从身边最简单的经济现象判断房价走势 - 招招是道
作者：棒棒枣 回复日期：2010-10-09 15:55:59请教楼主：深圳宝安西乡河入海口那个地方，万科在那儿有个楼盘的前面，就是吹胡说未来深圳曼哈顿的那一块儿，一万一平，大概三四年后交房，值得买吗？
----------------------------如果近地铁口，1W1 的价格也还行，但深圳早就不让卖期房了，三四年才交房，啥楼盘啊？
作者:招招是道 日期:2010-10-10 21:20
作者：水煮牛肉和佛跳墙 回复日期：2010-10-1012:03:48招招你好，很佩服你的分析能力。我目前也在深圳工作，和你同龄，希望通过自己的努力过上有品质的生活。我把自己的情况做了一个大概的总结，不知我的选择在你看来是否合理，如果你是我，你会做出怎样的选择，是否还有更合理的建议呢？
非常感谢！
状况： 南山 1 房 1 厅，好学位，我上班在南山，目前自住存款 50W，工资收入 30W/年，年支出 12W存款和工资收入均进行投资，最近 2 年数据显示平均年收益 35%，当前无贷款进行投资
GF 工作在福田保税区，结婚前买房算是首套贷款GF 目前在上班附近租房住，租金 1k/月意愿： 不准备卖南山房，以后有 BB 可以上学，也不准备出租，我上班方便准备半年内结婚（大龄青年）
GF 希望能在上班附近居住，上班方便婚后上班时间可以分开住，周末再相聚（新新人类）
第二套房，希望是保值的，如果房价上涨，则利用了银行杠杆作用，有更大收益选择 A 在福田保税区附近再买个丽港湾或帝港海湾的小 2 房，100W 左右，首付 40W，月供 4000 左右优点 河套地区以后的发展可能惠及福田保税区的房子；GF 上班近缺点 福田保税区内的制造业也许会走下坡路，房价可能没得涨；占用大部分现金，投资性收入下降选择 B 在福田保税区附近再买个华尔登府邸这种酒店式公寓（与喜来登共享园林和物业），40 几平，75W 左右优点 河套地区以后的发展可能惠及福田保税区的房子；GF 上班近；很喜欢这种 5 星级酒店调调，缺点 每月物管费 12 元/平（超贵，增加持有成本）；没有厨房和阳台不宜居家；不易出租；福田保税区内的制造业也许会走下坡路，房价可能没得
涨；占用大部分现金，投资性收入下降对酒店式公寓的未来看不清楚选择 C 短期内不再买房，坚持进行年收益 35%的投资优点 手上现金会充裕，下次房价再到低点时可一次性到位买更喜欢的房子缺点 CPI 增长每年可能是 10%，房子可能在下次低点其实也增值超过 25%/年选择 D 。。。。。。
--------------------------------------------------------------------你们家挺有意思的，呵呵，我最关心的是什么收益年年有 35%，如果看家庭总资产综合收益，我今年顶多 20%。
如果一直能保持 35%，那肯定是一直坚持这种投资途径走下去，超越巴菲特也不是梦想。
福田保税区不是什么优质地段，只是价格相对低些。
作者:招招是道 日期:2010-10-10 21:40作 者 ： fangjiazhengaoaa 回 复 日 期 ： 2010-10-1018:18:52招招老师你好．也来向你请教：我和ＬＧ目前在景田有套自住２房．２５年贷款．月供５５００．家庭收入税后３０万准备明年要ＢＢ． 这套房子学位
一般．．自住景田的房子是ＬＧ婚前贷款买的．我婚前０７年在九江贷款买过一套大房预计年底卖掉．如果九江的房子顺利卖掉，手上就会有现金７０万，股票１０万现在想拿手里的钱在景田这边买个小房子给父母住．最好带个好点的学位．但是估计好的学位房很贵，手上这点钱不够．因为都贷过款，按目前政策肯定是２套以上（不知道是不是算第三套啊）
想请教一下，在目前这样的情况下，是否卖房子把现金拿着是很不明智的行为？九江的房子是目前该市最好的小区，也是目前最贵的小区．长期看还是有空间．但是这样供２套房压力有点大（月供８０００了）
如果卖了，暂时不买深圳的小房子给父母住．持有现金在当前的形式下，还有什么好的其他的投资渠道么？
--------------------------------------------------------------如果银行不知道你结婚了，可以算 2 套，在深圳，国土局只能查到你深圳的房子，肯定不算三套，你既然认为长期看有空间，就没必要卖了，压力大可以考虑出租出去。其他
投资渠道，对普通人来说，无非就是股市楼市，期货估计你也不敢炒，打新没风险，收益一般，相对于直接买股票，没什么投资经验的，还是买指数基金长期来看，风险小点。
作者:招招是道 日期:2010-10-10 21:42
作者：东蒙书生 回复日期：2010-10-10 21:35:33请问楼主老兄，对房市后市如何看待？还有多少下降空间？
-----------------------这个问题，我在对新政看法里回答过了吧，今天就回复到这。。
作者:招招是道 日期:2010-10-12 23:42
作者：zhangqi20120 回复日期：2010-10-11 19:29:43股市这 2 天走势不错啊，招招有什么看法么？
--------------------------------------------------看法几个月前就有了
作者：招招是道 回复日期：2010-07-20 23:11:13A 股向下的空间从目前点位来说，顶多 10%，向上的空间已远大于向下空间，最近不要即使不买，也不要随便斩仓了。
------------------这是我在 6 月底的判断，当时大概点位是 2500，最后跌
到 2300 也就开始了本轮反弹，我一般情况下很讨厌去猜低，因为底部很难猜，网上有很多股神爱猜底包括很多名人（这么说不是标榜自己也是股神，上半年没亏反而略有浮赢，多亏 H 股波段操作），比如胡立阳和曹仁超，这两位都是我很尊敬的人，拿出来说，没什么别的意思，只是说，每个人都有自己的价值观和理论依据，我们常人只要看看就好，还是要加以分析判断，不能盲从。
我很讨厌随意的猜测，认为投资获益归根到底就是一个概率论的问题，没有什么 100%的事，只能说某件事发生的概率比较大，在这种环境下，我们这样操作的风险更小，收益更有保障，我从来也不会说，你干某某事，一定能赚钱。从历史数据来分析，大盘到了 2300，平均 PE 已经低于 20，介乎 15-20 之间，处于 A 股的低估值区间，当然 A 股也有跌入10-15 区间的时候，我也不排除这种可能，只能说在目前国内经济和全球经济转好的情况下（不指望回到 07 年之前的黄金发展期，但比 08-09，是要好了很多），当然小心谨慎的愿意等到 10-15 区间，那也行，但我还是建议不要那么看空，至少在目前这个点位保持 4-5 成的仓位是合理的，尤其是对很多估值已经很低的大盘股，如金融，可以开始配置了。（钢铁除外，失去铁矿石定价权的钢铁已经被踢出我的股票池很长时间）
作者:招招是道 日期:2010-10-12 23:44
作者：水煮牛肉和佛跳墙 发表日期：2010-10-1022:24:00招招老师，谢谢回复。
我估计根据你现在的身家，那么自从你 04 年到现在每年平均收益已经超过了 35%。而由于追赶效应，在资金量小的时候更容易实现大的收益，到了你现在这个资金量能实现20%已经是很厉害的了。
我们的收益来自于股市里跟庄，幸运的在这两年实现了35%的收益。我们目前动了买房的念头主要是要一是结婚前可以享受首套，二是女友确实有这个居住的需求，三有就是我们也在慢慢为我们的资金寻找一个分流风险并保值的出口。
本来希望能晚些再动手，但是由于这个房价走势已经在我们意料之外，但是如果最近由于调控是中期内的最佳介入点，那我们自然也愿意提前动手而同时享受杠杆以及房价上涨。
福田保税区有很多缺点，不过可以满足自住需求。只是不知道河套地区可能的开发对于福田保税区的影响，以及经济走势对福保的房价影响，不知你是否能点播一下呢？就算不是能高涨的优质地段，我也只是想它能保值罢了。
还有就是对于酒店式公寓，我和女友最近很喜欢这个调调，开始喜欢华尔登府邸，不知你是否看好酒店式公寓呢？
不过 06 年至今的数据看来，酒店式公寓的回报率很低，不知以后会如何？在酒店式公寓和正常住房之间的差别，不知道该怎么看呢？
-----------------------------------我个人也不喜欢酒店式公寓，你是自住兼投资，建议还是买普通商品房好点，住那地方，一点家的感觉都没，也许是个人偏好吧，呵呵。
作者:招招是道 日期:2010-10-12 23:51
作者：蛟龙得水虎归山 回复日期：2010-10-12 11:00:40我最近看了几个楼盘，其中一个叫 DADA 的草地印象比较深刻，该楼盘的档次比较高，有澳大利亚一家设计公司设计的，比较时尚，而且建筑比较大气，配套也算是顶级，如果放在深圳，有点像南山太古城的味道。
准备买套小户型以后和老婆养老用，50 平方，25 万，当然，没打算出租，那地方楼盘太多了，供应量太大，估计也租不起价格，我又不想把手头上的一些现金放银行，所以想赌一把，5 年后过去住一住。万一住不了原价转手我想没问题，后面开盘的已经到 6000 多了。
到时候买个车，深圳一套小房，那边一套小房。开车 1个半小时，如果有地铁就更好了。
-----------------------------------朋友里也有前几年在大亚湾买楼投资的，但相对于其他
地区的回报，不是很好，甚至可以说很差，首先大亚湾的房子供需比就很高，供应远大于需求，其次，房子几乎很难出租，租也租不起价，所谓工作在深圳居住在大亚湾也很不现实，除非你是自由职业者。
另外大亚湾由于核电站和石化基地的存在，真的有钱人是不会考虑去那买豪宅自住的，谁知道哪天泄漏啊。
作者:招招是道 日期:2010-10-12 23:53
作者：棒棒枣 回复日期：2010-10-12 11:14:54楼主，昨天在网上查了半天，万科那个楼盘叫万科·兰乔圣菲，在兴华路上，我说的那个房子，在兴华路的另一边。地铁貌似 11 号线从那附近过。西乡河原来是条臭名昭著的臭水沟啊，那个房子要等到西乡河改造工程完工才能开始盖，那岂不是紧挨着臭水沟？ ----------------------------你说的公司自建房，是不是深航在那搞得人才公寓，如果是公司自建房，1w1 对外部人员尚可，对公司内部人员就有点高了
作者:招招是道 日期:2010-10-12 23:55
作者：cocode1919 回复日期：2010-10-11 12:03:25招招你好，几个月前逛到你的帖子，被深深吸引。你我算是同龄人，我还是学经济的，可是当我还懵懵懂懂，甚至空想的时候，你在实现财富自由的路上已经走了那么远。我
把自己的问题和疑惑说出来，希望你能解答，不要笑我。
我 06 年研究生毕业，目前生活在北京。毕业后，因为和老公异地恋，所以耗去了很多精力，直到 08 年他来北京工作，两个人才稳定下来，并且确定今后要在北京生活。曾经我天真的以为好好工作，什么都会有的，现实却好好嘲弄了我，让我压力越来越大。
我的情况：我在市里工作，老公在郊区（一般一周或两周回来一次），俩人都在国企，工作稳定，老公刚升职，家庭税后年收入 17 万，目前公积金将近 10 万，手里有 30 多万现金。如果买房，公婆会支持一些。目前住亲戚的房子，一居不需要租金，但是欠着人情总是要还得。这个月老公单位租给他一套房子，在他工作的郊区，如果我去住的话，需要买车，因为开车要 1 个小时才能到我单位。500/月，足够家里有老人、孩子一起住。另外如果不在市里买房，他单位明年会分房子，价格估计不到 5000/平，可能后年也许在后年能建好入住。如果在市里买房，就不能参加分房了。
我面临的问题：快 30 了，明后年该要孩子了。有孩子，父母就得过来帮助照顾，还需要考虑孩子的教育问题。他单位所在的远郊没什么好学校，到时候少不得还得来市里。郊区的房子虽然离我上班远，但是价格便宜，他也可以经常回家，不至于完全错过孩子的成长。
我该如何选择？
第一，买市里的小两居，64 平 190 万，周围有幼儿园和不错的小学。同时租了郊区那套房子，偶尔小住。这样不用管别人借钱，贷款的压力我们也能承受，但是几年之后有换房压力。
第二，买市里的小三居，74 平 230 万，除了教育外，一家 5 口也够住了。但是这样需要管别人先借 50 万，再贷 130万，经济压力很大。
第三，先不在市里买房，买车去郊区住，然后分房。过几年经济条件好了再回市里买。
说到底还是经济实力差，在市里买大的，压力那么大，万一跌了，下半辈子都被套了；不买，要继续暴涨也是完蛋。
心态坏了。
==============================================当然等分房了，成本多低啊，北京就算分的房偏一些，总价也不会低吧，能等到分房干嘛花高价买房。
作者:招招是道 日期:2010-10-15 16:38
作者：叛逆的绵羊 回复日期：2010-10-12 22:32:33道哥。跟你的帖子很久了，对你的独到分析和准确判断十分佩服。我一直是个房产坚定的看多者，可是这场盛宴最辉煌的过程我已经错过，但目前处于投资、保值的需求并基于中国百姓投资途径的单一性，我认为还是买房比较妥当。
由几个问题想麻烦道哥，先介绍一下自己的基本情况：
一、财务情况：小弟目前住在福州（不知福州的情况你是否了解），今年 27 岁，已婚，小宝宝刚刚出生。目前家庭年收入 15 万左右（税后），花费不大（工作性质决定，小宝宝出生前一年可盈余 9 万），另有公积金 3 万/年（帐户有 8 万）。手上现金 15 万（但可从父母那里借款，20 万以内为宜）。
双方父母均为体制内员工，家庭年收入基本都在 10 万左右,10 年内退休。
二、房产情况：（一）自有：1、目前住在单位房，无产权，上班方便，70 平左右，房租可忽略。
2、市区有一套 100 平的房子（万达广场目前在附近开建）。这套房子 05 年左右由父母一次性付清，产权为我。目前无人居住，但已花二十万装修（当初为了结婚以自住标准装修），舍不得出租，（若出租应该在 3000 元以上，出售应该在 115 万左右）。
（二）男方父母：1、目前住在单位房，无产权，上班方便，70 平左右，房租可忽略（竟然和我的情况一样！！）。
2、在福州郊区（青口镇，离市区 50 公里）有一套 200平的房子（该房子共 6 层，我家买的是 1、2 层，还送了一
楼一个 40 平的院子，一个车库），问题是该房是小产权房（但有房产证，无土地证，为村支部出面修建），目前出租给村幼儿园（每月 700 元）。这套房子 05 年 16 万购买，一次性付清，现在有人愿出 25 万购买。但青口在福州急速发展的南部，还有汽车工业（包括奔驰商业车工厂），目前房产项目也已开始进驻青口（6000 至 7000 左右）。这套房子比较纠结。
3.此外，我爷爷奶奶目前住在福州西湖（算是福州最好的地段之一），80 年代的楼房，80 平左右，他们一直说要把房子改成我的名字（我爸爸因家庭团结的考虑刻意拖延）。
但那个位置地块较小，说了几次拆迁都没有成行。但是位置实在是太好了，闹中取静，医疗教育都很方便，想等拆迁自住。
（三）女方父母1、现住一小区有套 130 平的住房，现价 140 万以上。
产权为我岳父和我老婆，2 人各背 1000 按揭，还需 8 年还清。
2、在福州较好地段有一套 70 平左右的公寓，02 年的房子，现价 60 万左右，无按揭。
三、想请教的问题：（一）以我父母的名义买房。由于他们在青口的房子没有进入房管所的系统，所以现在买房还是首套，不足之处是他们快要退休，公积金不能合理应用且比较少（1800 一个月）。
此外如果以我自己家庭的名义买房，算是几套房呢？
（二）投资小公寓还是住宅。前一段看中一个二手小公寓，40 万实付，06 年的房子，40 平，位置还不错，地铁沿线（地铁 14 年才通，且地铁站离该公寓有 400 米远），月租1400 左右 。之后我还去看了华润在福州的一个新项目，别墅区里的高层，3 环边，可看江（乌龙江，还待开发的江，三环年底通车），87 平 100 万毛坯，该地域目前还不好出租，但我看以后升值潜力很大，可以直接等升值后卖出。
（三）青口的那套小产权房应该如何处理。
问题比较多，但是我的思想在“买房就是为了住”的父母面前是不可理喻的，还请道哥指点。
--------------------------------------1：你没贷款记录，你老婆有，如果正常情况下，银行那算 2 套。
2：国土那，你肯定算 2 套以上了。
3：附件情况不清楚，建议买规划中的新区，公寓之类的面积太小。
4：卖了干嘛，一平才 1000 多，以后建筑成本都不够，不缺钱的话别卖，现在最不值钱的就是钱。
作者:招招是道 日期:2010-10-15 16:44
作者：please23737 回复日期：2010-10-13 21:46:23招招兄，你好。
目前家庭情况，有一小两居室，还有贷款 30 万，未还， 15 年还款时间，明年，准备，生个 BABY ，可能以后开销会变大，目前工作稳定，年收入净余款 8 万左右，手头有近，30 万元钱，是提前还贷款呢，还是做别的 投资，更好。啊？？？
别的投资，目前我也不大会，请楼主，给推荐或分析下，如何做到保值 ，增值？？
现，我有一个好朋友， 向我借款，给我 10% 的年利息，借款时间 1 年以上，以后需要用钱提前一个月告诉他，他会还我钱，但我担心，要是他资金紧张的话，我到时要用钱能及时要回来吗？？好朋友，有时很难撕破脸皮啊，，你说我借给他好吗？
其中花了 5 万元买了股票，目前不亏也不赚，本人对股票不是很懂，正在学习中。。
还有 5 万左右，买了嘉实 300 ， 是以前，分期定时定额，购买的，小赚了几千元，以后对理财，我是应该如何去提高啊？？请赐教我在上海，前天，去了郊区，看到，小产权房，原来，都是地方政府造的，多层公寓房，大约在 40-50 万左右，80平方左右的两房，我去借点钱，买这样的房，不知可否？？
--------------------------------------------大家都在想办法从银行借钱出来，你居然还想提前还贷！！！！！
朋友之间最好别涉及金钱，我就吃过这方面的亏，朋友失去了，钱也没要回多少。
小产权房，风险肯定有，主要是政策方面的，如果自住倒也无所谓，深圳买小产权房的也很多，相对商品房，收益要差不少，不过最近限购，可能会促进这类房子的交易活跃度。
作者:招招是道 日期:2010-10-15 16:47
作者：慕容酷 回复日期：2010-10-13 23:10:51招招兄，受人以鱼不如授人以渔，能否告知如何在理财上入门、学习、提高？
----------------------我建群的目的就是这个，但是感觉还是有点累，要准备的东西太多，今年是比较闲，明年继续不继续，还没决定。
作者:招招是道 日期:2010-10-15 16:50
作者：kano81128 回复日期：2010-10-14 09:28:35招招老师，我是南昌人，想请教下关于新城区的投资。
1、目前在国家第二次调控情况下南昌国庆房市还是逆势上涨2、南昌新城区叫红谷滩，有点像上海浦东，与老城区
隔江相望，是南昌的 CBD 群，也是南昌近几年抄的最热的一个区域由当初 3K 一平抄到现在 8K 一平。
3、南昌老城市区高档新房价位抄到 1.4W 一平，红谷滩新区价位目前略逊老城区的样子。
4、红谷滩开发了 10 多年，南昌市政府搬迁至此，目前很多甲级写字楼（中航集团、绿地集团、联发集团、上海世茂等争相购地开发）、商铺、医院、学校都慢慢建成,人气也健旺，南昌第一条地铁横跨红谷滩和老城区，目前正在建设，预计 14 年通车。
5、本人在红谷滩市政府旁边买了一个楼盘的酒店公寓靠北面不看江景。走到江边大概 10 分钟。买的公寓价格是 7700 元一平低楼层，目前这个楼盘均价是 1.2W 一平。
6、楼盘信息：联发广场位于南昌市红谷滩新区的中央商务区 CBD 核心区域。由时尚购物广场、国际精装酒店式公寓、5A 甲级写字楼共同组成。酒店式公寓 30 层，
高度约 100 米，全部为精装修 70 年产权小户型；5A 写字楼 48 层，主体高度超 200 米。
请问老师我这个投资是否合理？再一个就是投资老城区地铁沿线二手老房子是否收益更大？目前此类老房 7K 一平，若拆迁的话补偿近 8K 以上。
-------------------------------南昌的房价相对长沙、武汉之类的省会城市算是比较高的，整个江西都是这样，你的投资挺好，如果确定能拆迁，买拆迁房也可以，但时间长度很难把握吧。就和深圳买老公房等城市更新一样。
作者:招招是道 日期:2010-10-15 16:54
作者：熊九九 回复日期：2010-10-14 16:18:46请问 LZ，广州的楼价最近涨得利害，现在手上有现金60W，不过生小孩工作收入就靠 LG 的，税后 1.1W/月，广州开发区上班。
现在想购二手，有两个方案：1：开发区的 120M2/72W，13 年楼，但只有 30 多年的土地使用权，而且大搞装修才能住。LG 公司车不经过这里，要自己再搞小车。
2：购市区 LG 公司车经过的房，也是 10 多年的楼，1.2W以上的价格,三房的价格比较高了,150W 左右,月供不小.如何选择好了?-----------------------------------------
换我选择 2，一是市里配套肯定要好很多二是算上买车养车装修的钱 其实也差不到哪去。
作者:招招是道 日期:2010-10-15 17:06
作者：onlywaiting 回复日期：2010-10-14 20:27:16楼主大哥，有关股票的事情想请教。我和我老公对炒股一窍不通。我们目前手上持有迈瑞的股票（美国上市），上半年涨到过 38，但是没卖。
后来一直暴跌到 25，现在慢慢涨，经过涨涨跌跌之后，现在是 31 吧，不知道要不要现在卖掉？还是等到圣诞节看看呢？
由于对股市一窍不通，所以现在不知道怎么办？卖吧，现在又只能卖 4 万人民币左右，不卖吧，又怕将来跌到 2 万人民币，很矛盾哦，是卖了算了，还是继续持有到圣诞看看啊？
请给点意见，多谢啦！目前手头存款为 0，就靠这点股票准备生孩子的哦，。
--------------------------------------------迈瑞是做电子医疗设备的，应该前景还算不错吧，具体的财务指标没研究过，美股也没接触，美股的股票你是怎么买到的，如果是内部员工分的股票，你自己应该对公司运营情况很清楚才对啊，卖与不买，我个人真不好说。
作者:招招是道 日期:2010-10-15 17:41
作者：我爱 SYLVIE 回复日期：2010-10-15 17:18:45难得碰到招招在线，抓紧请教一下。
最近在厦门买了一个万达的 SOHO,45 平方的，9 月 27 号买的，结果很快就碰到了新政，感觉很不幸啊，呵呵。
近期政策越出越多，然后又开大会说什么不以房地产为支柱，心里还是感觉有压力的。招招对房价的看法会不会有所修正呢？
通货膨胀这么厉害，总感觉房价没有太大下行空间，不过我买的 SOHO, 只有 50 年产权，然后物业费水电费还很贵，不知道将来有多大空间。
最近新股申购的收益率也偏低了...----------------------------------------------对于新政后的深圳之类一线城市的房价，我前面分析过了，首先限购就不可能是持续常态化，房价长期向上的趋势不会改变，当然你买的节点确实不太好，年底前房价应该会有所回落。
现阶段打新不如炒股了。
作者:招招是道 日期:2010-10-19 21:42
作者：我想回家吃饭了 回复日期：2010-10-16 11:18:26LZ 你好：先说明一下本人的情况：我是兄弟三人，我是老二，有一个哥哥和弟弟，我哥哥
已成家但没有房子，在我们镇上做生意，一年下来哥嫂可能就 3W 左右的收入吧，弟弟还在读高中，现在老妈带两个小孩子（我哥一个有 5 岁，我小孩子 2 岁），老爸没有什么收入，只能自保而以。
我的情况是有一个小孩子，我和 LP 每月加起来有 1W 左右的收入，但是因为在外面打工性质的，收入存在风险，现在我在县城里建了房子，花了 30W，还久别人 6W，不过都是亲戚的，一两年内要还清（不过房子现在可能值 40 至 50W，目前房子是我老妈，老弟和两个小孩子在那里住，我老爸在老家农村住）。
我现在想把县城的房子卖了到武汉去买房，我以上的财务状况风险大吗？如果要重新规划我的财务状况，要怎么办才合理呢？我想把房子卖了到武汉买房可行吗？
以上请帮忙分析一下？谢谢-----------------------------------------------------我不知道你是否算首套，如果算首套，利率会低很多，以武汉 80W 的房子为例，你卖了房后首付 40W，40W 的贷款，30 年，一个月应该不足 2000，还不到家庭收入的 20%，没什么财务风险。
作者:招招是道 日期:2010-10-19 21:43
作者：onlywaiting 回复日期：2010-10-16 09:17:29
楼主，我买房的经历告诉我，二手房的交易安全性还是很高的，中介就不说了，一般怎么跟中介谈佣金问题呢？一般谈多少合适啊？楼主以往购买二手房一般给多少佣金啊？
---------------------------------一般是 5-7 折，你狠一点，不怕麻烦，跳单几千就可以了。
作者:招招是道 日期:2010-10-19 21:45
作者：jofy56 回复日期：2010-10-18 00:09:29请问招招老师，最近看中了草铺的一套小 2 房，70 平95 万，附近 10 分钟可步行至地铁 5 号线。 我手上只有 38W现金，税后年收入 13W，请问现在出手买这套房合适吗，以我这样的收入跟经济状况，什么地段跟价位的房更适合我呢，请帮忙分析一下，谢谢 !另外想问下，如果户型好一点，但是要贵 3w，值得吗-----------------------------------------罗湖的房子自住挺好，价格相对比较实惠，只要不要超过月收入的 40%，还贷风险不大。
作者:招招是道 日期:2010-10-19 21:49
作者：东方晓晓 回复日期：2010-10-16 00:03:49LZ 您好！现在南山金晖大厦有一套朝西的 70 平 2 房，105w（价格还有谈的空间，可以 100w），户型不错！缺点就
是金晖大厦有些旧！没小区，商住两用有公司有租客，住的人员复杂！
金晖大厦在南油大厦正对面，看中的就是这个地段！以前我们一直在西乡看房，以前胆子小不敢下手，眼看着西乡不怎么好的小区的 2 房都快 100 万了，好点的小区 100w 不止了，所以我们才想到在关内买房，至少可以保值！
我们 80 后，结婚一年暂时还没小孩，首次置业，在科技园上班，勉强可以拿出三成首付，月供 4000 有些压力，但也可以承受！
现在老是在出政策，都不知道该不该信政府了，这个时候买房担心买到高位！烦请 LZ 给些参考意见！谢谢！
------------------------------------------------------------------如果是自住，现在买问题也不大，因为时间是最好抵御风险的武器，投资的话，就有一定的风险了，就好比 07 年的阶段性高位。在 08、09 你看起来就是高位，在 10 年也是相对低位，
作者:招招是道 日期:2010-10-19 22:18最近银行股涨势不错，个人收益也不错，今天央行宣布加息的消息，没有太意外，加息 25 个基点，对股市影响不大，对楼市当然无疑是雪上加霜，估计市场对楼市近期一系列组合拳已经习以为常，静待地产税的出台，针对这个新税
种，我实在是不想说太多，无非是 ZF 打着民生的旗帜进一步敛财罢了，我今天看到一个消息，深圳坪山又出现新地王，楼面地价差不多 15000，开盘价我估计要 20000，开发商才有钱赚。一方面 ZF 说，我要打击房价，一方面大肆高价卖地，然后告诉你，你买了高价房，房子还不是你的，土地我租给你，70 年后你要还给我，而且因为要打击房价，我要向你每年征税，而且这只是房产税，以后我还要收物业税。
最近发改又要提电价，车船税又要改革，改革的目的也是为了敛财，我对一些事物的发展其实是很失望的，但也没办法，现在还没有什么好的选择，只能接受，好在现在没有什么资本所得税，每年收入别说超过 12W，超过 120W，1200W，一样可以不交税，现在全社会，不管有钱没钱，全面缺乏安全感，最近世界各国大幅提高投资移民门槛，除了美元贬值和全世界范围的流通性泛滥之外，很重要的一个因素就是中国 07 年后，爆发了新一轮的移民潮。
今年上半年 ZF 财政收入又以 20%以上的速度递增，近10 年来，年年都是如此，以高于 GDP 和人均收入几倍的速率增长，国富民贫的格局越来越明显，在很多领域，由于通过90 年代优胜劣汰淘汰了大批没有竞争性的国企，近年来又通过合并整合，不少国企实际上已经成为托拉斯垄断企业，民企在核心行业的竞争优势越来越小，尤其是在需要大量资本扶持的行业，基本和国企想比，是毫无优势可言。
最近很热的一个话题，就是收入分配体制改革，在中国目前的经济结构下，如果不彻底的打破这种行业垄断，一味通过行政命令进行所谓的收入体制改革，只会是越改越死，收入可以大幅提高的只能是国企和体制内的人，高端行业和优质民企或许会因为人材竞争的考虑，也会有不错的收入提升，但那些在一般的企业、个体经济中就业的劳动者，是否能收益，能受多少益，我表示怀疑，最需要改变现状的群体，往往是这个社会最没发言权的群体。
我也认为 ZF 意识到收入分配体制出现问题是好事，可是这种 ZF 财政收入不断以如此高速率增长的历史，和最近税收改革的趋势，让我看不到希望。
也许习惯了就好了，中国自古就不是一个低税赋的国家。
作者:招招是道 日期:2010-10-22 00:30今晚去影院去看了华尔街 2，其中有一句旁白，有点感慨，什么是疯狂，疯狂就是不断的重复做同样的事情，却希望得到不一样的结果。
真实的投资世界用这句话来形容一点也没错，这个市场没什么新意，都是历史不断不断的重演，开幕又谢幕，产生一个又一个泡沫，人们也是一样的前仆后继，犯着同样的错误。很多时候，不是我们不清楚，大道理很多人都能说出一筐筐，但实际操作却不一定能执行，这就是巴菲特全世界半个世纪才出一个，人人却都以为能成为股神一样，我一再劝
自己不要浮躁，但最近还是有些浮躁，耐心还是不够好。
帖子里很多人问房价股价走势，我一般都会耐心回答，我也希望自己的回答能真正帮到一部分人，但我还是希望大家清楚的明白自己在干什么？这也是我在投资过程中一直提醒自己的，一定要明白自己到底在干什么，想达到什么样的目的，自己现在掌握的优势是什么，如果结果和预计有偏差，如何调整？
对我而言，持有现金、买房、买股票、投资期货或者其它行为，目的只有一个，在风险可控的情况下，实现资产升值，这就涉及 2 个核心的观点，一个就是风险，一个就是收益。
每项投资方式，都有其投资的小环境，好比你在田间播种，在贫瘠的土地上想取得丰收就是低概率事件，你就要付出更多的努力。
过去的 10 年，我们对比下股市和楼市，楼市无疑是最佳的大众投资渠道，你不用做太多的技术面分析，不用担心今天房价是涨停还是跌停，你只要持有，基本都是获利的。
股市呢，60 元买中石油的，套到现在的人，也不乏其人，股市给普通投资带来的收益远远低于楼市。
大家有没有想过是什么原因？我认为有两个原因。
1 是制度，曾经有朋友开玩笑，说中国任何问题都可以这么回到，你知道是什么原因吗？回答制度，基本都不会错。
但我这里还是要先说制度，目前的土地招拍挂制度和商品房流通环节的交易制度，在供需紧张的情况下（不要和我争论什么中国住房闲置的问题，统计出中国住房供大于求的人智力有问题，短期因为经济影响，有可能，但从过去 10年整体看，绝对是供需紧张，现在也一样，不紧张，限购什么），政府通过土地的稀缺性和完全垄断性，控制着土地供应，牟取暴利；KFS 通过 1 级市场和 2 级市场的差价，垄断房源，牟取暴利；投资者，通过中长期持有物业，靠前两者的升值来带动物业升值来牟取暴利。这三者的基础是土地升值、城市配套的不断升级、购房者的收入在不断攀升、城市化的进程中带来的巨大住房消费需求，房价想不升都难。未来这种趋势会变吗？肯定会，如果经济滞涨，收入不再上升；城市化进程中止，住房需求下降，房价自然会掉头向下。全世界都是这个道理，中国也不例外。
2 是操作，没人买房子也 T+0 吧，上午买下午卖，相对股票，房子的平均交易周期要长很多，短者一年半载，长者几年几十年，你要是一只股票一买就能放 3 年，想不赚钱都难（当然你要一点基本面都不懂，非要 60 买中石油，3 年也赚不到钱）。我持有最长时间的一只股票，也就 1 年左右，房子最长的 4、5 年了，有个共性，最赚钱都是握的时间最长的。随着投资的时间越来越长，经验也多少有点增长，我开始慢慢理解一些投资大师的基本投资理念，很重要的一点
就是用时间去换空间。最近这 1-2 年的实例，说明我目前的选股，放中长线说，基本上都不存在太大问题，关键是如何持有，怎么坚持，这一点，还有很大的程度可以提高，尤其是在即使几年不动股票账户，也不会影响生计的情况下，如何通过长线持股来获取最大的收益，对我来说，是最大的挑战，挑战的是自己的心理、市场环境变化对自己情绪的影响，套用现在流行的一句话，除了买入价和卖出价，神马都是浮云浮云，呵呵！
作者:招招是道 日期:2010-10-23 23:47
作者：ffanbb 回复日期：2010-10-20 01:10:59关注招招的贴子一年多了。。之前申请的帐号密码忘了。
现在重新申请的。
现在新政如是，深圳政策如是，小女子越发恐慌了，特请教招招兄，请多多指教，十分感谢。俺情况如下：年纪不小了（和招招同岁），剩女一枚:( 因为是 SOHO,每年收入不定，今年收成不好收入大概十二万（惭愧），资产：一套二房一厅，目前无贷，目前市价大概是 126W 左右。
如出租出去，大概 3300/月左右。代步小车一辆，存款可以忽略不计。
这年纪，混成这样，很没有安全感，想用现在住的房去抵押贷款出一笔资金，去投资多套房子，因为我认为在 ZG，投资什么都不如投资房产得来安全和稳定。。不知招招有何
建议？
期待你的回复。。
-----------------------------------126W 的房子，做质押一般最多 7 成，能贷到 85W，如果再去买房，限购加 2 套，估计只能首付 5 成，买一套稍大的房子。其实那晚我敲那么多字，是想说明一个问题，投资和投机一定要区分清楚，用投机的心态做投资，或者用投资的心态做投机，整个过程都是一种煎熬，比如你买 150W 的房，质押贷款的利息和住房贷款 2 者加起来，即使 30 年，月供都超过 1W，你又要养车，现在的收入是很难支撑，而深圳的房子，短期内已经很难大幅上涨（如果现在的限购和限贷的政策不变），无论如何，你要保证你平均月现金流是正的，，否则一旦出现调整，你面临的资金风险会比较大。
作者:招招是道 日期:2010-10-23 23:48
作者：brianlucky 回复日期：2010-10-23 21:54:29招招老师你好 ，本人刚毕业一两年手头有存款 10 万，买房无望，在通胀的时代钱放在银行慢慢耗尽总是不甘心，由于对国内经济发展形势持悲观态度说以对股市和基金不甚了解也不报什么希望，黄金价位很高，虽然还有增长的空间，但风险巨大。没有其他好的理财的机会，希望招招不吝赐教，给些建议，多谢。
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我帖子里，有一段如何结合大盘平均 PE 来定投股指基金的贴，你可以参考下。
作者:招招是道 日期:2010-10-23 23:49
作者：hainancm 回复日期：2010-10-23 23:17:12问下楼主对保险怎么看，你的投资理财计划里面有保险的一个位置吗？
---------------------------------保险我从来不考虑，我认为最好的保险就是我自己，就和我把社保医保当垃圾一样。
作者:招招是道 日期:2010-10-23 23:58当然有种表现除外，车险我一般按最高额度买，呵呵。
作者:招招是道 日期:2010-10-24 20:14
作者：拥抱或者忧伤 回复日期：2010-10-24 01:58:16招招好，大半夜的在这里回复帖子，实在是有心酸呵。
我在深圳，工作 5 年了，9 月底的时候在布心看了一个房子，多层，均价一万的样子，60 平米。第一次买房，自住，主要是想让父母住的舒服点。但是因为业主迟迟来不了深圳，交易一直拖到下周或可进行。
这一拖可好，加息，三成，我全赶上了。
前两天在新闻上看到说，11 月或可执行按照评估价缴税交易过户，那就意味着取消阴阳合同。我算了一下，我很有可能又要赶上。这个悲催啊。。。
我想请教，这个按照评估价缴税过户的政策，对房价的影响有多大，是不是自此房价会进入一个比较长期的下降呢？
刚和一个在地产公司工作的朋友聊天，他认为到明年 4月左右是这一波的低点，你的看法呢？
结合你之前一直说的深圳明年推行公积金制度，房价或可上涨 20%，和这些政策裹在一起，会是什么影响？
如果确实会下降，我担心布心的房子会下降的多，我在想是不是就不要定金了，等一等先。总之比较闹心。
另外，你能多推荐点你觉得不错的经济类的书吗？你推荐的《彼得·林奇的成功投资》我已经记下了，我也想多学点经济学方面的东西，不光是为了操作股票什么的，就是想看清些规律。因为是女生，太理论太枯燥的看不下去，烦请推荐点生动的读物~------------------------------------------如果下定了，没必要放弃，房子总价不高，均价也就 1W，又是首套自住，风险不会太大，那本书已经很通俗了，要你去看迈吉的《股市趋势技术分析》估计你看的更头疼，生动点的可以看看《股票作手回忆录》。
作者:招招是道 日期:2010-10-26 23:48
作者：二烩头 回复日期：2010-10-25 09:00:34楼主你好！我之前几乎没关注房子，现在觉得年纪不小
了，可能一两年之内会成家，该给自己个家了，虽然现在还是一个人。我打算买宝安中心区附近的房子，一来上班方便，二来以后地铁通了到市区也快。我年收入大概 12w 左右，稳定，但未来也很难有大的涨幅，自己手头加上家里一共大概能凑 25-30w，另外可能向亲戚还能借 10w 左右。我打算买个总价 100w 左右，最好不超过 100w 的房子，面积 70-90 平米，这样估计只能考虑房龄 10 年以内的二手房了。打算贷个50-60w，这样月均还 4k 左右，虽然有些吃力，但还能凑合 。
这段时间只是看了一下网上的报价（没去问中介，不知道准确不）,觉得金成名苑、泰华俊庭、中商花园之类的楼盘还能大致满足要求。麻烦楼主给个建议。另外，考虑到现在的调控政策，楼主建议什么时候出手比较好，我希望能年底前搞定。
------------------------------------网上的报价一般比较低，还是多看看盘吧，你都收入，月供 4000 风险不大，你是买来自住，就算是阶段性高位，也没事，目前限购限贷，房价短期内大幅上涨的可能性很小，但即使跌，如果房产税不至于导致持有成本大幅提高（我个人估计这种可能性很小），也不会大跌，如果要买宝安就买地铁沿线的吧，1W-1.5W 选择余地很大，建议 12-2 月份过年前买，这时候往往是一年成交的低点，也是价格低点。
作者:招招是道 日期:2010-10-26 23:52
作者：wanly723 回复日期：2010-10-25 19:39:48我加在龙城一号买了一套房子，忘了什么时间买的了，不过现在房价涨了一倍，我一个朋友也有一套，现在想卖，想请教哈招哥，龙城一号的房子还有升值的空间没？要买的话大概什么价格合适？
------------------------------看了图应该在成都吧，成都只去过 2 次，东西南北我都不清楚，你居然连什么时候买的都不清楚，可见买楼投资和投资股票，对散户来说，成功率差太多，呵呵。你情况说的太不清楚，如果没有好的投资项目，别卖。
作者:招招是道 日期:2010-10-27 00:00
作者：fliming 回复日期：2010-10-25 00:17:02招招，仔细看了几十页回帖，您真是热心呀，为各位朋友忙活了好几年了~我打算在前海或后海买套房，自住婚房，刚需，是首套，打算买套二手房，两人年收入税后不到 20W，两人都是事业单位，能够首付 40 多万但是现在有两个疑问：1.前海现在已经炒得很热了，还有买的价值么，毕竟现在前海的概念还在图纸上呀；而现在后海的发展已经稳定了，那么如果自住的话选择哪里好一些呢？
2.现在除了限购令，您说的年底前些会有所松动，是在
元旦附近吗？但是我很担心在 12.1 这一天公积金出台，会不会对房价又有推动作用呀？
我打算现在去看房，做好准备，请您热心解答，非常感谢-------------------------------------------------------1、不考虑价格的话，自住当然现在选后海了，前后海目前配套还是差很多。海岸城附近要啥有啥，而且比较高端。
2、限购年底前应该不会松动，才出来多久,就松，不是自己抽自己嘴巴吗？政府也是要面子的，12.1 号公积金出台，是指开始运作了，但效果没那么快体现的，有个存贷周期，你交几个月，人家也不可能给你贷几十万上百万买房，对吧。
3、买房可以考虑元旦左右，理由在帖子里刚回答过。
作者:招招是道 日期:2010-10-27 00:02问问题的朋友太多，每次上来抽几个回答吧，时间和精力有限，见谅！
作者:招招是道 日期:2010-10-29 21:57
作者：panzerking 回复日期：2010-10-27 11:06:30招招你好，关注你的帖子很久了。
我和我老公目前在杭州，结婚两年，无房无孩。目前一共能拿出 40 万，包括所有现金，股票，黄金，美金。打算辞职自己干，考虑到今后来源不稳定，我们只能考虑 100 万
总价的房子。一年内打算要孩子。有车一部。
1）杭州市区二手房，市区基本在 2.7w 左右，100w 只能买 30 平左右，性价比实在不高，而且明年会有家庭新成员，实在太小了点。
2）老公家里在杭州一个县级市，开车一个小时的路程到杭州，2 个半小时到上海。目前县城房价在 7k 左右，次新房 6k。
3）我们只是想做临时性的撤退，3-5 年内还是想回杭州发展。毕竟杭州是一个很迷人的城市。
请问招招：我们该买杭州市区的小房子，还是买县城的大房子？
如果买在县城，也有两种考虑：1）买大一点，看中一套跃层 150 方的房子，环境不错，总价能承受。但升值空间没有小套的大，出手不易，且会掏空我们的积蓄。
2）或者买一套 90 方左右的小房子，作为暂时的过渡，以后也方便出手。而且首付和按揭都能少很多，压力会小一些。并且能有余钱作为装修及业务上的垫资。
3）目前打算自己单干，家庭收入预期在 30 万左右。但不稳定，不确定。
以上资金不包括父母资助，父母大约能帮助 20 万左右，但总觉得不忍心动用父母的养老钱。
请招招指点迷津，谢谢------------------------------------------我觉得先在县城买吧，但不知道上班方便吗，杭州买个30 平的，一没什么升值潜力，二解决不了实际需求，还不如租房。江浙一带县城 6K 也不算太贵，买 90 还是 130，不好说，不同城市不同区域不同需求户型的升值潜力也不一样，问父母借钱没什么不好意思的，老人家的钱买房还能升值，只要日后孝顺就好。
作者:招招是道 日期:2010-10-29 21:59
作者：一鱼 2020 回复日期：2010-10-28 11:28:29上来关注帖子！请教楼主，我绝对部分的钱都在房子上，手边基本会有 1 万至 3 万左右没多大用途，股票对我来说好难（主要不懂），听人说炒黄金（伦敦金）风险小些，还好学习，比股票简单，是这样吗？我是否该学习一下炒黄金呢？期望招招老师给予回复-------------------别炒，啥都不懂，买实物金条或者定投货币基金、封闭基金算了。
作者:招招是道 日期:2010-10-29 22:08
作者：qianhui1977 回复日期：2010-10-28 15:56:39楼主好，追看了很久，很佩服楼主的眼光，同样不能免俗，请教一个问题：
我在青岛工作，去年赶在房价大涨特涨之前买了一套113 平的三居室，现在每月还贷 3300.我在政府投融资平台类公司工作，老公在垄断行业国企工作，基本都比较稳定。孩子在幼儿园，老人公务员退休，基本生活及医疗有保障。
因为不想二代人在一起，想彼此有个独立空间，所以想在青岛再购置一处房产，现有两个方案：一、把老家菏泽的房子卖了，在这里买套二房。菏泽属于山东省比较落后的地级市，我的房子在市中心黄金地段，06 年房，150 平的多层+50 平的双车库，奈何菏泽比较落后，二手房价格比不上一手房，多层价格比不上小高层、高层。
现在卖，最多净到手 80 万。能在青岛的四方李沧买个套二或小套三。基本不用贴钱。
二、不卖房子，留着出租，掏十五万左右首付，公积金贷款，能在四方李沧买个 60 平左右的套一，每月月供可由菏泽房产的租金来支付。
我犹豫的是：青岛现在房价基本比较稳定了，微涨，四方李沧 7000-9000 价位；菏泽受调控不明显，新房一直在小幅涨，基本在 4000 价位，但是二手房我看不懂。卖了老房子吧，又担心大地产商转战三四线城市，有一轮比较大的涨幅，这么大面积的房子肯定升值快，而且随着土地稀缺，早晚多层的市中心的房子的价值会显现出来。不卖就买吧，压
力肯定大，我担心万一有点什么状况，资产负债比太高了肯定不踏实。
当然，也可以不买不卖，但是和爸爸妈妈住在一起，肯定不如自己住方便。
您的意见？
------------------------------------------青岛在 2 线城市当中，目前房价不算高，和青岛市政府对房价的控制不错有关，但这种状况是否能持续，我看不一定，我建议还是在青岛买房，如果压力不大，菏泽的房子位置又很好，不一定要卖。你们家庭的收入应该比较稳定，只要尝债能力不错，不要担心负债过高。
作者:招招是道 日期:2010-11-03 11:34最近的深圳楼市，有两条比较重要的消息：1、 前海获批享受计划单列市政策，实际上确认和浦东新区、滨海新区、横琴新区一样的地位，这个消息对各方都比较突然，深圳市政府是惊喜，HK 方面是妒忌和猜忌。
年初在前海买的房子，在今年以来的调整市，都已经上涨了 40%，算上杠杆效应，实际获利超过 100%，远好于股市的表现，对完成今年总资产升值比例的目标，贡献颇大。
深圳特区已经迈入而立之年，特区不特已经成为即成事实，这次从国家层面对前海的重新定位，无疑是给深圳打了一剂强心针。如何画好前海未来的蓝图，深圳市目前还是欠
缺长远的规划和产业布局，我希望不要心急，先做好调研与各方充分沟通。
HK 的意见肯定要尊重，离开 HK 的理解和支持，去建什么深港合作服务区，简章就是空中楼台不现实的想法，HK 目前担心深圳在前海搞金融服务业，会对 HK 有冲击，其实这种担心没必要，合理适度的竞争是好事情。尤其两地因为金融体制的不同，互补性很强，HK 金融行业可以利用前海作为进军内地的桥头堡，尤其是金融投资领域，深圳可以把前海打造成人民币离岸交易的中心，两者合作的前景远好于竞争。
稍微有点远见的人，都会意识到，真正对 HK 构成威胁的不是深圳，而是上海，凭 HK 自身的实力，未来几十年，在与上海竞争的过程中，将一直处于劣势，最终被超越是大概率事件。而加强与深圳的全面合作，打造深港一体化机制，也许事情会有转机，深圳有深交所，有招行、平安、国信等一系列本土金融机构，是内地除去上海外，第二个金融中心。
如果双方政府都谦卑一点，不要争一时之长短，深圳甘心做小弟，赋予 HK 在前海管理上的话语权，才能共赢。
总体上，这个事情对前海地区的房价是长远的大利好，如果真能在前海那 10 几平方公里的土地上，实现 1500 亿的产值，达到 HK 土地单位 GDP 的 2 倍，该地区房价很可能又将创造一个财富神话，虽然目前不到 1 年，已经获利 100%，我还是打算继续长期持有。
下次再谈谈第二条消息，取消 7 折优惠和按照评估价征税，典型的与民争利，可怜的刚需，房价没降，买房成本越来越高，又一次被 ZF 欺骗。
作者:招招是道 日期:2010-11-07 10:10
作者：晏桐 回复日期：2010-11-04 15:24:49前一个月换房被限购折腾得够呛，期间多次想放弃了，后来终于又等来新规定 9 月 30 日之前签合约和交定金的都可以过户，昨天终于拿到房产证了。原来是打算买到现在的房子就把原来的小房卖掉，小房位于布吉的康桥花园，面积66 平，现在市场价格是 1.1 万，出租每月 1700 左右，地铁3 号线说是明年中可以开通，请问我这个小房是继续持有，还是现在卖出？这个价格还有增值空间吗？恳请楼主给个建议，多谢！
-------------------------------------------------------------等到地铁通车后半年之后或者限购解禁 3 个月内出售。
作者:招招是道 日期:2010-11-16 16:29
作者：十月只是过去 回复日期：2010-11-14 22:07:11楼主您好，非常佩服您。
我有问题请教一下您。
我是在三线城市生活工作的人，明年底想结婚，现看中一套 4100/平的房子做为婚房，总价 55w 左右。我现在一直
在全款和安揭中纠结，请楼主帮助。非常感谢！
我的年收入在 10w 左右，父母在 70w 左右，股市有少量投资。
-------------------------------不用想了 如果父母不在乎那些钱愿意替你出 你也不觉得良心不安 就全款否则就按揭 按揭如果算首套 利息也不高 长期看还是很划算
作者:招招是道 日期:2010-11-16 16:42
作者：打的去芬兰 回复日期：2010-11-16 00:20:29招招老师你好，对你的对时势的敏锐洞察力和判断力很是佩服，也有相关问题想请教一下我和老婆月收入一共在 8K 左右，因为收入不高，一直也都暂时没有想过买房，但现在看来不买以后还是会涨，并且现在通货膨胀这么厉害，钱放银行里也贬值的快，也动了这个心思了，现在是我们自己存款只有几万块，我父母大概有十来万闲钱能借出来，如果需要的话，还能另借个几万凑够最多 20 万，现在主要想买个能力之内的房子来保值（父母不懂任何投资，他们的钱都是存银行，也是担心这个钱放着越来越不值钱），属于首套，自住可能性较小，老婆是深户，我户口在老家，如果几年内在深圳打拼不出太好的发展，以后我打算回老家的小城
现在主要有两个地方有意向，第一是惠阳新客运总站附近 ； 花 样 年 别 样 城（ http://fdc.soufun.com/newscenter/2010-08-23/3702631.html），这个地方现在是惠阳的城郊，但是以后的规划是属于新的大片高尚住宅区，惠阳大部分政府部门，包括在建的行政服务中心等都会搬到这边来，这个月 20 号开盘，现在定价是均价 4300--5000 平方米，我因为有楼盘施工方的关系，可以拿到 84 折，他们对外销售一般最低就 95 折，现在看好一套 70 平左右的，总价 20 多万第二，是横岗水晶之城，因为有朋友才到那里买了一套，也一起去看过，8 千多点左右，地铁口，80 平左右的首付，刚好自己可以承受，请招招老师综合到现在的调控政策参考一下，着两个地方哪个升值潜力大，并适合我们的现状，有没有什么或者根据我们的情况，有没有其它什么理财上的建议，先谢谢了----------------------------------------------------------首套房 最好从自住上去考虑 其次才是投资房子首先要满足的是居住属性 明白这点 问题就很好判断了 选生活工作便利的我很不赞同 深圳上班 住在惠州 或者说买了房子不自住 还要去租房
当然从投资角度 你能拿到低价房 至少是有一定的安全边际 但总价不高 和横岗的房子比 长期投资收益应该差别不大 毕竟龙岗也快通地铁了
作者:招招是道 日期:2010-11-16 16:54
作者：还一片蓝天碧海 回复日期：2010-11-08 08:57:32请教招招老师：地点： 厦门。已经有一套 120 多的自住房，剩 26 万房贷。8 月用亲人的名字再购入一套两居室，房贷 50 多万。到本月底，手上将到帐资金 40 万元。目前的情况，我们此前有购房卖房的纪录，再买房难获贷款。
40 万元在手上怕通涨，想两种途径：一，用于提前还自住房的 26 万贷款，然后去银行办理授信，这样以后需做别的投资时，资金比较充裕；二想月底时去银行买实物黄金。
以上两种方法妥否？请招招指教，谢谢！
黄金已经在历史高位了，空间不大，就算到 1500，甚至2000 美元一盎司，也和 300 到 1400 没法比，如果没有什么更好的渠道，提前还款也行，如果有时间，可以尝试打新股，40W 应该会有 10%左右的年化收益。
作者:招招是道 日期:2010-11-16 17:49限购的一线城市 基本都被大地产公司控制 这部分公司 从今年的销售情况看 基本上已经将明年的利润锁定 所以资金上 压力不大
二三线城市 房价还在往上走 所谓资金量断裂 更是没影的事现在只是一线房价上涨的空间被人为扼杀 一旦放开报复性反弹是必然的。
作者:招招是道 日期:2010-11-19 21:10
作者：拥抱你我的鼠娃娃 回复日期：2010-11-1618:18:18招招老师还在线吗？有问题向您请教呀。
目前我们一家住在北京，05 年买了经适房自住。我是家里独女，老公有一姐姐已出国，所以双方的老人的赡养问题都在我们身上了，现在老人年龄大了，很想把他们接到身边，暂定是公婆跟我们住，我的爸妈再买套房自住。
我们现在有 70 万存款，我爸妈能资助我们 20 万，但老公现在想买车，得花掉 20 多万，所以如果买房的话，首付只剩 50、60 万。
家中有两个小孩，我觉得至少现在买了房，也是给儿子买房，想买个 2 室的。现在按北京的房价，2 室的最少要 150万了，我是说五环以外的地方。老公老觉得房子还会跌，不肯出手，我是很着急的，老觉得房子明天又会长，很想现在就出手。
所以招招老师，您觉得现在买房子是时机吗？
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--5 环之外的地方，不是什么核心地段，我觉得你这种情况不是很急的话，在现在调控没有丝毫放松的情况下，不必着急，北京上海深圳之类的城市，近期房价失去了大幅上涨的空间和动力，毕竟还有地产税的利空没出台，不妨等等到年底或者明年初，再看看形势。
作者:招招是道 日期:2010-11-19 21:14
作者：ttomttom 回复日期：2010-11-16 21:14:49招招是道，您好！一直在看你的帖子，学习了好多知识。
请教一个问题。先谢了。
我在南京，30 岁，大学毕业后在一家公司干销售。收入不稳定。去年收入大概 30 万，今年收入大概 60 万。明年估计在 20-40 万。
现金 20W，无股票，房子三套。现在和父母住，明年可能结婚。
第一套。 市区 50 平方 单身公寓。开发商明年 6 月交付。总价 70W，首付 30W，8 折利息。每个月还 2000.出租价2000.雅居乐的房子。
第二套 市区 100 平方，地铁口。05 年的房子。总价 150W。
抵押了 96w，付了第三套房子的首付。每个月还 7500.利息1.2 倍。出租价 2300.因为没有装修，就没有出租。这套房子我很喜欢。景色很好。
第三套 南京奥体的房子 140 平方的江景房 属于南京的高档住宅区，五矿地产的房子，后年 6 月交付。 上个月买的。总价 256W。首付 80W 。贷了 30 年，八折利息。每个月还 8500.因为，房市在波动。我未来的工资收入也不确定。请教一下。我该注意哪些事情来防范风险，如何来实现收益的最大化。这三套房子，我至少要留一套自己住。如果我未来收入减少，我该如何操盘。
----------------------------------------------------------能出租的就出租，压力过大，就卖租售比过低的第二套房子套现。
作者:招招是道 日期:2010-11-19 21:16
作者：nami_chen 回复日期：2010-11-16 21:33:44招哥，我们在厦门，限购来房价竟然大涨，关注的楼盘捂了很久还未开盘，但出现内部认购，叫的价格竟然均价 1.9，昨天问的底楼的也未打折价都有 19420.太可怕了，9.30 调控前传 KFS 的售价是 1.3-1.5 左右，相较之下，涨幅太大.从很多帖子看，部分刚需动摇了，我们也害怕了，如果房价真的涨这么多，我们会更买不起了。
有很多大师说 目前在严控，需要待年底明年初看看效果，你怎么看这轮的疯狂上涨？
-----------------------------------这么瞎涨，不用去理它，新房如此，不如买 2 手。
作者:招招是道 日期:2010-11-19 21:17
作者：oneday1tian 回复日期：2010-11-16 22:34:59楼主好！看你帖子中反复提到 A 股的平均市盈率，有个小小的问题，我在哪里能看到 A 股的平均市盈率啊？
貌似在上交所的平均市盈率和深交所网站上公布的仅仅是各自的数据，没有看到一个权威的 A 股平均市盈率。
烦请指点下，算是科普了。
--------------------------以上交所公布的 沪市主板平均 PE 为准
作者:招招是道 日期:2010-11-19 21:19者：ttomttom 回复日期：2010-11-17 08:49:10再追问一个问题：我第二套房子的抵押贷款，是深发展办的。放在账户上的资金，可以部分折算为提前还贷。
我是否可以，用这几十万的资金打新股，打完后立即把资金打回深发展账户，享受提前还款的利息。这样做有风险吗？您有什么建议吗？我没操作过打新股。对股市不太了解。
--------------------可以 但深发展的利息可以按天算的吗 坚持打新上市第一天就卖的原则 没什么风险
作者:招招是道 日期:2010-11-19 21:32
作者：yktz7302 回复日期：2010-11-17 09:54:18这个帖子看了很长时间，深感楼主有大智慧，老朽不得不服。但有几点疑问，不知能否指教：1、目前通货膨胀厉害，且已进入加息通道，不知是否影响房价。08 年房价下调，是不是货币政策收紧的结果？个人感觉，这几年房价的猛升，与货币的超发紧密相关。而目前的局势表明，货币政策必须从紧，按照常理，这会影响房价。
2、人民币不久的将来真的会成为国际货币吗？真的还有升值空间吗？如果真的有升值空间，政府为什么一直顶着不升？如果答案是否定的，则楼主对经济大势的预测可能有失误，从而让我怀疑，你这几年炒房的收益缺少宏观把握，从而具有偶然性。
3、关于城市化，身边各种迹象表明，中国的城市化似乎已经完成。如果如楼主所言，农民工也算城里人，算深圳人，那么中国的城市化简直不用再考虑，因为现在全国各地农村几乎都只剩下老人和小孩。这样一来，房价上涨便失去了基础。
4、关于租售比，从楼主介绍情况看，深圳可能是合理的，但是，杭州却达到 1：500，不知这是不是杭州泡沫严重的标志？
希望能提到楼主的指教。
----------------------------------------------------1、货币政策自然对房价有影响，但中国 M2 值今年以来高速增长，不单单是央行货币超发的结果，外汇占款上升过快也是主因，中国的货币政策漏洞很多，很多只制度性的，央行很多时候，必须顾及很多层面的事情，比如中国银行业的毛利在全世界都是很高的，就是央行纵容负利率的长期存在，用大家的钱去补贴银行。
2、升值不升值，已经很清楚了，6 月来，不到半年，对美元升值超过 3%，今天美联储正式抛出抨击人民币低估的报告，任何政府都不希望本币升值，因为本币低估，实在好处太多，这是基础性的经济知识，做外贸的应该很清楚，我就不解释了。
3、城市化，不单单指北京、上海、杭州之类的城市，你要从整个国家和地域层面去考虑，而且农民工为什么不可能成为城里里，什么时候，中国和欧美的城市人口结构一样了就完成城市化。
4、杭州的房价一直比深圳高，04 年深圳还是 7，8 千均价时，杭州早已过万，江浙炒风盛，地域之间没有可比性，好比江浙很多县城的房价远高于珠三角惠州、东莞之地。不过之类房子，我是不会碰的。
作者:招招是道 日期:2010-11-19 21:42
作者：天使尘 2003 回复日期：2010-11-18 13:22:10招招你好！留意你的帖子很久了，很佩服你的眼光。我是一个纯刚需，首次置业，是深户有资金可就是一次次地错过买房的好时机，拖到现在，拖到价位这么高。国家出台了这么严的政策还是降不下来！对深圳房价下降的希望已经破灭了，想着不如买套自己喜欢的算了，贵点就贵点，免得一天到晚的看房产新闻，为套房纠结...现在有套房，绿景蓝湾半岛的，三房，104 平，南向，25 楼，可以看海，但前面也有些小高层的农民房。小区我们很喜欢，这套房型也觉得不错，如果 240 万，你觉得值得买吗？
如果 LZ 百忙之中能抽空回复，将万分感谢！
-------------------------------------------首套的政策目前还算优惠，尽管取消了 7 折，但 85 折后还是 5%左右的联系，和实际 CPI 比只低不高，你既然是刚需长期自住，又不在乎短期涨跌，可以买，蓝湾半岛位置不错，算是福田中心区辐射范围内。
作者:招招是道 日期:2010-11-19 21:52
作者：藤爱 回复日期：2010-11-19 11:45:54招招老师：一直追看你的帖子，对你的投资理财之道非常钦佩。现有一事请教：
我和我老公在深圳目前在福田有一套 70 平米的小户型（福民地铁站上，福民佳园旁），小区交通，环境都不错，就是住的人比较杂，因为靠近关口，不喜欢和港人合住），加之我和老公目前工作都在南山，所以考虑到南山买房。
我两 07 年还在我老家重庆买了 2 套房子，都是较大户型，一个是小区环境非常好，超大社区，当时买非常便宜，套内价不到 3000，总价 38 万，现在那个区的区政府要整体搬迁到小区对面，再过两年也会通地铁，目前升值到基本 65万左右。另一套地段非常好，是重庆唯一看两江汇合处，滨江大道旁。当时算是最贵的房子了，5000 多一点买的，127平米。但小区开发不太得力，配套和花园做的不怎样。所以有点像深圳蛇口的房子，就是基本楼盘都是投资客，自主很少。目前房子报价在 100 万左右，但感觉在市场上并不是很受欢迎。有点有价无市的感觉我们因为目前已经不能贷款了，在深圳二次买房，需要全款。我们目前股票上有 130 多万，父母赞助 35 万。考虑在南山海印长城周边买 200 万左右的二手房。深圳和重庆好的小区那个房子已经红本在手，那套江景房还有 35 万左右的贷款。所以考虑出售重庆的一套房子，招招老师觉得是出售哪套更好呢？
目前我们南山看了 2 套房子，1 个在育德佳园旁边，没有小区的两栋电梯房，房子较新，04 年入住的，因为没有小
区所以价格算这片便宜的，户型也不错，116 平米，200 万，但业主现在有点不想卖了，另外还有一套海洋之心的房子，7 楼的，119 平米，200 万实收，户型一般，得房率还可以，我们觉得房子有点老，01 年的，但地段比第一套好些，更靠近地铁和海岸城，旁边是电力花园二期，据说开盘就要 3 万多。这两套都是北师大附小的学位，你觉得这种房子值得购买吗，因为是二次置业，我们住家和投资两方面都需要考虑。
同时我们有点拿不准目前是否是购房的好时机，还是说在等一个月，在年底或春节前，价格会有松动的可能吗？但感觉现在房子价格还在涨，放盘也少，卖家很强势，基本都没有议价空间。
-------------------------------------------重庆的房子你自己都做出了比较理性的分析，不用我说什么了吧，呵呵。深圳还是等年底吧，年末年初往往是房价的低点，为什么不能贷款，方法还是有的，自己想吧，房子用贷款，在高通胀低利息的情况下，能放大收益，降低风险，目前的金融环境，央行投鼠忌器，不会大幅加息的，负利率将长期存在，你说的房子，总价和均价都不高，后海生活便利，等通了地铁，价格还有空间。
现在房子不能办抵押贷款了，就算可以，与其那么麻烦买了再抵押，不如直接想办法贷款买，炒股自然有风险，私募也不是稳赚。
作者:招招是道 日期:2010-11-24 23:11之前有朋友问，对 12 号股市大跌后的走势，刚好 14 号周日晚上，我在群里一次培训详细谈谈了谈我的看法，贴出来给大家看看吧。
最后谈谈，对周五大盘大跌的一些看法，周五的暴跌，让很多人感到恐慌，引起大跌的原因，最直接的担心金融紧缩政策导致流动性过剩的基本面翻盘，这种担忧是有依据的，主要是 CPI 公布的数据已经达到 4.4%,而且 CPI 统计数据偏低，实际应该在 7-8%之间，短短一个月内，已经加息一次，上调准备金一次，而同期一年期的利息才 2.5%，负利率的迹象已经很明显，四大行准备金已经达到 18%，处于历史高位，提升空间不大，而利率还有很大的提升空间，预计未来 1 年内，大概有 4 次加息，利率到 3.5-4%。
国内的投资市场相对封闭，金融衍生品的种类也有限，人们的理财意识和能力也不高，主要渠道还是楼市和股市，两者翘翘板效应明显，10 月份的股市暴涨 15%，同期银行存款减少 7000 亿，任何投资市场都是资金推动的，目前限贷是全局性的，限购也影响到 1、2 线城市的购房需求，楼市的总体成交量下降很快，楼市的投资需求处于全面被压制的过程中，而且这种趋势短期不会有改变。剩下的资金在这种高通胀的背景下，一定会寻找出路，而目前只有股市和商品期货市场能承受这么大的资金量的进入。我喜欢用流水、水
涨船高来形容股市涨跌。本周市场的回调和资金有最直接的关系。大智慧超赢数据(SuperView)显示，本周大盘资金净流出呈现加速之势。本周五个交易日资金净流出 502.7 亿元，其中周五就大幅流出 226 亿元，两市无一板块呈资金净流入。
我们来分析一下，A 股的资金动态，，流入的资金有：1：新发行的基金， 数据显示，１至８月间，共成立新基金８９只，剔除９只ＱＤＩＩ基金，其余基金平均单只募资规模为１８．４７亿元，总共吸筹１４７７．９５亿元；而在九十月份两月间成立的新基金共有２４只，剔除５只ＱＤＩＩ基金，其余基金平均单只募资规模为２４．１１亿元，总共吸筹４５８．０３亿元。基金等机构带来的增量资金明显处于净流入状态。
2：新开户的股民， 数据显示,10 月份最后一周，新增股票账户数 38.8971 万户,其中,新增 A 股开户数 38.7663 万户,较前一周大幅增加 26.36%;新增 B 股开户数 1308 户,较前一周减少 63 户。此外,上周新增基金开户数 7.31 万户,也较前一周增加29.49%,创今年2月以来新高;截至期末共有基金账户数 3326.65 万户,较前一周微增 0.22%。值得一提的是,截至上周末,两市有效账户数达到 13025.21 万户,历史上首度突破 1.3 亿户。与此同时,上周参与交易的 A 股账户数继续维持在 2000 万户上方,报 2216.56 万户,为仅次于前一周的年内第二高水平,对应的交易账户占比为 14.93%,显示出 A
股账户交投热情持续高涨。上周期末持仓 A 股账户数为5365.16 万户,相比前一周增加约 13 万户,10 月以来首度出现环比回升。同时上周期末的 A 股持仓账户占比为 36.14%。
3：上市公司分红，说出来大家可能不信。2009 年上市公司分红首次超过融资规模，去年上市公司给股东的分红达到 3948 亿元，占上市公司净利润的 37%，超过了当年上市公司 3895 亿元的融资总额。此外，从 2002 年到 2009 年，A 股上市公司的净利润增长了 13 倍。
4：从楼市转移出的资金，这个数据很难估算，但肯定是有部分从楼市流出的资金进入股市，自己身边就很多人，放弃投资楼市，改炒股票了。
5：境外热钱，央行 11 月 11 日公布的数据显示，10 月末，广义货币（M2）余额 69.98 万亿元，同比增长 19.3%；狭义货币（M1）余额 25.33 万亿元，同比增长 22.1%，增幅比上月高 1.2 个百分点，比去年同期低 9.9 个百分点。“10月的贸易顺差高达 270 亿美元，比 9 月份增加了 100 多亿美元，再加上热钱流入的加快，预计 10 月份的外汇占款可能会超过 3500 亿元”，东方证券首席经济学家闫伟表示。兴业银行（601166）资深经济学家鲁政委也预测，10 月外汇占款料将突破 3000 亿元，从而导致当月 M2 在 19%以上居高不下。
当然这部分钱，不会完全流入股市，但有相当部分确实已经进入股市，下面这则是东方财富的一条新闻，11 月 12 日上
午 9 点 40 分，北京的张磊像往常一样在电脑前关注着股市行情，此时收到了一封香港朋友转发的邮件——一份高盛提供给中国客户的报告，其中赫然提示：近期中国央行连续性的货币政策，很可能引发加息预期，建议客户卖出手上获利的全部中国股票。在目前人民币升值、通胀预期强烈、中国进入加息周期的大所谓高盛客户，大多是这部分热钱的操作机构环境下，这周人民币汇率首破 6.62 6 月以来对美元升值 2.94%，这么说，即使热钱进来，只存定期，毫无风险，年收益也可以达到 7-8%，远高于美国同期银行存款和债券收益，对国际上一些每年只追求 5%左右的，从资本逐利性看，想堵住热钱流入很困难。根据国泰君安的测算报告，光美国，直接流入 A 股的资金达到 500 亿美元，是推动大牛市的直接动力之一，而今年，估计不少于 200 亿美元的资金流入。
5: 融券进场资金，截至 10 月底，沪深两市融资余额达56.88 亿元，融券余额为 3730.66 万元。
流出的资金有哪些：1：前期获利出局的资金。前面提过 10 月份居民银行存款大幅减少 7000 亿，同样的情况 3 年前也发生过， 2007 年10 月份,单月居民户存款下降 5062 亿元，当月 A 股攀上 6000点的高位，然后开始慢慢熊途，所以有人担心历史重演。但现在和当时的环境还是有很大区别，尤其是大蓝筹的行情并未真正启动，目前 A 股相当于历史估值，处于相对合理的点
位，在投资渠道受限，通胀明显的情况下，所谓获利，也是指在某一只股票获利了结，而不是清仓出局，获利资金大部分还是留在股市内，无非从一个板块流动到另一个板块，做波段套利，所以不必太担心。
2：新增 IPO，融资。这一块的数据就比较恐怖了，今年10 月共有 44 家中国企业在境内外资本市场首次公开募股（IPO），合计融资 94.68 亿美元，平均每家企业融资 2.15亿美元。，在 44 家中国企业中，有 21 家在境内资本市场 IPO，合计融资 37.67 亿美元,大概 250 亿。全年实际 A 股可以达到 4000 亿左右，这些都要靠新增资金来支撑。