现在房产投资绝对是个技术活-海男的故事（10/27）- 天涯经典

@开心飘雪花 2016-10-09 12:32:52楼主，五六线城市，湖北下面，现住单位院子楼梯房 6楼，年初因为走路多膝盖伤了，现在萌生了想买电梯房的想法。但是从今年开始房价也开始涨了，我分析了下原因，一是全国涨跟着涨，二是今年开始不准私人宅基地建房，三是市里本身楼盘就不是太多。当然不知道分析对不对，结果现

在我想换房，一轮看下来，发现房价往上涨，有一点犹豫了。

主要是考虑是小县城，有这么涨的快吗，另外一个是怕自己买在高点。请教楼主，我是现在购入......-----------------------------小地方，要么买有教育资源的地方，要么买公务员比较扎堆的地方，要买抓紧买，货币会有一部分流到中小城市。

作者:海男的故事日期:2016-10-09 15:34

@xiaobecky 2016-10-09 13:32:24请教楼主，保定的房子能投资么？

-----------------------------保定没有太大投资价值。

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里面已经有 10 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

作者:海男的故事日期:2016-10-09 20:33

@飞韵儿 2013 2016-10-09 19:53:24楼主帮忙分析下我是不是做了件傻事我家有乡下自建别墅和一个商铺，老公家市区自建别墅和一套 160 的商品房，几年前，在没认识老公前父母帮我付了大部分房款，我承担小部分公积金贷款买了套 146 的商品房，今年年前房价猛涨，我买的房子大概涨了几十万，然后，

我一冲动下卖了房子，卖的价格呢跟现在比起来大概少了十几万，为了这事心疼了很久，可是我是有私心的，哎，我爱炒股，自认为接下来股市比房市更有行情，当然这存在......-----------------------------这个操作没有问题，卖在高位就不错了，不要老想着卖在最高点。

作者:海男的故事日期:2016-10-09 20:39

@u_100243768 2016-10-09 13:46楼主，我在北京，我有一硬伤房(严重摭挡)和商住两用房一直想卖，请问现在是出货的好时机吗？另外，现在很多换房的买家要 6~7 个月周期，因为我卖了还是想买房，请问这个周期能给吗？我又担心等我卖了，房价又像......-----------------------------

@u_100243768 2016-10-09 18:13:36楼主，快看到我。。。

-----------------------------卖吧，房价暂时不会大涨了。

作者:海男的故事日期:2016-10-09 21:07

@真味平淡 2016-10-09 18:39:25搂住对汇率怎么看？现在换美元外汇等升值有多大意义？

-----------------------------生活在国内，换美元没有太大意义。

作者:海男的故事日期:2016-10-10 09:29房地产将走向何处现阶段房地产市场乱象重生，投资投机严重，价格暴涨，普通民众也被裹挟其中，不知所措，买吧，怕站岗，不买吧，怕以后更贵。

作为投资者，一定要透过现象看本质，拨开房市迷雾，洞悉市场真相。

国家对房价的愿景是温和上涨，涨幅略低于 GDP。

国家对房地产的定位：1.解决就业。2.沉淀货币。

房地产产业链上的土地，信贷，政策都在国家的控制之中，原则上国家是可以让房价温和上涨的。但经济的突然失速，国家不得不把房地产当作救急工具使用，短时间内倾斜太多资源，导致房价暴涨，为了防止之后的暴跌，国家会在基本完成任务之后，采用极端手段，把房市冰冻几年，让房价横盘或微跌，通过时间让房价重回正轨。

上面是宏观分析，下面说说微观方面。

中国的房地产分为两块，一块是大城市，一块是中小城市，虽然同在中国，但行情却冰火两重天。

大城市的这波连续上涨，已经严重超过国家的预期，如果经济不出大问题，接下来的冰冻时间会比较长。

中小城市经过这几年的调整，随着大开发商的陆续退出及小开发商的倒闭，供需会慢慢平衡，房价会稳定下来。

综上所述，只有大城市才适合房产投资，而大城市房价又和经济密切相关，经济好，房价温和上涨，经济下滑，房价才有可能暴涨。

哪些大城市投资机会更好，留待以后分解。

作者:海男的故事日期:2016-10-10 11:10

@小桥流水人家 2013 2016-10-10 07:32:58楼主请教河北高碑店的期房，高铁 30 分钟内到北京西站，18 年低交工，6 月 8 月各入一套，交了首付，能持有吗？

-----------------------------北京暂时辐射不到这里来。

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作者:海男的故事日期:2016-10-10 12:36

@等待奇迹 2015 2016-10-10 12:15:47楼主，北京二换三已经同时签约。目前遇到贷款额度和方式的疑问，1.直接商代 3202.短期中介垫付 200 个，利息差不多 9 个，然后直接公

积金贷 1203.混合贷您觉得那种方式更好些？在线等，非常感谢-----------------------------2 条不理解，中介垫付的 200 你准备如何还给他。

作者:海男的故事日期:2016-10-10 14:13

@海男的故事 2016-10-10 12:36:04

@等待奇迹 2015 2016-10-10 12:15:47 楼主，北京二换三已经同时签约。目前遇到贷款额度和方式的疑问， 1.直接商代 320 2.短期中介垫付 200 个，利息差不多 9 个...-----------------------

@等待奇迹 2015 2016-10-10 13:34:52另外我是西南二居换的东西 130 平三居-----------------------------能混合贷就混合贷，不行就商贷，按揭这种便宜的贷款一定要贷足，接下来还会有各种投资机会。

如果不想贷太多款，很多银行还款 1 年就可以提前还款，这样利息比三个月的垫付利息还少。

和银行签合同时一定要问清楚提前还款条件。

你的金融知识太匮乏了，我这个方案可以给你节省好几万，得给我发个大红包{SIMAGE}http%3A%2F%2Fbq.tianyaui.com%2Fd%2Fxiu.gif{

EIMAGE}。

作者:海男的故事日期:2016-10-10 16:38

@ty_青火 2016-10-10 16:17:23楼主你好，我 7 月在廊坊大学城买 1 万一平买的 2018年底的期房，现在涨到 15000 左右了，还没签合同，贷款也没办呢。首付 30 万。大学城还有潜力吗，心里总是毛毛的。

现在有人想要收购我的这个购房名额，能加个 10 多万。卖还是不卖啊，望楼主赐教。

-----------------------------你先说说卖或者不卖的根据，我再点评。

作者:海男的故事日期:2016-10-10 18:04

@海男的故事 2016-10-10 14:13:57

@海男的故事 2016-10-10 12:36:04 @等待奇迹2015 2016-10-10 12:15:47 楼主，北京二换三已经同时签约。目前遇到贷款额度和方式的疑问， 1.直接商...-----------------------

@等待奇迹 2015 2016-10-10 14:31:55多谢楼主指导，我知道提前还款这个思路，主要是觉得满额公积金利率很低哈，怎么发红包，我马上学习另外我这个置换楼主觉得如何，我卖的单价比买的三居均价高出 1 万多-----------------------------

不错，三居是以后的主流需求。

作者:海男的故事日期:2016-10-10 19:17

@xiaxuemei85 2016-10-10 09:24:46海男老师，看到我，看到我现在深圳出台了较严格的限购政策我们在深圳无房，孩子明年就要读小学了，也算是刚须。

请问我们是再等等买房还是看就买呢？

政策出来后成交量好少，感觉应该会下调一点。

请问你怎么看？

因为手头钱也不多，希望等等能降一点压力没那么大。

-----------------------------房价暂时不会有实质性的下降。

作者:海男的故事日期:2016-10-10 20:15

@chenlei16ab 2016-10-10 19:22:30楼主你好。准备在南京买房但是现在 80 才能落户，资金不够能否先买 40 平的可以先出租？求海男指导-----------------------------现在不会有大的涨幅了，等一等，钱够了买 80 平落户。

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作者:海男的故事日期:2016-10-10 21:06

@JLBCJ 2016-10-09 20:20:55楼主，怎么看待江苏常州的楼市呀。

-----------------------------货币流过来，涨涨就歇菜了。

作者:海男的故事日期:2016-10-10 21:56

@风雨中飞旋 2016-10-09 22:26:00楼主看到我海哥，你好，关注您的帖子很久，也关注了微信。普通老百姓一枚，没有太多资产，特地来请教您怎样不会让财富缩水。

在东莞有套两房，购买时 6000，现在涨到 1.4w 一平米，目前出租中，刚好抵掉月供。

重庆现有住房一套，自住。由于工作原因回到重庆，东莞的房子不方便打理，现在是否有必要趁着大涨机会出手？

东莞还有升值空间吗？由于附近在规划地铁，我个人觉得还是有一点空间，但如果深圳房价下跌，......-----------------------------可以买了等机会，现在不是买入的时候。

作者:海男的故事日期:2016-10-11 09:00

@100EI 2016-10-10 22:34:37楼主好，本人坐标哈尔滨，10 年之前在北京通州买了地

铁口住宅一套，现在价格涨了不少，今年又有些闲钱，趁着地铁还没开通，准备在燕郊再投资一套，您觉得怎么样？多谢指点。

-----------------------------可以的，北京限购升级，燕郊受益。

作者:海男的故事日期:2016-10-11 18:08????@linekely2016?2016-10-11?10:57:28????楼主，本人三线城市，隔壁省会城市国庆限购了。

我们这房价不高，5000 左右吧，请问还能否买房啊？我看的房子地段不错，公积金就能还贷，压力不大????-----------------------------能说具体一点吗

作者:海男的故事日期:2016-10-11 18:10????@summersummerty?2016-10-11?12:15:26????楼主您好，????我十一前一周在北京通州买了套三居，单价 4 万 8,总价 620 万。04 年的房子，有点老。买完就出政策了，我现在很担心房价会下降或者几年后这个房子由于老，总价高卖不出去就砸手里了。

????正好现在没有网签，想解除合同的话 10 万定金可能要不回。现在是最后决定要不要咬牙买的时刻，一介小女子最近寝食难安，实在没有主意了，求大神指点一下！！现

在要是不买了就等等回老家（老家有房）或者等机会再买一套新一点的......????-----------------------------自己住买吧，北京不会跌，哪怕跌一点也会涨回去的。

作者:海男的故事日期:2016-10-11 18:15????@yuanxiaoyi2013?2016-10-11?10:58:37????楼主您好！坐标，上海宝山中外环之间靠近地铁二手房。因为自住钢需上个月我把小户型卖了，贷款 150 万置换了一套附近二房。现在手上有 40 万的闲钱。

????因为老婆是高邮的，所以她打算回高邮投资一套二手房，35 万，出租没风险的话租金预计 1.2 万/年。

????看了你的帖子，我觉得这个计划不妥，请问楼主是否有更好的建议？

????-----------------------------这种城市主要靠租金，如果租售比达不到 5%，价值不大。

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??里面已经有 10 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

作者:海男的故事日期:2016-10-11 18:47????@xxx1977_221?2016-10-11?10:47:55????婆婆在九江还有大儿子，但她想单独住。我手上现

在没钱，想过一年赚够了再去买，但又担心九江房产跟着涨起来，所以有点纠结。我需要现在借钱在九江买房吗？

????-----------------------------两个选项：九江买，老家建，如何选择，可以算个帐。

假设九江买个房子 100 万，那每年的资金成本是 5%，5万，如果 5 年不涨就损失 25 万。基本上可以在农村建个房子了。

所以如何选择，就看你如何判断九江的房市。

作者:海男的故事日期:2016-10-11 20:10????@nancyyy183ABC?2016-10-11?16:30:47????楼主好！诚心请教：????坐标成都，已有一套全款房，有再在成都买套房的打算，兼有改善和资产保值双重目的。

????成都房产自 8、9 月份才开始涨价，短短 1、2 个月幅度至少 30%~50%，您看我是趁目前调控马上下手，还是继续观望半年呢？

????-----------------------------投资不需要这么急。

作者:海男的故事日期:2016-10-11 20:24

@chenlei16ab ?2016-10-10?19:22:30?楼主你好。准备在南京买房?但是现在 80 才能落户，资金不够?能否先买 40 平的?可以先出租？求海男指导?

-----------------------------?? @海男的故事 ?2016-10-10?20:15:07?现在不会有大的涨幅了，等一等，钱够了买 80 平落户。?公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。?里面已经有 10 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

????-----------------------------

@chenlei16ab 2016-10-11 17:57:47等等后，能否买入雨花台区域的房子，还是买河西的房子-----------------------------河西的房子更好。

作者:海男的故事日期:2016-10-11 20:58财富保卫战2016-10-11 海男的故事海男房产投资工作室在每年增量货币 15-20%的情况下，保卫自己的财富就成了一场艰难的战争。

目前广大居民还没有系统的财富管理知识，只会买一些简单的理财产品，由于金融知识匮乏，还经常被骗。

如何提高自己的财富管理能力，就成了一个迫切的需要，现在社会上也有一些这方面的知识分享，但不太系统。

下面我用通俗易懂的语言给大家分享一些这方面的知识。希望能给大家一些帮助。

1.做好本职工作，使收入不断提高，这个不多说。

2.购买理财产品：这是大部分普通人正在做的财富管理方式，收益不高，风险也不高。目前主要有以下几类产品。

a.银行理财：银行理财的收益大约在 4%，资金一般委托券商资管和基金子公司投资债券市场，但债券市场的收益率只有 3%左右，券商资管和基金子公司只好通过不断质押回购加杠杆，在银行间市场取得一些便宜资金，稀释成本，维持收益。随着银监会打击金融杠杆和发债企业违约增多，银行理财的收益还会下降。

b.基金：基金分为货币基金，债券基金，股票基金。货币基金一般投资银行存款和结算备付金、买入返售金融资产等，也有的会购买部分债券，整体收益和利息正相关，目前在 2%走右；债券基金顾名思义主要投资债券，整体收益和利息反相关，目前在 3%走右；股票基金顾名思义主要投资股票，有风险，股市行情好时收益比较大。还有一种就是把上述投资标的混合在一起的，叫混合型基金。

c.保险理财:目前收益在 4%左右，由于对保险资金的投资限制比较松，保险公司的投资风格比较凶残，在上市公司股权争夺和各地地王的背后都有保险公司的身影。如此激进，让人捏把汗。

d.信托：目前收益在 7%左右，门槛比较高，一般 300 万以上，也有少部分 100 万起的；封闭时间长，至少 1 年。

还有一些其它理财产品，如 P2P、私募、资管等，不是太主流，以后有机会再给大家讲。

3.房市：随着这次房地产去库存的顺利完成，国家以后对房地产的干预会越来越少。最近几年大城市出让和可出让的住宅用地越来越少，小城市随着大开发商的退出和小开发商的倒闭，也不会有太多的地出让了，土地财政接近尾声。房地产接下来的大事是房产税，全国联网之日，就是收税之日。

当然大城市的房子作为一个保值工具还是不错的，年均收益率大约和 GDP 接近，想靠它发财就有点难了，当然不排除几个黑马城市会提供一些不错的机会。

4.股市：股市将是下一个财富圣地，大家首先要放弃对股市的偏见，多学习、多关注，错过了房市，不能再错过股市了。股市诞生之日起就是政府解决问题的工具，更具体一点说就是解决国有企业的问题。这次也不例外，国企降杠杆只能靠股市了，这次还有另外一个目的，培育创新型企业。

那对普通人来说，我们该如何抓住机会？机会有两块：1）.主板市场：牛熊转换节奏越来越快，3、4 年就会一个周期，这对投资来说是很给力的，抓住一次财富就会大增长，当然长牛更好了，投资最不喜欢的就是横盘。但大部分

人不知道什么时候该买，什么时候该卖，这个需要加强学习，有机会我也会给大家一些提示。

2）.新三板：国家一直想打通居民财富和企业股权之间的通道，新三板就是这么一个载体，新三板这几年一直在推进，分层制度已经建立，就差最后临门一脚转板制度的安排，目前正在等时机，但一定会推出，因为新三板在帝都。我们要做的就是在事情完全明朗之前，拿出一部分钱买入创新层的股票潜伏，一旦转板制度推出，股票顺利转板收益会超出想象。

最近几年的资产乱象，都和银行有关，利率市场化改革之后，银行收益率大幅下降；同时由于经济下行，不良率大幅提高，银行有强烈做大资产的冲动，但实体萎靡，没有太多的资金需求，银行资金只好去到资产市场。去年的股市，今年的房市，长牛几年的债市，背后的金主都是银行。接下来也不会有大的改变，实体基本靠基建撑着，资金需求有限，银行的资金还得在资产市场上蹿，房市被控制住了，只能在股市和债市了

作者:海男的故事日期:2016-10-12 09:46房产即金融，一直想给大家讲讲金融方面的东东，但金融是柄双刃剑，时机对，用得好，财富快速增长；时机不好，用得不对，会造成很大的伤害。现决定不在公共论坛上讲比较深的内容，以后有机会会在小范围内给有志于投资的人分

享。

作者:海男的故事日期:2016-10-12 15:06

@海纳万万山 2016-10-12 14:41:40从头看楼主的贴，好多干货，有个问题请教，杭州的写字楼能否投资，要注意些什么？

-----------------------------写字楼不熟，帮不上你的忙。

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作者:海男的故事日期:2016-10-12 19:03

@阅读人生 168 2016-10-12 15:19:23最近有个问题想不明白，希望楼主赐教～十一前，天津限购，外地人不能在市内六区及武清买第二套房。限购市内六区我能理解，可为什么要限购武清？京津一体化的概念使武清近期的价格猛涨，可我比较疑惑，真能辐射到武清吗？

我的理解是武清的房价是炒出来的，政府限购市内六区是为了抑制投资，限购武清是为了抑制投机。不知道这样理解准不准确，还望楼主解惑。谢谢！

-----------------------------很多北京的朋友都在武清买房落户，为孩子的高考。

作者:海男的故事日期:2016-10-12 19:09

@LUISDOWWW 2016-10-12 09:12:57楼主，我想请教下关于我目前的房子的问题。

我在大连有一套自住的 70 平的房子，位置不是中心，12500 买的；另外还有两套在市中心 40 平的小房子，12 年11000 买的，但是由于被开发商忽悠了房屋质量不好，想卖但估计也就 10000 左右吧。

现在的想法是就算亏点把两个小房子卖掉，然后现有自主的房子留给父母，再在市区（非中心）买一套大点的作为改善。

我的问题:1、大连的房地产环境现在卖这两套小房子是不是最......-----------------------------房子如果不是优质资产，可以趁涨价出掉。什么时候是最高点，没人知道。

作者:海男的故事日期:2016-10-12 19:11

@骰往金来 2016-10-11 11:47:37有个问题想请教楼主限购越严的地方肯定越是好地方但是限购了也就没有买房资格了要等到取消限购的时候出手么-----------------------------

不能这样笼统的说，还有很多别的方面需要关注。

作者:海男的故事日期:2016-10-12 19:20

@aa80 2016-05-26 23:55:12认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？

-----------------------------

@rosigi 2016-05-28 00:47:22兄台，你要告诉大家老房子房龄，和近郊是近到什么程度才能做参考的-----------------------------?? @海男的故事 2016-05-28 18:54:37白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.-----------------------------

@白羊座 de 路痴 2016-10-11 21:41:51白领为什么喜欢买郊区房子？年轻人不是喜欢繁华吗-----------------------------白领当然喜欢市中心的新房子，但价格太贵，在市中心老破小和近郊新房子之间，白领一般会选择近郊新房子。

作者:海男的故事日期:2016-10-12 19:47

@小周她爹 2016-10-12 00:48:29

一直潜水，拜读了楼主的大作，观点很是认同和欣赏，也想从资产优化或者投资的角度和楼主请教一下：本人基本情况：祖籍湖北，京户，70 后尾巴，名下三套房产和一个商铺，住房都是刚需，一套奥森边万科大三居（自住），一套立水桥商住一居（可落户，民水民电，自己父母住），一套武汉金银湖板块银湖翡翠大四居（目前老丈人和丈母娘住），房屋市值总价 1500 多万，贷款大概 250（房贷）

+50 万不上征信的信用贷，由于三套房都是......-----------------------------第二个方案不错，有些银行的抵押贷款也可以提前还款的，如果需要，我可以帮你问问银行的朋友。

至于商铺，得看资金，但西安的情况整体不太行。

说到这里，顺便说说贷款的问题。

几个大的城市比较下来，上海的金融效率和资金成本是最低的。

期缴保单和房子抵押是可以异地贷款的，有些连续贷款和多次贷款是需要规划的，顺序反了会影响很大。

金融是比较复杂，融资和投资都有很多细节需要注意，都需要好好规划。

作者:海男的故事日期:2016-10-12 20:10

@小周她爹 2016-10-12 00:48:29一直潜水，拜读了楼主的大作，观点很是认同和欣赏，

也想从资产优化或者投资的角度和楼主请教一下：本人基本情况：祖籍湖北，京户，70 后尾巴，名下三套房产和一个商铺，住房都是刚需，一套奥森边万科大三居（自住），一套立水桥商住一居（可落户，民水民电，自己父母住），一套武汉金银湖板块银湖翡翠大四居（目前老丈人和丈母娘住），房屋市值总价 1500 多万，贷款大概 250（房贷）

+50 万不上征信的信用贷，由于三套房都是......-----------------------------

@小周她爹 2016-10-12 03:02:15另外，还想补充咨询一下，写出几套房产大概位置的目的，是想让楼主从专业的眼光看看配置是否合理：1.自住的三居，按照楼主的理论，基本是符合要求的，去中关村（包括上地高新区）、望京和亚运村二级商贸区都非常方便、小区周边配套齐全、离地铁走路 7-8 分钟、花园小区、环境很好、物业万科应该属于一流、特别还有一个加分项，去奥森公园走路 10 分钟以内，唯一不足的就是学区，小学老牌区重点分校，但是没有好的对口中学......-----------------------------北京的房子不错，不说了，说说武汉的房子，离火车站不远，那就离王家墩 CBD 和西北湖都不远了。面积合适的 3，4 室是以后需求比较大的房型，如果交通方便，学区不错，可以留着，

作者:海男的故事日期:2016-10-12 20:13

@靖哥哥和 QQ 弹 2016-10-12 17:47:20老师，2800-2900潜伏股市1.5倍杠杆。。你觉得可行不。。。

-----------------------------暂时没有大的机会。

作者:海男的故事日期:2016-10-12 20:47

@JLBCJ 2016-10-09 20:20:55楼主，怎么看待江苏常州的楼市呀。

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@海男的故事 2016-10-10 21:06:10货币流过来，涨涨就歇菜了。

-----------------------------

@JLBCJ 2016-10-12 20:01:11常州 3 年没批土地，去库存 5 个月左右。2017 年开始土拍，控制在 1500-2000 亩，政府意图因该是保价不放量呀，再说马上武进西太湖成立苏澳合作园，拟建娱乐，金融，工业中心。澳门政府一期投资 100 亿美元，共要投资 600 亿美元。这样常州要举世闻名了。（注意：武进 30 年来外资总共投资才 44 亿美元）。两年后地铁一号线开通。这形势房价不会涨吗？

-----------------------------3 年没卖地，有机会肯定会大卖，错过这个村就没这个

店了。不要看他如何说，而要看他怎么做。

至于和澳门合作，这些产业并不能带来太多高薪岗位，对房价的促进是有限的。

作者:海男的故事日期:2016-10-12 21:03

@雪上一枝蒿 2016 2016-10-12 16:30:31楼主你好，请你帮我看看安徽芜湖的房价今年年底适不适合买，就最近几个月涨了起来的，准备买来自住的。谢谢-----------------------------至于年底是不是好的机会，暂时还不能下结论。但最近一段时间不会有实质性的下跌。

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作者:海男的故事日期:2016-10-13 11:04

现在有人想要收购我的这个购房名额，能加个 10 多万。卖还是不卖啊，望楼主赐教。

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@海男的故事 2016-10-10 16:38:41你先说说卖或者不卖的根据，我再点评。

-----------------------------

@电线 1111111111 2016-10-13 09:51:20楼主好，不卖的理由就是廊坊离北京还是比较近的，而且 19 年会通地铁，燕郊的房子已经 2 万多了，觉得廊坊应该还会涨一点。卖的理由就是，那边都是平原，供给量很大，还都是期房，更主要的都是北京投资的，以后怕有价无市卖不出去。而且看楼主的帖子学习到了持有成本的概念，这个也需要考虑。希望楼主能帮我分析分析，卖还是不卖呢万分感谢-----------------------------商业有个简单的规则：竞争烈度决定利润，赚钱买的时候一窝蜂，成本高，价格下降的时候卖的也是一窝蜂，利润低，这就是人性，小城市就是一个击鼓传花的游戏，卖了出来，等下次机会吧。

作者:海男的故事日期:2016-10-13 11:24不管是做生意还是做投资，一定要有推理能力，最好是能多推几步。

举个例子，房地产被管控住了，大家会想到什么。

房子被管控住了，为了就业和经济，势必加大基建力度，基建会对那些产业有拉动，钢筋水泥建材行业，工程行业，

环保行业，水利，交通。再往上会不会拉动大宗商品，大宗商品会不会拉动航运。航运会不会拉动造船，等等不一而足。

作为生意人，是不是得囤点钢筋水泥，是不是可以收购一些和上述有关但现在比较困难的企业。

作为普通人，是不是可以找些这方面的股票，逢低潜伏。

毕竟转型是要时间的，基建的力度这几年会越来越大。

作为经济人，一定要不停的训练自己的经济推理能力，国家一出政策，你马上就能推理出对各方面的影响。

作者:海男的故事日期:2016-10-13 12:33理财在以前是一个可选项，现在是一个必选项，但对于如何理财，不要说普通老百姓，就连专业财富管理公司有些领导都一片迷茫。还经常私下咨询我，因为他们清楚的知道，7%左右的收益根本跑不赢货币增量。

又说多了，低调。

作者:海男的故事日期:2016-10-13 16:15

@czswhh 2016-10-13 12:27:31

@海男的故事：本土豪赏（1000 赏金）聊表敬意，谢谢您的回复，打赏不知道去哪儿，看吧，就是这么 low 的人，再试一次，第一次哎，【我也要打赏】

-----------------------------谢谢土豪打赏。

作者:海男的故事日期:2016-10-13 16:25

@海男的故事 2016-10-12 19:11:58不能这样笼统的说，还有很多别的方面需要关注。

-----------------------------

@骰往金来 2016-10-13 10:14:16嗯嗯我个人觉得租售比（按年租金算）就像股市的市盈率 20 年租售比是相当于 20 倍市盈率是比较合理的但一二线城市租售比普遍 50、60 年都很正常我个人理解就像股市的成长股预期未来收益即未来的租金会大幅上涨所以给予房价更高的估值那么从这点讲楼市的价值主要还是对未来租金大幅上涨的预期如果楼市的上涨伴随房租也能大幅上涨在楼市横盘的时候房租的上涨大幅降低租售比即有价值楼市上涨但......-----------------------------房子最看中的是房价上涨，不是房租，股票最看中的是股价上涨，不是分红。房子边上整体配套变好，房价上涨是正常的，但如果暴涨，就是货币现象。企业盈利变好，股价上涨是正常的，但如果暴涨，就是货币现象。所以，不管是

投资房市还是股市，大部分都是赚的货币宽松的钱，也就是沾央行的光赚的钱。

作者:海男的故事日期:2016-10-13 16:28

@海男的故事 2016-10-12 19:11:58不能这样笼统的说，还有很多别的方面需要关注。

-----------------------------

@海男的故事 2016-10-13 16:25:54

房子最看中的是房价上涨，不是房租，股票最看中的是股价上涨，不是分红。房子边上整体配套变好，房价上涨是正常的，但如果暴涨，就是货币现象。企业盈利变好，股价上涨是正常的，但如果暴涨，就是货币现象。所以，不管是投资房市还是股市，大部分都是赚的货币宽松的钱，也就是沾央行的光赚的钱。

-----------------------------公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 10 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

作者:海男的故事日期:2016-10-13 20:07

@小周她爹 2016-10-12 00:48:29一直潜水，拜读了楼主的大作，观点很是认同和欣赏，也想从资产优化或者投资的角度和楼主请教一下：本人基本情况：祖籍湖北，京户，70 后尾巴，名下三套房产和一个商铺，住房都是刚需，一套奥森边万科大三居（自住），一套立水桥商住一居（可落户，民水民电，自己父母住），一套武汉金银湖板块银湖翡翠大四居（目前老丈人和丈母娘住），房屋市值总价 1500 多万，贷款大概 250（房贷）

+50 万不上征信的信用贷，由于三套房都是......-----------------------------

@海男的故事 2016-10-12 19:47:03第二个方案不错，有些银行的抵押贷款也可以提前还款的，如果需要，我可以帮你问问银行的朋友。

至于商铺，得看资金，但西安的情况整体不太行。

说到这里，顺便说说贷款的问题。

几个大的城市比较下来，上海的金融效率和资金成本是最低的。

期缴保单和房子抵押是可以异地贷款的，有些连续贷款和多次贷款是需要规划的，顺序反了会影响很大。

金融是比较复杂，融资和投资都有很多细节需要注意，都需要好好......-----------------------------

@小周她爹 2016-10-12 21:31:27非常感谢楼主的热心快速回复，确实个人也觉得二次抵押贷款操作最简单，唯一的缺点就是利率上浮 30%，约 6.37了，如果没有持续 7 个点以上的理财收益，但是优点可以留上一笔资金为下次购房做准备。

另外这些天在朋友圈也看到了有人做了抵押贷款 30 年期的，1.1 倍利率的，楼主高人，估计金融圈朋友不会少，所以想咨询一下楼主以下问题，望楼主百忙中帮忙解答：1.咨询过一些北京担保公司的人事，异地贷款基本都不给做，不知......

-----------------------------1.50 年以上产权的商住可以抵押。

2.抵押可以直接做成抵押消费贷款。

3.入押要到房产所在地。

各个地方，银行可能不一样。

作者:海男的故事日期:2016-10-13 20:11

@皮皮爱学习 2017 2016-10-13 12:02:32楼主你好，花了一晚和一上午上的时间拜读了你的全部帖子，关于您的言论还是很支持的，现在本人也面临买房的问题，想向您请教。和男朋友的工作都在济南，但是月薪很低，他们家是希望全款买房，不太考虑贷款，坐标山东济南，可能这边人的思想比较保守，济南今年高新区发展得很快，政府规划的 cbd 地区已经快成熟，说是 cbd 是因为政府给它取的名字就叫 cbd，真正的商业中心还在泉城广场，现在我们目前手里的钱只买得起高新区偏远的......-----------------------------高新区的价格没有说。

作者:海男的故事日期:2016-10-13 21:23

@小周她爹 2016-10-12 00:48:29一直潜水，拜读了楼主的大作，观点很是认同和欣赏，也想从资产优化或者投资的角度和楼主请教一下：本人基本情况：祖籍湖北，京户，70 后尾巴，名下三套

房产和一个商铺，住房都是刚需，一套奥森边万科大三居（自住），一套立水桥商住一居（可落户，民水民电，自己父母住），一套武汉金银湖板块银湖翡翠大四居（目前老丈人和丈母娘住），房屋市值总价 1500 多万，贷款大概 250（房贷）

+50 万不上征信的信用贷，由于三套房都是......-----------------------------

@海男的故事 2016-10-12 19:47:03第二个方案不错，有些银行的抵押贷款也可以提前还款的，如果需要，我可以帮你问问银行的朋友。

至于商铺，得看资金，但西安的情况整体不太行。

说到这里，顺便说说贷款的问题。

几个大的城市比较下来，上海的金融效率和资金成本是最低的。

期缴保单和房子抵押是可以异地贷款的，有些连续贷款和多次贷款是需要规划的，顺序反了会影响很大。

金融是比较复杂，融资和投资都有很多细节需要注意，都需要好好......-----------------------------

@小周她爹 2016-10-12 21:31:27非常感谢楼主的热心快速回复，确实个人也觉得二次抵押贷款操作最简单，唯一的缺点就是利率上浮 30%，约 6.37了，如果没有持续 7 个点以上的理财收益，但是优点可以留

上一笔资金为下次购房做准备。

另外这些天在朋友圈也看到了有人做了抵押贷款 30 年期的，1.1 倍利率的，楼主高人，估计金融圈朋友不会少，所以想咨询一下楼主以下问题，望楼主百忙中帮忙解答：1.咨询过一些北京担保公司的人事，异地贷款基本都不给做，不知......-----------------------------

@海男的故事 2016-10-13 20:07:271.50 年以上产权的商住可以抵押。

2.抵押可以直接做成抵押消费贷款。

3.入押要到房产所在地。

各个地方，银行可能不一样。

-----------------------------

@小周她爹 2016-10-13 20:58:30非常感谢楼主的及时回复，关于第二条抵押可以直接做成抵押消费贷款是否理解就是银行可以直接放款，比如在北京操作中信银行的二次抵押贷款是否可以直接找银行操作，钱是否直接可以入账呢？这样就不需要担保公司来转到手，收取手续费了，我的理解对吗？关于第三条就是异地贷款的意思是，还是得回到抵押房产的地方去办理，只是社保工作可以在外地？我的理解对否？谢谢-----------------------------

第二条你可以问一下中信，第三条和社保没关系，这是银行的不同分行的协作。

作者:海男的故事日期:2016-10-14 09:01

@东子丘 2016-10-13 23:31:53海哥，有空看过来，看过来，加了-----------------------------上面的股票信息跟我没关系，是骗人的。

作者:海男的故事日期:2016-10-14 09:04这么多广告，严重影响交流。

作者:海男的故事日期:2016-10-14 09:07

@海男的故事 2016-10-14 09:04:51这么多广告，严重影响交流。

-----------------------------如果大家有紧急重要的事需要我及时回复的，可以通过微信和我联系，微信号在公众号里公布过了。

作者:海男的故事日期:2016-10-14 14:25

@萧和 123 2016-10-14 11:07:48楼主大人，我在武汉的一套未来地铁房，两室，有贷款，2017 年底交房，2020 年通地铁。我想把武汉的这套房卖了，去杭州买房，纯投资。请问什么时间点卖房和买房啊？

-----------------------------为什么要把武汉的房子卖了买杭州？

作者:海男的故事日期:2016-10-14 14:28

@海男的故事 2016-10-13 20:11:27高新区的价格没有说。

-----------------------------

@皮皮爱学习 2017 2016-10-13 22:19:27高新区的价格七八月是一万虽有，现在普遍到两万了，偏远一点的也得一万五，再偏远一万左右的就到旁边的县级市了，不过那个县级市好像刚要划区，高新区拆迁人口就有好几万，那边的拆迁户都在疯狂买，因为年中出了两个楼王，还有个万达文旅城，现在高新区的房价可以一天涨 6000，之前一万觉得还可以，现在炒到两万觉得有点透支未来价格了，不知道我的想法对不对

-----------------------------高新区有很多好的企业，能提供很多高薪的职位？如果答案是否定的，这个房价是有问题的。

作者:海男的故事日期:2016-10-14 14:30

@桔子桔子桔子汁 2016-10-13 23:42:26楼主，您对天津楼市怎么看，北辰推出新楼盘现在入手是时机吗？还是在等等求大神指点-----------------------------横盘，投资可以等等。

作者:海男的故事日期:2016-10-14 14:36投资房产现在一般都知道选大城市，但大城市的房市出现一个新特征，城市内部开始分化，有些区域涨得很凶，有些区域没怎么涨，如何选择区域成了房产投资的重中之重。

公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 10 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

作者:海男的故事日期:2016-10-14 21:30

@吃樱桃啃洋芋 2016-10-14 15:24:35楼主，想咨询你一下。刚毕业在广州萝岗区上班，这边房价从 8 月份出地王就开始涨。我才后知后觉要打算买房，主要是先买个小户型。

9 月中秋节下了两万定金定了知识城一套万科幸福誉的房子，73 平小户型，所有优惠算下来每平 1.25 万，首付 30万左右。但还没有签约，说 11 月签约。现在已经涨到 1.6万了，但不知道为什么心里空落落的，觉得把父母多年积蓄掏干净很不孝顺，有些迟疑不想买了，又怕房价涨了以后买不起。

这个房子......-----------------------------有两个方面可以考虑：1.规划的地铁，学校能否按时实现。

2.如果空地太多，以后供应量相对会比较大。意味着横盘时间会比较长。

作者:海男的故事日期:2016-10-14 21:31

@小鱼 123777 2016-10-14 21:00:14请问 LZ 武汉小学的对口小区的老破小房子可以投资不-----------------------------边上的新房价格是多少，老破大价格是多少，老破小价格是多少。

作者:海男的故事日期:2016-10-14 21:34

@小鱼 123777 2016-10-14 21:00:14请问 LZ 武汉小学的对口小区的老破小房子可以投资不-----------------------------

@海男的故事 2016-10-14 21:31:46边上的新房价格是多少，老破大价格是多少，老破小价格是多少。

-----------------------------公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 10 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

作者:海男的故事日期:2016-10-15 09:20

@打爆空头 2016 2016-10-15 08:57:52我想说，楼主你不认可投机也好，但没有投机成分的楼是没有机会赚钱的。赚钱的一定是有投机成分在内而且还要占据大比例。

-----------------------------学的我的话，仔细看帖子。投资要有前瞻性，多了解社会本质，不要被一些事实而非的东西影响。

作者:海男的故事日期:2016-10-15 09:25

@打爆空头 2016 2016-10-15 09:11:55武汉成都存款余额超杭州，也不看看人均-----------------------------中西部贫富差距更大，你认可这个事实吧。

浙江是不错，但杭州对金华，绍兴，宁波并没有统治力，

可能和上海有关。这么富的省份省会城市并不突出。

作者:海男的故事日期:2016-10-15 11:25

@打爆空头 2016 2016-10-15 09:45:51

@打爆空头 2016 2016-10-15 09:11:55武汉成都存款余额超杭州，也不看看人均

—————————————————

@海男的故事 7866 楼 2016-10-15 09:25:00中西部贫富差距更大，你认可这个事实吧。

浙江是不错，但杭州对金华，绍兴，宁波并没有统治力，可能和上海有关。这么富的省份省会城市并不突出。

—————————————————杭州楼市暴涨和上海关系不大的，浙江只有......-----------------------------不排除衢州金华和绍兴温州人很多都在杭州购房。但杭州是在上海 3 月份限购之后加速上涨的，这是事实。

作者:海男的故事日期:2016-10-15 11:43

@打爆空头 2016 2016-10-15 11:35:03

@打爆空头 2016 2016-10-15 09:45:51

@打爆空头 2016 2016-10-15 09:11:55武汉成都存款余额超杭州，也不看看人均

—————————————————

@海男的故事 7866 楼 2016-10-15 09:25:00

中西部贫富差距更大，你认可这个事实吧。

浙江是不错，但杭州对金华，绍兴，宁波并没有统治力，可能和上海有关。这么富的省份省会城市并不突出。

—————————————————......-----------------------------没关系，每个人都有自己的想法，各人对各人行为负责。

作者:海男的故事日期:2016-10-15 20:31

@打爆空头 2016 2016-10-15 12:55:23

@打爆空头 2016 2016-10-15 12:09:05

@打爆空头 2016 2016-10-15 11:35:03 @打爆空头 2016 2016-10-15 09:45:51 @打爆空头 20162016-10-15 09:11:55 武...

—————————————————

@erbifuzi 7874 楼 2016-10-15 12:49:00认可你说的嘉兴靠上海一说。嘉善更是，尤其嘉善南，新盘都有 1.8 的了，年初市中心的价格都没破 5 位数的。我也感觉不能入手了，我老公却说只要上海......-----------------------------上海周边城市都会受上海影响，嘉兴体量小，影响比较明显。平时我一般只到大城市考察考察，但我能从人性的角度分析很多城市，一般离真相很近。下面我以杭州为例，把上涨和下跌说透，让大家对房市有个更清楚的认识。

杭州 2010 由于投资投机严重，房价进入巅峰，那时候跨省区投资较少，大部分都是省内投资者，2011 发布严厉的限购限贷政策，改变了人们的预期，加上前期透支严重，杭州房价经历了长达 5 年的下跌盘整，这严重改变了人们的预期，投资杭州房子亏本，2015 年南京暴涨的时候，杭州还在跌，这是因为虽然周边城市的上涨，让有一部分人觉得杭州会涨，开始进行一些买入，但抵挡不住解套的抛压，始终无法突破 2010 高点，这进一步加强了浙江人杭州买房不赚钱的预期。要打破这种僵局，得有一个大的外部买力过来，这种外部买力敢过来，是因为他认为投资房产赚钱，而且确实赚到钱了，并且赚到钱的地方不让他们继续干了。插个笑话，2015 年底的一天，沪杭高铁上一个上海人和一个杭州人相遇，上海人夸夸其谈投资房产赚钱，杭州人表面应和，心里骂道，赚你妹，老子都套好多年了。又过了几天，另一个杭州人和上海人在高铁上相遇了，杭州人大倒苦水，说投资房产亏了不少钱，上海人表面没说什么，心里骂道，SB，投资房产居然亏钱，老子这几年投资房产赚的盆满钵满。这就是环境对人的影响。2016 月 3 月限购前，上海人赚的盆满钵满，在他们的心里，投资房产一定赚钱，限购后，上海的资金纷纷跑到杭州，苏州去，上海资金的到来，冲破了解套的抛压，房价开始上涨，这改变了浙江人投资杭州房产亏钱的预期，抛压变少，买入增加，房价快速上涨，这又强化了投资杭州房

产赚钱的预期，浙江省的人好了伤疤忘了痛，开始纷纷买入，北京，深圳的人也开始过来，房价继续上涨，G20 只是让上涨更猛烈，并不是涨的原因。G20 之后，杭州很快推出限购，房价又进入僵持状态，浙江省内的购房者成了最不稳定的因数，刚解套或前两年割肉出货，现在又被套，这种感觉非常不好，一旦房价开始下跌，他们就是最积极的抛售者，抛出了之后可能一辈子都不会投资房产了。那房价是否会跌的比较多，还是会涨，这取决于最开始轻微降价的卖出的房子有没有人及时接盘，如果有人接盘，就稳定了大家的预期，后期如果有流入人口，房价继续上涨。其它城市房市原理和这个相同，所以，北上深的房子横盘一段时间，略微跌一点后会继续上涨，因为有人接盘，但区域会分化。大城市周边就不乐观了，如果房价跌个 15%左右没人接盘，有些人（包括开发商）会继续降价抛售，这会改变大家的预期，引发抛售潮。这个过程时间可能会比较长。

作者:海男的故事日期:2016-10-15 21:21

@qiailj 2016-10-15 21:11:31

@打爆空头 2016 2016-10-15 09:11:55武汉成都存款余额超杭州，也不看看人均

—————————————————

@海男的故事 7866 楼 2016-10-15 09:25:00中西部贫富差距更大，你认可这个事实吧。

浙江是不错，但杭州对金华，绍兴，宁波并没有统治力，可能和上海有关。这么富的省份省会城市并不突出。

—————————————————楼主从人均存款来比较杭州武汉的房价是不......-----------------------------只渡有缘人。

作者:海男的故事日期:2016-10-15 21:35

@qiailj 2016-10-15 21:20:46

@打爆空头 2016 2016-10-15 09:11:55武汉成都存款余额超杭州，也不看看人均

—————————————————

@海男的故事 7866 楼 2016-10-15 09:25:00中西部贫富差距更大，你认可这个事实吧。

浙江是不错，但杭州对金华，绍兴，宁波并没有统治力，可能和上海有关。这么富的省份省会城市并不突出。

—————————————————另外说下淘宝北京杭州双总部，核心还在杭......-----------------------------鱼大了自然会游到更深的水域。哪怕有阻力，它最终还是会游出去，这是常识。最新的长三角城市规划，杭州低南京一等，和合肥一个级别。

作者:海男的故事日期:2016-10-16 17:20

@多学习多进步 2016-10-16 16:50:31海哥，坐标杭州，今天去看了申花郡的房子，拱墅区，现在房价 3.2-3.3 万，准现房，88 房边套，亲戚在去年 12月份的时候买了 1 套，当时价格 1.7 万，上涨了快一倍呢。

周围有个地铁 2 号线，距离 700 多米，配套小学一般，大关小学，目前无配套中学，以后租金大概 5000 多一月。自己有房，也不会搬，作为投资用，现在的价格是不是已经不用考虑了，谢谢-----------------------------现在不是投资的好机会，等下一次机会吧。

作者:海男的故事日期:2016-10-16 17:27

@东岸的精锐陆军 2016-10-16 13:18:22楼主您好，我在成都郊区有一套小三居，当时购入价 48万，以父母的名义买的，最近几年房价一直没变化，现在出租，一年租金 15000。附近厂区较多，不是学区房，一直想出掉，但家人不同意，估计现在出会亏点钱。最近小区附近开始动工修建地铁。请问我是最近出还是等地铁修通呢？

（来自天涯社区客户端）

-----------------------------如果没有好的投资，就等地铁开通再说。

投资有些失误，既没地铁，也没学区，不涨也是正常。

成都有些区域涨的还是很多，区域分化会越来越严重。

作者:海男的故事日期:2016-10-16 17:39

@海男的故事 2016-10-15 21:35:24

@qiailj 2016-10-15 21:20:46 @打爆空头 20162016-10-15 09:11:55 武汉成都存款余额超杭州，也不看看人均 ——————————————...-----------------------

@erbifuzi 2016-10-16 11:35:42目前国家规划确实上海之后就南京。楼主，那长三角规划中。苏州在什么位置？仅仅是上海的外延吗？

-----------------------------有一段时间，苏州比深圳还牛。随着外贸的式微，江湖地位不断下滑，关键是行政级别还低，只是地级市，在现行的发展模式下很吃亏。以后做好上海的贴身小弟就不错了。

作者:海男的故事日期:2016-10-16 17:59

@打爆空头 2016 2016-10-16 06:24:30

@qiailj 2016-10-15 21:20:46

@打爆空头 2016 2016-10-15 09:11:55武汉成都存款余额超杭州，也不看看人均

—————————————————

@海男的故事 7866 楼 2016-10-15 09:25:00中西部贫富差距更大，你认可这个事实吧。

浙江是不错，但杭州对金华，绍兴，宁波并没有统治力，

可能和上海有关。这么富的省份省会城市并不突出。

—————————————————......-----------------------------我们不是选城市居住，是投资房产，要的是能爆发性增长的城市，是高的收益率。就如大城市市中心，繁华似锦，配套齐全，住着很舒服。但比起投资收益，它却远远弱于市郊。如果你有投资房产的好的想法，可以整理整理，给大家分享一些干货。

作者:海男的故事日期:2016-10-16 18:17

@qiailj 2016-10-15 21:58:23

@qiailj 2016-10-15 21:20:46

@打爆空头 2016 2016-10-15 09:11:55武汉成都存款余额超杭州，也不看看人均

—————————————————

@海男的故事 7866 楼 2016-10-15 09:25:00中西部贫富差距更大，你认可这个事实吧。

浙江是不错，但杭州对金华，绍兴，宁波并没有统治力，可能和上海有关。这么富的省份省会城市并不突出。

—————————————————......-----------------------------

上海算不算这里，我不关心人口如何增加，我只知道一旦上升为特大城市，国家分配的资源会更多，举债能力更强。

作者:海男的故事日期:2016-10-16 18:23

@飞跃流年 420 2016-10-16 17:22:18楼主大才！既然谈到了杭州和武汉，恳请楼主也能分析下武汉楼市！

感觉目前武汉的限购限贷政策就是表面文章，地方 ZF没有真动作。中心城区的房价没有任何下降苗条，开发商捂盘惜售提价的伎俩继续上演。二手房还是惜售严重、价格甚至贵过新房。接下来，武汉中心城区房价会是如何走向？什么时候会是相对好的购房时机？感谢楼主！

-----------------------------会横盘，投资暂时没有好的机会。

作者:海男的故事日期:2016-10-16 19:33

（来自天涯社区客户端）

-----------------------------

@海男的故事 2016-10-16 17:27:13如果没有好的投资，就等地铁开通再说。

投资有些失误，既没地铁，也没学区，不涨也是正常。

成都有些区域涨的还是很多，区域分化会越来越严重。

-----------------------------

@东岸的精锐陆军 2016-10-16 18:33:05打算明年置换一套，可行吗-----------------------------找到好的投资区域了吗。别搞得这边因为地铁，开始上涨，你新买的地方因为前期涨得多，现在开始调整，就悲催了。

作者:海男的故事日期:2016-10-16 19:36

@每天一个冰淇淋 2016-10-16 01:06:35就是 70 年产权的公寓，可以落户口和上学，房本上写着住宅（公寓），民水民电，一般小区就几栋楼，比如一共 5栋有两栋可以开公司的，工商局给注册登记，另外 3 栋就是住宅，然后里面也可能有办公的，这种房子缺点就是有办公的人多杂，然后物业费贵一些。单价比纯住宅低一些，我买来自主是否可行呢？感谢大哥。

楼主，我的情况和这位网友类似，在上海，地段内环，交通便利，离人民广场 3 公里，楼龄 16 年，不算太老吧，面积 140 平不到。产权几年不清楚，楼下几层是商铺，楼上

都是住宅，房本用途是居住，民水民电，可落户口。缺点就是没有小区，独幢大楼。还有楼内公司租借的很多。我买的时候单价比同地段环境好的小区低大概 40％。从面积、楼龄来说似乎也算不上老破小，但外部环境确实不是最好。主要看中地段好，价格便宜，面积大。刚买，心里忐忑，请求楼主看到我！谢谢！

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@每天一个冰淇淋 2016-10-16 02:08:00补充一下，是高层，物业费挺便宜。

-----------------------------自住觉得好就行了。

作者:海男的故事日期:2016-10-16 19:40

@qiailj 2016-10-15 22:32:32

@qiailj 2016-10-15 21:20:46

@打爆空头 2016 2016-10-15 09:11:55武汉成都存款余额超杭州，也不看看人均

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@海男的故事 7866 楼 2016-10-15 09:25:00中西部贫富差距更大，你认可这个事实吧。

浙江是不错，但杭州对金华，绍兴，宁波并没有统治力，可能和上海有关。这么富的省份省会城市并不突出。

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......-----------------------------我们需要的是有效人口，总不能指望农民工买省城的房子吧。顺着这个思路你就应该知道要什么数据。

作者:海男的故事日期:2016-10-16 19:57

@散步的蜗牛 88 2016-10-15 17:03:05拜读了楼主的帖子，诚信请教下楼主，我和老公两人在上海，现在想在上海一些比较便宜的区购置一套便宜的房子，楼主觉得现在入手合适吗？我两收入很低，加起来才一万五，好在管吃住，楼主觉得我们在这边可以考虑买吗？现实吗-----------------------------赶紧看起来，能在上海买房子是你们的福利。不要买的太偏。

作者:海男的故事日期:2016-10-17 09:55很多人对每年货币增加 15-20%不知道具体内涵。下面具体说一说：央妈印的不多，是金融系统的信用扩张，大家现在说的M2 是一个主流指标，但不全面，有一个更好的指标，就是金融系统的资产负债表，扩张很快，每年基本都超过 15%，就算这样，也还有一部分没有完全包括进来，就是 3 大政策性银行的货币投放，例如这次东北的 1.6 万亿，基本是通过政策性银行操作。

作者:海男的故事日期:2016-10-17 10:27

@chenlei16ab 2016-10-17 09:32:08海南你好南京河西男楼盘被限价在 3.5 万基本是3.4-3.5 目前开了 4 个盘价格都在这个位置投资是否等等再入手-----------------------------你们对政策太不敏感了，从国庆节的大量城市限购及后续的严厉措施，传出的型号就是不许涨价，而不是缓慢上涨。

你们这种政治素养，，投资房产会把自己砸进入的。抓紧学习，提高自己的能力。

公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

里面已经有 10 多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对买房比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

作者:海男的故事日期:2016-10-17 10:33广告都是骗人的，和我没有任何关系。

作者:海男的故事日期:2016-10-17 13:37

@ty_Bruce576 2016-10-16 21:14:20海哥，你好，谢谢你对大家问题的耐心专业的解答，收益匪浅。说一下我的情况，我在上海闵行，请问那的君莲板块的 2012 年左右的次新动迁房可以买吗？要到 2017 年的 1月才能过户，目前单价在 3.7 万到 4 万 5，到地铁 15 号线双

柏路 10 分钟之内步行，2020 年开通。另外听说附近会有一个 60 万方的商业综合体叫伦敦城，但不知道啥时候开工，就在闵行星河湾的东边地块。

目前在颛桥的银桥花园有套 90 平的两室户自住，目前单价 4 万，还剩 43 万......-----------------------------自己住，问题不大。

作者:海男的故事日期:2016-10-17 13:43

@suxiaochao 2016-10-16 23:56:11楼主，正在为买房纠结，真心求教:北京南四环外 2 公里(距地铁也是 2 公里)，新房，门口马路直通西单，自驾半小时内的车程，周边配套还不是特别成熟。精装修 7 万，马上要开盘了。从投资的角度看，现在是买的时机吗？担心买了房价会降。另外，买 89 的小三居还是 110 的大三居更易转手？

-----------------------------碰到好的房子可以买入，89 的小三居更有投资价值。

作者:海男的故事日期:2016-10-17 13:48

@青竹摇梦影 2016-10-17 00:06:47楼主回复的都好认真，解读也很深刻，受教了。

想请教楼主对于郑州房子怎么看。

手上有一套住宅，一套商铺，国庆前看了三环内一套住

宅，三室 120 多平，三环内边上，交通不错，距地铁站 2 站约 10 分钟路程，但是节后限购了，目前均价报的一万四，不知道限购后会不会下调一点？是不是过段时间入手比较好？

对比 11 年的限购，什么时候买入好呢？

楼主看到我 o>_<o-----------------------------看附近的新盘多不多，如果多，估计会跌一点。

作者:海男的故事日期:2016-10-17 15:21

@lonely8859 2016-10-17 00:09:31你好楼主，请分析下深圳前海南投资怎么样，七万多一平，想买个看南山的房子，投资期五年！谢谢-----------------------------先等等，国家政策相当严厉。

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作者:海男的故事日期:2016-10-17 16:23

@东岸的精锐陆军 2016-10-16 13:18:22楼主您好，我在成都郊区有一套小三居，当时购入价 48

万，以父母的名义买的，最近几年房价一直没变化，现在出租，一年租金 15000。附近厂区较多，不是学区房，一直想出掉，但家人不同意，估计现在出会亏点钱。最近小区附近开始动工修建地铁。请问我是最近出还是等地铁修通呢？

（来自天涯社区客户端）

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@海男的故事 2016-10-16 17:27:13如果没有好的投资，就等地铁开通再说。

投资有些失误，既没地铁，也没学区，不涨也是正常。

成都有些区域涨的还是很多，区域分化会越来越严重。

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@东岸的精锐陆军 2016-10-16 18:33:05打算明年置换一套，可行吗-----------------------------

@海男的故事 2016-10-16 19:33:14找到好的投资区域了吗。别搞得这边因为地铁，开始上涨，你新买的地方因为前期涨得多，现在开始调整，就悲催了。

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@东岸的精锐陆军 2016-10-16 22:42:38打算买到市区去-----------------------------

@东岸的精锐陆军 2016-10-16 22:50:36楼主您好，我老家小县城还有一套老房子，多层，在七楼。父母单位分的房子，现在父母年纪大了，想换一个低点的，但是这套老房子挂着一直没人问，小县城的房子难道套牢出不掉了吗？坐标四川-----------------------------人口外流，卖给谁呢？

如果有资产配置和资产优化方面的困惑及需求，需要进行深入交流的，可以加我微信。

最新的公众号文章里有微信号

作者:海男的故事日期:2016-10-17 17:41

@xxx1977_221 2016-10-17 10:49:03海男老师，能帮我分析一下吗？我现在很纠结：坐标：上海市松江北九亭（传言会并入虹桥新区）

有两套房产，其中三房自住，另一套是 8 月份刚入手的一房带产权车位（无贷款），租金市场 4800 元/月，房子 10月底拿到。我现在的想法是：方案一：把一房卖掉（以不 KUI 本为限），换成闵行马桥镇当代万国府（17 年上半年还会再开盘，附近在建地铁 5号线延伸线，另还规划一条新地铁线，嘉闵高架也要竣工了，周围名校很多，感......-----------------------------

闵行这边重点发展的是莘庄-虹桥这一段，九亭有一部分在里面，位置比马桥好，而且马桥是个动迁基地，到时候资源竞争比较激烈。

作者:海男的故事日期:2016-10-18 09:24

@流溪漩 2016-10-18 08:58:08希望楼主能发一些普极房产投资知识的文章，而不是一一去解答问题，授人予鱼不如授人予渔。

-----------------------------公众号里有很多这方面的文章。

作者:海男的故事日期:2016-10-18 09:27

@u_109249044 2016-10-17 19:43:42楼主老师，你的意思是国家近期限制一二线上涨，那是不是要憋着劲也要让三四线涨上来呢？那，是不是三四线还有一波上涨？谢谢！

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@erbifuzi 2016-10-17 22:24:04楼主没这么说吧，他一直在跟大家说买房投资要看城市，城市挑房还要看区域规划。小城市价格和量都上不来是没有发力点，也没有人口流入。

-----------------------------有些中小城市会有一波上涨，但时间窗口很短，而且这种城市二手市场不发达，想及时脱身很难，搞不好就掉到坑

里了，风险大于收益。

作者:海男的故事日期:2016-10-18 09:31

@流溪漩 2016-10-18 08:58:08希望楼主能发一些普极房产投资知识的文章，而不是一一去解答问题，授人予鱼不如授人予渔。

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@海男的故事 2016-10-18 09:24:12公众号里有很多这方面的文章。

-----------------------------公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

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作者:海男的故事日期:2016-10-18 12:41

@小笨婆 2016-10-18 06:25:06楼主，请问广州番禺万博投资前景如何？想买那里地铁上盖的 Loft 小公寓用来长期投资，是不是面积越小越好？

-----------------------------商住房尽量少碰。

作者:海男的故事日期:2016-10-18 14:50

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@海男的故事 2016-10-17 13:43:46碰到好的房子可以买入，89 的小三居更有投资价值。

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@ty_水心 67 2016-10-18 14:00:03楼主大大，为什么 89 的三居更有投资价值呢？89 会不会太小，一般人改善型需求，都希望换个大点的房子吧？89房子给年轻刚需？刚需应该更喜欢新房子吧？个人认为 100平以上的大三房比 89 的小三房更有投资价值。

-----------------------------在房价便宜的地方是这样的，在北京这种房价高企的地方，总价约束是很大的，资金有限，是个三房就可以，而且89，110 的三房都是 DS 房子，没有质的差别。

作者:海男的故事日期:2016-10-18 14:52

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