现在房产投资绝对是个技术活-海男的故事（21/27）- 天涯经典

@海男的故事海男大哥您好，花了几天时间把您的发言仔细学习了一遍，受益良多，且从现在回看，您的诸多预测都得到应验，真的无比佩服！所以斗胆向您请教：坐标上海。手头有 2 套房。

A）黄浦内环，顶级学区近地铁，90 多平 2 房，98 年，有电梯楼层好环境中上（市价约 900）。

B）徐汇内中环，普通学区近 3 条地铁，40 多平 1 房，

94 年，无电梯环境中等（市价约 350）。

另有货币约 200。

现在想置换成黄浦内环......-----------------------------

@海男的故事 2017-08-28 11:45:19最重要的信息没有提供，房子的贷款情况。

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@simply_red2017 2017-08-28 13:41:43多谢海男大哥回复！手头 2 个房子都无贷款。购入新房也只会进行少量贷款（100w 以下）。

-----------------------------把 94 年的老房子卖了换成一个小三房。

作者:海男的故事日期:2017-08-28 18:04

@布衣卿少女 2017-08-28 17:57:55认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？

-----------------------------分析他们包含的资源及和价格的比值，也就是分析它们的性价比。

作者:海男的故事日期:2017-08-28 21:39

@渐变 9 2017-08-28 18:27:52楼主你好，请教一下本人现居三线省会昆明，已有三套

住房，现在手里有点闲钱，想投资一套住宅，经过前面一两年时间涨价后，昆明还可以的楼盘基本已经 1 万以上，也想就近看看周围省会城市的，成都基本也是 1 万多压力比较大，贵阳新区比较成熟的区域大概七八千，麻烦楼主给点建议，谢谢-----------------------------投资是要买有前途的地方，而不是便宜的地方。

作者:海男的故事日期:2017-08-29 17:18

@嘟嘟蘑菇力 2017-08-29 16:20:23

@渐变 9 2017-08-28 18:27:52楼主你好，请教一下本人现居三线省会昆明，已有三套住房，现在手里有点闲钱，想投资一套住宅，经过前面一两年时间涨价后，昆明还可以的楼盘基本已经 1 万以上，也想就近看看周围省会城市的，成都基本也是 1 万多压力比较大，贵阳新区比较成熟的区域大概七八千，麻烦楼主给点建议，谢谢

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@海男的故事 33600 楼 2017-08-28 21:39:00投资......-----------------------------这种价格肯定不合适。

作者:海男的故事日期:2017-08-29 19:19

@ty_131862731 2017-08-21 11:04:49请教楼主，预测下未来北三县房价会如何-----------------------------

@海男的故事 2017-08-21 18:31:16跌到一定程度会稳定下来。

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@海绵风筝 2017-08-29 16:48:48请教楼主，北三县尤其是燕郊会跌到什么程度？现在燕郊两万多的水平，跌到位了吗？后面还有机会再升上去么？

-----------------------------多到中介和交易中心转转。

作者:海男的故事日期:2017-08-29 21:2813 城市试点集体建设用地建租赁住房，我们接下来该怎么买房？

2017 年 8 月 28 日国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。并根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

建设保障类住房本来就是政府份内的事，但最近这些年政府为了筹钱搞建设，大力卖地发展商品房，保障房建设远远不够。最近一段时间 ZY 为了保证中低收入群体的居住权

利，要求地方 ZF 大力发展保障类住房。土地是地方 ZF 的命根子，把准备卖钱的地拿来发展保障房，这无异于要地方 ZF的命，地方 ZF 肯定不会真心执行。但保障类住房又不能不落实，最后 ZY 和 DF 经过商量，盯上了集体建设用地，地方利益不受损，中央达到目的，皆大欢喜。

上面都是宏观的东西，对具体投资指导意义不大，对一个投资者来说，我们需要知道的是地方 ZF 为了自己的利益在具体的执行中会怎么做？

小产权房其实是商品房的竞争对手，在供不应求的形势下影响不是特别直接，同时又碍于村集体的利益，地方 ZF大部分时间都是睁只眼闭只眼。但随着以后供需慢慢平衡，银行杠杆变小，小产权房就成了商品房的有力竞争者，地方ZF 为了自己的利益，会借这次建保障类住房的机会，鼓励村集体把大量土地建成只能租不能卖的租赁住房，减小以后商品房来自于小产权房的竞争，保证商品房价，推高地价。方案中有一句话“集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售”，一切尽在不言中。

综上所述，如果你是一、二线城市的自住购买者，不管是小产权，还是商品房，请尽快购买，如果你是投资者，碰到性价比高的好房子，也可以买入。真正对房价有负面影响的是房产税，但中国的大中城市发展阶段不一样，暂时还对房产税的推出达不成一致。

作者:海男的故事日期:2017-08-29 22:21公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 30 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

作者:海男的故事日期:2017-08-30 11:46

@梦回家乡 2017 2017-08-30 09:40:57你好，海南老师！

我在南昌工作生活，目前 43 岁，家庭年收入 30 万，住在单位无产权但有使用权的住房内。户口也落在这个房子内，且孩子上小学、初中也是用的这个房子信息。

目前在红谷滩新区的红角洲有一套商品房，满 5 年，简装，单价 1.6 万，面积 124，但是是 2/18 层，不见光。小区周围配套好，有小学、初中、新华书店、医院、大型购物商场、摩天轮、赣江，目前公积金还款还剩 25 万未还清。楼层低但配套好。

今年 5 月我......-----------------------------投资是要考虑资金成本的，根据你的接连投资情况，你不懂投资。过去的就过去了，接下来的重点是学习投资知识，提高投资能力。

作者:海男的故事日期:2017-08-30 11:58

接下来房产投资会越来越难，投资错误的危害也越来越大。大家没有掌握基本投资知识之前，切忌盲目投资。

作者:海男的故事日期:2017-08-30 20:52

@jwk0123 2017-08-30 16:03:21评论海男的故事：男哥，想请教个问题！坐标天津，本人和爱人有一套商品房，82 平米，2002 年的房子，贷款购买，还有 61 万待还，两个人名字我是主贷款人，爱人无贷款及信用不良记录！属于天津市内六区，但是学区不好！

现在想购买学区房:1 购买市内破老小，但是属于二套，利息太高，若把现有贷款还请办离婚，以爱人名义买首套，则首付没了只能信用贷！2.卖掉现有房子再贷款买市区次新学区房。但是本套房子是 8.5 折利息，现在买房首......-----------------------------先等等，目前情况下各种方案成本都大幅提高。

作者:海男的故事日期:2017-08-31 09:14

@库勒酸菜 2017-08-31 08:40:02海男老师早上好，向您请教，有 100 万现金，在杭州的临安区投资买房，有钱途吗？杭州市区没购房资格。

-----------------------------留好现金，临安目前不适合投资。

作者:海男的故事日期:2017-09-01 08:54

@梧桐悠悠 2017-08-31 09:31:12

请教，南京有 2 套房，其中一套有贷款，现在手里有点余钱，想着提前还贷或者是再投资一套，再投资感觉现在不是好时机，限购加利息的上升，是把钱留着等放松政策还是提前还贷更妥呢-----------------------------看好钱等机会，以后城市内部区域分化严重，有时间多学学投资房产的知识。

作者:海男的故事日期:2017-09-01 11:38

@库勒酸菜 2017-08-31 08:40:02海男老师早上好，向您请教，有 100 万现金，在杭州的临安区投资买房，有钱途吗？杭州市区没购房资格。

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@海男的故事 2017-08-31 09:14:24留好现金，临安目前不适合投资。

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@zaizai331506 2017-08-31 11:31:19楼主，江西吉安井冈井大学旁边，有火车站，旁边还有一个小学，中学，不远处有一个汽车站，115 元个平方，一共是 63 万元，你看现在可以入手吗，本身想在绍兴柯桥买的，但是今天房价涨的太快了，买不起，只能买回老家了-----------------------------回家住吗？

作者:海男的故事日期:2017-09-01 14:40

@深圳宝安中心区 2017-08-29 22:58:53楼主好人，请问深圳抵押现有红本房贷款 500 投资宝安固戍附近的新盘是否合适，抵押的利息我估计需要 7 左右。

-----------------------------目前不宜太激进。

作者:海男的故事日期:2017-09-01 23:10

@gczjh2017 2017-09-01 14:43:00老师好：本人地处南京下面的 98 公里的副城（效区），高淳区。目前轻轨要通车了。房价已近万了，（去年同期5000-7000）。目前想改善，打算老房留着。现在是时机吗？

-----------------------------你在哪个区域工作。

作者:海男的故事日期:2017-09-02 17:43

@Cici 姐 2017-09-01 23:34:49海老师请问自住刚需萧山区政府板块隔壁有小学3.1 万精装修是不是太贵了？！！！！！！

-----------------------------是有些贵，但暂时也不会降。

作者:海男的故事日期:2017-09-02 19:39

@gczjh2017 2017-09-01 14:43:00老师好：本人地处南京下面的 98 公里的副城（效区），

高淳区。目前轻轨要通车了。房价已近万了，（去年同期5000-7000）。目前想改善，打算老房留着。现在是时机吗？

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@海男的故事 2017-09-01 23:10:47你在哪个区域工作。

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@gczjh2017 2017-09-02 09:51:27高淳工作，45 岁了，目前是这样想的：换一套大的至养老。老的留着等以后升值了卖掉，一部分装修，一部分给儿子买房。现在不知道是不是时机，房价是不是正在高峰，像这样的区域，3-5 年房价还会大涨吗？

-----------------------------新房抓紧买，老房子抓紧卖，这种区域，老房子涨的不会太多。

作者:海男的故事日期:2017-09-02 22:12

@cacacaboom 2017-09-01 23:17:32您好，我现在在杭州，前两年都是拿着资金去创业了，跟老公没有想靠家里支持买房。现在错过时机，社保只交了一年，政策就下来了，要满两年。请问在杭州买房，自住。

怎么选择好。现在市区的房子已经翻倍，我住的城北已经到4 万了。现在拆迁户又很多。可以请教现在在杭州买自住房的优先考虑吗？宝宝也在今年要出生。谢谢

-----------------------------沿着地铁找带学区自己买得起的房子。

作者:海男的故事日期:2017-09-03 09:50

@wenhaoyu2008 2017-09-02 22:44:14海老师，请问我在上海，手上有两套小房子，贷款都已经还清，现在想卖掉一套小房子，置换大房子，需要贷款 350万左右，请问现在上海的房价是置换的好时机吗？

-----------------------------现在置换可以的。

作者:海男的故事日期:2017-09-03 16:11

@鱼儿 nQ 2017-09-03 15:05:48超生，所在城市珠海不给入户，有无不要买学区房?是买珠海香洲市区一般学区，旧楼，大概 2 万，新楼买不起，3 到 4.5 万，还是买另两个郊区的最好学区 1.6 万左右。感谢-----------------------------交通情况没说。

作者:海男的故事日期:2017-09-03 18:26

@叫我永远第一名 2017-09-03 18:24:07当初买的人其实都知道地皮没有证，建房子时候也是偷偷摸摸和强行的，都建起了自己的独栋别墅，已经连成一片一片的。估计都在赌：法不责众和**不敢拆。看了你们

解读的信息，是不是这些房子以后就可以“转正”的了？

-----------------------------不影响政府的利益一般不会拆，而且这都是以后的税源。

作者:海男的故事日期:2017-09-03 21:06

@b6102995 2017-09-03 18:39:49楼主，水泥建筑材料最近大涨价，是不是会增加建筑商的成本从而转嫁给消费者？谢谢-----------------------------建材质量会下降。

作者:海男的故事日期:2017-09-04 11:52楼主：海男的故事时间：2017-09-03 18:26:35

@叫我永远第一名 2017-09-03 18:24:07当初买的人其实都知道地皮没有证，建房子时候也是偷偷摸摸和强行的，都建起了自己的独栋别墅，已经连成一片一片的。估计都在赌：法不责众和**不敢拆。看了你们解读的信息，是不是这些房子以后就可以“转正”的了？

-----------------------------不影响政府的利益一般不会拆，而且这都是以后的税源。

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@叫我永远第一名 2017-09-03 18:35:53哦，也就是说这些以前进城的人（里面很多是以前无业

和务农的小商贩和农民）赌：法不责众和不敢拆，难道真赌对了？赚了一栋可以成为自己合法产权的城市别墅（以后补上证）？

那我们背着一大堆银行房贷，买现在天价的商品房楼盘(大产权房），不是.....？

-----------------------------各种机会的轮动层出不穷，与其抱怨，还不如学点政经知识。

作者:海男的故事日期:2017-09-04 15:22武林大会 10 月份召开，基本能决定今后 5 年的情况。

投资需要看大势，武林大会召开之前多看少动。

作者:海男的故事日期:2017-09-04 16:58

@滨海大道 4 2017-09-04 16:15:30海哥，您推荐的两本书名是啥来？

-----------------------------有机会可以来群里学习，进步快。

作者:海男的故事日期:2017-09-04 21:11

@滨海大道 4 2017-09-04 16:15:30海哥，您推荐的两本书名是啥来？

-----------------------------推荐了好几本，社科类的有《血酬定律》，《潜规则》。

作者:海男的故事日期:2017-09-05 09:10

我没有在帖子里留任何联系方式，骗子太多，大家谨防上当。

作者:海男的故事日期:2017-09-05 11:41

@ty_飞雪 381 2017-09-05 11:36:39海男老师，我的坐标是广州番禺亚运城，目前在租房，打算购天成的房子，已交城意金了。想提问：1.现在亚运城房价上涨了不少，是用于自住的，但是附近环境不太好，这几年上涨空间会很大吗？

2.想去市桥买二手房，涨的速度有比亚运城的快吗？但都是老房楼梯户那种。3.去金州那边买的话，可能便宜一些，但是那边还在开发，很偏远，汇总一下说，希望楼主大大指点一下，哪边买更好，更有升值空间，是自住用的。

-----------------------------自己先分析一下，房价的重要因素帖子里写的很清楚了。

作者:海男的故事日期:2017-09-05 13:38

@张利力 2017-09-04 22:42:30楼主，能说说苏州房子机还有的投资价值吗？

-----------------------------城市内部分化严重。

作者:海男的故事日期:2017-09-05 18:33

@布衣卿少女 2017-09-05 17:53:40党最希望看到的，就是老百姓乖乖的别进城市当一辈

子 p 民给国家打工奉献-----------------------------不进城市，连 P 民都当不成。

作者:海男的故事日期:2017-09-05 21:53

@SOS 季末 2017-09-05 21:25:31为什么现在武汉的楼市还是比较火热，开盘的楼盘一开盘都售完了-----------------------------限价，现售影响房价的问题在公众号里专门写过文章。

作者:海男的故事日期:2017-09-06 09:14

@狗蛋儿是只鹦鹉 2017-09-06 02:10:06想请教老师，北京三环的九几年的房子（六七十平）与五环外十年内建的房子（九十平），首套买哪种合适？三环内的交通便利安全买了可以自住但需贷款，远郊可以全款的但买了只能周末住而平时在城里再租房住。

-----------------------------要说明房子边上现有的资源及将有的资源，光说五环，三环意义不大。

作者:海男的故事日期:2017-09-06 12:01我没有在帖子里留任何联系方式，骗子太多，大家谨防上当。

作者:海男的故事日期:2017-09-06 17:43

我没有在帖子里留任何联系方式，大家谨防上当。

作者:海男的故事日期:2017-09-06 19:09公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 30 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

作者:海男的故事日期:2017-09-06 21:49

@蓝眼睛亲飞飞 2017-09-06 19:03:29楼主怎么跟群？

-----------------------------公众号里有。

作者:海男的故事日期:2017-09-07 09:07帖子里没有留任何联系方式,骗子太多,大家谨防上当.

作者:海男的故事日期:2017-09-07 11:41帖子里没有留任何联系方式,骗子太多,大家谨防上当.

作者:海男的故事日期:2017-09-07 17:39公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 30 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

作者:海男的故事日期:2017-09-07 18:54

@Chenglingabc 2017-09-07 16:38:37

燕郊跌下来了-----------------------------预料中的事情。

作者:海男的故事日期:2017-09-07 21:24未来 5 年经济发展轨迹及投资机会接下来 5 年的经济主要包括两方面,一是处理老问题,二是培育新动力.中国的经济主要包括三大块,投资、消费、进出口。

进出口政府不能控制，政府顶多能出点促进政策，就不做过多展开，目前全球经济有所恢复，进出口应该不会拉太多后腿。

消费政府也不能完全控制，有钱了大家自然会消费，政府能做的是通过税收促进一下，所以消费其实还是取决于投资。

投资主要包括房地产、基建、工商业投资，房地产和基建是投资中的两个后备项目，经济快速下滑，就会使用，先加大基建，如果还搞不定，就会搞房地产。接下来如果不出特别大的经济问题，房地产估计近几年会修养身息。

工商业根据产业属性可以分为周期性产业，垄断产业，新兴产业，科教文卫。

先讲周期性行业，周期行业通过干掉相关产能，让企业开始赚钱，修复资产负债表，接着还银行的钱，修复银行的

负债表，目前才刚开始，主要是钢铁和煤炭，最终要达到负债率在 60%以下，任务艰巨，接下来会有债转股，兼并重组，混改等方式，来促成这个目标的达成，这些方式都需要用到股市。钢铁，煤炭差不多之后，煤电、电解铝、建材，船舶等很多行业会启动。估计这块的轮动行情有 3-5 年。

七大垄断行业：电力，石油、天然气、铁路、民航，电信，军工。现在已经开始真正开放，会促进新一轮的投资，同时这些行业的国企会通过混改，引进投资，改善治理结构，提高效率。为了避免国有资产流失，这次混改更多通过股权市场进行，股市相应会有很多行情。

真正有前途的是 7 大战略新兴产业：节能环保、新一代信息技术、生物产业、新能源，新材料、新能源汽车，高端装备。国家一直通过各种方式给这些产业争取成长时间，5年后估计就能担当大任了。以后很多 ipo 都和这些产业相关，10 倍股也大部分出现在这些行业。

科教文卫和高端服务业会慢慢放开，慢慢市场化，效率会大幅提高，特别是一些和新兴战略产业及高端服务业相关的科研院所的转制，会产生很多富翁。

生活在中国，大家得一辈子和财富贬值做斗争，而要赢得这场斗争，除了学精投资，别无他法。

作者:海男的故事日期:2017-09-08 09:23股市是个系统的工程，包括布局-持有-卖出。投资股市

看似容易其实难，需要了解经济货币的趋势，好的心理承受能力，有耐心，基本的看盘能力。

比照上面的要求，多学习。

作者:海男的故事日期:2017-09-08 12:45

@请设定网名 2017-09-08 12:00:08尊敬的楼主，请问现在投资浙江绍兴柯桥老破小房子，合适吗？

因为囊中羞涩啊。还是等杭州的房子降价再投资。我想杭州应该不会拦腰降价吧，我们屌丝也想投资一下楼市。

-----------------------------不要买绍兴的老破小，这种城市老破小价值不大。找机会买杭州的老破小，或者沿地铁的小房子。

作者:海男的故事日期:2017-09-09 19:54

@用户名和用户名 2017-09-09 15:55:31请问现在是不是配置美元的好时机呢？

-----------------------------人民币相对美元涨跌都有限，如果不能在国外购买资产，换美元价值不大。

作者:海男的故事日期:2017-09-09 20:39

@cacacaboom 2017-09-09 18:00:03您好，我最近看了套小产权房，位置在杭州城北划分的商业中心，双地铁，11 月开建、新天地商场今年 11 月份开

始运营。高端写字楼、跨冒小镇、亚洲什么马戏团明年开放，每天表演，类似杭州宋城、银泰百货。没有学区，130 方平城户型很好。加上契税 290 万。首付一半 145 万，贷款 10年。产权使用期还有 30 年。周边房价在 4 万左右，昨天了解信息旁边的地块拿地价 3.5 万。我们首套房，自住。说是这个房子不会影响二套房首付 3 成。请您帮忙分析......-----------------------------这个小产权房不便宜，都到商品房的一半了。

作者:海男的故事日期:2017-09-10 10:06

@虎狼行 2017-09-09 19:46:31楼主谈谈最近人民币升值对房价的影响，尤其是一线城市(北，上，广)；现在三驾马车，估计下半年出口歇菜了。

-----------------------------基本没有影响，房市现在是行政掌控的，汇率国家也会控制的，不会让涨太多。

作者:海男的故事日期:2017-09-11 11:39

@qqqqqqaax 2017-09-11 10:42:43请问楼主限购多久能取消呢-----------------------------一线城市的限购最近几年都不会取消。

作者:海男的故事日期:2017-09-11 15:30

@qqqqqqaax 2017-09-11 11:40:41

那想买都买不了了-----------------------------投资机会一直会有，先提高自己的能力。

作者:海男的故事日期:2017-09-11 17:21

@lxjzhubaoma 2017-09-10 23:05:46好人海男哥，求指教：刚需，东莞火车站附近的小区现在可以买吗？小区环境好，房子是 2012 年的，电梯三房 16楼顶楼，距离地铁站走路 10 分钟内，1.4 万每平米。求赐教，非常感谢！

-----------------------------学校怎么样。

作者:海男的故事日期:2017-09-11 22:14

@lxjzhubaoma 2017-09-11 21:14:31学校一般，毕竟是在茶山镇和东城区交界处。现在 16楼那套已经卖了，正在看一套 11 楼的，业主想加价。这个小区诚心想卖的不多，业主反悔加价的很多。现在不知道该不该买？我们属于刚需，但又担心这是最后的疯狂。希望海男哥指导，非常感谢！

-----------------------------沿着地铁多看看，这样选择比较大一点，不会太被动。

作者:海男的故事日期:2017-09-12 11:09

@杭州和温州用户 2017-09-12 09:46:08

请教下海哥。手头上 1 百多左右现金。是买温州江滨CBD 学区房还是杭州江干区下沙的房子。我自己人在温州生活爸妈在杭州。几年前投资了一套。今年刚翻了翻?-----------------------------投资最好是等一等，现在不是好时机。

作者:海男的故事日期:2017-09-12 12:58

@lxjzhubaoma 2017-09-12 12:50:49感谢海男哥回复，还想再请教一下：东莞火车站附近新盘较多，刚开盘或即将开的有四个，已经开盘的价格去到1.6-1.7 万了，旧盘放出来的少且业主加价。这边有地铁，但配套还没起来，我们属于刚需，可现在有点怕了，怕买到最高点。男哥您的意见怎么样？现在能出手东莞的房子吗？

再次感谢！

-----------------------------自住能买就买，不要老想着最低点，只能长期看是上涨的就行了。

作者:海男的故事日期:2017-09-13 11:32

@cyqe 2017-09-13 11:28:17海哥，现在在成都 2 到 3 环内买房子适合吗？

-----------------------------市中心性价比更高。

作者:海男的故事日期:2017-09-13 16:57

@第六感 2E 2017-09-13 16:29:53请问楼主，坐标绍兴老城区有一闲置房三十平米要拆迁，如果货币安置的话能拿 50 万左右，现在该拆迁地块周边房价涨了 20%左右，如果拿安置房 80 平的话还得贴出去 30 万，这样情况货币安置和拿安置房哪个划算-----------------------------安置房套现有时间限制。

作者:海男的故事日期:2017-09-13 19:49

@lxjzhubaoma 2017-09-13 00:07:59男哥您好，感谢您耐心解答。还有个问题求您指教：在广州有一套房无抵押，离地铁 2 分钟，带省一级学位，封闭式小区管理，周边配套成熟。缺点是楼梯楼四楼，楼龄已经23 年。请问男哥，这样的房子是否值得长期持有？是否需要置换？感谢??-----------------------------这个房子最重要的是学区资源，置换的需求不是非常迫切，可以多看看房，有合适的可以置换。

作者:海男的故事日期:2017-09-13 22:33

@第六感 2E 2017-09-13 16:29:53请问楼主，坐标绍兴老城区有一闲置房三十平米要拆迁，如果货币安置的话能拿 50 万左右，现在该拆迁地块周边房价涨了 20%左右，如果拿安置房 80 平的话还得贴出去 30 万，

这样情况货币安置和拿安置房哪个划算-----------------------------

@第六感 2E 2017-09-13 19:56:39安置房套现有时间限制。

________________________嗯，谢谢楼主的答复。还想问一下这种安置房的产权一般要多久办的下来，不会一直是无产权的吧？

-----------------------------各地不一样，一般 3-5 年，有的地方卖的时候还要交一些土地出让金。

作者:海男的故事日期:2017-09-14 12:32

@lhx901019 2017-09-14 09:47:47海男老师，看这里，南京市区有一套小三房，位置较偏，普通学区，最主要是人气暂时还上不来，离地铁口有七八公里，小区通过有轨电车与地铁口接驳，毛坯单价在 2.4-2.5w左右，现在打算把这套房子卖了，想置换一套 120 平以上的大房子，不知道现在这个点这么操作是否合适？

-----------------------------现在可以操作置换。

作者:海男的故事日期:2017-09-14 17:26

@x1387420 2017-09-14 08:45:50上海 13 日低价出让 4 宗租赁地块，全部 0 溢价成交，

楼主怎么看？

是否意味着地价会下降？

-----------------------------租赁地块便宜了，商品地块得更贵了。

作者:海男的故事日期:2017-09-14 21:04

@狗不咬狗 2017-09-14 09:15:38请问楼主，顺德容桂那边的有没有投资价值，现在还不考虑住，可能过些年住。那边地铁也在大力发展。

-----------------------------现在不是投资的好时机。

作者:海男的故事日期:2017-09-15 09:23

@wzt1203126 2017-09-15 08:14:22海南大哥，前段时间有咨询您关于深圳近郊惠阳的房子，这两天从头又拜读了您的帖子，还是想选择深圳，现在有一个笋盘，就在地铁口，小房子，比市场低 20 万，总价 130，离福田 cbd 地铁一个小时，在龙岗这边，想问下海南大哥，是否可以出手，谢谢-----------------------------房子本身的情况，是否有教育资源都得说清楚。

作者:海男的故事日期:2017-09-15 18:56

@ty_119754409 2017-09-14 13:42:32楼主高人，坐标杭州，有现金 200+，想买改善型住房，

现在是合适的时机吗，买首次改善应该注意一些什么，谢谢！

-----------------------------好的房子很难降价，多看看。

作者:海男的故事日期:2017-09-17 22:45

@感恩 phl 2017-09-17 21:22:14楼主好！很敬佩楼主对房市看得清楚而明白。想请教一下，现有资金一两百万，想投资房产。因一线限购，二线社保限槛条件的城市没法满足，所以有意愿投资二线城市无锡（因为不限购），不知楼主以为如何？如不好，请教楼主该怎么投资比较明智？先谢谢啦～-----------------------------不建议，无锡投资难度很大，这种地方优质的增量人口有限，赚钱的是开发商和地方政府，投资者比较难赚钱。

作者:海男的故事日期:2017-09-18 16:29城市的战争，房价的战争接下来会具体分析一些城市的现在和未来，同时也会分析房价的现在和未来。

本编文章是一片纲领性的文章，阐明城市分析的一些方法。

城市的发展离不开国家的大势，80 年代到 90 年代中期,以国企为主导.老工业基地东北如日中天；90 年代中期到2007 年,外贸的天下，小小的东莞 GDP 居然超过了武汉,哈尔

滨等老牌的大城市；2008 年到 2016 年,由于金融危机，地方投资占主导，直辖市天津、重庆的 GDP 傲视全球；接下来科技、服务、消费会占主导，哪些城市会崛起？

城市的进化有自身的规律，一般是沿着农业—工业—高科技业—服务业进化，当然能进化到服务业为主的城市不多。

当我们分析一个城市时，首先要弄清楚城市目前所处的阶段，然后评估它是否能进化到下一个阶段，能进化的城市才有房产投资价值。

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，一个有活力的城市一定是一个有赚钱效应的城市，能给大家带来财富。一个城市是否是财富之城可以观察两方面，一看是否能大量吸收外部的钱进来，二看内部的钱是否高速运转，这些都可以通过金融系统的数据看出来。

中国的经济发展主要看三方面，投资，进出口，消费。

城市的经济发展也可以按这三方面分析，投资可以进一步细分为基建投资、房地产投资、工商业投资。按上面这些要素分析城市，城市的优缺点就一目了然。

房价和城市的经济发展密切相关，但要获得大的投资收益，还要根据城市的不同选择不同的房产。在经济发展好，优质增量人口多的城市，买总价低一点的房子；在经济发展好，但优质增量人口不多的城市，买最好的房子。

作者:海男的故事日期:2017-09-18 19:40

@wzt1203126 2017-09-16 08:17:30带小学学位，属于住宅楼-----------------------------还可以。

作者:海男的故事日期:2017-09-19 10:25

@Miss80szhang 2017-09-18 23:07:08好人楼主，您还在吧，请您看到我，看到我：楼主您好，有幸看到您的帖子（还没有看完），感觉您既懂得宏观经济，又对几个一线和强二线城市了解清楚、透彻。

本人坐标江苏苏州（好像您对苏州也很了解），在苏州新区有一套老破小的 70 多平二手房（97 年造），距离一号线地铁步行只有 8 分钟。但本人在苏州园区湖西一学校工作，因为种种原因，错过了好几次在园区购房。现在也比较犹豫是否要在园区购房。思考如下，请您指点......-----------------------------回复中我已经说的很清楚了，没有行动力说再多也没用。

作者:海男的故事日期:2017-09-20 11:54

@awakeC 2017-09-19 17:41:12楼主坐标大连，目前拥有学区房一套，再买房想留给老人养老住兼顾投资，是买周边比较近的非学区房？还是买更好地段的学区房？前者马上可以买，后者需要等一段时间钱

不够！

-----------------------------买好地段的学区房。

作者:海男的故事日期:2017-09-20 15:35

@寂寞路边石 2017-09-19 15:34:44海男哥哥，我您好，我在深圳，可惜限购了，所以想买了临深的惠阳地区房子，离在建的万达广场也是走路 10 分钟左右，深圳第 14 号地铁线延伸地段，上次你说现在不适合买，我想说如果不是短线炒房，5 年左右投资，合适吗？

谢谢-----------------------------学区呢。

作者:海男的故事日期:2017-09-20 16:56做投资一定要与时俱进，否则就容易犯刻舟求剑的错误。

作者:海男的故事日期:2017-09-20 22:29

@ty_浅笑 583 2017-09-20 17:34:54楼主，西安算是二线城市么？发展潜力大么？在西安有自住房屋，闲钱再投资一套西咸新区的房子有必要么？

-----------------------------现在不是投资的好时机。

作者:海男的故事日期:2017-09-20 22:29

@家有甜甜可可 2017-09-20 20:50:24

楼主高人，来迟了，正在狂补前面高论，谢谢。

-----------------------------公众号里有很多不错的文章。

作者:海男的故事日期:2017-09-21 12:13

@不 YY 不舒服斯基 2017-09-21 07:52:15楼主你好，我在岳阳市下面汨罗市有套房，5 年了没怎么涨，现在在东莞虎门上班，虎门房价新房 17000 一平，二手首付很高要 5 成 13000 一平，长沙新房 10000 一平，请问，我买掉汨罗市的房子的有 45 万现金，我要不要买掉汨罗市的房子去长沙首付 30 万投资一套房？还是再借 10 万凑齐 55万买虎门二手？

-----------------------------长沙优先。

作者:海男的故事日期:2017-09-21 15:40

-----------------------------

长沙优先。

作者:海男的故事日期:2017-09-21 17:30

@小屌丝 h 2017-09-21 07:11:29海男哥哥，你好。我现在在天津工作，天津的房价对于我们这种小农民来说都很贵，前些日子我和家人去天津东疆自贸区看了一套房子，虽然相对很便宜，单价 9000 到 13000吧。但是现在那边很荒凉，说是 2018 年要落实学校，医院等等公共设施…身边的朋友，有的说那块不行，要什么没什么。有的说未来有发展。我想问一下海男哥哥，你能不能走心帮我分析一下呢？小妹对你非常佩服！

-----------------------------你是投资还是自住。

作者:海男的故事日期:2017-09-21 21:31

@Miss80szhang 2017-09-21 20:46:11好人楼主大哥，我现在要换房，碰巧有意向买我房子的客户也要换房，中介极力说服我和该顾客签订合同，说在三个月内该顾客找到下家，卖房了就可以全款付给我，所以请问在签订合同时，我该注意些什么呢？首尾付款到账时间？

定金多少？

-----------------------------严格约定首付款和尾款的到帐时间及违约后的处理方案。

作者:海男的故事日期:2017-09-22 15:35

定金多少？

-----------------------------

@海男的故事 2017-09-21 21:31:29严格约定首付款和尾款的到帐时间及违约后的处理方案。

-----------------------------

@东广深蓝 2017-09-22 12:15:59楼大大说的是重点，那二手房买方又要注意什么呢？

-----------------------------尽量争取长的付款时间和少的违约赔偿。要确认对方户口是否迁出，是否有租约。

作者:海男的故事日期:2017-09-23 13:01公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 30 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

作者:海男的故事日期:2017-09-23 17:12

-----------------------------

@海男的故事 2017-09-21 15:40:45长沙优先。

-----------------------------

@欧阳百川 2011 2017-09-23 13:07:52想问下海哥，层主在虎门上班，并且珠三角经济不错，长期看涨，为何海哥建议层主优先选择长沙而不是虎门呢-----------------------------虎门是个工业城镇，没有太多高端人口，唯一的前景在于承接深圳的人口外溢，但虎门离深圳还是有点远。

作者:海男的故事日期:2017-09-23 21:53根据国内国际的形式，国家会通过限售彻底冰冻楼市投资投机需求。一来和美国金融战越来越白热化，房市要稳定；二来让房价等等大家的收入。现在的关键是房市冰冻了，出

去的途径又管制了，这么大存量资金国家会怎么引导。三去的去库存已经差不多了，接下来的重点是去产能和杠杆，机会就在这里面。资金成本太高，债市基本属于半休克状态，剩下的标准市场只剩股市，期市。当然还有很多非标资产，都盯着大家的钱，接下来骗局也会很多。财富要乾坤大挪移了，你准备好了吗。

作者:海男的故事日期:2017-09-24 10:46

@ty_笑歌 756 2017-09-23 19:29:42楼主，对合肥现在怎么看，合肥限购比较早，该跌的已经跌了。有些地方还在涨。现在是不是出手的时间呢？

-----------------------------政务区是合肥比较好的地方，基本不会跌，但滨湖新区可能还有下跌的压力。城市内部的分化会越来越严重，各个区域的投资时机是不一样的。

作者:海男的故事日期:2017-09-24 14:12

@human200212 2017-09-24 13:54:57楼主为啥帮大家分享，还建公众号？

-----------------------------写东西的过程可以帮助自己梳理总结投资的知识体系。

作者:海男的故事日期:2017-09-24 17:50

@海男的故事 2017-09-23 21:53:35根据国内国际的形式，国家会通过限售彻底冰冻楼市投

资投机需求。一来和美国金融战越来越白热化，房市要稳定；二来让房价等等大家的收入。现在的关键是房市冰冻了，出去的途径又管制了，这么大存量资金国家会怎么引导。三去的去库存已经差不多了，接下来的重点是去产能和杠杆，机会就在这里面。资金成本太高，债市基本属于半休克状态，剩下的标准市场只剩股市，期市。当然还有很多非标资产，都盯着大家的钱，接下来骗局也会很......-----------------------------

@白金龙 3231 2017-09-23 22:25:56股市的牛市快来了吗？创业板那-----------------------------股市是结构性行情，主要是由公司业绩改善驱动。

作者:海男的故事日期:2017-09-25 17:37

@ty_Kim502 2017-09-25 09:09:05楼主，本人女，30，在广州工作，家是佛山三水，手中首期只能付乡下房子，现在三水房价是 9000 一 10000 每方，前两年还只是 5 一 6000 一方，家里有宅基地，商品房也有几套，但是均不会给我。

请教楼主，我现在是应该买房？

-----------------------------等广州稳定了在广州买房。

作者:海男的故事日期:2017-09-25 22:35

@angel 星星 2017 2017-09-25 16:31:50请问楼主在深圳买房，改善型需求，今明年是否可以出手，目前比较严的政策什么时候会放开，我一方面怕政策越来越严房价会调整，一方面也怕放开的时候会报复性反弹-----------------------------先看起来，自住看到性价比高的就可以买。

作者:海男的故事日期:2017-09-25 22:37

@Miss80szhang 2017-09-25 15:52:39好人楼主大哥，我现在要换房，周日和中介链家签订了一个意向协议书，上面规定了房价（包含我给链家的服务费），这个目前还没有多大问题，就等着买家签字，然后签订三方合同。问题是昨天链家一忽悠，他们的服务费只降了一点点，请问我可以反悔这份只是我和链家的协议，（类似一张收据），或者有什么其他方法降低他们的服务费呢？

-----------------------------可以在付款方式和期限上做文章，导致买卖不能顺利进行，逼迫中介降服务费。

作者:海男的故事日期:2017-09-26 12:31美国已经发动第二波金融攻击，房市的冰冻时间可能比较长。

作者:海男的故事日期:2017-09-27 22:48

@nevenChen 2017-09-27 12:59:17

撸主，我深圳工作，在惠阳买房子没问题吧，现在那边1.4 万左右，深圳东进后会升值么-----------------------------说的太笼统了。

作者:海男的故事日期:2017-09-28 11:47

@wzt1203126 2017-09-27 22:33:28货币的相对紧缩，导致房贷利率大幅度上升，而利率是决定资产价格的最根本因素，一切估值都是利率在最终决定，请问楼主，这个逻辑是否有道理，对房地产影响估计多大，特别是一线如深圳购买是否可以在等等-----------------------------我们国家目前的货币情况还是数量型，还没有到价格型这个阶段。

作者:海男的故事日期:2017-09-28 15:10

@海男的故事 2017-09-23 21:53:35根据国内国际的形式，国家会通过限售彻底冰冻楼市投资投机需求。一来和美国金融战越来越白热化，房市要稳定；二来让房价等等大家的收入。现在的关键是房市冰冻了，出去的途径又管制了，这么大存量资金国家会怎么引导。三去的去库存已经差不多了，接下来的重点是去产能和杠杆，机会就在这里面。资金成本太高，债市基本属于半休克状态，剩下的标准市场只剩股市，期市。当然还有很多非标资产，

都盯着大家的钱，接下来骗局也会很......-----------------------------

@lamei998 2017-09-28 14:21:43备战股市吗？大神-----------------------------可以开始学习。

作者:海男的故事日期:2017-09-28 16:42

@wzt1203126 2017-09-28 12:44:45多谢楼主，楼主绝不是一般的平民，可以这样理解么，就房地产目前的态势及国家层面的意图，通过楼主自己会认识的多一些，不会那么迷茫。

-----------------------------想多了，普通人一个，分析能力才是最重要的。

作者:海男的故事日期:2017-09-28 17:57

都盯着大家的钱，接下来骗局也会很......-----------------------------

@lamei998 2017-09-28 14:21:43备战股市吗？大神-----------------------------

@海男的故事 2017-09-28 15:10:27可以开始学习。

-----------------------------投资股市需要三种能力：最重要的是经济货币分析能力，通过分析经济货币，可以找到未来有前途的产业股票，也就是通常说的 10 倍股；其次是心理承受能力，这个决定了是否能把好股票一直拿着；最后才是技术分析能力。大部分人三种能力一种都没有，就冲到股市，亏损是必然的，还有一些人一直在技术层面打转，很难赚到钱。

作者:海男的故事日期:2017-09-28 21:19中国的经济情况不是书上的理论说的清楚了。大家需要有一个基本的概念，一切皆资产，一切皆负债，资产负债必平衡，当我们搞清楚了资金的情况，我们就可以基本搞清楚资产的情况，有个大概的公式：增量资金=GDP+CPI+资产增值（资产包括房子，股市，债市）。资金增量可以参考社融，但社融里有几个重要的资金没包括：政府融资，非标融资，这些数据加上社融就可以找到资金的总量，算出增幅，结合

GDP，CPI，就可以算出资产的增值幅度，但具体到房市，股市，债市可能增幅会有大有小。

作者:海男的故事日期:2017-09-29 14:33金融和房产就是一体两面，中美金融战如火如荼，房价会如何走。

做投资的人，一定要把握大势，才能立于不败之地。

现在全球最大的大势就是中美的争霸战，核心是金融战，最近美国通过缩表，通过穆迪和标普调低中国的评级开始了新一轮的金融攻击，企图引导美元资金流出中国，中国继续实行强硬的外汇管制进行了坚决的防守。

在中国，想把钱转出去的是中上阶层，一来可以逃避一些问题，二来可以全球配置资源，他们有很大一部分资产是一线城市的房产，根据全球比价，卖出一线城市的房产配置发达国家大城市的房产更合算。这就是 15，16 年外汇大量减少的主要原因。国家为了遏制外汇继续大量外流，一方面加强了外汇管制，一方面在一线城市出台了严格的限购限贷政策，基本锁住了一线城市中高端房产的交易，资金沉淀在房产里不能出逃。

人名币国际化是中国接下来最大的战略，外汇管制不可能一直实行，要遏制外汇外流，最重要是一方面开放赚钱的产业，留住产业资金，一方面提高一线城市房产的国际比价。

要提高一线城市房产的国际比价，要么降低房价；要么冰冻

房市的同时快速发展经济，用时间换空间，国家显然选择了后者。

为了应对美国的金融攻击，16 年底以来，国家收紧了金融政策，商业银行的信用扩张已到极限，货币乘数达到了 5.5，现在基本靠央行的再贷款续命，接下来如果没有降准，整个社会资金都会紧巴巴，房子继续上涨的基础已经没有了，但国家也不会让房子大跌。

房产的这个冬天会有些长，储备足够的脂肪是必要的。

作为一个房产投资人，接下的要做的是筹集尽可能多的现金，准备收集带血的筹码。

作者:海男的故事日期:2017-09-29 15:16

@qqqqqqaax 2017-09-29 15:06:16什么是带血筹码-----------------------------接下来一段时间，钱都会比较紧，很多人，特别是小的工商业主，很多会因为缺钱往外抛售房子。

作者:海男的故事日期:2017-09-29 15:18帖子里没有留任何联系方式，大家谨防上当。

作者:海男的故事日期:2017-09-29 15:49

@ty_玫瑰 416 2017-09-29 14:36:16你好，楼主，我在昆山锦溪镇工作，想在这里买个自住房，可现在房价也高，虽然从去年到现在没有什么大涨，但

一直小幅度在涨，有处搬迁房均价 8800 左右，有个商品房房价 11000 左右，也是二手房，但是位置好，而且是电梯小8 层，就是纠结价格，现在不是银行利率也上调 10%了，我要不要在等等看-----------------------------自己住觉得房子合适就买，不用等。

作者:海男的故事日期:2017-09-29 15:52

@舜耕淮阳 2017-09-29 14:38:49请问楼主，现在本人手上有 100 多万现金，想理财。楼主前面的帖子里说满 100 万能买信托，年化利率在 7%左右，能不能麻烦您简单介绍一下。如果可以的话，我想麻烦楼主帮忙买一些。谢谢！

-----------------------------理财要做整体规划和考虑，信托的封闭期比较长。如果有志于理财，可以来群里学习。

作者:海男的故事日期:2017-09-29 20:24

@社会保险登记表 2017-09-29 15:58:44海男楼主您好，有个问题想和您请教一下，我在合肥，家庭已有两套房两次商贷，准备在现在住的小区附近给父母买一套两室小房单住。夫妻俩是双独，双方父母都退休了准备和我们住一起，等于三个小家庭。

因为第三套房只能买二手且只能全款，附近小区品质好

点的 90 平方 190-200 万左右，老破小或回迁小区 70 平方 140万左右。意向的两个小区位置很接近，都在地铁三号线五分钟内。同样的学区。我们凑齐 200 万现金有点压力，借太多钱的......-----------------------------房型呢

作者:海男的故事日期:2017-09-29 21:49

@千佛山南麓 2017-09-28 14:29:35楼主好，您分析的很有道理，有个问题想向您请教，请您指点迷津。本人坐标济南，现在住的房子 170 平米，地段不错，单位宿舍，但是个顶楼，同小区的非顶楼的能卖 35000左右，顶楼能便宜两三千吧。郊区的别墅在 20000 多吧，打算换套郊区的小别墅，您看可行吗？

-----------------------------别墅有啥资源。

作者:海男的故事日期:2017-09-30 11:08城市争霸战之北京 PK 上海首先说明一个常识，中南 Sea 虽然在北京，但住在里面的大佬不一定代表北京利益，否则新三板不至于这么多年还不能转板。

北京和上海作为中国的顶级城市，它们 PK 的是顶级金融资源，这些资源由权力主导分配。

北京的金融生态由国有大银行和央企构成，它们进行内部循环，扩张信用货币，属于间接融资的典型代表。这是早些年的权利给北京留下的遗产。

上海的金融生态由上海证券交易所，中国金融期货交易所，上海期货交易所，上海黄金交易所，中国银行间债券市场构成，是典型的直接融资市场，同时通过金融和期货的结合，为资金和实业提供高端融合。这些资源是最近这些年权力为上海争取到的。

综上所述，北京和上海的 PK，是间接融资和直接融资的PK，是现货和期货的 PK。目前，中国还是间接融资占主导，期货市场还不够强大，品种还不丰富，所以北京的金融系统是暂时领先的，但只要国家坚持改革开放，经济能快速发展，最后直接融资会占主导，期货也会全面引领现货，到时候上海金融系统会领先。

当然还有一些资源对城市有影响，例如医疗、教育、科研等，但对于顶级城市来说，影响远远小于金融。

弄清本质，才能洞悉未来。

作者:海男的故事日期:2017-09-30 18:19

@河蟹 20108 2017-09-30 17:04:18楼主您好，花了一星期的时间，都没有能完整地追完您的帖子真的是受益匪浅！

我的情况是，目前有 7 套房，分布于 4 个城市，5 套在二线城市，2 套在老家三线城市过去收入一直可以，所以很多是一次性贷款的，欠银行的贷款总额不到 300 万我是做生意的，年收入大概 200 万左右，未来几年收入应该还能有所上升手中现有可用来买房的资金 300 万现在想在深圳买一套房（老婆刚入了深圳户口），通过假离婚可以获......-----------------------------综合你的整体需求南山更好。深圳的房子买了之后，可能要重新进行资产配置了，不能在房产上配置更多资源了。

作者:海男的故事日期:2017-09-30 21:18接下来三个月，银行会为了争取明年的定向降准，加大对小微，个体户、农业等贷款的支持，流向房地产的贷款会进一步变少。

作者:海男的故事日期:2017-10-02 11:55综合国家最近出的各种政策，国家的牌是越打越好，其实大家做投资最终的对手盘是国家，如果大家想赢钱，就得提高牌技。

作者:海男的故事日期:2017-10-02 15:42

@爱的箴言 2017 2017-10-02 13:52:31

现在还能持有房产吗？

-----------------------------一看你的房产是不是优质资产，二看有没有别的更好的投资渠道。

作者:海男的故事日期:2017-10-02 21:47

@lovava 2017-10-02 17:57:11请问成都的次新房是否有投资价值-----------------------------市中心的次新房可以买。

作者:海男的故事日期:2017-10-04 18:53

@Hfeng0811 2017-10-04 16:54:14请问楼主，成都房价去年大涨，又限购。作为四川人在外地，户口不在成都，可以在成都投资房产么，成都限购有可能会松邦么？

-----------------------------暂时不会松绑。

作者:海男的故事日期:2017-10-04 19:02

@涅槃的郭嘉 2017-10-03 00:34:55新闻说刚刚已经降准了，老师分析一下影响吧。

-----------------------------群里已经解析过了，以后有机会放到帖子里。

作者:海男的故事日期:2017-10-05 11:23

@竹卿儿 2017-10-04 10:22:32楼主平时理财都是怎么规划的？我不炒股，在 p2p 里面放了点钱总是放不下心，不晓得楼主对此怎么看？

-----------------------------中国的财富大部分最后肯定会集中到 20%手上，房市和股市是最重要的转移场所，就算你不参与，国家也会帮你稀释转移。如果想成为 20%，只能不停学习，提高能力。

作者:海男的故事日期:2017-10-06 20:56定向降准的真实目的及投资机会，误判政策对投资是致命的2017 年 9 月 30 日，央行宣布 2018 年起对普惠金融实施定向降准。降准分为两档：凡前一年上述贷款余额或增量占比达到 1.5%的商业银行，存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调 0.5 个百分点；前一年上述贷款余额或增量占比达到 10%的商业银行，存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调 1 个百分点。

定向降准消息一公布，很多人就不分青红皂白的高潮了，认为放水了房子又要涨了，其实不然，这条消息对房地产是利空的。大家想过没有为什么不马上降，因为 17 年前三季度 GDP 不错，4 季度差一点全年任务也能完成，正好可以引导资金支持一下小微和三农（其实就是大众创业、万众创新），那四季度流向房地产的资金就更少了。18 年为什么降准？目

前商业银行的货币乘数已达极限，超储率也降到历史低位，用人话说就是银行没钱了，降准主要是为了支撑明年的 GDP，这点钱还不一定够。明年的经济主力依然是房地产和基建，但房地产的玩法有了很大的变化。

先给大家说一个概念，房地产分新房市场和二手房市场，新房市场对经济是有很大帮助的，二手市场基本没有帮助，二手房上涨受益的是有多套房子的中上阶层。在流向房地产的资金有限的情况下，政府已经不愿意分利益给拥有多套房子的人，这从一线城市，二线城市，三线及以下城市不同的房产政策可以看的很清楚。

一线城市已经进入二手市场，房价上涨受益的是中上阶层，而且这些阶层有跑到国外配置资产的倾向，国内太贵了。

同时一线城市也开始转型了。怎么让新的房屋建设保持一定的增量，房价不涨，经济还快速发展。国家的方案是通过严格的限购限贷冰冻二手市场，同时通过限价控制房价，再通过大量建设共享住房和租赁住房撑住经济，实在是高。

二线相对比较复杂，新房交易量大，二手房交易量也越来越大。怎么减少二手房交易，增加一手房交易，让国家多卖地，多赚钱。限售就成了二线的利器，资金妥妥的流向了地方政府，支持政府搞建设，发展经济。

三线以下的城市基本新房市场，受益者是政府，国家是支持的，但同时把开发商和金融系统尽量切割开，这样国家

多受益，少承担风险，经济也可以发展比较快。

必须为政府的分城施策点赞，国家的牌越打越好了，其实很多投资最后的对手盘都是国家，以后想赢钱，得提高牌技了。

中国 M2 已经比美国和日本之和还多，而且很多资金流向了房地产，导致中国的房产性价比不高，特别是一线，要想提高性价比，要么人民币贬值，要么房价停滞几年，显然国家只能选后者。同时增量货币增幅越来越小，存量的也大部分在房子里，所以以后的房价涨幅也会越来越小。而且房子这种资产也是几年不涨，一次把几年的涨回来，要想取得高收益，投资的时机和区域就非常重要，买了长期持有可能赚不到多少钱，资金是有成本的。

接下来几年，新兴产业和消费还在发展壮大期，经济依然需要基建和房地产支撑，对周期性产品需求依然会保持高位，伴随去产能的严格推进，周期性产品的利润会保持高位，这会传导到相关公司的股价上，股价上涨产生赚钱效应，会吸引更多增量资金进入股市，进一步推高股价，产生比较多的投资机会。

作者:海男的故事日期:2017-10-08 13:05发改委近日表示，下一步将把国企降杠杆作为降杠杆的主攻方向。套路估计和房市一样，买涨不买跌是人性。国企大部分是周期性产品，去产能涨价时，下游的贸易商和终端

用户都会囤货，越涨越紧缺，其实并不是货真的极端缺乏，而是大家的心里预期导致缺货，反之亦成立。房市和股市也是一样，投资学就是另一种心理学，人性是非常疯狂的，要想投资成功，必需好好利用人性的疯狂。

作者:海男的故事日期:2017-10-08 15:51

@微软软件 ABC 2017-10-08 13:42:26几天前接触楼主文章，厉害！继续拜读中，感谢！

刚刚注册就是想请教楼主：我在太仓（上海北边、昆山西边，去年开始限购），孩子在香港工作，以后有可能到上海工作，现在还没有这个打算。你看哪里买房？是太仓、香港、珠海、上海（上海现在没有资格买，如果想办法做准备可能可以）？还是另外有建议？

-----------------------------上海优先，实在不行太仓。

作者:海男的故事日期:2017-10-08 17:42

@啊 Q 正传 2017 2017-10-08 17:22:36楼主，杭州限购了，好像只有临安可以买，我想投资的，手上大概 100w 左右，临安的建议入吗-----------------------------不建议。

作者:海男的故事日期:2017-10-08 17:44公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 30 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

作者:海男的故事日期:2017-10-08 18:54

@微软软件 ABC 2017-10-08 13:42:26几天前接触楼主文章，厉害！继续拜读中，感谢！

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@海男的故事 2017-10-08 15:51:50上海优先，实在不行太仓。

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@微软软件 ABC 2017-10-08 16:54:12谢谢楼主-----------------------------

@微软软件 ABC 2017-10-08 18:38:25楼主好，不好意思，太仓在昆山东边，刚才打错了。

-----------------------------没事，我知道。

作者:海男的故事日期:2017-10-08 21:42

@微软软件 ABC 2017-10-08 13:42:26几天前接触楼主文章，厉害！继续拜读中，感谢！

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@海男的故事 2017-10-08 15:51:50上海优先，实在不行太仓。

-----------------------------

@微软软件 ABC 2017-10-08 16:54:12谢谢楼主-----------------------------

@微软软件 ABC 2017-10-08 18:38:25楼主好，不好意思，太仓在昆山东边，刚才打错了。

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@海男的故事 2017-10-08 18:54:26没事，我知道。

-----------------------------

@微软软件 ABC 2017-10-08 20:14:31

楼主好，目前太仓市区的房价在 15000-20000 之间，你对太仓房产以后的预期？

-----------------------------

@微软软件 ABC 2017-10-08 20:19:26继续请教：太仓房子还有投资价值吗？多谢！

-----------------------------太仓二手不发达，投资难套现。

作者:海男的故事日期:2017-10-09 15:52

@微软软件 ABC 2017-10-08 13:42:26几天前接触楼主文章，厉害！继续拜读中，感谢！

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@海男的故事 2017-10-08 15:51:50上海优先，实在不行太仓。

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@微软软件 ABC 2017-10-08 16:54:12谢谢楼主-----------------------------

@微软软件 ABC 2017-10-08 18:38:25楼主好，不好意思，太仓在昆山东边，刚才打错了。

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@海男的故事 2017-10-08 18:54:26没事，我知道。

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@微软软件 ABC 2017-10-08 20:14:31楼主好，目前太仓市区的房价在 15000-20000 之间，你对太仓房产以后的预期？

-----------------------------

@微软软件 ABC 2017-10-08 20:19:26继续请教：太仓房子还有投资价值吗？多谢！

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@海男的故事 2017-10-08 21:42:15太仓二手不发达，投资难套现。

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@微软软件 ABC 2017-10-09 13:17:19谢谢楼主！再请教：那你看我该如何投资？投资哪里的房产？或者另外投资什么？多谢！

-----------------------------如果有志于投资，可以来群里学习。

作者:海男的故事日期:2017-10-09 16:37

@zhangruixushiabc 2017-10-09 08:25:08楼主老师好！我目前看了个楼盘，在青岛开发区，楼下就是开发区到青岛市区的地铁站，毛坯，期房，单价 17000，步行到开发区的金沙滩（也就是海边）十几分钟，我还有十几年才退休，也就是说大概十五年不会去住，要是买下来，出租，租售比不高，也不能确定未来房价走势，并且 123 平米，基本掏空所有积蓄（不全款很可能选不上房）；若是不买但是开发区靠近市区的位置基本没有新的土地供应了，担心现在不买，以后买不到（二手房位置......-----------------------------全款买对投资来说意义就不大了。

作者:海男的故事日期:2017-10-09 22:33小产权房收房产税时就会转正了。

作者:海男的故事日期:2017-10-10 08:05

@兮唐 2017-10-10 07:19:28楼主：您好！记得今年三月份限购时我问过您关于在石家庄买房的问题，想买的原因是孩子上学远，想买近一些。

当时您建议等等看，现在半年过去了，石家庄又限售了，房子还没买，真不知怎么办，是买还是再等等？请指导，十分感谢！

-----------------------------自住我的意见一直都是赶紧买，你当时应该问的是投资。

作者:海男的故事日期:2017-10-10 10:53

@续写 2014 2017-10-10 10:33:58楼主好！请问在湖南永州县级市买个带返租的商铺投资可以吗？（是红星美凯龙家具城）

-----------------------------不可以。

作者:海男的故事日期:2017-10-10 11:58

@jsddzcy 2017-10-10 11:02:59楼主，您好！一直在看您的帖子，您对楼市的分析能力和洞察能力让我十分佩服。我想请问楼主现在浙江嘉兴市南湖区或者浙江嘉善县的房子可以入手吗？是现在入手好，还是可以再等等看。我是在嘉善工作的，事业单位，公积金每月也有 3000 左右。

-----------------------------自住看到合适的就可以买。

作者:海男的故事日期:2017-10-10 15:12

@lhm20150821 2017-10-10 11:05:03楼主好！海男房产投资工作室，这个公众号在微信里找不到，请指教，谢谢！

-----------------------------就是这个名称。

作者:海男的故事日期:2017-10-10 17:48

@lhm20150821 2017-10-10 11:05:03楼主好！海男房产投资工作室，这个公众号在微信里找不到，请指教，谢谢！

-----------------------------

@海男的故事 2017-10-10 15:12:08就是这个名称。

-----------------------------实在不行私信我。

作者:海男的故事日期:2017-10-10 18:32

@封闭保存 2017-10-10 15:46:19深圳四套，两大两小，都福田南山两区，基本租抵贷，两套 2 年，两套 5 年，一套小的带较好学区，目前手上感觉现金太少了？目前是适合继续持有还是卖一套？建议卖大还是小？

-----------------------------你这种情况需要考虑配置一部分金融资产。

作者:海男的故事日期:2017-10-10 20:44

@封闭保存 2017-10-10 15:56:49另外，楼主您关于国企去杠杆的论调已经去年就体现在了大宗商品交易上，您觉得还会持续么？我觉得国家只会在一个有上限下限的空间让价格波动。股市的慢牛论调我是赞成的。

-----------------------------这才刚刚开始，接下来煤电，电解铝，建材，船舶都要去产能。

作者:海男的故事日期:2017-10-10 22:19

@我爱葫芦娃 19877 2017-10-10 16:53:43楼主大神好，能否解读一下西安的楼市？万分感谢-----------------------------西安投资不合适。

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