【完整版】中国楼市2005及2006年楼市之展望
----------------------------------------[657楼][zgc005][2009-11-1713:10]----------------------------------------除了上述两项妙用之外，房地产给地方政府带来的另外一个收益就是，它显着地带动了当地的经济增长。有人测算，房地产的产业拉动系数甚至达到1：2.86。在房地产最为炽热的上海，2004年房地产直接拉动的GDP约为17％，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3％到7％，合计共约20％。这使得房地产在上海支柱产业中的位置急剧上升。上海经济正在演变为地地道道的房地产经济。这个判断，对中国其他大中城市几乎一体适用。
1990年代中期之后，GDP增速作为一种潜在但非常流行的政治激励机制，深刻地影响着地方政府官员行为。房地产既然可以像魔术一样变出GDP来，那么，房地产就不再仅仅是房地产，而是繁荣，是政绩，甚至是政治。或许是参透了房地产的这种奇禀异赋，各地方政府纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙。所以，海南省省长卫留成刚刚从中央企业转任地方官员不久，就将眼光瞄准了房地产。他毫不掩饰地诱惑和鼓励投资者：“５年后海南房价有
望翻番”。这种鼓励立即就起到了作用。不久之后，包括长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、中信泰富董事局主席荣智健在内的一批商业巨头纷纷飞越琼州海峡，齐聚海南。作为见证上一次地产崩溃的标志性地点，海南将起而未起的房地产热让人油然生出一丝不安的联想。有趣的是，在起始于1990年代末期的这一轮持续多年的房地产热潮中，海南已经被远远甩在了后面。显然，这一次的海南不过是一个后来者和模仿者。在此之前，在欣欣向荣房地产中已经大发利市的上海市对投资者做过更加明确的鼓励。在2003 年9月的《福布斯》论坛上，上海市长韩正信心满满地说“我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。” 在地方政府官员这些显然有些超越分际的言论中，我们可以品味出地方政府对房地产的寄望之殷和倚重之深。
颇为奇特的是，地方政府尽管是房地产游戏中当仁不让的最大受益者，但却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。这就是说，地方政府是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，它的成本却仍然是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。这种奇特的成本收益格局隐蔽在中国现行的政府体制安排之中。在这种体制之中，地方政府稍不留神，就立即会变成一头血脉喷张的GDP动物。在这个意义上，地方政府对房地产的热衷不仅是非常符合“经济理性”的，也是难以遏制的。这也是为什么地方政府一直以暧昧态度应对央行警告的原因之所在。
----------------------------------------[658楼][zgc005][2009-11-1713:12]----------------------------------------“财政联邦制”，这个受到钱颖一等海外知名经济学家广泛推崇的制度创新，曾经一手缔造了1990年代中国经济增长奇迹，也是中国这一次史无前例的“房地产运动”的主要动力。
在这种制度安排中，地方政府的权力和责任之间的严重扭曲和失衡，导致地方政府在追求经济利益的时候不仅有强烈的动机而且有现成的手段将成本外部化（这其中有部分原因是由于中国金融体系的特殊性所引起的）。地方政府在追求经济利益的时候存在收益与成本的严重不对称结构，是中国房地产问题在制度上的症结所在。在现有制度框架中，要想避免这种现象的出现，中央政府要么以行政干预的方式进一步拧紧货币和土地控制，从而导致要素配置的进一步向中央集中，要么在维持现有控制尺度的情况下，以政治任免的压力为手段，将地方政府的行为约束在可以接受的范围内。前者是向计划经济复归，此路不通；后者则等同于一种无法预测的艺术，完全仰赖政治领导人驾驭复杂局势的能力甚至运气，因而也是一种无法稳定预期的非制度状态。中央政府目前对房地产的态度非常接近后面这种状况。在这种情况下，地方官员实际上也处于一种进退失据、难以拿捏的矛盾状态。一位大城市的地方首长在接受境外媒体采访时曾经袒露这种战战兢兢的心态：“对此（当地的房地产）我们是以如履薄冰的心态，确保安全。”
悠然自得的地产商
【提要：当然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。】
在中国的房地产游戏中，如果说地方政府是无本万利者，那么房地产商则是一本万利者，是仅次于地方政府的第二号受益者。对此，中国的地产界闻人潘石屹坦承：过去的两年，房地产商都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产价格中只占到并不起眼的15％到30％，但由于普遍使用极高的财务杠杆，房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头，这样解释了他的职业转换：“建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100-200%。”不过，按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500％。如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。
毫无疑问，飞蛾扑火般涌进市场的商人们，是中国房地产又一架开足马力的发动机。
在中国房地产的长期牛市中，地产商与地方政府一直坐在同一条船上，形成了一种“一荣俱荣，一损俱损”的伙伴关系。对这一点，地产商及地方政府同样清楚。然而，随着中央政府逐渐增加的政治压力，这种持续了多年的蜜月正在开始出现裂缝。在评论最近上海出台的一系列政策可能引发的事态时，潘石屹描绘了一种可怖的前景：“那将是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。”潘甚至以耸动的口吻谈到了最极端的可能，那就是“把所有的房地产商关起来”。聪明的潘石屹显然知道这种情况是不可能发生的，因为他心里非常清楚，政府与地产商的合作基础仍然是存在的。这个基础就是房地产商对当地税收及GDP的贡献。
事实上，这一直就是房地产商与政府博弈时的一张强有力的底牌，也一直就是房地产商人们乐观得接近疯狂的真实理由。以至于“国八条”出台之后，有地产商底气十足的做出了另外一种解释：大跌同样要追究责任。这显示，地产商虽然有所忌惮，但心里还是相当乐观的----------------------------------------[659楼][zgc005][2009-11-1713:14]----------------------------------------地产商对“国八条”这样的乐观的解释不但有上述逻辑上的支持，也有经验上的依据。这个经验依据就是2003年6月央行“121”号文件出台后中国房地产的历史。这个当时被地产商人形容为刀刀致命的“10年来最严厉的措施”不仅丝毫没有撼动房地产业的繁荣，反而催生了中国房地产最为强劲的牛市。潘石屹所说 “过去的两年，房地产商都赚了大钱”中的“过去两年”其实就是指“121”号文件出台后的两年。在央行“121号”文件颁布后的第一时间中，中国地产界的教父级人物任志强，曾经悲愤而又语气肯定的预测到：房地产的冬天来了！任志强显然是犯了一个不断被人重复着的愚蠢的预测错误，但可以肯定，没有什么错误比这个错误更让任先生感到快乐了。房地产没有进入冬天，而是进入了一个火星四溅的酷暑。那个看上去杀气十足的“121”号文件，不过是一场茶杯里的风暴。 “121”号文件挺过来了，难道“国八条”就挺不过去吗？中国的地产商的确有理由这样乐观的自忖。
但房地产商人们必须谨记的是，虽然同样是暴利，但政府是没有成本的，而地产商却是有成本的，这就是官与商的区别。房地产商的承受力显然要比政府脆弱得多。当然，如果真像房地产商们言之凿凿的那样，房地产的繁荣是有真实需求为支持的，那么，他们就不应该担心政府的干预。因为即便需求短期被压制下去，长期只会以更猛烈的形式爆发出来。只不过对这一点，房地产商自己恐怕都心里打鼓。过了这个村就不再有下个店，泡沫带来的暴富机会从来如此。大概就是意识到了这一点，房地产商人们现在的策略就是，继续鼓励、怂恿政府将泡沫吹大，直至将最后也是最丰厚的那一段利润拿走。
很多年以来，由于共同利益的扭结，房地产商形成了一个相当标准的利益集团。他们频频在媒体上曝光以引导公众预期，频频抛出万言书之类的政策建议以影响政府决策。可以观察到的一个例证是，2003年央行“121”号文件出台之后，房地产集团的游说，对政府的后续决策起到了相当重要的影响。“利益集团”作为现代社会的常态，绝非像一般理解的那样充满邪恶意味。相反，在相当程度上，它的出现是中国社会进步的体现。但由于专业的傲慢以及利益的遮蔽，中国房地产利益集团的确表现出了相当的盲目、偏执和短视。这一点，无论是在对中国整体形势还是对房地产行业本身形势的判断上，都表现得十分明显。他们动辄以“胡扯”来回击人们对房地产业的悲观预测。更有甚者，他们将这些言论归咎为人们对房地产商的“眼红”或者社会的“仇富”心态。这种表现让人们想起中国证券市场5年前的类似情形。
在中国，短期利益的最大化很可能意味着整个行业长期萧条，甚至迅速地死掉。这种教训，今天的中国证券市场的凄惨现状已经做出了最黑暗的见证。
当然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。这就如同一道凯恩斯似的符咒：在长期中我们都将死去。所以只有今天才像黄金般值得珍惜。但无论如何，中国的房地产都已经接近了相当危险的边缘。火中取栗固然可能，但一败涂地的风险却要高得多。这不惟是因为房地产的本身可能牛气已尽，更是因为输家们开始说话了。
----------------------------------------[660楼][zgc005][2009-11-1713:16]----------------------------------------谁是买单者？
提要：中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。
对于地方政府和房地产商人来说，房地产就像天上突然掉下来的馅饼一样，带来了巨大的财富。但常识告诉我们，天上不会掉下馅饼。任何财富都一定有它的出处。它不是来自别人，就是借自未来。换言之，它一定会有一个或者多个埋单者。荒谬的是，在中国的房地产游戏中，最大的买单者竟然是这一轮房地产热的始作俑者中央政府。这可能也是中央政府对地方政府提出潜在政绩要求所必然要付出的代价。
与地方政府相比，中央政府的处境可谓相当尴尬。一方面，它希望房地产能够发挥其拉动作用，维持一个政治上可以忍受的经济增长速度。这是中央政府唯一的收益，也是中央政府与地方政府的利益交集。而在另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。而地方政府、房地产商对此却可以不闻不问，高高挂起。这种利益分殊，决定了中央政府对房地产会有不同的利益权衡。利益决定态度，这就是中央政府与地方政府对房地产态度日渐分道扬镳的关键原因。
中央政府对房地产态度的转变可以以2003年6月央行出台的“121”号文件为界。在此之前，中央政府对房地产一直采取了鼓励的态度。可以证明这种“鼓励”态度的一个证据是，就在2002年10月，人民银行的一位官员还在一次会议上透露了央行在居民住房消费信贷方面的各种“助推”举措，并称要“敦促各商业银行在居民住房消费信贷方面进一步创新品种”。
但到了2003年6月，情况丕变。央行对房地产的态度由公开的鼓励急转为公开的警惕。我们无法猜测这种变化的具体导火索，但央行在2002年年底完成的一项调查肯定起到了作用。
这项调查发现，房地产贷款中的违规金额比例高达24.9％。其实，有人比央行更早意识到了房地产的危险。在2002年国庆秘密走访深圳其间，对“泡沫”一贯嗅觉灵敏的朱□基总理就已经对房地产提出了严厉的警告，他以简捷的语言告诫：“深圳的明天就是香港的今天”。
但无论在意志上还是在时间上，即将卸任的朱□基都已经无法再完成一次可能在政治上引发巨大争议的宏观调控了。于是，他将这个难题留给了后来者。如果朱□基的威慑力都不足以弹压房地产的躁动，房地产牛市中最为壮观的“拉升”阶段肯定就已经迫在眉睫。事实上，正是从这个时候起，中国房地产开始了进入最为销魂的时期。涨了还能再涨，疯了还能再疯，没有任何东西可以阻挡房地产的牛市步伐。
----------------------------------------[661楼][zgc005][2009-11-1713:21]----------------------------------------对房地产的乐观，由于中央政府某种投鼠忌器的迟疑而变得更加泛滥。虽然央行的技术官僚们凭借职业敏感对房地产发出了最早的预警，但中央政府内部显然存在不同看法。其中最明显的例证是，就在有关房地产泡沫的争论最为炽烈的2004年10月，国家建设部还发表了一份报告驳斥“泡沫论”。这份报告得出的结论倾向非常明确：中国房地产泡沫说根本不成立，金融风险也在控制范围之内。而这份报告的起草者之一更是直言不讳地解释了这份报告的动机。他对记者说，“我们的确是针对‘地产泡沫论’者才出台这份报告的。”主管部门以一种先入为主的倾向去起草一份报告虽然动机可议，但也真切反映了中央政府不同部门之间的利益和意见的拔河。这种角力在社会上也同样激烈。在最近的两年中，有关房地产的争论甚至比房地产本身还要热。其最终结果就是，中央政府政策在房地产政策上的犹疑和反复。但就在中央政府一阵犹疑反复之间，中国的房地产市场早已是烈日炎炎，热火朝天。犹疑、反复显露于外，内里则是治理上的困境。检视中央政府治理房地产的手段，我们就会发现，除了行政甚至政治上的手段之外，中央政府的武器库中已然空空如也。道德劝诫、利率调整、税
收变动、土地供给都已经无法抑制中国房地产的一路狂奔。到这个时候，最后的政治手段已经呼之欲出。这不啻于表明，中国历经26年的市场改革可能还远远没有到位。在一声紧似一声的宏观调控声中，中国房地产一路狂奔的姿态，不仅构成了对宏观调控的一种公然嘲笑，也急剧提升了中国金融系统的整体风险。而后者则是中央政府念兹在兹的最大隐忧。
的确，中国房地产所引发的金融风险已经相当之高。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6％急剧提升到2003年的21％。
前央行金融稳定局局长谢平就曾经公开对这个数据表示了极大的困惑和担忧。在2004年，这个比例有进一步上升的趋势。在中国上海，2004年全部新增贷款中，有将近80％投入了房地产。如此高的贷款集中度，一旦行业趋势逆转，必然会给中国脆弱的金融系统带来灾难性的冲击。有人以房地产信贷短期的良好表现为依据驳斥房地产的金融风险论，商业银行也以此为理由大贷滥贷。但实际上，房地产贷款中中长期贷款比例相当之高。而这些贷款的风险绝非短期可以看出。国外关于个人住房贷款的经验也表明了这一点。
然而，客观的数据远不如事实那样让人胆战心惊。在房地产界，搞假按揭，造假合同，早已经是公开的秘密。河南郑州房管局一位负责人曾经非常坦率的承认，在 2002年上半年的所有按揭贷款中，有1/3是假按揭，其目的就是套取银行贷款。这证明，中国房地产贷款中的确存在相当系统性的欺诈。这一点，中国银行北京分行的“森豪公寓骗贷案”表现得尤其充分。在这个在2004年4月披露的诈骗案件中，森豪公寓开发商利用员工名义虚构买卖合同，提供虚假收入证明，套取银行贷款6.4亿元。但所有这一切，没有中国国有商业银行的体制性的“愚蠢”以及有意的合谋，是根本不可能发生的。在中国商业银行一窝蜂纷纷将房地产贷款作为“优质贷款”的倾销式竞争中，金融纪律松弛的现象比比皆是。笔者一位在南京某商业银行供职的朋友，从2004年开始从事住房抵押贷款业务。几乎只用了四个月，他就神速地完成了全年的放款任务。他当时对此的感慨是，“生意真是太好了。”而到了2005年，他沮丧地告诉我，“骗子实在是太多了。”看着他前后不到一年但却判若两人的神态，实在让人忍俊不禁。而这也表明，中国金融业在经历了1990年代初期创深痛巨的教训以及长时间调养、输血之后，整体素质依然让人难以安枕。
----------------------------------------[662楼][zgc005][2009-11-1713:31]----------------------------------------中国房地产贷款中种种滑稽而又令人触目惊心的事例，其实是在暗示，中国房地产贷款中所潜伏着的金融风险可能要比数据显示以及人们所想象的大得多。以中国地产商对贷款的依赖程度之高，购房者按揭首付比例之低，中国房地产看上去更像是一个在信贷支持基础上建立起来的行业，或者我们索性说，它就是一个赤裸裸的金融行业。当然，它是一个比金融业更缺乏监管和规制的金融行业。在这个行业中，所谓“房地产”正在逐渐变成一场金钱游戏中的一个符号、一种筹码。这实际上是中国房地产能够在短期内急剧膨胀的基础。
由于中国金融体系的严重缺陷，中国的金融风险高度汇聚于中央银行和中央政府。为了挽救
羸弱不堪的中国金融系统，从1998年开始到现在，中央政府已经向金融体系挹注了数万亿之巨的财富。教训可谓刻骨铭心。如果中国房地产果真像人们所说的那样泡沫巨大以至最终崩溃，那么不仅中央政府以前的努力会付之东流，中国危如累卵的金融体系也将雪上加霜。
这种前景如果不幸成为现实，对中国经济将是毁灭性的。作为金融危机的终极责任人（当然,最终的承担者实际上是纳税人和全体国民），中央政府显然要比旁人更多一份警觉。否则，他们就可能成为房地产盛宴中最大的输家。正是出于这样一种深重的忧患，中央政府才一再升高房地产的预警分贝，并在“国八条”中将房地产带来的“金融风险”放在第一醒目的位置。房地产虽然在拉动中国经济增长中居功厥伟，为中央政府带来了某种政治上和经济上的收益，但当它潜在成本开始超出甚至远远超出这个收益的时候，房地产就可能变为一剂饮鸩止渴的毒药。在这方面，曾经制造过巨大财富幻觉的中国证券市场就是现成的例子。而在今天，中央政府正在被这个市场折磨得精疲力竭。一种普遍的书生之见认为，政府不应该以行政的手段强行干预房地产市场，而应该让市场自我完善。但他们不知道的是，在中国，政府对市场是负有某种隐含性的担保责任的。证券市场如此，房地产市场亦复如此。一旦市场自我完善的代价过于高昂，并在政治上变得不能接受，政治的逻辑就会毫不犹豫的出场取代市场本身的逻辑。
种种迹象表明，房地产的成本和收益的倒挂正在迅速地越出中央政府忍受的极限。所以，在所有的经济手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段来约束房地产的疯狂。
这意味着，只要房地产进一步大幅波动，政治摊牌的局面随时可能出现。从目前中央政府的目标来看，是希望维持房地产的平稳，既不要大起，也不要大落。这当然是一个美妙的设想，也是中央政府、地方政府、房地产商都能够接受的博弈均衡点。不过，这种“平稳”可能仅仅是设想。资产市场的历史经验也一再表明，泡沫一旦被吹起，它将按照自我加强的逻辑持续膨胀，直至本身无法支持而破裂。到这个时候，政府可以作为的余地已经非常狭窄。
----------------------------------------[663楼][zgc005][2009-11-1713:33]----------------------------------------隐蔽的输家
【提要：在这一轮房地产热中，可能还有更加隐蔽，规模更加庞大的输家。房地产不仅早就是，而且一直就是政治化的。】
2005年4月披露的一份由上海团市委编写的《上海青年调查报告》显示：住房问题已经上升为上海青年心目中最为关心的问题。而其他诸如就业，社会治安等历年排名靠前的问题都退居其后。的确，对于那些尚未购房的人来说，飞涨的房价已经构成了一次灾难性的通货膨胀，使他们的实际购买力严重贬值。当那些拥有住房的人在为自己不断升值的财富而快慰的时候，另外一部分人的住房之梦却在变得越来越遥不可及。上面那分报告中上海青年对住房所表现出来的关注，表达的实际上就是这样一种无奈、焦灼甚至绝望。对于一个对住房有着特殊情结的民族而言，住房上的差距可能是贫富差距的最好隐喻。无疑，在房地产的热闹之
中，潜藏着一幅社会财富急剧再分配的真实图景。房地产本身并不能制造贫富悬殊，但它可能却是某种既有的分配结构最终实现贫富悬殊的一条最佳途径，而且，它也是最能够以漫画形式彰显这种差距的方式。“国八条”将房地产所可能引发的“社会稳定”隐患与金融风险并列，看来绝非无的放矢。多少有些让人狐疑的是，对居民生活质量有如此重要影响的房地产价格竟然被以专业的理由拒斥于CPI（居民消费价格指数）的统计之外。“居者有其屋”虽然可能只是一种供人膜拜的理想，但它毕竟是一个合符正义的理想。作为对社会民意富有终极责任的中央政府，房地产价格飞涨在部分社会成员中间所激起的怨恨和不满，是它急需征服的又一个敌人。
像教育、医疗等必需品一样，房地产作为一种缺乏价格弹性的商品，早在计划经济时代就表现出它特殊的政治属性。在那个时代，住房问题不仅是单位领导们最痛苦的工作之一，也是社会分配不公最显着的象征之一。诡谲的是，在我们刚刚宣布中国住房制度改革取得了巨大成功之后，房地产的政治属性就又以一种新的市场形式被凸现出来。
如果说房地产价格飞涨在无房者与有房者之间引发的财富再分配博弈，还是隐性的话，那么它在城市拆迁问题上引发的对抗则早已经是火药味十足。在这方面，南京邓府巷的翁彪可能是最为知名的，但却决不是最让人绝望的。在翁彪事件过去仅仅一年多之后的2005年1月9日，上海麦其里拆迁区所发生的事情则将公众情绪拉到了顶点。在麦其里──位于上海徐汇区的一个寸土寸金之地，上海城开(集团)有限公司的下属拆迁公司上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤，职工王长坤、陆培德竟然一把火烧死了两位不愿意搬迁的老人。同样是一把火，“麦其里之火”显然更让人感到惊怵与恐惧。按照市场的逻辑，城市拆迁本来是开发商与拆迁户之间的谈判和交易问题，但地方政府的利益以及陈旧的法规横亘其间，使这个过程变得相当荒谬。翁彪之后，中央、地方两级政府的强力约束，多少平息了拆迁对抗的激烈性，拆迁变得越来越难。但如此一来，城市土地供应量的减少，则刺激了房地产价格的进一步上涨。中央政府在房地产问题上显然已经陷入了某种动辄得咎的艰难处境。不过，无房户的抱怨和拆迁户的愤怒还远远不是中央政府的全部忧虑。因为这一轮房地产热中，可能还有更加隐蔽，规模更加庞大的输家。
----------------------------------------[664楼][zgc005][2009-11-1713:36]----------------------------------------与1990年代初期的那一轮仅止于炒地的房地产疯狂相比，1990年代末期的这一轮地产热的最大不同之处就在于：大量的终端消费者已经加入其中。终端需求的加入，既是地产商据以乐观的理由之一，也是中央政府始终难以判断房地产是否真正过热的原因之一。
从目前情况看，似乎所有的购房者都由于房地产价格的暴涨而成了赢家。但众所周知的是，中国今天的购房者几乎全部都是以银行按揭的方式付款的。这意味着，如果长期利率上升或房地产价格暴跌，甚或这两种坏情况同时出现，这些购房者就马上可能沦为“负资产”一族，虚拟的赢家顷刻之间就变为实实在在的输家。资产市场的本性就是大起大落，所以，“负资
产”一族出现的概率一点都不比那些自我安慰者想象的低。赢家和输家的转换经常只在一夕之间。1997年香港地产泡沫崩溃之后，香港出现了人数极为壮观的负资产一族，以至于有评论家嘲讽：马克思发明了无产阶级，香港却发明了“负资产阶级”。所谓阶级，当然是形容其人数之众。以中国城市的购房者之多，一旦房地产市场趋势逆转，中国城市中的“负资产阶级”队伍恐怕要比香港吓人得多。尤其值得注意的是，香港的屡次民意测验表明，负资产问题在香港城市中产阶级中所引发的强烈不满，始终是董建华先生民望低迷的重要原因。
负资产虽然对大陆人是一个陌生的话题，但事实上它离大陆人并不遥远。2003年5月《香港明报》引述上海统计局公布的一项调查说，“今年上半年，已有三分之一的上海人资不抵债，沦为“负翁。”上海市统计局所说的 “负翁”当然不是指由于房地产价格暴跌所引发的那种“负资产”，而是指家庭人均支出与人均可支配收入的倒挂。但无论如何它在提醒我们，灾难并不会因为你不知道而不会到来。真实的情况可能恰恰相反。中国房地产市场中潜在的“负资产阶级”是否会成为真正的“负资产阶级”，取决于中国房地产的泡沫程度以及整个经济形势的走向，这就是说，它还仅仅是一种可能（虽然可能性不小）。然而，在人们视野所不能及之处，一个确定无疑而且人口规模远为宏大的输家一直沉默着，那就是中国的农民。
在中国大城市房地产喧嚣火热的场景中，中国农民的身影仅仅只是在被人雇佣彻夜排队领号的时候才出现过，他们似乎只是一个局外人。但就是这个局外人，可能正是房地产中最隐蔽和最大的输家。由于中国现行的土地法律，中国农民在城市化过程中所丧失的土地利益相当巨大。地方政府以低廉的价格从农民手中征用土地，然后以几倍甚至十数倍的价格转手，而这些利益大多被注入了中国农民无权享用的城市基础建设中，或者被腐败官员中饱私囊。统计表明，1980年代之后，农民承包地被征用总数达到9800万亩。保守的计算，如果每亩地农民丧失财富5万元，那么农民这20多年在土地上丧失的利益就达到5万亿之巨。与这个数字相比， 1949－1978三十年间农民由于价格“剪刀差”所失去的7800亿元，就真是小巫见大巫了。农民，无疑是中国房地产博弈中一个被遗忘的失败者。这种剧烈的对比足以说明要素市场较之商品市场在财富分配上完全不可同日而语的显着功能，房地产的妙用的由此可见一斑。考虑到中国农民的人口规模，我们几乎马上可以接近这样一个判断：中国房地产市场的未来发展，将极大影响中国未来的财富分配，因而也在相当程度上决定着中国的未来走向。必须牢记的是，与地方的城市政府不同，中央政府不仅要对城市居民的民意负责，还必须对那些已经从城市媒体上消失的农民的民意负责。事实是，近年来由于土地问题导致的农民群体性事件，要比翁彪事件、麦其里事件更刺激人们的神经。站在这个角度，中央政府对中国房地产的考量与抉择，可能就会更加艰难。
----------------------------------------[665楼][zgc005][2009-11-1713:38]----------------------------------------在“国八条”曝光之后，有媒体惊呼，房地产已经政治化了。但实际上，房地产不仅早就是，而且一直就是政治化的。
（未完待续。此文为《董事会》杂志封面文章）
----------------------------------------[666楼][zgc005][2009-11-1713:39]----------------------------------------『房产观澜』 [楼盘评点]袁剑：房地产套牢中国──政治篇(转载)-------------------------请注意此文的时间
作者：紫菜蛋汤 提交日期：2005-6-1915:29:00 访问：14667 回复：202袁剑：房地产套牢中国──政治篇2005-06-16 袁剑----------------------------------------[668楼][zgc005][2009-11-1723:02]----------------------------------------d----------------------------------------[669楼][ivan0401][2009-11-1723:14]----------------------------------------呵呵 只能默默呼唤楼主了----------------------------------------[670楼][zgc005][2009-11-1813:06]
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----------------------------------------[673楼][zgc005][2009-11-1822:06]----------------------------------------d----------------------------------------[674楼][l_1108][2009-11-1823:12]----------------------------------------先知先觉的楼主已经告别天涯好长一段时间了，此乃天涯房观一大憾事！
----------------------------------------[675楼][理想君子][2009-11-1901:17]----------------------------------------别在此帖中加入这么多的转帖。本来是精华，却被搞臭了。
----------------------------------------[677楼][wpzwpz1984][2009-11-2011:42]----------------------------------------人工顶置！！！！！！！！！
----------------------------------------[678楼][zgc005][2009-11-2221:52]----------------------------------------『房产观澜』 [经验交流]过去有能力买房而不买房的人请自觉停止你的抱怨和谩骂
作者：我是愤青我怕who 提交日期：2009-11-2221:23:00 访问：184 回复：15事先声明：此文不针对刚刚踏入社会，或者过去买不起房的朋友。此文鄙视和声讨的是那些若干年前买得起房但不买房，而今天踏空楼市后成天默默唧唧的一帮人。
经常在论坛看到不少过去买得起房但不买房，最终踏空楼市的朋友如祥林嫂一般抱怨房价高，抱怨炒房者，抱怨ZF。进而变态的发展成诅咒中国经济、诅咒中国社会的偏执狂，实在看不下去不得不说两句。
过去买得起房而不买房的朋友，你们扪心自问，你当初为啥不买房？
我个人的总结如下：1、你们没胆量承担风险。总担心明天经济崩溃、总担心自己失业，其实这是对中国经济的不自信，对自己也是不自信。三年前买房，今天挣钱的人，承担了各种风险。踏空者不能只看到买房者获得了房屋增值的红利，而不看到买房者承担的风险。风险和收益成正比。你不愿意承担风险，何来收益？
2、你们没眼光、没头脑，随便几个伪专家、伪学者忽悠两下就集体癫狂，什么不买房、抵
制高房价，最终将自己抵制出了主流社会。今天较之前更高的房价，就是活生生教训你们这些睁眼瞎！
3、你们不是正常人、你们非人性。你们买得起房，但却拒绝给家人一个温暖舒适的家、拒绝给孩子稳定的居住条件。你们缺乏家庭责任感和归属感，你们的所作所为违法一个正常人的行为法则。今天的无自有房产的境地是你们自己决定的。也是对你们非人性的惩罚！
----------------------------------------[679楼][zgc005][2009-11-2221:55]----------------------------------------『房产观澜』 [经验交流][真相]谁是2009年房价狂飙的幕后推手(转载)
作者：阿美gz 提交日期：2009-11-2213:22:00 访问：1019 回复：10高房价下受煎熬的是人民，但承受房价压力的人民没有话语权，只能看着房价暴涨而无能为力，只能看着收入离房价越来越远而无奈伤感，人民的声音从来没有被重视，也从来没有在任何地方得到倾听。
面对2009年的房价狂飙，许多人的居住希望被房价击碎，9千多亿的保障房建设远远滞后，贫困人口年初所期盼的一缕曙光随着房价暴涨的蔓延已经荡然无存，两个极端的对比下，普通收入人群与住房也遥遥相望。
2009年底已经来到，推动这一轮房价暴涨的政策已经接近尾声，然而各部委高喊的涨价声音却越来越浓，从住建部到发改委，从国土部到央行，所有的言论都在宣泄着房价再涨的声音。其中多数是各部委的领导、人民的干部，然而在他们的言论里已经再没有了人民，人民的利益与生活离他们已经太远。
而就在这些人的周边，北京的房价正如其所言的在一路高歌猛进，五环到六环的房价已经破万。但是即便如此，统计部门依然以10月份70大中城市房价上涨3.9%的数据来表达房价，真实的数据究竟多少恐怕将永远不会大白于天下。
从2009年十大最赚钱的企业中可以看到，其中半数以上是银行，从2009年上半年经济数据看到，房地产是支撑经济的唯一来源。在这样的局面中毋庸置疑的得出，银行的利润多来自于房地产，银行所得的正是人民为暴涨的高房价所付出的血汗钱，因此央行唱高房价的动机已经非常明显。
----------------------------------------[680楼][zgc005][2009-11-2221:59]----------------------------------------在极力追求快速发展的方向下，各路专家与官员口中的两元社会与城市化成了高房价最大的推手，无论城镇有多少房屋，始终无法满足被城市化人口的需求，因为当前的城市化方向，最终将只留下3亿左右的人口务农，其余的不论贫富，只要无法依靠农业劳作生存，就必须到城镇中谋生，为城镇的房屋需求筑起了坚实的根基。只要城市化没有完成，城镇的居住需求将持久存在，房价也将在资本的推动下永远上涨。
以上是当前城镇房价暴涨的根源，也是资本剥削与制度剥削的工具与筹码，对于生存在这样制度下的人民而言，无疑每时每刻面对的都是入不敷出的窘境，改革开放以来，人均收入增长而幸福指数降低的原因也在于此。
2008年房地产低迷，根源在于房价过高而购买力不足，于是许多官员曾经信誓旦旦的讲到，房价过高，远远高于百姓承受力，房价不宜再涨，要努力控制房价。然而，在2009年一季度后，这样的声音就销声匿迹，随着前三个季度的地产热来临，所有的官员改变了说词，一致认为房价不高，并坚定不移的表达着房价还有翻番的可能。
上半年房价暴涨的根源到此已经没有必要再去追究，房价暴涨的结局也没有必要再去言说，面对天下苍生，无辜的百姓，到今天还要继续坚持房价暴涨的动机，已经令人的心寒变成发指，如果继续坚持这样的做法，那么为官不正为富不仁的骂名将永远烙印在历史的耻辱柱上。
高房价下的百姓忍受着何种的煎熬从没有人去了解，高房价下悲剧也从来没有人去关心，在数不尽的悲剧背后，隐藏着人民莫大的悲哀，在高房价的阴霾里，暗藏着百姓无助的哀鸣，然而，从网络到媒体，除去为富人所唱的颂歌，从来看不到普通人民的任何声音，话语权被掠夺，生活被压迫，奴隶般的命运伴随着所有人。
----------------------------------------[681楼][zgc005][2009-12-0422:01]----------------------------------------『房产观澜』 [经验交流]举个身边的例子告诉你一个残酷的事实，房价低，穷人更买不到房子
作者：冷漠的骑士 提交日期：2009-12-311:33:00 访问：26373 回复：216我认识一对夫妻，夫妻二人都是高级知识份子，一个原来是大学老师，一个原来是咨询顾问，两个人都已经退休
他们和我认识多年，两个人原来都在一内地城市工作，大约96年左右调到广州，当时存了一些钱，大概十几二十万，刚好当时天河某单身公寓开盘，女主人就把毕生积蓄买了套总价20多万小公寓，买了出租，一个月租金大概是1千4左右，扣了乱七八糟的的费用，一年下来大概能赚1万5。
夫妻两一算，觉得回报率超过了8%，从此省吃俭用，双双在外兼职，攒钱-放租-买房，广州的房价大家知道，一向不高，他们两年收入大概25万左右，在96年到07年的10年间，他们一共买了4套房子，加上单位分的公房，一共5套07年开始房价飞涨，这些房子的市值也猛升，大家都以为这对夫妻做梦也会笑醒来对吧？
事实压根不是那么回事，有次我见到他们，恭喜他们房子升值身家上涨，没想到他们居然说：“我宁可房价没有涨”
有5套房子的人居然希望房子不涨价？男主人告诉我一通我从来没有想到过的道理，大概意思如下：“现在我们的房子租金一个月有8千左右，我们两退休后收入少了一些，但加起来也有将近1万，一个月有1万8的收入，我们老人用不了多少钱，如果像以前房价低，我们完全有能力再供两套房子，现在房价高了，我们也不敢再买，也不敢投资股市，老人家也不缺钱用，不想卖房子套现，房价高对我们一点用都没有，我们更希望房价回到04年，可以买更多的房子投资”
这家人不算什么高收入家庭，也不是什么炒房族，就是靠着省吃俭用买房子出租投资，两个人乐善好施为人善良待人有理，和什么漫画里囤房人民公敌完全扯不上狗屁关系，可是，如果房价不涨，我可以保证，他们还会买更多的房子，越来越多的房子，以越来越快的速度买下一套又一套房子很多人幻想一个道理，房价低，房价低自己就可以买的起房子，可是这个社会就是如此残酷，你一个月3000，和别人一个月10000的差距不是3倍，是8倍！出去生活必要开支，你一个月能存1000，别人一个月能存8000！你买不起房子的根本原因在于你的收入差距和别人差8倍，而不在于房价是高还是低，除非我们回到幸福的社会主义平均分配，否则别人就能占有比你多8倍的资源！
----------------------------------------[682楼][zgc005][2009-12-0422:11]----------------------------------------我知道，我发这样的帖子很多人会骂我，没有问题，如果你觉得骂我是五毛，是政府的喉舌，能让你觉得快乐，你可以大声的骂，可是这对解决你的困境没有任何帮助，事实上，在你觉得自己的一切不幸都是社会制度造成的时候，你这辈子已经完蛋了一大半，你要是开始维权讨个说法，你这辈子另一半也没有了
很多人会举公务员的例子来反驳我，我只想说，公务员活的怎么样，和你有什么关系呢？正如我在另外一个帖子里说的，如果你是211大学毕业，专业不太冷，EQ正常，工作努力，在北京上海深圳干两年你绝对能挣到1万以上一个月，如果你老婆收入和你相差无几，两个人不买车少下馆子不买名牌不买一百五的大房子，三年后绝对可以买得起房，要是运气好一点工作5年后当上个部门主管，不消几年就可以供第二套房，你买不起房，是因为你不是211大学毕业是因为你运气不好学的专业不热是因为你EQ太低和同事相处不好是因为你命不好家在农村负担重，和社会制度没有任何关系，即使房价再低，正如我上面举的例子，如果房价保持在6千一平米，一对年收入20万的夫妻通过买房出租再买房的模式，在30年内可以买几十套房子出租，你依然不会有自己的房子晚上喝多了点酒打了这么一大片废话，是因为看见了一个网友的QQ空间日记，这个社会，有真才实学的挣钱真不难，我也不是什么金领，我也很想和别人一样把自己的郁闷归结到政府头上，偏偏我知道这个道理，知道我不能过金领的生活完全是我自己的原因，这真让我更郁闷----------------------------------------[683楼][zgc005][2009-12-0422:44]----------------------------------------『房产观澜』 [经验交流]购房者要有骨气 买不起就不要买(转载)
作者：我是愤青我怕who 提交日期：2009-12-48:48:00 访问：418 回复：6一部电视剧《蜗居》引起了全国范围内关于当今持续攀升的房价和年轻人买房问题的热议。大学毕业后踏入工作岗位不久的青年80后们究竟该不该买房？针对青年置业问题，任志强再次“直言不讳”：年轻人就该买不起房。
任志强认为，我国大部分的人都是在40岁左右才分到房子，30岁以下的人是没有房子的。
结婚常常是住集体宿舍，合住房子是非常普遍的现象。任志强说：“为什么现在的年轻人要一下子超越自己的父辈呢？这里有一个最大的错误观念，就是住房体系中，总是说居者有其屋，按道理说，应该是居者有其所，有地方住就行了。 ”
听了任志强的话，心里很不是滋味，能说任志强的话错吗？其实没错，试问一下，高房价下年轻人你有什么资格买房？难道就因为你喜欢房吗？谁人不喜欢？可是有自知之明的都知道该怎么做。
难怪人家说你活该，正如当年冯仑说房奴活该一样，虽然他们确实有站着说话不腰疼的意思，但是他道出了事实。其实买房者大都会讲出自己的苦衷，不外乎就是不买能结婚吗？不买房要租房吗？不买房丈母娘干吗？买房的都大赚一笔，不买不傻吗？
----------------------------------------[685楼][风中射手][2009-12-0519:04]----------------------------------------请问孤独为什么没当上斑竹啊？唉~谁解释下？
------------------也许需要为民请命的斑竹 也许说的是错的 但是大部分人爱听 （看看现在版主名单就知道了 牛刀当年也是位列其中）
----------------------------------------[686楼][山东分会白鳍豚][2009-12-0820:05]----------------------------------------这才是房产第一帖啊----------------------------------------[687楼][zgc005][2009-12-1011:11]----------------------------------------d----------------------------------------[688楼][zgc005][2009-12-1011:31]----------------------------------------
作者：zj430 回复日期：2009-12-07 12:36:19因为房子，我们害怕事业；因为房子，我们不敢创业；因为房子，我们被迫啃老；因为房子，我们不敢养育下一代。房地产让80后沦落为最没志气的一代。
----------------------------------------[689楼][zgc005][2009-12-1011:37]----------------------------------------『经济论坛』 [经济杂谈]阉割中国：康熙的 “孝”和现在的 “房”
作者：jobnet188 提交日期：2009-12-69:58:00 访问：885 回复：9康熙(1661—1722) 以孝治天下，成功实现异族统治(极少数人统治)。然而，自康熙卸职100年之后，其帝国便面临外敌侵略的危险。最后，1840鸦片战争丧权辱国。为何，他的国家再也没有创造力了！
孝就是地，就是家，就是绑架束缚青年的枷锁，现在的房子就是当年的孝道。
你敢不买房？没有房子，亲戚朋友看不起你、老婆鄙视你、任何一个政府部门都可以欺负你。
没有房，就没有户口。只有暂住证，就没有社保，小孩就不能读书……所以，你不能不买房。
借款买房，就只能天天上班，看人颜色、奴颜媚骨。雄心勃勃的年轻人啊，你还敢有自己的想法、不同意见？你哪里还能出什么一流的人才。我们都是装在套子里的人，从大学一毕业就要背上还贷压力，最终难免“小公务员之死”。还贷压力下，有几个人愿意去创业冒险？
一旦没有一份工作、失去稳定收入，银行立刻会收房，一板钳就能把你打入赤贫！一旦买房，还能用脚投票？不就像以前的单位，一份正式工作就把你困得死死的。父母在，不远行；房子住，难创新。这一辈子，你就安安心心供房（你不买房，政府拿来财政收入，又不能加税。
从98年开始卖地和分税制，已经有十年了。土地属于政府，解放后一切收归国有。祖宗留下的一点家当，也败得差不多了）吧！
EarthboundChina，意为“被土地束缚的中国”，费孝通写的书，翻译为《乡土中国》。现在的房奴，跟解放前的农民一样，都是被土地套牢的人。他们再也没有创造力了。按西洋熊彼德（Schumpeter）的话，就是中国“创造性的破坏”（creativedestruction）没有了。现在，中国又恢复到超稳态社会。照东洋日本人的说法，叫“同调过剩”（如同当年的科举和单位）。
最后，日本失去了十年、二十年、三十年……唯求稳定而用房子束缚青年思想，是在挖肉补疮！如同“去势”和“灭活”，与强国梦南辕北撤。
----------------------------------------[690楼][calmsun0712][2009-12-1011:44]----------------------------------------刚需不是不买房,不是不想买,不是不需要买,而是真的买不起了,被鄙视也没办法了,即使现在买的起,如果继续涨总有这么一天的,涨到这一天就真的是涨到头了,高价能买房的人,必然是有钱人,于是就被国家均贫了,国家再用卖地的钱来投资基础设施和保障性住房,于是就均富
了----------------------------------------[691楼][fallontofloor][2009-12-1016:36]----------------------------------------很好的文章啊。
----------------------------------------[692楼][zgc005][2009-12-1023:10]----------------------------------------
作者：人间一笑 提交日期：2009-12-1021:08:00 访问：1051 回复：14http://finance.QQ.com 2009年12月10日15:35法制晚报 易方兴中国传媒大学大四生 用2万元积蓄起步 上初三第一次投资 大学炒股时曾受挫
作者：易方兴一个在校大四的学生，同时也是个经验丰富的“炒家”。多年炒股、炒房的经历让他比同龄人对投资有着更多的认识。
几个月前，他刚刚用自己的积蓄买下了数套位于河北的别墅，现在，房子的价格已经涨了近四倍。
这个中国传媒大学的在校学生刚刚21岁，他的愿望是自己建立一个私募基金。
本报的意图并非渲染该学生的 “致富”门道，而是向读者展示一个大学生不同的成长经历。
起步 “大富翁”游戏启蒙 初三时投资来自上海的马文亚在上小学的时候，迷恋上一款叫“大富翁”的电脑游戏。小马和别人的玩法有所不同，在这个靠买地收租金“圈钱”的游戏中，他不买地，把钱都用来投资“虚拟股票”。
----------------------------------------[693楼][zgc005][2009-12-1023:12]----------------------------------------最多的一次赚了20多个亿，把游戏的计数系统都撑爆了。”马文亚说，“炒股跟炒房差不多，都是低价买进高价卖出，这个游戏算是对我的启蒙教育。”
2003年6月，马文亚念初三的时候，他说服父母，用自己的2万元积蓄投资了第一个楼盘
——东方花园二期。当时马文亚发现，这个位于上海徐汇区的别墅每平方米只卖4000元，而附近楼盘的售价超过了每平方米6000元。
“同学们课余时间都在玩，我是去了解楼盘的情况和相关的法规。”马文亚说，他搜集到的“情报”是，那个开发商规模很小，欠银行贷款太多，所以急于出售。
2万元再加上父母出的钱，马文亚一家付了东方花园二期7套别墅的首付。一年之后，那里的房价涨了一倍，马文亚的2万元变成了4万元。
爆发 看遍上海楼盘 高中积累50万上了高中之后，马文亚对楼市的关注有增无减。“我把上海的楼盘几乎看遍了。”马文亚说，“妈妈的同事们有一个‘炒楼团’，我成了他们的‘顾问’。”
----------------------------------------[694楼][zgc005][2009-12-1023:15]----------------------------------------在高中阶段，马文亚又用自己的积蓄参与投资了玫瑰久久、世贸滨江花园、世纪花园、朗润园等十多个房产项目。
直到2006年来北京中国传媒大学上学，马文亚才终止了上海的炒楼经历。而最初的2万元，已经变成了近50万元。
马文亚给记者算了一笔账，假如一套100万的房子，首付是20万的话，按当时的行情3个月后能涨到105万，这就是说，投资20万有5万回报，收益率达到了25%。“一年下来就是100%的收益率，没有什么买卖比这更划算了。”马文亚说。
遇挫 炒股遭遇熊市 曾想到过自杀刚上大学，中央出台政策限制炒房，马文亚便转而接触股票。从大一开始，马文亚一边念书一边炒股，到2007年底，他的个人资产达到了近200万元。
“从 2006年一直涨到2007年底，我也跟着受益。那段时间我自认为在这方面有天赋，每天洋洋得意的。”马文亚叹口气说：“其实，那段时间无论谁炒股，都能赚钱。”
马文亚回忆说，朋友推荐他参加了一次交流会，一位国贸二期的会展经理对他说，“你这个孩子，一切都太顺了，总有一天会摔跟头。”后来的经历，果然被这位30多岁的经理说中了。
----------------------------------------[695楼][zgc005][2009-12-1023:16]----------------------------------------2008年初，股市变成熊市，马文亚买的股票跌了一大半，到2009年已赔了100多万元。
这次经历给马文亚的信心造成了非常大的打击。“我觉得我以前的聪敏才智都不存在了，有种一无是处的感觉，甚至我还想过自杀。”马文亚说。
重振 大三“重操旧业”别墅区里炒房炒股损失严重，马文亚只得“割肉”退出。他决定好好学习，毕业后也跟别的同学一样找份体面的工作。
2009年3月份，马文亚跟女朋友去超市买东西，路边发传单的人递给他一份楼盘广告，地点在河北香河。
他一看每平方米才卖3000多元，高中时看楼盘的瘾又被勾回来了，决定跟女朋友去看一看。
结果让马文亚很失望，那个楼盘太密集，没有绿化，内装修也一般。走出楼盘大门时，马文亚突然看到路边的另一则广告——“某孔雀城”。
“我还以为是个养孔雀的动物园，反正来都来了，跟女朋友看看孔雀散散心也好。”马文亚回忆说，到了那里才发现，也是个楼盘，而且是个很不错的项目。
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[696楼][zgc005][2009-12-1023:19]----------------------------------------那里是别墅区，楼盘密度低，装修也不错，马文亚对女朋友说，如果这里的房子价格低于每平方米5000元，就有投资价值。
谁知一问售楼处小姐，马文亚看中的户型价格竟然才每平方米2000多元，比之前看的那个楼盘还便宜。
马文亚说：“当时我简直是狂喜，但表面还得装得很平静，跟售楼处的人砍价，还给打了个九折。”
回到学校后，马文亚立即约同学和朋友去看房。“我是个有福同享的人，我希望我的朋友们能够一起受益。”马文亚说，算上自己，同学、亲戚、朋友一共在那里买了12套房子。
“后来几乎是一个月涨1000元。”马文亚分析说，可能是由于前期宣传不到位，或者有些人一看是别墅区就连价也不敢问就走了，所以刚开始卖得低。
8个多月过去了，马文亚和亲朋们的房子已经涨到了每平方米8000多元。马文亚买下的一套360多平方米的房子，在11月3日的报价是324万元(每平方米9000元)。
据马文亚自己估算，从初中投资算起，他现在的总资产约为500万元。
自述 “我的经历谁都可以复制”
这次的购房经历，使得原本对自己有些怀疑的马文亚重新建立了信心。“我并非‘富二代’，投资收益都是从初中时的2万元积累起来的，所以我还是很牛的。”马文亚说。
----------------------------------------[697楼][zgc005][2009-12-1023:21]----------------------------------------马文亚说，其实他的经历谁都可以复制，“要先确定一个投资对象——价值被低估的东西，然后在投资前先问自己，‘不成功怎么办’。如果结果可以承受，那就要投资。”
目前，读大四的马文亚也在为今后的道路发愁。
但他愁的并不是找工作，而是选择留在目前实习的单位，还是去成立一个私募基金，或是别的创业项目。
记者采访时，他从书架上取下一本关于沃伦·巴菲特(著名投资商人，号称“股神”)的书，
翻开第一页，他念了一句做着红色标记的话：“抛开其他因素，如果你单纯缘于高兴而做一项工作，那么这就是你应该做的工作。”
念罢，马文亚瞟了一眼电脑屏幕上股票的走势，“又涨了。”他嘟囔了一句。
生活中的“亚亚” 母亲说股市挫折让他成熟马文亚的家在上海，父亲有自己的企业，家庭环境算是比较殷实，但他的父母并不炒股和炒楼，也不会在他的投资计划上给他什么资金支持。
马文亚的母亲闫枫说：“亚亚在上海念初中的时候，就突然对楼市产生了强烈的兴趣，别的孩子正忙着玩呢，他就去实地考察楼盘，并且看有关的法律和金融知识。”
----------------------------------------[698楼][zgc005][2009-12-1023:25]----------------------------------------据闫女士介绍，她自己专业学的是会计，但小马当时给她讲的很多东西，让她听了都觉得专业。“最开始我不怎么在意，不过后来他每次见到我们就说起投资楼盘的事，而且经过一些尝试后，哪怕他还是个孩子，事实也让我们逐渐信任他了。”“特别是在经过了2008年股市暴跌之后，对亚亚来说，是个巨大的挫折，但他此后也成熟稳健了许多。比如今年他在买股票的时候，好几次大跌，他都提前躲过了。”闫枫说。
校园里的富翁 老师称别的同学不宜模仿在大学里，马文亚可以算是一个“老好人”，他同时是国际青年成就社(Junior Achievement)在中国传媒大学分社的社长，在社团活动的时候，马文亚甚至会自己当一把“讲师”，给同学们讲述自己投资的经验。
同时，他组织了一个叫“贤才开讲”的团队，将学校一批有才能的朋友聚集起来，定期在自己租的房子里进行交流和学习。
马文亚在股市最高点时曾办过“校园私募基金”，让身边的同学投资，他来操盘。股市受挫后，他按照承诺的利息把钱还给了“入股”的同学。
“马文亚的经历很有传奇色彩，但他个人并不自傲，相反他对人很真诚，很容易相处。”马文亚的好友科龙飞说。
----------------------------------------[699楼][muzh2000][2009-12-1023:39]----------------------------------------好久没有看到孤独了，真理掌握在少数人身上----------------------------------------[700楼][wpzwpz1984][2009-12-1113:54]----------------------------------------天涯第一帖啊！再次向楼主致敬！
----------------------------------------[701楼][317577850][2009-12-1114:07]----------------------------------------马克----------------------------------------[702楼][zgc005][2009-12-1122:55]----------------------------------------『经济论坛』 [热点资讯]简论《中国楼市》及展望
作者：kd可可西东 提交日期：2008-10-2412:21:00 访问：595 回复：13整个中国楼市的调整，实际上是从去年11月开始的，至今也将满1年；基本上可以为它盖棺定论，作个小结，顺便再对明年的情况做些展望了。
一、中国楼市的本质是什么？
是消灭流动性的最佳工具，是维稳的重要手段，是把政权合法变现的有效途径，是依靠“跑冒滴漏”聚财的庞大载体。
前两者是指政府，后两者是指官员（这四句话可以弄出一个中篇来，为了节省篇幅暂且不表）。
目前来看，这四点好像还是没什么大变化。
——流动性依然泛滥，不论银行存款数字的“增速”增加或者减缓，其绝对数增长仍然很快；
——稳定依然需要维持，房价少跌，低素质的国民就上街堵路游行，甚至威胁要断供；
——变现是个需要最快最大化完成的工作，没什么东西能比卖土地更快做到这一点，对政权来说那是“只争朝夕”；
——聚财却是个定时上映的剧目。每届贪官上台，总是自觉自愿在规定时间内完成规定动作，捞完了愿意不愿意也要下台换一个重新开始。
故此，楼市必须也应该继续维持它惯性的发展。
二、房市增长的动力和走入循环的原因本次房市的启动是在01年。
俺比较愚钝，直至02/03年才算看明白楼市走向并从此大声呼吁买房。
本次增长的根本原因，实际上是90年代市场进入产业化的必然结果。
国民收入先于房价增长后，人民的投资欲望最终落在了房市，这也是中国人几千年来一贯不变的思维方式。预判到或者在前期就发现这个走势的人发财了。而城市化运动从一开始的起推动作用到最后成为楼市的主力，注定了楼市的最终命运。
整整活跃了6年以后，房产终于迎来了一次“中级”调整。
调整的原因，是参与各方的实际操作者没有大局观，不管是zy，地方，kfs还是炒房客以及自住客，都抱着短期心态参与博弈，各自利益板块无限膨胀，最终让综合起来的房价增速超出了大家的心理承受力（我说的是大家，而不是购房者）。
那么，本次大调整，是不是预示着一个上涨周期的结束呢？
周期总是存在的，但是周期从来只是一个大趋势，可以被人为拉长和缩短。
我的观点是，由于楼市对政权的极端重要，这个调整期会被人为缩短而非拉长；即便按照“八年一轮回”理论，至迟明年年底楼市也会重拾升势。
----------------------------------------[703楼][zgc005][2009-12-1122:58]----------------------------------------三、本次所谓“救市”的前因后果应该说，05年开始的调控，是确实应该做的。放任房价的过快上升，最终将短期透支购买力，造成社会的不稳定。大起大落，决不是好的治国方针。
它的错误在于：未能重点考虑长效机制，用责任制方法要求各级调控“立杆见影”；以至于当发现无法短期奏效完成所谓“降价承诺”后恼羞成怒，把行政手段越用越强，非要一逞而后快，变成了近于“赌气”的行为。
中国政府要救什么，未必能马上救起来，起来是需要市场配合的；政府真的要打压什么，那可是一打就灵的。再加上涨速确实过快，民众的心理对未来的预期起了变化，于是房市就此“一落千丈”。
可是，真正一落千丈的是销量而不是价格，这是什么原因呢？
因为大家预期要跌，而kfs实在是跌不得的。
第一，目前正在开发的楼盘特别是大体量盘子，kfs没有那么多所谓的“暴利”，真正有暴利的，都不是市场参与者而是主持者，它绝不会吐出来；第二，前些年kfs的利润总额不大，而且基本都投入了土地或者被抽走，现在是拿不出来“让利”的；第三，最重要的一点，降价只会加重房价下行的预期，结果是销量不涨，反倒是低素质国民来堵门骂街要退房。
有些所谓的“有识之士”就提出房价要“一步跌到位”，可是他们考虑问题还是不周全：----------------------------------------[704楼][zgc005][2009-12-1123:00]----------------------------------------四、救市的后果和未来走势预测我说本次救市水平相当高，还在于它有一个很好的特点——时间点选择恰当。
前面我说了，开发商不是不肯降，而是需要一个保证和契机：既不至于给前面的客户一个借
口，又会明显促进销售。而年前降价的时间点，最迟不能晚于11月底，再晚就来不及在春节前（今年春节在一月）完成签约、放贷、收款、支付直至钱转到最后的材料商和民工手中，那就要影响“社会稳定”。于是，10月底，“救市”措施出台了，恰到好处，开发商有10天准备期（10月22日~10月31日）来配合制定降价方案，有一个月时间大张旗鼓执行方案。
未来会怎样？
一、11月各大开发商都会大规模推出“让利售房”方案，名义上当然是“因为政府减负”，开发商“同步让利”，如此来堵住已购房者的口；二、11月后到春节前，还会有小规模局部的降价，但是大底已成；三、明年开春后价格保持一段时间稳定；四、下半年，随着股市的慢慢启动，房价也开始重拾升势。
唯一的变数，是银行里面的接近20万亿资金会不会买账——我相信是会买账的，因为它们的主人是中国人，地球上最为贪婪而短视的一个人群。因其贪婪而追逐蝇头小利，因其短视而必然自取灭亡。
只不过，“毁灭”的日子，实在言之还早。
----------------------------------------[705楼][流氓会武功][2009-12-1123:31]----------------------------------------孤独的思想之所以后来没有出现天涯是因为他忘了密码。。。
----------------------------------------[706楼][zgc005][2009-12-1321:54]----------------------------------------d----------------------------------------
[707楼][回顾历史2009][2009-12-1322:30]----------------------------------------孤独之所以准确作出了预测，就是因为他认识到了中国的房市绝不仅仅是单纯的经济问题。
----------------------------------------[708楼][zgc005][2009-12-1322:43]----------------------------------------『经济论坛』 [热点资讯]上海博士后：高房价下的个人命运思考 （转）(转载)
作者：深海鲨鱼1 提交日期：2009-12-1320:37:00 访问：881 回复：12唉，无语啊我这个命题，很宏观的样子，其实就是想发几句牢骚，而且个人文笔很差，逻辑性和可读性也非常差，也写不了这么宏观的题目，标题党吧。姑妄之言，姑妄听之！
最近老婆打算买房子，我们看了看周边的房子，现在基本上准备好首付款了，可是面对房价，我感到特别辛酸，作为一个普通的人，觉得生活压力真大，一个年过30岁的老男人，真想找个地方哭一场。
介绍一下自己：7X年的，两年前毕业于上海某号称著名高校，博士，后来又做一站博士后，09年留校工作。
我和老婆结婚有两年了，现在有一小孩。
说说我的收入吧。一个月到手5500左右，再加上年奖，和科研工作的收入，一年可能勉强有10万吧，这个收入在上海是非常低的，非常惭愧！记得前一段时间，有新闻表示：高校教师“隐性收入”将被国家税务部门重点监控！不知道别人是什么情况，反正我是体会到依法纳税、作为纳税人的无尚光荣了，一分税也没有逃过！年奖扣税比例约15~20%，扣得那个心疼••••••高校部分教授的隐性收入的确非常高，但这仅仅是一少部分，可以不夸张地说，高校的青年教师，不能说全部，应该是有相当数量的人，其生活质量非常差，被房子、职称、科研工作压得抬不起头。可能有人这样解释，知名教授年轻时候，也是很艰苦的。但是我想，时代在进步，在这方面，我们更多地是要横向比较，而不是纵向比较。时代的进步，不是让我们这一代人，再去品尝前一代人所体验过的艰辛吧？不过，创业的艰辛，想必是我们应该勇敢面对的。
----------------------------------------[709楼][zgc005][2009-12-1322:46]----------------------------------------我在这里想说的是，为什么偏偏是高校教师被重点监控了。如果单纯计算工资，请问温总、胡总能在北京买什么样的房子？请问上海市长和市委书记，他们在上海能买什么样的房子？
看看我们全国的科级、处级以上的人民公仆，他们的生活水平和他们的工资收入能够匹配的有几个？
再说说我老婆，中学教师。一年到手的收入不到5万。温总好像两年前就提出，中学教师工资要向公务员看齐，上海的公务员收入有低于5万的吗？没有调查就没有发言权，我不知道，知情的人可以回复一下。现在据说她们的工资体系正在改革，以后的收入可能会接近7万。
我们这两年的存款大概有20多万。
再说说房价，我们这个地方属于上海外环以远的超郊区，幸好在郊区！在这里已经很难找到1万以下的房子了。我现在了解到，08年上海规定的普通住房，内环以内是245万/套，外环以外是98万/套，所以我体会到生活在郊区是多么幸福！据传，上海内环以内已经很难找到单价250万以下的新房了。
手里钱不多，所以尽量看90平左右的房子。最近看中的房子总价在100万左右。打算找亲戚借一部分钱，这样，我们可能要贷款50万。
说说我的家庭，我的父亲已经退休，现在每月1000元，母亲没有工作。现在他们在上海为我带孩子，我在上海每个月的开销，没有细算，应该在3000左右，这是包括小孩的奶粉，我们一家人的生活开销。生活上，应该是尽量节省，尽量不在吃饭上节省。
----------------------------------------[710楼][zgc005][2009-12-1322:51]----------------------------------------如果贷款50万，每月还贷4000左右。忘了说我的公积金。高校教师的公积金太少了，少得可怜。我每月公积金不到400元。我在学校的收入，如果稳定地在这个单位工作，应该是会逐年增加的，所以还贷的压力不至于影响我们的正常生活。不过也快要达到我的承受极限了。
然而，我想说的是，经济学家们一直在说，中国的经济发展要扩大内需！我觉得内需不需要扩大，我们的需要是非常多样化的，我现在看的电视是一个17寸的显示器，冰箱是一个小冰箱，我希望我每年能安排几次家庭旅游，另外，我还希望自己每年有一定的文化消费，比如电影、音乐会、体育比赛。还有，有钱，我还想买车，自驾旅游，改善自己的生活品质，是每个人都会做的事情，关键是手里是否有钱！或者说，手里的钱是否敢花出去？难道不考虑购房？子女教育投资？父母养老看病？
现在的事实是，我们这一代人，有一部分(我不敢说是一大部分)，被高房价给绑架了，每年收入的大部分投入到房产上，唯一养肥了地产业。应该说，高房价同时绑架了中国的实体经济，以我为例，买房后，我每年要还房贷，还要还借款，我还有什么实力去为祖国扩大内需作贡献。这还只是在正常情况下的预算和生活方式。如果父母和岳父岳母有病，或者我们自己身体出了问题，我看我这个小家庭的经济状况不容乐观！离崩溃也不远了。我不知道现在城里有多少人是我这样的现状。
接着对“扩大内需”再说几句。以前总有人批判或者嘲笑中国人喜欢存钱，不喜欢花钱。现在我明白了，如果一个人没有社会保障，而社会现状是看病可以致贫，这种情况下，作为一个普通人，除了存钱，还有什么别的办法？你指望他们去买股票投资吗？或者投入到消费品中？
与更早一个时代的大学毕业生相比，我觉得现在我真的挺悲哀的。(我是95年上大学的)----------------------------------------[711楼][zgc005][2009-12-1322:52]----------------------------------------我是这么对比的，这里做一下纵向对比，呵呵！
以前读大学是多么光荣，大学毕业意味着一个大家庭有了一个重要的经济支柱(这一点，我没有切身体会，但是从父辈的言语中是可以得到上述推论的)。大学毕业，意味着可以给父母、兄弟姐妹一些力所能及的帮助。然而现在，我都33岁了，为了买房子，掏空了姐姐的积蓄和岳母的养老钱。客观一点，我毕竟刚刚工作，为了买房去向父母借钱，从银行贷款也都是可以接受的，不能接受的是，借钱和贷款的额度太大，可以说，一套房子绑架了我们一个大家庭。我觉得这个社会可能有点问题。
说到社会现象，再多说几句。最近我发现一个现象：打开电视机，看到的电视剧尽是抗日题材、反特反谍、解放战争、古装戏等等。虽然我本人非常抗日，即使这样，现在我也开始反感这么多的质量参差不齐的抗日题材电视剧。难道只有用抗日题材的电视剧才可以凝聚中国人吗？最近我明白了：原来只有这样的题材才可以保证政治上永远正确，只有拍这样的题材才可以获得广电总局的经费支持。现实生活中有那么多活的戏剧在上演，我们的艺术工作者选择性地失明了，当然，在当前的环境下，这么说他们有失公允。
接着说社会现象，这么多年，我们周围发生了那么多可以搬上银幕的活话剧，戏剧性之强，几乎可以不用作任何艺术加工！我堂堂中华，5000年过去了，从“指鹿为马”到“正龙拍虎”，永不落幕的丑恶戏剧一直在上演，变化的只是一茬一茬的演员。永远不要嘲笑“指鹿为马”有多愚蠢，因为他们已经很疯狂了，疯狂到不屑于掩饰什么，疯狂到无视我们的存在。
就说说那些有定论的活戏剧吧：70码，钓鱼执法，三鹿奶粉，跨省追捕。。。。。。。。说这些应
该不会犯错误的。