最后的救市 - 换入大城市房子的最后时刻 - 鹏程蛇口 -
最后的救市-换入大城市房子的最后时刻鹏程蛇口天涯潜水很久，今天说说这轮房地产大救市。或许在 30年后回头来看这次救市，你会发现这次救市影响深远，深远到足以影响某些人的一生甚至是下一代。
由于 2014 年房地产进入调整期，政府相继出台了 930新政和 330 新政进行救市。本轮房地产大救市，是最大规模也是最后一次大规模救市行动，现在看来，政策还未完全出完，如果楼市不能回暖，还会有更猛烈的救市措施出台。
此番救市之后，房地产进入“政策简单，市场复杂”的以市场调节为主的状态，以后不会再有也不可能再有如此大规模的救市行动，当然，也不会再有以往那种大规模的打压行动，因为中小城市整体过剩背景下房地产根本经不起打压。
我们要明白的是，救市的目的不是为了救房地产，而是为了救地方财政，地方债务，地方债务已经压的有些地方政府喘不过气来，此番救市提振房地产市场，是为了缓解地方债务危机，为进入新常态下的经济转型赢得时间和空间。
因此此番救市房价还没有上涨的城市，就再也不会上涨了，这次救市是最后一次出手机会，否则将来面对的很可能是有价无市，房价绵绵下跌，只能砸在自己手中。
必须在此番救市期间抓紧时间出掉这类城市的房子，买入一线和强二线城市的房子。此番救市，有条件入市的一定要抓紧入市，这是最后的低价机会。
未来中国城市房价会冰火两重天，强者恒强，一线和强二线城市的房价会不断上涨，屡创新高，直到价格涨的让你绝望。而广大的三四线城市房价会不断下跌，没有最低，只有更低。
未来，优质资产收入远高于工资收入，是一个全球性的规律。在中国人口如此众多、地区差距和城乡差距巨大、过去几十年城市化又被人为阻止的背景下，城市化的补课效应会使这一点更加突出。用不了十年，和你同样学历同样职业同样出身的人，因为买房和不买房的区别、买对房子和没有买对房子的区别，就是富人和穷人的区别、中产和白领的区别、财务自由和财务不自由的区别。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-09 15:23中国最有投资价值的 11 个城市：北京、上海、广州、深圳、厦门、天津、南京、杭州、重庆、武汉、成都。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-09 15:43目前北京住宅签约最有购房者高单价的是 16.7 万元／平方米，前几天认筹了北京首套单价超过 20 万元／平方米的豪宅，但还没有走签约程序。”某位熟悉北京市场人士向
记者透露，北京下半年将有多个项目售价突破 20 万元／平方米。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-09 17:41国外的房价也是千差万别，纽约有 6 万美元一平米的房子，底特律有 1 美元一套的别墅。
价格差距这么大，都是市场的选择，没有打压，没有救市，更没有限购限贷房价是市民用钞票投票的结果，房价高，说明城市经济繁荣，房价低，说明经济萧条。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-09 23:234 月以来，在“330”楼市新政助推下，北京、上海、广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。随着自住购房需求集中释放，北京楼市一扫去年大多数时 间里的低迷局面。某网站副总裁表示，北京 4 月二手房成交量超过1.71 万套，创下 25 个月以来的新高。同时，新房成交量环比增长近四成，同比增长五成。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-09 23:24楼市回暖，再次引发人们瞩目。在深圳、上海等一线城市，重现“日光盘”，即开盘当天即告售罄的情况，这引发了持币观望者对房价 可能又一次大涨的忧虑。
分化，是近期业界人士谈论楼市 时，使用最多的词汇。
与一、二线城市楼市交易的热络相比，一些三、四线城市不
为所动，楼市成交不升反降。一些城市出台力度更大的楼市刺激政策。广东佛山日 前解除了“限购令”，吸引了不少广州人出手购房。中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线城市未来的楼市前景不容乐观：“整个中国房地产市场已经不处于同 一个周期。对于三、四线城市来说，消耗库存起码需要两年以上时间，带有投资目的进行投资，需要谨慎。”
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 08:39
@鱼不爱 2015-05-09 23:47:44楼主，宁波房价你怎么看？
-----------------------------宁波这种二线城市，经济发达，房价合理，安居乐业的好地方。在宁波买房，如果是自住，没有问题，如果是投资，建议不要考虑，上涨空间应该不大。
嘉兴、杭州、上海三地的人均 GDP,人均收入差别不大，可是房价有天壤之别，什么原因呢，考虑过吗？
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 08:41
@w 涵涵 h 2015-05-10 07:47:18楼主说的对，想要投资一定是买一二线的房子，一二线以外的，自住还可以，想要抗通胀甚至有赚头，还是买一二线的有保障。12 线的房子大市跌的时候它会涨的慢些，大市涨的时候它就会疯狂涨，怎么算都有利。我家 94 年在小城市买的别墅，到了 08 年才涨了 60 万，简直是惨不忍睹，而
且非常难卖出！后来换到 12 线，即使在大力限购的这几年每年涨幅也稳稳超过 10%（还不算租金收入），所以之前在小城市买房子简直是浪费时间和金钱，自住就......-----------------------------明白人，认识深刻。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 08:45
@hui8004 2015-05-10 01:51:29房地产到了今天这一步，房托终于承认 3、4 线城市房价保不住了，而且是永远的下跌了，可翻翻房观不久前的帖子，房托还在叫嚣着中国的房价只会上涨，永远不会下跌呢，这种变化真是可悲啊。
另外，楼主我提醒你，1、2 线很多城市对土地财政的依赖度远低于 3、4 线城市，而且既然你承认 3、4 线城市楼市巍巍可及，那么如果政府想争取转型时间，他会救谁呢？如果你是政府掌权者，从政权稳定的角度出发，你又会救谁呢？当然也许让一......-----------------------------世界上哪来那么大的托，能托起房价。如果真有这样的房托，那年薪至少千万以上。
中国各个城市发展这么快，土地财政功不可没，你去其他国家的城市看看就知道了，中国城市发展是何等的迅速。
的确如您所说，中国经济在转型，要减少对土地财政的
依赖，可转型前，要尽量的把政府债务处理掉。这也是为什么我说是最后的救市。
这轮救市后，房事会发生深刻的变化，强者恒强，一直上涨，弱者恒弱，连绵下跌。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 08:51下面我来谈谈大城市房价会持续上涨的理由以及小城市房价不涨以及可能下跌的理由。
精彩在后面。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 09:17大城市房价上涨的理由：1.大城市工作机会多，人口在持续流入，逃离北上广是伪命题。很多人不是不喜欢山清水秀、乡情浓厚的故乡，可是故乡没有足够的机会，为了就业，只能去大城市。
2.大城市能提供高端就业机会，年薪 30 万以上的工作基本存在于大城市，金融、互联网、大公司总部、外企中国公司总部等高端就业岗位只能存在于大城市。
3.工业社会，工厂是创造财富的中心，工业、矿业发达的中小城市也很富裕。而现在是资本社会，货币为王，大城市中心的写字楼是财富中心，产业只能为资本服务。大城市能够创造更多的财富。
4.城市化早期和中期，农村人口流入城市，各城市都有发展机会，表现在房地产上就是各城市房价普涨，而到了城
市化后期，是人口从中小城市流入大城市，一个城市只有人口持续流入房价才能上涨。
5.中国人口众多，水资源、土地资源、各类矿产资源短缺，只能发展节约资源的集约型经济，这种基本国情决定了中国的城市化只能是类似日韩两国的以大城市圈为代表的都市化，大多数人口集中生活在少数几个大都市中。
6.中国人有重视家庭、重视房子的传统，孩子工作在哪里，父母退休后就在哪里。一些人离开家乡，到大城市读书、工作，买房，进而是父母随迁到孩子工作的大城市，整个家庭积累一辈子的财富会从小城市转移到大城市。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 11:17三线以下城市面临的问题：1.三线以下城市过去的房价上涨主要是过去住房的短缺以及外来人口的涌入造成的。随着供给量的增加，部分城市的住房供应已经过剩，面临去库存的压力，房价有下跌的压力。
2.三线以下城市土地充足，新城规划体量大，供给量巨大。
3.房价不上涨，还乡团回家购买的欲望不强烈，失去了一个购买主力军。
4.三线以下的就业机会大多集中在制造业，几乎所有制造业的产能都已经过剩，未来面临消减产能的压力，随着就
业机会的减少，人口不仅不会增加，更可能会减少。
5.随着计生政策威力的显现，人口红利消失，流入城市的人口会持续减少，未来各个城市间会发生争夺人口的战争，小城市在人口吸引力上明显的逊于大城市，人口从小城市流向大城市会长期存在。
6.一个人口流出的城市房价注定缺乏上涨的压力，甚至可能会出现下跌。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 11:28从日本的情况来说明一下大城市房价：从黑龙江黑河到云南腾冲连线，这条线（就是著名的胡焕庸线）的东南部国土面积大概 320 万平方公里，居住着全国 94%以上的人口（12 亿 2 千万）。日本国土面积是 37 万平方公里，人口 1.2 亿，中国胡焕庸线以东的人口和面积都相当于日本的 10 倍，中国是放大了的日本。
日本和中国同属于东亚文化圈，同样是人口稠密、资源短缺，经济结构同样是以制造业为主。日本的房地产发展历史对中国有借鉴意义。
日本全国 28%的人口居住在东京都市圈，日本的房地产市场，可以割裂分成二个市场：东京，非东京。
很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人，才会发现，这个狂潮，绝大部分都发生在东京。
在东京以外的地方，哪怕在大阪，福冈这样的地方。房
地产价格也不是太高。可能只有东京 1/3 的价格。和青岛也差不多。
而在日本更低一级的行政区，在一些乡和镇，已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 11:30#fabu_anchor了解房地产发展趋势，看看这个网页。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 11:41除了顶级富豪和底层赤贫，房子注定是一个人一生最大的一笔花费，最大的一块资产，值得一个人花费足够的精力去研究，去了解，从而做出正确的决断。
遗憾的是一个人可以花 1 周时间买一件 1000 元的衣服，可以花一个月的时间买一辆 20 万元的轿车，而吝啬花费足够的时间去了解一套 300 万的房子。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 15:40
@受不了受不了 2012 2015-05-10 12:46:35小心站岗-----------------------------您说的没错，很多城市的确会站岗，而且是很长时间。
所以现在买房是技术活，要买对房子才能有收益。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 15:41
@航起帆扬 2015-05-10 13:11:39楼主，西安呢？
-----------------------------西安是西北的中心城市，二线弱，保值没有问题，想获得好的收益，比较难。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 15:45本次救市是最后的救市，以后的房产市场基本是市场说了算了。
以后是强者恒强，弱者恒弱，冰火两重天。今年是以较低价格买入一线房产的最后机会。
所以趁着下半年市场成交火热，卖出三四五线城市的房产，买入一线及二线强城市的房产。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 15:50
@骈齿 2015-05-10 12:55:34楼主好文！
期待后续……
-----------------------------谢谢关注，精彩继续。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 16:15美国房价高的城市只有 3 个：1、纽约：美国第一大城市，世界特大城市之一，是美国最大的海港、金融、贸易和文化中心。 位於美国东北部
海岸哈得逊河口。 沿海贸易额居全国第一位。
2、洛杉矶：美国第二大城市和重要海港。位於加利福尼亚州西南部、洛杉矶河边。洛杉矶是美国西部工商业第一大城，在太平洋沿岸各港口中， 洛杉矶远洋货轮的吞吐量占第一位。 洛杉矶也是美国西部的旅游中心，迪士尼、好莱坞闻名世界。
3、旧金山：美国第五大城市，第二大金融中心，世界最大的科技创新基地硅谷所在地，城市经济以服务业、商业和金融业为主，是太平洋岸证券交易所和美国最大的银行美洲银行总部所在地。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 16:22除了以上三大城市，房地产在美国，并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积，大约在 80 平米左右。基本不存在“房痴”,“房奴”。
以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价 25 万美元。大概分三部分组成。
其中，建筑成本 8 万美元，地价 8 万美元，“建筑许可”
8 万美元。
建筑许可，这一块的成本，也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子，你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度，颜色，建筑风格，都有严格的限制。这样做的结果，最终是推高了房屋售价。
但无论怎么说，我们可以看见的是。在美国，“房地产”
是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例，大约是 1:1
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 16:35上海、南京、无锡三个城市，人均 GDP,人均收入相差无几，处于同一水平线上，而房价却差距巨大。
说明房价与人均收入关系不大，与是否能够提供高端岗位机会关系更大。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 16:52网上查了些同口径数据，大概而言，当前二手房价相比去年 9 月低点的涨幅：北京涨 5%，上海涨 7%，广州涨 12%，深圳涨 23%，除北京外，皆创新高。合肥、郑州、南京等也创新高，杭州、重庆、长沙、沈阳等多数二线城市仍在盘整，但多企稳。
救市已经初见成效，下半年房事就会有高潮。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 20:17
@lixi434 2015-05-10 17:18:56楼主，石家庄的房产有保值升值的价值么-----------------------------石家庄算三线城市，省会有一定的聚集功能，不过只对河北南部四市有吸引力，房产升值空间估计不会大。
周边的城市，北京门槛高，限购严格，如果有可能，建议到天津买房。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 20:22
@嗨涛哥 z 2015-05-10 17:41:26楼主，珠海你的房价你怎么看？
想买郊区的，便宜一点。但是小孩上学可能比较麻烦一点了。
市区的有点小贵，自己住的。
想等到明年年底买。合适吗？
坐等回复。
-----------------------------自住买房，一定要买市区生活方便的房子，即使贵一些也值得。不要买郊区房子，配套不好。
大多数年轻人买房，第一次都是在郊区买新房，然后过几年，小孩读书的时候，才发现周边没有好学校，于是急匆匆的换房到市中心，无形之中增加了成本。
所以买房，建议买市中心的二手房，生活读书都方便，首付不够，可以买小点的，旧点的。即使房子旧点，面积小点，都不是问题，关键是满足自己生活需要了。以后有条件了，再换大房子不迟。
本轮救市，还会有后续动作，下半年房市估计会火起来，如果需要，现在就购买吧。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 20:25
@liayezi 2015-05-10 17:48:00
楼主说的有理有据，那请问保定的房价会怎样，国家京津冀规划出台后部分楼盘已经涨了 2 千了，刚收到银行又降息了，保定会跟随大势涨吗？
-----------------------------京津冀是国家战略，投资也大，保定的房子因此大涨。
我自己的感觉，保定也只是制造业城市，且周边平原面积大，供给量无限，房价上涨空间也受限制吧。
如果有条件，建议到天津市中心购买。京津冀一体化，天津市区的肯定比保定受益大。
看看上次保定副中心传说后的上涨，再看看这次，真的有这么大的利好吗？
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 20:29
@我不会放弃你丫头 2015-05-10 18:10:44楼主，我在广州效区有小三房，全款购买出租。因太远没去住，现住公司宿舍。老公开店，目前我的社保在深圳交纳。小孩一个月。手上有资金六十几万，请教您，一是在深圳市区买一房一厅 150 万，贷款后出租，二是在广州贷个商铺给老公做生意，三是在广州佛山交界处买套大三房两百万，贷款，一步到位，但要买的话离老公的店十个地铁站，且是佛山的。因广州限购，老公的社保还要两年才能购买。四是等两年后广州市区购买，五是在深圳......-----------------------------
买房，深圳市中心，广州市中心都是好地方。广佛交界的地方不建议考虑。郊区房子升值慢。
商铺比较复杂，不熟悉，给不出您建议。
如果说买住宅是小学水平，买商品就需要大学水平，需要考虑的问题太多。我的能力真的不够。
买一线城市中心房子的，都挣钱了，买商铺的，就不一定了，所以知道自己能力有限，资金有限，商铺一直不敢接触。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 20:31
@jerry0401410 2015-05-10 19:54:41楼主能分析一下福州吗？还有就算城市稍微逊色但是城市中心应该还是有投资价值的吧-----------------------------对福州不了解，抱歉给不出您建议，如果自住要买，最好买市中心的，郊区房不用考虑，除非距离自己工作的地方非常近，住着方便。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 20:32
@人民小教师 2015-05-10 18:18:31
@人民小教师 2015-05-10 18:15:51.0最近我弟弟有一套上海房子在卖，是因为工作太远需要置换一套。发现这个月很多外地的投资客卖了老家的房子过来付首付买。一天有 5 家人来看房。
—————————————而且来看房的几乎都是带小孩来的。已婚外地限购一套。
觉得这些来沪买房的都是为了小孩在上海生活而买的。
-----------------------------上海市中心的房子是资源，未来房价会长期上涨。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 20:39买房的几个原则：1.能买住宅，不买商住两用。
2.贷款能多多贷尽量多贷，贷款年限尽量长。
3.买房尽量在市中心生活方便的地方，远离生活不方便的郊区，首付不够，房子可以旧点，面积可以小点，位置一定要好。
4.新房溢价太高，买房尽量买二手房，不要买新房。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 20:55
@小红桃 MAYBE 2015-05-10 20:44:06楼主，成都的怎么样，帮忙分析一下，谢谢！
-----------------------------成都是西南各大区机构所在地，经济发展不错，强二线，未来经济发展空间巨大。
成都目前最大的问题是住房供给量太大，长期来看，房价上涨空间不错。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 21:26
@小红桃 MAYBE 2015-05-10 21:04:19
@鹏程蛇口 2015-05-10 20:55:03.0成都是西南各大区机构所在地，经济发展不错，强二线，未来经济发展空间巨大。
成都目前最大的问题是住房供给量太大，长期来看，房价上涨空间不错。
—————————————我刚参加工作一年，自己的存款加上家里资助点大概有二十几万，现在出手买房合适吗？如果买，二手房好还是新房？
-----------------------------无论是自住，还是投资，肯定是二手房好。新房通常会溢价很多。
救市的效果已经初步显现，成都下半年房价估计会上涨吧，现在买房应该是不错的时间。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 21:33
@鹏程蛇口 2015-05-10 20:39:31买房的几个原则：1.能买住宅，不买商住两用。
2.贷款能多多贷尽量多贷，贷款年限尽量长。
3.买房尽量在市中心生活方便的地方，远离生活不方便的郊区，首付不够，房子可以旧点，面积可以小点，位置一
定要好。
4.新房溢价太高，买房尽量买二手房，不要买新房。
-----------------------------
@w 涵涵 h 2015-05-10 21:26:45这几点说得特别好，买房子一定要买地段好的，尤其是地铁房，就算旧，就算小，回报也是超高的，而且非常容易套现，而且升值潜力最好，价格也最坚挺。
-----------------------------说的好，赞一个。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 21:47降息 0.25，但金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.3 倍调整为 1.5 倍，这意味着存款的实际利率不是下降反而是上涨，银行的息差被大幅度压低。而房贷的利率还在打折，这是国家鼓励买房啊。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 21:54
@绝味锅巴 2015-05-10 21:52:38楼主，郑州的房子分析下呗！
-----------------------------郑州是 9000 万河南人的中心城市，人口持续涌入中，这几年承接沿海的产业转移初见成效，是整个河南房产投资收益最好的地方。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 22:01
@骈齿 2015-05-10 21:59:37330 之后，深圳的房价一夜之间普涨 10-20%真是有点吃不消啊-----------------------------这波房价上涨，深圳是领头羊。
今天又降息了，估计明天很多房子会上涨 10 万吧。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 22:05苏州 GDP 排名全国第六，经济最强悍的地级市。
工作机会多，房价也合理，安居乐业的好地方，房价有一定的上涨空间吧。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 22:22
@幸运 999 2015-05-10 22:07:23高人，分析一下常州房价吧？
-----------------------------常州经济发展不错，不过新房供给量太大，周边经济强市也多，如果不是自住，还是不碰为好。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 22:25
@gaodada71 2015-05-10 22:15:21其实今天还有一个关于房价的重磅消息，很多人都没有注意到。
“不动产登记思路调整 高层明确不与房地产税挂钩。”
新浪财经的消息，其实这条消息的言外之意，就是房产
税无限期推延了。
-----------------------------您说的没错，就是无限期推迟了。
在政府还对土地财政严重依赖的情况下，年年征收房产税好，还是一次性收几十年好，如果你是市长，任期 5 年，你喜欢哪种？
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 22:28
@夏日清凤 2015-05-10 22:21:33县城的房价？感觉各楼盘库存不少，但价格一直未降，两年来没有新开楼盘。还应该等等是吗？
-----------------------------绝大多数县城产业懦弱，就业机会也有限，如果不是自住，县城房子最好不碰。
县城房价，很大程度上是还乡团在支撑，如果房价不上涨，甚至还有下跌的趋势，还乡团还会大量购买吗？
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 22:30
@夏日清凤 2015-05-10 22:21:33县城的房价？感觉各楼盘库存不少，但价格一直未降，两年来没有新开楼盘。还应该等等是吗？
-----------------------------新房价格是没有降，您看看二手房，有多少成交量，成交价格是多少？
买二手房更实惠，不一定要买新房啊。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 22:39
@鹏程蛇口 77 楼 2015-05-10 22:28:00
@夏日清凤 2015-05-1022 :21:33县城的房价？感觉各楼盘库存不少，但价格一直未降，两年来没有新开楼盘。还应该等等是吗？
-----------------------------
@夏日清凤 2015-05-10 22:32:14绝大多数县城产业懦弱，就业机会也有限，如果不是自住，县城房子最好不碰。
县城房价，很大程度上是还乡团在支撑，如果房价不上涨，甚至还有下跌的趋势，还乡团还会大量购买吗？
—————————————————谢谢楼主的回复。确实现在很多楼房是在外做生意回乡买的。我属于想改善一下住房条件的，不知这个时候购房如何？
-----------------------------自住改善，是享受生活，你买空调的时候，想过买后空调的价格涨跌吗？
县城的房子，切记不要投资，连活期利息都赚不回的。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 23:02经常有人拿中美房价进行比较，说美国小城 20 万美元
一套 200 平米的别墅，而北京的高层 100 平米的房子却要 500万人民币，美国的收入是北京的几倍，而房价却比美国高，进而得出北京房价泡沫严重的结论。
孟买的房价比北京还高很多，印度比中国还穷，是不是孟买的房价比北京泡沫更严重。
纽约平均收入比一般美国小城高的有限，而房价却是小城的 10 倍以上，是否纽约的房价也有很大泡沫。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 23:06需要说明的是，房价只与想购买它的人的收入有关，而与本地人的平均收入关系不大。
小城房价便宜是因为只有当地人购买，房价自然由当地购买它的人的收入决定。
而北京、孟买、纽约的买家来自整个国家，甚至其他国家的人，购买的客户群体庞大，而不仅仅是本地人，自然房价就会高很多。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 23:10
@梦幻泡影吗 2015-05-10 23:00:45楼主认为济南的价会如何呢？现在适不适合出手？
-----------------------------济南是省城，而本省还有一个更强大的青岛分流本省资源，这点和辽宁、福建类似，房价上涨我说不好。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 23:25
@xmulineage 2015-05-10 23:17:13楼主真的是感人。请教下，目前厦门自住房子 300 万，比较好的小区基本得 500 万，是投入 200 万换好一点的房子呢？还是用这 200 万再买套房子比较合适？
-----------------------------厦门是福建土豪的最爱，当地收入虽然一般，房价却一枝独秀。
你这种情况，看个人意愿了，如果希望改善生活，自然是换好点的房子，如果注重投资收益，可以考虑再买一套。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-10 23:27
@天鸭划水 2015-05-10 23:22:42楼主说说沈阳的房子，能投资吗-----------------------------东北经济增长慢，投资房产前景也有限吧。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 10:39
@骈齿 2015-05-10 23:40:56完全认同楼主关于一线城市房价长期看涨，三线以下城市房价不乐观的判断只是，一线城市 330 之后的涨幅是不是也透支了短期的增值潜力呢？
-----------------------------正常来说，一线城市每年涨幅在 10%-15%比较合理吧，
这也是政府所希望的。只是不会匀速涨，今年深圳的很多房子涨幅 20-50%了。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 10:41
@涿州假日 2015-05-10 23:33:46请问楼主，我在和北京交界的河北县级城市涿州，涿州距离天安门 60 公里，这里的房子会涨么？
-----------------------------涿州这种距离大城市近的卫星城，会接收北京外溢的产业，经济长期来说，应该是不错。
至于房子，你要了解一下，谁在买，将来卖给谁。
我不认为北京人会大规模到涿州这种小城买房，而当地人可能并不缺房子吧。而且这种平原城市，住房供给量应该比较大。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 10:42
@我为雪疼 2015-05-10 23:57:01你好楼主，我 4 月底在龙华地铁站附近买了一套 25 年的旧房，要重新装修才能住人，小区没有花园。优点有二，一是步行到地铁站 5 分钟内，二是离三百米有一个很大的在建的城市综合体《壹城中心》，均价 2 万购入。朋友都说买贵了，您帮忙分析一下值吗？谢谢了-----------------------------
深圳土地稀缺，经济发达，未来房价会不断上涨吧，即使短期买贵了，长期无忧啊。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 10:44
@迈出这一步 2015 2015-05-11 00:09:58看完楼主的分析，很是担忧，我生活在四线城市，本月想自住买房，看好一套市中心学区房，不知四线城市房价下半年还会不会再降？麻烦楼主帮忙分析一下。
-----------------------------现在的救市就是为了让中小城市的房子成交量上来，估计年底或者明年房价会止跌回升吧。长期看，还要分析当地的供求关系。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 10:45
@岭南他乡之客 2015-05-11 00:08:24三十年河东三十年河西，三十年前深圳是个小渔村，十年前樟木头还是小香港。深圳这轮领涨只不过深圳经济龙头这几年算是引领风骚。前段时间有一个介绍深圳龙头企业的帖子在微信很流行，看了一下，发现自己和家人的工作历史 前前后后换了六七家公司都和那帖子里的公司密不可分。但是，深圳今天的辉煌是建立在昨天的基础上。腾讯，科技园的成功离不开大冲和白石洲的农民房。华为帝国的建立也离不开坂田农民房的贡献。但是......-----------------------------
深圳是科技之都，未来中国的创新中心，长期看好啊。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 11:15
@wanghnc 2015-05-11 00:55:27楼主，你好，麻烦分析一下南昌什么情况-----------------------------南昌江西省城，有一定的人口聚集效应。
整个江西的人口流出还是 蛮多的，经济发展水平也一般，个人认为这种省城的房子更适合自住。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 11:16
@鹏程蛇口 2015-05-09 23:23:324 月以来，在“330”楼市新政助推下，北京、上海、广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。随着自住购房需求集中释放，北京楼市一扫去年大多数时 间里的低迷局面。某网站副总裁表示，北京 4 月二手房成交量超过1.71 万套，创下 25 个月以来的新高。同时，新房成交量环比增长近四成，同比增长五成。
-----------------------------
@五湖四海若比邻 2015-05-11 07:20:32房价根本没有大涨的可能。房贷一松动，全是积压已久的出货盘大量涌出。永久逃离楼市。不负责任的吹嘘。到过上海 5 月房展会现场就不难发现，看房者下单寥寥无几。开发商心急如焚。房子明显卖不动。
-----------------------------对于绝大多数人来说，房子是一辈子最大的投资，确实应该慎重，你可以等啊。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 11:18
@鹏程蛇口 2015-05-09 11:16:04未来中国城市房价会冰火两重天，强者恒强，一线和强二线城市的房价会不断上涨，屡创新高，直到价格涨的让你绝望。而广大的三四线城市房价会不断下跌，没有最低，只有更低。
-----------------------------
@五湖四海若比邻 2015-05-11 07:14:35一派胡言。楼市大崩盘已经爆发。北上广同样难逃厄运。
-----------------------------你可以认为房子崩盘，可以等。只是房子是大多数人一生最大的投资，也与自己的幸福生活息息相关，值得我们花费时间去搞明白。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 11:18
@yosemiter 2015-05-11 10:48:03公积金 3.75%，这利率不占银行便宜都不好意思。
-----------------------------公积金贷款是政府给的福利。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 11:28
@helongtian 2015-05-11 05:22:12楼主，能详细分析下佛山禅桂中心区域的楼市吗-----------------------------佛山虽然经济发达，城区建设一直落后。如果不是自住，自己感觉去广州买更好。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 11:29
@我为雪疼 2015-05-11 07:00:05我朋友买了布吉地铁站附近的可域酒店房，楼是 12 年建的，地是 98 年的，50 年产权，房产证上又写的是住宅，108 平，196 购入可否划算？请帮忙分析-----------------------------具体楼盘不了解，只能分析到城市。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 12:18买房 10 大陷阱：1.养老地产陷阱2.旅游度假房陷阱3.商业地产陷阱4.开发区陷阱5.高铁陷阱6.航空城陷阱7.西部大开发和东北振兴陷阱8.小产权房陷阱
9.郊区别墅陷阱10.中小城市陷阱
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 12:22
@白云朵朵游蓝天 2015-05-11 12:11:11楼主好人，没有自住房的人赶紧买吧，别再等了。另外请教个问题，本人北漂非京籍，因为孩子上学有逃离北京的想法(因为看不到落户的希望),在天津和南京之间纠结，倾向南京，理由是文化氛围和空气质量。最近也在查南京的发展规划，对南京城南，南站区域留意，不知道不知楼主对南京的房地产了解么，那个区域比较有潜力，有南京的朋友也请给点参考，先行感谢！
-----------------------------北京落户无望，去强二线城市生活更舒服，南京、天津都是不错的地方，具体选择哪个城市，结合自己的工作和家乡吧。
对南京不了解，抱歉给不了您建议。
无论哪个城市，买房在教育发达的市中心都不会错。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 12:32买房对于城市的选择：1.能在一线城市买房，就不在二线买；能在二线城市买房，就不在三线买。
2.在同等城市的选择上，商贸型城市好于综合型城市，
综合型城市好于旅游型城市，旅游型城市好于交通型城市，交通型城市好于工业型城市。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 12:41前几年，很多人买了海南的度假房，威海的海景房，结果怎样，大家都知道了。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 12:44
@我为雪疼 2015-05-11 12:42:14你好楼主，朋友在湖北公安县城有两套房，人又生活在深圳，公安的房价以后会不会涨？请帮忙分析一下朋友该怎样做？
-----------------------------公安这种县城的房子不会涨的，卖出县城的房子，买入深圳房子是正解。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 12:48还乡团回老家买房子，既不去住，也难出租，还不升值，都是教训啊。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 12:53农村女孩结婚，曾经，她们要村里有一套住房，现在，她们知道，农村的房子没有价值，所以要县城的一套住房，以后，她们会知道，县城的房子也没有什么价值，她们
会要工作所在的城市的一套住房。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 17:24
@ID 已被注册了 2015-05-11 13:08:23楼主你好，我在 09 年上海九亭买了套房子，自己住江阴市区的 3 居室，江阴乡下还有楼房。目前无房贷压力，无太大经济压力，按目前经济上海的房子要卖掉吗？
-----------------------------不是卖掉上海的问题，而是卖掉江阴的，继续买入上海。
江阴虽然经济强悍，终究只是县级市，房价上升基本没有多少空间。
大上海的房子是稀缺资源，未来房价会长期上涨，没有最高，只有更高。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 17:32
@yangskyline 2015-05-11 13:22:57楼主，你好。
能分析一下武汉的房价走势吗?谢谢！
-----------------------------武汉九省通衢，京沪渝广四个国家中心城市的交汇点，未来武汉肯定也是国家中心城市，前途远大，房价自然有上涨空间。
武汉现在最大的问题是新房供给量太大，缺乏上涨动力。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 17:47
@淡如轻烟 2012 2015-05-11 15:42:53楼主，本人在长沙买了房，但人在深圳工作，想在深圳买，但计划赶不上变化。能否指点一二。
-----------------------------长沙的供给量太大了，最近 3 年应该是降价的吧，有条件，还是置换到广深吧。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 20:49
@carensw 2015-05-11 15:54:16
@zcsnet 138 楼 2015-05-11 15:11:00楼主给分析一下，下半年上海是否会适度放开限购？目前有一套小的，想置换（卖小买大）嫌太麻烦，于是想直接再买入一套，但是限购了（外地户口）。。。。现在又怕等下去一直不取消，时间长了，房价又大涨，到时连置换都换不起了。。。纠结中。。。
—————————————————以今年前 4 个月的成交量来看，上海放开限购希望渺茫。
国家现在政策是严格控制特大城市......-----------------------------上海短时间内不会放开限购，
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 20:50未来中国城市房价会冰火两重天，强者恒强，一线和强二线城市的房价会不断上涨，屡创新高，直到价格涨的让你
绝望。而广大的三四线城市房价会不断下跌，没有最低，只有更低。
----------------------------------------------------------------------------
@落花随流水 2008 2015-05-11 16:31:31价格涨的让你绝望，这就是纯扯淡。价格会不会让你绝望，只取决于一个因素，你的资金在人群中的排名。更确切地说，在需要购房的人中的排名。
如果你属于富裕群体，价格永远不会让你绝望。首先，你应该有房子了，其次，你买不起，别人更买不起，大家都买不起，价格肯定会暴跌。难道在大家都买不起的情况下，价格会继续暴涨？
如果你属于中等收入群体，价格也永远不会让你绝望。
因为，富裕群体都已经有房子了。再买也......-----------------------------大城市房子 本来就是富裕人家买的。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 20:51
@冷日看海 2015-05-11 19:49:53楼主见识广，修养高，赞一个！
-----------------------------多多交流，互相交流认识才能更深刻。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 21:11
@少女不言 2015-05-11 21:09:49楼主简直让人联想到当年的明王。见解修养都是一流。
-----------------------------谢谢抬举，多交流。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 21:20分享几个例子：张杰出生在山东一个二线城市，高中毕业到北京读大学，硕士毕业后很顺利的留京工作。张杰的父亲是当地一家央企的高级管理人员，家境不错。张杰工作后，父亲马上全款给张杰在北京买了房子。
几年后，张杰娶妻生子，父亲也退休了，考虑到和孩子生活在一起，张杰父亲买掉山东的住宅，买入北京的房子。
现在，张杰夫妻在北京工作，老爹照看孙子，三代人生活在一起，其乐融融。
从财富的角度说，张家在山东工作一辈子，最后卖掉山东的房子，把整个家庭积累的财富转移到了北京。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 21:30李丽老家在浙江的一个三线城市，父母的小企业主，家境优越的李丽大学毕业后到美国留学，博士毕业后到上海的一家投资银行工作。为了女儿生活方便，父母给女儿在上海买了一套 180 平米的大房子供女儿居住，女儿在上海工作生活，李丽的父母也打算再干几年，然后移居到上海，和女儿
生活在一起。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 21:30王烁出生湖南农村，大学毕业后到深圳工作，王烁深知自己家庭条件一般，工作很努力，经过多年的打拼，王烁逐渐在深圳站住脚跟，并且介绍自己弟弟、妹妹到深圳工作，随后父母也到了深圳，现在，王烁在一家软件公司工作，弟弟在一家饭店做大厨，妹妹在一家商贸公司做销售代表，父亲在一家超市做保洁。
现在，王烁一家陆续在深圳买房定居了，在深圳幸福快乐的生活着。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 23:30
@dinga_puco 2015-05-11 21:53:52楼主很有见地。
能否解释下“高铁陷阱”？
高铁站一般都配套了地铁，实际上也是地铁房。虽然会较偏远，但也是陷阱吗？
-----------------------------高铁是铁路总公司负责修建，他们为了降低成本，车站一般修建的比较偏僻，政府为了卖地，在高铁站附近炒作高铁新城，这些地方，通常没有教育医疗等配套设施，生活不方便，买入房子会长期被套。
当然类似北京南站这种高铁站，周边房子是可以的，类
似北京这种高铁站建在市中心，且通地铁的，全国没有几个城市。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 23:32
@感动宇宙 2015-05-11 22:58:03长沙虽然库存多，但应该属于楼主定义的 工业型城市，基础制造业比较多，是不是会一直有人口流入？ 长沙属于弱二线梯队吗？
-----------------------------长沙肯定有人口流入，工业城市，没有高端就业机会，首位度也不够（北边的武汉、南边的广州都比长沙更强势）
房地产升值空间有限。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 23:33未来中国城市房价会冰火两重天，强者恒强，一线和强二线城市的房价会不断上涨，屡创新高，直到价格涨的让你绝望。而广大的三四线城市房价会不断下跌，没有最低，只有更低。
----------------------------------------------------------------------------
@落花随流水 2008 2015-05-11 16:31:31价格涨的让你绝望，这就是纯扯淡。价格会不会让你绝望，只取决于一个因素，你的资金在人群中的排名。更确切地说，在需要购房的人中的排名。
如果你属于富裕群体，价格永远不会让你绝望。首先，你应该有房子了，其次，你买不起，别人更买不起，大家都买不起，价格肯定会暴跌。难道在大家都买不起的情况下，价格会继续暴涨？
如果你属于中等收入群体，价格也永远不会让你绝望。
因为，富裕群体都已经有房子了。再买也......-----------------------------
@巡山小校有来有去 2015-05-11 22:16:36一线城市每年都在涌入新的人口和资本-----------------------------一线城市的房子，只与买的起，且想买的人的收入有关，与本地的平均收入关系不大。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-11 23:55
@u_101597975 2015-05-11 23:35:28楼主，合肥怎么样？
-----------------------------合肥的供给量适中，最近好像涨的不错吧。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 00:00降息通道全面打开，半年三次降息，利率大降直接影响：以贷款 100 万，20 年，计算，如果按照基准利率计算，购房者之间可以减少月供 143 元月每月，合计 20年可以减少 3.43 万的利息支出。
而连续 3 次降息后，贷款 100 万，20 年将减少利息支出超过 12.5 万。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:13
@dengdai2003 2015-05-12 00:08:35楼主一看就是所谓深圳蛇口的自贸区的屌丝中介！
-----------------------------哈哈哈，您真英明，哪个中介到网上来探讨房地产啊，不挣钱，学雷锋？
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:17
@雪_人 2015-05-12 00:10:06楼主看到我本人坐标深圳，去年底就在看房，330 政策一来，房价直接飙升，本来己经心灰意冷的不打算买，后来看到房价一直涨啊涨，然后开始一发不可收拾的天天看房子，一直住在福田和罗湖交界的中心位置，之前看的南山的学位房，又小又破，看了外关的房子，龙岗中心城那边的房子都飙到 3 万，深圳北的新房都在 4 万左右， 以前坂田的都在 3 万出头的新房毛坯，以前从没想过去关外住，看到关外的房子涨成这个样子，真是心灰意冷，......-----------------------------非常英明的决定，赞一个，以后您会为你今天的决定自豪的。
您说的没错，买房就是买地段，买配套。关外的新房固然漂亮，刚结婚住在也舒服，可是一旦孩子要读书了，您就会发现，还是关内配套好的房子实用。
房子小点，旧点都没有关系，用心装修一下，还是很温馨的。先满足生活需要，待以后经济条件好了，再换入漂亮小区的大房子。买房很少有一步到位的。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:19
@雪_人 2015-05-12 00:11:14另外，本人在武汉有一套万科的房子，汉口地区，去年底才办证，没满 2 年，你觉得我要不要现在急于低价卖？
-----------------------------为啥要卖出啊，是急于用钱，还是卖房款另有更好的投资项目？
武汉九省通衢，未来发展空间巨大，汉口的房子长期看好。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:23
@yetej 2015-05-12 01:09:41股票还会暴涨，楼市会暴跌，或阴跌不止。房产税不出慢慢死，一出马上死。楼主是房托无疑，呵呵。
-----------------------------您可以有自己的看法，只是这个看法是需要用钞票投票的，但愿您能够对自己的钞票负责。
至于说到房托，全国房地产市场这么大，谁能托的住？
如果真有人有能力当房托，即使年薪一个亿，也还是会有大把公司聘用的。
我也并没有说房价就会都上涨，都说了，城市是分类的，未来房价冰火两重天。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:25
@顺风骑达 2015-05-12 01:51:01
@天鸭划水 87 楼 2015-05-10 23:22:00楼主说说沈阳的房子，能投资吗
—————————————————楼主说得对，我感觉东北整体都不行，我是大连的。最近总去外省市，南方居多，深有体会，远的不说，就说沈阳大连，照比南方二线差远了。最近总有离开大连去南方定居的念头…
-----------------------------南方的经济确实比北方发展的好。
资料显示，东北年流出人口 200 万，这些人大多是最年轻，最有活力，最有闯劲的一批人。经济的发展说到底是靠人，一个地方最优秀的一批人走了，这个地方的前途自然堪忧。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:26
@孤独河 2015-05-12 02:42:58
楼主，广州房价估计会跌吗？
-----------------------------北上广深，四个一线城市，集中了全国太多优秀的资源，短期的房价涨跌可能会有，但趋势一定是向上的，未来房价长期看好吧。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:28
@alashana 2015-05-12 07:05:28楼主济南，青岛的房价你怎么看？
-----------------------------青岛、济南是经济大省山东的双子星座，如果山东只有一个这样的大城市，而不是双雄竞争，房价会更加看好。
房价的高低与一个城市的首位度、聚集能力有很大关系，如果一个城市在某个区域一家独大，聚集能力肯定强。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:32
@鹏程蛇口 124 楼 2015-05-11 12:18买房 10 大陷阱：1.养老地产陷阱2.旅游度假房陷阱3.商业地产陷阱4.开发区陷阱5.高铁陷阱6.航空城陷阱
7.西部大开发和东北振兴陷阱8.小产权房陷阱9.郊区别墅陷阱10.中小城市陷阱-----------------------------
@liuyuke001 2015-05-12 06:52:24楼主这个帖子有自己独特的见解。关于第八点小产权陷阱这个要分地区来看，严格的说，军产房，单位集资楼也是小产权。有些地方存在拆除小产权不赔偿的情况但其实很少发生。像在深圳东莞等地，正负对小产权房基本无解，深圳北站东广场上外地人未经审批盖的农民房至今仍矗立就是最好的例子。小产权房缺点是环境一般比较差，难升值难转手，自住或出租还是可以的。优点就是价格是商品房的三成左右。 有些村委统建楼完全可以媲美商......-----------------------------正规的小产权房使用，拆迁补偿可能都不存在问题。其最大的问题是没有金融属性，不能贷款，不能抵押。
一套 100 万的商品房，首付是 30 万，同位置的小产权即使打五折，全款也要 50 万。您可能觉得 30 万，50 万美元多少区别。
假如未来房价持续上涨，一套房 800 万呢，贷款购买和全款购买差距就出来了。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:38
@鹏程蛇口 124 楼 2015-05-11 12:18买房 10 大陷阱：1.养老地产陷阱2.旅游度假房陷阱3.商业地产陷阱4.开发区陷阱5.高铁陷阱6.航空城陷阱7.西部大开发和东北振兴陷阱8.小产权房陷阱9.郊区别墅陷阱10.中小城市陷阱-----------------------------
@liuyuke001 2015-05-12 06:52:24楼主这个帖子有自己独特的见解。关于第八点小产权陷阱这个要分地区来看，严格的说，军产房，单位集资楼也是小产权。有些地方存在拆除小产权不赔偿的情况但其实很少发生。像在深圳东莞等地，正负对小产权房基本无解，深圳北站东广场上外地人未经审批盖的农民房至今仍矗立就是最好的例子。小产权房缺点是环境一般比较差，难升值难转手，自住或出租还是可以的。优点就是价格是商品房的三成
左右。 有些村委统建楼完全可以媲美商......-----------------------------军产房相对于商品房，在小城市不仅没有折价，甚至因为质量好还有出现溢价的。而在大城市，军产房是一定会有折价的，价格六折很正常。
这个折价不是因为使用功能，而是因为欠缺金融属性。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:39
@carensw 2015-05-12 07:09:24
@雪_人 169 楼 2015-05-12 00:10:00楼主看到我本人坐标深圳，去年底就在看房，330 政策一来，房价直接飙升，本来己经心灰意冷的不打算买，后来看到房价一直涨啊涨，然后开始一发不可收拾的天天看房子，一直住在福田和罗湖交界的中心位置，之前看的南山的学位房，又小又破，看了外关的房子，龙岗中心城那边的房子都飙到 3 万，深圳北的新房都在 4 万左右，以前坂田的都在 3 万出头的新房毛坯，以前从没想过去关外住，......-----------------------------说的好，先上车再说。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:42
@鹏程蛇口 84 楼 2015-05-10 23:10
@梦幻泡影吗 2015-05-10 23:00:45
楼主认为济南的价会如何呢？现在适不适合出手？
-----------------------------济南是省城，而本省还有一个更强大的青岛分流本省资源，这点和辽宁、福建类似，房价上涨我说不好。
-----------------------------
@不是有点二 2015-05-12 07:32:56与福建不类似，至少泉州不认为它排第三-----------------------------泉州的 GDP 应该是全省第一吧，虽然产业发达，地位还是不能和省城福州以及副省级的厦门相比。这从房价上也能反应出来。
无锡 GDP 和省城南京不相上下，可是地位呢，能和南京比吗？
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:44
@w 涵涵 h 2015-05-12 07:47:02个人认为山东买房子的话，青岛总体比济南好些，济南有雾霾，青岛没有，而且青岛是旅游城市，山清水秀，又有日韩移民，而且有自贸区，还有港口、最重要的是地铁也要开了，青岛在山东来说属于挺时尚的城市，还有奥帆中心，宜居城市，欧陆风情等等头衔。自己住很不错，投资前景也比济南好。这两个城市我都去过好几次，济南感觉空气不好，市面脏、旧、土，落后感。如果有说的不对请山东朋友多多
指教。
-----------------------------
@w 涵涵 h 2015-05-12 07:52:29哦对了，还说了一点，青岛的气候比济南好很多，虽然两个城市距离差不太远，但青岛靠海，比较清凉湿润，四季有风（所以没雾霾），济南却是大陆性气候，干燥，热。因为我试过 5 月份去这两个城市，气温差好远，感觉像是离得很远的两个城市，完全不同的感觉。所以要是我投资的话，这两个城市我会毫不犹豫的选青岛。青岛地铁一开，房价还会有一个大跃进。
-----------------------------您说的没错，感觉青岛确实比济南好，应该更有吸引力。
不是山东人，不了解山东人怎么看，所以不敢妄下结论。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:45
@疯狂大叔 123 2015-05-12 08:25:37楼主英明，请问湖北十堰的房价现在可以入手吗？
-----------------------------如果是自住，当然可以。如果投资，感觉价值不大，在湖北，武汉一家独大。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 08:47
@carensw 2015-05-12 08:37:31
@tengliang 189 楼 2015-05-12 08:31:00
@鹏程蛇口 2015-05-1208 :28:44.0青岛、济南是经济大省山东的双子星座，如果山东只有一个这样的大城市，而不是双雄竞争，房价会更加看好。
房价的高低与一个城市的首位度、聚集能力有很大关系，如果一个城市在某个区域一家独大，聚集能力肯定强。
—————————————双子星，吸引周边区域能力应该更强吧。有如北大和清华？
——————......-----------------------------房价是靠钞票支撑的，一家独大，钞票持续流入，房价自然容易上涨。双子星座会分流的。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 09:02
@小鱼儿 WQ 2015-05-12 08:52:28
@鹏程蛇口 楼主，来来来，说说厦门的房子怎么样？房价以后有什么情况？城市以后发展如何？
-----------------------------厦门虽然经济规模不大，房价上涨却非常强悍，不输一线城市。
厦门是福建土豪的最爱，大小老板很多希望在厦门买房（福建人敢闯敢干，国内外有多少福建籍的老板啊），加之地域狭小，供给量有限，房价会长期上涨吧。
厦门不仅是厦门人的厦门，更是所有福建人的厦门。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 09:04分享杨红旭的一篇文章：当前不敢买房的三个误区近段时间，随着气温的升高，重点城市的房地产市场也趋于活跃，上海、深圳、杭州等多个城市纷纷出现“日光盘”。
比如，上海闸北大宁某盘单价 7 万元左右，居然开盘两个小时大卖 21 亿元。再如，深圳龙华某盘推出 600 余套住宅单位，近 3000 人到场，包括部分香港人，当天接近卖光。
然而，即便市场复苏势头明显，仍有很多民众不愿相信这些市场信号，他们仍然为中国楼市的前景而忧心重重，即便是自住需求，也不敢出手购房。据笔者的了解，近期这类人主要有三个担心，或者说三种典型认知误区。
误解一，经济差，楼市必差。从购买能力分析，经济繁荣，确实有助于增加人们的购房能力；经济萧条，企业与个人收入下滑，会抑制购房需求。但这一笼通的观点，并不能适应当前我国楼市的短期态势与特点。
在我国经济增幅快速下滑的 2008 年二季度至 2009 年一季度，以及偏快下滑 2011 年二季度至 2012 年二季度，楼市确实经历了显著降温。但自 2012 年开始，我国经济增幅已经开始低于 8%，其后一直在七上八下的低位徘徊。因此，在这一横盘阶段，经济对楼市的短期负面影响，其实并不明显，
或者说边际冲击消退。
从短期看，经济低迷持续二三个季度后，反倒有利于短期楼市。为了稳定经济增长，经济政策和房地产政策便会放松。比如 2008 年四季度中央推出四万亿经济刺激计划，2009年发放了近 10 万亿信贷，同时房地产政策大幅放松，结果2009 年二季度开始楼市复苏，到了年底房价已演变成大涨。
误解二，越救市，越没得救。按一般理解，中国楼市属于“政策市”，政策紧则楼市降温，政策松则楼市升温。但有些人偏偏不愿这么简单明了的理解。他们认为，之所以需要救市，是因为楼市已病入膏肓，越救越没用，房价必将进一步下跌。
正如许多人凡事都相信“阴谋论”，如果将政策作为“阴谋”进行过度分析、曲解，则往往看不到简单的逻辑和现象。
去年二季度开始，地方纷纷救市，9 月 30 日央行放松房贷，今年 3 月政府工作报告罕见的提出“支持改善性购房需求”，3 月下旬六部委分别出了三个新政，支持改善性购房贷款，减免二手房交易营业税。
政策暖风频吹的结果，就是去年 10 月开始，多数一二线城市住宅成交量反弹；今年 4 月成交量加速活跃，其中一线城市的房价已经止跌反弹，深圳很多二手房价格相比去年三季度，已涨二成左右。当前中国楼市总体性质，并非 1990年日本楼市的大泡沫，绝非病入膏肓，多数城市只是感冒，
打针吃药后就会好转，房价继续上涨。
误解三，股市好，楼市必差。去年下半年以来，连熊七年的中国股市，终于开始上涨，其中去年 11 月 22 日降息之后，大盘加速上涨，今年 3 月至今又来一波大涨，目前上证指数 4500 点左右，相比去年上涨之前已翻番。在强大的赚钱效应下，股市激情燃烧，很多 90 后小鲜肉也冲了进去。
而与之形成鲜明反差，去年下半年至今年初，全国多数城市房价依仍在下跌。于是，很多相信，现在不买股票而去买房是傻瓜。甚至“卖房炒股”也成流行观点。
笔者的研究表明，股市和楼市同向、不同步。所谓“同向”，即股市和楼市共同受到货币政策与流动性的影响，当前处于降息降准的货币宽松周期，同时利好股市与楼市。所谓“不同步”，是指股市先变化，楼市后变化，股市比楼市更灵敏，一般股市上涨半年后，房价才会转强。或许有人会将原本投资房产的钱去买股，或许有人会将股市赚到的钱去买房，股市与楼市之间相互挤拉。
所以，如果你是投资需求，买股无可厚非。如果你是自住需求，则没必要因股市火爆而耽误了购房。毕竟，长期来看，中国股民“七亏两平一赚”，而重点城市的住宅保值性有目共睹。
杨红旭发表于新闻晨报
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 09:18
楼主：鹏程蛇口 时间：2015-05-12 08:19:29
@雪_人 2015-05-12 00:11:14另外，本人在武汉有一套万科的房子，汉口地区，去年底才办证，没满 2 年，你觉得我要不要现在急于低价卖？
-----------------------------为啥要卖出啊，是急于用钱，还是卖房款另有更好的投资项目？
武汉九省通衢，未来发展空间巨大，汉口的房子长期看好---------------------------------------
@雪_人 2015-05-12 09:15:20之前是为了凑首付，买家压价太厉害，我不肯卖。现在是因为这套不卖，深圳用不了公积金，不过因为深圳已买，即使武汉的现在卖了，按规定也得一年以后才能用公积金。
另外二线城市房子升值慢，不比一线，也怕金融危机影响房价，不过一直看好武汉，交通，未来地铁线的全面开通，设施一齐，房价还得涨。
-----------------------------深圳当然更好。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 09:20未来中国城市房价会冰火两重天，强者恒强，一线和强二线城市的房价会不断上涨，屡创新高，直到价格涨的让你
绝望。而广大的三四线城市房价会不断下跌，没有最低，只有更低。
----------------------------------------------------------------------------
@落花随流水 2008 2015-05-11 16:31:31价格涨的让你绝望，这就是纯扯淡。价格会不会让你绝望，只取决于一个因素，你的资金在人群中的排名。更确切地说，在需要购房的人中的排名。
如果你属于富裕群体，价格永远不会让你绝望。首先，你应该有房子了，其次，你买不起，别人更买不起，大家都买不起，价格肯定会暴跌。难道在大家都买不起的情况下，价格会继续暴涨？
如果你属于中等收入群体，价格也永远不会让你绝望。
因为，富裕群体都已经有房子了。再买也......-----------------------------
@巡山小校有来有去 2015-05-11 22:16:36一线城市每年都在涌入新的人口和资本-----------------------------
@鹏程蛇口 2015-05-11 23:33:20一线城市的房子，只与买的起，且想买的人的收入有关，与本地的平均收入关系不大。
-----------------------------
@落花随流水 2008 2015-05-12 09:11:15傻了吧？现在阶层已经固化。阶层固化是什么意思呢？
就是有钱的一直有钱，没钱的一直没钱。有钱人早就是有钱人了，既然早就是有钱人了，自然早就进一线城市，早就在一线城市买房子了；如果是有钱而没进一线城市的呢？基本上就是根本就不想去的。所以呢，涌入新的人口，这个是没问题的，问题涌入的新的人口是什么阶层呢？基本上都是些穷鬼。涌入资本呢，这个就不一定了，事实上由于房租太高，利润被吞噬，很多资本正在退出一......-----------------------------虽然逆袭机会越来越少，可一无所有，通过数年打拼成功的人还是不少，距离真的阶层固化还远，个人感觉十五年以后吧。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 09:28
@不是有点二 2015-05-12 09:25:08
@鹏程蛇口 194 楼 2015-05-12一个经济有优势一个政文有优势，起码平齐平坐，本来位置偏安，在局部还不能一呼百应，就郁闷了，南京的地位是 历史 积累的，是中国南京不是江苏南京，就算在省内不是省会，也无人敢轻视，就像重庆以前未直辖一样-----------------------------您说的没错，城市地位是历史上形成的，厦门的情况也
类似，地位不是泉州所能够比的。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 10:12
@641472623 2015-05-12 09:47:06楼主说的有一定道理，一味看涨或看跌都是不理性的。
不过现在政策确实不太对房地产上心-----------------------------现在政府在救市。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 11:11
@小鱼儿 WQ 2015-05-12 08:52:28
@鹏程蛇口 楼主，来来来，说说厦门的房子怎么样？房价以后有什么情况？城市以后发展如何？
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@鹏程蛇口 2015-05-12 09:02:41厦门虽然经济规模不大，房价上涨却非常强悍，不输一线城市。
厦门是福建土豪的最爱，大小老板很多希望在厦门买房（福建人敢闯敢干，国内外有多少福建籍的老板啊），加之地域狭小，供给量有限，房价会长期上涨吧。
厦门不仅是厦门人的厦门，更是所有福建人的厦门。
-----------------------------
@小鱼儿 WQ 2015-05-12 09:30:40厦门也分岛内和岛外，岛内新房现在基本都是 3 万以上
了，岛外两万左右，不知道岛外楼主了解么？岛外以后发展和升值空间怎么样啊？谢谢楼主了-----------------------------厦门的资源大多集中在岛内，肯定是买岛内好。岛内 100多平方公里，除去山区、港口和机场，还能有多少有效土地，供给量会长期不足，而需求大，自然房价上涨容易些。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 11:11
@勇敢的心 75102 2015-05-12 10:45:10请教楼主，本人北京市区三套房，核心位置，一大自住，两小出租。下一步该如何操作继续合理扩大资产规模，升级资产配置。谢谢。非常同意你的观点。
-----------------------------保持现在这种配置就挺好的。如果有闲钱，有购房指标，可以继续买入。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 11:15下面分享一些买房经验：
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 11:181：任何人都没有能力改变高房价，一直喊涨的和一直喊跌的都不正确，看信贷宽松幅度选时机，在核心区域买、买、买。
2：只有一套房换房的人，千万别总以为自己的房子最好，以为你是换，墨迹卖，最后可能是多卖了 10 万，结果
要多花 20 万买。
3：对于缺乏思想力和行动力的人来说，任何时候都不是机会：高时嫌太高，低时怕再低。思路决定出路，贫富皆由思想决定。
4 买得起大城市不买小城市，买得起中心城区不买郊区，任何时候位置决定一切。
5：通胀时代，时间是最大的成本，舍不得孩子套不着狼，舍不得利息买不到房。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 11:186：很多等保障性住房的人，最终往往会以比若干年前市场还高的价格，买到比若干年前更偏更远的房子。
7：不要以为房地产遍地黄金随手可捡，至少有些房产已经过剩或即将过剩：旅游房产、商业房产、远郊不配套区域房产。
8：数据只是过去，数据永远是滞后的，房价指数、库存都已经失真。只要看到信贷全面松绑，买房就是对的。
9：信用消费时代，人可以提前安排自己一生的收入，今天的你月收入 5000 不代表明天你还这样。买房一定要努一把，否则肯定后悔，买车一定要悠着点。
10、原来不是人们想买房，而是人们非买房不可，不买房就没有婚姻;不没房孩子的未来该何去何从;不买房就没有一个安定之所……买与不买，人生都在那里。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 11:25公积金利率跌至历史最低 超百城住房公积金政策松绑“2015 年以来，全国已经有超过 100 个城市发布了不同力度的住房公积金松绑政策，包括北京、上海等超过 30 个城市还提及了增加公积金贷款额度。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，从全国整体市场来看，住房公积金的刺激性政策对市场的影响正逐渐增加。
按照目前的基准利率，商业贷款购房利率为 5.65%，住房公积金利率贷款利率为 3.75%，从最近的 20 次房贷利率变化看，已经双双跌破 2009 年历史最宽松时期执行的 5.94%与 3.87%的最低历史记录。
住房公积金贷款利率大幅降低后，以首套房贷款 100 万元、贷款期限 30 年、采用等额均还方式（每月还款额相同）
为例，此次公积金利率调整后，月供额将从之前的 4774 元减少到 4631 元，减少了 143 元。而如果将今年的两次降息累计，每月一共减少还款 288 元左右。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 11:45楼主：鹏程蛇口 时间：2015-05-12 09:18:52楼主：鹏程蛇口 时间：2015-05-12 08:19:29
@雪_人 2015-05-12 00:11:14另外，本人在武汉有一套万科的房子，汉口地区，去年底才办证，没满 2 年，你觉得我要不要现在急于低价卖？
-----------------------------为啥要卖出啊，是急于用钱，还是卖房款另有更好的投资项目？
武汉九省通衢，未来发展空间巨大，汉口的房子长期看好---------------------------------------
@雪_人 2015-05-12 09:15:20之前是为了凑首付，买家压价太厉害，我不肯卖。现在是因为这套不卖，深圳用不了公积金，不过因为深圳已买，即使武汉的现在卖了，按规定也得一年以后才能用公积金。
另外二线城市房子升值慢，不比一线，也怕金融危机影响房价，不过一直看好武汉，交通，未来地铁线的全面开通，设施一齐，房价还得涨。
-----------------------------深圳当然更好。
------------------------------
@雪_人 2015-05-12 11:31:44之前是急于卖武汉的，现在呢，反正这边也买了，卖不卖都不急了，330 政策后，中介是说武汉的买家还是在观望的多，这次降息可能还又会带动一些。
想卖的原因：觉得怕武汉房价受金融危机的影响，不抗跌
-----------------------------估计下半年武汉的成交量会上来。武汉最大的问题是供给量巨大。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 11:46
@雪_人 2015-05-12 11:35:57
作者：carensw 时间：2015-05-12 07:09:24
@雪_人 169 楼 2015-05-12 00:10:00楼主看到我本人坐标深圳，去年底就在看房，330 政策一来，房价直接飙升，本来己经心灰意冷的不打算买，后来看到房价一直涨啊涨，然后开始一发不可收拾的天天看房子，一直住在福田和罗湖交界的中心位置，之前看的南山的学位房，又小又破，看了外关的房子，龙岗中心城那边的房子都飙到 3 万，深圳北的新房都在 4 万左右，以前坂田的都......-----------------------------先买入了，你以后才有资格置换。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 12:03
@mumuaiyouyou 2015-05-12 11:55:14国家不会允许一个城市人口规模过大的，楼主想多了，就像楼上说的，都跑去大城市，找不到工作你吃什么？未来二十年每个人好几套房，卖给谁？都住北上广？其他无人区？政府也不同意，另外北京已经鼓励用工单位招收本地人
了-----------------------------国家不允许的事情多了，结果怎么样。
未来不是在大城市找不到工作，而是家乡没有工作，为了生存，不得不逃离衰败的家乡而选择去大城市工作。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 12:51
@carensw 2015-05-12 12:18:43
@mumuaiyouyou 227 楼 2015-05-12 11:55:00国家不会允许一个城市人口规模过大的，楼主想多了，就像楼上说的，都跑去大城市，找不到工作你吃什么？未来二十年每个人好几套房，卖给谁？都住北上广？其他无人区？政府也不同意，另外北京已经鼓励用工单位招收本地人了
—————————————————国家会严控，但手段只能是引导，不可能把城市封起来不让人进去。所以国家只能严格限制户籍人口数量，中长......-----------------------------确实如您所说，赞一个。
作者:鹏程蛇口 日期:2015-05-12 12:51
@鹏程蛇口 2015-05-09 11:18:07未来，优质资产收入远高于工资收入，是一个全球性的