现在房产投资绝对是个技术活-海男的故事
作者:海男的故事 日期:2018-09-05 08:31
@爱的箴言 2017 2018-09-04 21:40:08请教一下楼主，坐标武汉，多套房，是否考虑卖掉一套啊？
-----------------------------需要考虑做一些资产配置了。
43421 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-06 19:49目前开发商的融资渠道：贷款、债市融资、股市融资、国外融资、信托基本被堵死，19 年又是开发商债务到期高峰，可能会出现很多开发商急着卖房回血的情况，在好的城市这就意味着机会。
43423 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-07 21:39
@心语 angel 2018-09-07 14:44:43楼主，坐标青岛，拜叩指点现阶段是否可入手郊区新房，近郊的价格也很高了，市区新房几乎没有了。
-----------------------------太偏的房子风险大。
43426 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-09 11:12
@闲会的懒婆娘 2018-09-08 23:30:27听说武汉的新盘抢都抢不到，我这边在卖武汉的重点学区房，位置地段都不错，报价也不高，可挂了一个多月了，报价的人并不多出价也都不理想，同小区有挂半年还没卖出去的。周边各类小区在卖的二手房也是几十套的，大大小小中介都在说行情差。
-----------------------------武汉还没到二手房占主导的时期。
43429 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-09 16:43土地流拍或低价成交意味着什么投资机会？
海男的故事 海男房产投资工作室 昨天土地的供需双方是地方 ZF 和开发商，它们之间的供需关系决定了土地的价格走向，相比前两年的地王层出不穷，最近土地流拍或低价成交的越来越多，这当中到底发生了什么？有没有投资机会？
房地产金融属性越来越重，现在基本和金融一体两面了，弄清楚了这个本质，很多变化就有了明确注解。2015 以来的房、地价上涨，主要和放水、金融创新有关，相对放水，金融创新影响更大。本来正规的融资渠道，如银行、股市、债市对开发商融资是有很多限制的，但 2012 开始的金融创新，慢慢形成了同业存单—同业理财（普通理财）—委外这个表外的资金流通渠道，俗称影子银行。随着 2015 年开始放水，大量的资金流向社会，由于实体萎靡不赚钱，大部分资金通过影子银行流到了开发商手上。由于土地的供应方只有地方ZF 一个，财大气粗的需求方越来越多，土地价格只能是日涨夜涨，地王一个接一个，甚至有些地方 ZF 开始惜售，进一步加剧了土地的上涨。影子银行的无序扩张，给整个金融系统带来了潜在的大风险，中央 ZF 及时出手，2016 开始加强监管，重点就是表外和同业，慢慢的堵死了流向开发商的钱，
特别是 2018 年资管新规的实施及房地产信托融资渠道的封死，开发商基本丧失了好的融资渠道，现在都在加紧周转快速卖房回血，活下去是第一位的，已经没有过多资金买地了，但很多地方政府还处于大建设阶段，非常缺钱，为了争夺有限的买地资金，只能降低价格成交，否则只能流拍了。
地价对房价的影响是很大的，除了增加房子的成本之外，还会影响购房者的预期。当地价快速上涨时，大家对房价的上涨预期增强，很多潜在的购房者提前集中入场，需求大增，房价上涨，开发商和房东会惜售，导致房价进一步上涨。当地价下降时，一般说明开发商缺钱，需要降价销售回血，这种情况下购房者反倒会开始观望，市场开始冷却，房价会盘整或阴跌。这对专业投资者是非常难得的机会，可以从容的买到有优质资源的房子。
综上所述，现在对房地产行业的金融监管已经严重影响了地方 ZF 和开发商的资金流，如果接下来两年不放松，市场会出现一些性价比高的优质资产。当然城市之间会有一些差别，一线的几个城市，对房地产的依赖比较小，优质地块也不多了，以高性价比拿到优质资产的概率不大，这些城市的房子保值可以，增值有些勉为其难。最好的投资城市是正处于大建设期间的强二线城市，在地方 ZF 和开发商都缺资金的情况下，一些优质地块的房子可能会出现比较好的买入机会。投资的最高境界，就是低价买到优质标的，房市如此，
股市亦如此。
所谓危机，有危就有机，关键得有发现机会的能力。
43431 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-11 13:06
@情迷意乱冬 2018-09-10 22:59:48捧楼主的人确实很多，但是感觉楼主分析得并不是十分透彻，很多都是自说自话，并没有有力的佐证。对于目前的形势和后面的大势分析也不精到，个人感觉。
-----------------------------只写给有缘人。
43440 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-13 16:46
@艺米阳光 2018-09-11 21:44:27楼主好，想问重庆和云南的房子哪个投资好，重庆要全款，还每年千分之五的房产税，云南好像现在涨的厉害，但是网上看了下丽江都是公寓比较多，尤其托管酒店多，怕被坑，昆明新房小户型买不到，二首房也可以考虑。
您能给个建议吗，手上 50 万现金可用，都是异地投资，不了解，只是在网上看看，要是合适，可以随时行动，感谢感谢-----------------------------先学点起码的投资知识再说。这么匆匆忙忙又缺乏投资
知识，很容易掉到坑里。
43445 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-14 21:56
@xiao_siyu 2018-09-14 21:36:55北京新的公积金贷款政策不知楼主如何看呢？
-----------------------------也算一种收紧，对刚需影响大。
43449 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-15 20:43
@艺米阳光 2018-09-11 21:50:18
@海男的故事 ：本土豪赏 8 个 码字光荣 （800赏金）聊表敬意，好男要写书，好女要码字。【 我也要打赏 】
-----------------------------谢谢土豪。
43450 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-17 11:56我没在群里留任何联系方式，大家谨防受骗。
43455 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-18 12:25
@ty_128814385 2018-09-17 22:41:12楼主，关注您很久了，东莞松山湖的商住。值的投资吗？
-----------------------------尽量不要买商住，转让时税太重。
43457 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-18 21:16
@潘多拉星球大使 2018-09-10 16:26:40老师宜昌历经 2017 年和 2018 上半年大涨，被住建部约谈后，现在房价稳住了，市区 8000 左右，我是刚需，请问现在入手还是等 2019.2020 年房价跌了在入手啊？
-----------------------------成熟区域的房子下跌不会太多，新开发出来的区域调整压力大些。
43459 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-19 16:37很多股市投资者连长线是什么都不知道，却天天嚷嚷着要做长线投资很多人以为股票持有时间长，就是长线投资，这是绝对的谬论。 长线投资不是单纯的持有股票时间长，而是以月 k线的走势为标准，低买高卖，大约 1 年一个周期。
做长线投资首先要选择一支好股票，这个可以根据经济发展的趋势来进行选择，中国未来的经济主要是 7 大新兴产业：节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源
汽车、高端装备制造业和新材料。选择一个相对熟悉的产业，分析产业链上哪个环节具有稀缺性或者集中度高，等相应的龙头股月线进入低位快要反转时分批买入就行了。至于什么是月线低位反转，懂一点点技术的人都应该知道，哪怕判断不精确，也可以通过分批来弥补，这里就不详细讲述了。
明白了长线的概念，操作本身就不难了，但这个过程中最重要的就是耐心和心理承受能力，很多人喜欢追涨杀跌，不愿意在股票价格低位布局，就算布局了，一旦波动大一点就受不了，频繁操作，违背了长线投资的初衷。
股票的选择和买入时机都可以借助外力帮助实现，但耐心和心理承受能力只能通过实践自我升华，当然也能得到一些外力帮助，但主要还是靠自己。心魔难训，所以资本市场的成功只属于少部分人，但心魔一旦被驯服，就会实现真正的财富自由。
43460 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-19 21:45股市投资，耐心决定了是否能赚到钱，心理承受能力决定了能赚多少钱一个优秀的猎人，枪法准只是一个前提条件，更重要的是能在很多猎物中选中一只合适的猎物，耐心蹲守，等待猎物进入射程之内，然后一枪毙命。
股市投资和打猎非常相似，股市股票很多，诱惑就很多，
根据自己的阅历和见识找一支合适的股票，如果实在找不到，可以找附近的老司机问一问，股票找到后，接下来就是耐心的盯着，等待合适的买入时机。时机是投资中最重要的一个因素，再好的股票，如果介入时机不对，都可能赚不到钱。
股票择机买入之后的走势没人能准确预测，作为一个合格的投资者，必须要把不确定性的影响降到最低，一般可以采取分批买入的方式，一来可以预防判断失误继续下跌，二来可以减轻股价下降的心理压力，同时如果短差能力强一点再做些短差，不确定性基本就被屏蔽掉了。
资本市场是一个赤裸裸谈钱的地方，非常考验心理承受能力，按照计划买入的股票继续下跌，是否有勇气继续后续批次的买入，股票大涨之后回调，是否能拿得住，这些情况都是大家日常投资股票中会碰到的情况，对人的心理承受能力是一种非常大的挑战，也是大家能否赚大钱必须克服的问题。
股市一直不缺机会，但就怕你缺耐心和能力。
43461 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-20 12:08
@海男的故事 2018-09-13 16:46:13先学点起码的投资知识再说。这么匆匆忙忙又缺乏投资知识，很容易掉到坑里。最近比较忙，帖子更新不及时，大家可以加我：Mubair77，加的时候备注：4308，陌生人不加，
谢谢！
-----------------------------
@marvin 淘气 2018-09-20 10:20:35这个联系方式是海男老师吗？用的是海男老师的 ID-----------------------------不是我的，帖子里没留任何联系方式。
43465 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-20 20:28
@410301182 2018-09-20 09:12:46坐标京津冀节点城市衡水，大开发商，房子质量不错，7200 的南北通透小两居，位置偏点，不过周围五分钟内有高铁，三甲医院，中学小学也在建，旁边规划的是个大公园。
看好，但现在大家都唱衰楼市，不知该不该出手，烦请楼主指点一二。
-----------------------------想想以后卖给谁，他们是否有你想象的消费实力。
43466 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-21 16:31
@ty_128814385 2018-09-20 23:26:44如何看目前中美的贸易战的目前情况？目前国内经济环境会否变的更加严峻，然后对股市是否有影响？
-----------------------------
毛衣战影响不大，背后的金融战影响大，但中国的资本项下是关上的，问题不大。为了对冲毛衣战对国内经济的影响，会适当放水，对股市来说是利好。
43469 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-21 21:05
@lu_renyi 2018-09-21 10:28:53
@海男的故事 海哥你好，你觉得深圳最近几年会直辖吗？还是以后会？感觉每过一段时间就有人提出来说一次。你是怎么看的？
-----------------------------有没有直辖市，深圳也会按部就班的发展。最顶级的金融资源，北上深是并列的。
43470 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-24 13:58
@ty_128814385 2018-09-20 23:26:44如何看目前中美的贸易战的目前情况？目前国内经济环境会否变的更加严峻，然后对股市是否有影响？
-----------------------------
@海男的故事 2018-09-21 16:31:00毛衣战影响不大，背后的金融战影响大，但中国的资本项下是关上的，问题不大。为了对冲毛衣战对国内经济的影响，会适当放水，对股市来说是利好。
-----------------------------
@真实客观理性 2018-09-22 10:21:33影响不大？问题不大？外交部发言人每天都说同样的话。
-----------------------------你自己的脑袋不会分析吗。
43477 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-24 18:29弄清楚国家的底线后，没有恐慌，只有赚钱机会海男的故事 海男房产投资工作室 8 月 9 日国家最关心的三个事是就业、通胀、系统性金融风险，目前最最重要的就是预防系统性金融风险，弄清楚了国家的底线，就知道了汇市、债市、股市、房市会怎么走，也就能抓住相应的机会，机会都抓不完，哪有时间恐慌。
汇市：人民币适当贬值有利于出口，可以缓解毛衣战的压力，但如果贬值过多，改变大家的预期，会引起资金大量外流，一些有钱人和机构甚至会不惜代价抛售房产、股票，给房市、股市带来危机。所以 2016 年 12 月的汇率低点 6.987不能跌破，这是主流人群的心理关口，跌破容易引起系统性金融风险，相信国家在这一点位会严防死守。
债市：债市现在的最大问题是信用风险，信用等级低的民企募集资金困难，导致存量的债务频频违约，而这些民企
很多是上市公司，违约导致对应的股票暴跌，进一步引发质押爆仓，严重影响银行和券商的安全，如果不加干预，肯定引发系统性金融风险。前一段时间央行已采取措施，为低信用等级的企业增信。同时，债市信用风险也会导致企业抛售房产自救，引发房市压力。
股市：股市现在最大的风险是股价大跌引起的质押爆仓和融资融券爆仓，严重影响银行和券商的安全，国家现在采取一些行政手段稳住了质押爆仓，但这只是权宜之计，如果股价继续大跌，国家也难兜住。同时，股价下跌引起的质押风险也会导致企业抛售房产自救，引发房市压力，目前上市企业拥有的房产价值将近 1 万亿。2638 点是主流人群的心理关口，国家一定会集结大量资金在此守护，现阶段很多优质股票由于外部原因被错杀，出现了难得的分批布局机会。
楼市：楼市复杂一点，一线强二线主要防止套现外逃，会想办法冻住；二线主要是控制杠杆、控制房价；三四五线去库存基本完成，银行已经解放出来，接下来要让有限的资源发挥更大的作用，棚改可能是实物加货币，让资源向房地产后市场倾斜，带动家具、家装、家电的消费，带动经济的发展。
现在汇市、债市、股市、房市已经交错在一起，牵一发而动全身，国家一定会对引发系统性风险的环节严防死守，把可能的风险扼杀在萌芽状态。
富豪可以和国家分离，在国外过悠哉游哉的生活，但普通老百姓是没这个能力的，只能和国家绑在一起。看清国家的底线和难处，和国家同舟共济，只要国运向上，我们一定能得到丰厚的回报。
天佑中华。
43478 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-24 21:28看清未来经济发展趋势，抓住投资大方向原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天投资抓住大势最重要。
未来经济到底会以何种方式发展，目前众说纷纭，搞的广大居民很焦虑，不知道该如何投资来保值增值。下面给大家做一些简单的梳理。
大放水：这是不可能的，其实 15 年以来的大放水，很大的原因是表外资金的监管属于一种失控的状态，导致资金大规模无序扩张。随着金融稳定委员会的成立，资管新规的出台，立体式的监管体系已经形成，资金无序扩张的基础没有了，这从表外融资大规模萎缩可见一斑。
大基建：这是不现实的，财政纪律越来越严，倒查责任，终身追责的事情越来越多，以后敢于铤而走险，违规举债的地方 ZF 会越来越少，更多的是通过正规渠道发债进行基建，这个资金规模和以前违规举债规模不可同日而语，就算国家
想通过基建给经济托底规模也有限。
减税降费：这是正确的方向，也是国家正在下大力气做的，很多人觉得力度不够，其实是大家光盯着狭义的税费，而忽视了广义的税费。在中国，垄断的能源、金融、土地其实是另一种税费，国家现在的电力改革、石化行业的改革、金融行业的改革及压低资金成本，就是一场大规模的减税。
土地的成本现在在严厉的金融监管下，也开始下降。
综上所述，国家未来的经济发展方向已经很明确了，作为投资者的你，只要跟随大势就行。投资其实和工作一样，选择大于努力。
43479 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-25 17:05
@栀子花开 T 2018-09-22 21:52:55请教楼主， 本人在苏州有一套房，想在老家长沙再按揭一套，但是现在二套利率上浮 25%左右，请问现在这个时候出手是否合适？以后是否会有房贷利率更划算的可能？
-----------------------------投资更重要的是关心贷款成数。
43480 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-25 21:22
@枫江拾遗 2018-09-25 17:33:16请教楼主，坐标广东揭阳，市区有一套 110 平步梯房（楼
龄 8 年），由于二胎，三房不够住，去年按揭一套电梯四房，打算近期装修入住。问题：新房装修入住后，旧房卖掉好还是留着收租好（出售约 75 万，月租金约 2500 元左右）？
-----------------------------如果学区不好，可以卖了买更好的房产。
43482 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-26 15:36
@ty_128814385 2018-09-26 07:34:49最近某宝的利率非常低，是国家不缺钱了吗？
-----------------------------现在是松货币、紧信用、适当宽财政。
43487 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-26 19:11万科今年的回款计划是 6300 亿，目前只完成一半，任务严峻。最近有关取消预售制的传言很多，也是和目前的严峻情况有关，需要预防烂尾引发的银行风险，到了开发商为国家做牺牲的时候了。
43488 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-28 08:31我没有在帖子里留任何联系方式，大家谨防受骗。
43495 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-28 11:14
国家意欲取消预售制度的真正原因原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 昨天开发商的死活国家并不是特别关心，但银行的风险国家会非常重视。
这一轮房地产去库存，成功的将开发商的短期的、负有限责任的债务转换成了居民长期的、负无限责任的债务，完美解决了银行在房地产方面的最大风险，同时在去库存的过程中，严控金融系统对开发商发放融资，保证了在解决银行风险的过程中不增加新的风险。
随着金融监管对房地产行业越来越严，很多房地产商面临的资金问题越来越严重，正在开发的项目面临烂尾风险。
由于国家目前实行的是预售制度，很多地方的房地产项目打个地基就可以卖了，现在大家买房都会按揭贷款，如果项目烂尾，风险就转到银行，按照国人目前的信用意识，长期拿不到房，他们是不会继续还款的，如果这种事情多了，容易引起系统性金融风险。如果国家取消预售制度，就可以堵住这个漏洞，但突然取消预售制度影响太大，可能会先出一些过度政策，例如把按揭贷款标准往后移到封顶之后。
房地产发展了将近 20 年，基本满足了居民的居住需求，没有必要再大干快上了，取消预售制度是迟早的事。预售制度会对房地产行业产生几个大的影响，1.行业准入门槛变高，绝大部分中小开发商会被迫退出；2.开放商杠杆会变小，收
益会变少，其实开发房子本身利润并不是特别高，开发商之所以有暴利是因为开发商以前有天然的高杠杆；3.开发房子的成本会变高，房子的售价也会水涨船高。
考虑问题多站在国家利益的角度，很多事情就会豁然开朗了。
43496 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-28 16:30
@这是最好的名字 2018-09-28 16:23:02海南大师，进入九月成都大量楼盘去的预售证，还有很多楼盘十月开始预售，能解读一下吗，谢谢...-----------------------------前几天的公众号文章写的很清楚了，有时间多看看。
43498 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-28 19:58
@罗维茨基 2018-09-27 17:39:09您好 想请问一下 江苏南通目前适合投资么 中创区内1.4 一瓶的房子 我是首套 目前父母有两套住房 这套是我自己买了投资的-----------------------------投资的可以等等。
43499 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-29 12:17
公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。
公众号里面已经有 100 多篇关于投资的文章，如果你有志于投资或对投资比较困惑，这些文章对你会有帮助。
43504 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-29 14:34
@百折不死的小强 2018-09-28 23:07:55楼主 上海现在可以投资吗？
-----------------------------城市内部会区域分化，投资要进行更细致的划分。
43505 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-29 21:39万科最近的动作对大家的心理预期有很大的影响，而预期恰恰是投资市场的关键。
43506 楼
作者:海男的故事 日期:2018-09-30 09:27我没有在帖子里留任何联系方式，大家谨防受骗。
43510 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-06 17:02
@ANDYNDH 2018-10-06 09:57:13海南先生，相识恨晚！文中都是真知灼见，在下茅顿开，非常感谢，同时想请教先生关于武汉房市投资的建议，自住已经解决，投资尚看不准，
-----------------------------把握住未来的财富聚集地，汉口的 CBD，武昌的高新区。
43514 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-08 11:42
@ANDYNDH 2018-10-07 19:26:03两税合并了，莫不也是为了打压房价？
-----------------------------两税合并是财税改革的开始，调整央地的利益关系，这是国家的大事。和房价也有一些关系，如果地方能多分点利益，对土地的依赖小一些，那么对调控政策会执行的认真一点。
43522 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-08 16:02
@chengfy6688 2018-10-07 22:39:05今天又降准了，而且幅度不小。会不会对房地产推波助澜呢？楼主怎么看？
-----------------------------房地产的信用还会缩紧，开发商的资金会越来越紧张。
43524 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-08 22:29
@qiusiwuyu 2018-10-06 07:35:21最近投资买房，英明的楼主觉得如何？
-----------------------------投资不用着急。
43526 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-09 11:05
@ty_杨坏 2018-10-09 08:56:23还有太原现在限购，能不能用父母名义购买，我来贷款？
-----------------------------如果退休了，贷款估计批不下来。
43531 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-09 19:37
@ty_杨坏 2018-10-09 08:56:23还有太原现在限购，能不能用父母名义购买，我来贷款？
-----------------------------
@海男的故事 2018-10-09 11:05:13如果退休了，贷款估计批不下来。
-----------------------------
@ty_杨坏 2018-10-09 15:02:19楼主你好，反复看了你的贴子受益匪浅，有个问题想咨询一下：我在山西太原，目前已经有两套恒大房，没有贷款，但也没有资金，太原的房价现在老破小学区在 1.5-1.8 之间，
新房在 1.2-1.5 左右，我想问的是，就我的情况，现在适合用房产抵押贷款投资买房吗？可贷款60-80万，利率在6.86%，家庭年收入在 15 左右，谢谢了，在线等。
-----------------------------太原不适合做过多的房产投资。
43534 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-09 22:27没有在帖子里留任何联系方式，大家谨防受骗。
43535 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-10 15:13
@18820659411 2018-10-10 13:56:37海南大哥，追您的帖子很久了，坐标广东湛江，去年错过了楼市的一波大涨，非非本地人，国庆节跟老公去周边位置有点偏的一个调顺岛上定了一套碧桂园 102 方的精装房，单价 11600，定金交了一万，回到家才发觉自己冲动了，看到现在经济下行，而且周边配套完善也需要几年，考虑兼顾自住和投资，怕以后亏的连原价都出不了，置业顾问催促去交首付了，我心里犹豫很久，不知道是直接去交首付，还是1 万定金不要了直接退房，补充：老家坐......-----------------------------投资不要离珠三角核心区太远。
43548 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-10 21:07
@18820659411 2018-10-10 13:56:37海南大哥，追您的帖子很久了，坐标广东湛江，去年错过了楼市的一波大涨，非非本地人，国庆节跟老公去周边位置有点偏的一个调顺岛上定了一套碧桂园 102 方的精装房，单价 11600，定金交了一万，回到家才发觉自己冲动了，看到现在经济下行，而且周边配套完善也需要几年，考虑兼顾自住和投资，怕以后亏的连原价都出不了，置业顾问催促去交首付了，我心里犹豫很久，不知道是直接去交首付，还是1 万定金不要了直接退房，补充：老家坐......-----------------------------
@海男的故事 2018-10-10 15:13:19投资不要离珠三角核心区太远。
-----------------------------
@18820659411 2018-10-10 15:20:34我也考虑自住属性的，这里离我上班地方很近，就是我的工作不稳定，是私人单位。如果以后我老公要回家我们可能就考虑卖掉回老家了。所以犹豫不定，就怕高位接盘，成最后一批接盘侠。
-----------------------------其实是投资。
43550 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-11 08:46
@ty_128814385 2018-10-11 07:38:15人民币汇率已经 6.91 了，楼主怎么看-----------------------------降准是有代价的，好在离岸市场在香港，国家还能使用一些行政手段维护汇率。
43552 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-11 18:18
@ty_128814385 2018-10-11 07:38:15人民币汇率已经 6.91 了，楼主怎么看-----------------------------
@海男的故事 2018-10-11 08:46:23降准是有代价的，好在离岸市场在香港，国家还能使用一些行政手段维护汇率。
-----------------------------
@caoqifei0516 2018-10-11 12:40:01楼主还是少谈汇率吧！这个 G 点一般人是不说的！！
-----------------------------不了解汇率和外储是不可能真正了解中国经济的。
43554 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-12 17:07我没在帖子里留任何联系方式，大家谨防受骗。
43557 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-14 18:22投资市场的基本常识：1.选一个可持续的市场关注。2.不要与大多数人为伍。
43559 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-16 15:28当一个投资卖菜的大妈讲起来都头头是道，绝对得退出。
原因很简单，后面没有接盘的了。
43563 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-16 17:50资产杠杆和资金杠杆决定资产价格原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天不管房市还是股市，资产杠杆和资金杠杆决定资产价格，当资产方和资金方都加杠杆时，这个行业会大涨，反之会大跌。关于资产杠杆和资金杠杆的具体意义，下面结合房市和股市说一说。
房市方面，资产杠杆简单说就是开发商以地和房子为抵押加杠杆；资金杠杆就是买房者以自有资金为基础加的杠杆，典型的就是按揭贷款。2015、2016 年，放水导致资金泛滥，开发商大肆加杠杆，同时一二线的购房政策放松，购房者的杠杆自动放大，两个杠杆同时加，导致一二线房价大涨。2017年开始严监管，大城市购房者的首付大幅提高，杠杆快速缩
小，开发商的杠杆也受到抑制，房价开始横盘阴跌。但 2017年三四五线城市又是另外一个情况，棚改开始货币化占主导，导致资金方的杠杆能力大幅提高，中小城市房价开始快速上涨。目前的情况是开发商开始被迫缩杠杆，一二线城市如果一直不放松购房者的杠杆，局部区域房价会有一个比较大的调整。至于三四五线城市，目前资金方的杠杆暂时没有明显下降，但随着棚改政策的调整，也会下降，房价也会迎来调整。
股市方面，资产杠杆简单说就是上市企业增发和质押融资，资金杠杆就是普通投资者场外配资和融资融券。2015 股灾后，资金端杠杆被严打，资产端的杠杆也被抑制，股市快速下降，2017、2018 年资产端的增发和质押融资也受到限制，股市继续下降，已经影响到了金融系统的安全，国家最近开始放松增发的管制，相当于开始慢慢给资产端加杠杆。
无杠杆，不金融，杠杆的升降，会引起资产价格的剧烈震荡。作为投资者，一定要了解杠杆、盯着杠杆。
43564 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-16 21:16解决目前面临的困局减税是绕不过去的一个事情，政府不管是被迫还是主动都会走到这条路上来。
43565 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-17 11:44
@qiusiwuyu 2018-10-17 09:31:25神武的楼主，请教一个问题，首付不够，我把车位卖了，但是又点犹豫（我们小区车位比较紧张），换个二套房如何，想听听你的建议？
-----------------------------不管什么房，都要是优质资产。
43571 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-17 15:54什么样的房产才是优质房产原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天只有优质房产才能立于不败之地，行情不好时跌得少甚至不跌，行情好时涨得快涨得多。但什么是优质房产，很多人还是比较模糊，或者说抓不住重点。其实优质房产都是有些共性的，下面具体说一说。
1.满足强需求：这是重中之重，衣食住行就是强需求，其中有一套自己的第一居所又是大家都渴望的，所以好的房子必须能作为绝大部分人的第一居所。像度假地产、非常偏远的别墅等就不是大家的强需求了。
2.包含优质资源：对普通人来说地铁、教育资源就是优质资源。对条件好一点的人来说，山山水水、城市快速路就是优质资源。
3.稀缺性：区域里面不管是增量供应、还是存量供应，
供应量都比较小，最好的情况是类似的区域供应量也比较小。
4.增量有钱人方便到达：适应未来的资产才是好资产，中国还会快速发展，还会产生很多新的富人，他们会在哪些区域产生，这些区域就会享受到红利。这需要对城市的发展脉络有一个清晰的认识，以前的文章中讲过城市脉动，大家可以多看看。
如果你的房子满足上面几条，恭喜你，你的房产妥妥的优质资产。
对一个房产投资者来说，找到优质资产是重要的，但最重要的是以相对低价买到优质资产，这种情况只会出现在危机时刻，目前的房地产调控和经济下行，慢慢的就会出现这种情况。现在要做的就是找到优质房产，时刻关注，等待机会的出现。
目前的形式下，很多人对房地产方面非常焦虑，希望这篇文章能对大家有帮助。
43573 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-17 18:55
@阳光下的明天 2018 2018-10-17 14:37:03楼主您好！
细细拜读了你的文章，觉得说得很透彻，后悔没早几年看到。
我今年 9 月份刚刚投资了一套房产，还请您帮着评估一
下，在安徽滁州南谯区乌衣镇，恒大江北帝景的精装修房，面积 136，四室两厅两卫的，9 层电梯洋房，我买的是 6 层，总价 80 万，均价 5900 不到。
说一下自己当时买的理由：1、楼盘位于南谯区区政府边上，周围都是政务区。周边有夫子庙小学分校，第十中学。靠近生态公园。但目前没有规划......-----------------------------买了就拿着，边上有学校问题不大。
43574 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-17 22:31
@键盘侠 W 2018-10-17 19:40:25楼主对 9 月的 m0 m1 m2 数据有什么解读呢，-----------------------------钱淤积在银行系统里面。光靠货币已经不能解决问题了，需要适当加大财政力度。
43576 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-18 19:41
@ty_128814385 2018-10-18 09:12:18好多骗子加回贴-----------------------------
大家谨防受骗。
43583 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-19 11:45为了大的利益，国家会牺牲小的利益。现在中米金融战已经开打。两国争抢的是全球的美元，中国如果拿到足够的美元，会主导美元的离岸市场，让米国通过回收美元收割全球（特别是中国）的计划落空，美元虽然是美国在发行，但中国如果在离岸市场有足够的实力和资本，美元最后就会出现尾大不掉的情况。在此过程中，国家会拿出足够多的肉吸引美元资本和企业，过程中会牺牲很多已有的利益格局。
43584 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-19 15:51新年寄语：新形势下，中产要向上突破，抱团是最好的选择海男的故事 海男房产投资工作室 2 月 22 日以前投资，踮起脚就可以领先大部分人而获得巨大收益，当大家都踮起脚时，要想获得大的利益就需要抱团了。只有抱团，中产才有和土豪共享优质资源的实力；只有抱团，才能预先布局一些中产未来有能力消费的资源。下面具体讲一讲抱团后在几个大的投资领域面对的机会。
房产：接下里一段时间中小房产商资金会非常紧张，只要能弄到资金，多苛刻的条件都会答应，低价收购一些房源
的机会很多，手头握有大量现金，就是大爷，不是房产商胜似房产商。另外，一二线城市市区的还建房也是一个非常好的标的，集中资金，大量购买某区域可交易性房源，形成垄断优势，低进高出，快速周转，也能创造大量财富。
股票：做上市公司的基石投资者，对普通的中产来说是很遥远的事，但抱团后，很多事情会发生质的变化，不但能做基石投资者，还能做敲门的野蛮人，很多优质公司的股权非常分散，成为大股东并不是太难，宝万之争给了我们完美的注解，虽然政府出手保全了万科，但中国要想成为资本强国，必须接受合规资金的野蛮冲击。
虚拟货币：大部分人对虚拟币的了解就是挖个矿，交易一下虚拟币，但真正赚大钱的不是这些，而是开办矿场租给别人，或者找人站台发行虚拟货币，当然最好的是能开办一个交易所，政府不支持虚拟币，不会成立正规交易所，为灰色交易所提供了大量的机会。
这是最好的时代，这是最坏的时代，抓住机会是天堂，抓不住机会是地狱。
43585 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-21 13:41
@chengfy6688 2018-10-21 09:42:23中国风长沙已经取消限购！
北京已经取消限价！
济南已经取消限购！
广州已经取消限价！
号称最严限购政策已经慢慢放松了，广州一旦再放开限购就是房价报复性上涨的时刻！
————致买房人中介圈子里都在发这个，楼主怎么看？
-----------------------------想多了。
43588 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-22 15:11国家现在在和美国打架，不会推高房价给自己挖坑。
43591 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-22 19:55公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。
公众号里面已经有 100 多篇关于投资的文章，如果你有志于投资或对投资比较困惑，这些文章对你会有帮助。
43625 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-24 12:23
@小月神明 2018-10-23 13:14:39哪个投资不是技术活呢?-----------------------------
@xzqnepal 2018-10-23 13:23:33这都不明白啊，就因为是技术活，技术是有价值的，所以不会免费提供投资技术的，楼主早已开通微信收费了。
-----------------------------浮躁愚蠢，帖子里说的技术你能领会一半就是投资高手了。
43757 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-24 17:12目前经济的最大问题是货币向信用传导不畅，央行引导设立民营企业债券融资支持工具，为民营企业增信。
43777 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-25 13:12公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。
公众号里面已经有 100 多篇关于投资的文章，如果你有志于投资或对投资比较困惑，这些文章对你会有帮助。
43818 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-25 20:36烂七八糟的广告太多。
43845 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-26 11:34欧洲给我们挖了一个坑，我们只能眼睁睁往里跳，汇率奔 7 而去。
43857 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-26 13:41弄清国际国内形势，避免投资掉到坑里海男的故事 海男房产投资工作室 前天亚马逊的蝴蝶扇一扇翅膀引起佛罗里达的一场风暴，看似无关的事其实联系很紧密，正如现在欧盟的不和谐会让中国的房市和股市躺枪。
欧猪几国现在又开始搞事闹分裂，严重影响欧洲的经济前景及投资人对欧洲的预期，导致欧元疲软，对美元汇率不断下跌。美指主要和欧元、日元等挂钩，欧元不断下跌，导致美指不断上涨，人民币就陷入了两难境地。跟随美元，人民币对欧元就会变相升值，影响对欧贸易，进而影响国内就业，就业大幅下降是国家不能承受的，只能选择让人民币汇率继续贬值，奔 7 而去。汇率贬值资金就会外流，为了防止资金外流，外汇管控会越来越严格，同时资本市场存量外资会抛售股票，导致股市下跌，增量资金会选择继续观望，股市会继续跌，股市下跌会引发质押风险，进一步会引发系统性金融风险，国家肯定会干预。要么各方面注入资金，要么大批停盘，目前 A 股已纳入国际指数，大批停盘不合适。至于房市，一、二线会严格管控，不给套现机会，绝对不能让房市在这个时候添乱，否则会陷入多面作战的危机，希望近期给房地产放水、解除调控的同志们可以洗洗睡了。
关于就业，会继续扶持外贸，同时做好基建、实物棚改的托底准备。但这些都只能治标，不能治本。要根本解决问题，只能是裁员减税，否则会陷入怎么做都是错的境地。
要想投资不掉到坑里，时刻关注两个事情，对外关注汇率和外储，对内关注信用货币数量。目前拿好现金，多看少动，多学习多思考，如果是指数基金定投，可以按计划继续。
43859 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-28 20:20抑制房产投机投资，促进经济和科技发展海男的故事 海男房产投资工作室 今天解决就业、控制通胀、预防系统性金融风险是国家对内的最重要三件事，最近 2 年最最紧急的就是预防系统性金融风险，特别是银行系统的风险。国家通过一系列组合拳已经解决了大部分问题，通过去产能，把和银行关系不大的中小企业的利益转到国企偿还银行债务；通过去房地产库存，成功把开发商的短期、负有限责任的债务成功的转成了负无限责任的居民长期债务，地方政府顺势出让土地也赚了一笔，缓解了自己的隐性债务危机；接下来地方政府再卖卖国企股权和土地，彻底解决政府的隐形债务，隐形债务解决了，国企的杠杆就降下来了，去杠杆的任务就完成了。
随着毛衣战的深入，就业问题会成为接下来最紧急的问题，保持经济稳定发展就成了最重要的事。目前中国的经济
已经是消费占主导地位，提升居民的消费能力和消费意愿就成了发展经济的重要抓手，国家的很多政策也会做相应的调整。
1.房地产政策：通过成功去库存，银行在房地产方面的系统风险基本解除，但同时也降低了居民的其它消费能力，导致社会消费品零售总额增幅不停下滑，相应的经济增速也开始下滑。接下来国家投向房地产的资源会减少，但会用在刀刃上，对经济拉动不强的交易类型会严格控制。最受伤的是二手房交易，因为二手房基本不产生经济拉动作用；其次是投资投机的新房购买，对家具、家电、家装等后市场没有拉动，国家会抑制这块需求；但国家会支持刚需购买首套房，这个对经济拉动大。随着多次降准，银行资金充裕、资金成本也比较低，首套房的按揭贷款利率会适当下调，再加上政府的限价，一、二线会出现一个不错的刚需购房时间窗口。
2.税收政策：通过减税增加居民的实际收入，居民的消费能力就自然增加了。个人所得税政策已经调整了，接下来还会调整企业的税收政策，激发企业的活力，增加就业岗位，毕竟对失业者来说，税收减免对他是没有意义的。
3.供给侧改革：目前有些服务行业由于供给不足，抑制了居民的消费意愿，为了激活这部分消费，国家已经开始了服务行业的大开放、大改革，相信接下来会迎来服务业的大发展。
一个国家要在全球崛起，除了解决好内部问题，还要解决好外部问题，外部问题主要就是提高国际竞争力。国际竞争力主要是两方面，一块是市场，一块是科技。这一次国家之所以敢和美国打毛衣战，就是因为我们市场足够大，但我们的科技实力和发达国家还是差距比较大，有时候会受制于人，需要继续努力干。
综上所述，巨大的市场是我们现在最大的倚靠，国家一定会想尽一切办法提高居民的消费能力，努力扩大市场容量。
有了大的市场，科技发展就有了平台和后盾。至于房地产，那些对消费贡献小的交易类型肯定会继续严格控制，投资房产赚央行的钱的时代可能已经过去了，以后只能赚 产业的钱了，房地产投资也会回归到少数专业人士参与。
43864 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-29 19:14投资路上更多的是等待和煎熬，而不是不停出击。
43866 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-30 11:17
@小怡红 2018-10-30 09:38:41请教下楼主，现在还有哪些城市还可以投资？
-----------------------------已经不是城市这么简单，还涉及到区域。公众号里以前写过城市脉动的文章，大家可以仔细看看。
43871 楼
作者:海男的故事 日期:2018-10-30 17:41
@须花儿 2018-10-30 01:09:49海南如何看待旅游养老地产，不如海南，云南，北海-----------------------------强需求的房子相对比较好。
43874 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-01 12:30宽货币下的资产荒，资金流向哪里财富就在哪里海男的故事 海男房产投资工作室 昨天中国目前还是间接融资占主导，银行依然是金融系统的主导力量。银行的资金是否宽裕及资金将流向哪里，对投资者来说是非常重要的，资金流向哪里，财富就在哪里。
目前银行的资金是比较宽裕的，这从银行间拆借市场利息可以知道。但由于政府部门的强监管，表外业务受到了很大的约束，银行的最大两个客户群 KFS 和地方平台的表外业务快速萎缩，银行通过贷款-存款的循环扩张资产的方式大受影响，M2 和社融的增幅持续低位就是很好的注解。银行是做资金生意的，资金不能对接上合规资产，实现快速周转，收益会大打折扣。对银行来说，现在资金比较充裕，但合规资产不够，面对的是资产荒。
居民其实也面对资产荒的问题，投资渠道不多，主要是
房市、股市和一些金融产品。房市目前调控严格，很难投资；股市跌跌不休，缺少赚钱效应；互联网金融雷声阵阵，大家避之唯恐不及。居民现在也是有钱没处投资。
政府现在面对的短期问题是处理地方隐形债务和股市质押引发的系统风险，长期是发展科技、发展新经济。解决地方隐形债务，主要是卖地、卖国有资产；解决质押系统性风险最根本的方法是激活股市，让它涨起来。发展科技和新经济，实体层面需要把钱引导到这些产业，然后通过资本市场奖励做的好的企业。
综上所述，政府会把自己需要解决的问题和居民、银行的投资问题结合起来，房地产方面在房住不炒的前提下继续支持自住购房者，支持地方政府以适当价格卖地还债，但会严格监管投机投资资金。股市方面，政府最近给的信号已经很多，大量资金集结完毕，等待指令。其实国家要拉起股市是分分钟的事，但拉升股市的目的肯定是要协助解决一些问题，这次要协助解决的问题是国企混改（卖资产还债）。国企混改虽然试点了几批，但还没形成最终方案，最终方案形成之日，就是发令枪响之时，这次混改问题解决之后，股市会更多的支持科技和新产业的发展。另外，短期对股市影响比较大的是汇率，汇率跌，存量外资抛股票，增量外资观望，对股市构成利空，股市下跌。以后随着外资参与的越来越多，中国股市会越来越规范。
43875 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-01 13:48
@海男的故事 2018-10-29 19:14:01投资路上更多的是等待和煎熬，而不是不停出击。
-----------------------------
@滨海大道 4 2018-10-30 15:30:47真知灼见！！
现在的股市差不多进入“不想”阶段了，民营企业又有顶层打 CALL，相信创业板的春天不远了，逐步买入创 ETF 应该是不错选择-----------------------------场内基金做个 12-24 月的定投计划就可以了。
43876 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-01 21:39欧元对美元汇率大涨，人民币对美元汇率压力变小，股市下跌压力也变小。
43877 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-02 08:54
@你的外掛以续费 2018-11-01 23:08:06以前三四线城市，四五千没人买。现在一万翻倍人们疯抢。尤其是景观学区商住房炙手可热。真不知道那些人哪来这么多钱，而且楼盘比去年多了近一倍，大量的那地建房，
中介售楼部推销不断，不知道这种情况下对于持币观望的百姓该怎么抉择-----------------------------那些自住的人，房子便宜的时候，有需求又买得起，却偏偏不买，只好交智商税了。
43879 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-02 17:46
@与爱常流 2018-11-02 16:48:13海男哥，上海明年下半年高杠杠玩一把有爆发机会吗？
A 股大概率明年下半年开始震荡走强摆脱熊市，担心这样和楼市跷跷板。
-----------------------------股市不要加杠杆，绝大部分人是牛市亏大钱。
43881 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-04 15:17投资长青的秘密：做好最强势利益者的托原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天古代社会有句话：“学好文武艺，货卖帝王家”。一定要和最强势利益者搭上关系，在他们需要你时挺身而出，利用完了不需要了赶紧全身而退，没价值了还老晃来晃去就是自己的不对了。
作为一个普通投资者，是很难和最强势利益者直接搭上
关系，但可以通过不停学习，听懂最强势利益者说的话，用心做好托，这样就间接搭上关系了，就可以分一些蛋糕屑了。
要做好托最难的是听懂最强势利益者说的话，很多话他们不直接说，而且说的话也有真有假，这就需要站在他们的利益角度去辨析真伪，顺势而为。
中国最强势利益者是谁大家应该都知道，时刻关注它的利益，站在它的利益角度考虑问题，做好托。有时候地方和ZY 会有不一致，站在 ZY 的角度考虑问题就行了。以房地产调控为例，限购、限价、限贷这些方面央地利益有时候会有一些不一致，但限售这个是一致的，持房投资者其实是 ZF的竞争者，在需要托或蛋糕比较大时，会给他们一些蛋糕屑。
现在房产投资已经成了信仰，托肯定是不需要了，同时房地产蛋糕的增量也越来越小，ZF 已经没有意愿给个人投资者分蛋糕了，就算房地产市场开始慢慢好转，也是 ZF 利益的好转，持房投资者的利益还是会被控制。下一次房地产的大机会会发生在最近这一波的投资小白被深深伤害后，再也不愿意投资房产，而那个时候 ZF 又需要炒热房产，需要托，此时 ZF 就会给出多一点的蛋糕。
作为普通投资者，我们要时刻牢记自己的角色，努力听懂政府的话，努力做好托。国家经济体量这么大，相应问题也多，需要托的地方也多，不要担心没有做托的机会。当你忘记自己的角色，觉得自己可以改变一些东西时，离失败也
就不远了。
43882 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-05 15:22
@ty_135824320 2018-11-05 11:53:58海哥谈谈新设立科创板和注册制呗-----------------------------注册制后中小票的价值会大幅缩水。
43884 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-06 15:35目前就业问题比较大，基建会加码、租赁住房建设也会加码。
43885 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-06 20:46投资收益最大化：熊市配置优质资产，牛市交易次级资产作为一个投资人，一定要分清楚哪些是优质资产，哪些是次级资产，哪些是可以长期持有的资产，哪些是短期持有做交易的资产。只有分清楚这些，才能做到熊市配置优质资产，牛市交易次级资产，获取利益最大化。
投资心理学是投资中最重要的学问，是抓住各阶段投资机会的可靠依托。熊市配置优质资产，牛市交易次级资产就是投资心理学最直接的体验。中国目前最大的投资市场是房
市和股市，下面就这两个市场进行展开阐述。
股市：熊市还在股市布局的主要是理智的资金，会考虑企业的运营情况及未来的前景，布局的都是一些优质股票，持有时间相对较长。随着企业效益的好转或者货币的宽松，开始有增量资金进入股市，早期的增量资金也是相对理智的，也会买一些优质股票。由于优质股票的很多筹码已经被锁定，随着资金的进入，优质股票开始上涨，产生赚钱效应，更多资金开始进入股市，优质股票开始大涨。由于优质股票都是一些指数成份股，股票的大涨会引起指数大涨，国家会调控，优质股会进入调整，前期布局的理智资金一部分会获利了结，一部分会调仓次级股，由于次级股盘子小，资金的进入，会导致个股快速的大幅上涨，进入牛市中期，赚钱效应非常显著，大批韭菜资金纷纷涌入股市。由于韭菜资金都是急功近利，哪个涨得好买哪个，此时次级股涨得好，韭菜资金纷纷高位买入次级股。由于股市继续大涨，国家会进一步调控（或者外部危机），理智的资金开始逢高套现撤出，韭菜资金高位站岗，牛市结束。此时处置次级资产的最好做法是割肉止损，因为次级资产不适合长期持有，一旦市场转熊，面对的可能是对折而后骨折的下跌。目前关注股市的韭菜资金不多，是布局的时候。
房市：熊市时买房子的要么是自住，要么是专业投资人士。一线、二线的房子由于绝大部分都是自住，筹码基本锁
定，同时流入人口多，一旦国家调控放松，金融支持加强，就会产生很多有效需求，优质房产会供不应求，开始涨价，产生赚钱效应，更多的投资投机资金进入，房价开始大涨，国家会出手调控。专业投资资金会转战一些基础不错的三线及以下城市，虽然这些地方的库存比较多，但盘子并不大，随着大量外部资金的进入，房价很快大幅上涨，赚钱效应非常明显，韭菜资金开始跟风追高，专业投资资金高位套现，等待一线、二线下一次的机会，韭菜资金最后高位站岗，持有的可能是一个卖不掉，租不掉，住不了的房子，面对的可能是绵绵无期的阴跌。目前关注房市的韭菜资金太多，不是布局的好时候，留好资金等待一、二线城市优质资产的机会。
优质资产长期看是一直向上的，上涨也会早于次级资产，既可以根据小周期做交易，也可以长期持有，但涨幅不会特别大。次级资产容易暴涨暴跌，适合交易，如果把握好买进卖出的点，收益相当可观，但不适合长期持有。
对一个合格的投资者来说，是没有牛熊之分的，只有配置优质资产和交易次级资产的区别。
43886 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-07 13:00
@啊我额的 2018-11-06 22:23:13楼主，我想问下，成都或者佛山的公寓可以投资吗？附近住宅二万左右，但是公寓只买一万左右？这样是不是太诱
人了？能下手吗？投资有前景吗？（来自天涯社区客户端）
-----------------------------尽量不要买公寓。
43890 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-07 14:16放水是永恒的，不会投资的中间阶层被剥削也是永恒的原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天稳定压倒一切，就业压倒一切，中国人口众多，普通劳动者占绝大多数，外贸、基建、房产是就业的发动机，而基建和房产又主要靠放水支撑。在此背景下，放水是永恒的，无非是少放一点，多放一点的差别。当外贸好，吸引外资多的时候少放一点水，外贸不好、经济不好的时候多放一点水。
放水对各个阶层的影响是不一样的，对农民工是有好处的，08 年后农民工工资快速上涨就是最好的注解，原因很简单，08 后的大基建、房产大开发，导致对农民工的需求急剧扩大，供应开始紧张，工资上涨就是很自然的事了，同时他们的财富也不多，孩子读书、买房、结婚基本耗光了，放水对他们的财富稀释不大，所以放水对他们的好处远远大于坏处。至于上层的人，他们有机会参与到基建和房产的环节，收益远远大于放水对他们造成的负面影响。最惨的是中间阶层，基建和他们关系不大，工资涨幅很小，同时由于放水手头的钱不停贬值，有几套房还可以对冲一下，只有一套和没
有房的，是被剥削最惨的。
以后科技产业会在中国取得大的发展，但只有少数人会直接受益，对广大的普通劳动者来说，基建、房子、生活服务业依然是就业的大头，还有接下来的养老及政府的债务处理，决定了放水是永恒的，如果你不能直接受益于放水，那就要努力通过投资保卫自己的财富。为了保证放水不引起恶性通胀，ZF 一般会采取措施进行对冲，池子无非是房市和股市。对普通人来说，不要把决大部分精力花在工作上，适当的花些精力在投资的学习和实践上，时刻关注房市和股市，踏准节奏，选好标的，保卫自己的财富。千万不要踏错节奏、千万不要踏错节奏、千万不要踏错节奏，重要的话说三遍。
勤劳可以温饱，但不能致富。
43891 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-07 16:20
@海男的故事 2018-10-22 15:11:23国家现在在和美国打架，不会推高房价给自己挖坑。
-----------------------------
@lyyfish1 2018-11-07 11:31:51国家在去杠杆，个人逆向操作那是找死，不过现在确实优化房产的机会，至少你不担心卖了房买不着房子，当然现在操作已经晚了，你必须让到足够诚意的价格才能卖的出去，但如果想提高自己的居住水平，买优质的房产是完全可以的，
但别加杠杆去买-----------------------------去杠杆对已套现拿着现金的投资者是有利的。
43892 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-08 12:48最近央行对居民杠杆过快增长表示担心，房贷额度的监管短期不会放松。
43895 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-09 13:24
@ty_珊瑚沙 2018-11-08 20:55:11长期关注这个贴子。楼主，我在杭州，有一套主城区（非市中心)的老破小，10 年买入到今天价格只涨了一倍。目前娃要上学，想买个学区房。看了其它区的一套 48 方，单价 4万 7 的 80 年代的房改房，小区无物业无环境可言，比我自己已有的老破小房改房还不如。但这个老破小在杭州一个有名景点边上，除了这个遗留下来的老小区，周边全是高档小区（房价 5 万一 7 万），并有一个别墅区（相传 20 万一平）。
对应的学区是杭州第二梯队的公办小学初......-----------------------------自己用根据自己的需要和资金情况，这个如果是多层，有拆迁的可能。
43898 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-09 21:51
@ty_夜凉如水 450 2018-11-09 15:35:51请问楼主，我是上海的刚在上个月买了一套二首房付了定金 10 万（还未开始交易），总价 226 万，以目前的楼市情况是否要违约？在线等，很纠结，望予以答复。
-----------------------------房子边上有什么资源，是自住还是投资？
43901 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-10 21:17公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。
公众号里面已经有 100 多篇关于投资的文章，如果你有志于投资或对投资比较困惑，这些文章对你会有帮助。
43902 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-12 18:42
@ty_夜凉如水 450 2018-11-09 15:35:51请问楼主，我是上海的刚在上个月买了一套二首房付了定金 10 万（还未开始交易），总价 226 万，以目前的楼市情况是否要违约？在线等，很纠结，望予以答复。
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@海男的故事 2018-11-09 21:51:03房子边上有什么资源，是自住还是投资？
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@ty_夜凉如水 450 2018-11-12 09:54:56自己家里住的是 6 楼无电梯房，新购这套是 1 楼想等父母年纪大了给他们住的，两套房子距离很近 10 分钟左右的路程。都是老旧小区，周围设施齐全，有大医院。
-----------------------------自住满足需求又在资金范围内就可以了，上海有资源的房子长期看肯定是上涨的。
43904 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-13 12:13不管是房市，还是股市，都只是财富转移的工具，背后的本质是人和人之间的博弈，菜鸟的命运只能是被收割。
43905 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-13 20:42投资市场的本质是人和人博弈，投资小白的命运只能是被收割海男的故事 海男房产投资工作室 昨天不管是房市，还是股市，都只是财富转移的工具，背后的本质是人和人之间的博弈，投资小白的命运只能是被收割。
在体育类竞技博弈中，大家都知道业余选手不可能干过专业选手，但一到投资中，大家就开始犯迷糊，就会产生业余选手能战胜专业选手的幻觉，特别是在这一波房市。很多投资小白感觉以前错过太多，这次得来票大的，通过各种手
段筹资，然后大手笔瞎投，买的很多房产都不是优质房产，等待他们的可能是住不了、租不掉、卖不掉的尴尬境地，如果钱还是借的，就更加悲催了。投资小白投资也想了很多问题，唯独没多想的是自己为什么错过了以前的机会，这才是最重要的，错过了是因为没有相关方面的能力和素养，那现在是否有了呢？当然如果是因为年龄则另当别论。
随着社会财富的增加，财富增值保值的需求越来越大，学习投资由选修课变成了必修课。中国现在表面上投资渠道挺多，但大部分底层资产还是和房市、股市关联。努力学习房市、股市投资的一些基本知识及对应的金融知识，是很有必要的，哪怕委托给别人投资，相关知识也能帮你分辨产品是否靠谱。很多人总觉得自己在牛市就能赚钱，这绝对是错觉，牛市只是参与人数变多，赌注变大，但改变不了专业人士赚小白钱的本质，牛市只是让专业人士赚更多，小白亏更多。牛市亏大钱是有道理的，牛市让投资小白放松了警惕，加大了赌注，但牛市并不能提高小白的投资能力，也不能改变小白相对专业人士的劣势。
现实是残酷的，投资市场是残酷的，认清本质，抛掉幻想，努力学习实践，让自己在投资方面变的更专业。在你对投资还没有足够的认识前，保存好自己的资金，不要随意投资。不要担心没有机会，中国接下来 10-20 年投资机会依然很多，但前提是你得有足够的智慧和能力。随着社会越来越
规范，智慧和能力在获取财富的过程中变得越来越重要，家里的矿和上面的爹重要性会下降。
43906 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-15 11:5610 月份的社融数据大降，在货币宽松的情况下出现这种事情，说明影子银行控制之后，货币流速大大下降，这对资产是不利的。这次严监管的态度很明确，钱可以借，但得让监管到。
43908 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-16 14:02写了一篇“进博会、科创板，新财富时代的开始”的文章，贴不过来，有兴趣的可以去公众号看。
43909 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-16 16:39
@ty_岳麓书院 2018-11-16 16:07:52拜读楼主的，感觉观点看得很远。想问海南老师，苏州什么时候时候进入？投资一个 80 平左右，满足购房积分条件；您建议去哪个区，谢谢！
-----------------------------苏州是产业立城，以前发展的是园区和高新区，基本上饱和了，接下来会发展相城区。自住根据自己的需求，投资
现在有些鸡肋。
43913 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-19 12:57
@ty_笑歌 756 2018-11-16 18:28:24楼主，怎么看合肥？合肥还有投资价值吗？
-----------------------------合肥也要看区域。
43916 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-19 15:55
@广厦千万 2018 2018-11-17 05:02:50请问楼主：唐山的房会降价吗-----------------------------有资源的优质房子很难降，偏远缺资源的房子会降。
43917 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-19 17:15目前的油价下跌对股市是有好处的，一来减轻输入性通胀压力，方便国家再放放水，另外可以降低企业成本，增加企业效益。
43918 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-21 09:01当房子投资属性太重时，需求弹性就会大，容易暴涨暴跌。当行情好时，需求一个念头就产生了，但供给还要拍地、
建造，远远跟不上需求，很多地方会大涨，当行情转差时，投资需求一下子就消失了，大量新建的房子没有了需求，没有干预很多地方会大跌。当一个东西成为投资品后，要保持稳定难度是很大的，需要很多行政手段。
43919 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-23 15:44泡沫不破原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天房子是不是过剩？现在很多机构通过各种数据摆事实、讲道理，好像挺靠谱，其实是只见树木，不见森林，远远没有通过人性和常识推理的准确。
房地产从 1998 年房改后开始发展，到现在已经 20 年了，如果供求顺畅绝对数量肯定就过剩了。这些年供求是否顺畅？从人性和常识推理,表面不顺畅，实际很顺畅。从土地方面说，地方 ZF 老大会在自己任内多卖地、多赚钱然后搞政绩，绝不会把好地留给下一任，所以土地供应是顺畅的；从 KFS 方面说，房地产是资金密集型的高杠杆行业，快速开发、快速周转是优选，能够有实力一直囤地的是少数，所以房产供应方面是顺畅的；从需求方面说，07 年前经济快速发展，房地产自住需求很旺盛，08 年金融危机后大放水，投资需求旺盛，整体看需求也是顺畅的。综合看来，供求是顺畅的，房子绝对数量是过剩的，包括一、二线也是过剩的。但
过剩了房价是不是一定会下跌呢？答案是否定的。
为什么房子过剩房价却不跌反涨，原因很简单，有一部分非自住的房子退出了流通市场，导致有些区域的房子相对供不应求。这些非自住的房子主要集中在个人投资者、企业、KFS 手上，他们不集中抛售，房价就不会全面大跌。下面说一说哪些情况下这些人会抛售房产。
个人投资者：房子卖了能换美元出去，这条路已经被堵死了，另外一个就是出现了更赚钱的行业。
企业：效益差，融资难，卖房还债。
KFS：融资难，卖房还债。
根据上面的分析，在政府的强力控制下，很难出现集中抛售，所以房价大跌的可能性不大。其实房产调控也是根据上面的相关情况相机而动，为了让房价适当下降，国家收紧了 KFS 的融资，KFS 只好加紧抛售房产，房价势必就会出现回调，为了缓解冲击，有些城市实施了限购，阻止了个人投资者的抛售对房价的影响。如果房价的下跌超出了政府的底线，政府马上会放松对 KFS 的融资限制，降低开发商的抛售冲动。
上面说的是国家层面的，这个对房产投资者选择房产投资区域也是值得参考的。
综上所述，明年会出现一个自住买房者的好时机，至于投资者，买头部房企的股票可能是更好的选择，相对于 KFS，
国家更愿意牺牲个人投资者。
什么时候会出现房价大幅下跌？JJWJ。
43920 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-25 18:34这次美俄发生冲突，给中国提供了很大的缓冲空间，对稳定房价有帮助。为了打击俄，米国会打低油价。这会减少外储的消耗，降低输入性通胀，同时降低出口产品成本，这样我们的货币政策就更自主一点。美俄冲突也会影响美加息缩表的力度和进度，对我们的货币适当宽松是有帮助的。
43922 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-26 12:55
@ty_niklas 2018-11-23 16:51:03你好，请问能够重点讲讲苏州吗？？在纠结到底买哪个区？
当然 园区肯定买不起了-----------------------------多看看项城。
43925 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-27 15:55
@人生何求 2018 2018-11-25 19:20:17对啊，现在房地产投资真的是很赚钱的。但是首先手里面要有资本。
-----------------------------随便买个房都能赚钱的时代过去了，买房区域不对分分钟掉到坑里。
43926 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-28 21:43新房政府好控制，二手房太分散难控，为了维持房价的稳定，限售的区域和范围可能会扩大。
43927 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-29 08:56
@池诗文 2018-11-29 07:52:34开发商为了回款，，能大福降价卖吗-----------------------------不能，如果大面积出现大幅下降，会影响金融安全，国家会选择放宽房企的融资。
43929 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-29 17:02投资最重要的素质是持续关注，不能因为行情暂时不好就不关注了。
43930 楼
作者:海男的故事 日期:2018-11-30 17:31北三县大部分区域是没有价值的，购买要慎重。
43931 楼
作者:海男的故事 日期:2018-12-01 20:02
@1278298787 2018-12-01 09:47:03老师您好！每天关注您！正如你所说的，投资是一门学问，不能因为行情暂时性的不好而不关注。但是有个问题，比如绍兴这样的城市，您觉得以后房价会如何走？根据分析很多情况都是在边缘状况,每次聚会都和朋友们觉得着实难以分析绍兴未来的楼市行情。比如人口 12 年前都是流入房价基本在 10 几位的，最近几年一直流出，而去年和今年稍微流入，还有城市建设，地铁基本都在造了，也是浙江省第三个造地铁的城市，然而地理位置又很尴尬......-----------------------------绍兴不太适合投资，有钱人流入少，本地又不能提供很多高薪岗位。适合投资的城市主要就两条：公共资源好、产业好。
43934 楼
作者:海男的故事 日期:2018-12-03 20:36
@ty_栀子花开 550 2018-12-02 23:35:25楼主，长沙滨江新城和梅溪湖选哪个区域好，半自住半投资，滨江主要是位置好，金融 cbd，但学区一般，梅溪湖相对较偏，主要是学区好。
-----------------------------自住就是自住，根据自己的需求选就可以了。
43939 楼