最后的救市 - 换入大城市房子的最后时刻 - 鹏程蛇口

比如，2013 年厦门小学生相比 2008 年增长了 37%，涨幅位居全国第一。上海增长了 34%，深圳增长了 24.6%，苏州增长了 24%，郑州增长了 23.9%，北京增长了 19.5%，南京增长了 12.2%，而这些城市的房价目前也都比较坚挺。

相比之下，东北大[微博]部分中心城市都出现了人口外流现象。比如，大连小学生下降 16.9%、哈尔滨减少 12.1%、长春减少 11.2%、沈阳减少 5.2%、抚顺减少 18%、锦州减少

15.3%、盘锦减少了 14.3%、齐齐哈尔减少了 18%、牡丹江减少了 27%。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-20 22:35东北当地一位发改系统的人士对《第一财经日报》分析，在产业结构上，包括辽宁在内的东北地区产业结构不太合理，重工业多、轻工业少，导致东北就业不足，人口流向南方。

“人口外流后，包括房地产、餐饮业等的需求都随之下降。”

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 08:16

@小白 wf 2015-05-19 17:50:09楼主重庆的房价你怎么看，最近公司有集资房要修考虑中-----------------------------重庆作为直辖市，国家中心城市，无论是从区域要求，还是国家发展战略，都需要大力发展的，未来发展空间不可限量。

重庆目前最大的问题的供给量太大，房子盖的太多了，这点和杭州类似，因为数量大，所以价格不仅不涨，不过假以时日，肯定价格是向上走的。今年杭州的房价已经开始翻红上行。

集资房通常价格都有优势，如果位置也不错，当然可以买入。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 08:19

@sxkwmm 2015-05-21 08:11:35

@鹏程蛇口 2015-05-20 22:35:20.0与人口的流动相似，小学生数量的增减与城市的房价也颇为密切。

相比之下，东北大[微博]部分中心城市都出现了人口外流现象。比如，大连小学生下降 16.9%......—......-----------------------------还是买入住宅好。

这种商住两用的贷款比例低，年限短，而且税费高，卖出的时候，增值部分要交 50%的税费。

商住两用只有在严格限购的一线城市才有价值，在二线的不碰。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 08:21

@蕾蕾冒出来 2015-05-21 00:11:56楼主，您好，觉得您说的很有道理，咨询一个问题，您说买房要买市中心的，生活便利，但如果夫妻二人的工作单位在郊区呢？也要去买市中心的么？

-----------------------------买房是为了居住，是为了生活方便。如果你在郊区工作，当然可以买工作地附近的房子。

同时也要考虑一下，有了小孩，小孩在什么地方上学，工作地点会否变动。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 08:30

@清风煦煦来 2015-05-20 23:16:20楼主看到我。

看了楼主帖子，很受启发。请教，山东 4、5 线小城，每年有 15 万结余，有理财 50 万年利息 1 分左右，手头还有40、50 万闲钱在股市，收益不好。孩子在武汉上大学，将来有出国读研打算，深切同意楼主观点，未来怎么能保障资产合理上升，是在武汉中心区买房投资？还是深圳买军产房？

请指点。

-----------------------------你这种情况，孩子将来肯定不会在你目前在的小城工作了，所以孩子的房子要提早考虑，真的到孩子结婚的时候再考虑，可能钱不够用了。

孩子读大学了，养老的问题也要考虑了。我觉得，养老还是要靠家庭，这就意味着你需要在你儿子工作的地方准备两套房子，一套是孩子的，一套是自己的。所以你目前山东小城的房子以后是肯定卖出的。

孩子从一个小城市进入大城市工作对于家庭来说是个巨大的挑战，成本非常高。

小孩要国外读研，要准备 2 套房子，你目前的收入，如果仔细计划，是完全可以的。如果到了你小孩工作的时候再考虑养老问题，估计钱不够用了。

武汉市中心和深圳军产房都是不错的考虑对象，看自己喜好了。

需要说明的是，军产房的居住功能是没有问题的，手续上也没有问题，其最大的问题是没有金融属性，你不能从银行贷款，而且不能抵押给银行。

小城市的军产房对于商品房基本是同价的，而大城市有折价，这个折价是金融属性的折价。

这是我刚刚发的一个帖子，说的就是买房养老的问题。

正在持续更新中，讲的例子和你比较相像，可以看看，参考一下。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 09:21看个纽约的房子：1196 平方尺（111 平米，无公摊）。

要价 330 万美元（2045 万人民币-18.4 万/平米）。物业 1569美元/月，地税 1877 美元/月。60 年代楼，朝南翻新精装。

有前台门卫，健身中心，露台等。Chelsea 前卫好地段，步行地铁站 2 分钟。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 09:22

@史小良童鞋 2015-05-21 08:35:59

@鹏程蛇口 2015-05-10 16:52:36.0网上查了些同口径数据，大概而言，当前二手房价相比去年 9 月低点的涨幅：北京涨 5%，上海涨 7%，广州涨 12%，深圳涨 23%，除北京外，皆创新高。合肥、郑州、南京等也创新高，杭州、重庆、长沙、沈阳等多数二线城市仍在盘整，但多企稳。

救市已经初见成效，下半年房事就会有高潮。

—————————————敢说我大杭州是二线城市～楼猪小心-----------------------------杭州不是二线，难道是一线吗

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 09:25

@冬季跃然 2015-05-21 08:48:54楼主，我和老公在青岛的开发区生活，现在和婆婆一起，没有孩子。都是东北外来人口，父母都没有土地，所以以后都会接来青岛，目前我俩收入还可以，双方老人都有养老金，现在一套房贷 2200.买了五年级，最近看好现在小区附近一个 17 年交房的方子，在犹豫买不买，买了压力很大。想公积金买房。如果不买以后要租房住。

-----------------------------以后父母的养老还是要考家庭，需要和子女住在一起的。

公积金的贷款利率是最低的，是政府给的福利，尽量的用足吧。

东北是回不去的老家，最有能力的年轻人都在南下，经济下行是长期趋势，属于东北的大时代已经过去了。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 09:56看个香港的房子

【将军澳维景湾畔实用 497 呎以 670 万成交】维景湾畔 2 期 10 座高层 G 室，实用面积 497 呎，建筑面积 678呎，2 房，成交价 670 万元，实用呎价 13481 元，建筑呎价9882 元。原业主于 2012 年 5 月以 481 万元购入，帐面获利189 万元，升值 39%。

这么偏僻的地方价格还这么高，香港居不易。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 10:15

@鹏程蛇口 2015-05-10 15:45:25本次救市是最后的救市，以后的房产市场基本是市场说了算了。

以后是强者恒强，弱者恒弱，冰火两重天。今年是以较低价格买入一线房产的最后机会。

所以趁着下半年市场成交火热，卖出三四五线城市的房产，买入一线及二线强城市的房产。

-----------------------------

@xianfengyana 2015-05-21 10:10:46

四川一伪 4 线城市，二手房已经不好出手了；买成都的房子有必要吗？

-----------------------------成都是西南中心城市，8000 多万川人的省城，空港客流量已经是全国第四了，多少外地县市的人等着到成都安家工作呢。

成都目前最大的问题是供给量太多，需要去库存。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 12:42

@sxkwmm 2015-05-21 11:38:26

@鹏程蛇口 2015-05-21 08:19:12.0还是买入住宅好。

这种商住两用的贷款比例低，年限短，而且税费高，卖出的时候，增值部分要交 50%的税费。

商住两用只有在严格限购的一线城市才有价值，在二线的不碰。

—————————————楼主我没说清楚，这个酒店式公寓是 70 年产权的，新加坡晋合地产开发，号称 4000 块每平精装修，北向低楼层的特价房只要一万五千多每平，您觉得值得买吗？投资用-----------------------------投资还是普通住宅靠谱

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 15:09

@mumuaiyouyou 2015-05-12 11:55:14国家不会允许一个城市人口规模过大的，楼主想多了，就像楼上说的，都跑去大城市，找不到工作你吃什么？未来二十年每个人好几套房，卖给谁？都住北上广？其他无人区？政府也不同意，另外北京已经鼓励用工单位招收本地人了-----------------------------

@鹏程蛇口 227 楼 2015-05-12 12:03国家不允许的事情多了，结果怎么样。

未来不是在大城市找不到工作，而是家乡没有工作，为了生存，不得不逃离衰败的家乡而选择去大城市工作。

------------------------------

@初夏的风 008254 2015-05-21 12:38:08楼主的思维太僵化了，，国家早就注意到这个问题了，，新型城镇化不懂吗-----------------------------你如果相信新型城镇化，那就去城镇好了。

城市化规律，不是某个人说了算的，有它内在的规律，其他国家已经证明的东西，中国也会发生。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 15:23刚性买房需求怎么选？

很多人想得比较远，没买房就已经考虑到了改善。首套

房一说就是自住兼投资，既要好地段，又要好价钱，既要成熟现状，又要发展潜力，心情是可以理解的，但如果不是土豪，你的顾虑与挑剔很可能让你错过入市时机。

鱼和熊掌不可兼得，用有限资金顾好眼前最需要的条件不要太远（距离工作机会和生活配套）；不要太贵（适中的价格和面积段）；不要太旧（楼龄和装修）；不要太差（楼层、采光、通风、花园、安静度优劣匀着点）；不要太乱（治安和物管）。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 15:51

@造心由境 2015-05-21 15:45:20今年是否还会降息呢？

-----------------------------是否降息取决于总的经济形势，不是为了股市和楼市。

看现在的经济数据，还会有 2 次降息机会吧。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 20:37

@montdavid 2015-05-21 18:16:23家里两个孩子，最好一次到位买个大一些的学区房～大连市内就四区，地铁很快开通，沿线的房价一定上涨，另外今年的中考政策刚刚公布，以后初中取消择校了，直接导致学区房开始起步了，不排除将来小学也全面取消择校、就近

入学，那时候再买就被动了～中山区好的学校就是中心、九中这条线，大户型新房基本没有，次好的是风景小学、39 中，性价比高的就是华丽山庄，但是都是超大户型～其他三个区你研究下，期房不建议，变数太大～......-----------------------------没错。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 20:41

@pjf123119 2015-05-21 19:09:50楼主，你觉得京沪不限购的房产是否可以购入现在深圳补涨，很疯狂。07 年那次，深圳涨了率先大跌。

我考虑在深圳房价涨幅平稳后横盘一段后，迅速卖掉一套小房子，一部分钱投资武汉的房子,一部分等跌，再入手一套学位房。

武汉光谷发展趋势有点像深圳的南山区，全是大学生外地人，觉得未来发展可期，还是有一定增幅的。

老觉得深圳这一波太猛，实际京沪启动慢后劲还是足些。

未来深圳开始回调，武汉、南京之......-----------------------------武汉处于京沪广渝四个中心城市的交点，未来也是中心城市，发展空间巨大。

深圳也是不错的。

京沪以后是世界级城市，限购短时间不会解除的，所以

京沪不限购的商住两用也是有价值的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 21:12日本的房地产发展经验或许对我们有启示作用。

日本的经验表明，当人口红利消耗殆尽时，各地区之间的博弈就近乎变成了零和博弈。

日本的三大城市圈（东京、大阪、名古屋）占日本人口和经济总量的 70%。2012~2014 的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了 30%。

与此形成鲜明对比的是自 1992 年日本地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续 22 年下跌。

即便日本政府制定了一系列振兴地方经济的政策，效果也十分微弱。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 23:55

@史小良童鞋 2015-05-21 23:19:13

@鹏程蛇口 2015-05-21 09:22:59.0杭州不是二线，难道是一线吗

—————————————最新的你去看看。

-----------------------------你真逗，还有最新的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 23:56

@u_101936223 2015-05-21 22:42:16

请问合肥房价怎么样，买划算吗-----------------------------前面有合肥的分析，去看看

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-21 23:56

@天鸟 2014 2015-05-21 23:30:11楼主好人.现有一事相询,希望得到你指点.,谢谢.我在苏州 2010 年已买一房,还在还贷,因为生了二个小孩.想再买一套.就想把老家南昌市内一套老房子卖掉,再在苏州买一套.那么应该怎么操作?是现在就卖,约 50 万.还是南昌的再等再卖？因为南昌是省会,苏州是地级市.南昌会不会长的快一点.矛盾.以后也回不了南昌.-----------------------------南昌肯定是不如苏州的，尽快卖掉吧。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 10:35为什么广州/深圳能够晋身为一线城市，而天津、重庆、苏州这些 GDP 相近的城市不能？

首先我们要明白，一线城市的标准是什么。肯定不是 GDP，也不是政治层级。在我看来，一线城市，和二线的区别就是：在重要的产业经济领域内，是否具有全国性的影响力。

比如说，北京是政治文化中心，上海是经济金融中心，广州是商业中心,深圳是科技产业中心.

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 10:35

而各地省会就仅仅是各省的经济中心，或者华东、华北、东北、华中等区域的中心。

首先看广州，广州是广东的省会，华南地区的经济政治文化中心。但是如果仅仅是这样的话，广州的地位和武汉、沈阳、成都就没有什么分别了。

广州最大的优势是：这里是中国的商业中心。什么？不是上海吗？还真不是。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 10:36广州有一个外号，“黑人之都”，说的是广州目前生活有30 万非洲黑人。这些黑人为什么来广州，而不是去上海？因为广州是中国商品的贸易中心，在这里，他们能够一站式采购到销往亚非拉地区的绝大部分商品。

对外：广交会，又名中国进出口商品交易会，每年两次，万商云集。

对内：遍布广州大街小巷的批发集市，衣服鞋袜、五金日杂，无数的商品从沿海的加工厂汇集到这里，然后批发到内陆的二线、三线、四线对于仍然处于劳动密集型产业阶段的中国制造来说，广州的中转贸易中心的地位是不可取代的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 10:36然后看深圳，深圳的 gdp 老四的位置已经岌岌可危，又不是直辖市，很多人就不服气了。但是在我看来，即使未来天津、重庆、苏州的 GDP 统统超过，深圳的一线城市地位依

然牢固。

因为深圳是中国的科技产业中心。深圳就是中国的硅谷。

什么？不是北京吗？还真不是。

深圳有中国最大的互联网企业腾讯，有中国最大的通讯制造商华为和中兴，有中国最大的新能源汽车企业比亚迪，有中国最大的手机触摸屏制造商欧菲光，有中国最大的医疗器械企业迈瑞，有中国最大的激光器械企业大族激光……有A 股上市公司中最多的民营科技企业。

由于深圳的创业风气，创业板的金融支持，在 IT 制造业领域内的强大产业生态，在迈向产业升级的中国经济地图中，深圳的地位是无可取代的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 10:37上海是中国的金融和经济中心，的确是这样。她依靠的主要是以下四根支柱：中国最大的证券交易所上交所，中国最大的物流港口上海港，中国最大的汽车企业上汽集团，中国最大的钢铁企业宝钢。以及在这四根支柱之上的一个屋顶：外资跨国公司总部基地。

总的来说，上海的强项在于：金融、工业、高端服务业。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 10:41北京不仅是政治中心，集中了各类资源，更是金融中心和科技中心。

北京的存款数量和金融增加值超过上海，排名全国第一。

北京的科技企业集中在两个领域——一派是以联想和小米为代表的 PC 和手机企业，他们的竞争力体现在品牌、渠道和营销，技术上并无过人之处。

另一派是名声在外的互联网企业。

百度、奇虎、新浪、搜狐、优酷、爱奇异、京东、当当、人人、搜房、汽车之家、易车、58 同城、去哪儿、蚂蜂窝、完美世界、智联招聘、豆瓣、知乎、美团、拉手、窝窝团等等。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 11:05

@少女不言 2015-05-22 10:50:20北上广深，楼主最看好哪个?其实我觉得中国真正有国际都市的城市只有两个，香港和上海，其他都不算。

-----------------------------北京要建世界城市，未来北京肯定会是最大，政治中心，文化中心，金融中心，科技中心。

然后是上海，金融中心，航运中心。

估计香港会越来越没落吧，未来上海地位会超过香港。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 15:12每棵大树都有自己的势力范围，生活在大树旁边，要么做小草，要么做灌木，不太可能两个都很强的。

天津贵为直辖市，也号称建国家中心城市，因为在帝都

旁边，注定只能做小弟。

华东有了上海，最大的可能是上海一家独大，而不是出另外一个一线城市和上海并驾齐驱。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 15:27

【旧金山房价太疯狂！攒够首付要 37 年工资[衰]】旧金山的房价可能比你想象的更疯狂，每套房均价已达 122.5万美元。房价的飙涨直接带动了租金水涨船高，旧金山今年第一季度的房租均价是 3458 美元每月、4.15 万美元每年。

一份市场报告显示，在旧金山，筹满 20%的房价首付款需要37 年工资。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 15:31

@u_98558880 2015-05-22 15:26:10

@鹏程蛇口 2015-05-22 15:12:47.0每棵大树都有自己的势力范围，生活在大树旁边，要么做小草，要么做灌木，不太可能两个都很强的。

天津贵为直辖市，也号称建国家中心城市，因为在帝都旁边，注定只能做小弟。

华东有了上海，最大的可能是上海一家独大，而不是出另外一个一线城市和上海并驾齐驱。

—————————————可深圳和广州就两城并列哦-----------------------------

广深的地位和上海是无法比的，上海的定位是全国性的，广深只能算是区域性的。

深圳能发展起来，与经济特区的倾斜政策，与国家的大力扶持有关有关。而在华东，国家出的倾斜性的政策一定是先给上海，而不是给其他城市。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 15:55施永青：对已经拥有一定既有财产的人来说，如何调配自己资产组合的比例，可能比做好自己日常工作更能产生效益。譬如一个打工仔来说，如果他能在 1999 年至 2007 年期间，把自己手上的现金转换成买楼的首期，那这些年来，他能在楼宇升值上的得益，可能比他在工作上的得益还要大。

因此可见资产配置的重要性。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 16:56

【新西兰炒房要交税 33% 二套房首付三成】新西兰政府日前出台新规，其核心原则是“牟利须上税”。按照规定，买卖非自住房屋获利须上税；出售购买两年内的房产获利须上税，税率参照个人所得税，最高 33%。而新西兰储备银行此前已经出台政策，将购置第二套房的首付门槛提高到三成。

(via 广州日报)

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 16:57海外买房的真的要注意了，你不了解他们的税费，异国购买后期的管理也面临大问题。

买房还是在国内城市更靠谱。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 20:21房贷真相，欠得越多越久赚得越多！

首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。

也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还 3000，30 年之后还是还 3000；等额本金现在一个月还 4500，30 年后还 1000。可是，现在的钱要比 30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多 1500，可能会让很多人吃不消。30 年之后每个月少了 2000 块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 20:40凤凰网关于“2015 中国高校毕业生（毕业 5 年后）薪酬排行榜”，其中还包括了留在北上广深的比例。文中所列薪

酬应该是税后收入，不含公积金。考虑到大量冷门专业的存在，以及公务员等体制内明面上的收入确实很低，拖了后腿，文中最终给出的平均值我觉得还算客观。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 20:41

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 20:42

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 20:46从以上表中可以看出，薪酬与以下三个条件有关1.毕业学校：好学校的薪酬还是比较高。

2.学校所在的城市：一线城市学校毕业生的薪酬高。

3.工作地：毕业生工作在一线城市比例高的学校薪酬高。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-22 20:49所以，报考大学先选城市，再选学校是有道理的，这也

是一线城市很多普通的二本院校招生分数很高的原因。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 07:04

@航起帆扬 2015-05-23 00:33:17坐标西安，买的房地铁口，学区房，配套完善。但是，月供还凑活，可是收房的大修基金什么的没钱，装修更短期内不可能。是卖了，买便宜地段的？还是咬咬牙借钱死扛？

谢谢！月供近 3000，收入 5500 左右。谢谢！

-----------------------------为啥要买新房，而不是买相同品质的便宜的二手房？

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 07:32

@evamess 2015-05-23 00:55:52楼主，很欣赏你的观点求问求问，一定看到我！

现在深圳南山中心区有 1 房，北师大中小学学位，满足自住需求。深圳布吉 2 房（一套自己，一套爸妈，都无贷款。

感觉涨不起来），总价值 400w 左右。

深圳没有房票了。要买就得卖。现在孩子几年就要上学了，还缺个学位房。但是最近 sz 上涨太快啦！我也有北京的房票。购房属于首套问题来了：1.我是 7 月在北京望京买个学位房投资呢（不排除孩子初中以后去北京）？还是卖......-----------------------------

1.单纯从投资的角度来看，买北京的房子肯定收益更高，北京将来是世界城市，房价高度不是深圳能比的，而且你在北京是首套，首付三成贷款有折扣是政府给你的福利。

买北京的房子建议不要买望京的，可能您到北京的工作地点在望京附近吧，因此首选是望京。望京的小学目前因为生源好，已经发展的非常不错，不过朝阳的高中教育真不行。

建议买入海淀区重点小学对口比较好的初中的房子，海淀的教育资源丰富，生源好，主要是高中非常好，甩朝阳几条街的。北京的中考是按区进行的，小孩子在海淀读高中才是最优选择。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 08:13

@evamess 2015-05-23 00:55:52楼主，很欣赏你的观点求问求问，一定看到我！

现在深圳南山中心区有 1 房，北师大中小学学位，满足自住需求。深圳布吉 2 房（一套自己，一套爸妈，都无贷款。

感觉涨不起来），总价值 400w 左右。

深圳没有房票了。要买就得卖。现在孩子几年就要上学了，还缺个学位房。但是最近 sz 上涨太快啦！我也有北京的房票。购房属于首套问题来了：1.我是 7 月在北京望京买个学位房投资呢（不排除孩子

初中以后去北京）？还是卖......-----------------------------2.布吉周边的太乱，区位也有问题，深圳的城区一直在往西发展，涨不起也正常。卖掉布吉的一套，买入南山的学区房是不错的选择。香港人投资楼市有进三退一的说法，就是卖出差的物业，置换成好的物业。

3.买房肯定是能多贷尽量多贷，货币还会一直贬值下去，房贷是所有贷款中利率最低的贷款，是政府给你的福利。

4.其实仔细算一下，你的购买能力要远远的大于你想象的，你可以用房租抵月供，看似压力很大，也就是开始的两年，你的工资收入在涨，房租也在涨，熬过两年，马上就轻松了。

5.异地管理的问题，京深这种一线城市，服务业发达，买房后完全可以找个大的中介公司代为出租，没问题的。倒是二线以下城市买房后的异地管理是个问题。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 08:21

@evamess 2015-05-23 07:51:36

@鹏程蛇口 2015-05-23 07:32:39.01.单纯从投资的角度来看，买北京的房子肯定收益更高，北京将来是世界城市，房价高度不是深圳能比的，而且你在北京是首套，首付三成贷款有折扣是政府给你的福利。

买北京的房子建议不要买望京的，可能您到北京的工作

地点在望京附近吧，因此首选是望京。望京的小学目前因为生源好，已经发展的非常不错，不过朝阳的高中教育真不行。

建议买入海淀区重点小学对口比较好的初中的......-----------------------------具体小区不清楚，只能分析大势和区位。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 08:27房子的主要功能是居住，其值钱的是周边的配套，而不是砖头。

因此一定要考虑到生活方便，教育资源丰富，孩子的教育是需要重点考虑的。

一个新区，配套可能需要花费 10 年会完善起来，而教育发达起来大概需要 15 年-20 年吧。

很多时候，由于规划的高大上，炒作就会出现，你买入的时候，新区的房子并不一定比老区便宜。

当然，深圳这种快速发展，历史积淀短的城市是特例。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 08:30天涯房产交流群-鹏程，群号 256813968欢迎大家加入，共同探讨房地产投资。

还是那句话，除了顶级富豪和底层赤贫，房子是你一生最大的一笔花费，最大的一笔投资，对于你的生活幸福会有很大影响，值得你花费一些时间去搞明白。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 09:21

@时而嗜酒 2015-05-23 09:09:34楼主好！望楼主替我解惑，本人坐标天津城市底层土著，32 岁，孩子 1 岁，手头金融资产 120w（一年实现 20～30%的增值没有问题），一套无贷房产 200w，最近想再入手中心市区一套 130 平的二手学区房，改善加投资用，总价 400w，不知现在是否是入手好时机，首付就得把现金全放进去了，由于也不是急用，又想把钱继续放股市里赚一圈再出来看看，不知楼主怎么看？谢谢~-----------------------------天津房子供给量虽然大，有好学区的市中心的房子却稀缺，国家正在救市，出台了一系列的政策促进房子的成交。

现在肯定是买入房产的好时机，房价已经有上涨的趋势了。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 09:41

@时而嗜酒 2015-05-23 09:31:25其实，我犹豫的主要是把金融资产都变现买房，实现不了现有的 20-30 的收益率。觉得不值，是不是我太贪了？楼主怎么看呢～-----------------------------20—30%的收益，如果是稳定的，这个是个天文数字，算年收益 25%，3 年翻翻，你 120 万的资产，9 年后是 960 万，比任何房产投资收益都高的多。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 10:22

@时而嗜酒 2015-05-23 09:53:36楼主抱歉，是我表达不够准确啦，应该说是今年股市预期的情况下，应该能实现 20-30，以后哪里说得准哦。??房子肯定得买，只是今年变现买，还是过两年变现买的问题。

-----------------------------从大的方面讲，未来企业融资更多的来自于证券市场，股市会一直有机会的，不过作为个人来说，不好把握。

大城市买房的收益是肯定的，不仅能投资，还能改善居住环境，最好是先买房改善生活，有闲钱在去投资股市。

对于一般人来说，股市的投资很难把握的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 10:37

@那时夏末 2015-05-23 10:25:28楼主，分析下杭州的滨江区和余杭区，哪个更有潜力？

滨江是高新区，本人目前在滨江工作，余杭有淘宝城和海创园，具说以后会是杭州第二中心，看好后市。

-----------------------------只分析大势和城市，城市内部的区域不了解。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 10:48

@evamess 2015-05-23 10:34:04楼主好人好人，分析有理有据！点赞

-----------------------------共同探讨。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 11:02深圳的年出生小孩上 20 万了，在现有学位没有大规模增加的情况下，学位房肯定会上涨。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 11:32

@宁静得超脱 2015-05-23 11:26:00楼主有道理，想问温州作为另类的二线城市如何？

-----------------------------温州这种城市很特殊，真不了解。

自住买入当然可以，如果是投资，建议还是去杭州。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 14:14

@dawnrun 2015-05-23 13:54:18楼主，对于帝都的房子，五环内一点和五环外一点两个地方，五环外便宜十多万，房龄新 10 年左右，其他方面如交通，配套，面积，学区方面都差不多，各有利弊，是不是五环内更好呢？

-----------------------------具体位置自己判断吧，不了解。

房子是很个体的东西，即使一个小区的两套房子，也会因为位置，楼层，朝向，户型的不同而价格有差异。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 14:15

@gf0001 2015-05-23 13:58:38楼主你明显忽略了一个问题，超大城市化的确是一个社会规律，但是政策的导向也很重要，政府的政策执行力是世界之首，不是之一。北上广圳现在国家明显在控制人口规模，北京地铁涨价就是明显信号，超大城市生存不在廉价！今后是城市圈效应，一般性大城市是人口的主场。

-----------------------------政策导向抗不过发展规律，政府不是万能的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 14:17

@少女不言 2015-05-23 12:00:04给楼主这个帖子提供一个思路，建议楼主重点分析下北上深各个板块，比如我住在上海，对上海板块是熟悉的，但是对北京就相对陌生了。

那就有的八了。

辛苦了！

-----------------------------只能分析到城市了，城市内各板块的特点，只有本地人才能了解，没有在这个城市生活过，光靠查资料去分析，很多时候结论可能是错误的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 14:28人口的居住越来越集中到少数几个大城市或者城市圈是一个世界现象。日本 70%的人口居住在东京、大阪和名古

屋三大都市圈，韩国 40%的人口居住在首尔都市圈。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 14:34中国的人口也在快速的往大城市迁移，将来 70%以上的人口也会集中居住在少数几个城市群。

5 大国家级城市群1.京津冀城市群核心城市:北京、天津。

2.长三角城市群核心城市：上海、南京、杭州。

3.珠三角城市群核心城市：广州、深圳。

4.长江中游城市群核心城市：武汉5.成渝城市群核心城市：重庆、成都。

这个 10 个核心城市加上海西的厦门在未来人口会持续流入，房地产发展空间巨大。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 17:17

@尘埃里鲜花盛开 2015-05-23 17:12:25认同楼主的大部分看法，谢谢分享。

最近在关注成都和重庆的二手房，发现小户型房子大多能以租养贷，很是诱人。又有点担心不好出租，请问投资这

两地市中心区小户型二手房正当时吗？

-----------------------------成都，重庆的房价都不贵，有租金回报到 5%的，遇到这种高回报的，投资是没有问题的吧，比利率高了啊，而且租金是随着工资上涨的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 17:19

@liayezi 2015-05-23 17:01:46楼主好人请问两次了，还是想再问一下，楼主一再强调购买房子首先以居住条件为主，即便是城市中心的小房子，破点也无所谓，我是保定的，为了孩子上学、上班一直住在城市中心的小房子里，现在想换套大的，发现户型好小区环境好点的基本上都到了二环了，城市在向东北部开发，而且北边明显比南边贵了近千元，买的话应该买哪里的最佳？再次感谢楼主！

-----------------------------想换的小区是改善生活，房子不能光看价格，还要看地段和品质，既然城市发展方向是向东北部，就买在城市发展方向上。

自住，最主要是要生活方便，感觉舒服。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 20:54

@披个烂马甲 2015-05-23 17:36:15

@鹏程蛇口

小城市有广大农村人接盘-----------------------------以前农村姑娘结婚，需要在农村有一套房，现在她们知道，农村的房子会烂掉，她们需要县城有一套房。

将来她们会发现，县城的房子也不靠谱了。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 20:56

@琪缪缪 2015-05-23 19:03:19

@985986339 2015-05-12 16:26:32.0楼主，有个问题，我一直搞不清楚．这些刺激．按你的意思是能提高房子的销售量，这不否认吧？

为何要提高，是不是因为销售疲软？数据不好看．以前销售火爆才限，现在销售低迷才刺．哪问题来了．为何国家刺激一次，为了开发商也好，二手业主也好能出货．但，何解刺一次涨一次？

真是为了应哪句买涨不买跌？一定要涨才有成交？

你还说卖三 4 线的......-----------------------------救市，也只是二线和部分三线城市会救起来，小城市的房价不会向上走了。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 21:59

@鹏程蛇口 1295 楼 2015-05-23 14:34中国的人口也在快速的往大城市迁移，将来 70%以上的人口也会集中居住在少数几个城市群。

5 大国家级城市群1.京津冀城市群核心城市:北京、天津。

2.长三角城市群核心城市：上海、南京、杭州。

3.珠三角城市群核心城市：广州、深圳。

4.长江中游城市群核心城市：武汉5.成渝城市群核心城市：重庆、成都。

这个 10 个核心城市加上海西的厦门在未来人口会持续流入，房地产发展空间巨大。

-----------------------------

@labrace 2015-05-23 21:37:33除了这些，私以为还有个郑州，虽然没啥亮点，但架不住河南人多啊，哈哈哈-----------------------------

郑州是 9000 多万人的省城，确实发展空间很大。

另外苏州也是不错的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 22:27刚刚在微博挨骂了，因为说到不看好东北的经济发展，被大东北的人骂的狗血喷头。

真替那些写东北经济沦陷的记者担心，真担心他们会被大东北的人暴打。

其实东北在上个世纪 100 年一直是中国最富庶的地区之一，只是新世纪以来，经济重心在南移，东北的产业结构落后了，加上当地人的观念落后，转型也难。东北最有活力，闯荡精神最强的人都南下了，人口的外迁注定经济不会有起色。

属于东北的大时代已经过去了。

这个和美国的五大湖地区类似，当年底特律是全美第五大城市，世界最大的汽车城，现在呢，连芝加哥都开始沦陷了。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 22:30现在发生的城市化是我们历史上不曾出现的，这种趋势一旦形成，是不以人的意志为转移的，只是很多人还不相信。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-23 22:51

@鹏程蛇口 1309 楼 2015-05-23 21:59

@鹏程蛇口 1295 楼 2015-05-23 14:34

中国的人口也在快速的往大城市迁移，将来 70%以上的人口也会集中居住在少数几个城市群。

5 大国家级城市群1.京津冀城市群核心城市:北京、天津。

2.长三角城市群核心城市：上海、南京、杭州。

3.珠三角城市群核心城市：广州、深圳。

4.长江中游城市群核心城市：武汉5.成渝城市群核心城市：重庆、成都。

这个 10 个核心城市加上海西的厦门在未来人口会持续流入，房地产发展空间……

-----------------------------

@labrace 2015-05-23 22:45:20嗯，反正八九不离十就这些城市了～～我觉得楼主可以终结此楼了，嘿嘿～～接下来每天还会有无数的人问楼主这个城市怎么怎么样，替楼主哭一个，555-----------------------------您说的没错，都是重复性的问题。

其实把帖子从头看到尾，肯定有收获，哪能直取答案啊，而且别人告诉的答案也不一定对啊，需要自己思考的。

明王的帖子那么长，我是从头看到尾的，包括骂明王的人的发言，也因此了解了很多人的看法。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 07:13

@顺风骑达 2015-05-23 23:02:25

@鹏程蛇口 1310 楼 2015-05-23 22:27:00刚刚在微博挨骂了，因为说到不看好东北的经济发展，被大东北的人骂的狗血喷头。

真替那些写东北经济沦陷的记者担心，真担心他们会被大东北的人暴打。

其实东北在上个世纪 100 年一直是中国最富庶的地区之一，只是新世纪以来，经济重心在南移，东北的产业结构落后了，加上当地人的观念落后，转型也难。东北最有活力，闯荡精神最强的人都南下了，人口的外迁注定经济不会......-----------------------------您说的没错，能意识到危机才能做出最正确的选择。

经济的竞争最终是靠人，一个地方的年轻人走了，发展就难。谁不爱自己的家乡，背井离乡去外地工作更多的时候是因为家乡不能提供足够的选择。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 07:15

@顺风骑达 2015-05-23 23:02:25

@鹏程蛇口 1310 楼 2015-05-23 22:27:00刚刚在微博挨骂了，因为说到不看好东北的经济发展，被大东北的人骂的狗血喷头。

真替那些写东北经济沦陷的记者担心，真担心他们会被大东北的人暴打。

其实东北在上个世纪 100 年一直是中国最富庶的地区之一，只是新世纪以来，经济重心在南移，东北的产业结构落后了，加上当地人的观念落后，转型也难。东北最有活力，闯荡精神最强的人都南下了，人口的外迁注定经济不会......-----------------------------从区位优势和气候来说，以后的东北的人口和产业会向沈大集中。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 09:12

@鹏程蛇口 1315 楼 2015-05-23 22:51

@鹏程蛇口 1309 楼 2015-05-23 21:59

@鹏程蛇口 1295 楼 2015-05-23 14:34中国的人口也在快速的往大城市迁移，将来 70%以上的人口也会集中居住在少数几个城市群。

5 大国家级城市群1.京津冀城市群

核心城市:北京、天津。

2.长三角城市群核心城市：上海、南京、杭州。

3.珠三角城市群核心城市：广州、深圳。

4.长江中游城市群核心城市：武汉5.成渝城市群核心城市：重庆、成都。

……

-----------------------------

@labrace 2015-05-23 23:01:25赞，明王的贴我收藏着，时不时翻几页看看，握手-----------------------------明王神贴，是很多人的领路人。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 09:24http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5OTc2NzA2MQ==&mid=204016239&idx=7&sn=07adf7efb8653bc8f91e13930d25fbf1&scene=2&from=timeline&isappinstalled=0&ptlang=2052&ADUIN=986942162&ADSESSION=1431735228&ADTAG=CLIENT.QQ.5407_.0&ADPUBNO=26458#rd一位 70 后的感慨：下半辈子我会陷入贫困吗？

推荐大家看看这篇文章，作者是南都的记者。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 15:15

@狙击 2016 2015-05-24 10:34:51

@鹏程蛇口 2015-05-24 09:12:23.0明王神贴，是很多人的领路人。

—————————————楼主，一线二线三线你那边具体怎么分的，能否分享一下？毕竟版本太多了！

-----------------------------前面有论述，翻看一下。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 15:16

@鹏程蛇口 1321 楼 2015-05-24 09:12

@鹏程蛇口 1315 楼 2015-05-23 22:51

@鹏程蛇口 1309 楼 2015-05-23 21:59

@鹏程蛇口 1295 楼 2015-05-23 14:34中国的人口也在快速的往大城市迁移，将来 70%以上的人口也会集中居住在少数几个城市群。

5 大国家级城市群1.京津冀城市群核心城市:北京、天津。

2.长三角城市群核心城市：上海、南京、杭州。

3.珠三角城市群核心城市：广州、深圳。

4.长江中游城市群……

-----------------------------

@labrace 2015-05-24 10:55:42可惜那时还是学生，没收入，哭瞎～～现在也只能去武汉买了套房，人在上海，也不知道对不对，总之继续努力吧-----------------------------上海如果有资格买，尽量上海买。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 15:18

@haizitou 2015-05-24 11:04:38请教楼主这些天困扰我的问题？

我在北京，三环内有套两居，虽然够住但有点小了；南五环外的郊区有套三居，小区不错，但只有周末才去。正考虑只卖一套改善一下，两居位置好，租金不错，舍不得。三居户型好，离家人近，刚装修完，但租金不高，不会有租金回报。卖三居凑的钱少，如果改善也要离孩子学校 10 公里，卖两居就好解决了。怎么办呢？静候楼主建议！多谢-----------------------------从投资角度卖南五环外的 3 居更好。

当然也要看你工作，生活的位置。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 16:45

@仗剑飞身 2015-05-24 15:57:25楼主，对房子的走势很关注，感谢交流你的观点，学习了。

请教两个问题：1、北京的三环边次新经济适用房有没有继续升值的潜力，其潜力较二环边西城学区房（80 年代末）如何？

2、房产交易个人所得税其初衷是限制交易，未来会不会取消3、房产税会不会出台，我觉得现阶段很难出台-----------------------------1.在西城出生的婴儿数量已经和西城小学生的招生数量持平了，未来想在西城上小学，必须在孩子出生前出手，竞争如此惨烈，你觉得房价会怎样？

2.所得税这种东西，限制了交易，他们说可以抑制房价上涨，抑制炒房，其实房价只与供求关系有关，真实的情况是他们增加了税收，百姓增加了负担，什么时间退出只有他们说了算，或者北京房价大跌的时候，他们为了促进交易会取消，你觉得什么时间北京房价会大跌。

3.房产税短时间内不会出台，没有可操作性。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 16:46薛兆丰：古往今来，征税从不压低商品价格。相反，征

税必然引发三个事与愿违的结果：一是挫伤供应商的积极性，使本就稀缺的商品进一步减少供应；二是商品供给减少，使商品进一步提价，增加消费者负担；三是政府平添一个“揩油”的借口，因为不论法律如何规定，税赋实际上都是买卖双方共同向政府支付的。

盼着房产税降房价的可以看看这个。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 16:49

@婵之 2015-05-24 15:57:28小产权陷阱，小产权陷阱，小产权陷阱！抓狂 ing那么问题来了：年租金回报达到 10%的无证房也不能买吗？

广州市内，地铁沿线，大型居住小区，曾经的镇政府集资房，但是由于历史原因未能办出产权证，不排除以后能出证，当然也不能保证出证。

这租金收益实在诱人，正考虑要不要卖掉一套有证的小户型商品房（广州郊区），换成三套集资房，租金可翻六倍。

楼主看到我，盼回复。

-----------------------------很多小产权房使用是没有问题的，政府连拆迁钉子户都搞不定，他们敢去拆小产权吗？

小产权房真正的折价在于没有金融属性，你必须全款买入，而且不能再抵押贷款。

如果收益率能达到 10%，非常高了，坚决买入。租金是随工资一直上涨的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 16:50

@婵之 2015-05-24 16:03:48补充一下，想卖的商品房在花都区，紧邻市政公园，周围环境优美，离花都区繁华路段较近，未来三年内将会有地铁 9 号线开通。目前租金可怜，感觉升值潜力有限。

想买的集资房在白云区，3 号线延长线上，周围环境山卡拉，属于偏远郊区，唯一的优势就在于离地铁站不远，能吸引广州市的上班族租住。另外就是存在补价出证的可能性。

-----------------------------位置偏的房子升值都慢。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 16:54中国在 1985 到 1992 年年均出生人口 2000 万人左右。

但 1992 年之后，每年出生人口开始大幅下降，每年新生儿以大约每年 60 万人的速度递减，直到 2000 年左右才止住下跌趋势，稳定在每年新增 1600 万人左右的水平上；而 2000年以后出生的人群，总量上相比 1990 年代大幅锐减。

?这意味着 5-10 年后，购房主力年龄段，即 25-35 岁年龄段人口将会大幅减少，这势必将影响购房需求。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 16:54一二线大城市因为有外来人口的流入，这个问题并不那

么严重，但很多人口增长缓慢的城市将会面临需求不足的困境。例如，三四线城市中的泸州、安庆、唐山、襄阳等地已经出现 40 岁以上中老年人占比最高、年轻人口不足的现象。

由于这些城市人口增速已经很低，未来楼市需求的减弱是不可避免的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 16:57住宅行业未来十年总体来看是安全的，基本不会发生房价断崖式下跌、泡沫破灭；但 10 年后，需求将可能难以支撑房价，没有人口流入甚至可能出现人口流出的三四线城市房价堪忧。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 20:31

@仗剑飞身 2015-05-24 15:57:25楼主，对房子的走势很关注，感谢交流你的观点，学习了。

请教两个问题：1、北京的三环边次新经济适用房有没有继续升值的潜力，其潜力较二环边西城学区房（80 年代末）如何？

2、房产交易个人所得税其初衷是限制交易，未来会不会取消3、房产税会不会出台，我觉得现阶段很难出台-----------------------------

@鹏程蛇口 2015-05-24 16:45:51

1.在西城出生的婴儿数量已经和西城小学生的招生数量持平了，未来想在西城上小学，必须在孩子出生前出手，竞争如此惨烈，你觉得房价会怎样？

3.房产税短......-----------------------------

@仗剑飞身 2015-05-24 17:18:00楼主回复好快，谢谢1、西城的学区房价格我也是继续看好的，现在想卖了三环边经济适用房入手学区房？还是直接买一套？毕竟卖一套再买经济压力小，且现阶段股市回报率也不错。但是又觉得北京的房产还是有长远的稳定回报的，如果是楼主怎么做-----------------------------北京市中心的住宅，闭着眼睛买，收益都是不错的。限购是政府给户籍人口的福利。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 20:33

@冷日看海 2015-05-24 18:26:38

楼主对一二线城市中心的住宅底铺有什么建议吗/?本人现在对住宅没有兴趣了，转而对人口较密集的中心城区住宅底铺开始关注了。

-----------------------------商铺要考虑的问题太多，差一条街，租金就差很多。

非常好的小区，住宅卖的不错，商铺却空置。

真看不懂，我是不碰的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 20:35

@huffffman 2015-05-24 19:27:50楼主你好，你的一二线和其他城市房价趋势观点我比较赞同。我想和你探讨的是，中国房子的物业管理水平都不太好，所以对于公寓来讲，物业的保值增值还与物业管理有很大关系，如果越来越富裕的话，大家对环境的要求也越来越高，这就是洛杉矶比弗利山庄超贵的原因，因为周围环境太好了！基于这点考虑，我觉得如果有机会的话，最好入手二线城市如成都重庆的配套比较好的老城区独栋，北京上海独栋毕竟不是一般人能搞定的，对于独栋......-----------------------------目前的情况，独栋以及物业费特别高的好小区的涨幅不如一般房子。

随着年轻一代有钱人的成长，对于品质的追求会越来越

高，以后也许很改变吧。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-24 20:41

@huffffman 2015-05-24 19:27:50楼主你好，你的一二线和其他城市房价趋势观点我比较赞同。我想和你探讨的是，中国房子的物业管理水平都不太好，所以对于公寓来讲，物业的保值增值还与物业管理有很大关系，如果越来越富裕的话，大家对环境的要求也越来越高，这就是洛杉矶比弗利山庄超贵的原因，因为周围环境太好了！基于这点考虑，我觉得如果有机会的话，最好入手二线城市如成都重庆的配套比较好的老城区独栋，北京上海独栋毕竟不是一般人能搞定的，对于独栋......-----------------------------优质物业管理未来可能会很有价值。我的看法，类似万科、招商等物业公司未来可能会拆分上市。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 10:41

@一个乖娃娃 2015-05-25 10:13:59楼主看到我。

我现在看了两个房子，纠结选择哪一个。两个房子相隔不远，在一条线上，都是单位房，一个是二环外 100 米左右，99 年老房子，总层高 7 层，有地下停车位（车位不够，地面也有停车），旁边有大型超市，离地铁站 5 分钟内的路程；一个是在 1.5 环，96 年老房子，总层高 6 层，无停车位，第

一个房子要比第 2 个房子周边环境要好一点点，支持公积金贷款，但单价要贵 500-1000 元，请问，选择哪一个更好？？？

谢谢。

-----------------------------选择学区资源好，金融属性强的房子。

公积金贷款是政府给你的福利。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 10:44

@鹏程蛇口 2015-05-23 22:27:34刚刚在微博挨骂了，因为说到不看好东北的经济发展，被大东北的人骂的狗血喷头。

真替那些写东北经济沦陷的记者担心，真担心他们会被大东北的人暴打。

属于东北的大时......-----------------------------

@_汗血宝马_ 2015-05-25 10:23:17我认为东北经济的没落跟东北是我国执行计划生育最彻底的地区有关。

-----------------------------北京上海的计划生育也执行的很彻底。

东北的陷落还是观念落后了，基层政府黑社会化，国企员工贵族化是根本原因。

都不想付出，只想索取，逼迫有闯劲，勇于付出的人南下了，剩下的都是老爷，那怎么能成？

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 10:44

@九命老猫大佬 553 楼 2015-05-13 09:53

@鹏程蛇口 124 楼 2015-05-11 12:18:00 哈哈买房 10 大陷阱：1.养老地产陷阱2.旅游度假房陷阱3.商业地产陷阱4.开发区陷阱5.高铁陷阱6.航空城陷阱7.西部大开发和东北振兴陷阱8.小产权房陷阱9.郊区别墅陷阱10.中小城市陷阱

—————————————————很不幸，我落入了开发区陷阱里了

-----------------------------

@做个书呆子 2015-05-25 06:31:41-----------------------------如果可能，趁成交活跃的时候换房。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 10:45

@Shipking27149 2015-05-25 02:07:54楼主 8 年前如果发这帖子绝对要顶，现在发有房托之嫌-----------------------------8 年前发这样的帖子会被骂死的。

现在发这个帖子，骂人的回帖明显少了很多。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 10:48

@Shipking27149 2015-05-25 02:39:01貌似楼主真的是个房拖-----------------------------房拖，难道是把房价拖下来，买白菜送房子，俺可没有那么大的本事。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 11:21盼着房产崩盘的，不是不想买房子，他们是希望以极低的价格买入好房子，甚至希望政府白送房子给自己。

试问一下，如果北京二环 100 平米的房子，2 万元一套，你能拿的到吗？

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 11:24

在以前的分房时代，群众喜闻乐见的节目是，工厂盖了一批房子，厂长把分给自己的房子让给了门卫老王，老王激动的热泪盈眶。

在现在的买房时代，群众喜闻乐见的节目是，陈光标之类的老板突然发了善心，高价买入了一套房子，然后送给了老王，老王千恩万谢的感激陈大善人。

这种喜闻乐见的节目真的会发生吗，好事真的会落到自己头上吗？

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 11:25因为懒惰，所以贪婪，因为贪婪，所以贫穷。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 12:29

@鹏程蛇口 2015-05-23 22:27:34刚刚在微博挨骂了，因为说到不看好东北的经济发展，被大东北的人骂的狗血喷头。

真替那些写东北经济沦陷的记者担心，真担心他们会被大东北的人暴打。

属于东北的大时代已经过去了。

......-----------------------------

@palazzo 2015-05-25 12:19:31美国还有个黑人问题，黑人问题才是底特律衰落最核心的问题中国如果再不限制黑鬼入境，广州也将沦陷-----------------------------底特律沦陷主要是汽车工人联合会太强大，一个普通汽车工人的收入和大学教授是一样的，而且在汽车厂商亏损的时候，依然不能裁员，依然不能减薪。最后是大家一起死。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 13:57

@palazzo 2015-05-25 12:29:45大势上，我觉得我的判断没错，近两三年来，购房最佳时机是去年的国庆期间一是底部，二是刚好金九银十时期，传统优惠出量时间点4 月份的数据已经非常好看了房价下跌改为向上的拐点很明显了去年和今年，地产商基本停止拿地了等现在的库存消化的差不多就该开始涨价了届时没买房的人哭都来不及

-----------------------------一线和强二线，去年 10 月是购房最佳时机。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 13:58

@evamess 2015-05-25 13:18:29楼主，这几个月从 5w 直冲 7w 的南山学位房会不会在 8，9 月有向下调整的趋势啊？还是横盘？或是继续暴涨？今天问了北京的学位房子也就 7w 啊，北京教育质量肯定好啊-----------------------------这个真不好说

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 17:13

@西溪正庐 2015-05-25 17:09:17

@palazzo 2015-05-25 12:29:45.0大势上，我觉得我的判断没错，近两三年来，购房最佳时机是去年的国庆期间一是底部，二是刚好金九银十时期，传统优惠出量时间点4 月份的数据已经非常好看了房价下跌改为向上的拐点很明显了去年和今年，地产商基本停止拿地了等现在的库存消化的差不多就该开始涨价了届时没买房的人哭都来不及

—————————————我就是去年十月三日......-----------------------------恭喜抄底成功。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 20:33

@Shipking27149 2015-05-25 02:07:54楼主 8 年前如果发这帖子绝对要顶，现在发有房托之嫌-----------------------------

@鹏程蛇口 2015-05-25 10:45:548 年前发这样的帖子会被骂死的。

现在发这个帖子，骂人的回帖明显少了很多。

-----------------------------

@Shipking27149 2015-05-25 19:13:15骂的人少是因为关注房子的人少了，现在的人要么买几百套，要么买不起-----------------------------你只是站在你自己的立场考虑问题。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 20:33

@上光 2015-05-25 19:34:56合肥房价楼主怎么看哇，一直在涨-----------------------------合肥今年供给量不大，所以房价一直在涨，类似的城市

还有郑州。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 20:34

@Shipking27149 2015-05-25 19:14:55最佳的购房时期是十年前或十年后-----------------------------既然你看的这么清楚，那十年后买房好了。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 20:40

@少女不言 2015-05-25 19:30:37不明白说楼主房托的是什么心态。如果楼主要人去买海南岛，鄂尔多斯的房子，并且给具体楼盘打广告，那才叫

房托。现在楼主叫人买一线的房子，而一线的房子，现在都靠抢的，不但抢，还疯狂跳价，无论多贵...-----------------------

@palazzo 2015-05-25 19:58:00这就是房观奇怪的地方，真正在这里推销楼盘的还真有，一段软文，然后介绍某个楼盘，可是这种真正的房托，是没人卖的，反而是给他们分析事实的，会被人骂，我估计是给他们分析了形势，戳穿了他们的幻想，因而恼羞成怒-----------------------------说的没错，戳穿别人的梦想，肯定是恶人。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 20:45

@骈齿 2015-05-25 20:15:33楼主大哥！

拜读您的文章有些时日了，获益匪浅。想请教一个私人问题，我在深圳工作，年薪 40 万+，手上有现金 200 万，之前主要用于金融投机，一直没买房。近期深圳房价飞涨，眼看就要涨到买不起的地步了，我是应该马上买房还是继续我的金融投机呢？投机收益总体上是正的，但是不够稳定，尤其是不如房价上涨稳定啊！

小弟目前很是困惑，盼回复。

-----------------------------买房不仅是投资，还是改善生活。

金融投资固然有的时候收益高，但是不稳定啊，没有人知道什么时间会赔进去。

用你手中的 200 万做首付三成，果断买入 600 万的房子，以后你会为你今天的决定感到骄傲的。

不知道你的金融投机收益如何，杠杆是多少。

首套住宅的杠杠是 3.3 倍，假如房价年上涨了 15%，那么你就有了 40%以上的收益，这个收益已经是天文数字了，而且比较稳定，风险很小。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 20:49

@鹏程蛇口 1374 楼 2015-05-25 10:44

@鹏程蛇口 2015-05-23 22:27:34刚刚在微博挨骂了，因为说到不看好东北的经济发展，被大东北的人骂的狗血喷头。

真替那些写东北经济沦陷的记者担心，真担心他们会被大东北的人暴打。

属于东北的大时......------------------……

-----------------------------

@liuyuke001 2015-05-25 20:01:23北京上海计生严格还没衰落是因为有外来人口补充。

无外来人口补充的计生严格的地方，基本上都是衰落的。

-----------------------------为啥北京上海有人补充啊，因为有就业机会啊。

东北城市人口持续流出，说到底还是当地的营商环境有问题。

最近 5 年，厦门的小学生数量增加了 24%，而大连减少了 18%，一增一减，非常说明问题了。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 21:47

@百晋代 2015-05-25 21:31:12本人在兰州核心区有一套三居，老小区，在出租，对兰州的房情，楼主怎么看，谢谢!-----------------------------兰州是省城，保值应该没有多少问题吧，想有收益不看好。

兰州和乌鲁木齐是胡焕庸线以西唯一的两个比较大的城市，地理位置偏了。周边经济也不发达。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 21:54

@少女不言 2015-05-25 21:45:22黑鬼素质真的是非常非常的差，降低了楼盘的质量

---------求深八！素质到底怎么个差法？

-----------------------------说几个黑人的小故事：平均智商来说，东亚的中日韩最高，平均 105，欧美白人 100,美国黑人 80，非洲黑人 60.38-25+232-12=？，这个简单的算数题，对于初中毕业的非洲黑人来说，是需要算 3 个小时的。

有中国人到非洲国家开小超市，这些人大多是浙江农村的，高中毕业者居多，有人买东西，结账的时候，他们是不看标签的，如果只有几样东西，通常口算就算出了价格，东西多了，才用计算器。

当地人觉得很神奇，怎么可能记住那么多物品的价格，而且口算就能算出总价，他们认为这些开超市的都是中国的数学天才，根本不知道其实就是中国最末流的人才，大多只有高中毕业。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 21:59贪财是大多数人的共同毛病，想占便宜很正常。

一个中国司机，你让他去加油站加油，车的油箱容量是100 升，他可能加 90 升，而开 100 升的发票来报销，占 10升油的便宜。

而一个黑人司机，同样去加油站加油，他会只给油箱加

20 升油，然后开 150 升油的发票，他只想着自己贪财，而从来不会考虑 20 升油是跑不了多少路的，很容易被老板发现的，而且怎么可能发票上的数量比油箱的容量还会多呢？

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 22:00上面说的是黑人的愚蠢和贪婪，下面说一下他们的残暴和懒惰

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 22:05大家可以网上搜一下卢旺达大屠杀和乌干达总统阿明吃人肉。

这些非人所思的事情，就发生在 20 年前，其凶残是你无论如何想象不到的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 22:13懒惰：在物质极大丰富的当地，大家以瘦唯美，都希望有一个非洲难民那么苗条的身材。

真的你建了非洲难民就知道了，那种瘦骨嶙峋是恐怖，只有皮包骨头。

非洲大陆长期缺乏粮食，饥饿是很多国家的大敌，粮食缺乏，长期靠联合国救济和各国援助。

如果你知道非洲大陆地势平坦，土地肥沃，水热条件很好，可是基本没有耕地，你就知道他们挨饿也是正常的了。

他们都在忙着睡觉，忙着打架，根本没有时间种地，也

不想种地。

很多人会说，非洲北部是撒哈拉沙漠，根本没有办法种植粮食。基本上来说，非洲北部撒哈拉沙漠地区是阿拉伯国家，他们虽然也不富裕，可是经济还过的去，吃饱饭是没有问题的，不缺粮食。

真正缺粮食的是撒哈拉以南地区，就是非洲的中部南部，中南非洲的水热条件总体是不错的，粮食完全可以自给自足。

可是因为人的懒惰，基本上是不产粮食的。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 22:27

@少女不言 2015-05-25 22:10:49对的，大层面上讲，黑人一直名声不好，所幸中国只有极少数城市有大量黑人，比如广州。

我好奇的是，广州人具体受到了黑人哪些骚扰呢？比如他们住在一个小区里，是怎么一个差素质的表现呢？

-----------------------------非洲黑人的主要问题是，发展历史短，没有文化积淀，更没有信仰，看到利益，马上据为己有。中南非洲从来没有一场大的战争，更没有民族融合。

他们基本上从原始社会直接到了现代社会。

或许 500 年后，黑人也有了文化积淀，也懂得了勤勉，也有了现代文明。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 22:31

@Shipking27149 2015-05-25 22:25:44按照楼主的意思，美国纽约的房价经过了 100 多年的发展，现在怎么说至少也是上千万美金一平，为什么纽约的房价不能像坐火箭一样升到宇宙第一，难道连深圳都比不过吗?楼主列举的这几个城市都是房地产泡沫最大的城市。一旦经济稍有下滑，最先倒霉的还是大城市的人。

-----------------------------郭敬明说，“把时间浪费在骂人上，你没钱活该。”

香港财经评论员梁海明说“命苦不能怨政府，点背不能怪社会”。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-25 22:32

@大象 19900115 2015-05-12 21:06:49关于济南，有些看法。首先不知道大家在历史上怎么看济南的定位的，这是一个兵家必争之地，其交通的重要性不是青岛能比的。并且青岛曾经想当省会，动静颇大，但未能成事。但在新中国的历史上有省会改变的情况。济南的资源是军区，省级政府，市级政府，各单位办公总部，医疗资源，教育资源，高校等。这些优势也是不能忽略的。那些说来一次济南就够了的，不知道您到的是哪？哪年到的？政府也在积极的以济南为中......-----------------------------

@郭俊言 2015-05-25 22:18:21

济南是全国省会里面在省内位置比较尴尬的。原因就是有个青岛。

交通---铁路是比青岛方便，但是航空和海运呢？

历史 ---青岛历史没有济南长，济南一直是山东的省会，但是青岛在民国的时候是五大直辖市之一；资源---军区，济南有济南军区，但是青岛有北海舰队，这个半斤八两吧；省级政府，这个济南胜；各单位办公总部，现在交通发达，作为一个省会城市，并不像北京那样会吸纳太多的办事处......-----------------------------分析透彻。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-26 08:05

@鹏程蛇口 2015-05-25 20:45:44买房不仅是投资，还是改善生活。

金融投资固然有的时候收益高，但是不稳定啊，没有人知道什么时间会赔进去。

用你手中的 200 万做首付三成，果断买入 600 万的房子，以后你会为你今天的决定感到骄傲的。

不知道你的金融投机收益如何，杠杆是多少。

首套住宅的杠杠是 3.3 倍，假如房价年上涨了 15%，那么你就有了 40%以上的收益，这个收益已经是天文数字了，

而且比较稳定，风险很小。

-----------------------------

@骈齿 2015-05-26 00:14:33哥，这样的话，要贷款 400 万，月供 22500，压力有点大，一旦工作收入下滑……

-----------------------------估计你是单身吧，买房后，把房子出租出去，然后还像没有买房以前一样租住原来的房子。

600 万的房子，月租金大概 1 万-1.5 万吧，月供 22500，以租养贷，这样每个月你只需拿出 1 万元还贷即可，压力远比你想象的小。

作者:鹏程蛇口日期:2015-05-26 08:11

@黄内增 2015-05-26 00:19:47我感觉，大部分强二线能像北上深一样提供就业岗位，尤其是中高端岗位，10 年内基本无望，20 年内可期待。现在也就富士康这类制造业往内地转移在。互联网还是北京，金融还是上海，深圳综合北上，再加上强大众多有活力的中小企业。

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