揭开达芬奇密码：房价十年暴涨为那番，未来暴跌到几时
国内宏观：受外汇冲击，全年出逃资金约 1 万亿美元，将有四次降准两次减息，财政收缩，扶贫与裁员成为主题，国企合并高潮出现，宅基地转让试点，部分小银行破产，银行全面亏损，不良率突破 3。
国际宏观：大综商品跌势驱缓，美元大幅度加息到来。大综商品大跌。贸易摩擦升级，外贸大幅下滑。
作者:jh1998 日期:2015-12-14 17:40
作者:jh1998 日期:2015-12-14 17:41
作者:jh1998 日期:2015-12-14 17:42这几个图片，是 关于 深圳的房地产 的 最有意思的写照。
看清楚了， 南山天虹的商铺哦。 那边的商品房现在是啥价格呢？
作者:jh1998 日期:2015-12-14 17:43
作者:jh1998 日期:2015-12-14 17:47有意思吧。
南山天虹的商铺，2001 年的房子， 现在租金上不去，原价还卖不掉。
天虹生意不好了，天虹一撤， 不就成了，甩不出去的狗皮膏药？？于此同时，你还可以看到 海岸城的商铺 价格虚高。明后年不是一样要跌成狗？？
作者:jh1998 日期:2015-12-14 18:12
作者:jh1998 日期:2015-12-14 18:13
作者:jh1998 日期:2015-12-14 18:20
作者:jh1998 日期:2015-12-14 18:21
作者:jh1998 日期:2015-12-14 18:22看得懂不？楼上的商品房 炒到 6-8 万。一楼的商铺 4万 5 就卖给你。我只能用呵呵两字来形容。
作者:jh1998 日期:2015-12-15 10:25出一道思考题：中国 11 月外汇占款减少 3158 亿，M2 却增加了 13.7%。
为何？？ M2 去了哪里？
作者:jh1998 日期:2015-12-15 13:49看不懂 基础货币/M2/外汇占款/货币乘数/存款准备金率 这些东西。来这个帖子是白来了。
作者:jh1998 日期:2015-12-16 10:01关于 供求 逆转/ 负债 的 一个完全走完整个周期的典型市场， 那就是钢铁行业了。
这个行业的 基础材料 ， 铁矿石， 和房地产的基础材料（土地）很类似， 几乎被几家巨头所垄断。
作者:jh1998 日期:2015-12-16 10:1130 年前螺纹钢 650 元一吨、前几年最贵时 4200 元涨了6 倍。
但是已经跌到 20 年前。 目前还在跌跌不休。 正在走向30 年的路上。
每斤钢材的价格是 0.9 元，比白菜便宜。
作者:jh1998 日期:2015-12-16 10:272012，铁矿石价格飙升大涨 80％，逼近 160 美元/吨，4个月暴涨 80％。
此后开始跌跌不休。
2014 年铁矿石价格暴跌 47%，到 70 美元。
2015 年铁矿石价格暴跌 45%。
截止 2015 年 12， 全球铁矿石吨价跌破 40 美元的关键价位。
作者:jh1998 日期:2015-12-16 10:29在这场， 铁矿石的泡沫中， 最受伤的当然是那个啥，（不说也罢）
如今，国内，80 多家主要（不是全部）钢铁生产企业，负债 3.3 万亿。 这 3.3 万亿，就是 M2 的一部分。
作者:jh1998 日期:2015-12-16 10:31当然了， 有什么样的人民，才有什么样的政府。
政府在 铁矿石大战中， 损失惨重。人民在房地产盛筵中 能 幸存？？
作者:jh1998 日期:2015-12-16 10:48 可惜啊可惜。
无巨资本，空悲切。
作者:jh1998 日期:2015-12-16 10:53在实际基本面没有基本变化，甚至开始恶化时， 反向一轮爆拉， 那就是开始暴跌的鱼汛啊。
作者:jh1998 日期:2015-12-16 15:56
@jh1998 1535 楼 2015-12-15 10:25 出一道思考题：中国 11 月外汇占款减少 3158 亿，M2 却增加了 13.7%。
为何？？ M2 去了哪里？
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@xiangwentian2014 2015-12-16 13:19:21当时看到这个数据，我也惊呆了。。。有点迷糊，都去哪了？然后还有疑问，还能继续这么印多久？
----------------------------这篇文章，很好的解释了这个问题。
什么才是“资产荒”的真正原因？
作者:jh1998 日期:2015-12-16 15:572015 年对于中国的货币金融环境而言是非常不平凡的一年。中国以 6.6%的名义 GDP 增速，实现了 13.5%的广义货币增速。商业银行一面哭号“资产荒”，业务不好做，一面把自己的资产增速做到了 15%以上的水平，这比 2014 年提高了
2 个百分点；城商行总资产增速甚至高达 25%以上，比去年提高了 5 个百分点。不是“资产荒”了嘛，为什么商业银行资产增速不减反增？
让我们看看银行把资金配置到哪去了。截止 2015 年 10月，其它存款性金融公司总资产同比增速 15.8%，比年初回升了 4 个百分点；资产中对政府部门债权同比增长了 35%，增速比去年底提高 20 个百分点；对非金融机构债权同比增速为17.5%，较去年底提高了 5 个百分点；对居民部门债权同比增长 16%，增速基本与去年底持平；对其它存款性公司债权同比增长 3%，比去年底提高了 5 个百分点。从上述数据可以看出，除了对居民部门的资金投放速度基本持平以外，其它大部分资金投放方向都出现了增速回升，增速上升最快的是对政府部门资金投放，这主要是地方政府债务替换的结果，但是地方政府债务替换本应是原来记录在非金融机构债权项下的融资到期，转换到对政府债权项下，但实际结果是非金融机构债权增速不跌反升，所以科目加总以后，商业银行的资金投放出现了反常的增长，最终导致了货币增速远远超过 GDP 增速。
让我们换个角度，从存款的角度看货币的增长。2015 年10 月份，居民存款同比增速 8.8%，与去年底持平，而非金融企业存款同比增长 11%，较去年底上升 5 个百分点，尽管财政
性存款同比增长仅有-4%，但是机关团体存款增速高达 15%，二者合并计算同比增速达到 11%，较去年底增速下降 5 个百分点，主要受财政性存款下降拖累，由于机关团体存款中包含在途及尚未使用的财政资金，因此，整体来看与财政相关的存款增速依然较高，非金融机构存款增速显著回升，居民存款增速持平，这与从信贷端看的情况基本一致，只是财政相关存款增长不及融资端增长快。
按照以往的逻辑，货币总量增速的回升往往伴随着总需求的回升，这意味着信贷需求主导货币增速，也是货币内生性的来源之一。但如果今年依然按照此逻辑，看到 M2 和 M1在二季度就开始企稳回升，社会融资总量在三季度也开始回升，就做出总需求即将触底回升的判断，这个判断无疑是犯了方向性错误的。为什么会出现规律失误？如果把货币的增长看做结果，那么它既可能是需求增长推动的，也可能是供给增长推动的，如果是资金需求增长推动的，利率应该上升，而如果是资金供给增长推动的，利率应该下降，而“资产荒”
的意思正是融资利率下降。
观察当前的环境，一方面有越来越多的融资成为需要滚动融资的僵尸贷款，笔者估计仅以往存量融资的利息再融资就占到新增社会融资总量的 40%；另一方面，非市场化的定向政策性融资支持迅猛增加，而其中很大部分只是趴在银行账
上睡觉。所以，金融维稳政策和定向支持政策加大了货币增长的外生性，降低了货币的内生性，货币供给推动的力量正在增强。M2 已经不能表征资金需求回升，相反，它却是金融机构资产负债表上实实在在的负债，难以给快速增长的负债找到合适的资产配置，这就是“资产荒”的真正原因。
作者:jh1998 日期:2015-12-16 16:00货币外生增长引发的“资产荒”是不是央行货币政策过于宽松导致的？我们可以考察中国金融条件，最重要的两个价格——实际利率和实际汇率。央行降息基本上是追随物价下行幅度的，GDP 平减指数同比增幅较去年末下降了 1.3 个百分点，而 1 年期贷款基准利率在此期间也下调了 1.25 个百分点，所以实际利率并没有快速下降；人民币实际汇率在今年的前 10 个月中还上涨了 3%，所以整个 2015 年，中国的金融条件并未明显放松，央行货币政策较为审慎。从央行的流动性管理来看，央行的总资产已经是负增长，主要受外汇占款负增长的影响，而央行释放的流动性主要来自于下调法定存款准备金率，释放了至少 4 万亿元人民币过去冻结的流动性，但金融机构的超储率并未因此快速上升，截止 3 季度末，金融机构超储率仅为 1.9%，比去年同期还低 0.4 个百分点。因此，在银行间市场并不是流动性供给过剩导致货币市场利率过低，而是资金需求不足造成的流动性充裕。这样看来，无
论是货币政策的价格调控和流动性调控都是相对审慎的，并非货币增速快速增长的主因。
让我们想象一个分层的货币体系，最顶层为央行，中间层为金融体系，底层为实体经济。最顶层的央行负责基础货币发行和银行间市场流动性调节，位于中间层的金融机构负责通过信贷等工具分配资金给实体经济，最下层的实体经济依据自身的目标而向金融机构融资，彼此之间通过资产负债科目咬合。
文中分析的结果表明，当前的环境是顶层的流动性是审慎充裕的，实体经济的投资回报率低，相对而言，金融条件是偏紧的，实体经济主动融资需求不足，原本实体经济和金融机构的资产负债表应该收缩，在此过程中，实体经济进行调整，逐步产能出清，但金融维稳和定向撒钱使得中间层和底层一方面无法缩表，另一方面却难有投资回报率好的资产，不缺钱，却找不到有盈利前景的投资方向，这是一个非常不稳定的局面，也会给人民币汇率带来压力，除非定向撒钱的方向投资回报率非常高，使得局部融资可以得到良性循环，否则，要么金融资产持续出现大量坏账，要么金融条件必须快速放松，以使得资金成本和投资回报率相匹配。
结构上看，正如上面分析的，目前融资流入量明显回升的是政府部门和非金融企业部门，而目前相对较稳健的居民
部门，其融资的流入速度却并没有明显回升，这样的资金分配结构为后面留下了隐患。
作者:jh1998 日期:2015-12-16 16:05 要点：央行不仅没有 印钱（基础货币），反而被动注销了一部分基础货币。
下调存款准备金率，导致理论上的 货币乘数 最大值扩大。
实体经济中，主动向银行 再借钱（或者能够借到钱），很少。
地方政府 又向 银行 借了很多钱。
作者:jh1998 日期:2015-12-17 10:12重庆市市长黄奇帆在 10 月份举行的中共五中全会上提出，中国应当出台相关规定，将建筑物中的钢材使用量提高两倍，以缓解钢铁行业产能过剩。
-----------------------------------------------------------------------------高人啊。谋虑深远。 有人会解读否？作者:jh1998日期:2015-12-19 10:22 万科和宝能的事情， 蛮有意思。
证监会 乐见其成， 股市将来要是因这个出问题， 责任就一股脑推到保监会身上了。
保监会头大，这个事情暴露了 保险行业野蛮成长背后的问题和风险。
保险保险，顾明思义，是为了规避风险， 如今以这个名义筹集的资金 进入了高风险领域。
保险的乱局，很类似 十多年前的证券。 那时证券公司把 客户放在它那里的保证金 拿去自营/投资增值去了。
------------------------------------------------------------------从投机角度讲， 保险行业 可能就 潜在着 做空的机会。
作者:jh1998 日期:2015-12-21 11:05http://blog.sina.com.cn/s/blog_55dca46a0102vnwa.html世纪大通缩,全球大萧条!（兼论中债危机爆发的必然性）
这篇文章，系统的阐述了 货币杠杆。作者:jh1998日期:2015-12-21 19:33 鼓励开发商降房价。呵呵，有意思
作者:jh1998 日期:2015-12-21 21:14
@jh1998 1402 楼 2015-11-16 17:36
去库存。 意味着 土地财政 结束了。
面包都卖不出去， 面粉就更没有人买了。然而面粉总不能拽在自己手里，总要清库存的。
库存在房地产商/投机者/散户手里， 土地在政府手里。
上升期狼狈为奸， 下降期各寻各家，各找各妈。 互相撕杀。
----------------------------动作蛮快
作者:jh1998 日期:2015-12-22 08:37以中央文件的形式，指出 某个市场需要去库存，还鼓励市场的销售主体要降价销售。
这样的事情，你见过没？ 反正在我的记忆里，没有见过。
如果运行到今天，还有人看不清整个脉络，我估计一生估计也难以看清了。
作者:jh1998 日期:2015-12-22 08:41其实早已经指出， 你是卖面粉的，面粉卖出去了就非常好了；管他卖面包 是不是库存的，还是发霉了还是烂掉了，非常时期，还巴不得呢。
作者:jh1998 日期:2015-12-22 08:50 未来的脉络很清楚了。
市场上面包太多了，面粉不好卖了，那怎么办或者只能怎么办? 这个方法就简单了。
原来的面粉 一卖就是 70 年的， 那么现在不这样卖了， 一年年的卖，第一次需要使用的资金不就少了么？
原来的面包不好啊，用料太少了，不安全，不好吃。
新面包加量不加价（结合 奇帆老师的话来理解啊）。 作为消费者，你是买新面包吃 还是 买老面包啃啊。
其他的措施：嗯，富人么，就该过外国人的日子。住郊区别墅啊。
（ 不是要取消不合理的限制么，这个应该是其中一条）。
按年收房产税，那么启动的价格就没有必要/不会那么高了。
-------------------------------------------------------------------从此以后，中国的房地产 市场，就必然形成了 一个 新旧两个市场了。若干年后，再来改革吧，犹如曾经的股市 。
作者:jh1998 日期:2015-12-22 14:47楼市有不少朋友 问深圳的房地产市场。
南山的海王大厦（写字楼），不到 2 万/平米；福田的联合广场（写字楼），不到 2.4 万/平米； 联合广场 租金 100 元/平米/月。
作者:jh1998 日期:2015-12-22 18:04
新华社：一些房企还在幻想“政府救房市” 近一段时期以来，中央多次就房地产去库存问题进行研究，体现出对这一问题的高度重视，以及对推动相关行业持续健康发展的决心。对此，一些房地产企业仍幻想“政府救房市”。不过，经济发展规律表明，房地产不可能是经济发展的“永动机”，高速盲目扩张的老路行不通。遵循市场规律来发展房地产行业，遵循供需原则消化房地产库存，必须挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力。
-------------------------------------------------------------------------圣旨已下， 喽啰们就要 摇旗呐喊了。
作者:jh1998 日期:2015-12-24 08:49全世界范围内，写字楼及住宅的价格长期维持倒挂的，很少见。
（写字楼 的 土地成本及 建造成本要高于 住宅。）
目前，写字楼基本上没有太多投机客。其价格基本刨掉了投机因素的影响。 以写字楼及商铺 来分析一个城市地产的价格（或所谓价值）中轴。 是比较合理的。
即使如此，写字楼及商铺（受电商影响很大，基本可以判断，这个趋势不可逆）的价格随着经济下滑，其基本走势依然是向下的。
那么，同地段的住宅，其价格 能够维系多久呢？作者:jh1998 日期:2015-12-24 09:06 关于未来的一些观点及预测：央府，期望第一轮 出血的是 房地产商（毕竟，库存全在他们手上）。
有人预测 央府将以今年 股市救市（发行基础货币）
的手段救楼市。
这个可能性有没有？ 有，而且概率很大 甚至是必须（外汇占款减少太快太多，必须被动发行基础货币）。但是，怎么救，救谁？什么时候？
救谁？ 当然是救亲儿子， 也就是救救 亲儿子的库存（城投的没卖出去的土地）；什么时候？ 当然是一轮暴跌之后，也基本上 要跌到/或跌破 所谓价格（或者价值）中轴。
作者:jh1998 日期:2015-12-25 09:25已下这段话，基本可以解释，为啥实体经济下滑，房地产区部市场反而一轮反向爆拉。
这局部房地产的细节：二手楼（已经装修过的）反而不好卖，一手楼（没有装修的）反而好卖些。
----------------------------------------------------------------------------我做生意十来年 今年实体真是没挣到钱 小亏了点 所以干脆把钱拿出来买了佛山的房子 ，像我一样今年因为生意难做而买房保值的朋友 身边一抓一大把 ，至于你说的房价降我们在广佛地区感觉不到 ，而开工厂或者开店 前年期基本都是只能沦为给房东打工 所以估计这个月开始更多人会选择关厂关展厅 把钱拿来买房子给自己保留点本金看过两年能不能有新的生意机会。
作者:jh1998 日期:2015-12-25 09:29 这才是最恐怖的地方。
不是刚需，刚需真有实力，也基本早下手了。 而是中小企业主接盘了今年的楼市泡沫， 中小实业资本被扑杀。
很快，就业的小白领面临着更大的失业潮，资金链断裂，被迫抛售房产回老家，发现根本没有新的接盘侠。 暴跌就在眼前。
作者:jh1998 日期:2015-12-25 09:37刚需没有持有人民币，反而借入人民币，而是持有资产
（房产）。
中小企业主也没有持有人民币，持有资产（房产）。
地方政府没有持有人民币，借了好多人民币。
那么人民币在谁手里？？？
人民币 集中在 大资本手里， 大资本糊涂不？ 显然不会啊， 它更有强烈的避险意识。换美元出逃呗。
人民币换美元出逃，外汇占款被动减少。 未来的直接表现形式为 人民币对美元贬值，人民币对国内资产升值。
作者:jh1998 日期:2015-12-25 17:00 香港楼市：香港特区政府行政长官梁振英发布的最新一期施政报告显示。 在过去 5 年，私人住宅平均每年的供应量约 11400 套，预计在未来五年内，私人住宅平均每年供应量将增至 14600套，增长约 30%。如果加上年均 15400 套公屋陆续入市，预计未来五年的住宅供应量将较以往出现大幅增长。
呵呵，每年 供应量 1 万套出头一点点， 以亚洲金融中心的地位， 尚且支撑不了楼市。
作者:jh1998 日期:2015-12-25 17:07深圳： 2015 年新房供应受去年开发商因市场压力采取“捂盘”措施影响，楼市库存积重难还。今年新房供应总量为 1024 万㎡。 （按 100 平米每套算，约 10 万套）。
供应量是 香港的 10 倍。
社会主义的好处就是： 拆楼/盖楼，就是快啊。
作者:jh1998 日期:2015-12-25 17:18在最后的接盘侠（中小企业主）之后， 深圳的楼市第一波暴跌（30%以上），是很短期（半年内）即将发生的极大概率事件。
作者:jh1998 日期:2015-12-25 17:33本朝历史上，由军机处确定，直接下旨对某一个行业喊话的。
除了亩产万斤、大练钢铁，好像就这次了吧。
人性有两面，恐惧和贪婪。
亩产万斤、大炼钢铁，如果说是贪婪。 那么这次，就是恐惧无疑了。
作者:jh1998 日期:2015-12-26 14:54 现在经济，就是金融啊。
截止 2015 年 10 月末，M2 余额已经达到；136.10 万亿。
是美国的 1.5 倍。
M2-基础货币=债务，约 100 万亿的债务中：地方债务：经全国人大批准的 16 万亿 （有消息称，总额超 50 万亿）；其他的，就呵呵了。 有消息称，地方政府债务总额 30 多万亿。
企业债务：约 60~80 万亿之间。
普通国民的债务：约 23 万亿，其中截止 2015 年 6 月，房地产按揭再无 19.3 万亿。
（这是不是打了，中国老百信 高积蓄的脸啊）。
作者:jh1998 日期:2015-12-26 15:13 2014 年，城乡居民存款总额 50 万亿。
城乡居民 存款 50 万一贷款余额 23 万亿=23 万亿左右。
就城乡居民总体而言， 还有钱的是那些群体呢？恰恰是农民工兄弟吗。
去库存， 打 农名工兄弟的算盘， 是打对了方向的。无知的喷子们，就不要乱骂了。
作者:jh1998 日期:2015-12-26 20:38 以下案例，就是去库存的最好例子。
面粉不会不卖， 不到 800 元/m2 的 面粉价格， 不知回到了 多少年前了。
------------------------------------------------------------------------------2015 年 12 月 25 日，由江西国土资源交易网网上交易结果得知。位于信丰县嘉定镇桃江西岸花园湾片区 7 号地块，地块编号 DBG2015044，土地面积约 56414.61 ㎡，容积率 1.0≤FAR≤2.0，土地用途为商业、住宅用地，出让年限为商业40 年、住宅 70 年。出让起始价为 8723 万元 ，最终由江西碧
桂园地产有限公司竞买成交，成交总价 8753 万元，楼面地价约 775.78 元/㎡。
作者:jh1998 日期:2015-12-27 09:28
@FUCIO 2015-12-27 02:27:26补充，公摊面积大，20%多，实际居住面积感觉 120 平方，房子总价 110 多万了，还是顶楼。建筑小毛病不少。
-----------------------------关于中小城市及 大城市郊区（广州番禺/花都），合适的房地产格局 是 小型别墅+小院子。
普通居民： 一个 house+ 一个电动汽车。至于价格，在不远的将来，是会回落到普通居民可以接受的价位的。
---------------------------------------------------------------------另外， 上面 江西某县的 800 元/平米的 土地， 改起高层住宅，将来的必然解决依然是空置。
作者:jh1998 日期:2015-12-27 09:37
@u_106604468 2015-12-26 16:42:05打赏楼主 评论 只看楼主 jh1998 楼主2013-04-05 20:4719 楼
原帖标题，按可比价格，2015 年底前腰斩，2020 年再次腰斩。这个结论不做任何修正。
……
楼主，你还叽叽歪歪说，哪里的房价腰圻？
----------------------------就知道你是个托。
那么，到现在， 托们 曾经的理由与逻辑，现在又剩几个？
基本上，到现在， 预估失败的地方当然有：在我个人的预测里，计划生育应该是 2013 年左右就要放开的。
中央政府被逼 对房地产干涉（主动刺泡沫）的时间最晚也不会超过 2013 年。
问题如此严重 的时候，才来干涉，是出乎我的意料的。
作者:jh1998 日期:2015-12-27 09:53跟股市一样，到了非常危险的时候，才采取干预措施，已经没有什么用处了，只能是断崖式的下跌。 后果当然非常严重。
如果早 2 年干预，再采用节节抵抗的战术，整个系统伤害会小很多。
如今，已经是 四面楚歌。外贸、内需（房产是最大的）、投资 全面 以加速度的方式下滑。
作者:jh1998 日期:2015-12-27 09:57关于未来短期的预测， 转一段文章。源于 咸聊。个人觉得很精彩------------------------------------------------------------美联储加息后如何理性看待人民币的贬值进程及幅度美联储加息的余波未平，人民币贬值预期已成为市场共识，但在贬值幅度、时间的问题上分歧较大，甚至市场上还有种声音，认为人民币会导致通货膨胀。面对种种形形色色的奇葩问题，实在感觉到无力逐一答复，看来，到了该对汇率问题进行重新梳理的时候了。
一个国家的汇率究竟受哪些因素的影响？这个问题在俺2014 年的帖子【刺破中国泡沫的将是通缩，买入美元避险是现实选择则】里已经谈过，这里重新做个简单的表述。一个普通国家的汇率涨跌（美元除外，它是国际货币），最根本的因素取决于外界对这种货币的需求，需求大于供应就升值，需求小于供应就贬值。以前几年的人民币升值为例（人民币绑定美元情况下）：1、当外界需要购买中国的产品，就要把美元换成人民币购买中国产品，对人民币需求量增大，人民币升值（贸易顺差）。2、当中国国内拥有大量的投资机会，人们要买入人民币到中国投资，人民币需求量增大，人民币
升值（投资需求）。3、当持有人民币获利空间大，投机资金买入人民币套利，人民币需求量增大，人民币升值（投机需求）。反之亦然。
当我们看清汇率涨跌的成因，我们就不难发现汇率的涨跌和国内货币是否超发没有直接关系，因为中国不是美国，不要把人民币和美元混为一谈。之前人民币国内贬值、对外升值，这些经济现象也足以证明了这一点。这段时间有舆论说“人民币要贬值，国内放水，所以国内要通胀，甚至还举例委瑞内拉、俄国…”这类论调不要相信，这类论调把汇率的对外升值贬值和钞票本身的对内升值贬值严重混肴，毫不可信。于是大家心里就会产生疑问了，俄罗斯汇率贬值后国内确实发生了大通胀啊，利率达到了 10%几，还是遏制不住，还有委瑞内拉.......兄弟们，你们不要眼睛只看见俄国这种垃圾国家，看看日本，人家货币贬值超过 50%，发生通胀了吗？还一直无法摆脱通缩呢。还有美国、欧洲， 几次 QE，美国欧洲通胀了吗？会什么会有这些区别呢？我们眼睛不要只盯着货币，货币不过是经济的载体罢了。这到底是怎么一回事呢？我们还是从根源来谈。
俄国、委国，它们经济依靠的是资源的输出卖钱，大家要买它的资源，资源的价格上涨阶段，他们的货币汇率就比较坚挺，这也是普京当权时期日子好过的原因。（可它们长期
不劳而获，国内的各种商品自己不会生产，严重依赖进口，贸易始终处于逆差状态，所以货币的态势总体一直就处于贬值状态）现在经济危机了，资源需求减少价格下跌，这类国家的货币根本没有支撑点，只能在汇率上大幅对外贬值。而对内呢？比如委国，连草纸都要别人生产，需要进口，贸易严重失衡，这个国家的货币是不是必须对这些商品贬值呢？
不管它们是否超发了货币，这个国家的货币都需要对这些商品贬值，这是不可阻挡的。所以他们显示为货币对外贬值，对内也贬值，通货膨胀。而且这种国内通货膨胀、货币对外贬值的幅度很大，你似乎看不到尽头，因为这种供需的矛盾是长期存在，持续不断的。日本，日本是制造业大国，对外贸易中，日本的竞争劣势在于人工成本太高了，出口受阻，所以日元对外供大于求，只能贬值。但日本毕竟是个健康的国家，通过贬值货币，人家的劳动力便宜了，竞争力相对提高了，其货币的对外贬值是不可持续的，肯定会有一个平衡点。而在它的国内，虽然日元汇率下跌导致它们的资源采购成本上升，但是资源的价格本身是在下跌的；而且，日本麻雀虽小五脏俱全，它们甚至连农业也都没有放弃；本国制造质量是最可靠的，这种观念深入人心，市场还牢牢掌握在本国企业手里…这些因素支撑日本不可能发生大规模的输入性通胀，只是因为需求的不
足，对外竞争力的不足，经济不够活跃，国内依旧处于通缩的边缘。
那么，中国的状况是什么样的呢？我们必须把人民币对内对外的因素分开来谈。人民币对外贬值已经是很清晰了。
1、（有目共睹）国内的社会运行成本不断上升，对外竞争力正在丧失，先丢了贸易顺差（目前外贸的高顺差数据是有问题的，外贸高顺差而资金却大幅度流出）；2、国内的消费不足，投资难以获利，导致投资拉动经济已经难以为继，投资需求萎缩；3、社会高负债且经济下行，新增的社会财富不足以支付高额利率，导致社会利率总体必须下行，投机资本在美联储加息的态势下只能逃离。这三个因素共同导致人民币对美元汇率长期趋势必然下行。我们再看人民币的对内因素。
有人说政府在放水，所以国内应该通胀。拜托用脑想想，前几年，美元大量流入中国，国内无疑是钱多了嘛，钱太多要不要通胀呢？但现在，钱流出去了，如果不凭空放水把这些流出去的钱补上，国内岂不是要大通缩？放水只是勉强撑住前几年被吹大的泡沫，撑泡沫怎么会导致通胀？加上整个社会流动性的下降，这速度是相当惊人的，放水只能是继续增加全社会债务负担（也就意味着，即便放水也不可能长期撑住泡沫），但不至于造成通胀。
中国和日本一样，具备完整的经济体系，具备完整的市场，
大量的外汇储备，短时间内，是不会发生如俄国、委国那样的因为货币贬值导致的输入性通胀的。
有人说，中国的 M2 还在不断增大，这难道不是在通胀吗？拜托，如果我们把 M2 里面的坏账、烂账清理下，你看看M2 还大不大。只是现在这些已经不存在的钱还挂在那里，只要还得起利息就继续挂着呗，（所以说现在利率水平不能涨，一涨就全都挂不住了。所以，说国内利率上涨的言论也是扯淡）。虽然目前账目可以继续挂着，但这些债务是无法继续制造货币的，因为是死帐了，无法流通，就不能继续产生派生货币。比如，你替地产商盖房子，地产商欠你的钱，你可以认为你的钱还在，但你能把这些钱用来买东西吗？明显不行。
这种情况下，货币实际已经从市场中消失，整体的市场是处于通缩状态的，体现为实体经济处处缺钱。（而部分掌握在少数人手里的货币因为找不到出路，在市场内四处流窜割韭菜，所造成的一些通胀假象，只能影响个人的判断，并不是市场的整体实质。）
由此我们就清楚了，我们的状况应该是和日本比较类似，人民币对外贬值对内升值，直至泡沫破裂。
泡沫破裂的情形是什么样？经济会崩溃。那么，经济崩溃有多可怕呢？首先我们搞清楚什么叫经济崩溃？之前我的文章中一直在强调崩溃的定义。所谓一个社会的经济崩溃，
我认为就是这个社会的原有估值体系瓦解了。（可以参照我之前对社会财富的解释进行综合理解）估值体系瓦解，就是股票不能高溢价了，房价跌了，工人失业工资降了，物价降了，可能银行也得倒闭一大批…这就是经济崩溃。（我一直认为 08年经济崩溃是非常有好处的，那时候房价才大幅上涨两三年，套住的人不多，经济崩溃银行尚不至于因此完蛋。）现在崩溃比 08 年后果严重得多。即便如此，我们的工业体系总算还在的，金融完了，实体都在，外汇储备还在，而且国内社会的财富完成一轮洗牌，贫富分化缓解了，这种情况下，我们怕什么？无非是跟随日本的脚步，经历日本失落的20 年 30 年。（有人会说，那岂不是要被外资抄底了吗？拜托，请各位想想，有人来抄底难道不是件好事吗？要是没人来抄底，又该咋办？后面我会谈谈，为啥会没人来抄底。）
我认为，类似日本的下场我可以接受，所以，我一直说国内经济应尽早刺破泡沫崩盘（因为不崩盘是不可能的，后面陈述），也许一时之间日子会很难过，但国内的各项成本可以得到大幅度的下降，中国的实体产业还在，产品可以重获竞争力，虽然崩盘那个阶段人民币汇率会大幅度下跌，但是，随着竞争力的提升，还有“抄底”资金的流入，人民币汇率终究还是会上升的，不至于像俄国、委国那样陷入长期无休止的大幅贬值状态。
有人说，我们可以不经历这个阶段，对内只要继续撑住泡沫，将汇率主动瞬间贬值，一步到位。这招确实狠毒，直接嫁祸危机，拖全世界下水，也是美国最害怕的一招。8 月份，国内出口严重下滑，就来了这么一下，导致 9 月美联储不敢加息了。这也是美国需要用 sdr 钓住中国的原因。（但这种做法实质上并不能解决国内的问题，摆脱危机，只是通过恶性竞争暂缓危机）
但是，中国终究不是日本，而且中国目前面对的时代与日本爆发危机的时代也完全不同。我们前面的文章【美联储加息、SDR 与 TPP 究竟是咋回事】从整个经济危机全局的角度分析过，美国为了自己摆脱眼前的危机，并且为将来全球化的新时代制定一个可持续发展的游戏规则，必须使用 tpp、ttip 摆脱绝对不愿意遵守这个规则的中国。这为中国危机爆发后的形势造成了极大的变数，这些变数将影响未来人民币汇率的走势。
作者:jh1998 日期:2015-12-27 09:58 tpp、ttip 如何影响人民币汇率？
之前，我的帖子里曾经介绍过，tpp 是防火墙，这只是在危机爆发初期的形态，最终的 tpp 就不仅仅是到防火墙了，而是一座高台。为什么这么说呢？我们来看中美之间关于全球化后游戏规则的争夺态势。
国际货币基金组织用 sdr 钓住中国后，人民币汇率的贬值速度总体上将是缓慢的，这个进程将一直持续到国内经济的彻底崩溃。这个阶段国际社会竭力避免的是人民币一步到位的贬值，避免中国用贬值产生的优势冲击国际市场，缓解国内投资、消费不足所造成的市场压力。同时，国际的主流国家尽快签署 tpp、ttip，赶在中国危机爆发前，筑好一道防火墙。
tpp 防火墙的任务我个人的理解是---阻止中国利用货币贬值产生的优势，将自己的产品倾销到签约国的国内，或与签约国争夺国际市场。（从这个任务我们可以看出，西方国家对中国是很了解的，他们并不认为让人民币加入 sdr 就可以阻止中国操纵汇率）
其原理大致是这样的：假设一件商品的成本中，人工成本占30%。如果中国操纵汇率将人民币贬值 50%（或者中国经济崩溃后，人民币贬值 50%），这就意味着中国制造这个商品的成本下降了 10%，这就有可能对国际市场产生巨大的冲击力，进而将其他国家拖下水，将危机传导到别的国家。此时，签署了 tpp 的国家之间由于相互免税，而中国对其出口需要支付关税， 如果关税的成本达到 10%，就可以抵消人民币贬值的压力。
tpp 的高台优势
在国际化的大背景下，每个国家的资源、以及产品都不可能完全由自己独立完成，由于中国的产业链是相对最完整的，在一对一的国际竞争中可以形成优势，但如果 tpp 签约国家内相互免税，就可以抵消产业国际分工中产生的税收成本，抵消中国的产业链相对完整的竞争优势，而中国并不能完全避免从国外进口的资源、配件等，需要多支付税收成本，在国际竞争中慢慢就会处于弱势；tpp 的原产地规则，tpp 国家的产品只要其中任何一个环节，从中国等非 tpp 国家进口，就不能享受优惠的税收，这使得中国无机可乘，而 tpp 国家之间的联系变得更加紧密；加上，ttp、ttip 国家所拥有的市场，是国际上最重要的消费市场这个因素，加入后产生的优势，对其它国家将形成巨大的吸引力，而加入的国家越多，这个相互协作的优势就会变得越明显，这个规则系统会产生出很多的内生动力。最终会形成一个相对于非 tpp 国家的高台优势，而不仅仅是一道防火墙了。
中国的自由贸易协定当然，针对 tpp、ttip 中国也有其相应的对策，那就是以中国为核心，同逐个国家签署自由贸易协定。其逻辑是这样：你们之间不是会相互免税吗？我和你们的成员国之间逐一签署自由贸易协定，我们之间也是零税收，我的产品的税收成本在签署了自由贸易协定的地区就可以形成，和
签署了协议的国家同样的成本。尤其重要的是澳大利亚，澳大利亚是 tpp 的成员国，又拥有中国所匮乏的资源，和澳大利亚签署自由贸易协定，可以降低在原材料上 tpp 国家相对于中国的竞争优势。（也就意味着，tpp 国家买原材料是免关税的，而中国买原材料也是免关税的）这就等于在这道防火墙上打开了一个口子，如果能和更多的国家签署自由贸易协定，就能打开一个个的口子。
但是，我们说了，tpp 不仅仅是一道防火墙，未来还是一座高台。未来随着中国危机的爆发，受到中国贬值人民币冲击的国家会迅速加入 tpp，高台就形成了。而中国只能一个个国家去谈。一个利用的是市场手段以规则吸纳会员，一个是用传统的模式进行个性化谈判，其效率一段时间后就会分出高下。高台终究不是你挖一个个口子所能够破解的。
经济全球化新规则的诞生tpp 的规则绝对不是仅仅用于对付中国。而是在经济全球化的大背景下，在 wto 的绅士规则被无底线的破坏后，针对造成全球经济危机的弊端所制定的新游戏规则。其中独立工会组织的条款、反对国企的条款、限制专利期限的条款和规则大于主权的条款俺尤其喜欢。前者可以缓解经济发展过程中的贫富分化，中间两条打破垄断，后者完全符合经济全球
化的大趋势。借用孙大炮的一句话“世界潮流浩浩荡荡，顺之者昌逆之者亡”。结局是明摆着的。
对人民币汇率的预测不知道大家有没有发现，这里面所有的博弈，实际上都是紧密围绕在实体经济之上展开的。我们中国人总喜欢说美国人玩金融很高端，所以我们也要玩。现在发现傻逼了吧？
我在 2013 年【量化宽松与回光返照】一文中曾经说过“如何换取乞丐手中的金饭碗”的故事，如今已经得到验证，中国乞丐想玩高大上的金融，而美国人想要的是乞丐手中实体经济这个金饭碗。其实，08 年中国人死不承认遭遇到的是经济危机，硬是将其冠名为金融危机，就已经埋下了最致命的祸患…不说题外话，我们来预测汇率。
初期，国内的实体经济尚能顽抗，并未全面丧失对外竞争力，只是国内已经丧失投资盈利的条件和未来的预期不佳，导致投资资本的外逃。而汇率仅仅受资本外逃所带来的不利影响，汇率应该呈现缓步贬值的状态。同时，美国的 tpp、ttip 尚未完成，还需要中国维持汇率的稳定，也不会太快收网。所以我认为这种状态的持续时间应该可以到 06 年的 10月。（除非这个阶段中国放弃中国梦，放弃 sdr，为了刺激出口大幅度主动贬值货币，这种可能性低于 10%；至于我所说的主动刺破泡沫，从这次的中央经济工作会议来看，似乎有此
眉头：房地产允许降价，强调降低企业的运行成本问题。这些都符合主动刺破泡沫的逻辑，只是降低电价做的犹犹豫豫、不痛不痒，油价也不肯降。看来上头有一定认识，只是并没有真的下决心，不可过分预期，也就 10%的概率吧）
sdr 诱饵的时间是 2016 年 10 月，我认为这是美国队对中国汇率保持相对稳定的目标期限。这个期限前后，预计美国加息 2-3 次（还要看失业率能否保持在 5%以下，核心通胀指标能否保持在 2%以上，这两个指标达标，美联储才能持续加息），美元的主流银行存款利率预计会达到 1-3%，而中国由于不断地通货紧缩和债务危机的加剧（付不起利息加上市场流动性不足），明年预计会被迫降息 1-2 次，人民币存款利率预计达到 1-1.5%。此时，国际投机资本开始较大规模的从中国出逃，2016 年 10 月以后人民币贬值速度开始加速。这个阶段（2016 年 10 月-2019-10 月），中国国内的泡沫破裂，经济崩溃，（站在美国的立场，在这个阶段的初期，它仍不应希望中国泡沫过早破裂、人民币过快贬值）人民币产生大幅度贬值，我认为贬值幅度应当远在 50%以上。
在第二阶段，tpp、ttip 的平台应当已经完成，加入的国家当在 50 个以上，形成了对中国的全面的竞争优势，中国为本轮全球经济危机买单，2019 年后国际社会开始形成生产与消费的良性循环，逐步摆脱经济危机。进入 2019 年
后的第三阶段，由于国际社会形成的高台优势，tpp 国家对中国形成出口的持续优势，中国签署的自贸区协议成为站在高台上的国际社会向中国国内灌水的通道，国内残存产业的产业链被瓦解，面临危机爆发后的，“被进口产品冲击”的第二轮洗牌。人民币进入再次的加速贬值阶段，随着贬值的加速，全球气温的下降，国内土地的贫瘠（即便使用转基因技术也无法解决食品问题）国内食品危机开始爆发，（而美国是最大的粮食出口国，2019 年后可以没有任何顾虑的收网了）进而导致中国国内生存成本带动用工成本的上涨，国际竞争力的再次衰退，人民币持续不断的贬值。只有这种恶性循环的状态持续，人民币才会陷入类似俄国、委国那样的贬值状态（人民币对内对外同时贬值）。这种状态下，是没有人会来中国抄底的，因为社会不断的恶化，压根没有底。
我这是大致模拟了比较坏状态下未来形势的发展，没有考虑国内相应的对策所造成的影响。我们就不要去想坏的情况，比如哪壶不开提哪壶的情况，或者金圆券的情况。我们往好处想，毕竟上头也意识到了制造业成本问题，估计也在考虑泡沫破裂后的对策，也许会主动刺破泡沫呢？也许甚至会顺应历史潮流呢？不管咋地，我们自己存点美元避难是必须的，我们能否跑赢经济危机？不知道。但是我知道，中国大妈是中国最凶悍的一个族群，我们一定要跑赢中国大妈！
写于 2016 年 12 月 26 日晨 太匆忙没空检查直接发，大家将就看
作者:jh1998 日期:2015-12-27 16:38接下来的几年基本上处于一边靠投资负债维持泡沫，一边瞎折腾找方向状态。方向没找到，但是找方向所付出的代价是 M2 从 07 年底的 40 万亿上升到 14 年底的 120 多万亿，扣除基础货币 30 多万亿，信贷产生的债务水平达到约 90 万亿，算上近年新增的 1 万多亿的美元债务，国内的债务水平从 07 年的大约 25 万亿上升到 14 年的 100 万亿。（我不知道社会上流传的国内负债总水平 190 万亿是从何而来）这意味着什么呢？
我们知道 2013 年 GDP 大约是 56.9 万亿，2014 年 GDP 大约是 63.6 万亿，我们把 GDP 的增量看作新创造的财富，那么2014 年新增财富应为 6.7 万亿，而整个社会的债务水平约为100 万亿，这可以看作这个个社会借了 100 万亿的债，产生了6.7 万亿的财富，按照国家的基准贷款利率 5.6%的标准来看，全年整个社会扣除所支付的利息，所剩无几。如果按照社会上的借贷标准月息 1 分全年 12%，按社会上流传的总负债水平190 万亿来衡量，整个社会的收益支付利息后，已经陷入全面的亏损，亏损幅度大约在 9%每年左右。
经济增速下滑，而债务急速上升，这种情况从 2013 年开始，（我在 2013 年初写过一篇《2013 年中国经济将出现拐点》中曾经提及这个观点）按每年 10%的亏损量计算，资产负债达到 70%-80%的企业将在 2013 年后的两三年内将因资不抵债而大面积倒闭。所以社会上传说的 2015 年国内实体经济将面临倒闭潮是完全合理的。如果 GDP 持续下滑而债务继续上升的情况持续下去，实际上也必然会持续下去，那么非但全社会，就连拿 5.6%基准利率的国企也将面临全面亏损的问题，国家唯一能做的只能是降息，所以机构预测某朝 2015 年降息，这也是必然现象。（当我们理清这些问题后，我们每个老百姓自己是不是也可以做预测了呢？经济问题其实很简单。看完这个，希望今后大家就不需要频繁的问我明年会不会降息啊？
诸如此类的问题。）
作者:jh1998 日期:2015-12-28 08:52 对经济可能有重大影响的政策：全国人大常委会昨日审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区等 232 个试点县（市、区）、天津市蓟县等59 个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定。受国务院委托，中国人民银行副行长潘功胜作了有关说明。
59 地拟允许以农民住房财产权抵押贷款
为了落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利，深化农村金融改革创新，有效盘活农村资源、资金、资产，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，党中央、国务院决定开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款的改革试点工作。
草案提出，我国拟在北京市大兴区等 232 个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施物权法、担保法中关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定，允许以农村承包土地（耕地）的经营权抵押贷款；在天津蓟县等 59 个试点县（市、区）
行政区域，暂时调整实施物权法、担保法关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，允许以农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款。
“两权”抵押贷款由农户自愿申请“暂时调整实施有关法律规定，推进改革试点，必须坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。”潘功胜在介绍改革试点的保障措施时说，“两权” 抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。
潘功胜表示，流转土地的经营权抵押需经承包农户同意，
明确贷款对象、贷款用途等业务要点；对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。
因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，制定与商品房处置不同的规定，探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。
调整拟在 2017 年 12 月 31 日前试行根据草案，试点地区将结合实际，采取利息补贴、发展政府支持的担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等方式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制。人民银行、银监会将会同相关单位，出台农村承包土地的经营权抵押贷款试点管理办法和农民住房财产权抵押贷款试点管理办法。银行业金融机构根据国务院的指导意见以及金融管理部门制定的“两权”抵押贷款管理办法，建立相应的信贷管理制度。
据悉，上述调整拟在 2017 年 12 月 31 日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 09:19关于 ”农村土地承包经营权 及 农民住房财产权（含宅基地使用权） 可以抵押贷款“的解读：背景分析：中国大地上，目前还没有使用上金融杠杆 的，基本上只有农村了。
在城市家庭（主要是商品房杠杆）、企业(债务）、地方政府（债务）面临着全面降杠杆的局面下， 如果没有新的上杠杆的地方。 M2 将被动萎缩。M2 被动循环萎缩，意味着经济将剧烈向下波动。
目标：用金融杠杆的形式， 释放农村的有效购买力。【购买力有了，供应方就有了市场】
如果按照城市地产 20%的首付比率，意味着城市房产购买力被 放大了 4 倍。
效果分析 ：效果会不会有：有，当然有。 人性是贪婪的、享受的、虚荣的，看到别人家过上了好日子，农村自然有一部分“败家子”会去抵押贷款来享受， 如果未来形成套利空间，那么这种方式将会流行。（如同城市房产 基本都是 抵押贷款买来的一样）。
能不能达到政策目的： 基本上不能。农村过好日子不属于刚性需求（必须/不能不的需求，城市房产因绑定了福利，尤其户口/教育 福利，因而带有刚需）。 所以这个政策难以满足 填补 其他杠杆被动下降的窟窿。
后续政策预测既让难以达到目的， 而其他杠杆被动下降的 形式一天比一天严峻。
那么农民住房财产权（含宅基地使用权）的流转 将很快实行。
结合 进去，要让农民工 买房的 党中央号召。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 09:47
@咸聊 的文章，详细分析了 人民币的中期趋势： 外贬内升。
我这里只分析现有房地产的趋势：房地产的价格 回归 供需理论。也就是说泡沫破灭是没有什么再需要分析的了。
泡沫破灭的斜率问题。 如果有以下政策之一出台，意味着现有房地产爆破。
农村房产使用权流转；城市土地的拍卖方式改变， 由一卖 70 年改为按年收取，（或成为房产税）。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 10:05关于城市土地 一卖 70 年还是按年卖的问题。
地方政府的意愿当然是 卖得越高越好，回款越快越好。
也就是说一卖 70 年，而且以高价拍卖出去就好。
这里的关键问题就是，现在的形势还能拍卖出去么？全国绝大多数地区，已经是严重的现房或者潜在现房库存（已经拍卖出去的土地）。
没有卖出去的土地，根本卖不出去（这个，请参考各地土地拍卖数据，或者地方财政数据）。
地方政府的土地库存怎么办？几乎所有的库存商品，要想卖出去，就得想办法。 常见的方法有：降价/分期付款/买一赠一等， 一般情况下，降价是最后的无可奈何的办法。
关于土地，由原有的一卖 70 年，变成分期付款，无疑是最佳方案。
如果 改变土地的拍卖方式？
很显然，分期付款的情况下， 土地是能够买出去的。
那么在这种情况下， 新的房地产开发商 以低价销售新的商品房时， 价格上就有着不可竞争的优势。
原有的商品房的库存（散户手中，房地产商手中），几乎就只能是永远的库存。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 11:31
@jh1998 2015-12-28 09:19:58关于 ”农村土地承包经营权 及 农民住房财产权（含宅基地使用权） 可以抵押贷款“的解读：背景分析：中国大地上，目前还没有使用上 金融杠杆 的，基本上只有农村了。
在城市家庭（主要是商品房杠杆）、企业(债务）、地方政府（债务）面临着全面降杠杆的局面下， 如果没有新的上杠杆的地方。 M2 将被动萎缩。M2 被动循环萎缩，意味着经济将剧烈向下波动。
目标：用金融杠杆的形式， 释放农村的有效......-----------------------------农村“两权”抵押贷款试点启动 金融机构遭遇定价难没有交易，就必然没有价格。哈哈，真是猪一样的脑袋定出来的政策。
这种情况，也意味着，下一步， 放开交易权，是达成政策目的的必然选择。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 11:32
农村“两权”抵押贷款试点启动 金融机构遭遇定价难一直以来，农民由于缺少抵押物很难从金融机构获得贷款。但随着农村承包土地经营权和农村住房财产抵押贷款试点(下称“两权”)拟在全国范围试点展开，业内人士指出，农村小额贷款“两权”抵押贷款模式将迎来新局面。
12 月 22 日下午，十二届全国人大常委会第十八次会议听取和审议了《关于授权国务院在北京大兴区等 232 个试点县(市、区)、天津市蓟县等 59 个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》。
草案规定，由全国人大常委会授权国务院，在北京市大兴区等 232 个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施物权法第 184 条、担保法第 37 条关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定，允许以农民承包土地(指耕地)的经营权抵押贷款；在天津市蓟县等 59 个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施物权法第 184 条、担保法第 37 条关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款。
这意味着，金融机构做“两权”抵押贷款在符合规定的试点区、县将不再有法律障碍。
金融机构遭遇“土地价格难定”
虽然“两权”抵押贷款在试点区、县将获得法律支撑，但金融机构在具体操作过程中仍然面临诸多难题。其中土地使用权“定价难”首当其冲；其次，如果贷款还不上，金融机构如何将抵押的土地经营权变现也是问题。
某银行农户金融部副总经理告诉《第一财经日报》记者，在“两权”抵押贷款的具体操作过程中，全国范围内承包土地经营权都缺少一个规范的价格表现形式。目前该行在省内做过的几笔“两权”抵押贷款，遇到的问题是：法律部门无指引，评估部门无价格依靠，最终该行研究讨论决定以民间约定的租金为准对土地使用权进行定价。
然而，上述农户金融部经理表示，以租金为基础评估出的承包土地经营权价格远不是真正意义上的市场价格。这使得 “两权”抵押贷款的额度大打折扣。他举例，当地很多山区一亩土地使用权租金都在千元以内，而金融机构在评估价格做贷款时还需要在此基础上打个折，这使得真正贷到农户手里的钱杯水车薪，很难满足客户扩大规模生产的融资需求。
此外，金融机构在“两权”抵押贷款具体操作上面临尽职免责问题。例如一块土地市场使用权租金 1 万元，金融机构评估打折后 8000 元做成一笔“两权”押贷款。当地一旦出现自然灾害，债务人还不起贷款，而土地已经不值钱了。银行在追责、核销、处理责任人的过程中都很难判断责任人究
竟有没有责任。由于土地使用权价格没有标准，很难评估责任人调查是否到位。因此，更加需要国家对土地确权的价格进行明细的价格指引，为金融机构提供样板，这样金融机构在操作起来才更加便利。
各地积极探索产权流转平台解决估价难题正是由于现阶段金融机构做“两权”抵押贷款，还存在前期难估值，后期抵押物难变现等问题，目前试点县、区政府纷纷创新工作部署，其中建立流转平台是很多县比较普遍的做法之一。
在广东地区金融扶贫调研中记者了解到，广东省阳山县针对农村产权交易缺乏平台、难以估价和交易的问题，于去年 5 月成立了“一中心一所一员”为架构的农村综合产权交易平台。在县建立农村产权流转交易中心，在乡镇建立农村产权交易服务所，村里安排一名干部为产权流转交易信息员。
面向农村土地承包经营权、林权等 10 类农村资产产权提供流转服务。随着农村产权交易市场的初步建立，该县农信社已经开始办理“两权”抵押贷款业务。借款人以流转成一定规模经营的土地承包经营权为抵押，可以向农信社申请贷款。
截至 2015 年 9 月，该县共发放土地承包经营权抵押贷款 3 笔106 万。
相比之下，广西田东县农村产权交易中心模式则更具规模也更成熟。该县 2012 年成立了广西首家农村产权交易中心，开展产权交易信息发布、产权交易鉴证服务、产权抵押贷款服务等业务。为土地承包经营权等利益交易提供了可操作的利益交易平台。截至 2015 年 6 月末，该中心共帮助实施农村土地承包经营权等抵押贷款 113 宗，银行放贷 3.4 亿元。
中国普惠金融联席会长、国开行原副行长刘克崮对记者表示，“两权”抵押贷款最大的障碍是法律关于土地产权规定与土地承包经营权、使用权现实操作的矛盾。首先，农村土地的抵质押不是产权而是使用经营权，产权不能易主；其次是土地承包经营权、使用权的利益变现问题较难解决。而上述田东农村产权交易中心模式基本为流转的土地使用权提供了可供参考的价格，也给日后银行变现提供了市场，增强了银行的积极性。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 11:48广西田东县农村产权交易中心模式则更具规模也更成熟。该县 2012 年成立了广西首家农村产权交易中心， ------------------------------------------------------------------------
和小岗村引起改革一样， 真正有价值的改革都是被逼出来的。
穷则思变，坐在主席台上的是无法理解的。
下一步，就看看有没有 那个地方的土地拍卖，改为分期付款的形式了。【只要分期付款成功，一样可以以此为抵押，向银行借贷继续过自己的好日子的】
作者:jh1998 日期:2015-12-28 14:472007、2008 两年，国内房地产销售金额分别为 29603 亿及 24071 亿元，2009 年商品房销售额为人民币 4.40 万亿元，较上年增长75.5%2010 年全国商品房销售额 5.25 万亿元2011 年,全国商品房销售额为 5.9 万亿元2012 年， 今年地产销售 6.4 万亿元2013 年国内商品房销售额 81428 亿元，2014 年 房地产销售额 7.63 万亿元人民币.2015 年的 数据当然还没有出来， 不过形式上已经 要去库存了，应该不是很好看吧。
2013 年是明显的高点了。 炒股的都知道， 天量见天价。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 16:22
通过这张图片，你能看出什么门道吗？
估计这段时间，全国房地产商都在狂骂某人。呵呵。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 16:37做面包的今年生意是不是挺好， 销售额和销售面积都是增长的。
人家只是不看好后市，不再买新面粉而已。
辛苦请水军鼓吹房价还要大涨，其实一直在偷偷去面包库存。
准备把在建的面包（施工面积），慢慢去库存，去完了，就溜之大吉。
结果主卖面粉的傻逼，一看面粉没人买了，面包生意还挺好的， 就出来大喊 面包要去库存了啊，面包应该降价让农民工买面包吃。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 17:09
@听说这个用户很好 2015-12-28 16:59:25
@jh1998 1636 楼 2015-12-28 16:37:00
做面包的今年生意是不是挺好， 销售额和销售面积都是增长的。
人家只是不看好后市，不再买新面粉而已。辛苦请水军鼓吹房价还要大涨，其实一直在偷偷去面包库存。
准备把在建的面包（施工面积），慢慢去库存，去完了，就溜之大吉。
结果主卖面粉的傻逼，一看面粉没人买了，面包生意还挺好的， 就出来大喊 面包要去库存了啊，面包应该降价让农民工买面包吃。......-----------------------------如果按照房产商的宣传，卖面包和卖面粉的是一伙的，来帮你去库存，那这种做法是不是很二呢？ 是帮忙啊还是捣乱啊？ 买涨不买跌，谁不知啊。
那么假设他不二，（我认为二的可能性很小，厚黑学都鬼精鬼精的），就只能用厚黑学来解释了。
一捞名声，二取实利。就是要牺牲掉你们。
作者:jh1998 日期:2015-12-29 09:48
@只为你来 2012-------------------------------------------------------------
@jh1998 2015-12-29 09:22:43
楼主所分析的， 是基本原理和 长期必然趋势，对于资产足够的人，把资产出清，去国外呆着，冷静观察国内局势，是为上策。但是，对于绝大多数，没有办法出去的人来说， 看清楚问题严重性，分析可能的对策，趋利避害，也是必须的。
-----------------------------犹如，几乎所有独立经济学家对 2008 年后中国短期的经济形势错误判断一样。对政府的行为判断是难点及重点。
与民主国家的政府不同，政权垄断型国家的首要任务是执政，执政的最基础合法性来源于 充分就业或者基础保障。
同时，其对内，所拥有的资源及政策空间比民主国家要大得多。
就近期所出现一系列动作，初步分析如下：对房地产行业喊话。
结合党国在根据地时期的，减租减税活动来看。
在房价大幅下降后， 不排除采取类似今年股市救市的举措， 由央行出面，地方政府行动，地方政府收购房地产存量，以产权为抵押，向央行（发行基础货币）贷款。
这些存量转变为公租房，面向农民工。
对电商从年初的热捧到 最近的抨击（就业）；打压电商，保零售及就业。
农村 两权 贷款抵押试点。
不可交易性的东西，想贷款其实很难。 这个政策放开其实意味着农村宅地基流转的可能性。
城市居民现在的金融杠杆面临被动下降时，启动农村居民的金融杠杆。
同时一旦农村宅地基流转成为可能，那么以宅基地为主，的新一轮 地产运动可能开展。 也只有这个行业能够短期带动大量就业了。
作者:jh1998 日期:2015-12-29 10:26
@菲梵 2012 2015-12-29 10:11:13第三，未来人口聚集地房屋的终极价值睁大你的双眼，看看亚洲，凡是人口聚集地，东京大板，汉城，台北，香港，我们就明白了在这些国家或地区的经济发达区域，房产的终极价值是多少？
多少次暴涨与崩溃，大浪淘沙，到今天，如果你一无所有的去那里发展，用你的劳动去买一套房，你试试看？？？
-----------------------------
对于未来中心大城市， 我认为中心大城市才是泡沫最大的区域。犹如每次股市泡沫后龙头都是跌幅最大的（当然了，暴跌后，龙头还是其中最贵的，正常）。 原因如下：只有资金密集型的产业（城市）能够维持地产的高价，纽约/伦敦/香港。
至于莫斯科这种怪胎，另当分析；日本东京也是个怪胎。
中国的资金密集型产业（金融）被一分为三， 北京/上海/深圳。 3、这三个城市的房地产总体保有量非常巨大。
每个城市都是百万以上的规模。
4、原有的中心大城市所拥有的商业中心的地位，被电商不可逆的取代。
作者:jh1998 日期:2015-12-29 10:33
@菲梵 2012 2015-12-29 10:11:13第三，未来人口聚集地房屋的终极价值睁大你的双眼，看看亚洲，凡是人口聚集地，东京大板，汉城，台北，香港，我们就明白了在这些国家或地区的经济发达区域，房产的终极价值是多少？
多少次暴涨与崩溃，大浪淘沙，到今天，如果你一无所有的去那里发展，用你的劳动去买一套房，你试试看？？？
-----------------------------至于你 说的亚洲，几个例子。 更多的因素是 地理限制。
土地及房屋供应量没有太多办法上去。
至于整个中国，历史上都是 长江流域人口众多。 外贸的国策导致了，最近 20 年人口及资金都流向几个点。 而不是面。
未来还是这样么？！还能这样么？！
作者:jh1998 日期:2015-12-29 13:36事实上，今年深圳/苏州 等局部地区的逆向爆拉，已经不是 内在的动能 在起作用，更多的是从实业中套现的资本 绝望/无奈的选择。
甚至都不太可能是专业的投机资本在肆虐。专业的投机资本主要方向是美元。
作者:jh1998 日期:2015-12-31 20:562015 年结束了。 首先抱歉。 2015 年底腰斩的预测出错。
对于政府的行为，出现了误判。 问题如此严重，才采取措施。
那么对于未来的走势的判断， 大的趋势不做修订：人民币中期趋势外贬内升。
未来 房价下跌的斜率会加大。 类似股市式的暴跌概率极大。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 08:41
@真善天王 授人以鱼，不如授人以渔。河中鱼将跑光，你偏问我何时下网合适。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 09:00人民币的对外贬值、对内升值的内在逻辑。 和过去十年间，人民币对外升值、对内贬值的内在逻辑是相通的。
经济系统中，货币本身就是一种商品，其价值和价格随供求关系而变动。
钱好赚，钱就不值钱。
钱难赚，钱就值钱。
整个中国的经济系统中，如今说钱好赚的，估计只有痴人说梦。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 09:09以下文章，转自咸聊。有点啰嗦，但是就是这个逻辑。
那么，中国的状况是什么样的呢？我们必须把人民币对内对外的因素分开来谈。人民币对外贬值已经是很清晰了。
1、（有目共睹）国内的社会运行成本不断上升，对外竞争力正在丧失，先丢了贸易顺差（目前外贸的高顺差数据是有问题的，外贸高顺差而资金却大幅度流出）；2、国内的消费不
足，投资难以获利，导致投资拉动经济已经难以为继，投资需求萎缩；3、社会高负债且经济下行，新增的社会财富不足以支付高额利率，导致社会利率总体必须下行，投机资本在美联储加息的态势下只能逃离。这三个因素共同导致人民币对美元汇率长期趋势必然下行。
我们再看人民币的对内因素。有人说政府在放水，所以国内应该通胀。拜托用脑想想，前几年，美元大量流入中国，国内无疑是钱多了嘛，钱太多要不要通胀呢？但现在，钱流出去了，如果不凭空放水把这些流出去的钱补上，国内岂不是要大通缩？放水只是勉强撑住前几年被吹大的泡沫，撑泡沫怎么会导致通胀？加上整个社会流动性的下降，这速度是相当惊人的，放水只能是继续增加全社会债务负担（也就意味着，即便放水也不可能长期撑住泡沫），但不至于造成通胀。
中国和日本一样，具备完整的经济体系，具备完整的市场，大量的外汇储备，短时间内，是不会发生如俄国、委国那样的因为货币贬值导致的输入性通胀的。
有人说，中国的 M2 还在不断增大，这难道不是在通胀吗？拜托，如果我们把 M2 里面的坏账、烂账清理下，你看看M2 还大不大。只是现在这些已经不存在的钱还挂在那里，只要还得起利息就继续挂着呗，（所以说现在利率水平不能涨，一涨就全都挂不住了。所以，说国内利率上涨的言论也是扯
淡）。虽然目前账目可以继续挂着，但这些债务是无法继续制造货币的，因为是死帐了，无法流通，就不能继续产生派生货币。比如，你替地产商盖房子，地产商欠你的钱，你可以认为你的钱还在，但你能把这些钱用来买东西吗？明显不行。
这种情况下，货币实际已经从市场中消失，整体的市场是处于通缩状态的，体现为实体经济处处缺钱。（而部分掌握在少数人手里的货币因为找不到出路，在市场内四处流窜割韭菜，所造成的一些通胀假象，只能影响个人的判断，并不是市场的整体实质。）
由此我们就清楚了，我们的状况应该是和日本比较类似，人民币对外贬值对内升值，直至泡沫破裂。
泡沫破裂的情形是什么样？经济会崩溃。那么，经济崩溃有多可怕呢？首先我们搞清楚什么叫经济崩溃？之前我的文章中一直在强调崩溃的定义。所谓一个社会的经济崩溃，我认为就是这个社会的原有估值体系瓦解了。（可以参照我之前对社会财富的解释进行综合理解）估值体系瓦解，就是股票不能高溢价了，房价跌了，工人失业工资降了，物价降了，可能银行也得倒闭一大批…这就是经济崩溃。（我一直认为 08年经济崩溃是非常有好处的，那时候房价才大幅上涨两三年，套住的人不多，经济崩溃银行尚不至于因此完蛋。）现在崩溃比 08 年后果严重得多。即便如此，我们的工业体系总算还在
的，金融完了，实体都在，外汇储备还在，而且国内社会的财富完成一轮洗牌，贫富分化缓解了，这种情况下，我们怕什么？无非是跟随日本的脚步，经历日本失落的20 年 30 年。（有人会说，那岂不是要被外资抄底了吗？拜托，请各位想想，有人来抄底难道不是件好事吗？要是没人来抄底，又该咋办？后面我会谈谈，为啥会没人来抄底。）
我认为，类似日本的下场我可以接受，所以，我一直说国内经济应尽早刺破泡沫崩盘（因为不崩盘是不可能的，后面陈述），也许一时之间日子会很难过，但国内的各项成本可以得到大幅度的下降，中国的实体产业还在，产品可以重获竞争力，虽然崩盘那个阶段人民币汇率会大幅度下跌，但是，随着竞争力的提升，还有“抄底”资金的流入，人民币汇率终究还是会上升的，不至于像俄国、委国那样陷入长期无休止的大幅贬值状态。有人说，我们可以不经历这个阶段，对内只要继续撑住泡沫，将汇率主动瞬间贬值，一步到位。这招确实狠毒，直接嫁祸危机，拖全世界下水，也是美国最害怕的一招。8 月份，国内出口严重下滑，就来了这么一下，导致 9 月美联储不敢加息了。这也是美国需要用 sdr 钓住中国的原因。（但这种做法实质上并不能解决国内的问题，摆脱危机，只是通过恶性竞争暂缓危机）
但是，中国终究不是日本，而且中国目前面对的时代与日本爆发危机的时代也完全不同。我们前面的文章【美联储加息、SDR 与 TPP 究竟是咋回事】从整个经济危机全局的角度分析过，美国为了自己摆脱眼前的危机，并且为将来全球化的新时代制定一个可持续发展的游戏规则，必须使用 tpp、ttip 摆脱绝对不愿意遵守这个规则的中国。这为中国危机爆发后的形势造成了极大的变数，这些变数将影响未来人民币汇率的走势。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 09:33
@jh1998 2016-01-04 08:41:43
@真善天王授人以鱼，不如授人以渔。河中鱼将跑光，你偏问我何时下网合适。
----------------------------@真善天王2016-01-04 09:21:52都报道 2016 年房价会上涨，且幅度不小。每每看到这个，就来这个网上寻找安慰。感觉自己有点掩耳导铃的感觉-----------------------------媒体是很无良的，E 租宝的广告都在 CCTV 上， 但是，那些，倾家荡产的人们，能够找鬼去。
07 年，吹嘘 中石油的股价的媒体，其理由和逻辑比现在忽悠楼市的强大得多，即使到了现在，一样成立：
石油是稀缺的不可再生的，，烧一点就少了一点。
货币是纸，将来肯定会贬值的。
房地产和石油比起来，能够算什么呢？
所以，48 元中石油的接盘者，全是散户。 我当然不会买，等跌倒 24 元的时候，基于测试人性的考虑，我买了 1手，一直拿到现在。 不知现在几元了。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 09:46关于楼市腰斩的判断， 楼上有朋友说 已经在某些地区出现了。
我现在只能说，关于一线城市，是没有做空（对赌）工具的，如果有，我一定做这件事。
没有做空获利的工具，我就只能吹吹水，过过干瘾而已。
至于外贬内升的判断。有点闲钱就换成美元了。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 10:27 新年第一天工作日，兆头很不好。
人民币对美元下跌，股市大跌。卖人民币资产换人民币，卖人民币换美元。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 17:48
@远上横山竹叶青 2016-01-04 17:31:09我只知道，从 11 年到 15 年，上海大多翻番，有的大于一倍。
坐看能否跌 50%，我看是不可能的。
-----------------------------三四线不说了，二线省会农历新年前后吧，一线北上深半年内应该有反应的。
看股市/汇市 这个节奏。晚上换点美元压压惊。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 17:59写这个帖子，原本是抛砖引玉，想引出高手来切磋切磋，提升个人修为。
没有想到最大的收获，是对人性的领悟。
恐惧和贪婪，人性的惰性及惯性。
以这种个体的大多数，形成的政府一样是类普通人性的：傲慢与恐惧。 没有看到一点点 预先性/预防性/系统性，更多的是被动应对时的恐慌与愚蠢。
喜欢历史，从历史中真的可以看到未来。
作者:jh1998 日期:2016-01-05 08:41
@远上横山竹叶青 2015-12-31 18:03:12 时不时来看看。我认为，中心城市房产已经软着陆了。
暴跌基本不可能。
-----------------------------我写华为的那篇文章在 2013 年初。 当时只是发在内部论坛上，相信教父并没有看到。
2014 年教父就启动了改革，直指最核心的问题。在危机全面爆发前改革（在上升期，是改革的最佳时间窗口）。 时间和力度，比我预期的要及时。
现今的治国者，这 3 年所表现出来的，首先、是没有看清问题的本质及根源。
其次、病急乱投医，出招的时间顺序是乱的。甚至在关键问题上，南辕北辙。
但是，最蹩脚的医生，也总有一天会醒悟。何况是关系自身安危的要事。 2015 年底的一系列反应，我认为应该是已经认识到了问题的严重性及危险性。
至于泡沫，你是不是主动刺，都会破。只是时间早晚问题。主动刺，在于后果是可以预期/可控的，不主动刺，你不知道到底会在那里破，破在谁头上。
作者:jh1998 日期:2016-01-05 09:05这个楼，最近出现了 不少非常焦虑的刚需。 估计都在一线城市。 二线及以下城市，房产现在已经不是主要话题了。
关于深圳的爆拉，以下内容应该是比较合理的解释：深圳房价暴涨的真正原因：6000 亿房贷超北京！
2014 年底全国住房贷款余额是 11.5 万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约 5%的住房贷款额度。
这一波深圳楼市走牛，不是转型牛，不是年轻牛，不是直辖牛，是一波彻头彻尾的“杠杆牛市”。（慧博微信号：huibozx）
来源：深圳经济观察 文：悦涛前段时间南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”，包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。其中“住房价格风险指数”
排名中，深圳、北京和上海位居前三。
但是一份广为流传的“房价最不可能跌的城市”中，京沪深也位居前三。
不管怎么说，一线就是一线，风险属于我，抗跌也是我！
但这三大城市今年也分化，深圳独立于大市，直线上扬，一骑绝尘~如今快到年底，也值得说道说道，深圳的房价为什么那么强？
答案有多种角度：1、货币放水了；2、深圳年轻人进入婚配期；3、深圳经济转型成功；4、深圳要直辖了……
都不太靠谱：1、货币放水不是深圳一地的事；2、全国结婚登记数都在下降，尽管深圳年轻人比例高，结婚登记数也开始下降；3、经济数据看不出转型成功，除了金融业在膨胀；4、民间叫得越欢，越不可能直辖。
然则，什么风把深圳这波楼市给吹起来了？一、杠杆牛市：深圳房贷超北京先看看下面这张图2014 年住房贷款余额住宅成交量人民币贷款总额人民币存款总额储蓄存款上海6259 亿元968 万㎡43227 亿元69549 亿元21269 亿元北京4521 亿元662 万㎡45459 亿元95371 亿元24158 亿元深圳5299 亿元403 万㎡
23645 亿元 34297 亿元9884 亿元（数据来自各地人行报告）
深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是，深圳的住房贷款余额却超出北京一截，在全国仅次于上海！而深圳的经济总量、货币量、人口数，都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款，居民储蓄存款仍不及京沪的一半。
简单粗暴的结论是：深圳楼市是基于高杠杆的楼市，今年的深圳楼市是杠上加杠！