跟随城市发展的轨迹，寻找房价上升的规律——总结我的地产投资理念

这个数据更加可怜。略加对比：广州的主城区建成区面积 950平方公里。上海的主城区边界有所争议，因为似乎对上海而言，没有“主”城区和郊区的区分，这导致它的建成区面积在 1000 平方公里和 1400 平方公里这两个数字之间拉锯。通过这样的城市化水平对比，我们可以知道，重庆虽然在城市体量上是一个超级巨无霸，但是它积贫积弱，因此城市的发展速度很慢。我很有兴致的查看了一下历史数据，97 年重庆刚刚脱离四川设为直辖市的时候，城市化率 31%，与全国31.9%的平均水平大致吻合。到今天 13 年时间，重庆的发展步伐与全国的城市化进程高度一致，不快不慢，契合得极准。

然而，这种位于平均线上的城市化发展速度，与重庆西南中心的地位极不吻合，这个成绩远远低于成都这种西部中心城市的 60%以上的成绩，更谈不上和东部二线城市高于 80%的城市化率相比。作为西部唯一的直辖市，享受了极大政治便利和中心优势的城市，居然仅仅交出一份勉强踩在及格线上的城市发展成绩单，不免让人对这个城市的经济运行状况极度存疑。这个疑问必须得到经济学上的解释。在经济规模上，重庆 09 年的 GDP 达到了 6530 亿，这个经济规模算是

庞大，以城市论，可以排在二线城市的前列。但重庆的人均GDP 就相当可怜，才 2.32 万人民币，折合 3400 美元。这种人均 GDP 水准，是 3 线城市再往下的水准。从整体而言，重庆的基本特征是：发展缓慢，刚刚脱离温饱，远远谈不上小康。作为西部第一号大城市，拥有如此庞大的资源优势和人口优势，具有西部所有城市无法比拟的吸金优势的重庆，在我面前摊出的却是一份如此让我无语的成绩单，这导致我几乎没法再深入发掘重庆的城市发展轨迹。我承认，我遇到大麻烦了。（下面的内容更精彩，快回来噢）日期：2010-12-18 18:30:04 说重庆之二——山城的困局重庆是个山城。中国中心级城市中唯一的山城。在没有去查阅地形数据之前，我没有想到过重庆多山，多到了什么样的地步。重庆北、东、南三面被大山环绕（大山的意思，是海拔 1000 米以上的崇山峻岭），只有西南一侧的丘陵地带可以勉强开发。大巴山、巫山山脉占领了重庆的北部和东部。从数据上看，重庆 40%以上的土地面积是无法利用的山区，再抛除掉绝对无法占用的 38%的基本农田，偌大的重庆，可供城镇化建设的，只有 22%的占地。1997 年的统计数据，8.2

万平方公里的重庆，在当年只有 1.54 万平方公里的未利用地，其中在当时的条件下可作为可建设用地的，仅仅只有不足 4000 平方公里的面积，占重庆全市面积的比例，不到 5%。

这是一个极可怜的土地储备数据。考虑到这是全市的数据，它必定在全市范围内呈零星分散的状态，因此就更加可怜。

这意味着重庆市政府从直辖之日起，表面上被赏赐了一大块的肉骨头，上面却只有一丁点的肉，这种地形条件必将成为重庆日后的噩梦。到 2008 年，重庆的未利用地数据为7100 平方公里，全部是极难被开发的山地。10 年时间，重庆人将当年的可开发建设用地，用得干干净净，并在技术进步的前提下，另外再开发了 4000 多平方公里。然而即使这样，重庆人也仅仅只能追上全国城市化的平均成绩线。这其中蕴含的辛酸苦辣，简直要透过数据，透过我的电脑屏幕，从重庆全城可见的棒棒军的身上发作出来。重庆人就是在那样恶劣的地形条件下，坚毅的走着自己城市化发展的道路。

国民党陪都时期的重庆市区 300 平方公里，到今天，历时 60年，才艰难扩张到 640 平方公里。相对于其它中心级城市 10倍、20 倍的城市扩张速度，重庆的城市化步伐迈得艰难而神

圣。目前重庆市区人口 600 万，重庆几乎是尽全力打造它的这个中心区域（也没有其它选择，中心城区所占据的西南方向是重庆全市唯一可以勉强扩张用地界限的所在），09 年这仅占全市 21%的市区人口，创造了全市约 50%的 GDP，达到近3300 亿人民币。城区人均 GDP 约 8000 美元，达到发达二线城市的水准。而城区之外，2200 多万重庆山区居民，人均GDP 仅 2200 美元，在温饱线上挣扎。如果说，一定要有一个重庆模式，那么，以上所述的，就是重庆模式：狭小而富庶的市区和广袤而贫穷的山区，巨大的人口压力和贫乏的土地供应。我不知道重庆政府在发展产业经济时有多么的痛心疾首。要打造任何一个成熟的产业，占地绝对不会少于 2万亩，如果要综合配套其上下游产业，以形成完整的产业链，需要的占地以 10 万亩计，这是重庆无法承担的成本。在理解了重庆这种辛酸的发展轨迹之后，我们再回头来看重庆的房地产市场，才能清晰的看出这个市场的本质。日期：2010-12-18 22:27:19 说重庆之终结篇考虑到重庆这种一出城区就是山区的城市格局，它的房地产市场几乎集中在中心 9 区，其它区县的房地产市场可以被忽略。重庆

中心九区 2009 年的新建商品住宅销售量 2013 万平米，总销售金额 847 亿，均价 4200 元/平米。它的成交量水平自 06年开始突破 1000 万平米的水平，07 年交易量大涨一倍，达到 2000 万的水平。08 年金融海啸期间交易量锐减到 1000 万的水平，这里应该也有地震造成的负面效应。今年前 10 个月的交易量已超过 2000 万平米。价格方面，自 05 年来平稳上涨。05 年成交均价 3000，06 年 3500，07 年交易量大跌，但 3500 的低价实在是跌无可跌，因此价位非常平稳。08 年均价达到 4000。09 年 12 月份的均价，也才达到 5200 的水平。老实说，我个人被这种超低水准的价位吓了一跳。这表明一直到 09 年年底，重庆都处于首次置业型置业阶段。改善型需求一直未被激发入市。而且，这也表明重庆的房地产市场，一直未对外表现出吸血性。它无法吸引西部地区的改善型需求到重庆职业。重庆这样的山城，事实上居住环境远称不上优良，它的老城区道路蜿蜒起伏，配套也远称不上完善，改造起来的难度极大，生活难以称得上便利，因此这样的市场表现，也说不上出奇。

自 08 年以来，随着重庆北部高新区、经开区等北部新

兴居住区域的逐渐成熟，改善型需求逐渐为全新的生活环境吸引而进入市场，并迅速带动北部区域的价格上扬，目前达到了均价已经超过 8500。正如我在前文中阐述过的。当一个城市逐年积累，完成工业化后，再开始居住新区的建设，必定能迅速带动房地产市场的发展。重庆主城区历经 13 年的苦心建设，就财富而言已经达到发达二线城市的水准，虽然重庆整体上不富裕，但主城区的 600 万相对富裕的群体，已经是相当庞大的购买力群体。他们的改善型需求在经历了多年的沉寂之后，终于表现出了强烈的购买欲望。今年以来，北部新区与旧区及南区的均价差距不断拉大，目前南区均价仅在 5500 左右，差距达到了 55%。今年重庆的均价大致会达到 6500 的水平。但新旧城区的差距会逐渐拉大。北部新区由于激发了改善型客户入市，预计价位会保持持续性的上涨。目前 8500 的价位而言，对一个发达二线城市核心性的居住区域而言，并不算高。而且这个区域日益完善的居住环境，将会逐渐对西部周边城市产生吸血性，并将会产生持续的推动力。重庆的可建设范围有限，它的土地供给能力极其薄弱，这是它与平原城市的显著区别。因此重庆本身

就极难打造出居住新区，因为它极难供应出够规模的土地疆域。而一旦它花了 13 年的时间，精心打造出一个全新的居住区域，并赋予了它不同于旧区艰难的生活处境的完美配套，这种极其稀缺而且可以预计无法再获得的生活资源，必定会对重庆乃至西部所有富人产生越来越强大的吸引力，并带动这个区域的价格上涨。这是我对重庆房地产市场的整体看法。我对这个城市厚积薄发的坚韧充满敬意。谢谢大家。

看贴要顶贴。不顶贴的永远买不到房。日期：2010-12-1822:52:16 我说明一下，重庆写得我非常崩溃。你们看贴的时候，看着我随随便便的一句话，列举几个数据，阐述重庆的可建设用地规模，事实上我花了两天的时间，一直到今天中午被人提醒，才想到要从这个方面着手（特在此对该无名英雄表示感谢）。为了查证这一个简单的数据，我花了整整 3 个小时，阅读了重庆的土地总体规划以及近三年的土地变更调查报告，反复确证。事实上，从我开始写作这个贴开始，里面使用的所有数据，你们阅读起来一定是一眼看过，就去看我分析出的最终结果去了，而我为了查验这些数据，所花掉的精力和耗费的心血，真是天知地知我知。而且

相当多的数据，并不是我直接写给大家看的版本，而是一些基础数据，需要我自己动手进行汇总、累加或者加权。这真是要命的工作量。因此，我反复的向各位要求，看贴一定要顶贴。我认为这是对我艰苦写作的一种温暖的回报。尤其是我提到的城市。我希望这些城市的网友，在阅读完我艰辛写完的分析之后，不要鄙薄的一笑，然后就去点右上角的叉。或许你们以为这些基础资料满大街都是，我只不过是随手找来，博取各位一笑罢了。或许你们还以为我接下来对数据的分析只不过是随口胡诌，称不上有价值。如果你们真的是这么以为，那么你们可以不用回复本贴。如果你们居然真的会觉得我的文章对你们有那么一丁点的借鉴意义，那么，请顶贴。谢谢。你们的支持是支撑我继续艰难写下去的唯一动力。日期：2010-12-19 08:35:20 节目预告：下一个要被分析的城市，是深圳。对深圳这颗大老鼠屎，我一定会狠狠地、从骨子里的，揭穿它虚高兼肾虚的本质。

但是老蛮我连续写了两个星期，天可怜见，把我写惨烈了。

我稍微总结一下，除了珠三角之外，我讲了石家庄，讲了合肥，讲了江苏的南京和苏州，讲了福建沿海 3 市福州泉州和

厦门，刚讲完成都和重庆。顺带还对旅游地产进行了大肆批评。中间穿插着调侃了东北人，同情了江西人，对资源型城市的未来表达了悲观，讲了浙江一地的投机型楼市的玩法。

老实说，我真的写疲累了。就算是铁人，也没有这么能折腾的。我这诚恳质朴不打一丁点折扣的写作风格真是让我自个都葱白起自个来了，真是好人啊。你们说我怎么就神经病发作，突然心血来潮，义务的做起房地产专业讲师来了涅？

你们中间有受了感动滴没？有的话，找俩书商，来给老蛮我把这篇文结集出版了吧，就这么这些文字捋把捋把，加上点图表注释啥滴，配点图片，搞点广告宣传，说成是中国房地产投资的圣经，那都未尝不可啊。到时候中国房地产公司里人手一本，房奴们人手一本，哎哟老蛮我就发财了。啦啦啦啦啦言归正传，今天星期天，老蛮我要休息了。不能再这么辛苦了。我疯狂的大脑需要一天时间来修复了。但是，我这个人骨子里的虚荣心，使我不能忍受这个帖子就这么突然的冷清下去，因此希望今天跑进来看贴的新朋友或者老朋友，继续顶贴或者讨论。谢谢各位。如果仅仅因为我一天不更新，这个贴就连房产观澜这种冷清场合的第一页都守不住，

那就说明我这个贴其实没啥看头，我的创作欲一定大受打击。

嘿嘿，我一定就此借坡下驴。深圳？那还真就不写喽日期：2010-12-19 22:15:45 看到各位的顶贴，我深受感动。我先剧透一下:就我个人的研究，深圳、上海和北京是三种完全不同的投机形式。我一定会把这三种模式深刻入骨的向各位进行剖析。看贴仔细的各位朋友其实可以发现，就目前我所分析的城市而言，绝大多数的房价其实还算健康，相对于各自城市的经济状况，只有小部分城市投机严重。以省论的话，浙江全省型投机，其它各省整体而言都算健康，只有个别城市投机严重。这是我对目前中国房地产市场的看法。我认为就是那几个老鼠屎，搞坏了大家对地产市场的印象。尤其是京沪深的那些流氓无产者，基于对投机分子的痛恨，又死活不肯离开这三个城市，于是拼命的叫喊，闹腾得好像中国的经济都要崩塌了。老实说，我对京沪深的那帮流氓无产者，没有丝毫的同情。我对他们极其鄙视。

我丝毫不能理解这些蠢货对所谓一线大城市的依恋。我无数次的听着他们对投机推高的房价大声唾骂，但我从没听到过他们试图离开的打算。因此我这么理解:他们只不过在抱怨

自己没有机会成为投机者罢了。只要一有机会，他们一定会加入投机者的行列，并反过来唾骂流氓无产者们。所谓的多空之间的争吵，就是这帮流氓无产者和投机分子之间的相互唾骂。而前者事实上对后者抱着无比艳羡的心态。这种争吵让我无比恶心。因此我一看到他们，就会把他们骂走。

因为我即将阐述的是中国投机最严重的三个城市，也最容易引发愚蠢的空军和无耻的多军前来骂我或者互骂，因此我在这里再次强调：请这两派都不要试图来挑战我的神经。我对你们两派一样鄙视。无论是进行经济学评价还是道德评价，你们两派都让我有恶心和呕吐的强烈冲动。谨以上述说明作为我分析深圳的开场白。日期：2010-12-1923:34:47 忍了一下没忍住。成都的朋友们，我再次求你们了。我真的不应该分析成都的。我错了。我是个傻逼、书呆子、伪知识分子。随便你们怎么说都行。选择成都是我这个帖子里最大的错误。我求你们来，放过我吧。我使用成都的数据来分析成都，是我人生中最大的过错。我没有使用美国的数据、冥王星的数据、火星的数据。或者，我应该精心编造出数学史上最完美的数据，奉献给成都。我居然

没有这么做，我大错特错。这个错误是没法饶恕的。

但是现在大错已经铸成。我这个书呆子真的不知道怎么处理。我现在每次看到成都控跳出来，我就恶心得想吐。怎么办？要不我废了这个帖子，要不你们放过我,行不？

求你们了。你们就给我指条明路吧。我就想不明白了，当时怎么就神经病发作选择了成都这个城市呢？擦。我猪头啊！

不对。我猪狗不如啊。牲口！牲口都不如！ MD，我都连续做了两次声明了，还是不够。那帮子成都控 TM 没完没了我擦。我再次声明如下：我关于成都的所有分析都是我被驴踢了之后做的。而且我本人确实是书呆子。成都这个圣地是不受数据管控的，它不受任何经济规律的管束，是人间天堂。我的错误很严重。但是我贪生怕死，所以不能一死以谢成都。请成都人民放我一条生路。如果我再次看到成都控出来恶心劳资，劳资绝对就废了这个贴。有兴趣听我这个书呆子型的民间智者瞎扯淡的，咱们去围脖上聊。操。

日期：2010-12-20 12:21:43 细说深圳之一：房价的本质在前面一直没有详细阐述过房价的本质问题，当我开始面对深圳这种一线大毒草的时候，我突然意识到，如果我

不详细的阐述我对房地产问题的最基本理念，并以之作为我对一线城市房地产市场评述的根本出发点，可能各位会陷入逻辑上的迷茫，并根本无从判别我所阐述内容的可信性。因此我决定回头，好好的补上这一课。任何商品的价格都是基于其价值。这个道理不须多论。股票的价格是基于公司本身的价值，基于公司当前运营情况的好坏以及对公司发展前景的预期。房地产的价格同样如此。以一国论，一个国家的房地产市场的均价及整体销售情况，由该国的经济基本面决定。当这个国家的经济水平极高且发展迅猛、前景可期时，这个国家的住宅产品就会具有强大的吸引力，它的住宅市场就会具有强悍的吸金能力。以城市论，当城市的产业经济具有旺盛的生命力时，它的房地产价格就会随之水涨船高。房地产行业，在任何国家和地区，都是支柱性产业。政府经营城市，促进经济发展的目的，就是提升区域土地价值，拉高房价，从而增加政府的收入。在国外这种收入表现为房产税，而国内就表现为土地出让金。最近国内试图税上加税，另行征收房产税，我认为这种意图极其无耻。近 100 年来全世界的城市经营模式，就是通过对城市经济状况和居住环境

的持续改善，引发地价和房价的持续上涨，以获得收入，这是我们必须服从的客观规律。房价的本质，就是对城市经营状况的集中反映。房地产的价值，就是城市的经济实力和居住环境水平在住宅产品的销售价格中的集中体现。这是房地产的本质规律。其它所有的东西，都只是对房价的影响因素，而不是决定因素。目前国内流行着一种让我极不能理解的对房地产的观察视角：货币政策、汇率政策乃至计生政策决定房价；金融决定房价；国际热钱决定房价；等等等等。

这些因素都会影响房价。乃至，这些因素不光影响房价，它们影响着所有商品的价格。难道我们能说钢铁的价格是受金融政策决定吗？不是！这些外在的因素会在短期内影响商品的定价，但商品的价格本身是由其本身的价值所决定！只要我们站在一个更宏观的视野上，排除掉这些形形色色的外在因素的干扰，直接就视野投放到城市的经营水平这个本质因素上，我们一定可以发现房价的真相。这是我的理念。

我基于这个理念开展工作，在我多年的土地投资工作中反复予以检验并修正、完善，到今天算是成为一个比较系统的观念。我近两年接手的所有地块，我对它们的价值判断，基本

上没有看走过眼。我混天涯日久，在天涯发过很多讲房地产的帖子，但近两年我基本上处于蛰伏状态，用心揣摩和完善我的这套投资理念。我希望我的这套房地产价格理念能给各位以些许教益，如果确实，那么我将深感荣幸。细说深圳之二：年轻而异类的深圳不同于广府文化的中心地广州，深圳是客家人聚居地，建市于 1979 年，原受惠阳地区（客家人城市）管辖。这是深圳的历史，也是我们必须记住的前提：深圳从一开始，就不可能融入珠三角以广府文化为核心的发展圈子。它是珠三角唯一的异类，也是华南地区唯一的非广府文化的发达城市。到今天深圳成为了客家人的骄傲，有接近 450 万的客家人定居在深圳，占深圳 900 万常住人口的一半，并成为深圳地方文化的代表。就华南地区而言，所有的发达城市均是以白话语系和广府文化为主。广州、佛山和东莞是其中的翘楚。潮汕地区的城市远远落后于珠三角的广府文化区，客家人的聚集地更显贫穷。只有深圳，成长为整个华南地区的异类。这种异类格调将深刻影响深圳的发展之路。由于其毗邻香港；同时作为客家地区，不被广府文化地区当成不可分割的部分；又受到当时中央广大的客

家籍领导的特殊眷顾，在这些几乎不可替代的特殊因素的综合作用之下，深圳于 1980 年被划为经济特区，并建立特区边关线，将深圳严格区分为关内和关外两个部分。关内总面积仅 411 平方公里，而广袤的关外总面积为 1577 平方公里。

此后的 30 年，深圳集中精力建设关内的这 400 平方公里的疆域，并取得了惊人的成就。一切特区政策都只在关内实施，几乎所有的资源都倾倒在关内，使得关内的开发完全到了饱和的状态。而关外就如同沙漠一般。入关时审查边防证是当年所有到过深圳的朋友的噩梦。一直到 2005 年前后，深圳严格的关防审查才稍微缓和，此后逐渐成为一种名义上的程序。因此近 5 年来深圳的关外也逐渐享受到了关内的饱和溢出效应，逐渐带动了关外的经济发展。这就是深圳的发展之路。它年轻，建市至今只不过短短的 30 年。它没有任何历史的负担，但相应的也没有任何历史的沉淀。它是客家人的骄傲，450 万客家人热爱深圳，但也可以随时弃深圳而去。同时，也正因为它这种强烈的客家文化色彩，相邻的惠阳大亚湾地区因此大受其惠泽，绝大多数的房子都被深圳的客家人买走。它与广府文化地区格格不入，自 1988 年被划

入计划单列市之后，就逐渐被珠三角抛弃。它挣扎求生并壮大，成长为珠三角的一线大城市，但时至今日，它越来越强烈的感受到珠三角的敌意。作为一线城市，它对珠三角的其它城市毫无吸血性。珠三角发展规划刻意打压深圳的地位，华南地区最大的基础设施项目港珠澳大桥刻意避开深圳，设计成一个不伦不类的单 Y 形。这一切，将成为我们理解深圳的出发点。日期：2010-12-20 15:30:54 细说深圳之 3——奋发自强的深圳之路深圳是在一穷二白的基础上发展起来的。1979 年深圳建市之初，GDP 仅仅只有 1.96 亿，常住人口 31 万，人均 GDP为人民币 630 元；1988 年成为计划单列市时，GDP 已经达到87 亿，常住人口增加到 120 万，人均 GDP 达到人民币 7250元，10 年时间增长了 11.5 倍。在成为计划单列市之前，深圳还能得到广东省的输血。但在这之后，深圳就只能依靠自己。它充分发掘了自己的优势政策地位和地理优势地位，到2000 年，GDP 增长到 2187 亿，常住人口增加到 700 万，人均 GDP 达到人民币 31243 元的规模，按当年汇率计算，约 3800美元，达到小康生活水平线。2009 年深圳的 GDP 规模为 8201

亿，为全中国城市经济规模最三，仅次于北京和上海。09 年深圳的常住人口规模达到 891 万，人均 GDP 为 9.2 万人民币，折 1.35 万美金。数据需要对比才能说明问题。09 年北京的GDP 规模为 12153 亿，常住人口为 1755 万，人均 GDP 为 1 万美金出头。09 年上海的 GDP 规模是 14900 亿，常住人口 1921万，折 1.14 万人民币。虽然在经济规模上，深圳比上海和北京这两个巨无霸型的省级直辖市尚有较大差距，但在人均GDP 上，深圳远远超越了这两个北方的老大哥。也就是说，深圳人的民间购买力更加强悍。用通俗的话讲就是，深圳人更有钱。如果考虑到这三个城市在吸血能力上的差异，深圳人取得的成就更加让人叹服。北京向全中国吸血，河北省几乎被北京吸成骷髅；整个长江中下游地区都被上海吸血；而深圳仅仅依靠发挥自身的优势，就取得了惊人的经济成就。

它本身与广府文化地区格格不入，无从向珠三角其它城市吸血，这一点北方的朋友几乎不能理解，他们很难明白一个如此富有吸引力的城市，怎么可能居然无从吸引周边二、三线城市的资金。我尝试一下进行解释。广府文化，也就是广州白话地区的文化特征，用易经的话来说，可以概括为“地势

坤，君子以厚德载物”，他们低调务实，不善论辩，厌恶空谈，只喜欢低头做事。他们为人诚实守信，视名誉和信用为立世之本。而深圳这类客家文化（直接继承北方中原文化）

可以概括为“天行健，君子以自强不息”，他们激情豪迈，奋发图强，慷慨激昂，擅长思辨。他们为人高调而激烈，血气方刚，指点江山。中原文化发展到极端状态，就是浮躁和夸夸其谈，以目前的河南郑州为典型代表。北京人个个都是好口才，人人都是政治家，就是饱受中原文化熏陶的结果。

而珠三角的广府人只懂得低调做人，踏实做事，言谈木讷，对深圳的高调激昂，广府人嘴上不说，心里大多不认同。这就是深圳在珠三角的真实地位。就深圳的发展历程来说，它同样迥异于所有的珠三角工业城市。依托香港这个中国当时几乎是唯一的对外窗口，深圳是全中国最强悍的商贸类服务型城市。从 1979 年建市开始，它的第三产业（金融贸易等服务业）就比第二产业（工业建筑业）强悍。1980 年深圳第二产业增加值为 0.7 亿，而第三产业增加值为 1.22 亿。

1988 年它的第二产业增加值为 36 亿，而第三产业增加值为45 亿。这是与一般的工业型城市的发展道路完全相反的道路。

深圳依靠与香港之间的垄断性的商贸活动完成了城市的原始经济积累，因此当它转身发展第二产业的时候，就可以获得一个很高的起点而无须承受历史的负担。今天深圳的第二产业主体为高科技产业，华为是其中的典型代表。基于同样的原因，深圳对低端的三来一补行业毫无兴趣（这一点成就了东莞和中山），对毫无技术含量的代工类企业也毫无好感，富士康甚至无法在深圳关内获得一席之地，只能委委屈屈的在关外的龙岗区开厂，并被一点都不喜欢它的深圳政府百般训斥（这一点我必须要为深圳辩护：深圳官方对富士康毫无好感，对发生在深圳的富士康连续跳楼事件，深圳官方比我们一般老百姓更愤怒）。这是由深圳特殊的发展历程决定的。

这是深圳在过去 30 年走过的历史。它依托不可复制的特殊地缘优势，在特殊时代背景下赋予它的特殊政策使命，创造了经济奇迹。这种种的特殊集合在一起，成就了深圳这个珠三角的独一无二的城市：它高调激昂，与珠三角低调谦和的风格完全不相融合；它以商贸起家，发展起强悍的科技产业，也是珠三角唯一的科技产业城市，这与珠三角依托传统低端工业产业起家的经历大相径庭；它的过去是一个奇迹。但它

的未来呢？它的特殊性已经被消解得干干净净。香港的窗口作用早就消失，今时今日，中国的对外经济窗口比比皆是，上海的窗口作用甚至早已超越香港。依托经济疲弱的香港，再也不能给予深圳以任何助力，乃至香港今天甚至试图向整个珠三角和全中国吸血。而所谓的特区政策也早就不复存在，到今时今日，“特区”甚至变成了一种诅咒和桎梏，成了阻碍深圳继续向前的绊马索。深圳的未来，成为深圳人心中一道几乎不可解的难题。我们要在这种大背景下，要在理解了深圳的这种特殊发展之路后，再回头来看深圳的房地产市场，来看这里面的种种浮躁和不可理喻。日期：2010-12-20 18:12:31 细说深圳之四——房地产市场发展历程的样本深圳是中国土地使用权公开交易市场的起点。1987 年 12 月 1 日，深圳市房地产公司以总价 525万，竞得一块 8588 平米的小型居住地块，并将其开发为东晓花园。这几乎可以当成是中国目前商品住宅开发模式的鼻祖。与之相对应的是，北京一直到 2001 年，才第一次将住宅用地放上公开交易市场进行交易。在全国范围内，土地公开交易制度得以大规模推行，也是在 2000 年左右的时候。

当然，目前的土地公开交易模式弊病缠身，几乎被当成是推高楼价的替罪羊，让国土资源部百口莫辩，只能自认倒霉。

然而我们认真的回头来看的话，事实上这个目前被我们认为是天经地义似的的土地供给制度，从创立到今天，也只不过是短短 23 年的时间罢了。它当时是直接抄袭香港的土地批租制度，只不过是将租权这个看起来不好听的字眼，改成了使用权而已。在这个意义上，深圳的土地供应，从一开始，就在香港的直接影响下，被打上了深深的市场化烙印。它的市场化程度非常彻底，公开而透明，几乎从未听闻深圳在土地供应上有何违法违规之处。这种最开放的土地市场造就了深圳在全国而言竞争水平最高、战况最为激烈的商品房开发市场。能在深圳的房地产开发领域活下来的公司，个个身经百战波澜不惊，只要它们走出深圳，以它们超强悍的战斗力，走到哪里就能在哪里生根，将当地的小公司们杀得丢盔卸甲。

万科是其中的杰出代表。在 05 年前，深圳关内的房价一直都波澜不惊，在 6 千/平米左右浮动，极其平稳。关外几乎没有房地产供应。事实上，这种平稳的市场是最能磨练地产商的市场。要在这样的市场脱颖而出，就必须具有更强

悍的开发实力，必须能打造出更好的产品，赋予产品更多的附加值。当年深圳的总人口达到了 827 万，GDP 达到 4950 万，人均 GDP 接近 7500 美元。这样的经济规模，对比 6000 左右的均价，市场非常健康有序，体现出强烈的自住型特征，兼顾首次置业与改善型居住需求。

这一年是我们必须要重视的一年。因为从这一年开始，深圳关内关外的概念开始弱化，关卡检查逐渐形同虚设。所谓的特区政策开始消失，香港经济也开始尽显疲态，特区优势逐渐消亡。从这一年开始，深圳市民最关心的话题就是深圳将死。直到今天，这仍然是深圳人民最关注的话题。当然，同时，在产业经济上，这一年也是深圳的科技产业开花结果的年份。从这一年开始，以科技产品为主导的第二产业增加值开始超越深圳一直以来维持强悍地位的第三产业，在以后的年份中，第二产业的优势地位得到了长期保持，仅仅只是因为房地产销售价格的飙升，才勉强帮助第三产业守住了它的地位，不至于在数字上太难看。深圳这种激昂的中原文化中所蕴含的创造力在科技产业中的作用得到了淋漓尽致的表现（事实上，我认为珠三角也只有深圳可以发展起真正的

高科技产业。）。这种二、三产业地位此消彼长的关系意味着深圳的相对于珠三角其它城市比较优势已经消失殆尽，它的商贸中心地位已经不再，从此它只能更加依赖自己的第二产业。而第二产业，恰恰是珠三角其它城市的强项。它作为计划单列市，作为一个珠三角的另类城市，作为根本无法融入珠三角城市群的怪胎，作为广东省政府的眼中钉肉中刺，它所面临的困境和绝望，只有深圳人自己，才能真正的感受到。

2005 年深圳的年度房地产开发投资规模达到 420 亿，并从此长期维持，一直到今天仍然是 440 亿左右。也是从这一年开始，深圳的房价开始飙升，上升速度让人瞠目结舌。06 年均价超过 9000，07 年超过 13500，08 年在金融海啸的作用下稍有收敛，回归到 12500。09 年再次大涨，达到 16000 的水平，此时关内的均价大致在 2 万到 2 万之间，关外大致在 1万到 1 万 5 之间。到今年前 10 个月，深圳全市的成交均价接近 2.2 万元，关内均价达到了 3.5 万到 4 万的区间，而关外均价 1.5 万到 1.8 万之间。5 年之内，深圳全市的房价上涨 3.6 倍，关内的房价上涨了超过 6 倍。在供应结构上，关内的供应比例下降到 3 成左右，而关外的供应上升到 7 成。

对比深圳同期的经济增长数据，2009 年深圳的 GDP 规模 8201亿，常住人口规模达到 891 万，人均 GDP 为 9.2 万人民币，折 1.35 万美金。2010 年的最终统计数据没有出来，但前三季度的 GDP 增幅大致为 11.2%，即使年底加一把力，预计全年增幅也是在 12%上下，因此推算 2010 年全年 GDP 总额约为9200 亿，常住人口规模按照合理推算，约为 900 万人，人均GDP 约为 1.55 万美元。对比 05 年的人均 GDP7500 美元，仅上涨了 2 倍。财富的递增速度远远跟不上房价的上涨速度。

因此我们很有必要静下心来，仔细的考察，在 05 年之后的这 5 年时间内，深圳，到底在发生些什么。到底是什么因素，在推动着深圳房价暴涨。（不错，老蛮我就是喜欢吊胃口。后面更精彩，快回来噢）日期：2010-12-2200:53:34 各位朋友，我今天早上确实有了厌烦情绪，想太监掉这个帖子，但是从下午 3 点开始，我确实在认真的写文了。老天爷可以作证。我真是一点虚言都没有啊。如果我有半句虚言，我的房子都化为虚无啊。但是天可怜见，我如今也枉为一方高管，要迎来送往，管这管那，我那一点时间总是被突发事件打乱。我今天花了整整 5 个小时，查验

深圳和广州的基本经济数据对比，看到眼睛都花了，但是晚上还是有个大酒要参加，木办法。可怜我现在老眼昏花，孤身一人，酒深耳热，还要担心各位的情绪，因此特地登录上来，给各位做个解释。我可以保证，我在这篇文中的所有数据，以及根据数据所做出的分析及结论，均有据可查，清清爽爽，不可动摇。任何我觉得不可信的资料，我都予以了绝对意义上的摈弃。绝不会采信任何我觉得有可疑的数据。

我只能以这种态度，来回报各位对我的信任。也正是因为这种原因，深圳篇的最后两章的文字部分我早已完成，但因为数据部分我个人无法完全采信，尤其是我现在大酒之后，头晕得厉害，更加不能随便就发出来。所以我只能拖延到明天，对数据再次验证之后，才发出来。中国统计局的数据之荒诞，没从事过数据采集的人，根本无法理解。就算是白纸黑纸印成文本的统计年鉴，也会有各种各样的统计口径上的差异。尤其是进行可比价格修正这一条，我真不知道它突然就会在哪里给我来这一招。如果只是一两年内的数据对比就罢了，问题是我要进行近 30 年的深圳和广州的数据对比，我承认，我几乎被这种数据上的验证工作给吓倒了。这种工

作量有多大，你们只需要想象一下你们高中时期最怕的最枯燥的数列计算，就可以理解。而且这种数列计算出来的，仅仅只能作为一个参考作用，不能作为最后我写给大家看到成果。唉，我莫名的选择了要给大家从城市的根本价值上演说房价，我就要接受这种极其繁重的工作量。以我今时今日的级别，很多基础数据收集工作我已经隔膜很久。但是我为了各位朋友对我的信任和关注，我也只能亲手收集这些基础数据，并亲手进行归纳和总结。我不能理解为什么有些人会跳出来宣称我的工作毫无价值，我的写作不能给他们任何教益。我这个人脱不开浮名两字，看到这些人的不屑言论，总是极不服气，总想和他们一辩高低。我这篇写到现在，仅仅深圳，就写了 6000 多字，个中的辛苦，只有行内人可以想见。我也不奢望所有人都能理解。我只期望，总有人能稍微理解我的苦心，并会在暗中为我鼓掌，给我加油，那我就算再被我身边的朋友嘲笑我神经病，在网上发这种对个人的事业毫无助益的帖子，我也心甘情愿。谢谢大家。我希望大家可以知道我对这个帖子有多么重视，我视这个帖子为我两年多来的心血结晶，我不会轻易的舍弃。我也希望大家

不会视我这个帖子为草芥，随意的鄙薄。希望我们可以共同成长。再次谢谢大家。我头晕眼花的祝福各位健康。

日期：2010-12-22 18:24:29 细说深圳之 5——CBD 的诅咒我们已经知道，城市的发展顺序是工业型城市——居住型城市——CBD（中央商务区，Central BusinessDistrict，简称:CBD)。只有中心级的城市，能吸引周边城市财富汇聚的城市，才具备打造 CBD 的能力。绝大多数的城市，只能发展成居住型城市，只有漫长的历史沉淀而成的中心城市，才可能成就 CBD 的光荣梦想。就如同美国也只有一个纽约，英国也只能出一个伦敦。CBD 是城市发展的顶级状态，所有的财富都向它汇聚，在它的各色写字楼中重新分配，并决定财富的最终流向。写字楼是什么？正如我反复强调的，写字楼就是财富分配的场所。在它的钢筋水泥和玻璃幕墙下面，上演的是财富流动的故事。这是写字楼文化的本质，也是 CBD 的本质——只有财富，才能成就 CBD。没有财富的汇聚，没有面对一个广大区域的吸血能力，CBD 根本无从谈起。

因此，北京可以成为全中国当之无愧的 CBD，它在东四环打造的朝阳区 CBD，吸引了全中国的财富。上海作为中国的金

融中心城，以其辐射全国的腹地优势，可以打造出陆家嘴 CBD。

而深圳呢？它的所谓“福田 CBD 中心区”，具有 CBD 的财富力量吗？ 2000 年以前，由于特殊的政策优势以及依托香港的地理优势，令其成为珠三角的财富中心。南中国绝大多数的进出口货物必须依靠深圳的海关再转运香港、所有的外资引进都要依赖深圳的金融服务，南中国的企业要在深圳证券交易所上市，这一切都令到深圳成为华南地区经济增长的领头羊，成为珠三角 9 城中的发展最快的城市。79 年它建市之初的 GDP 仅 1.96 亿，同期广州作为千年古城，GDP 为 43亿。深圳的经济规模仅相当于广州的 4%。此后的深圳速度令人印象深刻。88 年深圳 GDP 达到 89 亿，广州是 240 亿，规模相当于广州的 37%。2000 年深圳达到 2187 亿，广州是 2492亿，相当于后者的 87%。2005 年深圳达到 4950 亿，而广州是 5154 亿，两者已经相差无几。深圳仅仅只用了 25 年时间，就在经济规模上追平了广州这座珠三角的传统中心城市。这是中国造城史上奇迹，也是唯一的一例，前无古人，后无来者。

然而深圳始终是一个异类。从 2000 年开始，国家对深

圳的扶持政策风向大变，从扶持逐渐变成打压。深交所 2000年被莫名其妙的停上新股，以大力扶持上海证券交易所，一直停到 04 年，才不给任何说法的允许中小企业在深交所上市，大型企业上市仍然必须去上海。97 金融风暴后香港经济陷入长期低迷，上海乘机强势崛起，深圳的物流中心和金融中心的地位一落千丈。再加上深圳与珠三角格格不入的文化特质，导致其越来越被珠三角其它城市疏离。这些因素的累积，导致深圳的发展速度大降，05 年后它的发展步伐还能与广州基本保持一致，GDP 规模大致等同，这主要得益于它每年超过 30%的高新技术产业的增长。但它的商贸中心地位已经逐渐的、毫无疑问的在丧失。06 年深圳中心区的写字楼空置率大概在 8%左右，这种空置率还算健康。到 2010 年初，空置率增加到 15%左右。与此同时，广州中心区的写字楼空置率，从 06 年的超过 35%，下降到现在的 17%左右。深圳的历史发展是一个经济学上的奇迹，它这 30 年来的经济数据变化让我印象深刻，极其感慨。在客家文化支持之下的激情洋溢的深圳人创造了人间奇迹，用了短短 25 年的时间，在南中国的海边不毛之地上建造起一座最富有创新精神的

一线城市。这种奇迹的过往是深圳的光荣，但也是它的诅咒。

深圳不能理解它现在的处境。它一心要打造的是南中国独一无二的 CBD。它高速发展了 25 年，现在它的所有特殊优势都已消解的干干净净，无力再支撑它以超常规的速度发展，但它极不习惯。它每年向市场上提供约 100 万平米的写字楼，这与广州的写字楼供应量大致相当，结果却天差地别。广州的写字楼逐渐被财富填满，而深圳却表现出强烈的财富撤离的征兆。深圳不能理解它不为珠三角城市圈接受的事实。

它一心要成为珠三角的 CBD 核心，野心勃勃的要挑战广州的历史地位。CBD 是它给予自己的城市定位。它要汇集珠三角的财富，也就是强化自身的吸血能力。但是它对珠三角其它八个城市毫无吸引力可言。它的房地产市场吸引到的珠三角其它城市的客户比例几乎为 0，它的消费品市场更是毫无吸引力可言。如果不是有深交所的存在，珠三角其它城市的资金根本不会往深圳移动。它们不约而同的、步调一致的、坚定的流向了广州。对深圳的未来，我的看法是，它将逐渐发展成一个典型的科技产业型城市，这是它相对于珠三角8 城而言，仅有的竞争优势。唯有激情，才能创新。低调木

讷的广府文化地区，没有创新的种子。只有激情洋溢的深圳才有科研的文化氛围。它的 CBD 梦想必定破灭。我认为深圳和广州的关系，将十分类似苏州和南京的关系。苏州是江苏最强悍的产业都市，而南京是中心城市。深圳必将成为南中国最富有创新力的科技之都，它应该将自己定位成珠三角产业升级过程的智力提供者和技术输出者，这种定位将让它真正的融入珠三角城市群，并在接下来的决定中国未来的产业升级革命中，再次确定自己的领袖位置。接受产业型都市的定位，并不是耻辱，而是一种历史的必然和真正的光荣。成长为产业升级革命的领袖，带领整个珠三角，乃至整个东部地区实现产业的更新换代，实现真正的技术化，是将铭刻在中国的发展史上的最大的荣誉。这比深圳前 30 年依靠政策优势而取得的经济奇迹要光荣一百倍、一万倍！这就是我对深圳未来的看法：它的中心地位早已荡然无存，只是它自己不愿意承认。它唯一的优势在于其巨大无比的科技产业能力，客观的经济规律将决定它只能在这条路上往下走。深圳人越早认识到这一点，就越能步伐稳健的往下走，而不会去绕弯路。我不知道中央是否真有人在进行城市群发展战略

规划方面的研究，在做那盘所谓的大棋棋谱，不过我最近很惊讶的看到苏州的市长被调到了深圳当市长，这是很有趣的现象，我不知道这里面是否隐含对深圳未来发展定位的深层思考。这段文字是我对深圳的房地产市场进行判断的前提。这是一个不可能成长为 CBD 的城市。产业型都市是它的宿命。无论它的经济规模最终会发展到多么庞大，它的房地产市场，都将建立在这个基础之上。日期：2010-12-2315:01:33 细说深圳之完结篇——末世狂欢深圳与香港的关系，是一个很深的话题。我把这个话题放到最后这一章来讲。深圳的经济奇迹，有一半的因素是香港的支撑。

这是无可否认的。这两个城市水乳交融，唇亡齿寒，经济上的相互融合，已经到了完全不可分裂的地步。要看透深圳，就必须看透香港。香港 1979 年的 GDP 是 1100 亿港币，对比广州当时的 43 亿人民币，这是天文数字。香港当时的富庶可见一斑。94 年香港的 GDP 达到 1 万亿港币的规模，自此就达到了它的天花板，在 1.2 万亿港币的规模上长期浮动，维持了 10 年之久。05 年它的 GDP 是 1.28 万亿港币，07 年勉强上升到 1.62 万亿港币，至今仍维持这个规模，毫无增

长。09 年香港 GDP1.63 万亿，折人民币 1.43 万亿。同期的广州和深圳已经达到了 8000 至 9000 亿人民币的 GDP 规模。

香港对比大陆的经济优势已经不复存在。我们必须知道，受限于城市面积、人口以及资源等客观因素，任何城市的经济发展都会有天花板，也就是上限。不同于大陆各中心城市几乎可以无限扩张的城市疆界，香港的只是被死死的限制在珠江口的一个岛城罢了。它能取得今天这样的成就，已经达到了它的极限。不同于我们一般人的想象，香港的工业产业其实相当孱弱。港资企业的技术水平相当落后，大多从事非常低端的 3 来 1 补行业，以及最低端的代工行业。香港的科研水平也非常落后，香港所有大学理工类的整体水平，即使相对中国东部地区的一流大学而言，也完全不值一提。香港的核心竞争优势在于贸易和金融，也就是自由港的优势。

它拥有整个亚洲最开放、最自由同时也最健全的金融市场，是整个亚洲的贸易中心和结算中心。事实上这是殖民地时期的英国留给香港的遗产。英国人对香港的发展立下了汗马功劳。97 回归之后，这种遗产性的优势不可阻挡的开始消亡。

它的亚洲金融中心的地位受到上海的强烈挑战，就连近在咫

尺的深圳和广州也想分一杯羹。它的贸易中心的优势地位早已不在。30 年前基于制度和政治的原因，它是中国走向世界的唯一窗口，现在中国人只要愿意，到处都可以建成窗口，连西安这种莫名其妙的城市都打算把自己建成国际性的大都市、世界性的金融中心和贸易中心。是否可以实现姑且不论，至少政治上的限制早已荡然无存。香港可以依托的比较优势在不可逆转的消失，但它又无法像深圳那样寻找到新的增长点。香港经济支柱之一的出口业，05 年达到 1700 亿的历史峰值，此后不再增长，到 09 年急速下跌到不足 1100 亿，这固然有金融海啸的负面影响，但香港的贸易中心地位在丧失的趋势已经明显可见。深圳可以凭借越来越强悍的科技产业维持住发展的步伐并实现城市转型，而香港人只能悲观的看着自己的城市逐渐陷入发展停滞。因此近年来香港上空弥漫着的是浓厚的末世心态，追忆过去美好时光的文艺作品层出不穷，怀旧成了一种非常强烈的社会现象。这就是香港经济的真相。在这种背景下，香港人极其迫切的寻找着出路，而深圳，成为了末世港人的第一选择。这是一个宿命性的转折——30 年前香港带领深圳起跑，今天香港期望深圳可以带

上自己一起跑。然而，我认为，30 年前的深圳人选择香港，是完全正确的战略决策。而今天陷入末日绝望之中的香港人豪赌深圳，却注定将是一个悲剧性的错误。

05 年的深圳房地产市场体现的是典型的自住型特点，关内和关外的供应比例为 7 比 3，当时的关内均价 7000 左右，而关外大致在 4000 左右，分别体现出强烈的改善型置业特点和自住型特征。全市的均价维持在 6000 左右。05 年后，在经历了整整 25 年的艰苦创业之后，深圳开始转而大力完善生活配套建设，以 05 年初的地铁 1 号线通车为标志。正如我之前所说的，高速发展之中的城市一旦开始启动生活配套建设，改善居住环境，必将带来住宅市场的飞跃。事实上，05 年这个时间点，正是全中国的东部发达城市纷纷开始启动新城市建设的年份。在经历了多年的产业发展之后，05 年的中国东部城市已经能够缓一口气，开始考虑城市生活环境的优化升级问题。这是历史发展的必然，因此全中国的房价也必然会在这个时间点之后，被东部城市坚决的往上拉升。这种客观规律无可阻挡。我们需要考虑的仅仅只是上涨是否超越了城市的发展水平，从而形成了投机泡沫。 05 年之后

深圳的一手房价坚决而不可动摇的往上猛涨。06 年关内 1.3万，关外 7300；07 年关内 1.85 万，关外 1.15 万；08 年在金融海啸的打击之下，全中国的房地产行业一片愁云惨雾，深圳仍然维持了大致平衡，关内 1.89 万，而关外 1.1 万；2009 年深圳再次暴涨，暴涨速度让人目不暇接。09 年底的关内销售均价已经达到 3.3 万，关外达到 1.6 万，跟年初相比，上涨幅度超过 50%。今年深圳的市场表现以 5 月份的市场严控为分水岭。限购及限外令的实施，深刻的打击了深圳的购买力。11 月份深圳关内的成交均价为 3.2 万，关外是1.57 万，与 09 年底大致持平。与此同时，一手房的成交面积呈现了坚定的下降趋势，从 05 年的超过 900 万平米，到 09 年仅 400 万平米，今年更是毫无疑义的下降到仅约 300万平米。我们必须知道，深圳关内的罗湖、福田中心区虽已处于饱和开发的状态，因此市场供应量非常小，占总供应量的比例不足 10%（当然，也正因为这个区域的饱和开发，导致这个区域的实际居住环境非常差。过高的容积率下的住宅产品事实上是非常落后的，即使用于投资，也会因为产品本身太差而缺乏增值空间），但南山、蛇口、福田等区域的可

开发空间事实上并不小，关外更是广袤的荒漠，可以随意开发。但深圳一手房市场的消化能力伴随着一手房价格的迅速攀升，呈现出明显的后劲匮乏的迹象。今年 300 万平米的一手房市场规模，非常袖珍，这种市场规模仅仅只能和广州的番禺区相比，在一线城市中排名最后。与此同时，深圳的二手房成交量大幅攀升，从 05 年的不足 450 万平米，上升到今年接近 900 万平米，成为整个城市房地产的支撑力量，是今年深圳一手房市场规模的 3 倍。这种二手房成交面积远超一手房成交面积的现象在发达国家是常态，他们的城市化早已完成，城市人口甚至经常出现负增长。因此新增住房需求极少，二手房交易已经可以满足其需求。但这样的情况在深圳发生，尤其让人深思。表面上看来这意味着深圳的城市化发展之路遇到了巨大的阻力，新增住房需求在急剧的减弱。

然而同时考察深圳的常住人口数字，从 05 年到现在，深圳的常住人口增加了约 100 万人，年均增加约 20 万，为深圳提供了超过 4000 万平米的首次置业型的新增刚性需求。这是一个非常巨大的市场，如果考虑到历史欠债问题以及改善型需求市场的存在，深圳近 5 年的市场需求量必然超过 5000

万平米，而近 5 年深圳的一手住宅成交量仅 3600 万平米。

在这里我们只能得出一个结论：深圳的一手住宅的成交价格，已经远远超越深圳刚性需求群体的承受能力。他们不再是一手市场的成交主体，因此他们只能转战二手市场。印证我这个观点的证据在于深圳关内二手市场与一手市场之间的巨大价差，如果相信中介机构的网签数据，目前的价差已经超过 40%，即关内目前的二手成交均价在 2 万左右。但考虑到阴阳合同的存在，这里面一般会有 10%左右的价格差异，我认为价差应该在 30%左右，即目前关内二手房的成交均价大致在 2.3 万左右。这与我们广大的深圳读者对深圳住宅市场的一般印象相符。这种价位也是我认可的价位。因此，现在我们的问题仅仅在于，支撑起目前深圳的一手房价泡沫的主要购买力，源自哪里。 07 年前港人在深圳置业的比例大致维持在 7%-10%的比例，非常稳定。07 年后香港的末日氛围日益强烈，港人在深置业的比例因此急速上升，在关内市场的比例目前大致占到 2 成左右，高端豪宅市场更是占到 4成左右。（这还是明面上的数据，未考虑深圳地下钱庄通过楼市洗钱的因素。目前深圳已经是南中国最大的地下钱庄黑

洞区，总额预计超万亿的国际热钱囤积香港，千方百计的通过深圳进入内地。深圳地下钱庄每年兑换的港币数额难以统计，目前社会上公认的数额是 6000 亿，预计其中有两成流入了楼市。但这一段的数据我无从得到任何官方确证，因此只作为一个谈资，供各位参考）。香港人毫无疑义的撑起了深圳的高端楼盘市场，撑起了深圳的超高房价，在 2009 年一年内就实现了深圳的楼市翻番，并撑满了整个 2010 年，即使在深圳各种限购令的打击下，仍然坚强的维持住了关内超过 3 万的市场均价。然后我们必须知道，房价是城市经营水平的集中体现。香港人豪赌深圳，赌的是深圳的 CBD的未来。如果深圳日后真能成就为南中国的 CBD，那么 3 万的关内价格，我认为可以承受。即使现在有 30%左右的泡沫，也能随着它 CBD 地位的逐渐强化，随着它经济实力的增强和它日益强悍的吸金能力而逐渐消解。但是我花了整整 4 章的篇幅，来详细阐述深圳的发展历程和它的未来，我认为我的分析无可辩驳，在逻辑上具有极强的自洽性，并有现实数据作为坚强的支撑。我认为深圳绝无成长为南中国 CBD 的可能，科技产业都市是它唯一的发展方向。即使深圳人和陷入末日

迷茫之中的香港人目前不肯承认这一点，那也只是末日狂欢，不可能扭转经济发展的客观规律和必然方向。我谨以这一段作为深圳篇的结尾：深圳是中国经济史上的奇迹。我为深圳人曾经创造的奇迹而深感叹服。但是他们在近 5 年内已经迷失了自己。他们执着于 CBD 的梦想，并将陷入末日迷茫中的香港一起拖下了水。这个不切实际的梦终将破碎。他们终将会醒来，并必定将为此付出惨痛的代价。这个结局不可避免，并会在不久的将来发生。深圳人经历了 30 年的成功，他们必将接受一次无可避免的磨难。任何伟大的城市都经历过苦难。唯有苦难，才能成长。我希望高调激越的深圳在经历过这一次的末日狂欢之后，能学会尊重广府人的低调和务实。愿深圳楼市泡沫破灭的日子赶紧到来！日期：2010-12-23 15:50:51 深圳篇后记—— 这一篇我写了 1.25 万字，篇幅极长。写得前所未有的辛苦。我早前的设想，只是简单的写出深圳不可能成长为南中国的 CBD 这个前景就行了。但是一写起来就发现，不可能。如果不从根源上写，不写清楚深圳的发展历程，就写不透它的未来。所以我慢慢的写到现在，终于写出了一篇硕士论文的篇幅。

近 10 年来，我对珠三角的所有城市，所下的研究功夫，所花费的心血，实在不足以为外人道。在别人看报纸看小说打发时间的时候，我的爱好是阅读各个城市的统计年鉴。你们见过在公园的长凳上光着膀子抠着脚丫子捧着一本城市统计年鉴读得津津有味的神经病吗？我对珠三角的大部分战略思考，都在深圳篇里集中体现出来了。这篇文章把我淘洗得相当干净。下一个城市，本来按计划是写上海。但是我说老实话，我真写不出目前这种质量的文章了。首先是积累的素材不够，其次是思考的深度肯定不够。现在是两个选择：第一，要想继续看这种深度分析的文章，别急着让我写。

让我好好的收集一下资料，慢慢的分析和研究。第二，要想尽快看到分析，就要求别那么高了，就让我随便写写。质量和速度，请上海的读者做决定吧。

日期：2010-12-24 00:08:22 对了，老杀，是这样的，关于我是不是经历过“实战”的问题，主要是我们和广大人民群众关于“实战”的定义不一样。对广大民智未开以傻为常的群众来说，实战是指怎么在一个城市的东城西城的甲楼盘乙楼盘里，挑出他们最喜爱的 A 单位 B 单位。这

方面的著作真是汗牛充栋啊，全都取名叫房地产实战宝典之类的，在书店卖得极火。我们的人民群众就是在这种书籍里学习房地产的知识，并且他们还有非常多的心得。突然他们兴冲冲地跑进来我这个帖子里一看，擦，啥实用的玩意都看不到，于是人民群众就不乐意了。如果你要胆敢拿城市的发展规律与房价之间的因果关系说给他们听，他们能一大嘴巴扇死你丫的。他们一定会愤怒的大骂你 TM 当劳资们是傻逼啊，用这种不着四六的理论来忽悠劳资！这就是我写这个贴写到现在的最大心得。如果我要是敢说，绝大多数的品牌开发商都在自觉或不自觉的使用我的这套理论，来指导买地以及指导销售定价，他们一定会认为我是个神经病，并一脚把我踢进历史的垃圾堆，再在我身上扔上他们刚看完的房地产实战宝典，然后兴冲冲地跑去选房。所以，在“实战”经验上，本人确实非常缺乏。老杀，咱们认了吧。

咱们在这方面确实输了。日期：2010-12-24 21:59:23对中国楼市的整体看法有些朋友杞人忧天的说，京沪的房价掉下来，就天下大乱了，中国的经济就会跨掉。我认为这些朋友连房地产市场是啥都没搞清楚。它就是一种商品。

任何商品的价格都会有涨有跌。涨了就是业主的名义资产增加，跌了就是业主的名义资产下降。只要业主不是基于投机目的在负债炒楼，房价的涨跌对一般的业主而言毫无影响。

而基于投机目的负债炒楼的人，无非就是他的一门生意赚钱或者亏损了。生意场上总有人赚有人亏。亏掉的资金总有人赚走了。资金总会从这里到那里的流动。肉烂了在锅里。挤掉京沪的泡沫，资金不会凭空消失掉，它总归是存在的。它总要寻找去向。不在楼市，它就去股市。不在股市，它就在实体经济领域。如果担心是国际热钱来国内赚一笔就跑，更是杞人忧天。中国不同当年的所谓亚洲四小龙，中国的产业经济之强悍，全世界都不敢小看的。北京和上海只不过是两个城市罢了。广州和深圳的经济规模加起来就超过上海了。

整个珠三角的经济规模加起来，就能抗衡北京和上海了。更不要说强悍的江苏了。中国的产业经济是实打实的，毫无虚假的。无论房地产的价格怎么跌，我们的制造业是真实存在的，不是泡沫。前面有人担心这个担心那个，说东南亚国家抢走了多少低端产品的市场份额。没关系，让他们抢。我们的制造业总是要往高端走到。皮鞋袜子和衬衫这些低端生活

用品，总得让给更穷的国家去干。我们霸占住电器汽配等等这些高端产品制造业，这些需要熟练的受过基础教育的工人以及需要完善的基础设施（水电等）和完整的产业链（有色金属冶炼等），这些东西，再过几十年都没人可以抢走。在这个基础上，再把重工业（工业之母）发展起来，把我们的制造工艺拼命的往精细上发展，狠狠的超越德国和日本，这种前景是可期的，绝对不是神话。实现的可能性非常大。整体上，我对中国经济的未来是看好的。我们花 30 年时间实现的工业基础之强悍，你们不睁开眼睛往外看，是不能理解的。这方面我们是一定要骄傲和自豪的。因此，我对什么京沪的楼市泡沫破灭是中国的灾难这种话，一贯是持鄙视的态度。无非就是两个城市的一种商品的价格在下降罢了。

再说，这两个城市总有它们的价值，就算跌，也不会跌到建筑成本价。3 几万的价值也总归是有的。它们的城市价值随着中国经济的日益强悍，也总归会逐渐提升。只是，产业升级不是一日可成的事。京沪的房地产价值，对应的是整个中国的产业经济的水准。这两个巨无霸城市，两个当之无愧的 CBD 型城市，考察它们，是要考察整个中国的产业经济

的水平的。用一句很俗的话来说，产业升级的未来是美好的，但道路是曲折的。其中的困难极多。需要投入的资金规模是难以估量的。我们在还需要勒紧裤带搞产业升级的时候，就转身去瞎推高两个中国代表性城市以及若干区域中心城市的房价，表现出来的是我们整个产业经济的浮躁和急功近利，缺乏耐心和远见。所以郎咸平那厮虽然整天瞎扯淡，我对这个人的言论极讨厌，但是他关于楼市泡沫会吸干产业资金的说法，我还是很认同的。把京沪的楼市泡沫捅穿，一点问题都没有。只有好处，没有任何坏处。对这两个城市，无论出台多么严厉多么操蛋多么恶心人的调控政策，我都能接受。

哪怕是直接由政府制定限价令，搞价格管制，回归计划经济那一套，我都能接受。还有同学提出，保障性住房建设计划多么宏伟正确之类，我认为这些同学都疯了。我们的财政一直都是吃饭财政，赤字财政。地方政府都穷得要死。每平米的保障性住房，算建筑成本 2000 吧，总共需要多少财政支出，你们自己去算。如果财政没钱，要靠银行印钱，那么我晕。。。。。。好吧，这得算是通俗意义上的劫富济贫，大家就当是为了穷人能住上房子，大家一起被通货膨胀剥削一

把好了。但是在这种规模的通货膨胀的背景下，保障性住房拉低房价的因素，会被通货膨胀因素抵消掉。是不是这个道理，你们自己考虑吧。总之财富不可能凭空出现，社会的总财富是有限的。优先让穷人占用掉住房财富，就意味着非穷人（包括富人和一般收入者）更难获得住房。我不能理解各位同学怎么会对这种政策拼命鼓掌。我认为这种政策是相当扯蛋的，完全没找准房地产市场目前出现问题的症结在哪里。

现在的问题是民间资本找不到出路。所以江浙的民间资本就拼命的推高上海以及整个浙江的楼市，而北京的楼市就被全中国的愤怒的民资推高。无论怎么限购都没用。最合适的引导民间资本的方法，就是引导它们走向产业升级之路，鼓励民间资本参加技术创新。这将是决定中国历史走向的大事。但这需要改善民营产业的经营环境。我们目前民营产业的经营环境确实非常恶劣，对民间财富，我们的整体政治环境要说敌视也说不上，但怎么也算是个忽视的态度。改善这个词不是空口说白话。目前我们在经济领域能做的都做了，问题出在政治领域。私有财产的保护、私权利的界定、公权力受到最大限度的约束之类，这个领域是需要深度政治体制

改革的。饭要一口一口吃，这个道理我们都理解。但要是一直都不肯开吃那第一口，一直拖延不肯搞政治体制改革，那我们的执政党就等于是抱着慢性自杀的念头，拖着我们全国人一起陪着它们走向灭亡。产业升级之路如果一直不能启动，中国就将错过下一轮的世界产业分工，就会被全球扔到历史的垃圾堆去。为什么珠三角的房地产市场相对于长三角和北京都显得健康？因为珠三角的产业环境在全国而言都最完美。珠三角的政治气氛极其民主人性，政界人士对自己的定位是“我是给共产党打工的人”，而不是北方人士的所谓“官”。政府无非是打政府工，产业老板是打经济工，大家都是打工，人人平等，所以产业环境非常好，资金愿意投入产业升级，而不是愤怒的投入楼市。所以深圳虽然在珠三角地区算泡沫城市，但楼价简直和京沪不能比。广州的楼市就更加健康。珠三角为什么可以成长为产业经济最强悍的省份，这种政治气氛至少是一个非常重要的原因。这一段算是我对中国房地产市场的整体看法。逐个分析城市我没兴趣了。很多朋友总是要从整体上跟我谈楼市是否健康的问题，那么这就是我的看法。我之所以用珠三角的楼市作为判断其

它城市的楼市是否健康的座标系，原因就在于这个区域的政治最开明、产业经济环境最好、民营资本被挤入楼市的因素最小，可信度最高。到这里，我对中国楼市的整体看法就说完了。这一段问题由浅到深，由外到内，阐述了我对整个产业的看法。我估计能看完的不多。就当是结束这个帖子的正式结语吧。谢谢大家。

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