现在房产投资绝对是个技术活-海男的故事（4/27）- 天涯经典

作者:海男的故事日期:2016-07-18 11:58

@寒谷春深 2016-07-18 11:29:46请问楼主如何看待城市会展中心有建立对周边房价及

商业的影响？

-----------------------------是城市会展中心还是国家会展中心？

作者:海男的故事日期:2016-07-18 19:15

@我也来轧轧 2016-07-18 12:11:38

@海男的故事首先，不否认在和平时期，以上海为首的长三角在房价方面的升值预期。

但是一个很大的问题是沿海局势，如在小范围内有动作，是否影响不动产？（大规模的就不考虑房子，估计人都没了）。

另一个问题是核污染，虽然目前都说对沿海城市没影响，但是不排除日本官方有隐瞒而造成的伤害预估不足。据说很多日本公司在上海有设海外办事处的公司高层想办法调到上海来工作了。

以上两点是个未知数，能算是......-----------------------------就算沿海被战争抹平，给 10 年时间，沿海依然会崛起，人永远是最重要的。

沿海的人的商业思维起码领先西部 20 年。

房价的暴涨暴跌最重要的因素是投机投资严重。

不管是成都还是重庆投机氛围都不重。房产投资就是一个鸡肋。

作者:海男的故事日期:2016-07-19 09:28

@autumnpetra0415 2016-07-18 20:57:25楼主，您觉得北京亦庄的房子未来升值如何呢？200 平米的大户型，但是离地铁 2 公里，开车到国贸，15-20 分钟，有学校-----------------------------位置可以，房型不对。

作者:海男的故事日期:2016-07-19 11:46

@寒谷春深 2016-07-18 11:29:46请问楼主如何看待城市会展中心有建立对周边房价及商业的影响？

-----------------------------

@海男的故事 2016-07-18 11:58:12是城市会展中心还是国家会展中心？

-----------------------------

@寒谷春深 2016-07-19 11:00:58是西南的省会会展中心，很大一片新建的大型会展建筑群。在城市边地形开阔交通还算便利的位置，有规划的地铁站相连。会展有活动举办期间倒是很热闹，活动结束了就处于冷清状态。

原来老城区边上也有这种会展中心，多年来并没有感觉对周边的商业有吸引作用，感觉一直来都不冷不热的状态。

现在又新建更大的会展中心，不太明白这种模式的动机。

所以想请教，先谢谢了-----------------------------会展中心没什么用

作者:海男的故事日期:2016-07-19 11:47

@独善其身 2013A 2016-07-19 10:56:47楼主，看到我，现金 200 万，已贬值。哭哭。现在合肥一套。家里合肥下面的设区的市 2 套房、都价值 100 万。现在合肥房不好买。我天天乱想。广州。南京，杭州。上海花桥。不知道怎么选。。楼主看到我。

-----------------------------在合肥把资产优化优化就可以了。

作者:海男的故事日期:2016-07-19 11:50

@u_113063032 2016-07-09 18:53:53请教楼主，我觉得郑州的房市还有潜力，想在郑州投资小商铺或小公寓，想让楼主把把关。郑州现在的商圈或楼盘多的很，容易看花眼和走眼，拿不定主意-----------------------------

@海男的故事 2016-07-09 20:04:04郑东新区以后会发展不错-----------------------------

@灰色的猪啊 2016-07-18 20:36:18

郑东新区已经不能算是新区了。。很成熟了。。楼主对郑州航空港区怎么看-----------------------------郑东新区离成熟还远了，郑州资源有限，只能支撑郑东新区这么一个新区。

作者:海男的故事日期:2016-07-19 11:55

@阳光划过指尖丶 2016-07-19 10:26:31目前在南京板桥新城有套 69 平的小房子，高层有电梯，去年入住的新房，没满 2 年，2 室 2 厅，贷款马上还完，板桥交通不方便，未来几年没地铁，准备卖掉这套，换大一些，交通方便的。

目前关注 2 个地方一个是 3 号线秦淮区雨花门地铁口附近的 2000 年左右老房子，（没电梯，3 楼，户型好。得房率高，就是外观破，小区坏境不好），88 平，180 万左右。

还有一个在 1 号线科学园的房子，2010 年（有电梯，11层，户型一般，毛坯），8......-----------------------------你可以接着按照我上面讲的房价的构成继续分析，我希望看我贴的同学最后都能有自己分析判别的能力。

作者:海男的故事日期:2016-07-19 15:01

@小马 ger2016 2016-07-19 09:42:39

楼主威武！特注册了账号来支持-----------------------------谢谢

作者:海男的故事日期:2016-07-19 17:24

@阳光划过指尖丶 2016-07-19 16:49:26还有一个问题，请楼主预估南京大概什么时候会限购？

-----------------------------限贷就搞定了，估计用不着限购

作者:海男的故事日期:2016-07-19 17:42新城新区之陆家嘴：陆家嘴的行政级别是副省部级，位置也很优越，与市中心一江之隔，绝对在爸爸的势力范围内，受爸爸已有资源的强力辐射，爷爷倾其所有支持。就这样，刚开始还发展缓慢，金融企业都不搬过去，最后没办法，爷爷爸爸使绝招，强迫金融企业搬过去，这样才开始好转，即使发展了这么多年，也只是商务办公环境不错，生活配套方面还是有欠缺。

作者:海男的故事日期:2016-07-19 19:41新城新区之滨海新区：滨海新区的行政级别是副省部级，位置距离市中心太远，爸爸的资源基本没办法辐射过去，好在爷爷给力，安排了很多央企的大的工业项目在那边，最后搞成了爷爷的飞地，GDP是搞上去了，但造血能力不足，没法发展高端服务业，随着

工业产品的过剩，收益开始下降，属于滨海新区最辉煌的时刻已经过去了。

作者:海男的故事日期:2016-07-19 20:51

@u_110890223 2016-07-19 20:29:28

@海男的故事还是杭州，地段不错比较成熟的经济适用房小区，很多人都不推荐买，觉得房子品质不高，以后不好出手。但周围新盘也不多，经济适用房和回迁房应该比周围商品房低多少才正常呢？现在是 20%-----------------------------买房就是买邻居，有钱的不会住到回迁房里。我上面写过房价的构成，你拆开逐项比较就知道了。而且考虑未来的前景，肯定是好房子更保值，以后的主流是改善，一定要站在风口。

作者:海男的故事日期:2016-07-20 21:17

@GuGu 快跑 2016-07-19 22:44:58楼主，看了你帖子好久，感觉楼主很专业，心中有一问题想请教，我南京桥北靠地铁口一套 3 居房子，去年刚花 20万装修，但是工作需要，我和老婆去了苏州，在苏州租房子住，南京房子空着，这个情况楼主有什么好的建议么？谢谢（来自天涯社区微论客户端），楼主，给个建议呗-----------------------------有些情况没有说具体，我先随便说几个方案。

1。如果工资高，南京的房子可以做个消费抵押贷款，然后再苏州买房。

2。就资产来说，未来的南京比苏州有前途，保持现状。

3。如果确定长期定居苏州，又不想折腾，卖掉南京的房，在苏州买房。

作者:海男的故事日期:2016-07-20 21:22

@385565846M 2016-07-19 22:32:22咨询楼主目前房产在顾村两室的均价 45000 因为刚需想置换到松江大学城那边三室的目前看中一套 10 年的房子。豪装，学区不错旁边还有私立学校离万达地铁都非常近不过因为顶楼复式产证少税也少实际使用有三倍的面积如果按使用面积来算价格要比同样面积的平层便宜 40%左右。这种房子可以买不？

-----------------------------关键是最上面那层的情况你是否能接受，原本是个隔热层，有的建的好，有的建的差，能接受就可以买。

作者:海男的故事日期:2016-07-20 21:29

@ty_善道 2016-07-20 14:30:55济南最近房价突飞猛进的涨，特别是东部 CBD 已经 1 万6 以上，南部是养老旅游片区价格在 1 万 1 左右，请问我应该入手那边合适一些-----------------------------

肯定 CBD，但有一个问题要注意，你说的 CBD 是不是真正的 CBD。

作者:海男的故事日期:2016-07-20 21:34

@只想炒股 2016-07-20 18:00:27

@海男的故事，楼主你好。本人坐标广州天河。目前有一套自住房，90 多平的小三房，如果父母过来共住还是嫌小，所以一直想买套大的。但是因为手头资金不够，又恰逢孩子读书，所以在 cbd 的珠江新城买了套 28 平米的小房，住宅性质的，学位房，出租，杂费全部总价 99 万，目前租金 3400.但是因为本人的疏忽大意，公积金没有及时转房，所以目前公积金提取额度到限，想要继续提取必须买房，没办法，因为广州限购，手头资金也不多，又......-----------------------------集中所有资源买一套好房。

作者:海男的故事日期:2016-07-20 21:42

@Rettellyis 2016-07-20 02:41:11一口气全部看完，特别登录来顶一顶，支持一下楼主！

楼主观点非常珍贵，感谢无私分享！只是有一个特殊现象不明白，还望楼主能够提供一下您的看法。

坐标广州的六大老城区来看，房价除天河区珠江新城及汇景新城，以及越秀区老东山好学位的一手或某些较新二手盘偶有 5-8 万的报价外，广州中心市区整体楼价，以北上广

深一线来对比，都一直偏低太多，六区内主中心 98%的房价，大约就是 2-4 万，楼梯楼 2-3 万，较新的二手电梯 3-......-----------------------------广州对外没有太大的辐射力，gdp 比深圳高，存款余额却比深圳低。

广州人比较务实，投资投机氛围不重，房价也就不会暴涨。

广州在全国的经济地位最辉煌的时刻已经过去了，房产投资就成了一个鸡肋。

作者:海男的故事日期:2016-07-20 22:04地王原因续。

前一段时间的地王是央企，主要是争夺江湖地位，在接下来的重组合并中占据有利地位。可能是社会影响不好，被大领导训话了，最近收敛多了。

最近的地王主要是地方国企和激进的民企，主要是房企的钱太多，从 M1，M2 的剪刀差越来越大可以看出来，钱都从居民手上转移到房企手上了。但现在值得房企投资的城市比较有限，手中没地，心中发慌，于是乎大量的房企，大量的钱集中在一二线城市抢地，产生地王是顺理成章的事，但没有谁保证房企一定能赚到钱。

作者:海男的故事日期:2016-07-21 08:48

@sperfect 2016-07-21 01:58:48

楼主看到我看到我看到我本人目前在北京北五环有一套老破小紧凑两居，香河一套新房一居，房本快下来了。目前计划，先将北京自住的两居换成改善三居，香河待定。我工作在上地，也就是北京重点发展的海淀北部新区，不知道算不算您说的 cbd，目前很多大企业入住，很想买北部新区的房子，但看了百旺府，尚峰尚水，单价已经非常贵了，总价都 700 多。现实的问题是爱人上班在二环，所以交通也是问题。目前看了海淀北部清河西二旗......-----------------------------中关村（包括上地）是中国最好的高新区，未来的硅谷，这里将不断产生财富新贵。

作者:海男的故事日期:2016-07-21 12:16

@中国茶唷 2016-07-21 09:49:42楼主好，本人坐标厦门，在市区有两套小房子。现在有买学区房的需求。两个选择，一是像您说的，高抛低吸，先都卖了，赌房子会下跌。另外一种就是等房价略低一点再换房（因为这样换房的成本较小）。小孩今年 2 岁，在 2 年内得买好学区房。您看厦门这个走势，是哪种选择比较好呢？

另外对您不看好厦门房价我比较疑惑，因为我感觉从 08年末厦门（岛内思明区）房价在一个低谷以后，后续就是持

续上涨的状态，再也没跌过。最多是不......-----------------------------你研究研究杭州的房价历史，就会知道接下来厦门的情况，太阳底下没有新鲜事。

作者:海男的故事日期:2016-07-21 12:52

@小马 ger2016 2016-07-21 12:35:18感谢楼主回复站内短信！

还想请教您：在北京，全部家当，是选择市区有个好三居，还是选择市区一个小三居加一个北五环的房子收点租好呢。一家三口人了。

-----------------------------在北京房租相对于房价基本微不足道，买个货币基金都比房租强。买房主要是想升值。

作者:海男的故事日期:2016-07-21 14:37

@加油的娃 2016-07-21 11:56:35楼主您好，我爸说 100 万银行理财到期了，接下来怎么弄。银行理财现在才 4.1，保险理财 5 年保本保收益 6.1。

我想是不是应该买房，我是杭州的，但对房产投资一窍不通。

想来问问您，1、如果买郊区的小别墅排屋，估计地理位置得很远，闲林在过去，绿城桃源小镇，平时估计不太会去，就周末度假，可是这样是不是也不对，就钱变成了房子，利用率不高。2、买文三街本部的学区房，价格一直居高不下

的，具体金额我没去看过。学区房是不是有......-----------------------------6.1 的收益不错了，如果要投资房子，先多看看帖子，有了具体的标的了再交流可能更好。

作者:海男的故事日期:2016-07-21 16:08复制粘贴一下当时楼主的回复

@海男的故事 2016-07-12 12:26:31我上面写过长沙的情况，长沙，成都，重庆商业文化不重，有些钱就喜欢享受，投资投机不严重，房价就不会暴涨暴跌，也就没有投资价值。你作为本地人，你觉得上面的分析和现实是契合的吗。

找到自己喜欢满意的房子不容易，条件允许可以买了。

供应量大其实是个伪命题，武汉供应量超大，价格还不是长得很快，武汉的商业文化比不上闽，浙，但也挺强的。

投资投机也比较严重。

福建的福州，厦门经济那么差，房价高的离谱，无它，投机。

浙江的杭州，温州房价曾经超过上海，无它，投机。

潮汕人在深圳的经济地位相当重，把投机带到了深圳，导致深圳房价超过北京。

投机并不全是坏事，给了大家发大财的机会。关键你要有投机的能力。

-----------------------------

@lion2003 2016-07-21 09:30:23另外，补充问楼主一个问题：长沙的情况确实是这样，估计有大行情是不可能了，保持稳步缓慢上涨，但是另外一个重要的问题：贷款！！目前在面临贬值情况下，长沙这类省会或经济好点的二线城市，是不是要尽量保持背着贷款前行，十年来，我家的房贷基本还清了，现在买房的动机除了投资保值增值以外，就是改善性住房加用上贷款，公积金也比较高，能用上公积金贷款更好（貌似二套房贷过了就不能再贷），现行政策商业贷也......-----------------------------在长沙这种城市，房子一定要好，要稀缺才能升值，所以量不是最重要的，最大化利用贷款，优化资产。

作者:海男的故事日期:2016-07-21 20:04

另外对您不看好厦门房价我比较疑惑，因为我感觉从 08年末厦门（岛内思明区）房价在一个低谷以后，后续就是持续上涨的状态，再也没跌过。最多是不......-----------------------------

@海男的故事 2016-07-21 12:16:06你研究研究杭州的房价历史，就会知道接下来厦门的情况，太阳底下没有新鲜事。

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@中国茶唷 2016-07-21 16:49:57楼主再帮我解惑一下，那我这两套房子确实是得卖了，卖完等厦门跌了再买，钱做个银行理财，还是这时候去买个杭州的？

-----------------------------我不替大家做决定，只是给些参考和建议。

作者:海男的故事日期:2016-07-21 22:08

@u_110761609 2016-07-21 16:53:41楼主帮忙分析一下石家庄的房价吧，感觉石家庄工资不高但是房价很高啊，，普通人工资也就 3000 多一点房价二环附近都 9000 左右了，，自住，石家庄农村人，楼主帮忙分析一下-----------------------------石家庄是省会城市，价格也不会太低。

作者:海男的故事日期:2016-07-22 09:19

@u_112634031 2016-07-22 07:39:21楼主帮忙参考下，我在老家农村有两套房子，一套没住人，价值 3 万，一套新房估计值 25 万。一辆车 10 万，父母住一套房子肯定要，考虑要不要把房子和车卖掉在杭州付首付生活，我有公积金可以贷 50 万，-----------------------------必须的，资产必须不停优化。

作者:海男的故事日期:2016-07-22 13:45

@lishuo9009 2016-07-22 08:57:51一直关注着楼主，楼主大才，首先非常感谢楼主的无私分享。本人刚需，目前看中了银城蓝溪郡和夫子庙的老破小，银城房子的优势是新房，小学较好（南京前五），缺点是距离上班的地方有 20km，夫子庙老破小优点是主城区生活方便，距离工作地点较进，缺点是没啥升值空间，也没车位，学区一般。麻烦楼主帮忙分析-----------------------------可以继续看房子

作者:海男的故事日期:2016-07-22 14:24

@加油的娃 2016-07-22 00:43:08还有套房子，64 平，180 万，黄龙体育中心附近，房龄12 年，学区房，房子品质、物业都不错，月租金 4500，缺

点就是年份有点大了。作为留给女儿的固定资产合适吗？我算了下 180 万理财 6 个点算是一年 10.8 万，租金4500*12=54000。这样算，怎么不划算，还是亏的呀，是我的算法有问题吗？还有 64 平留给女儿以后是不是太小了，二手房估计要一次性付款，也承担不了太贵的-----------------------------大城市的租售比很低的，有好的投资渠道不一定要投资房产，二手房也可以贷款。

作者:海男的故事日期:2016-07-22 17:10

@加油的娃 2016-07-22 00:43:08还有套房子，64 平，180 万，黄龙体育中心附近，房龄12 年，学区房，房子品质、物业都不错，月租金 4500，缺点就是年份有点大了。作为留给女儿的固定资产合适吗？我算了下 180 万理财 6 个点算是一年 10.8 万，租金4500*12=54000。这样算，怎么不划算，还是亏的呀，是我的算法有问题吗？还有 64 平留给女儿以后是不是太小了，二手房估计要一次性付款，也承担不了太贵的-----------------------------

@海男的故事 2016-07-22 14:24大城市的租售比很低的，有好的投资渠道不一定要投资房产，二手房也可以贷款。

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@加油的娃 2016-07-22 16:58:00谢谢楼主，我周末打算去看房，目前打算看 2 个版块，1 是申花板块，2 是未来科技城，到时了解到具体的房型价格还要麻烦楼主帮忙看看。还有想问下，杭州目前的情况是不是不用着急买了，先去看看房子，过去几个月再入手？

-----------------------------投资都要做准备工作，了解情况，学习技巧。谋定而后动。

作者:海男的故事日期:2016-07-23 16:32

@1092811842 2016-07-23 15:07:42楼主，本人刚需购房，在南京江宁区看中一套二手 70年产权公寓，可落户，地铁口，单价 17000 左右，总价 120万左右。距离市中心地铁 9 站。距离南京高铁站 1 站路，周边有普通的中小学，并且靠近一所 211 大学，生活配套相对完善，房子是 03 年的。这类房子适合购买吗？还是等政府调控在购买呢？虽然是自住，但过几年也会卖掉置换，参考了楼主的各项意见，觉得地段很重要，但是同等价位很难买到满意的房子，楼主觉得这套房子如何呢？

-----------------------------你说的房子还可以。

作者:海男的故事日期:2016-07-24 11:09房地产市场的信息不对称：

信息费用的存在，阻碍了市场的完全有效性，正因如此，才会产生机会，说的再直接一点，你掌握的信息丰富，你赚钱。

1。平时多跑跑，收集尽可能多的信息。

2。多思考，学会辨别信息的有效性。

作者:海男的故事日期:2016-07-24 12:35商住楼的问题：商住楼的土地性质是商服地块，商服地块是为了促进GDP，促进经济，和工业地块类似。商服地块的价格一般只有住宅价格土地的 3/1-1/2。开发商打擦边球开发了商住楼，虽然便宜但开发商也能赚很多钱。但政府也不是傻子，做了很多限制性政策，导致商住楼一直得不到主流人群的认可，价格基本没涨多少。

作者:海男的故事日期:2016-07-24 19:59

@betty72_2002 2016-07-24 11:59:50楼主你好，看了你的帖子之后，对您的才识和见解非常佩服。本人也有关于房产投资的问题想要请教：本人在北京被限购了，单纯从投资的角度看，请问您觉得是购买天津市区的新房（或二手房）好呢还是北京好地段的商住房？还是塘沽区的新房更合适？或者说最看好杭州？多谢了。

-----------------------------1。首先看看北京有没有优化的空间。

2。买天津市中心的住房比北京的商住房好。

作者:海男的故事日期:2016-07-25 09:19

@emy857 2016-07-24 23:09:51楼主你觉得顺德城区华侨城欢乐谷这种项目旁边区域的房产值得投资么？

1.顺德城区扩展区域；2.紧挨这华侨城欢乐海岸项目；3.有规划的地铁站且今年可能动工；4.目前还没多少地产项目主要是华侨城自己的别墅我是想了解下后面如果有洋房推出是否有投资价值，目前房价 1 万出头，这片区域是顺德以后打造旅游、美食、娱乐等文化片区，附近广州番禺长隆的各种机动游戏或动物园、水上乐园都是很高客流量的，......-----------------------------这种项目只能带来交通的改善，投资价值要看价格，你可以看看类似地理位置的房价是多少。

作者:海男的故事日期:2016-07-25 16:25

@作作麻 2016-07-25 13:34:17楼主您好，想请教下您，目前本人持有浦东（靠近浦西位置）一套小房，均价 6.2W 左右，周边有地铁，配套设施相对齐全，但是对口的学校一般。想置换浦西中心位置一套大房，均价 10W 左右，周围配套设施齐全，对口学校也不错，

但是家里人不是很同意，觉得现在房价是顶峰的时候，必然会降。我想请教您现在适合置换吗？还是再观望一段时间？

谢谢！希望您能答复 @海男的故事-----------------------------上海市中心的好房子基本属于可遇不可求，看到合适就可以买了。关键是别买到伪豪宅。

作者:海男的故事日期:2016-07-25 16:53

@加油的娃 2016-07-25 13:08:39给楼主顶一下，最近天气好热，也就没跑楼盘。我说去看申花板块，我妈说那边以前是化纤厂，土地不好，我说去看未来科技城，我妈说那边太远了，要是阿里巴巴搬走了呢，且现在价格都上去好多啦。我觉得二手房的价格都没怎么涨，那我们现在入手的房子得等两年后再卖，到时变成现在的二手房，是不是也较难卖啦。一个纠结的房产小白-----------------------------投资不一定要买新房，次新房也可以。

以武林广场 CBD 为中心，地铁 10 站以内带学区的次新房。

作者:海男的故事日期:2016-07-25 19:00

@多姿多彩 q 2016-06-04 06:16:31楼主好棒！请问楼主，天津的房子值得买吗？买哪里好？想在天津落个户口。不自住。

-----------------------------

@依依不舍 TY 2016-07-25 15:51:15同问天津。

-----------------------------尽量买市中心

作者:海男的故事日期:2016-07-25 20:06

@你是一颗树吗 2016-07-25 17:20:20

@海男的故事楼主大才，我今年 29，请问您对青岛的房价如何看待，目前在青岛工作，但是不知道能干多久。

老家省会市中心 1 套住房，青岛西海岸发展很快，地铁也修过来了，但是新房太多了，遍地都是房子，犹豫要不要买一套保值或者增值，因本人是做工程材料的，收入并不稳定，一年吃饱 2 年饿那种，而且年轻人毕竟见识有限，望楼主指点，非常感谢。

-----------------------------这种工业性的港口城市没有对应的省会城市有前途

作者:海男的故事日期:2016-07-25 20:48

@kermitzq 2016-07-25 17:21:34

@海男的故事楼主可能分析下合肥的房价，三个新区价格高的吓人啊-----------------------------能起来一个新区就不错了。

作者:海男的故事日期:2016-07-26 11:18

@iamsmileboy 2016-07-25 23:46:09向楼主请教，本人三套房产在广州远郊和近郊，每次估值都感到非常失落。本来抱着投资心而来，目前看来最多赚个利息。

其实在广州市中心和广州近郊的几个朋友的房子，2010年来涨幅也不大，估计只比郊区多涨 30%左右。市中心应该是 7 年 1.3-1.6 倍的涨幅，远郊 7 年接近或刚好 1 倍的涨幅。

广州各区比深圳东莞中山都差很远。

最近因经济原因要卖房，广州二手房市场比舆论和公布的价格数据事实要差很多，本人的房子比去年降......-----------------------------

@luguo7612 2016-07-26 10:35:04广州整个城市总体是向东向南发展2009 年初买的华南板块的房子 6000 多现在 220002010 年荔湾老城区的电梯楼 17500现在 220002009 年花都区狮岭山前旅游大道小区的联排 80 万，现在 120 万另外，楼主说的咱基本都认同-----------------------------

要提高识别能力，知道那里能发展起来。

1。市政府有好的规划。

2。早期能共享市区的资源。

3。周边环境不错，没有乱七八糟影响环境还拆不掉的建筑物。

4。有钱人过来很方便或者边上就有很多有钱人5。边上未来会有有钱人，涉及经济，产业的判断。

作者:海男的故事日期:2016-07-26 12:07

@iamsmileboy 2016-07-25 23:46:09向楼主请教，本人三套房产在广州远郊和近郊，每次估值都感到非常失落。本来抱着投资心而来，目前看来最多赚个利息。

广州各区比深圳东莞中山都差很远。

最近因经济原因要卖房，广州二手房市场比舆论和公布的价格数据事实要差很多，本人的房子比去年降......-----------------------------点评一下：1、第一套在花都区狮岭山前旅游大道小区，2009 年底买的，风景和环境很好，管理也很不错，一直自住。但最大

的缺点是公共交通不便、公立小学不属于重点小学。地铁不到这，广清城轨导师在狮岭有一站，因距离 3-5 公里，估计对本小区没什么用途。原来好点的房子是 6000 多一方，本房应该算楼王单位，但因面积大且目前是交易淡季，现在降价到 5500 一方，自住型精装修，楼梯三楼。小区内有幼儿园和刚建好的北师大附属中小学校。

几个问题：1。不能方便快捷的到达 CBD，没有主流人群过来，附近工厂员工消费能力有限。

2。这个 DS 位置，决定了它的承受上限，你买了个 5 房，直接拉高总价，别说涨价，找个接盘的都难。

随着周边制造业生意萧条，这个地方会更加衰败。除非有个地铁。

2、第二套在花都区中心，2011 年买的，双地铁口，个人的户口目前落在这，属旧区最繁华的步行街和商业街的楼上，生活等非常便利，只是感觉周围有点拥挤，就象广州的老城区，现在没有未来也不可能有新区那么大的马路和人行道。该房离广州火车北站走路几分钟，离两个地铁口走路都在 10 分钟以内，现在看到明文的广州北站的未来规划有多种且还算不错，当然花都因交通不便这几年被搞残了（地铁修了 8 年了要明年底才通，本人买房时就说第二年能通，现在快过 5 年）。电梯 9 楼，160 多方四房，现在经济萧条，这

是花都最旺的地，楼下铺位是整个花都最贵的，本住房降价10%左右半年了，都未租出去（有人租但租期短没答应，或者因为价格原因），个人不喜欢住这边因为管理很一般，只有点卫生和监控。好处就是处于交通中心和北站商业核心圈内、有花都区内最好的公立小学之一的学位（划片还不错，是省一级小学），因小孩过几年上学时要靠户口划片。虽然不喜欢，但为了小孩教育（因资金不够市中心应该买不到好房了），感觉暂时不能卖。

几个问题：1。楼下就是商业中心对房子有很大的负面作用，而不是正面作用。

2。火车站对小区并没有太多正面作用。

3。学位可以加分。

4。最关键的就是地铁站，地铁什么时候修好，通向那里。地铁给力，可以拿着。

3、第三套是因为没资格再买住宅，去年炒股赚了点钱要管住手，就立即买了长隆地铁口的带装修复式公寓新房，商业产权，非住宅，要今年年底才收楼，明年才有房产证。

三号线和七号线双地铁口，走路到地铁 400 来米。复式公寓，楼层是电梯的次顶（大概是最贵的），70 方，加税收等应该是 2 万一方，能明火、通天然气、带阳台的保利大都汇。当时旁边奥园毛胚只卖 1 万 5 千多都卖不动，等保利 19000 左

右卖光了奥园才能走货，也是在去年年底很快就卖光了。

现在，旁边的保利红馆平层住宅带精装楼 26500-30000一方。我的房虽是复式最好楼层，但因是公寓，个人现在估计到明年出房产证时，能卖 2 万一方原价出售就不错了（应该是亏了利息的）。你如何看这样的公寓？你觉得这样的价格比出售合适吗？不值得保留吗？

商住楼先看看租售比吧！

作者:海男的故事日期:2016-07-26 12:56

@u_113033259 2016-07-26 10:17:54坐标无锡，市区一套 70 年产权的商住公寓，周围地铁学区商业设施完善，租售比达到 5%，目前在租房，租金一个月 2000，所以想出手买下这套公寓，以后换了房再把这套出租楼主你觉得可行吗。刚工作一两年，积蓄不多，但想多学学投资或者买房的技巧，希望楼主多多指点-----------------------------直接买房不就行了，商住公寓有很多限制，税费也高。

作者:海男的故事日期:2016-07-26 17:22

@木丿木 2016 2016-07-26 16:46:52楼主，看汇率趋势，人民币还要大跌。对一线城市房价走势影响有多大？

-----------------------------中国有能力不让人民币大跌，顶多就是慢慢阴跌。

作者:海男的故事日期:2016-07-26 18:37

@海男的故事 2016-07-04 18:41:42浮盈和实际利润下面讲的故事是真事,大家可以从中揣摩一些道理.2010年,一个企业家朋友想在上海崇明花1000万买一个2 亩地的别墅,跑过来征求我的意见,我当场就说这种房子不能买,他说考虑一下,后来还是去买了.其实人是很难改变的,特别是这种有点小成就的人,但术业有专攻啊.2015 年,企业遇到困难,需要钱,想把崇明的房子卖掉,中介说大约值 1500 万,先挂牌 1500 万,问的人都没有,后来降到 1200 万,1000 万还是没有人问,再后来......-----------------------------

@ty_115888953 2016-07-26 18:13:16卖不出去，不能做资产抵押贷款吗，1500 万，7 成也能把本回来了，难道还要挂 800 亏本卖？？

-----------------------------你当银行是冤大头，上海这边的银行有白名单，名单之外的小区很难抵押贷款。

作者:海男的故事日期:2016-07-26 20:00

@美嚼王 2016-07-26 16:37:06为什么没有早点看到楼楼的帖啊！请教，三线市中心内和二线边边上待发展地区，价格差不多，都有学校，怎

么选～-----------------------------你说的太笼统，没法回答你

作者:海男的故事日期:2016-07-26 20:13

@青山深水微澜 2016-07-26 08:53:48昨天的回复没看见，今天再发一下。非常感谢楼主的分享和指导。坐标上海，刚需，有学区需求。想买 330 万以内的小 2 房。现看了 2 处，一是北洋泾地铁站附近的老破小，挨着内环高架，对口较好学区。80 年代的房子。另一个是张江镇的老破小，学区一般能接受。面积稍大点。1994,95 年。

不知道哪个更好？

-----------------------------这个应该没有什么好纠结的，如果你特别看中学区，就是北洋经，一般学区也能接受，就是张江。

作者:海男的故事日期:2016-07-26 20:27

@小龙龙娘 2016-07-26 15:50:29LZ,你的贴子一直在跟，和你分享一下我的换房（还不能称之投资）之路：一穷二白 05 年毕业来到上海，进入互联网公司，薪资还可以。

1.离莘庄 2 站路 1 房09 年时一个人攒了十来万，考虑买房还是买车，最终决

定买房，于一周内看来买入，加税总价 40W。毛坯09 年装修入住2.嘉定江桥 2 房与 LG 认识前，他也是一穷二白全凭自己在上海买了期房。大约买入 65W。我们婚后入住15 年开始由于有了孩子，想......-----------------------------不要乱投资，以后有机会集中所有资源换个好的学区房，老破小住着不舒服，邻居层次参差不齐，对小孩子成长不是特别好。

作者:海男的故事日期:2016-07-26 21:02

@myron1989 2016-07-26 20:10:54看到楼主的帖子非常振奋，很认同，我在陆家嘴上班，目前手里有 115 左右，想买一套刚需住宅。目前想买在花木板块或者龙阳路板块，大概 70 平米。按照楼主的分析，这个板块四站地铁到陆家嘴，且交通便利。是否有更好的推荐？感谢感谢！另外，我和男朋友收入比较高，有什么扩大杠杆的好方法吗？感谢！

-----------------------------很多陆家嘴上班的都在世纪公园附近住。

杠杆最简单的就是信用贷，如果金额大，可以多申请几家，先申请额度，然后统一放款。

作者:海男的故事日期:2016-07-27 11:25

@江湖红尘 TY 2016-05-29 11:19:32楼主实操经验丰富，佩服！不知楼主如何评价现阶段的苏州楼市？

-----------------------------

@海男的故事 2016-05-29 11:50:54主要取决于政府的行动:如果限购限贷,楼市会冰冻,新的供应量会减小,房价会小幅调整,还会有很大的投资机会;如果不限购,房价还会小涨一段,等最近拍卖的土地大量上市时,就会有比较大调整,以后的楼市进入以市场为主导的正常楼市,如果苏州经济转型成功,人口大量流入,就还会有投资机会.苏州有一个隐忧,他的城市行政级别太低,在出口为王的年代,这个不是问题,但在接下来的发展模式中,这是个很大的问题-----------------------------

@bayern04 2016-07-27 11:02:43苏州行政级别低？和杭州南京一个级别副部级的好吗-----------------------------苏州是个标准的地级市。

作者:海男的故事日期:2016-07-27 11:41

@echomaozim 2016-07-27 11:31:26

楼主预测真准，南京开始限贷了-----------------------------等待好的投资机会吧

作者:海男的故事日期:2016-07-27 11:48接下来就是武汉了，有可能和苏州一样，都不需要政府真正出手。武汉今年上半年是双冠王（销售面积和套数），投资投机有些严重。

作者:海男的故事日期:2016-07-27 11:54

@lsyangyan 2016-07-27 11:16:12万达在西安高新的大商业带住宅投资价值如何？请楼主点评一下。位置在高新 CBD,周围有重点小学中学，不带重点小中学指标，大户型为主，三或四室-----------------------------几个问题：1。没有学区是硬伤。

2。CBD 一般和高新区是两个概念，你可以去考察有哪些企业，是否真的有 CBD 类的企业。

3。万达是做商业的，不是做商务的。

4。你可以比较一下相近地理位置的价格。

作者:海男的故事日期:2016-07-27 15:01

@老顽童 1290 2016-07-27 12:48:56楼主对投资小产权房（北京）有什么看法？

-----------------------------小产权有居住功能，没有金融功能，不能贷款，涨幅有限。

作者:海男的故事日期:2016-07-27 18:28昨天政治局经济工作会议上出现了一个新提法：抑制资产泡沫这个说法很重。

资产主要指房产和股票，股票市场大盘蓝筹估值基本合理，中小创有泡沫，今天股市中小创暴跌，那些伪高新股估计要现形了，同时真正有价值的中小创会迭出机会来。

我个人觉得中央说的抑制资产泡沫更多的是指房产，接下来的贷款政策会收紧，一套自住影响不大，投资投机的会收紧。最受伤的应该是二线城市。

作者:海男的故事日期:2016-07-27 19:40

到满意的房子，楼主觉得这套房子如何呢？

-----------------------------

@海男的故事 2016-07-23 16:32:35你说的房子还可以。

-----------------------------

@小春尚愚 2016-07-27 18:39:18本人县城工作生活，2016 年元旦在南京江浦老山买了一叠墅 150 平方，外加增送共有 200 多平方，270 多万，商业贷款加住房公积金，本人付现金 30 多万。感觉有点冲动，女儿二年后即将工作，离市中心较远，上班不方便，一直不安。本月在河西万达广场附近将所有现金全款购置一套 2000年房改房，40 多平方单室套，房子一楼有院，结构算合理，精装。房贷小紧，一下感觉好穷，想把小房子租了，犹豫中。

房屋都是将来自住兼保值，怕将来买不起......-----------------------------河西房改房还可以。叠墅太偏了，有机会可以置换掉。

作者:海男的故事日期:2016-07-27 20:22

@nicole2266 2016-07-27 17:13:02

@冻僵的小鸡 876 楼 2016-07-27 16:52:00楼主你好，花了一下午看完这个帖子，感觉受益良多。

咨询无锡楼市的朋友比较少，能帮分析下无锡的楼市吗？无锡太湖新城涨幅很大，你怎么看呢？我在无锡工作，所以考

虑在无锡投资，由什么好建议吗？

—————————————————无锡说过啦，爬前面的楼。

-----------------------------

@冻僵的小鸡 2016-07-27 19:53:43楼主对无锡的看法说的很简单，就是认为无锡没大的发展，毕竟一个城市各个区情况不一样的，我是希望有机会听听楼主详细的看法。

-----------------------------你可以按照我上面讲的自己先分析分析。

作者:海男的故事日期:2016-07-27 20:45新城新区之其它：国家后来又陆陆续续批准了重庆两江新区，浙江舟山群岛新区，甘肃兰州新区，广州南沙新区，陕西西咸新区，贵州贵安新区，南京江北新区和四川天府新区等国家级新区。

孙子多了，爷爷也没以前那么宝贝了，一般起个名字，给个名份就结束了，没有了真金白银的支持。

这些新区基本上只能靠爸爸了，但爸爸的实力范围也是有限的，离原市区近的会慢慢发展起来；离原市区远的估计就是修条地铁，卖点土地赚点钱，要发展起来有点难。

作者:海男的故事日期:2016-07-27 21:33

@nicole2266 2016-07-27 17:13:02

@冻僵的小鸡 876 楼 2016-07-27 16:52:00楼主你好，花了一下午看完这个帖子，感觉受益良多。

咨询无锡楼市的朋友比较少，能帮分析下无锡的楼市吗？无锡太湖新城涨幅很大，你怎么看呢？我在无锡工作，所以考虑在无锡投资，由什么好建议吗？

—————————————————无锡说过啦，爬前面的楼。

-----------------------------

@海男的故事 2016-07-27 20:22:46你可以按照我上面讲的自己先分析分析。

-----------------------------

@冻僵的小鸡 2016-07-27 20:26:28我感觉无锡现在炒房的人挺多的，都是被上海，苏州高价过来的，短期会持续上涨。

-----------------------------无锡主要是工业，外来员工的工资并不是特别高，本地人基本有房子，炒高的房价谁接盘。

作者:海男的故事日期:2016-07-28 11:48

@shenlanyinxiang 2016-07-27 21:46:10赶上楼主直播了！请问楼主对石家庄的楼市了解吗？最近石家庄的房价涨的也不少啊。我家有一个老旧小区的学区房，精装，面积不到 80 平，次顶楼（6 楼），建于 1998 年，小学初中都是不错的学校，现在这个小区均价在13000-14000 左右，1 楼的有和我家面积差不多的挂到了 120万，单价超过了 15000。请问：现在我这套房子是否适合出手？若出手，根据您的经验，多层 6 楼的房子一般会比 1 楼的房子便宜多少？先谢谢楼主了！

-----------------------------电梯房是以后的主流，可以置换成小高层。

至于价格你自己去中介试试看就知道了。

作者:海男的故事日期:2016-07-28 11:54

@ausportgears 2016-07-27 21:52:26楼主，重庆现在的房价好像不高，是不是有投资前景？

-----------------------------你这个思维有问题，投资是买卖畅销的产品，不是买低价的产品。

重庆没有投资前景。

作者:海男的故事日期:2016-07-28 12:19

@傻 LA 吧唧 2016-07-27 23:09:06

楼主，真心请教，沈阳的房价走势会怎样，现有自有住房一套，还可以投资抑制通胀吗。？我现在有些闲钱，但大概有 18％的年化收益，但风险也较大，想买房长线投资。可否？？？

-----------------------------沈阳自住可以，投资难度比较大。

作者:海男的故事日期:2016-07-28 16:19

@要命的马甲 SXY 2016-07-28 14:06:10楼主，您对徐州地区的房价有了解么？我在县城工作并定居，孩子在市区高中，而徐州也在修地铁，2020 年之前有三条轨道交通线可运营。昨天您提到了资产泡沫对二线城市的影响，那么徐州属于三线了吧？房价还会有所调整么？可以在 17～18 年等待机会出手么？谢谢您！

-----------------------------现在是一城一策，像徐州这种城市估计不会有太严厉的政策。

作者:海男的故事日期:2016-07-28 16:20

@manager617 2016-07-28 13:28:07楼主，希望??到我，是这样的，我老家浙江某市下面镇上，属于典型的高房价低房租，自己有 3 套房，一套父母居住，一套在建，这套以后回老家自己住，一直在外地工作生活，另外一套一直出租，租金很便宜一年 2 万左右，卖的话

120 万，加上不是小区房，房子越来越老，唯一好的旁边是个不错的小学。如果不动的话，估计会租一辈子，未来房价也涨不了多少，寻思着回报太少，想把他卖了，然后去无锡和杭州各入一套，买一万左右的小户型，......-----------------------------集中所有资源在杭州买个好房子。

作者:海男的故事日期:2016-07-28 16:25

@啎婧 2016-07-28 14:02:04求大神分析南京江北新区的投资价值-----------------------------江北新区既没有中央的真金白银支持，离现有的市中心也远，要发展起来难度很大，而且房价也不低，没有投资价值。

作者:海男的故事日期:2016-07-28 17:31

@woenye 2016-07-28 16:29:09大神，恳请帮忙分析一下惠州临深片区可以买吗？沉寂好几年的房价，去年居然和深圳一起爆发了。

-----------------------------其实你自己可以分析一下，惠州临深片区是否可以方便快捷的到达深圳 CBD 或高新区，如果不可以，买房的都是炒房的，房价炒这么高了准备谁接盘。

作者:海男的故事日期:2016-07-28 18:14

@woenye 2016-07-28 16:29:09大神，恳请帮忙分析一下惠州临深片区可以买吗？沉寂好几年的房价，去年居然和深圳一起爆发了。

-----------------------------

@海男的故事 2016-07-28 17:31:16其实你自己可以分析一下，惠州临深片区是否可以方便快捷的到达深圳 CBD 或高新区，如果不可以，买房的都是炒房的，房价炒这么高了准备谁接盘。

-----------------------------

@woenye 2016-07-28 17:43:42感谢老师回复，临深确实不是太方便，有很多高铁可以到深圳北站单程 16 块多，20 分钟那样。开车走沿海高速到罗湖过路费单程 6 块钱。确实好鸡肋。

不过房价比起深圳的确实便宜了太多，以现在的经济实力还算轻松。就是担心未来房价和深圳一起继续飞啊。

-----------------------------投资是为了赚钱，不是为了买便宜货，等深圳调整的差不多了，在深圳买房吧。

房价涨的时候，深圳先涨，周边后涨，跌的时候，周边先跌，深圳后跌或不跌。

作者:海男的故事日期:2016-07-28 19:30

@因为偶是水瓶座 2016-07-28 11:24:08

楼主的指点很到位啊，赞。

另想请教，坐标广州，中心城区在 90 年代末到 2005 左右经过一轮疯狂的建房后，现在已经饱和，少有新楼盘了，作为普通人没有太强的投资眼光，不敢投资近郊或更远的新盘，不能判断将来的发展情况。那么投资中心城区（老城区）

的 15 年左右楼龄的小户型怎么样呢？中心城区较新的楼盘也基本上都是 2000 年左右的了。不需增值，能保值吗？

-----------------------------改善性购房会是接下来的主流，房子的整体品质就很重要了。市中心的好房子优先，近郊的也可以考虑，但要慎重选择。

作者:海男的故事日期:2016-07-29 09:21

@海医面条 2016-07-29 06:19:46请教楼主，投资二套房，想买二手房，钱不多，是在广州买老的楼梯房还是在佛山南海买 5 年内的次新房？广州的是老城区，不会有太大的变动，南海的房子周边都是在规划地铁，商圈，按照您的思路似乎南海的房子更有升值空间，但是佛山东莞毕竟是在走下坡路的制造工厂，佛山的楼市一直受广州影响，又不限购，估计上涨也没那么容易。自己两夫妻已经在南海有一套小三房，目前也满足在广州买房的条件，非常纠结到底是买广州的楼梯房还......-----------------------------

广州的选房很简单：广州的最好的商务区是以珠江新城为核心的 CBD，以 CBD为中心，能方便快捷到达 cbd 的地方都是不错的，方便快捷的工具一般地铁为主，有钱的买近一点，钱少的买远一点，也就是地铁多几站。

作者:海男的故事日期:2016-07-29 10:45

@ty_軍 737 2016-07-29 01:17:00楼主了解佛山三水吗，我打算在那投资可以嘛，听说过几年会通地铁-----------------------------关键是地铁通到哪里

作者:海男的故事日期:2016-07-29 12:08

@GuGu 快跑 2016-07-28 19:28:38昆山市房子不知道能不能投资，想请问下楼主？

-----------------------------深圳周边，北京周边，上海周边城市前面已经讲过了。

作者:海男的故事日期:2016-07-29 12:59

@putaoqiu 2016-07-29 12:43:59楼主，我的资金有限，请问买珠江新城的电梯大单间好呢，还是周边的楼梯两房好呢？

-----------------------------这两种都不是好的房子，可以沿地铁往外走一走。

作者:海男的故事日期:2016-07-29 16:55

@putaoqiu 2016-07-29 12:43:59楼主，我的资金有限，请问买珠江新城的电梯大单间好呢，还是周边的楼梯两房好呢？

-----------------------------

@海男的故事 2016-07-29 12:59:16这两种都不是好的房子，可以沿地铁往外走一走。

--------------------------

@生如夏花 2010ABC 2016-07-29 16:08:29百度了一下最低也五万每平米 ...-----------------------------钱不多沿地铁往外走。

作者:海男的故事日期:2016-07-29 21:30

@sxx520lff 2016-07-29 17:23:14楼主，您好！恭维的话我就不多说了，您确实有二把刷子。看您对武汉也比较熟悉，特来咨询。

1、2016 年 2 月份在武汉徐东徐家棚地铁口（共三条地铁交汇处，明年通 2 条，2020 年通 1 条）买了 85 平方楼梯二房。房龄 2000 年，4 楼、建筑质量非常好。

2、该小区部份电梯、部份楼梯，我买的是楼梯。

3、该小区与绿地 606 非常近。绿地 606（也就是所谓的滨江商务区），不知道以后能不能发展起来？

4、目前这个房子是出租状态，......-----------------------------武汉的投资思路是：武昌重点在光谷高新区，CBD 重点在汉口沿江，建设大道王家墩，武昌沿江，中南也会有一些写字楼，但级别没有汉口高。

你的房子位置还可以，如果是电梯房会更好一些。如果小区内外环境比较好，学区不错就可以继续持有。

作者:海男的故事日期:2016-07-29 21:40

@woenye 2016-07-28 16:29:09大神，恳请帮忙分析一下惠州临深片区可以买吗？沉寂好几年的房价，去年居然和深圳一起爆发了。

-----------------------------

不过房价比起深圳的确实便宜了太多，以现在的经济实力还算轻松。就是担心未来房价和深圳一起继续飞啊。

-----------------------------

@海男的故事 2016-07-28 18:14:14投资是为了赚钱，不是为了买便宜货，等深圳调整的差不多了，在深圳买房吧。

房价涨的时候，深圳先涨，周边后涨，跌的时候，周边先跌，深圳后跌或不跌。

-----------------------------

@woenye 2016-07-29 18:05:07感谢老师解惑！还有个问题，那深圳的统建房可以考虑吗？深圳好像有一半房子都属于小产权房。

-----------------------------有没有金融属性，可不可以贷款。

作者:海男的故事日期:2016-07-29 22:04

@啎婧 2016-07-29 17:46:44大神，听您的建议我放弃江北新区的房子了，改为雨花台区城南小行地铁站附近的房子，可行吗？求分析，谢谢！

-----------------------------南京 CBD 在新街口一带，河西新城以后也会成为不错的CBD，你选的小区如果能方便快捷的到达上述 CBD 就是不错的，同时你要比较一下相类似位置的价格。

作者:海男的故事日期:2016-07-30 13:35

@独立思考 80 2016-07-29 23:09:13你好楼主，非常膜拜你的观点。请教一下现在很多专家说中国马上陷入通缩，经济增长在下行。大家感到赚钱不像以前那么容易了，房价一下子爆发涨那么多，你认为会有下跌的风险吗？

-----------------------------中国现在是一个冰火两重天的社会，工业品有些通缩，消费品和服务温和上涨，股市盘整，债市已到高点，大宗商品暴涨暴跌，房价暴涨（内部又是冰火两重天，大城市暴涨，小城市还在下跌）。

这些都是表象，真正的原因是传统工业已无钱可赚，大批资金无处安身，到处流窜，所到之处价格高涨，过后就是一地鸡毛。

其实真正对政府有约束力的是国际社会，具体体现就是汇率。政府本来希望大城市的房价慢慢上涨，汇率慢慢下跌，但市场有它自己的规律，大城市的房价暴涨，给汇率很大压力，政府通过外汇管制勉强撑住汇率，但外汇管制又会影响人民币的国际化，真是多难啊！

也不是没有解决办法，就是进行真正的改革，开放一些赚钱的行业，让资金有去处。这个事情说起来容易做起来难，涉及到利益的重新分配。好在这届政府有能力做这个事，在

市场的倒逼下，已经做了很多这方面的工作，冰冻三尺非一日之寒，问题积累了这么久，解决起来也需要时间，估计还需要 5 年才能走上正轨。

具体到房市，大城市涨的太多，国家需要它进行适当的调整，但又不希望它跌幅太大。

作者:海男的故事日期:2016-07-30 14:02

@Rettellyis 2016-07-30 11:11:02楼主的大方向是对的，非常有料，但在这里我要叫板一下奇葩的广州楼市。

广州这个一线城市，新房是二线城市房价，二手房是三线城市房价，而且房价近三年都没动过，就算最近这波全国跳涨，已经动了成交量，但二手房价也是整体平均拉动10-20％左右，而且只是维持了 4-6 月这 3 个月，现在 7 月又停了，甚至又回到下降通道，真是一大奇葩。

不要老说广州的珠江新城 cbd，其实在老广州人的眼里，珠江新城，包括附近的天河北一带......-----------------------------其实我上面写的很清楚，能快捷方便到达 CBD，内外环境不错，有学区的房子是不错的房子，不是特指 CBD 边上的房子，在广州这种大城市，10 站地铁以内都算是方便快捷到达。帖子前面我以上海举例说明过什么叫方便快捷到达。

其实没有哪一个城市能均衡发展，包括北京和上海，均

衡发展只是政府的一厢情愿。因为一个城市的好企业资源是有限的，而且喜欢扎堆。

作者:海男的故事日期:2016-07-30 21:55

@小小方若愚 2016-07-30 15:59:19楼主，我在深圳工作，现有一套房子在重庆大学城，入手 4 年不涨反跌。现打算卖掉重庆的住房，在临深（东莞大岭山）入手一套两房。会不会是从一个坑跌入另一个坑？

-----------------------------你可以分析一下为什么买这套房，标准是什么

作者:海男的故事日期:2016-07-30 22:02

@u_110671320 2016-07-30 16:04:34真是好贴啊。小弟有个问题想请教一下。

我看前面都没人提/不知道楼主对惠州这个城市怎么看以后有前途吗。可以在惠州入手房产吗？

-----------------------------惠州本身并不会有太大发展，关键是能不能和深圳搭上关系。

作者:海男的故事日期:2016-07-30 22:05

@ty_116105852 2016-07-30 15:31:03楼主能不能帮忙分析天津的房子，目前想入手一套 80平的 40 年产权的房子，首付 3 成，贷 30 年，开发区说是学

区放，在天津河西区，-----------------------------40 年产权是什么性质，纯住宅，还是商住

作者:海男的故事日期:2016-07-31 11:02

@吧啦小七 2016-07-31 00:17:06楼主好，想咨询下福建三明这边小城市，市政府正对面府中大厦 08 年二手房，房价 11000，算是三明这个小地方比较贵的了，但是有市实验幼儿园实验小学中学学区，对比周边八几年的老房子均价 8500 左右，同样学区，哪个更值得入手呢？我只是为了学区，本身有房子住。谢谢！

-----------------------------我前面写过房价的构成，你按照分析，就知道该买哪个了。

作者:海男的故事日期:2016-07-31 11:08

@海男的故事 2016-07-05 19:18:15改革开放以来,国家经历了几个发展阶段,不同的发展阶段对应了不同的经济模式,不同的经济模式和城市地位,个人经济有密切的关系.第一阶段:80年代到90年代中期,以国企为主导.央行再贷款给商业银行,商业银行贷款给国企.国企成了货币的集散中心.相应的,老工业基地哈尔滨,长春,辽宁,武汉等城市经济相当发达,工人经济地位也相当高.

第二阶段:90 年代中期到 2007 年,增量货币以结汇的形式产生,外资企业和出口企业成了货币的集......-----------------------------

@ha2831 2016-07-30 18:14:19楼主，您好！请教一下职业发展的问题。我在上海，我本身是一名建筑类的土建工程师出身，建筑行业类的证书（一级建造师，工程师等证书都考，评出来了。）随着目前建筑行业整体比较低迷，感觉本行业比较难有大的发展，而且不太喜欢工程行业的漂泊，想着怎么转行。但若一个无头苍蝇，不知应该去怎么转，深感上海房价这一轮疯长，甚至想着要不要去做一名房地产中介。

看到您说到现在经济进入第四个阶段，高科技新产业及高端......-----------------------------金融未来有前途的一个是资管，一个是保险。

作者:海男的故事日期:2016-07-31 11:14

@生如夏花 2010ABC 2016-07-31 09:49:23每天顶一下楼主我是北方人想买杭州的房子孩子目前高中想孩子以后去工作我们也迁移选那区域谢谢-----------------------------武林广场周围现在是最主流的 CBD，钱江新城以后也会

是个不错的 CBD，以它们为核心根据经济情况选房。高新区现在已经有阿里巴巴，海康等企业，后续如果再有几家好企业进驻，那就是一个好的高新区了，目前高新区这边要观察观察。

作者:海男的故事日期:2016-07-31 11:24新城新区之未来新区虹桥新区：虹桥商务区变成虹桥新区只是时间问题，发展起来也是毫无疑问的。

1。爷爷给力，派商务部过来投入真金白银的建了国家会展中心。

2。离市中心不远，能充分分享市区的资源，逐渐壮大自己。

但房价有点透支了。

作者:海男的故事日期:2016-07-31 17:51

@生如夏花 2010ABC 2016-07-31 13:17:14武林广场附近都 5 万左右我钱不多买不起........-----------------------------沿着地铁往外走

作者:海男的故事日期:2016-07-31 18:08

@woenye 2016-07-31 13:56:29感谢老师的几次解答，非常感谢。希望更多人能看到楼主对经济和房产的观点，客观有见识。

还希望能得到老师的一个指点：坐标深圳，我现在想做两个选择：1.购买深圳地段比较好的统建房，这样总价就算 100 万吧，首付 50 万，后面 50 万 3 年还清。好处是以后没有月供，甚至还挨着地铁靠近中心，5 年后也能交易，小产权房这两年涨的也好猛。同地段商品房首付都要 100 多万，月供也要1 万多。缺点当然也不少，花园小或者没有，没有......-----------------------------1。统建房居住功能还是不错的，就是不能用金融杠杆，涨幅可能不是特别大。但统建房有转正的可能，等地卖完了，政府估计会让小产权房补交一些钱转正。

2。惠州通勤时间比较长，如果价格比较低，自住也是可以考虑的。

作者:海男的故事日期:2016-08-01 14:37

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@海男的故事 2016-07-31 11:02:57

我前面写过房价的构成，你按照分析，就知道该买哪个了。

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@吧啦小七 2016-07-31 13:25:44本人愚钝，还请楼主详细指点下。非常感谢！

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@吧啦小七 2016-08-01 10:21:01我们现在主要考虑上学，所以好纠结啊-----------------------------肯定买 11000 的，好的内外部环境和好的邻居肯定值3000 块。

作者:海男的故事日期:2016-08-01 14:52

@小妖妞妞 3 2016-08-01 14:27:462006 年底在我老家汉中买了一个产权面积为 19.14，实际使用面积为 12.24 的小商铺，单价 21800 每平，历史高价啊，被售楼小姐忽悠说是每年租金高达 4 万，10 年回本，70 年产权什么的。当时手上有点股市里边赚的小钱，头脑一发热买了。熟读历史的朋友应该知道汉中这个小城市，一共就 70 万常住人口，属于 5 线还是 6、7、8 线的小地方。当时最高端的住宅卖 2000 一平米。

可以说这是一次很失败的投资，2006 年买房到 2008年......

-----------------------------把资产向有发展前途的地方转移肯定是正确的。

开个玩笑，如果当时把买商铺的钱作为首付在上海买房，基本已经是千万资产了。

投资确实是个技术活，现在这个社会，普通的人也要多了解了解社会和经济。

作者:海男的故事日期:2016-08-01 16:25

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@海男的故事 2016-07-31 11:02:57我前面写过房价的构成，你按照分析，就知道该买哪个了。

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@吧啦小七 2016-07-31 13:25:44本人愚钝，还请楼主详细指点下。非常感谢！

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@吧啦小七 2016-08-01 10:21:01

我们现在主要考虑上学，所以好纠结啊-----------------------------

@海男的故事 2016-08-01 14:37:09肯定买 11000 的，好的内外部环境和好的邻居肯定值3000 块。

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@吧啦小七 2016-08-01 15:59:15谢谢楼主，还有一个问题哈，同样 11000 的，一个是 93平两室，一个 57 平单身公寓，都是七十年产权的。不知道买哪个以后出租或者卖掉更容易？

-----------------------------既然是学区房，93 平两室更好。

作者:海男的故事日期:2016-08-02 10:30

@冰剑纹 2016-08-01 19:37:50楼主您好！请教一下扬州的房子，如何投资。扬州是个旅游城市，没有特别好的实业支撑。人均工资不是很高，但是房价动辄上万，二手房市场不是很活跃。谢谢。

-----------------------------扬州没有投资价值

作者:海男的故事日期:2016-08-02 10:49

@海男的故事 2016-07-18 11:20:24新城新区列传：

为了描述的生动，有一些角色替代：中央：爷爷当地政府：爸爸新城新区：孙子得到爷爷的支持，又在爸爸的势力范围，孙子一般都能有所成就。

爷爷不爱，离爸爸太远罩不住，孙子很难成功，爸爸索性就卖孙子赚点钱。

另外一方面，工人，农民的孙子超过爸爸爷爷很容易，因为爸爸爷爷掌握的资源少，努力供孙子读个大学，孙子的资源就比他们多了。这就是有些弱二线城市和中小城市新......-----------------------------

@过路的鬼 3366 2016-08-01 17:57:38楼主讲的可真有意思。有时间楼主分析下郑州滨河国际新城呗？这个算是农民的孙子么？听说以后要搞物贸区、使馆区等等，现在还很荒，但是，地王已经拍了地了，买入怎么样？

-----------------------------郑东新区是孙子，这个孙子正在快速发展起来，别的新区没有机会了，资源有限。

作者:海男的故事日期:2016-08-02 13:02

@海男的故事 2016-07-18 11:20:24新城新区列传：为了描述的生动，有一些角色替代：中央：爷爷当地政府：爸爸新城新区：孙子得到爷爷的支持，又在爸爸的势力范围，孙子一般都能有所成就。

爷爷不爱，离爸爸太远罩不住，孙子很难成功，爸爸索性就卖孙子赚点钱。

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@海男的故事 2016-08-02 10:49:45

郑东新区是孙子，这个孙子正在快速发展起来，别的新区没有机会了，资源有限。

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@Nine_Sir 2016-08-02 12:51:58想请教楼主，对北京丽泽商务区怎么看呢？挨着二环位置挺好。。。然后就是北七家的未来科技城的前景如何？未来科技城朋友去过，说人烟很稀少。。。

-----------------------------北京的格局大体如下：金融街，国贸是 CBD中光村是最好的高新区望京，亚运村是次级商务区接下来的商务区和科技城都只能是一个补充了。

作者:海男的故事日期:2016-08-02 19:02

@miumiu 很郁闷 2016-08-02 12:05:15感谢楼主大神给大家的指点，我着重看了下您关于北京和燕郊的分析，辛苦~请教您一下，本人 85 后，已婚，目前北京房产 2 套（均为一居），都在西南五环，有贷款。公婆家一套房自住，也在我们房子附近，以后有孩子了打算就近读书，学区房太贵无力承担。燕郊开间一套目前出租（燕郊地段及环境比较好的小区，达到您说的“人车分流”标准），租金 1650 元/元，市值 100 万，已问过中介，这个价格是比较容易卖出的。

想请问您是否......-----------------------------

@miumiu 很郁闷 2016-08-02 14:14:50楼主大神，按您上面回复“北京的格局大体如下：金融街，国贸是 CBD”，我感觉我燕郊的房子不应该卖了，有国贸和行政副中心的辐射，是否应该持有呢？这个我自己的分析不知道对不对，还请您看看~感谢哦~-----------------------------燕郊是北京周边唯一可能发展起来的城镇，如果是置换顺义，大兴就没有太多意义了。

作者:海男的故事日期:2016-08-02 19:10

@蓝兔在旅途 2016-08-02 17:22:12楼主大神您好！好不容易从头到尾看完您的分析，觉得您太厉害了！

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