看一个穷人怎样拥有多套房产的？－财富可以这样成长。 - 晋朝人
作者：偶是山林客 回复日期：2009-12-30 00:17:33楼主投资的理念确实很有启发，但觉得在楼主的投资公式中是否缺少了对通胀因素的考量。假如每年有一定的通胀率，如 5%（我感觉 2010 年会有），那么，是否利息率就要减5%（向银行借钱等于白用？），那么，租金少些投资也是合理的。
另一因素，从实际情况看，如果有通胀发生，感觉房价上涨应远远大于通胀率，也就是房价上涨会超过一般用品的上涨。假如房价涨幅是通胀率的一倍（我感觉这还是保守估计），那么在 5%通胀预期下，房价涨 10%是合理的预期，如
果考虑房价上涨，投资的公式可又要修改了。－－当然，谈到预期就是投机了。
--------------------------------------------------握手。
这也是目前我比较困惑的地方。
进退两难。
作者:晋朝人 日期:2009-12-30 00:42
作者：oohmail 回复日期：2009-12-30 00:32:35好吧，我把话说得再明白一点：“，把中国经济在快速发展，作为中国房价高速增长的原因，是根本不成立的；因为，如果这个原因成立的话，中国所有行业的价格都应该高速增长，而这显然和事实不符合，因此，房价高速增长，是因为别的原因”。
============================================谢谢你前面对我的贴子的部分肯定。呵呵。
更正一下：我并没有说：“经济高速发展造就房地产发展，”
我说得是：现在房地产高速发展的背景是中国经济的高速发展。
虽然，中国经济高速发展肯定对房地产高速发展有推动。
作者:晋朝人 日期:2009-12-30 00:51
我意思是：经济在高速发展,房地产也在高速发展,那么，房地产中产生了泡沫,很正常。
是符合经济规律的。
作者:晋朝人 日期:2009-12-30 00:56
作者：oohmail 回复日期：2009-12-30 00:22:30呵呵，不要忘记，中国是没有科学的传统的，缺乏逻辑，缺乏理性；人有多大胆，地有多大产；义和团刀枪不入；中国功夫；忽悠；成王败寇；内部哪怕只有一丝理性的苗头，都会被扼杀掉。即使是这样，它也不能一意孤行于天下。武器比我们精良的欧美人，武器未必比我们精良的索马里人，都能将它玩弄于掌股之中；无它，只是因为不受它的内部规则的约束而已。它的内部规则再厉害，能大得过自然的规则？
=======================================那么,俺想知道,就房地产领域来说,你说的内部规律是什么?自然规律又是什么?
作者:晋朝人 日期:2009-12-30 01:16
作者：biyele06 回复日期：2009-12-16 13:50:22
今天看了一篇短文，觉得说的有道理，希望晋朝评论下：==============================================================
作者：张马丁 提交日期：2009-12-15 11:17:00 访问：97888 回复：69??今天发改委表示要抑制房价，除了刚需房客要高兴，我相信很多地产商和投机者更加高兴，因为这表示泡沫不会破裂，抑制房价，表示房价不会大跌大涨，炒房更加安全。
在前年，我曾经亲耳听到炒房客的这番言论，他们不但不抵触调控房价，反而非常欢迎。
作为无产阶段，我当然支持抑制房价，但我更希望泡沫自然破灭，让一部分银行、地产商、投机商破产，只有破产，才能警示房地产投资的风险，让人们的经济心理趋于成熟。
目前，其实大众都有一种基于经验的预期，即中国的房价不会大跌。以前，房价一旦有问题，政府必拉。这是很不好的事情，作为市场经济，中国的地产商却绝少破产，投机客绝少被套，这是不正常的。这就根源于政府让这种预期成为现实，并再次强化了预期。从而使投机者无风险套利。
这种预期的存在助长了泡沫，助长了投机，助长了人性的贪婪，助长了人们的风险意识的缺乏，不利于经济的健康发展。就像一个从小被过度宠爱的孩子，你怎么能指望它健康健壮抵御风险？
在发达国家，几乎每十年左右就有一场大经济危机，我决不认为这是资本主义社会的缺点，相反是优点，它可以时时提醒人们经济风险、不可贪婪无度，是对人性的时时的提醒，是对经济时时的调整。这符合事物发展的螺旋式上升的规律。美国每一次从危机中走出，都会找到新的增长点，都会变得更强。
另一方面，中国在政府的精心呵护下，很多人从地产上涨中获利，也应该有一个获利回吐的过程吧？否则地产的吸引财富的导向作用过于明显，其它经济门类怎么办？
因此，有必要来一次真正的泡沫破灭，提醒人们经济风险的存在，从使而人们的经济心理成熟，从而调控一下人的贪婪心理，并彻底调整经济结构。
泡沫的自然破灭虽然短期带来困难，给包括我在内造成冲突。但长期应该更加有利。而且现在面临好时机，即世界金融危机在恢复，中国出口有转机，可以抵消房地产泡沫破灭带来的部分冲击。
站着说话不腰疼，我希望泡沫自然破灭。
（有朋友提醒我了，中央政府是抑制房价过快上涨，不是抑制房价，看来投机客地产商不仅只是感谢，而且要放鞭炮庆祝了。）
=====================================================
这里还有一个观点,就是让泡沫破掉更好。
“有必要来一次真正的泡沫破灭，”
那么，问题是：泡沫破灭好不好？
作者:晋朝人 日期:2009-12-30 01:34
作者：偶是山林客 回复日期：2009-12-30 00:17:33一直都比较难，现在，更难。呵呵。
其实，俺也有些困惑，@-@ 。
有时也发现，租金在追涨房价，虽然滞后些。
楼主投资的理念确实很有启发，但觉得在楼主的投资公式中是否缺少了对通胀因素的考量。假如每年有一定的通胀率，如 5%（我感觉 2010 年会有），那么，是否利息率就要减5%（向银行借钱等于白用？），那么，租金少些投资也是合理的。
另一因素，从实际情况看，如果有通胀发生，感觉房价上涨应远远大于通胀率，也就是房价上涨会超过一般用品的上涨。假如房价涨幅是通胀率的一倍（我感觉这还是保守估计），那么在 5%通胀预期下，房价涨 10%是合理的预期，如果考虑房价上涨，投资的公式可又要修改了。－－当然，谈到预期就是投机了。
==============================================我也发现,有不少房子,两、三年后,租金增长超过了月供，
回报趋好。
作者:晋朝人 日期:2009-12-30 02:13
作者：偶是山林客 回复日期：2009-12-30 01:42:40
作者：oohmail 回复日期：2009-12-30 01:22:32其实，抛掉房地产这个概念，假如在中国，其他任何一个行业也允许有首付和按揭，那这个行业也照样能象房地产一样快速涨价。按揭才是房地产涨上天的秘密所在。
房地产暴涨有许多原因，按揭是其中一个重要原因，但绝不是唯一一个。我觉得更重要的因素在于：一是房地产是目前最大的内需，老百姓有了钱第一需求还是买改善性住房；二是房地产兼有抗通胀功能，如果没有通胀预期，09 年房价绝不会如此暴涨。
事实上，如果目前国内有更好的产业能够抵抗衰退，带领经济走出危机，国家、银行也会大力支持的。事实上，绝不是任何行业只要银行支持就会快速涨价的，比如食盐。而房地产担当这个角色，也是一种物竟天择、一种自然规律的选择。
=============================================透彻,击中要害。
并不是每个行业都能成为“新的增长点”的。
作者:晋朝人 日期:2009-12-30 10:56
作者：oohmail 回复日期：2009-12-30 01:42:07
作者：晋朝人 回复日期：2009-12-30 01:34:16我也发现,有不少房子,两、三年后,租金增长超过了月供，回报趋好。
=====================================================国家这两年拼命调低按揭利率，当然月供会减少啦。目前的利率是有史以来最低的，如果加上通货膨胀率，那就是负利率了。等到利率涨上去的时候，你再看看回报情况。
---------------------------------------租金上涨远远大于利息的影响，比如租金 1200 涨到 1800，利息影响微不足道。
而且，租金还在上涨。
作者:晋朝人 日期:2009-12-30 16:59
作者：hoho2008 回复日期：2009-12-30 11:57:38
作者：春江花月 sy 回复日期：2009-12-30 11:02:13楼主，10 年房价会大涨吗？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝楼主，我觉得得这问题在 2020 年前，根本就是伪问题，对不对？
单边上涨没问题，中间偶有回调，之后只会飙的更高。
====================================
至少,看武汉是这样。
如果中国经济不出见大恶化的话。
作者:晋朝人 日期:2009-12-30 17:00
作者：胡姬酒肆 回复日期：2009-12-30 13:04:45晋兄，偶在等你的心得...~~觉得你写心得的时候写得特别好，受了不少启发，呵呵。
===================================哄得俺好开心，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2009-12-30 17:03
作者：harryy19 回复日期：2009-12-30 13:34:22请教晋兄上海一个老公房，87 年，内环外 400 米，属于好学区，生活非常便利两室 50 平米，全部成本下来 109 万，月租 2700 左右，六成 30 年按揭的话，月供 3000。如果投入两万重新装修布置，可以到 2900 租金，勉强和月供持平您觉得这样的房子如何？
---------------------------------------6 成就是 60W 呀，投入与收益比太低了吧？
上海人好有钱呀。上海房价确实高，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2009-12-30 17:05
作者：看看贴挺好 回复日期：2009-12-30 16:31:04楼主，租客的增加速度赶得上房子的增加速度吗？房租还能涨吗？
广州的房租几年没涨了，而且还越来越不好出租（以前再网上打出租广告，电话接到烫手，现在一天也接不到几个电话）。请想投资买房出租的朋友理性考虑。
==============================广州不了解。
难道说，广州真的开始走下破路了？
作者:晋朝人 日期:2010-01-04 11:37登高 5000 楼,极目远眺。
登高 5000 楼,极目远眺。
登高 5000 楼,极目远眺。
作者:晋朝人 日期:2010-01-07 10:35楼主你好。
现在 ZF 又开始嚷嚷着要开征物业税了，你对此事怎么看？会对以后的房价有很大的影响吗？
========================================近几年都无需理会。呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-01-07 10:38
作者：胡姬酒肆 回复日期：2009-12-30 18:27:04----------------------------
你自住，方便就好。
再说，地铁口上的二居，好房子，不用怕。
作者:晋朝人 日期:2010-01-07 10:41
作者：rocg 回复日期：2009-12-31 14:05:13我也在武汉，住在汉阳王家湾附近，最近大洋百货开业，武汉摩尔城也将开业，地铁也要开工了，搞的风生水起的。
不知道晋哥对这个区域的房子怎么看。
目前这个位置房子出租收益估计到 5%都非常难，附近二手房房价大概在每平 4k-5k（郭茨口附近大量二手房），新开盘的多在 6k 以上了。写字楼出租一般 25 每平都很难达到，住宅更便宜，二室一厅的房子估计也就租个 600-800 块。按晋哥的算法，这样的房子似乎没投资价值了吧，能不能指点一下啊。
--------------------------------------------汉阳王家湾，潜力肯定有，只是供应比较大，需时间消化。
作者:晋朝人 日期:2010-01-07 10:44
作者：ifootprint 回复日期：2010-01-02 10:53:13请晋兄和各位 LS 帮忙分析一下：我今年买了一套期房价格 6000+，面积 90+，高层（7/20），非封闭小区，明年交房，位置距离老婆单位步行 12-18 分钟，目前价格 9000+；距离老婆单位更近的位置有个一封闭小区，
步行 5 分钟，多层封闭小区，2005 年建成，面积都是 90+或100+，目前价格 9000+；高层户型是边户明厅，多层是北厅或暗厅。
目前名下只有这一套住房。
如果换了，好处：老婆上班近，交通更方便一些；N 年后还能免费住一次新房（拆迁）；不用装修了；坏处：先卖后买，手续繁琐，操心费力；由于存在税费和中介费，可能得多搭 2-5W；请问大家我该不该将高层换多层？
===============================要俺看，两个都不错。
你自住，自己觉得那个好就是那个了，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-01-07 10:47
作者：牛茗茗 回复日期：2010-01-04 00:01:52赞晋兄~~ 本来没有什么投资的想法，看完这个贴我开始认真考虑了。
虽然我研究生在读还未毕业，但我毕业后肯定会面临买房子的问题。我的情况是，家里没有条件能够帮上忙，所以全靠自己。明年毕业，工资保守估计应该是至少每月五六千的样子。
我想问的是：我毕业之后应该是租房，还是买房。或是自己租房，另贷款买一套房出租（可以减轻贷款压力，在在即租房比月供便宜的情况下下）？
===================================另贷款买一套房出租。
呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-01-07 11:20
作者：天篷元帅 01 回复日期：2010-01-07 10:54:05请问楼主出手的是住宅还是门面房啊？
-----------------------------住宅。
作者:晋朝人 日期:2010-01-08 21:50=====================================================这里还有一个观点,就是让泡沫破掉更好。
“有必要来一次真正的泡沫破灭，”
那么，问题是：泡沫破灭好不好？
===================================接着上次 8。
泡沫破灭好不好？
很多人希望泡沫破灭，是因为这样房价就可以降下来，终于可以买得起房子了。
这样的想法，真的是短视，和无知。
他们常常提到日本、香港和海南楼市曾经有过的暴跌。
觉得这样他们就可以抄底了。
可惜，这只是部分人的想法，而另外一部分人的想法，特别是政府的想法完全不一样的。
换成政府的角度，感受是完全不同的。
作者:晋朝人 日期:2010-01-08 21:56我们就拿来海南为例。
从政府的角度来看，海南泡沫破灭事件，不是什么好事，而是，刻骨铭心的教训呀。
痛心疾首。引以为戒。
当年，几十万大军下海南，海南的楼市泡沫冲天，政府铁拳之下，“来一次真正的泡沫破灭”，衰鸿遍野。
结果怎么样？
作者:晋朝人 日期:2010-01-08 22:05海南的别墅荒芜,着养猪都没人要。
为什么？
有人去抄底吗？
穷人住上了别墅吗？
就在前几年，全国房价一直飞涨，海南的大楼一幢幢空着，那些想买便宜房的真的去抄了底吗？
我们看到的是，全国人民宁愿去买上海、北京、深圳的天价房，也不去买海南的地板价的房子。
泡沫破灭了呀，房价也下来了呀，那么便宜，想买房的人，真得买了吗？
您就是请那些现在叫喊着要楼市泡沫破灭的人去买，他们也不会去买的。
作者:晋朝人 日期:2010-01-08 22:11政府对于这次海南泡沫的破灭，有一个专业的叫法：“硬着陆”。
海南的经济硬着陆了，结果是，海南的经济十年难以恢复，从几十万大军下海南，到几十万大军争先恐后的逃离，有人抢便宜的房子吗？
作者:晋朝人 日期:2010-01-08 22:21回过头，我们再看看香港、日本。
泡沫破灭了，房价一落千丈，白领们就真的大把大把的买房子了？
就是美国这次金融危机，房地产的泡沫破灭，工薪阶层就欢呼雀跃了？
一美元的房子，为什么都没人买？
还不够便宜吗？
我们要问一问，泡沫破灭了，富人们的房子是不值钱了，可是，谁无家可归了？是富人吗？
美国金融危机，穷人买到便宜房了吗？
我们看到的是，穷人们反而无家可归了。
作者:晋朝人 日期:2010-01-08 22:30海南有便宜房呀，为什么不去买，反而大家抢着买上海、北京、深圳等地的天价房？
为什么？好好想一想吧。
因为上海、北京、深圳等有吃饭的机会呀。
为什么几十万大军逃离海南？
而不是兴高采烈地留下来住便宜的别墅呢？
作者:晋朝人 日期:2010-01-08 22:43所以，从政府的角度看，海南是血的教训，而不是什么先进经验。
同样的教训还有。
86 年以前，全国一片投资热浪，“下海”成为时尚。
我就知道，当年，武汉就有 4000/M 的房价了。
政府来了个“硬着陆”，把泡沫打破了，结果是，全国人民过了 N 年的苦日子。
“下岗”这个新名词就是此时诞生了。
直到 99 年，俺们的朱相国，以房地产为“新的增长点”，推行商品房贷款政策，才把国家经济从底谷拉出来，2002 年后，才有点起色。
那么，泡沫能随随便便破吗？
就为了一部分人能买低价的房子？
问题是，就算让泡沫真得破了，这些人就真得能买上房子了吗？
恐怕结果是，鸡也飞了，蛋也打吧？
作者:晋朝人 日期:2010-01-08 22:57哪里的经济发达、活跃、吃饭的机会多，哪里的房价就贵，就要涨，这是经济规律，不以某些人的意志为转移。
或者说，不以某些人的一厢情愿的、所谓的“经济规律”为转移。
作者:晋朝人 日期:2010-01-08 23:09某些人只从自己个人愿望出发，希望以泡沫破灭的形式，降低房价，使自己能购得便宜的房子，只能说，他们因囚于小我，而无知无畏，反映出他们胸中没有全局，深陷于个人的小利益，因为，抱着个人的小利，坐井观天，弃天下大势、全局而不顾，这也注定他们必然失误连连，举措失当，损人而不利己。
作者:晋朝人 日期:2010-01-08 23:17故，泡沫破灭好不好？
显然，结论是不好。
损人而不利己。
经济发展，应该有一些泡沫，而且，有点泡沫是好事，没有泡沫的经济，是没有活力的经济。
只是，当泡沫吹大了的时候，应该是用“挤”的方式，而不是破的方式来处理。
这也就是政府常说的：要“软着陆”，而不能“硬着陆”。
“软着陆”是“挤”，“硬着陆”是“破”矣。
呜呼。
治天下，如炙小鱼尔。
作者:晋朝人 日期:2010-01-08 23:41泡沫破灭，富人们的资产的确大幅缩水，可，工薪阶层就过上好日子了？
争先恐后买 N 便宜的房子了？
比如，经济危机后的日本、香港、美国，中产阶级从此过上了买便宜豪宅的幸福生活了？
根本无需猜想，只要睁大眼睛看一看就明白了的事情，这种损人又害己的局面，为什么有些人却求之不得？
非要兴高采烈的欢迎呢？
真是：人自虐，不可活！
作者:晋朝人 日期:2010-01-09 00:01在发达国家，几乎每十年左右就有一场大经济危机，我决不认为这是资本主义社会的缺点，相反是优点，它可以时时提醒人们经济风险、不可贪婪无度，是对人性的时时的提醒，是对经济时时的调整。这符合事物发展的螺旋式上升的规律。美国每一次从危机中走出，都会找到新的增长点，都会变得更强。
=============================================有人说,一场大经济危机是好事,可是,那是他站着说话不腰痛,你让他去生活在经济危机里去试一试?请他去索马里，他干吗？
就象有人说,为了房价降下来,不惜来一场战争,革命一样,好呀,你让他去伊拉克,
他愿意吗?凡是有这种要求的人,俺们就送他们去他们想去的地方的,如他们所愿,如何?所以,危机降价论可以休矣。
作者:晋朝人 日期:2010-01-09 00:17
作者：oohmail 回复日期：2010-01-09 00:09:58呵呵，楼主又在胡说八道了。我早说过了，人的推理，一定要把逻辑关系搞清楚，不能把原因当成结果，也不能把结果当成原因。房价暴涨是泡沫破灭的原因，泡沫破灭是经济崩溃的原因，因此，房价暴涨是经济崩溃的原因。
经济崩溃之后，确实是穷人和富人的日子都不好过。可是，穷人却获得了机会。这个机会是如此之千载难逢，以至于多少人要付出生命的代价去获得，当年 GCD 不就是为了获得这个机会才闹革命的吗？被你轻轻一说就想抹过去了，你想忽悠谁呀？
======================================您不用跟俺谈大道理,索马里如此之千载难逢的崩溃,老兄喜欢的话,只管去获得,俺不会跟您抢的，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-01-09 20:46
作者：oohmail 回复日期：2010-01-09 19:48:49-------------------------------俺不想理您,您还怪得意？
嘿嘿。
作者:晋朝人 日期:2010-01-09 20:58
作者：钱宝宝 06 回复日期：2010-01-09 20:50:17少交多少税?首付会多出多少?没有具体数据,无法比较呀。
作者:晋朝人 日期:2010-01-09 21:00
作者：钱宝宝 06 回复日期：2010-01-09 20:50:17其实房子拿到手后，有很多种套钱出来的办法。
比如：转按揭，招行的 E 贷通、抵押贷款，等等。
作者:晋朝人 日期:2010-01-09 21:16
作者：钱宝宝 06 回复日期：2010-01-09 21:06:58其实房子拿到手后，有很多种套钱出来的办法。
比如：转按揭，招行的 E 贷通、抵押贷款，等等。
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
谢谢老师：我们这里没有招行，问个傻问题：套钱出来干吗？
==============================你不是抱怨首付多了吗?套出钱来,不就是首付少了吗? 呵呵.
作者:晋朝人 日期:2010-01-09 21:33
作者：钱宝宝 06 回复日期：2010-01-09 21:24:35=====================这个,找你本地银行问吧,我只是个提示.各行各地都有差别,我也说不明白.你可以从银行给出的不同方案中,找一个最适合你的.
作者:晋朝人 日期:2010-01-10 21:39
作者：djzhangbest 回复日期：2010-01-10 20:58:34晋哥，新人来访，收获甚丰，小有疑问，烦请指教。工作一年多，现有存款六万，想投资房市，现有两种方式，一是在现所在城市买套小户型，因为没想定居，所以不是用来居住，现在昆明，楼盘平均五千以上，小户型首付最多八万，稍微节俭点，压力也不算大，因为是旅游城市，我认为升值空间还是有一点的。第二种方式酒店产权方式，即在大理买间小公寓，有产权，全下来十万或二十万，首付不算多，月供不算多，经营商负责租赁，月租可抵消一定月供，但是全下来每平米达七八千，个人比较倾向第二种投资方式。烦请
晋哥指点一下两种方式的利弊，另有一问题，产权酒店方式在中国成熟麽，投资回报有宣扬的那么好麽，以后有纠纷的话会不会有权益保证。两种方式都是用来理财投资的，本人对于房市毫无概念，烦请晋哥详加指点，不胜感激。
=============================================我个人不太喜欢产权式酒店这种方式,原因前面讲过,你感兴趣可以去翻一翻,看。
作者:晋朝人 日期:2010-01-10 21:43
作者：yostarli 回复日期：2010-01-10 20:41:32楼主,这几天我冷静的思考了几天,既然连首付的钱今年都是问题.还不如实实在在的把钱投在自己提高上面呢.我想请教您一个问题,想提高理财能力参加一个什么样的培训班有用?比如财经大学的一些课程?谢谢!==============================我没上过培训班，多是自学。所以，无法在这方面给你建议。
我有建议就是，你不如找一个师傅，比培训班又省钱又实用。
大不了，多请师傅吃吃饭、喝喝茶。
作者:晋朝人 日期:2010-01-10 21:51
作者：shanghaily 回复日期：2010-01-10 13:30:37晋大师，您好！
额在上海打工几年了，好不容易积攒了 5 万块钱。现在老家（一小城）公园边上有一套 4 层楼的 4 楼 56 平方米，两室一厅，1983 年的红砖头外观的房子，要价 8 万多点，旁边有大型超市 3、4 家，其中包括沃尔玛，据中介讲每月能租 300 元。值得买吗？该房不能贷款，可借钱很难的。值得厚着脸皮到处去借吗？
期待您的指点！
========================================价钱真不贵，适合新手作。
只是，你人在上海，打理是个大问题。
中介讲 300，你就信？要自己亲自调查一下。
而且，月租只 300，不高，关键是有没有上涨空间。
再，不能贷款，为什么？不能贷款的房，产权常有问题，能办证吗？这个要搞清楚。
作者:晋朝人 日期:2010-01-10 21:52
作者：yostarli 回复日期：2010-01-09 22:00:59楼主在啊,难得! 最近很忙吧,好像最近关于您思考的东西少了, 没有办法和前面的连贯起来.还是请楼主多谈谈自己的思考吧,辛苦了.我想问一个问题,一个是中心市区一个是副中心,一个是连接 2 者地铁线上的靠近市中心的地方.如果是你选择的话,自住怎么衡量?===================================
自住最要紧的是：方便。
离自己工作地点近，生活配套全。
作者:晋朝人 日期:2010-01-10 22:04
作者：yostarli 回复日期：2010-01-10 20:41:32楼主,这几天我冷静的思考了几天,既然连首付的钱今年都是问题.还不如实实在在的把钱投在自己提高上面呢.我想请教您一个问题,想提高理财能力参加一个什么样的培训班有用?比如财经大学的一些课程?谢谢!==============================================俺的意思就是，在你身边找一个成功者，直接向他请教，比培训班强多了。
培训班的老师如果没有实战经验的话，他自己都不会作，反而把你教成高手？
你信吗？
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:07
作者：518 的 sunny 回复日期：2010-01-27 16:53:22楼主：看了几天才看完整个贴子,对你实在佩服啊,现在请帮忙看一下我的情况.准备出手买个小房投资家庭情况：==========================================支持你买地铁口小房的想法,很好,速办。呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:123，用 60 万元，买二套或者三套的小于 45 平方的小户型，带电梯的，总价在 35 万元左右的房子，月租金在1200-1300 左右，买二套好还是三套好？是在同一地段同一小区买，还是在不同地段不同小区买？买二套的话是买一套一室一厅的，一标间带独立厨卫的？还是买二套面积小一室户的？如果买三套应该如何配置呢？
==============================================三套好，一室一厅，最好同一小区，好打理。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:16
作者：dewdrop_yxl 回复日期：2010-01-26 11:19:09晋朝人，看了你的帖子，我真是汗！
07 年 10 月（差不多最高点）在南湖买了一套次新房，110MM，总价 51 万，首付加税等 26 万，每月还 1600 左右，如果出租绝对租不了这么高，而且还装修花了十几万，如果出租更加不合算了。这是典型的买入负债！
从看了你的帖子以后，开始认真的泡房产观澜，看财经新闻，看理财书籍，看你推崇的《穷爸爸，富爸爸》。
2010 年国家开始出台了一系列的措施挤泡沫，我觉得会有一些好房子被抛出来。我有意在我上班地点附近（汉口宝丰路）再买一套 60 平以内的老公房，要求社区较大，周边配套好，你觉得这个时机对吗？
另：我的第一套房是商贷，后转了 7 折，第二套房是可以公积金贷款的，每月公积金有 2000 左右。
盼复！
====================================只要有好房子，任何时候都是好时机。
关健是要选到好出租的房子。
有公积金，多好呀。你不用，那就太傻了，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:18
作者：青布衫 回复日期：2010-01-25 17:57:53晋朝人兄你好，因为现在系 统提 示不能发留言，所以在这里写希望你能看见。我年前要去武汉，不知道能否有请你吃饭的机会？非常希望得到你的指点。谢谢！
==========================================不客气，有机会大家坐下聊聊天。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:22
作者：天竺葵花园 回复日期：2010-01-29 10:47:28晋朝，无畏，帖子太好了，学到很多东西，思路也清楚了很多。帖子还没看完，但刚好有个问题，一直不知怎么办好，请两位高人点拨一下。
我最近在老家，一个二线城市，发现几处小户型投资收益还不错，大概 30 万左右一套，每年应该能有 5 到 6 个点的收益，很动心，但是苦于手头资金不足。现在能想到的办
法就是把自己在住的房子抵押贷款，应该能贷个 80 万左右，如果贷款成功，那我看中的小户型是应该全额付款买个三套还是继续贷款买多几套？如果再贷款那就变成整个房款都是贷的了，可能难以产生正现金流哦！此外，我也无法享受二套房贷优惠了，因为已经在这里买了两套了，我怎么操作比较好呢？
======================================================不了解你的承受能力。
你可以，一部分全款，一部分贷款，这样就没有多大压力了，风险小多了。
全部贷款，而不享受借钱的好处，那太可惜了沙，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:24
作者：胡姬酒肆 回复日期：2010-01-30 13:18:08晋兄，“人间马甲”是不是你的马甲？
呵呵发现你们两的风格很相似~~===================================俺没马甲，至少目前没有。 ：）
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:26
作者：bendison 回复日期：2010-01-23 11:51:53楼主 我想咨询一下
我的情况是 27 岁 户口在深圳 女朋友 26 岁 现在 2 个人都在广州工作，2 人加公积金年收入大概在 15W,自己存款不多，大部分都在封闭式基金上，打算今年结婚了，要是买房家里可以支持 20W 吧。
按现在的房价买100W的房子 首付20W 加其他自己就没钱了，我的想法是最近几年都不买房先，在广州先租房，以后回深圳再买房，期间首付的钱和每月增量资金都投入封闭式基金，我相信在未来几年内，收益超过 100%的机会还是很大的。我现在基本都是每个月定投 5000 封闭式基金。相信 5年这样我手头可能有 80W 了，这是我的理财之路。
但家人和女朋友希望在深圳先买房，用于出租，然后在广州租房，我觉得这样压死资金，生活会很累，也失去了投资的本金。
当然了，要是未来房价再上涨个几十点，即使几年后有80W,也更买不起房子了，这就是我纠结的地方。你的观点呢？
================================支持你家人和女朋友的想法，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:29
作者：lxzfn 回复日期：2010-01-25 18:49:21
作者：去留无意 2007 回复日期：2010-01-25 11:54:03LZ，看您的贴子很久了，学到了很多，非常感谢！目前
有个问题请教，麻烦帮忙看一下目前该如何处理。
我是在 09 年 10 月糊里糊涂买了一套房子，当时选的是等额本息贷款，后看到别人讲如果想提前还款，最好选等额本金，因为等额本息贷款之前还的大部分都是利息，而不是本金。
我是打算一有钱就提前还款的，现在想更改为等额本金还款，但据说审批要一周左右，今天又看到说要加息，这种情况下，到底是改为等额本金好？还是不改好？
迷茫中，求帮忙解答，多谢！
-------------------------------------- 为 什 么 打算提前还贷，就算没有投资渠道，难道不会用来提高生活品质吗？10 后的 1000 元还是今天的 1000 元吗？
你如果每月还贷压力不大的话，没必要如此麻烦。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:34
作者：bendison 回复日期：2010-01-23 11:51:53楼主 我想咨询一下我的情况是 27 岁 户口在深圳 女朋友 26 岁 现在 2 个人都在广州工作，2 人加公积金年收入大概在 15W,自己存款不多，大部分都在封闭式基金上，打算今年结婚了，要是买房家里可以支持 20W 吧。
按现在的房价买100W的房子 首付20W 加其他自己就没钱了，我的想法是最近几年都不买房先，在广州先租房，以
后回深圳再买房，期间首付的钱和每月增量资金都投入封闭式基金，我相信在未来几年内，收益超过 100%的机会还是很大的。我现在基本都是每个月定投 5000 封闭式基金。相信 5年这样我手头可能有 80W 了，这是我的理财之路。
但家人和女朋友希望在深圳先买房，用于出租，然后在广州租房，我觉得这样压死资金，生活会很累，也失去了投资的本金。
当然了，要是未来房价再上涨个几十点，即使几年后有80W,也更买不起房子了，这就是我纠结的地方。你的观点呢？
===============================================买房也是一种投资呀，你有每月定投 5000 的能力，看不出你月供会有什么压力。呵呵。
就我的了解，投资 100%回报,很难的，巴菲特也没作到。
作生意才行。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:43
作者：8 自己的小马甲 提交日期：2010-1-20 12:14:00楼主你经常说，用租金还房贷，房价跌时,没有影响，还赚有本金，利息有人帮你还。涨时，想出手，可以卖了赚钱。进退自如。可是房价真跌了不是租金也要跌的吗？而且首付是自己付的，什么叫赚有本金？我比较菜，楼主指点下哈。
=========================================比如，房价 20W,你首付 5W,贷 15W，月供 1200。
你租 1500。你净赚 300。其余 1200 还贷，这 1200 里部分是 15W 的本钱和利息。当你还完时，是不是赚了 15W?租户帮你出的。这就是赚本金的意思。
因为这房你只花了 5W。那 15W 也是你赚的呀。
租金正常情况是越来越高的。
如果租金下降，那你选房就有问题了。
租金如果下降到不划算的时候，应该考虑卖掉换房了。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:46
作者：双脚蚱蚂 回复日期：2010-01-22 12:28:32晋大哥，看了你各种回复，发现你现在已经大部分投资于住宅。记得曾经有段时间投资于商铺比较多，是不是觉得现在商铺没有投资价值了？
==================================是，大多商铺价太高，收益太低，难淘合适的了。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:49
作者：那一天还有多远 回复日期：2010-01-24 13:09:11晋大哥：武汉盘龙城的房子现在在热卖。我们一家在苏州工作，手中只有 8 万多的存款。想买盘龙城 08 经典的房子总价 33 万左右，首付两成 6 万多。供 30 年，算起来月供加物业费也要 1400。现在老婆在苏州做点小生意要些本钱，
做流动资金。我有固定月收入 4000 左右。现在想出手买，又怕将来的房产政策调整。请帮忙分析一下现在适合买这边的房子？
=======================================盘龙城没去看过，感觉那里的房子基本租不出去。
不好租的房子，我不喜欢。
你可以考虑好地段的小户型。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:52
作者：不流氓的阿飞 回复日期：2010-01-21 18:27:29晋大哥，问下，手里只有一套房子，现在想出掉，但是还银行的贷款不够，买家首付只能出 20%，请问有什么实际可行的法子没有啊？
================================问一问中介，他们一般都会有办法解决。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 22:55
作者：yostarli 回复日期：2010-02-02 22:27:20好久没有看到楼主现身了,估计肯定很忙,思考着春节后如何写更精彩的内容吧? 过去的 2009 我很幸运看到这个帖子,改变了我的思维模式和对人对世界的看法.不是托,是真心话. 祝福楼主虎年鸿运当头,分享更多的智慧!==================================握手，愿你新年大发。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 23:00
作者：春江花月 sy 回复日期：2010-01-20 13:28:13我想请教楼主，2010 年的房价会是什么样的趋势，会大涨吗？
================================================要看国家还会出什么政策，如果打压狠了，象 08 年，其实又成了买房的好时机了，呵呵。
总的来说，跌的可能性不大，涨的可能性大些。
涨狠了，国家还会出政策打压吧。
国家是希望不涨，但也别跌。呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 23:02
作者：瓶子_88blue 回复日期：2010-02-12 22:56:31楼主，10 年房价会大涨吗？
====================================我觉得好房子还会涨。
作者:晋朝人 日期:2010-02-12 23:05
作者：8 自己的小马甲 回复日期：2010-01-20 10:16:22楼主您好，我工作三年，想学投资理财。看您的帖子到第六页，等看完再认真提问。先说下我的基本情况，楼主帮忙给指个方向。我在省会城市，物价不高，工作在国企，年
收入三万，男友在私企，年收入两万四，他父母是事业单位，可以资助我们买房首付，房价大概五六千。他舅舅有钱，如果要借钱，应该能出力。我们各自有两万存款。我单位近两年可能盖最后一批福利房，位置在单位旁边，地段不错，房价三千，但是三年后我公司会搬到市郊。我们这样的情况应该怎么走呢，能折腾些出什么吗？麻烦指点，多谢哈。
========================================最后一批福利房？地段也不错？
那，这个便宜一定好占呀，呵呵，不占那是犯傻，借钱也要占哟。
呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-02-18 20:53
作者：生活让我茫然失措 回复日期：2010-02-1316:36:56晋朝人兄，请你指点迷津啊，我是否用这个房子去抵押换取本金，再做些什么投资呢？
==================================老弟,俺不太赞承你把房子抵押换本金,再去投资。
因为，你前面的经历说明，你尚未找到一条好的赚钱的途径，那么，你冒然这样做，失败的可能性太大，
一旦你又失败了，你会陷得更深，翻身就更难了。
抵押贷钱投资，只能在你有稳妥、无风险赚钱的情况下才适合去作，否则，你将深陷苦海永难出头。
这种运用金融杠杆的行为，本身风险很大，所以，一定是在有十足把握的项目时才能使用。
不要打无把握之仗，OK？
你现在心太躁，这样不行，这种心态作事，几乎必败。
作者:晋朝人 日期:2010-02-18 21:02
作者：生活让我茫然失措 回复日期：2010-02-1316:36:56晋朝人兄，请你指点迷津啊，我是否用这个房子去抵押换取本金，再做些什么投资呢？
==================================你现在当务之极不是去投资，而是要总结前面的失败经验，所有的失败，都是因为无知造成的，你没有明白自己错在哪里，就又冒然开始，必然是走失败的老路。
失败不可怕，但如果不明白失败的原因的话，那么，这失败就毫无意义，而且，代价太大。
你应该观察一下成功者，与自己比较，
发现别人成功的原因，你失败的原因找到正确的答案，你就离成功不远了。
甚至，可以说，成功只是时间问题了。
OK？
作者:晋朝人 日期:2010-02-18 21:12
作者：生活让我茫然失措 回复日期：2010-02-1316:36:56晋朝人兄，请你指点迷津啊，我是否用这个房子去抵押换取本金，再做些什么投资呢？
==================================你曾经作过很多生意，虽然失败了，但，这是你的财富。多好的经历呀。
你要去看一看哪里成功的同行，比较一下，搞明白你失败的真正原因，你只要看懂其中一个，你还怕不能成功吗？
俺发现，实际上，经验是第一位的，钱是经验的衍生物，思想有多远，俺们才能走多远。
作者:晋朝人 日期:2010-02-18 21:27
作者：生活让我茫然失措 回复日期：2010-02-1316:36:56晋朝人兄，请你指点迷津啊，我是否用这个房子去抵押
换取本金，再做些什么投资呢？
==================================你也许会认为我在说大道理，但，实际上，这是我个人的切身体会。
财是不进急门的。
你现在要把心态放平，尤其是不要急着发一笔大财（心态坏的的人，容易孤注一掷。）
静下心来好好想，好好观察，不急不燥。
冒失的事情不要作。
作者:晋朝人 日期:2010-02-18 21:50
作者：生活让我茫然失措 回复日期：2010-02-1316:36:56晋朝人兄，请你指点迷津啊，我是否用这个房子去抵押换取本金，再做些什么投资呢？
==================================你也许会认为我在说大道理，但，实际上，这是我个人的切身体会。
财是不进急门的。
你现在要把心态放平，尤其是不要急着发一笔大财（心态坏的的人，容易孤注一掷。）
静下心来好好想，好好观察，不急不燥。
冒失的事情不要作。
================================静下心来好好想，好好观察，与那些成功者好好比较一下,当你发现自己的不足之处越多,你就与成功越近。
我自己就经历过这样一个阶段。
再强调一下：你发现自己不足之处越多，你就离成功越近。
本来，我一直想写一写这方面的体会，但，俺是一个比较懒散的人（俺的致命弱点。呵呵。）
总不想动笔。
这些应该属于贴中提过的“心法”内容。
说这些，是想解释，这些并不是大道理，而是规律，“思想有多远，我们才能走多远。”诚不谬也。
先罗嗦这么多，希望对您有用。
作者:晋朝人 日期:2010-02-18 21:55
作者：桃花西风 回复日期：2010-02-18 11:39:33我也八一八我的买房失败经历吧！
=====================================多好的经历呀，应该算成功经历吧，呵呵。
何况，您还这么年青，就有这样的眼光和魄力，您很了不起呀。
作者:晋朝人 日期:2010-02-18 22:04
作者：香儿 9975 回复日期：2010-02-13 11:58:15楼主，你好，请帮我看看我的资产配置。
====================================你提到你们当地的人买房投资的概念很少，那么我建议你可以观注一下门面。
买到几个好门面的话，你下半辈的生活就无忧了，呵呵。
如果你还年青，就不要急着还贷，急着享受，抓住好机会，拚博一把。
机不待人，时不再来，在能抢好门面时，不要放过哟。
作者:晋朝人 日期:2010-02-18 22:12
作者：香儿 9975 回复日期：2010-02-13 11:58:15总共三种户型，46，89，113.我本来想买 89 的，但是轮到我选的时候已经只有 113 的了。（不知道楼主觉得这三个户型哪个面积最适宜办公出租呢）我选了套六楼，单价
2720 元。以后出租的前景我也不清楚，如果是住房出租的话，这个位置配套齐全大概租到 1200-1500 吧，做为办公出租可能要高点，同地段的写字楼可以租到 20 元一平。但是以后我们这栋房子大家都用来出租做办公，房源一多，肯定租金会受影响吧。请问，这种情况我的房子要想尽快出租，并且租个好价格，该从哪几个方面入手？（这栋房子三个户型的房子分别是 60 多套左右，大多是买来投资的）还有装修问题，该如何处理最妥？然后再来说说我的贷款问题。
=======================================这个各地不同，你要调查。
就武汉的情况，一般的情况，113 应该属比较差的，80，40 都行。
80 最好吧。
40 最好出租，但换租户的情况比较频繁。
早装修，是尽快出租、租好价钱的好作法，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-02-23 23:49
作者：颜夕 2008 回复日期：2010-02-22 16:40:06武汉的，顶一个！最近也在为买房还是买车犹豫，楼主可否给出个主意，其他高人也帮忙看看，在此谢过。
直接把我帖子的内容粘过来吧，给链接太麻烦：------------------------------------------肯定先买房,后买车,
车在跌,房在涨,你说应该先买哪个?非常认同你的买房思路。
毫无疑问，应该先买房。
作者:晋朝人 日期:2010-02-23 23:54
作者：KKDEMM 回复日期：2010-02-22 15:37:51晋朝大哥，新年好！
1、所以想请教你，武昌中北或徐东一带你觉得有没有比 较 有 价 值 的 学 区 房 腜OSThttp://www.tianya.cn/new/PublicForum/con 一 下 楼盘？
-----------------------------------肯定有，只是我没有去看盘，没钱了，呵呵。
发现了，俺肯定自己就下手了，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-02-23 23:56
作者：KKDEMM 回复日期：2010-02-22 15:37:512、另外，在黄陂的汉口北批发城和四季美农贸市场的商铺你觉得有没有投资价值呢？
=====================================前天才去走马观花看了一下，尚无结论，毕竟没时间细看。
汉口北批发城好象已经卖完了吧？只能等下期了？
作者:晋朝人 日期:2010-02-23 23:59
作者：颜夕 2008 回复日期：2010-02-22 16:40:06现在街上有一幢房子（不是正街），三间三层，5 年房龄，售价 35 万，但三间门面出租大概只有 700～800 左右的月租金，这幢房子后面带了个超大的院子，院子大概有 300 平，种些花草蔬菜是绰绰有余了。5 年前这三间地皮（不带房子）
大概只要 3、4 万就可以买到，现在就算是出 3 万/间也找不到这样的位置了。
============================很喜欢那个院子，口水呀，呵呵，感觉是个好东西，只是感觉，毕竟没有看实物。
不过，买到手，肯定不会吃亏，只是赚多赚少而已。
作者:晋朝人 日期:2010-02-24 00:03
作者：wx 爱潜水的鱼 回复日期：2010-02-23 18:26:13LZ 好,在帖子中一再说明买房要看租售比，请问，如果是新房怎么看呢，一个新的楼盘，未盖成之前，租售比如何了解呢？向周边了解吗？这样的数据也不太可靠啊，比如新楼盘以后有个大超市了，有公交线了，价格肯定会上去，买新房的话，怎样才能估算得出他的租售比呢？
=======================================这个三言两语说不明白，有经验的人基本就能评估个大概了。
实际上，就是考虑你说到的这些因素。
作者:晋朝人 日期:2010-02-24 00:09
作者：wx 爱潜水的鱼 回复日期：2010-02-23 18:26:13一幢新楼，都是单身公寓，以后同质化竞争也很激烈的，昨天我问了一个楼盘，2 梯 18 户，一共 32 楼，一幢楼就 500多家，都是买了出租的，有那么多客户吗？轮到我租不出去或是有空置期怎么办？我个人觉得现在的单身公寓不靠谱，折旧又快，没什么投资价格，你说这个想法对吗--------------------------------------------这个很难说，如果是地点好的话，房越多，反而越聚人气。
长远看，大城市的单身公寓是好东西。
越是发达地区的，应该越有市场。
作者:晋朝人 日期:2010-02-24 00:11
作者：桃花西风 回复日期：2010-02-20 13:46:28关于这个收益率，我想再问问晋兄。房租收益比上房屋的售价。这个售价是现在市场平均价格呢？还是当年买的价格？
按当年买的价格计算收益率，勉强可以达标。
按现在的市场价格，我只能哭，或者干脆卖房子把钱存银行吃定期利息了。
-----------------------------------------肯定应该按你当年买的价格计算。
那是你的实际投入呀。
作者:晋朝人 日期:2010-02-24 00:13
作者：华油地主 回复日期：2010-02-20 15:36:02和老晋的经历相似,没有他总结的那么精辟.太佩服了.握个手.=================================战友（握手）。呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-03-21 19:47最近有点忙,有些朋友的回复没有回,主要因为三言两语说不清,一拖就拖下来了。
其实，还是太懒惰。
呵呵，为懒惰找借口。
作者:晋朝人 日期:2010-03-21 20:02
作者：TheCruise 回复日期：2010-03-21 13:01:34现在向楼主请教几个问题。
1.福州的房地产被海西这个概念吹起了泡泡，09 年大概上涨了 80%以上。现在能达到楼主所说的回报率的新盘全部没有！二手房现在没有什么接触，不敢具体说，但就我现在租的房子来说，租金 1500，房价 80 万左右，租售比已经超过 500，还有投资价值吗？
2.因为手上还有些其他投资渠道，有的属于高回报高风险（一年回本，6 成风险），有的回报率大概 24%左右（风险
大概 2 成吧），在这种情况下，你觉得房产对我还有没有投资价值？
3.我现在 27 岁，应该也要到结婚的年龄了。但是在福州还没有房产，房子是肯定要买的，但是我的问题有 2 个，一是手头没有现金，全部拿去投资了；二是我认为现在的房地产泡沫偏多，这个时候不是进入的好时机。你有什么建议？我是想买二手房，期房泡沫太大而且质量不能确定。大概规划为小两房就好。现在福州市场房地产交易中心公布的成交均价大概 1 万左右。我每个月公积金 1600，工资到手大概 3800，我计划买 60-80 平米的市区二手房，最好楼龄能低些，楼主有没有什么意见或者建议？
先谢了啊。。。
===========================================你前面的回复写得真好。握手。
1，你说的租售比问题也很困扰我，俺也一直在找答案，显然也没有找到太满意的答案。
不过，可以谈一谈几点感想。
有一位叫“雄心”的牛人在他贴谈了他的一个观点，让俺很有触动。他把现在买房比喻成当年美国的圈地运动，“大片大片的地，有什么租售比？圈到了就是胜利。”
很形象，很启发。
大城市买房，实质就是抢占资源，抢占制高点，抢到了，就有在大城市立了足之本，没抢到，就被边缘化了。
所以，很多空军叫骂，太正常了，因为他们被边缘化了，切肤之痛，不能不骂。
作者:晋朝人 日期:2010-03-21 20:10另外，租售比是动态的，俺有些朋友买的房，当时租售比不好，但几年后租金上涨，租售比就趋于合理了。
所以，看租售比要考虑租金的上涨空间。
再说，房价跌可以让租售比合理，但，反过来，租金涨也会让租售比合理呀。
而且，现实好象是后一种情况。
好象，普遍是租金在追房价吧？
当然，俺朋友们买的房，都是好地段的房，地段差的就不行。所以，08 年跌得多是这种郊区的。
中心区甚至不跌反小涨。
作者:晋朝人 日期:2010-03-21 20:23
作者：TheCruise 回复日期：2010-03-21 13:01:343.我现在 27 岁，应该也要到结婚的年龄了。但是在福州还没有房产，房子是肯定要买的，但是我的问题有 2 个，一是手头没有现金，全部拿去投资了；二是我认为现在的房地产泡沫偏多，这个时候不是进入的好时机。你有什么建
议？我是想买二手房，期房泡沫太大而且质量不能确定。大概规划为小两房就好。现在福州市场房地产交易中心公布的成交均价大概 1 万左右。我每个月公积金 1600，工资到手大概 3800，我计划买 60-80 平米的市区二手房，最好楼龄能低些，楼主有没有什么意见或者建议？
=================================================支持你买二手房的想法，因为有些二手房比新房更有价值。
你想，价钱比新房低，而且还是装修好了的，不是更划算吗？
建议你早点解决自住房，你可以，以自住的角度买套房，然后出租投资，这样，你既解决了自住的问题----------你需要时，随时可以自住，而且，也解决的圈地的问题，呵呵。
而你又出租，不会对你资本金形成消耗，只是赚多赚少而已，呵呵。
你前面二个谈起来太麻烦了，就先回这个吧，呵呵。
顺便，佩服你一下。你才只有 27 岁，比俺当年强 N 倍呀。哈。
作者:晋朝人 日期:2010-03-26 22:15
作者：主动求变 回复日期：2010-03-25 10:29:52关注晋朝人老师很久了，今天请教一个问题。
去年上半年买了第一套房，二手的，88 平米的小三居。
这个房子有几个问题：周边环境不佳；小区有大量回迁户，整体素质不高，关键是缺乏炒作的想法，房价本来就是区域房价低点，担心再过几年会跟其他周边小区越拉越远，从而造成相对贬值。
目前，这个房子和我比较心仪的同等面积的小两居的涨价数值差不多，都在 11000 元左右，所以有心想换一个社区更加靠谱的，希望搭上一辆快车。这样的话，等于我现在买心仪的房，跟去年买相比，没有增加额外负担。
感觉这里至少有 2 个问题：·提前还清贷款，银行可能会收取违约金；同时，再买的话，还得负担一笔交易费用；·折腾之后，三居变两居。
当否？请指示。
============================================·提前还清贷款，银行可能会收取违约金；同时，再买的话，还得负担一笔交易费用这是代价,必然承受的。
·折腾之后，三居变两居。
如果对你没有用的话，就是四居也不如两居。
另外，不知道你想换房的主要目的是什么？
求升值快？还是自用呀？还是出租？
作者:晋朝人 日期:2010-03-26 22:16
作者：树袋熊 mm 回复日期：2010-03-25 10:00:09晋朝人,还记得我吗? 很久没有冒泡了,但是始终在默默关注这个帖子.================================恭喜呀。
对你有帮助，俺非常高兴哟。呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-03-26 22:22
作者：在路上_up 回复日期：2010-03-09 20:44:17晋朝，您是我的启蒙老师，您推荐的书我一定要逐一看过，昨天看过您的帖后感觉有了方向，今天就行动了，骑单车在附近转了转;本人在东莞大朗镇工作，月入 8k,存款 11W;看到了一处小公寓，47 平米总价 26w,有电梯，新房，复式，前两年包租 1500/月，开发商包装修，目前实际租价在 1100,可以首付 5w,周围是大商场，歌剧院，步行街，美食街，相距 200米万科单价 6200,全是 80 平米到 120 平米，附近还有三个楼盘单价 5k 多，本人第一次看房，期盼您指点！
=========================================
首付 5 万得套房，很划算哟，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-03-26 22:25
作者：自古休闲只一人 回复日期：2010-03-09 21:42:23恳请大哥给点宝贵意见哦基本情况：==============================看了很久，有太多的信息不了解，不敢信口开河。
作者:晋朝人 日期:2010-03-26 22:29
作者：junemomo 回复日期：2010-03-12 11:19:25花了两天的时间看完了这个帖子 实在是感谢楼主和无畏兄的分享也希望两位给我们这样的情况出个建议我老公年收入在 12 万 公积金 2000/月 存款+亲戚赞助40 万 在北京工作 我目前暂时还没有工作 打算选择 120 万以内的房子是我们第一次买房 目前有三个选择第一个 50 坪一居开间 五年以内的房子 带电梯 朝北中高档小区 周边也是中高档公园小区较多 离地铁 10 分钟房屋总价 110 万 首付四十万 贷款三十年的话 月供在 3200以上 租金在 2800 左右 但这一块小户型很少 都是大户型第二个 60 坪一居开间 五年以内的房子 带电梯 朝向
好 离地铁步行五分钟以内 离老公上班的地方近 周边都是IT公司 租客也大多是IT公司职员 人流比较稳定 房价情况和第一个差不多 总价 120 万以内 月供 3200 以上 租金 2500左右第三个 是朋友推荐的 60 坪左右 两室 10 年左右的老房子 无电梯 离老公工作地点远 周边有个大型的火车站也是进京的入口 算是交通枢纽之地 三年内会直通地铁 主路过去三四站地已有一条地铁 周边做生意的人多 房子总价和前面的差不多 租金 2000 以上 朋友很看好这片 说是在目前楼市走向不清楚的状况下 这片比较保值我们也是第一次买房 每月也要花 1000 以上租房子 如果选第三种 因为离得远 我们可能就保持目前的租房状态将买的房子出租了北京现在的房子 要是根据前面的租售比来讲的话 似乎都收益甚微从楼主及无畏兄看来哪种选择更稳妥些？
或是不着急在同样的地段慢慢淘着？
先谢谢啦~~~=============================================个人倾向“二个 60 坪一居开间 五年以内的房子 带电梯 朝向好 离地铁步行五分钟以内 离老公上班的地方近周边都是 IT 公司 租客也大多是 IT 公司职员 人流比较稳定
房价情况和第一个差不多 总价 120 万以内 月供 3200 以上租金 2500 左右 ”
出租、自用两便。
作者:晋朝人 日期:2010-03-26 22:36
作者：oohmail 回复日期：2010-03-26 09:21:59呵呵，还圈地？你自己发明的名词吧，富爸爸里头已经明确说过了，在英语里，不动产这个词，来源于西班牙语里的“皇家的土地”，也就是说，无论你为这块地付出了多少钱，都不是你自己的土地，而是属于掌握了警察，军队的人。
所以，你需要向他缴纳保护费来确保没有人来抢你的地。因此，你看西方国家里头，哪个国家是不用交物业税的？物业税是用来干什么的？就是用来买警察，军队的保护的。党非常明白这一点，物业税是肯定要收的，先忽悠你们都买了房，再收物业税。想圈地？你先有自己的枪了以后，再来谈圈地吧。。。。。。。
本人还是那句话，房价问题不是房地产的问题，而是金融问题，加息的那一天，就是房地产崩溃的开始。。。。
=================================================呵呵，知道你是反驳俺，你这样的反驳俺很欢迎，虽然，俺眼拙，不明白你要反驳的是什么。呵呵。
圈地之说，不是俺发明的，俺不敢掠人之美，虽然俺很想收归己有，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-03-26 22:52
作者：oohmail 回复日期：2010-03-26 09:21:59呵呵，还圈地？你自己发明的名词吧，富爸爸里头已经明确说过了，在英语里，不动产这个词，来源于西班牙语里的“皇家的土地”，也就是说，无论你为这块地付出了多少钱，都不是你自己的土地，而是属于掌握了警察，军队的人。
所以，你需要向他缴纳保护费来确保没有人来抢你的地。因此，你看西方国家里头，哪个国家是不用交物业税的？物业税是用来干什么的？就是用来买警察，军队的保护的。党非常明白这一点，物业税是肯定要收的，先忽悠你们都买了房，再收物业税。想圈地？你先有自己的枪了以后，再来谈圈地吧。。。。。。。
==============================================你关于不动产的说法，很正确。
也就是说，西方国家所谓的“私有”，也不过是表面现象，实际上，还是受国家控制。
物业税就是明证。
很久前，听一位搞过开发的朋友说过，我国“70 年”这套搞法，实际上是学英国人在香港搞的那一套作法，
香港的房地产就不是永久性的，也是 70 年（？）。
我一直找不到权威的证据。
那么，我想说，物业税有那么可怕吗？
西方资本主义国家都收了上百年了，老百姓不是一样买房卖房？出租炒房？
不是一样活的好好的嘛？
再说：“70”年呀，抗日战争也只打了 8 年，解放战争只打了 3 年，70 年，就是长至 700 年，一辈子，有意义吗？
作者:晋朝人 日期:2010-03-26 22:59
作者：oohmail 回复日期：2010-03-26 09:21:59本人还是那句话，房价问题不是房地产的问题，而是金融问题，加息的那一天，就是房地产崩溃的开始。。。。
=======================================只是这点，俺跟你看法不同。
让俺来讲讲历史。
你就能很清楚得看出中国房地产发展的脉络。
作者:晋朝人 日期:2010-03-26 23:25很多人喜欢拿日本、香港房地产崩盘说事，与我国比较，就说我们也要崩盘了。
可惜，他们不过是人云亦云，用道听途说来证明房价应该便宜到他们买得起的地步。
不幸得是，他们忘了，或装着没看见，这些地方曾经发生过的事情。
那么，让我来提示一下吧。
作者:晋朝人 日期:2010-03-26 23:42日本、香港、新加坡、韩国等亚洲四小龙，在经济起飞前，国民温饱问题没有解决之前，老百姓是没有心情关心居住问题的。
可是，当这些国家经济腾飞之后，居住问题就跃然纸上，成了突出矛盾了。
你看一看，这些国家 80 年代的报纸，骂房价太高的新闻比我们现在，有过之无不及。
日本、香港、韩国、新加坡等等，无不如此。
新加坡为什么建“组房”？
香港为什么建“公房”？
不都是房价太高，房子供不应求的结果吗？
历史告诉我们，当国民收入达到４０００美金时，（数据不一定对，俺对数据不敏感，忘性太差，不作权威数据，呵呵。）
都会迎来一个房地产大发展的时期，
迎来一个地价、房价飚升的时期。
这是历史的过程，必需经历的阶段。
看看当年韩国的报纸，比俺们现在骂的更凶，呵呵。
现在，这些国家报纸上不骂了，并不是房价不高了，而是，大家习惯了，接受了而已，呵呵。
作者:晋朝人 日期:2010-03-26 23:47再说，就是房地产崩盘了，穷人就能买便宜房了吗？
香港崩了，日本崩了，韩国崩了，但，你问一问当地的老百姓，房价很便宜吗？
一样不便宜，买不起的，还是买不起了。
作者:晋朝人 日期:2010-03-27 00:03有些人，说是自私也好，无知也罢，为了房子降价，自己买得起房，居然希望经济崩溃、社会动乱，甚至暴发战争。
不要说政府不答应，就是有点理性的普通老百姓也不会答应吧？
只能说，有这种想法的人，太蠢，心理太阴暗。
为了满足自己一己之私，
没有道德底线，无所顾虑，无所不用其极。
可笑得是，他们还喜欢把民生、民权、民主挂在嘴上，把自己标榜成道德先锋。
其实，他们只是想用道德要求别人，来达到自己的私欲罢了。
否则，他们怎么敢期盼经济崩溃？社会动乱？
他们致那些真正的穷人于何地？
他们真关心民生吗？
不！
你让他们把自己的房让一半给更穷的人住，试试看？
作者:晋朝人 日期:2010-03-27 00:09所以说，中国房地产商品化才短短 10 多年，你把一个刚出生不久的幼童，跟一个成年人比较，谬之远矣。
作者:晋朝人 日期:2010-03-28 20:58
作者：醉生梦思 1 回复日期：2010-03-27 04:05:22晋朝兄你好，看了你发的那个（排队）的贴子很有感触，特向你请教几个问题。
==========================================================
问个小问题，如果先期看房时，并且交付了诚意金，售姐承诺过的优惠比例，在你选房时是并不知道价格的，你只有选了房才会去办手续，那么在计算房价时，售姐口头承诺的优惠比例是否还会承认？售姐口头承诺的优惠比例是否还会承认？如果嫌房价过高，放弃购买，那么前期所缴付的诚意金是否退还？？就这两个问题，谢谢楼主解答。
近期我准备购买一套期房，我前面购置的三套房子全部都是现房，所以排队买期房这种事情我是完全没有经验，这次算是个冒险的尝试吧。
========================================1,售姐口头承诺的优惠比例是否还会承认？
应该会承认.2,如果嫌房价过高，放弃购买，那么前期所缴付的诚意金是否退还？？就这两个问题，谢谢楼主解答。
照惯例都应该退。你可以问一问开发商。只是一般不会当天退。
作者:晋朝人 日期:2010-03-28 21:01
作者：醉生梦思 1 回复日期：2010-03-27 04:06:36另外；现在开盘时排队，是以先缴付诚意金的次序进场，还是以排队的先后次序进场选房。
=========================================一般是排队顺序。
但，各家规定不同，也有抽签等，问售楼的即可。
作者:晋朝人 日期:2010-03-28 21:05
作者：oohmail 回复日期：2010-03-27 12:41:56
作者：我爱房产党 回复日期：2010-03-27 11:12:25
作者：oohmail 回复日期：2010-03-27 02:56:18呵呵，你智商太低，当然看不明白我在说什么啦。我就把话说得再明白一点吧：-------------------------你可真是个白痴啊。银行把房子买了，钱都变成了固定资产，那储户要取现金，银行不是要破产？
=====================================================呵呵，还不知道谁是白痴，那银行借钱给你买房，钱不也是都变成了固定资产，那储户要取现金，银行不是要破产？
-------------------------------------------哈，oohmail，你贷款买房，是还银行月供，是还房子吗？
银行把钱变成了固定资产嘛？
作者:晋朝人 日期:2010-03-28 21:17
作者：oohmail 回复日期：2010-03-27 02:56:18呵呵，你智商太低，当然看不明白我在说什么啦。我就
把话说得再明白一点吧：你买房子套 100 万的房子，你自己出 20 万，银行出 80万；然后，房子升值到 200 万，你出手卖了，赚了 100 万，也就是说，你用 20 万赚了 100 万，没错吧。
可是问题来啦，银行出的钱是你的 4 倍，可是它基本上一分钱没赚，只赚你按揭的利息，很少很少。
为什么银行会这么傻呢？出了大头，赚了小钱。
如果说，个别银行傻，那也就罢了，关键是，全国的银行都这么傻，你觉得它们是真傻的可能性有多少？
要知道，中国多少人精，精英，权贵都在银行里，他们为什么还干这么傻的事情，银行如果出手和你抢购房子，你能够抢购得过银行吗？
中国房地产，真正的卖家是谁？如果买家都得利，相当于卖家都亏了，可是，开发商真的亏了吗？银行真的亏了吗？
银行为什么不直接拥有房产，为什么借钱给你拥有房产？
这些问题的答案是什么？
如果你想明白了这些问题，你自然就会知道房地产最关键的东西是什么啦-------------------------------------------哈哈，oohmail，银行只赚很少很少？
你的口气貌似对掌握了银行的密秘一样，那你怎么会认为银行只赚很少很少呢？
你真的了解银行运作吗？
作者:晋朝人 日期:2010-03-28 21:40
作者：oohmail 回复日期：2010-03-27 02:56:18呵呵，你智商太低，当然看不明白我在说什么啦。我就把话说得再明白一点吧：你买房子套 100 万的房子，你自己出 20 万，银行出 80万；然后，房子升值到 200 万，你出手卖了，赚了 100 万，也就是说，你用 20 万赚了 100 万，没错吧。
可是问题来啦，银行出的钱是你的 4 倍，可是它基本上一分钱没赚，只赚你按揭的利息，很少很少。
为什么银行会这么傻呢？出了大头，赚了小钱。
如果说，个别银行傻，那也就罢了，关键是，全国的银行都这么傻，你觉得它们是真傻的可能性有多少？
要知道，中国多少人精，精英，权贵都在银行里，他们为什么还干这么傻的事情，银行如果出手和你抢购房子，你能够抢购得过银行吗？
中国房地产，真正的卖家是谁？如果买家都得利，相当于卖家都亏了，可是，开发商真的亏了吗？银行真的亏了吗？
银行为什么不直接拥有房产，为什么借钱给你拥有房
产？
这些问题的答案是什么？
如果你想明白了这些问题，你自然就会知道房地产最关键的东西是什么啦===========================================哈，在你眼里银行只赚了 6%的利息，呵呵。
而且，算上银行存款利息，3%，那么 5%-3%=2%,银行只赚了 2%,是很少。
哈，其实，理论上，银行的利润是无穷大，无穷大，你明白吗？
哈哈。
你认为多军借银行的钱 80 万，赚了 100 万，银行只赚了点小利息，呵呵。
你错了。
银行借给多军的 80 万是银行的吗？
不是，银行一分钱也没出，银行只是把空军存在银行的 80 万，借给了多军，让多军赚了 100 万，而银行一分钱也没出，就赚了贷款的利息差，这 80 万是空军出的呀。
空军存在银行的呀，哈哈。
空军才是出了 80 万，只赚了一点点存款利息的那个人
哟。呵呵。
也就是说，空军，多军，银行三者中，空军是真真出钱的，而赚钱最少的，空军赠的那点钱，可以忽略不计，如果算上通货膨胀，空军实际上还是赔钱的。
空军又出钱又赔钱，呵呵。
银行才是最赚钱的，因为它一分钱也没出，（理论上，不算银行的营运成本的话）
白白赚钱，还不承担风险。因为它有抵押物。
您还认为银行赚的少吗？
银行一分钱也不出，白赚，理论上的利润是无穷大哟。
哈哈。
所以，你关于银行的什么问题的答案，俺们真没什么兴趣知道。
冲你上面那些认识，估计你也说不出什么让人信服的答案，再者，话又说回来了，俺有必要关心银行为什么借钱给俺吗？
俺只关于银行的利息，越少越好，至少它借钱的动机，有那么重要吗？
其实，不管客观它什么动机，总归是一个答案：就是想赚钱。
有那么神秘稀稀嘛？
作者:晋朝人 日期:2010-03-28 21:56