现在房产投资绝对是个技术活-海男的故事（3/27）- 天涯经典

本人坐标在深圳，财务状况尚且可以，目前手里几套房的还贷压力不到收入的一半，手头没有什么现金，但还有一张老人的房票，计划红本抵押贷款的方式，贷个 100 万买套规划的地铁上小公寓，预计 5 年后地铁开通，以 160 万左右出手卖了，扣去交易成本和 5 年持有成本 20 多万，只能小挣个 30 来万，这笔生意划不划得来？？？

感觉现在价......-----------------------------

@海男的故事 2016-07-06 16:50:59人在国内,换黄金和美元,意义不大.

国外投资,坑很多,没有特别可靠的人帮忙,需谨慎.东南出口型城市在接下来的发展模式中,会逐渐式微.出清非优质资产,集中资源,在一线城市购入优质资产.-----------------------------

@煲粥 2016-07-06 17:16:26一直在线等答复，非常感谢楼主的耐心解答！！！

投资那个规划地铁小公寓会不会太小打小闹了？该位置周边小产权房比较多，旧改难度大，预计 5 年后顶多也就是从现在 3 万/平涨到 5 万/平，收益不是特别高，，，只是现在有渠道知道那里有地铁枢纽换乘的规划，想提前介入。

现在投资房产真是想楼主说的那样，是一个技术活！感觉现在离下一波上涨小周期有一段时间，是不是忍一忍到年底或明年初再看情况出手更合适？

-----------------------------只能快进快出,拿着就是成本,现在能做的就是等着下一波的买入信号.

作者:海男的故事日期:2016-07-06 20:02

@糖糖妈妈爱糖糖 2016-07-06 17:39:36

@糖糖妈妈爱糖糖 461 楼 2016-07-06 17:24:00楼主您好！

我是山西太原的，上个月迷迷糊糊的下手了一套 60 平的 85 年的二手房，在太原高新开发区，买时 7500 一平，恒

大的二手房在 8000 左右。周边新房在 8500 左右。

好处:一、出门就是地铁（建设中）

二、属于太原快速发展的地段三、旁边学校从幼儿园至高中都是步行十分钟可到的四、小区属中铁十二局局宿舍，管理好，绿化好，安逸五，周边......-----------------------------问题不大，边上教育资源不错。太原虽然经济不行，但聚集了山西的大部分财富。以后有合适的机会可以进行资产优化。

作者:海男的故事日期:2016-07-06 20:05

@无事生蜚 2016-06-07 09:44:08想请教下楼主，嘉善是否具有投资的潜力，在上海周边的小城市。

-----------------------------

@海男的故事 2016-06-07 09:48:40嘉善的房子没有投资价值-----------------------------

@止于云端 2016-07-06 17:27:45楼主那花桥的房子呢-----------------------------我建议你从上海乘坐公共交通到现场去看看二手房的

行情，具体情况就一清二楚了。

作者:海男的故事日期:2016-07-06 20:08

@李大波 2016 2016-05-30 00:24:05请教楼主，对成都房价五年走势有什么见解，感谢分享。

感觉成都是最难以判别的强二线。

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@海男的故事 2016-05-30 12:00:002015 年没有逼空式上涨的城市都没有大的投资机会。

城都解除限购后，并没有发生房价大涨的情况，说明1。没有被满足的需求并不多2。没有赚钱效应的城市，不会有投资投机资金进入。

以后成都就是一个按市场规律运行的房市，自住不错，但不会有太大的投资机会了。

-----------------------------

@u_113458626 2016-07-06 19:26:02你可以对照前几年的涨幅，市中心有些没有学区的不涨反跌-----------------------------我下面会写一个文化和房价的关系，原因就一清二楚了。

作者:海男的故事日期:2016-07-06 20:34

@糖糖妈妈爱糖糖 2016-07-06 20:13:53

@糖糖妈妈爱糖糖 2016-07-06 17:39:36

@糖糖妈妈爱糖糖 461 楼 2016-07-06 17:24:00楼主您好！

我是山西太原的，上个月迷迷糊糊的下手了一套 60 平的 85 年的二手房，在太原高新开发区，买时 7500 一平，恒大的二手房在 8000 左右。周边新房在 8500 左右。

好处:一、出门就是地铁（建设中）

二、属于太原快速发展的地段三、旁边学校从幼儿园至高中都是步行十分钟可到的四、小区属中铁十二......-----------------------------怕打击你，没敢说得太直接，但不排除有拆迁的可能。

作者:海男的故事日期:2016-07-06 20:39

@wjswwxz 2016-06-03 18:36:34楼主，请问南京江北新区的房子现在还能买吗？去年过江隧道还没免费的时候房价普遍 1 万 6.7，年后现在好的楼盘已经涨到 2 万 5.6 了，现在还能入手吗？

-----------------------------

@u_113458626 2016-07-06 20:05:08我也买了万科璞悦山，这两天担心未来的规划是否能落实了-----------------------------江北就是一个大坑，以后投资新区一定要注意。

新区有可能发展起来的前提条件是靠近市区，能共享市区的资源。

作者:海男的故事日期:2016-07-06 21:16文化和房价长三角和珠三角商业文化发达，投资投机氛围比较严重，房价容易暴涨暴跌。尤以深圳，厦门，浙江的部分城市为甚。

北方官本位文化发达，政治资源丰富，在中国，政治是最大的资源，相应的钱就比较多，但房价并不太离谱，以北京为例，按它的存款余额和人口数，房价应该是最贵的，但现实是它的房价低于深圳蛮多的，和上海差不多。

长沙，重庆，成都享乐文化发达，有了钱之后更多的是考虑享乐，并不热衷于投资投机，所以当地的房价比较平淡。

以上是我的一些感受和思考，欢迎大家讨论。

作者:海男的故事日期:2016-07-06 21:53

@小妖妞妞 3 2016-07-06 21:47:37楼主我经常来看你的回复，一直在学习中，期待你建群带我一起飞-----------------------------好的

作者:海男的故事日期:2016-07-07 11:35

@aixwyh 2016-07-06 21:54:09楼主，我现在在深圳有套房，70 年商住，利地铁口 4 站

公交站，周边配套好，但是没小区，没阳台，物业差，有该地最好的学位。现在想换同区域有小区的四房，价格贵一倍，周边配套没有现在的好，小学学位也不是最好的，主要看中优美的小区环境。请问值得置换么？还有现在是换房的好时机么？

-----------------------------置换房屋随时都可以的，需不需要置换看你的情况，如果有小孩子需要用到学区，可以暂时不换。

作者:海男的故事日期:2016-07-07 11:40

@飞跃流年 420 2016-07-06 23:01:27楼主，请问武汉的房子现在还能买吗？经过九个月的上涨，大部分新房价格有较大幅度上涨，周边的朋友看法分歧蛮大，有的认为九十月份还会大涨，有的认为应该会有蛮长时间横盘期。请问楼主怎么看？本人楼市小白，恳请赐教-----------------------------国家对主流城市的房价定位是慢慢上涨，涨得太多国家就会调控了。

作者:海男的故事日期:2016-07-07 11:44

@糖糖妈妈爱糖糖 2016-07-07 09:00:09

@糖糖妈妈爱糖糖 2016-07-06 20:13:53

@糖糖妈妈爱糖糖 2016-07-06 17:39:36

@糖糖妈妈爱糖糖 461 楼 2016-07-06 17:24:00

楼主您好！

好处:一、出门就是地铁（建设中）

二、属于太原快速发展的地段三、旁边学校从幼儿园至高中......-----------------------------政府喜欢搞形象工程，偶尔搞搞名声工程应付一下，因为形象工程政绩明显。

作者:海男的故事日期:2016-07-07 11:57

@阿徐姐姐 2016-07-07 08:51:06楼主，能否谈谈学区房投资的趋势？国家今年出了“多校划片”，也就是一个小区对应多个小学初中,让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校，这个政策不知道会不会实质推开。是不是真的不适合买学区房了？

我家坐标郑州，孩子双胞胎 4 年后上小学，现在正愁要不要将出租的那套 90 平两房换学区房（现出租两房在郑东新区，单价 15000，总价 135 万，租金 3500 元。学区房在市中心地铁旁，位置优越，配套成熟，房龄 15 年左右，单价......-----------------------------

多校划片已经在有些地方推行，接下来应该会全国推行。

一个政策是否会推行，就看它损害的是谁的利益，如果是屁民的利益，很快就能推行，如果损害的是统治者的利益，就很难推行。

多校划片损害的是有学区房的屁民的利益，推行起来没问题。

作者:海男的故事日期:2016-07-07 12:12

@u_113458626 2016-07-06 23:10:32那南京浦口新区靠近河西最高的房价呢，也没有什么带动作用吗？我觉得浦口新城的大开发商特别多才想投资的-----------------------------地方政府就是一个大号的企业，现在有个说法叫运营城市，其实就是运营房地产。

地方政府最喜欢的就是找个郊区的地方，向中央申请利好，然后借助媒体大肆宣传造势，私底下政府以低价大面积征地，接着和大开发商合作炒高地价房价，地卖完就撤了，搞别的地方去了，规划的内容能实现 30%就不错了，一般地铁肯定会修的。

作者:海男的故事日期:2016-07-07 12:39房地产的利益相关方房地产的利益相关方主要是中央政府，地方政府，开发商，购房者。

中央政府希望房价慢慢上涨，保持社会稳定，保证金融系统安全。

地方政府希望地价，房价快快上涨，多卖地，多卖钱。

开发商希望地价低，房价高，这不现实，因为地方政府更强势，职能求其次，高买高卖。

购房者（包括投资者）：被迫接受不合理的房价。

现在地方政府和开发商吃相难看，房产投资者油水已经很少了。

作者:海男的故事日期:2016-07-07 13:16

@千米 1122 2016-07-07 12:46:17楼主高人！

说下我的情况，本人 13 年初在郑州西区买了一套保利的开山之作（保利郑州的第一个项目），本打算回去，后因工作原因没有回去，一直出租；14 年又在武汉光谷南较偏的位置买了一套洋房（湖景，环境相当好），但周边配套不行，最关键是没有好的小学；所以最近考虑卖掉郑州的房子，打算在武汉光谷，买一套有比较好小学的房子，给娃上学用，小孩马上 4 岁；请高人给分析下，妥否？谢谢-----------------------------可以的

作者:海男的故事日期:2016-07-07 13:36

@u_111446795 2016-07-07 12:44:30

大神你好。看了很多帖子觉得你是说的最有道理最值得相信的。我有个疑问想请教：我感觉你有一个观点是现在投资房地产，就要在涨价前买入，涨价后卖出，不鼓励长期持有。是觉得房地产长远来看必然崩盘还是其他原因呢？

-----------------------------现在房价基数已经比较高了，像以前那样过几年涨一倍已经不太可能了。房子是有持有成本的，持有太长，会吃掉涨幅。房价不是每年匀速上涨，而是一个周期可能好几年都在盘整，上涨也就一年半年就完成了。

作者:海男的故事日期:2016-07-07 13:38

@fupeide 2016-07-07 13:01:49明年经济更差，硬着陆-----------------------------政府手上还有很多牌，经济转型有些阵痛而已。

作者:海男的故事日期:2016-07-07 16:03

@重返寒武纪 2016-07-07 14:47:39房产的大方向的帖子很多，罕有楼主这样实际操作方面的，谢谢楼主的干货。还请楼主指点：济南东部房价从去年年底到现在涨了很多，涨的最猛的楼盘能涨 50%，因为新任市长提出要在东部新建一个 CBD。此外就是教育资源最集中的历下区的学区房涨势猛。请问楼主对济南楼市怎么看，还有投资价值吗？曾经想去杭州买房，今年也去看过几次，最

近家庭收入出点问题，资金不足，异地管理也麻烦，最终作罢。

-----------------------------如果是投资，等下一个周期吧。北方的城市除了北京，其它的城市要谨慎。

作者:海男的故事日期:2016-07-07 16:50

@海男的故事 2016-06-02 17:56:36地铁的修建很多人以为修建地铁是为了方便居民出行,其实不然,修地铁主要是为了连通 CBD,开发区,交通枢纽.明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建.-----------------------------

@moyanxx 2016-07-07 16:41:48楼主你好，目前这些二线城市里，天津算不算适合投资的城市呢。

-----------------------------北方除了北京，也就天津可以看看。

不管是经济产业，还是购房人群，天津都是吃北京剩下的，有些尴尬。

作者:海男的故事日期:2016-07-07 20:11

@u_111446795 2016-07-07 12:44:30大神你好。看了很多帖子觉得你是说的最有道理最值得

相信的。我有个疑问想请教：我感觉你有一个观点是现在投资房地产，就要在涨价前买入，涨价后卖出，不鼓励长期持有。是觉得房地产长远来看必然崩盘还是其他原因呢？

-----------------------------

@海男的故事 2016-07-07 13:36:27现在房价基数已经比较高了，像以前那样过几年涨一倍已经不太可能了。房子是有持有成本的，持有太长，会吃掉涨幅。房价不是每年匀速上涨，而是一个周期可能好几年都在盘整，上涨也就一年半年就完成了。

-----------------------------

@u_111446795 2016-07-07 18:30:02多谢楼主回复。楼主的意思是房价经过这次大涨后的调整，很可能只剩一轮大涨的机会了吗？我本来想买一套楼主说的优质资产长期持有，但是如果房价只剩这么点涨幅的话，我就不想买了。筹首付和还贷款压力也挺大的-----------------------------你没有理解我的意思，现在投资房产，已经不能简单的买了之后，长期持有，而是临涨前买入，涨后卖掉，等下一次机会，当然这个难度比较大了。房产一直都会有赚钱机会，但难度会越来越大。

作者:海男的故事日期:2016-07-08 15:38

@u_113458626 2016-07-06 23:10:32

那南京浦口新区靠近河西最高的房价呢，也没有什么带动作用吗？我觉得浦口新城的大开发商特别多才想投资的-----------------------------

@海男的故事 2016-07-07 12:12:05地方政府就是一个大号的企业，现在有个说法叫运营城市，其实就是运营房地产。

-----------------------------

@u_113458626 2016-07-07 18:01:09谢谢您的回复，那么卖的地那么多的钱，政府为什么不能讲诚信树口碑建立一个美好宜居新城，老城是那么的拥堵老旧，何不让南京变成更加有魅力的城市争取一线，房产投资是城市的股票，只要在南京买房的人看好南京所以花钱了，这么大的体量，政府真敢肆无忌惮的愚弄百姓吗，您见多识广讲两句-----------------------------政府需要花钱的地方多得去了；政府人员也不会亏待自己，这也是人之常情。政府也不是故意要这样，政府有政府

的难处，资源有限。

作者:海男的故事日期:2016-07-08 15:55

@卍太阳鸟卍 2016-07-07 22:52:04看了楼主的观点，目前楼市投资就是炒股:选好进场时机，选好股票，低吸高抛,不长期持有，然后等下一波行情…

-----------------------------现在基本上就是投机了。

作者:海男的故事日期:2016-07-08 16:01

@熊水蓝 2016-07-08 09:21:59

@海男的故事楼主好，一直看帖，楼主好人，我是外地单身，目前在上海属于限购，明年二三月能拿到上海户口，目前手头有 100W 现金。工作地点在浦东金桥，我是等到户口下来在金桥老城区首付个老破小；还是在上海周边的昆山有通往上海地铁的沿线先买一套，等待过两年置换到上海，人民币贬值，房价一路上涨，手里的钱拿着心慌慌，请楼主指点。

-----------------------------拿好钱，等户口转好了在上海买房。

作者:海男的故事日期:2016-07-08 16:36

@卍太阳鸟卍 2016-07-07 22:52:04看了楼主的观点，目前楼市投资就是炒股:选好进场时机，选好股票，低吸高抛,不长期持有，然后等下一波行情…

-----------------------------

@海男的故事 2016-07-08 15:55:11现在基本上就是投机了。

-----------------------------

@u_111446795 2016-07-08 16:02:33可是股票交易手续费很低，房子这样交易，交的税都够持有很多年了吧-----------------------------持房期间，除了利息，还有机会成本。多交的税大致相当于一年的持房成本。

最大的问题还不是这些，房价的大涨是和政策密切相关的。接下来是否还有政策，什么时候出政策，都是未知数，等待政策发出信号，再买入，可以避免最大的一块风险。投资房产最怕的就是搞成房东。

作者:海男的故事日期:2016-07-08 17:28中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转1,促就业2.控通胀3.保障金融系统的安全房地产对这三个方面都有调节作用，但不同的时期侧重点不一样。

2007 年之前，外汇占款急剧增加，流通货币太多，通过

房地产吸收了增发的大部分货币，保证了基本生活物质的稳定。

2008 年到 2013 年，因为国际金融危机，出口势微，中小型出口企业大量倒闭，就业就成了大问题，通过支持房地产，带动大量产业发展，成功地解决了就业问题。

2014 年以后，通过前几年的放水大发展，企业（主要是国有企业和地方平台）的财务杠杆高得离谱，直接影响到金融系统的安全。急需去杠杆。直接去杠杆，经济会急剧下滑，影响社会稳定。国家综合权衡之后，决定企业去杠杆的同时，政府和居民加杠杆，政府通过发债加杠杆，居民通过房产加杠杆。效果如何呢，目前效果还是不错的，M1增速接近 M2 增速的 2 倍，居民财富大量转移到企业手上。

接下来，房价会如何，有个粗暴的方法，就是观察 M1和 M2 的变化。

作者:海男的故事日期:2016-07-08 18:19下次再出积极的房产政策，一定是就业出了问题。

作者:海男的故事日期:2016-07-08 18:37

@chp092 2016-07-08 18:33:25

@海男的故事我们也正想投资一些房产，想投资一些租售比高的城市，同时又具备有较大增值空间的城市，能否请楼主列举一下全国 10 个城市比较有潜力，而且租售比

高的城市呢？

-----------------------------租售比高，同时又具备有较大增值空间的城市基本没有，只能求其次投资有较大增值空间的城市

作者:海男的故事日期:2016-07-08 19:57

@小布袋咯 2016-07-08 19:27:57楼主您好呀～最近想在北京买房求指点我现在社保还差两年才有资格买普通住宅，目前租房中，所以想先买商住房。之前只看过 6 号线草房那边的中弘像素，自住的需求不是特别迫切，如果入手应该会出租。楼主觉得这个地段怎么样呢？或者有别的推荐吗？

现在也在考虑大兴那边，主要是期望机场建成后有升值空间，这个估计要长期持有…楼主对大兴和房山的发展前景看好吗？

楼主大神看到我～～～求指点～～～-----------------------------商住房尽量不要买。

北京有三个中心位置，西城的金融街，朝阳的国贸 CBD，海淀的中关村。买房就是到上述地方方便。

作者:海男的故事日期:2016-07-09 11:05

@小布袋咯 2016-07-08 19:27:57楼主您好呀～最近想在北京买房求指点

我现在社保还差两年才有资格买普通住宅，目前租房中，所以想先买商住房。之前只看过 6 号线草房那边的中弘像素，自住的需求不是特别迫切，如果入手应该会出租。楼主觉得这个地段怎么样呢？或者有别的推荐吗？

现在也在考虑大兴那边，主要是期望机场建成后有升值空间，这个估计要长期持有…楼主对大兴和房山的发展前景看好吗？

楼主大神看到我～～～求指点～～～-----------------------------

@海男的故事 2016-07-08 19:57:08商住房尽量不要买。

北京有三个中心位置，西城的金融街，朝阳的国贸 CBD，海淀的中关村。买房就是到上述地方方便。

-----------------------------

@小布袋咯 2016-07-08 20:18:58多谢楼主回复～是考虑以后转手费用太高么？现在主要是有些闲散资金不知怎么利用= =-----------------------------商住房涨幅一直比住房小的多。

就算有浮盈，变现也比较困难。

作者:海男的故事日期:2016-07-09 11:13

@煲粥 2016-07-06 15:34:37

细细品读了楼主的大作，楼主确是行家里手，特别是对大伙的留言都一一答复，更是有大爱！！！

感觉现在价......-----------------------------

@海男的故事 2016-07-06 16:50:59人在国内,换黄金和美元,意义不大.国外投资,坑很多,没有特别可靠的人帮忙,需谨慎.东南出口型城市在接下来的发展模式中,会逐渐式微.出清非优质资产,集中资源,在一线城市购入优质资产.-----------------------------

@emy857 2016-07-08 22:29:17如果一线城市买不起，强二线省会城市（如武汉）可以考虑吧？

-----------------------------强二线城市可以考虑，武汉还是不错的。

作者:海男的故事日期:2016-07-09 11:19

@chp092 2016-07-08 18:33:25

@海男的故事我们也正想投资一些房产，想投资一些租售比高的城市，同时又具备有较大增值空间的城市，能否请楼主列举一下全国 10 个城市比较有潜力，而且租售比高的城市呢？

-----------------------------

@海男的故事 2016-07-08 18:37:39租售比高，同时又具备有较大增值空间的城市基本没有，只能求其次投资有较大增值空间的城市-----------------------------

@eisbier 2016-07-09 10:23:58厦门 7 月 15 号要限贷有房有贷首付 60% 是不是又有投资机会了呢-----------------------------是的，出政策后，应该会有调整。但要赚到比较丰厚的利益，时机很重要。

作者:海男的故事日期:2016-07-09 11:26

@止于云端 2016-07-09 03:08:04楼主您好，我目前有一套房贷款还没还完。手里还有四十几万现金，想在花桥地铁口买房，这两天咨询了下那边房价，小户型首付差不多在四十万，二手的已装修的首付在五十万，我是想买了投资到时租出去，租金可以抵一部分还款，

马上 7.15 昆山要土拍，是不是土拍后房子又要涨，买一手的和二手的哪个会更好一点，那边未来的发展潜力多大，麻烦帮我分析下，谢谢楼主-----------------------------花桥的房子前面已经写过了，你可以看看。

作者:海男的故事日期:2016-07-09 11:48

我家坐标郑州，孩子双胞胎 4 年后上小学，现在正愁要不要将出租的那套 90 平两房换学区房（现出租两房在郑东新区，单价 15000，总价 135 万，租金 3500 元。学区房在市中心地铁旁，位置优越，配套成熟，房龄 15年左右，单价......-----------------------------

@海男的故事 2016-07-07 11:57:11多校划片已经在有些地方推行，接下来应该会全国推行。

一个政策是否会推行，就看它损害的是谁的利益，如果是屁民的利益，很快就能推行，如果损害的是统治者的利益，

就很难推行。

多校划片损害的是有学区房的屁民的利益，推行起来没问题。

-----------------------------

@emy857 2016-07-08 23:17:10好感谢楼主这一贴，这是我在房产观澜里面学到最多房产知识的一贴，感谢楼主的热心又浅显易懂的解答说起学区房，我最近又在提前研究佛山城区的二手学区房（主要是为了公办初中）了，小孩儿下半年读小学三年级，看到你提到的这个多校划片可能会推行，那么是不是该观望到小孩儿小学五年级的时候再准备呢？

另外请问二手房重点关注哪些方面？

1.学区学位；2.社区配套；3.楼龄；4.交通配套如地铁......-----------------------------很多地方的学区不是现买现读，是有入住时间要求的。

这个你可以到当地具体了解。

二手房投资要关注那些方面，前面已经写了很多，你可以多读读，多思考。

作者:海男的故事日期:2016-07-09 16:22

@海男的故事 2016-05-26 19:19:26房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产.经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转1,促就业2.控通胀3.保障金融系统的安全明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.-----------------------------

@xuwen224400 2016-07-09 15:48:08楼主请教下几个问题：1、上海汉中路地铁站附近的小区有投资价值吗？看地址位置离人民广场就 3 公里，2 站地铁，现在这里 05 年左右二手小区的价格也就 7 万左右。

2、现在上海 3 月份这波刚涨完，325 新政出来之后，市场冷静了一下，但最近貌似又复苏了。您觉得大概何时适合入手呢？还是说用您前面的小技巧，看什么时候中介不给我电话了可以入手？

3、3 房 150 平、3 房 120 平 2 种户型是不是大户型比较适合现在投资？

......-----------------------------现在可以开始看起来了，如果 120 平房型没有瑕疵，120平优先。

作者:海男的故事日期:2016-07-09 17:09

@feelgood168 2016-07-09 14:12:33楼主没有实地考察过北上深？现在市区同地段房价深圳和北京上海差不多吧，同地段房租深圳还是比北京低一点的。武汉小开发商开发的次新房质量真是太差了，五到十年内的二手房好多外墙脱落的，看了真无语。外墙都做不好，还能指望看不到里面的钢筋水泥。

做房产投资，一定要实地跑盘，而且最好买五年内二手房。

-----------------------------市区的房价三个地方是差不多的，我说的是包括郊区的价格，郊区拉低了北京上海的价格。

一线城市市区的房价太高了，这个门槛已经把很多人吓住了，其实现阶段真正的金矿在市区。

现在各地考察的频率确实没以前那么频繁，好在有个圈子，一线和强二线的信息都能及时分享。

房产投资是个非常非常辛苦的工作，减肥效果相当好，要减肥，多看房。

房子质量最好的既不是全国级的驰名开发商，更不是小开发商，而是本地市区两级的龙头开发商。

作者:海男的故事日期:2016-07-09 17:22

2、现在上海 3 月份这波刚涨完，325 新政出来之后，市场冷静了一下，但最近貌似又复苏了。您觉得大概何时适合入手呢？还是说用您前面的小技巧，看什么时候中介不给我

电话了可以入手？

3、3 房 150 平、3 房 120 平 2 种户型是不是大户型比较适合现在投资？

......-----------------------------

@海男的故事 2016-07-09 16:22:13现在可以开始看起来了，如果 120 平房型没有瑕疵，120平优先。

-----------------------------

@xuwen224400 2016-07-09 17:13:43汉中路附近板块怎么样？或者上海有哪个板块你比较看好？因为是投资，所以在上海的都可以。

-----------------------------汉中路不错，火车站搬走之后，原地会建高端商务中心。

会和人民广场，淮海中路连成一片高端商务区，媲美东西走向的陆家嘴，南东，南西，静安寺片区。

作者:海男的故事日期:2016-07-09 17:47

@chp092 2016-07-09 15:29:01

@海男的故事武汉的大学很多，人口也多，二线城市之首，值得投资吗？

-----------------------------武汉在可投资城市之列。

作者:海男的故事日期:2016-07-09 19:45

@junhaocom 2016-07-09 19:27:44楼主的帖子我从头看到尾讲的也很透彻学习了不少东西但是天涯类似分析一线强二线的帖子太多每天都是北上深南京天津…… 却看不到海南的旅游地产方面投资应该注意的东西所以希望楼主开个先河宏观微观透彻的给大家讲讲投资海南合不合适注意什么。

-----------------------------海南房地产我不熟

作者:海男的故事日期:2016-07-09 20:04

@u_113063032 2016-07-09 18:53:53请教楼主，我觉得郑州的房市还有潜力，想在郑州投资小商铺或小公寓，想让楼主把把关。郑州现在的商圈或楼盘多的很，容易看花眼和走眼，拿不定主意-----------------------------郑东新区以后会发展不错

作者:海男的故事日期:2016-07-09 20:14

@fupeide 2016-07-09 15:44:06天津西青区可.以买吗，今天老姐去看房了，二万多，我觉得不值，楼主对天津有什么高见-----------------------------要买买市区的

作者:海男的故事日期:2016-07-09 20:55

@gugululuhappy 2016-07-09 19:36:02楼主大神，我计划在北京买一套 400w 左右的房子，考虑木樨园、大兴、南苑这几处，木樨园一套房 2000 年的，出门就是三环，但周边环境较差，以后改造感觉也不会提高多少。大兴和旧宫就是五环次新房了，按照您前面的分析应该入手，大兴建设较好，南苑马上通地铁 8 号线，目前建设不如大兴，但房价比大兴便宜，这三处您怎么看?-----------------------------北京的南边一直都不行，没有高大上的产业，以后估计也很难有。

可以到东边和北边的 4，5 环附近看看。

价格低不一定就是价值洼地。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 09:21

@u_113458626 2016-07-09 21:46:45帮我看看香河，北京北三县有什么高见，谢谢-----------------------------北京周围，除了燕郊能勉强投资之外，其它地方都是坑。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 09:28

@海男的故事 2016-05-26 19:19:26房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产.

经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转1,促就业2.控通胀3.保障金融系统的安全明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.-----------------------------

@xuwen224400 2016-07-10 09:23:44楼主，请教下，2 房 120,3 房 140，3 房 150，均价差不多，哪个户型更适合投资？

-----------------------------我上面回答过你了，仔细看。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 09:37厦门这次的调控政策虽然比较温柔，但厦门房价已到强弩之末，调整会相当惨烈，参见 2011 的杭州。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 10:11大城市大家为什么买不到满意的房：1。对所在城市缺乏整体了解，只对自己现居住地附近比较了解2。对城市产业布局缺乏整体了解，不能快速锁定有发展前途的区域

3。看房是个很累很耗心力的事，看过一段之后，会身心俱疲，一般就会将就着买一个自己觉得过得去的房子。

还有更惨的，辨别不清国家政策虚实，听信砖家的话，被误导被坑的也不在少数。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 10:17我有个建议，大家可以自己按照学到的知识先分析自己所要投资的房产，我再做个互动点评。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 13:54

@demoney 2016-07-10 10:43:16楼主大才，反复看了三遍，真是字字珠玑！本人有俩问题请教，望楼主指导：1.大望路附近投资有部分办公人群的住宅（单价较低），还是朝青或者东五环外 10 年内的次新房？

2.本想低首付高杠杆投资，后来思路有调整，想到既然不是长期持有，仅是做波段，不如全款后抵押消费贷。这样在谈价格时有优势。

目前拿不定主意，请楼主指教。多谢！

-----------------------------商住最好就不要买了，我身边买商住的，不管是以前，还是现在，都没赚多少钱，有的还砸在手上了。

至于住房，东边和北边的 4，5 环多看看，争取能买到好房子，买到好房子就成功了一大半。

在北京和上海不要奢望房价现阶段会跌多少，顶多就是

横盘，这就有了买好房子的机会。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 14:39

2.本想低首付高杠杆投资，后来思路有调整，想到既然不是长期持有，仅是做波段，不如全款后抵押消费贷。这样在谈价格时有优势。

目前拿不定主意，请楼主指教。多谢！

-----------------------------

@海男的故事 2016-07-10 13:54:45商住最好就不要买了，我身边买商住的，不管是以前，还是现在，都没赚多少钱，有的还砸在手上了。

至于住房，东边和北边的 4，5 环多看看，争取能买到好房子，买到好房子就成功了一大半。

在北京和上海不要奢望房价现阶段会跌多少，顶多就是横盘，这就有了买好房子的机会。

-----------------------------

@demoney 2016-07-10 14:19:36楼主，我一直看住宅呢！大望路那个小区因为有部分出租用来办公了。也就是因为这个原因和学区比较差，价格偏

低。我觉得值得投资，租金回报可以。而且如果以后将办公都清理出去，作为纯住宅应该会补涨。

-----------------------------现状是很难改变的，便宜有便宜的原因，你自己决定吧。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 17:08

@海男的故事 2016-07-10 10:17我有个建议，大家可以自己按照学到的知识先分析自己所要投资的房产，我再做个互动点评。

-----------------------------

@阅读人生 168 2016-07-10 12:34:55楼主，拜读了您的观点，佩服！有一个问题想请教您，希望能得到您的指点。本人在天津，今年 3 月买了一套 90多平米的小三室，6 楼砖房，房型方正，离高新技术区 2 分钟，带学区，有地铁，地铁到 CBD 大概 78 站，是个配套成熟的小区。买时 130 多万，现在账面上升值大概 50～60 万，房租每月 3500。但这套房子有个致命的缺点，顶楼，所以打算两年或五年后卖了换个低楼层的更优质的房子。请教楼主，卖房时有什么技巧吗？卖房时机如何选择？非......-----------------------------这种有点点瑕疵的房子只有在行情火爆的时候才能卖上好价钱。卖房技巧和时机根据上面讲的买房时机反向操作就可以。

买房一定要买好的房子！！！！！！

作者:海男的故事日期:2016-07-10 17:51

@hurryg0 2016-07-10 16:44:22楼主刚看到你的帖子，觉得收益匪浅。现在本人在温州，所以特意仔细看了下关于温州的，发现你只在经济发展趋势顺带提了一下。目前想在温州买套房子自住，我自己简单分析了下：优点：1.温州近几年房价一直比较低迷，从去年随着全国行情也开始上涨了不少，但距离 11 年巅峰还是差了不少。感觉差不多低位向上一点，应该也没多少下跌空间了。

2.人口本身比较多，虽然经济下滑，但外来人口流入还是有增加的，无论是下面县市还是周边省......-----------------------------温州下跌的空间不大，但暴涨的机会也不大。投资有点鸡肋。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 18:09

2.人口本身比较多，虽然经济下滑，但外来人口流入还是有增加的，无论是下面县市还是周边省......-----------------------------

@海男的故事 2016-07-10 17:51:56温州下跌的空间不大，但暴涨的机会也不大。投资有点鸡肋。

-----------------------------

@hurryg0 2016-07-10 17:58:48谢谢楼主点评！主要是考虑自住改善，考虑周围配套设施还算齐全，感觉有些小涨空间。

-----------------------------自住可以买，在自己的能力范围内，买最好的房子。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 19:32

@时代的希望 2016-07-10 18:55:34这些观点我看了，和鹏程蛇口大同小异，我不知道这号是否换个马甲继续骗钱的，如果不是就当我以小人之心度君子之腹。我记得哪怕是 2015 年之前，那些要买房的都主要是以自住为主，2015 年之后，风气为之一遍，都变成了投资投机的需要了，看楼主和鹏程蛇口的帖子就反映出来了，什么时候一样东西变成投资投机作为主导时候，就危险了。

-----------------------------多看看帖子里的大势分析，不要太自以为是

作者:海男的故事日期:2016-07-10 20:22

@时代的希望 2016-07-10 20:06:32大势分析，呵呵，天涯里搞大势分析的多了，有几个是蒙对的，就算有几个蒙对了，当年也是骂声一片，远的不说，2011 年有几个蒙到一线城市会涨成那个样子的，投资本来就是少数人获利，多数人赔的游戏，你的论点要是大部分人赞同，就要分析哪里出了问题。反之骂的人越多，赞同你的越少，你正确率就越高。

-----------------------------没您那么牛逼，我就是和大家聊聊常识。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 20:34

@时代的希望 2016-07-10 20:23:12我最奇怪的是比如 08 年，12 年，14 年房产低迷的时候，没看到你们这么一批人大谈房产投资价值和技巧，实际上那时候谈是最好的，反而是房价高涨了，老百姓耐不住你们出来谈，什么目的啊？

-----------------------------我希望你能仔细看看帖子，什么目的帖子里已经写过了。

谦虚使人进步。

作者:海男的故事日期:2016-07-10 20:58

@时代的希望 2016-07-10 20:47:35其他我不多说了，真传一句话，假传一本书，用我的好

朋友，天涯从来没预测错误的房多钱少先生的一句话来说，买房最主要的是时机和价格。楼主你看懂了吗，呵呵。

-----------------------------没你那么厉害，能一句话说清楚所有的事。

作者:海男的故事日期:2016-07-11 08:51

@wintewish 2016-07-11 03:19:11lz 我在上海现在只有 40 万的首付现在看下来只能买不带学区的老破小或者郊区超远的新房你觉这种情况是不要买房还是投资哪种比较好谢谢-----------------------------资金太少，如果有别的投资方式就不要买房了，实在要买，就买老破小吧，不要买远郊的。

作者:海男的故事日期:2016-07-11 09:01

@我是 19890220 2016-07-11 02:38:31深夜看完楼主所有的发言及回复，可以看出楼主是个拥有丰富阅历的男人。

我也有一事请教楼主：我老家有一套房产，价值 40W，还没还清。现在准备入手广州远郊 1W 的房子。我该怎么操作，才能利益最大化，楼主提到的抵押贷款，怎么操作。如何计算成本？请赐教。

-----------------------------买广州远郊的房子，不是利益最大化的问题，而是陷进

去的可能很大。

抵押贷款分为一抵和二抵一抵需要先结清贷款，大部分银行都能办理，额度高，利息比基准利息略高。

二抵不需要先结清贷款，少部分银行能办理，利息高。

有些社会机构也办理抵押业务

作者:海男的故事日期:2016-07-11 09:23

@海男的故事 2016-06-03 11:56:24地王对供需双方的影响:1.二手房卖方:地王影响预期,停止卖出或调高价格,导致供应量减小同时涨价.2.开发商:开发商虽然拍了地,但由于价格比较高,近期不会开发,不产生实际供应量.3.买方:买涨不买跌,继续买入,价格逐步走高,随着价格走高,有效需求减少,最后供大于求,价格调整.综上所述,地王会加快赶顶的速度.-----------------------------

@还在漂的鱼 2016-07-11 00:47:44楼主写的帖子有很多可操作性，很值得学习。但我想请教楼主，超发货币的冲动 ZF 总是难以克制，但从前面几次四万亿的刺激来看，对经济的刺激作用越来越弱，并导致很多不良后果；这次的楼市去库存，许多普通老百姓背上了杆

杆或者将多年的积蓄耗尽；后面再超发货币，能刺激楼市吗？还能采取超发货币刺激经济的做法吗？我也很苦恼，错过了 14-15 年初在北京买房的机会，目前在武汉中心城区中山公园附近有一套住宅，在汉南有一套别墅......-----------------------------资产需要优化，别墅太偏了，肯定需要优化，但不一定好卖。

作者:海男的故事日期:2016-07-11 12:07房地产的第三个坑：鼓励大家回家乡买房很多中西部的中小城市是没有工作机会的，大部分人都在外打工，辛苦打工的钱回家买个房，平时住不了，还贬值。

随着经济模式的转变，越来越多的中小城市会衰败。尽可能在东南沿海大中城市购房，为自己，为孩子争取一些未来机会。故乡已是回不去的故乡，那里给不了你最后的保障。

作者:海男的故事日期:2016-07-11 12:55

@fupeide 2016-07-11 12:34:45楼主:下半年降准降息，又放水啊，受不了了-----------------------------有美帝在边上，国家还是会有所节制。毕竟目前汇率也很重要。

作者:海男的故事日期:2016-07-11 15:33

@ROCKCT 2016-07-11 13:37:00

希望楼主能多说些金融类的知识！

刚好我现在有笔信贷在手上，想拿去付首付，然后再按揭买房但是有些难度，想跟楼主学习学习，如何杠杆最大化-----------------------------过度杠杆化是柄双刃剑，首付只是一方面，真正考验的是你的月供能力

作者:海男的故事日期:2016-07-11 17:06

@liaoshuxian 2016-07-11 16:40:31另外向楼主请教一个问题，我在浦东川沙于 14 年下半年以 287W 入手了一套 139m 的 02 年电梯 3 房，当时也是冲动型买入，从动起念头到买入一个星期全部搞定，当时营业差额税有点高 12W 多吧，杂七杂八一共 310W，现在大概 460到 480W 间吧，歪打正着户型很好，居住体验很好，虽然是02 年房子，但在川沙附近属中等偏上。一:我想是否需要卖了再买入新点房子，只是劳累加一来一去中介费用，好处是保值增值好点。二:继续住着等以后有合适机会出现......-----------------------------有时间可以到市中心看看，市中心性价比比较高。

作者:海男的故事日期:2016-07-11 19:33

@海男的故事 2016-07-11 12:07:47房地产的第三个坑：鼓励大家回家乡买房

很多中西部的中小城市是没有工作机会的，大部分人都在外打工，辛苦打工的钱回家买个房，平时住不了，还贬值。

-----------------------------

@ty_小丸子 2 2016-07-11 18:37:10买了上海的房子落户也不是那么容易的落不了户口买房也没有用到了高考还是要回原籍-----------------------------南边还是比较人性化，上海这边有文凭或职称，积分都是购的，可以读书和高考。而且教育现在已经放开了，国际学校和私利学校越来越多，有钱就行。

作者:海男的故事日期:2016-07-11 19:39

@ty_小丸子 2 2016-07-11 18:40:11某些小城市还是值得投资的比如嘉兴出了个和上海公积金对接的政策，房价瞬间涨幅全国第三能享此殊荣的全国唯一。

等于上海源源不断的给嘉兴输血了对了胡 BOSS 的儿子在那小城市做一把手

-----------------------------我说的东南沿海大中城市购房指的是工作，生活的自住购房，不是投资购房，投资只能在大城市。

作者:海男的故事日期:2016-07-11 20:06

@ty_小丸子 2 2016-07-11 18:40:11某些小城市还是值得投资的比如嘉兴出了个和上海公积金对接的政策，房价瞬间涨幅全国第三能享此殊荣的全国唯一。

等于上海源源不断的给嘉兴输血了对了胡 BOSS 的儿子在那小城市做一把手-----------------------------

@海男的故事 2016-07-11 19:39:27我说的东南沿海大中城市购房指的是工作，生活的自住购房，不是投资购房，投资只能在大城市。

-----------------------------

@ty_小丸子 2 2016-07-11 19:58:07大城市投资不了都限购了目的就是把资金赶到周边小城市去实行人口分流上海周边的小城市还是有投资价值的昆山就涨了很多房价一旦起来就很难跌下去

涨一千最多跌 300楼主别一棒子打死大城市周边的小城市嘛那是一片特殊的地方还是有投资价值的你说成都附近的小城市那绝对没投资价值了成都本来就不涨别说成都周边但是北京深圳上海周边的小城市那就不一样了......-----------------------------投资关键是看二手房市场。我只是把我看到和知道的说出来，也不一定全对，买房最后都是自己拿主意的。

作者:海男的故事日期:2016-07-11 20:30

@kangli_11 2016-07-11 17:21:02楼主，你好，最近想在武汉白沙洲的烽胜路附近买一套房，交通相对比较方便，有一条地铁马上就要修起来，但目前那里的配套和环境都比较差，商业和学校规划的实现也遥遥无期。然而，现在那边的新盘开发出来都一抢而光，二手房的价格加上税费差不多也要一万到一万一左右了，房价从年前的 7000 左右一跃至现在的一万左右，想问下楼主，在这种情况下买房，我会不会属于高价买入，这一地区的涨幅空间还大吗？

-----------------------------

这个价格已经透支了地铁的利好，如果政府继续放水，过几年价格还会更高，但投资不一定能赚到钱。可以到市区看看，说不定能找到性价比更高的房子。

作者:海男的故事日期:2016-07-12 08:36

@wintewish 2016-07-11 03:19:11lz 我在上海现在只有 40 万的首付现在看下来只能买不带学区的老破小或者郊区超远的新房你觉这种情况是不要买房还是投资哪种比较好谢谢-----------------------------

@海男的故事 2016-07-11 08:51:19资金太少，如果有别的投资方式就不要买房了，实在要买，就买老破小吧，不要买远郊的。

-----------------------------

@wintewish 2016-07-12 01:14:39LZ LZ 那彭浦 87 年的老公房值得入手吗出租比较容易但是怕以后脱不了手还有就是不知道什么时候会动迁。。。

-----------------------------这种房子最怕的就是卖的时候贷不了款，失去金融属性。

砸在自己手上。

如果工资高，可以通过一些金融手段提高购买力。

作者:海男的故事日期:2016-07-12 11:17被隐藏了看不到，我单独回帖请教吧

----------------------- 分割线------------------------------

@emy857 2016-07-11 22:17:43楼主再请教你，我看到你有回答涯友利用赊楼贷和抵押消费贷款的方式盘活债务和房子，避免卖房还贷，感觉出了金融的重要性。

我的情况是：有两套房，第一套房纯商贷贷款 20 万（当年首套房利率 85 折）已供楼 4 年，第二套房公积金贷款 30万已供楼 3 年，两套贷款都是 20-30 年的吧，月供 3k 不到，还款压力不大，我主要是考虑下一次投资可以用首套房的首付比率和利率折扣优惠，目前手头没啥现金了，靠攒工资积累第三套房首付的过程......-----------------------------信用贷就可以了，如果要一次申请多家银行，可能要找第三方帮你办理。

作者:海男的故事日期:2016-07-12 12:26

@lion2003 2016-07-12 11:55:58楼主你好，向你请教一下我的情况：我是长沙本地人，就绝大多数的人来说，受制于信息对称和熟人，很难投资外地资产。错过了北京深圳这些随便翻番的地，一是没实力，二是没途径。而长沙，是一个价格很低，而且投资回报很低的城市，但是土著也没办法选择，2005

年房地产市场腾飞，到 2015 年，长沙房价从 3000 到了 6000多，应该是幸福感爆棚的城市，要不是看着北上广的童鞋动辄说多赚了三五百万，分分钟都变成了千万富翁初步实......-----------------------------我上面写过长沙的情况，长沙，成都，重庆商业文化不重，有些钱就喜欢享受，投资投机不严重，房价就不会暴涨暴跌，也就没有投资价值。你作为本地人，你觉得上面的分析和现实是契合的吗。

找到自己喜欢满意的房子不容易，条件允许可以买了。

供应量大其实是个伪命题，武汉供应量超大，价格还不是长得很快，武汉的商业文化比不上闽，浙，但也挺强的。

投资投机也比较严重。

福建的福州，厦门经济那么差，房价高的离谱，无它，投机。

浙江的杭州，温州房价曾经超过上海，无它，投机。

潮汕人在深圳的经济地位相当重，把投机带到了深圳，导致深圳房价超过北京。

投机并不全是坏事，给了大家发大财的机会。关键你要有投机的能力。

作者:海男的故事日期:2016-07-12 13:08

@千般愿 B 2016-07-12 00:59:20

楼主您好，我未婚借父母的闲钱投资，6 月 19 在北三县大厂买了一套二手房，总价 110，加税费中介等共计 116 万不到，均价 11500，房产证大概有 7、8 天就能出来了，现在我看中介公司同等面积大小的均价已经到了 15000 的均价了，感觉挺恐怖的，因为通州和北三县统一规划，加上在大厂住的朋友说大厂有 40 多个楼盘在规划中，有的已经在打地基，而且都说河北没有说肯定还能涨，但是我现在有点害怕。燕郊的基本没有新楼盘了，且新楼......-----------------------------北京周边的情况我统一说一下，以后不再回答。

北京周边要买建议买燕郊，燕郊有先发优势，聚集了很多常驻人口，会吸引企业过来办商业，商业应该很快会起来，教育资源也不错。周边几个城市都是有竞争的，稍微经济条件好一点的自住都会选燕郊。

其它一些城市就是超级投机场。能全身而退的时间窗口并不多。

商业有个基本规则，很多人不知道。房子上涨，不是因为卖家定价高，而是因为和你一样的买家太多，产品下跌，不是买家不原意多出钱，而是因为和你一样的卖家太多。

以大场举例：大家买大场的房子绝大部分不是自住，因为政府放水，大家不想手头的钱贬值，但大部分人钱又不多，只能挤到大

场来买房，导致房价高涨，一旦房价向下，大家都开始卖房，互为竞争对手，开发商还在建新房，加剧竞争，而此时买方会急剧萎缩，因为大家买涨不买跌。

投机失败是很惨的。

如果你明白了我说的，你就因该知道如何处理了。

作者:海男的故事日期:2016-07-12 13:49超干货1。买涨不买跌-------大众的买房心理，每天被三遍2。暴利来自于竞争少。

买房时，你的竞争者是和你一起买房的卖房时，你的竞争者是和你一起卖房的。

明白了上述道理，你就知道该买什么样的房。

3。一个普通人想脱颖而出，必须踮着脚走路。

作者:海男的故事日期:2016-07-12 15:21

@海男的故事 2016-05-30 17:36:50还有一种投资思维是投资大城市中租金收益率大于同期银行房贷利率的房子.-----------------------------

@思考者承志 2016-07-12 12:09:09现在这样的房子在深圳可不多见-----------------------------一线城市基本没有了

作者:海男的故事日期:2016-07-12 17:47

@海男的故事 2016-05-30 17:36:50还有一种投资思维是投资大城市中租金收益率大于同期银行房贷利率的房子.-----------------------------

@思考者承志 2016-07-12 12:09:09现在这样的房子在深圳可不多见-----------------------------

@海男的故事 2016-07-12 15:21:43一线城市基本没有了-----------------------------

@mandoguo 2016-07-12 15:42:41请教楼主，现在买天津河西区或者南开区的房子合适吗？应该买什么样的？

-----------------------------你可以自己根据上面写的点自己分析一下自己要买的房子。你自己的思路会更清晰。

作者:海男的故事日期:2016-07-12 19:37

@fupeide 2016-07-12 19:02:57楼主大大，我首付差 20 个，想用老家的房办抵押贷款，问了中介，说银行不允许-----------------------------

不要说买房，办抵押消费贷款。

作者:海男的故事日期:2016-07-12 21:52

@ty_染指流年 1 2016-07-12 20:19:19请问楼主能对杭州郊区房产进行一些分析吗-----------------------------你可以自己先分析一下，再互动，思路会更清楚

作者:海男的故事日期:2016-07-13 11:59

@敏敏郡主 12345 2016-07-13 10:29:31你好，您的贴写的特别打动我。请教一个问题：我想卖掉郑州金水区东风路天明路的小房子，然后置换个大一点的房子，请问置换哪个区更好？郑东新区这一年每平涨价 5000左右，除了东区，还有哪个区比较好？非自住。

-----------------------------你可以根据前面写的 CBD，高新区作分析。

作者:海男的故事日期:2016-07-13 14:44

@千般愿 B 2016-07-12 00:59:20楼主您好，我未婚借父母的闲钱投资，6 月 19 在北三县大厂买了一套二手房，总价 110，加税费中介等共计 116 万不到，均价 11500，房产证大概有 7、8 天就能出来了，现在我看中介公司同等面积大小的均价已经到了 15000 的均价了，感觉挺恐怖的，因为通州和北三县统一规划，加上在大厂住的朋友说大厂有 40 多个楼盘在规划中，有的已经

在打地基，而且都说河北没有说肯定还能涨，但是我现在有点害怕。燕郊的基本没有新楼盘了，且新楼......-----------------------------

@海男的故事 2016-07-12 13:08:50北京周边的情况我统一说一下，以后不再回答。

其它一些城市就是超级投机场。能全身而退的时间窗口并不多。

以大场举例：大家买大场的房子绝大部分不是自住，因为政府放水，大家不想手头的钱贬值，但大部分人钱又不多，只能挤到大场来买房，导致房价高涨，一旦房价向下，大家都开始卖房，互为竞争对手，开发商还在建新房，加剧竞争，而此时买方会急剧萎缩，因为大家买涨不买跌。

投机失败是很惨的。

如果你明白了我说的，你就因该知道如何处理了。

-----------------------------

@千般愿 B 2016-07-13 12:06:18非常感谢您的回复，我买的是在大厂夏垫 102 国道旁边，离燕郊很近过了燕郊行宫两三站地就到了，不是大厂县城，又直接到国贸的几趟公交车，1 个小时 10 分左右，不知道您是否还是上面的建议，我买房子的时候确实很坚定，可是我觉得您说的也很有道理，还希望您能再帮我指点一下-----------------------------不管什么行业，竞争对手多了，都难赚钱。

作者:海男的故事日期:2016-07-13 14:49

@小妖妞妞 3 2016-07-13 13:06:03楼主大人，最近股市好像有点抬头了，有何建议吗？

-----------------------------现在的行情适合老司机操作，普通人买了放着暂时还没到时间，需要等待。

作者:海男的故事日期:2016-07-13 15:11

@ty_xxx773 2016-07-13 06:58:21楼主看好花桥未来吗？

-----------------------------前面我做了一个北京北三县的分析，你可以参考一下。

作者:海男的故事日期:2016-07-13 19:28

@风光不与众生同 2016-07-13 16:10:16

楼主，坐标天津市中心海河边，闲钱投资房产的话基本五万一平，怎么也得 500 万，略带点款，现在现金理财七弄八弄也有个五个点，怎么合适呢？

-----------------------------投资方式各种各样，根据自己熟悉的方式均衡考虑收益就可以了。

作者:海男的故事日期:2016-07-13 21:09

@大器晚成之必成 2016-07-13 20:25:52

@风光不与众生同 2016-07-13 16:10:16楼主，坐标天津市中心海河边，闲钱投资房产的话基本五万一平，怎么也得 500 万，略带点款，现在现金理财七弄八弄也有个五个点，怎么合适呢？

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@海男的故事 669 楼 2016-07-13 19:28:00投资方式各种各样，根据自己熟悉的方式均衡考虑收益就可以了。

—————————————————请教下楼主，深圳房子深圳还......-----------------------------深圳买房可以等一等

作者:海男的故事日期:2016-07-14 11:51

@summersummer111 2016-07-13 17:51:36

请教楼主，北京门头沟和房山的楼盘有投资价值吗？多谢！

-----------------------------这种郊区要看具体位置的

作者:海男的故事日期:2016-07-14 17:48地段和总价地段决定了什么人会生活在这里，相应的这个地方的购买力上限就出来了。

虽然有一些投资的介入，但最终还是要卖给自住的人。

上海最近 4，5 年，有些地方的房子也没怎么涨。

如松江新桥的上海合生国际花园，青浦朱家角的青浦珠光苑，普陀的天汇广场等基本没涨。

什么原因让这些小区没有涨，关键还是地段。大部分中远郊都没有涨多少，还有就是一些商住的。

作者:海男的故事日期:2016-07-15 13:33

@LHDC 海陆空 2016-07-15 02:34:39苏州楼市怎么看，楼主-----------------------------都没调控就开始调整，就等它调整好了再说吧。

作者:海男的故事日期:2016-07-15 13:37

@jessica2233 2016-07-14 22:57:36楼主好！有房产投资方面的问题请教，本人合肥土著，

现在合肥有两套房，一套有贷款，双方父母均本地人有房住。

目前手上还有现金，有朋友在杭州，觉得杭州本轮涨幅不大，想请教杭州的房子目前还能投资吗？现金可以做首付买250W 左右的房子，还贷基本没压力-----------------------------合肥也不错

作者:海男的故事日期:2016-07-16 19:38m1,m2 剪刀差越来越大，更多的钱脱实进虚，利好资产价格，下一个涨的是房市还是股市！！！

作者:海男的故事日期:2016-07-16 21:13房子在以下几种情况下会下跌1。政府刺破资产价格保汇率，目前汇率问题不大，暂时没有这个可能。

2。发生恶性通货膨胀，政府被迫收紧银根，在工业产品普遍过剩的情况，暂时不会发生。

3。股市长牛，赚钱效应导致资金脱房入股。

4。经济形势恶化，启动农村土地私有化，资金从房市入土地。这个情况只有在政府玩不下去了才会发生。

综上所述，对房市影响最大最直接的是一个几年的股市长牛。

作者:海男的故事日期:2016-07-17 13:12

@老猫爪 2016-07-15 15:07:14

谢谢您给我等屁民出谋划策。一直反复学习您思路。几年前学习天涯高人帖子在市中心买了最好的学区房。双学区。

刚卖了郊区房子。想以后改善，又怕没赶上这波到时没有机会了。现在手上的米也就 50 个。公积金没用过，现在自住的学区不打算卖，朝向不大好。二个小孩要用。烦请指点下，感谢。坐标武汉-----------------------------多看看，多跑跑

作者:海男的故事日期:2016-07-17 13:13

@辰佩斯 2016-07-16 15:30:21借钱买呢，还是再等等？现在涨得太凶了。感觉房子太多，住的人少，全是投资的-----------------------------有他们哭的时候

作者:海男的故事日期:2016-07-17 13:20

@哈雷飞扬 2016-07-16 09:45:20楼主:我想向您请教一下:我居住在南京,目前在市区有个小套（小二房）,中小学区属于南京二类学区。我家小孩马上四年级了，想给他买一类学区房。看中的一类中学学区的二手好房（房龄新、小区好的）大概要 400+万，贷款有些吃力。

我的打算：一是在该一类学区内买个普通类的三房，大概

340+万，卖掉手中的房子，贷一点款，这样居住宽敞舒适一点；二是，我暂时不改善居住条件，目前的房子不卖，再买一个 50 平方左右的小套（也要......-----------------------------竭尽全力买 400+万的，一来孩子是最重要的，二来学区边上的好房子是稀缺资源。就算以后学区有改变，房子好影响也不大。

作者:海男的故事日期:2016-07-18 08:06

@weeweeeee3 2016-07-18 06:26:30楼主你好，坐标上海，两个人都在上海已交五年社保，各种悲剧啊，无一套房子，现在买房是首套首贷，有米 50，小孩明年上小学，最近在看无锡滨湖，苏州科技园房子，各种纠结啊，到底在哪买，烦请楼主指点一二-----------------------------不要上错车，坚持在上海买。

如果工资高，可以通过金融杠杆提高购买力。

如果工资一般，可以到九号线沿线看看。可以买到的。

作者:海男的故事日期:2016-07-18 08:14

@suyier1980 2016-07-18 04:22:51楼主您好！

本人在合肥两套房，第一套 90 多，第二套 130 多。两套房都有贷款，总计 90 万元，两套房泡沫总市值 360 万。

安家合肥。

另外合肥有一套小商铺也有贷款，租售比 8%，月供抵贷款，11 年 60 万买入，目前市值还只有 60 万。

目前手上有资金 100 万多，准备在杭州滨江区买一套房投资，用弟弟名义购买，总价在 250 万房子，3 成首付 80 万左右，买完房应该还剩 20-30 万作为备用资金。

另外想明年卖掉目前市值 150 万合肥......-----------------------------现在房产已进入投资阶段，买进卖出时机很重要。

像以前一样买房一直放着就赚钱的机会不多了。

房价已经涨过一波，机会肯定不是现在。

作者:海男的故事日期:2016-07-18 08:36

@u_110890223 2016-07-17 20:18:20还是杭州，我觉得以后老旧的高层不会有人要了，小高层和高层会好很多，而且拆迁也会容易，超小户型（60 以下的）也不会有人要了。楼主觉得下沙怎么样？只有一条地铁是不是说明 ZF 不会再增加投入了？

-----------------------------分析的不错，武林才是真正的 CBD，城西阿里巴巴可以看成一个高新区，有时间可以看看那边还有那些好的公司，海康好像已经过去了。如果好公司多，就是一个不错的高新区。钱江新城是一个二类 CBD，目前还不成熟，房价倒是上

去了。

我说的地段，不是完全指物理地段，而是能方便快捷到达中心 CBD 或好的高新区。

选好地段后，尽己所能的买同地段的好房子。

其实现在大部分人都有房了，主流需求是改善，一定要适合主流需求。

作者:海男的故事日期:2016-07-18 08:41

@u_112216523 2016-07-18 08:23:44楼主，看到我，南通怎么样啊？

-----------------------------南通经济不错，但投资房产要慎重，本地人基本都有房了，由于产业层次不高，外地过来打工的人工资并不高。

作者:海男的故事日期:2016-07-18 10:50

@chlltd 2016-07-18 09:47:46楼主，您好，广东中山市三乡镇房市分析一下？

去年年度深中通道炒作起来，半年时间房价提高30%-50%近珠海，中山市三乡镇，房价之前 4-5 行，现在大概8-9 千，还会继续上涨吗？

改善型住房，要不要买啊？工薪阶级的我非常纠结！

-----------------------------你都说了是炒作，买不买就很清楚了。

作者:海男的故事日期:2016-07-18 11:20新城新区列传：为了描述的生动，有一些角色替代：中央：爷爷当地政府：爸爸新城新区：孙子得到爷爷的支持，又在爸爸的势力范围，孙子一般都能有所成就。

爷爷不爱，离爸爸太远罩不住，孙子很难成功，爸爸索性就卖孙子赚点钱。

另外一方面，工人，农民的孙子超过爸爸爷爷很容易，因为爸爸爷爷掌握的资源少，努力供孙子读个大学，孙子的资源就比他们多了。这就是有些弱二线城市和中小城市新区会超过老城区的原因。

相反，商人和官员的孙子不容易超过爸爸爷爷，因为爷爷爸爸掌握了很多资源，就算孙子得到爸爸爷爷的支持，也很难超过爷爷爸爸的资源。这就是北京，上海的市中心永远是最强的原因。

接下来将从陆家嘴开始扒。

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