现在房产投资绝对是个技术活-海男的故事（1/27）- 天涯经典

现在房产投资绝对是个技术活海男的故事1

现在房产投资绝对是个技术活海男的故事目前阶段,有房产投资价值的中国城市也就 10 个左右,北,上,深最优,但就算在北,上,深,如果买房时机不对,房子地段不太好,也会套好多年.房地产遍地黄金的年代已经过去了,现在房产投资绝对是个技术活,大家要多学习,多了解,谋定而后动.有机会会结合一些实例讲一些房产投资方面的基本知识.买个名牌包包,买块名牌手表,哪怕买个名车,都不会使人陷入绝境,但错误的投资会使人走向绝境,切记!切记!切记!!!房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产.经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转1,促就业2.控通胀3.保障金融系统的安全明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.

作者:海男的故事日期:2016-05-26 19:23房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;长期走势由人口决定.一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的.

作者:海男的故事日期:2016-05-26 19:28选定城市之后,如何选择区域和小区,就成了重中之重.一个大型城市的经济核心一般集中在 CBD 区域,在 CBD办公的主要是大企业总部,金融企业,保险企业,咨询企业,传媒企业等,这些企业效益好,员工工资比较高.一般情况下,CBD 企业的高管喜欢在企业附近居住,中高层一般买在 5 站左右地铁通达的地方,普通员工一般买在 15站地铁以内通达的地方.房产投资可以根据自己的资金情况,按照上述规律选房买房,一般都能保值增值.如果小区边上有个不错的学校,就更好了.好的高新区边上也是不错的选择.

作者:海男的故事日期:2016-05-26 20:09中国房产市场的第一个坑是 2011 年的大中城市限购，导致各路不明真相的资金被迫到中小城市投资买房，很多房子不但没有涨价，还跌价，最可悲的是有价无市，认错的机会都不给；最最可悲的是大城市经过 2013，2015，2016 年的大涨，房价又翻了几倍。

苍天啊，大地啊，能给条活路吗

作者:海男的故事日期:2016-05-26 20:31现在房地产市场又在挖第二个坑，那就是到大都市圈附近不限购的小城市投资买房，这些小城市购买的绝大部分房子都将面对租不掉，卖不掉，住不了的窘境，多少人又得血本无归呀

作者:海男的故事日期:2016-05-27 09:41

@aa80 2016-05-26 23:55:12认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？

-----------------------------投资房产有些基本的原则:1.你的房子在主流社会成员的购买范围中,CBD 企业员工,政府工作人员,好的高新区工作人员是主流社会成员的代表,大部分社会财富集中在他们手上.2.你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主的阶段.

作者:海男的故事日期:2016-05-27 17:23买房区域的选择有个简单的办法,那里限购就想办法到那里买,同时注意一下时机

作者:海男的故事日期:2016-05-27 20:47区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方

法:看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩.

作者:海男的故事日期:2016-05-28 18:54

@aa80 2016-05-26 23:55:12认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？

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@rosigi 2016-05-28 00:47:22兄台，你要告诉大家老房子房龄，和近郊是近到什么程度才能做参考的-----------------------------白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.

作者:海男的故事日期:2016-05-28 19:19

@aa80 2016-05-26 23:55:12认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？

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@rosigi 2016-05-28 00:47:22兄台，你要告诉大家老房子房龄，和近郊是近到什么程

度才能做参考的-----------------------------

@海男的故事 2016-05-28 18:54:37白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.-----------------------------近郊的房子一定要选择有学校配套的

作者:海男的故事日期:2016-05-28 20:13大城市核心区的房子是最保险的,但不是收益最大的,收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的地方修了地铁,远远大于核心区多修一条地铁的影响.

作者:海男的故事日期:2016-05-28 20:26本人既不是砖家,也不是叫兽,是和大家一样的普通人,机缘巧合,见得多一点,经历的多一点,平时也勤于思考,对房产的本质有一些了解,写出来和大家一起分享,如果能让大家少走弯路,就很满足了.大家如果在购房的过程中遇到一些疑问,可以随时说出来交流.

作者:海男的故事日期:2016-05-28 22:55如果大家明白了这次房价大涨的原因,接下来的投资就会进退有据,不会掉到坑里.这次大涨的原因需要追溯到 2011 年,那年国家颁布了举

世闻名的大城市限购限贷,导致大城市需求萎缩,相应的开发商也减慢了在大城市的买地建房,跑到三四线城市去买地建房了,这样的结果是大城市 2011-2014 的房屋供应是萎缩的,三四线城市的供应是增加的2014 年 9 月,2015 年 3 月,国家出台宽松政策,放松了大城市限贷限购,大城市积压的自住需求一下子爆发出来,由于供应没跟上,导致供不应求,价格开始上涨,产生赚钱效应,更多的投资投机资金开始进入房地产,特别是 2015 年 6 月股市开始暴跌,大量资金由股市转战房市,价格进一步被推高,这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房,随着时间的推移,大城市房子开始供求平衡 ,直至最后供大于求,然后开始下一个周期.但一二三线还是会有一些差别.一线:北上深以存量房为主,调整比较小,由于人口不停流入,房价接着会继续往上.二线:随着供应量的加大,房价会适当调整,投资投机资金会停止进入或退出,导致进一步的调整,这时房子会出现投资价值,但前提是这个城市不停有人口流入.三线:不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中,价格泡沫已经被挤掉了,沿海的三线城市市中心会有一些投资机会.

作者:海男的故事日期:2016-05-28 23:00

@wandcs 2016-05-28 22:09:12

什么时候投资南京，杭州好呢？

-----------------------------南京和杭州是有差别的,南京现在暂时不能进.杭州2010 房价能和上海媲美,导致大批开发商入杭买地建房,严重供大于求,最近几年价格都萎靡不振,但随着这几年的库存消化,今年估计慢慢有机会了

作者:海男的故事日期:2016-05-29 10:30房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;长期走势由人口决定.一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的.

作者:海男的故事日期:2016-05-29 11:08房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,各个环节情况如下:政府:政府垄断了市场供应,原则上会控制市场,慢慢卖,其实不然,在现有的政治生态下,没有谁会把土地留给下任卖,任内大卖特卖,发展经济,搞政绩是不二选择;就算自己会连任,但土地市场的行情时有波动,行情好的时候赶紧卖,筹钱搞政绩是上策,没有谁会考虑 10 年 20 年的事情开发商:开发商大部分都是民营企业,行情好时,大干快上,行情不好时会减慢节奏,毕竟是自己的钱.购房者:买涨不买跌,行情好时,投资投机的都来了,行情不好时,投资投机不干了,刚许也开始观望.

综上所述:房地产和别的行业差别不大,行情好时,各路开发商蜂拥而入,大肆拿地建房,直到过剩卖不动为止.例如三四线不限购城市,但大城市房地产有一个不同的特点,就是限购限贷,限购限贷人为的制造供不应求,创造了很多投资机会.限购限贷是房产投资的福音!!!限购限贷是房产投资的福音!!!限购限贷是房产投资的福音!!!重要的话说三遍.

作者:海男的故事日期:2016-05-29 11:50

@江湖红尘 TY 2016-05-29 11:19:32楼主实操经验丰富，佩服！不知楼主如何评价现阶段的苏州楼市？

-----------------------------主要取决于政府的行动:如果限购限贷,楼市会冰冻,新的供应量会减小,房价会小幅调整,还会有很大的投资机会;如果不限购,房价还会小涨一段,等最近拍卖的土地大量上市时,就会有比较大调整,以后的楼市进入以市场为主导的正常楼市,如果苏州经济转型成功,人口大量流入,就还会有投资机会.苏州有一个隐忧,他的城市行政级别太低,在出口为王的年代,这个不是问题,但在接下来的发展模式中,这是个很

大的问题

作者:海男的故事日期:2016-05-29 11:56

@江湖红尘 TY 2016-05-29 11:28:43楼主是实操高手，佩服！不知楼主对现阶段苏州楼市如何评价？

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@任洛洛 2016 2016-05-29 11:33:58苏州现在房价涨幅也大，很多人都到周边区投资，比如上海投资公寓之内的，回报率都比较高，风险也比较小-----------------------------上海至少 20 年内都有投资价值,但最好买住房.

作者:海男的故事日期:2016-05-29 15:17要投资房产,就一定要对房产这个产品本身的一些属性了然于胸1.面积及对应人群90 平米以下(小户型) 首套刚需90-140 平米(中小户型) 首次改善需求140-200 平米(中大户型) 多次改善需求200 平米以上(大户型) 享受需求投资房产涉及到买卖两个方面,现在是卖出 90-140 平米房子的好时间,同时买入 140-200 平米的房子,因为现在90-140 是需求最大的房子,有些供不应求,140-200 平米供求

基本平衡,能买到性价比高的房子,随着经济和社会的发展,140-200 平米需求会越来越大.作投资一定要有一些前瞻性2.地段,地段,地段房产投资中说的地段和传统的环为单位的地段是有一些差别的,房产投资的地段是以到 CBD 的便捷程度和时间为标准,再加上教育和商业作为辅助标准

作者:海男的故事日期:2016-05-29 19:37

@江湖红尘 TY 2016-05-29 19:24:26我有长期盯过三个不同类型城市的房市，发现楼主很多观点确实是真知灼见。我近期主要对苏州楼市观察得较多，提出点观察所得向楼主请教。首先从中介及房产交易中心的交易状况看，成交量在 5 月份后迅速转冷，观望氛围浓厚，少量低于市价的急卖房会很快成交，所以我的判断是苏州房市现在已进入盘整阶段，而且这个盘整时间会延续到 2019年左右。其次，对于苏州的转型，鉴于苏州的工业积累及其在长三角城市群中的定位，她只适宜转型......-----------------------------苏州房产的走势主要看政府接下来的政策,前几天搞了一个不疼不痒的拍地熔断政策,基本和没出政策是一样,这也好理解,苦逼了好几年,好不容易高价卖点地,真出个限购政策,又得苦逼了,不出吧,中央又盯着,只好开始打太极,东

拉西扯出些政策.

作者:海男的故事日期:2016-05-29 20:31

@wuyuanyory 2016-05-29 19:52:57房产投资尽量满足以下两个条件：1）一线或强二线城市 2）有产业支撑和人口流入的开发区域。

如果海啸来了，尽量站在山顶，可以比山下的人死的慢点，或许可以躲过洪水-----------------------------说的不错

作者:海男的故事日期:2016-05-30 12:00

@李大波 2016 2016-05-30 00:24:05请教楼主，对成都房价五年走势有什么见解，感谢分享。

感觉成都是最难以判别的强二线。

-----------------------------2015 年没有逼空式上涨的城市都没有大的投资机会。

城都解除限购后，并没有发生房价大涨的情况，说明1。没有被满足的需求并不多2。没有赚钱效应的城市，不会有投资投机资金进入。

以后成都就是一个按市场规律运行的房市，自住不错，但不会有太大的投资机会了。

作者:海男的故事日期:2016-05-30 16:58政府干预,是导致房市逼空式上涨的根本原因.

不管什么产品,只要有不错的利润,如果政府不干预,迟早供大于求.如果政府干预的少一点,大城市的房价断不会如此之高.下面以限贷限购给大家解释一下:当房价上涨时,地方政府开始疯狂卖地,大量开发商开始买地建房,因为开发房屋有个时间周期,不能马上产生市场供应,房价继续上涨,民怨开始沸腾,中央开始出调控政策,例如限购限贷,导致市场被冰冻,这严重改变了开发商的预期,已经拿地的放慢开发节奏,没拿地的暂缓拿地,供应因此没有大量增加,但需求并没有消失,过段时间解除调控,积累的需求如火山喷发,由于供应没有实质的增加,房市继续供不应求,房价开始上涨,投资投机资金介入,房价继续上涨,地方政府开始大量卖地,开发商踊跃购地,还没来得及大量开发,中央政府又开始调控,周而复始,坑爹无极限.如果我们的政府出政策时 ,考虑一下开发商的感受,毕竟他们才是房子的供应主体,给他们完整的市场,大量开发赚钱是不二选择,供过于求只是迟早的事.

作者:海男的故事日期:2016-05-30 17:23北上深继续限购限贷,有购买力的人继续流入,逼空式上涨还将继续存在.好的二线城市可以去找有逼空式上涨的区域,但难度比

较大,得有丰富的经验.

作者:海男的故事日期:2016-05-30 17:36还有一种投资思维是投资大城市中租金收益率大于同期银行房贷利率的房子.

作者:海男的故事日期:2016-05-31 10:50

@aa80 2016-05-26 23:55:12认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？

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@rosigi 2016-05-28 00:47:22兄台，你要告诉大家老房子房龄，和近郊是近到什么程度才能做参考的-----------------------------

@海男的故事 2016-05-28 18:54:37白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.-----------------------------

@海男的故事 2016-05-28 19:19:42近郊的房子一定要选择有学校配套的-----------------------------

@aa80 2016-05-30 22:09:40

已选择杭州拱墅祥符三墩片-----------------------------有地铁和学校吗

作者:海男的故事日期:2016-05-31 15:17

@你是饭团我是叉 2016-05-31 11:41:48

@aa80 2016-05-26 23:55:12认同楼主，房地产后续进入结构性调整阶段。请教，好地段的老房子，近郊的新房子，哪个值得投资？

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@rosigi 2016-05-28 00:47:22兄台，你要告诉大家老房子房龄，和近郊是近到什么程度才能做参考的

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@海男的故事 2016-05-28 18:54:37白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房......-----------------------------三年涨 30%应该算不错了,但赚不到钱,交易税费和利息太多了,现在已经没法投资,只能投机,大涨前买入,大涨后卖出.

作者:海男的故事日期:2016-05-31 17:15京沪深房价何时到拐点房子也是一种商品,供求关系永远是有效的,虽然各种

干预扭曲了供求,但回归正常是迟早的事限购限贷抑制开发商的积极性,减少了一手供应,高额的交易税费又抑制了二手的供应,供不应求导致房价飙升,但树不能长到天上去,当房价涨到一定程度,有效需求会急剧减少,不多的供应也会过剩,房价出现拐点,投资投机资金撤出,房价进入下跌通道.跌倒什么程度呢,合理的收入房价比和租售比就是房价的支撑点.以上海为例预测:房价的最高点:人民广场附近均价 18 万左右,徐家汇 13万左右,莘庄 9 万左右房价支撑点:人民广场附近均价 14 万左右,徐家汇 10 万左右,莘庄 6 万左右然后随着收入的上涨,房租的上涨,房价会慢慢上涨,但靠投资房产致富已经不太可能了.上述预测纯属个人意见,大家就当故事看看吧.

作者:海男的故事日期:2016-05-31 17:47

@u_110465956 2016-05-31 11:08:56楼主好，打算西安买房自住，想请教西安未来两年房价走势，谢谢！

-----------------------------自住买得起就买吧,在中国,房子绑定太多的因素,包括感情,婚姻,教育,幸福指数等

作者:海男的故事日期:2016-05-31 20:59

2007 年全球金融危机是楼市分水岭,2007 年全球金融危机之前出口经济快速发展,大家生活水平大幅提高,对房产需求很大,导致房子供不应求,价格上涨,但价格始终在合理范围内,因为 2007 年全球金融危机之前,没有太多的投资投机,原因如下:1.出口工业比房地产挣钱,很多钱优先进入制造业领域 2.就业不错,政府没有必要通过放水进行基建,解决就业问题.2007 年全球金融危机之后,出口遇阻,高歌猛进的房地产也因为购房者预期的改变进入萧条,导致社会出现大批失业人员,在稳定压倒一切的情况下,政府开始放水投资基建,同时鼓励房地产购买,毕竟房市还是供不应求,随着买气的加大,房价开始上涨,产生了赚钱效应,制造业由于不如以前好赚钱,纷纷进入房地产,基建放的水最终也流到了房地产,引起了房市一波一波的上涨.

作者:海男的故事日期:2016-06-01 13:27很多人都有一个错误的思维,觉得自己买了一个房子,不管涨跌,都有个实物在那里,不吃亏.其实是大家没有经历过房市的逆周期,如果你有幸 2007年在深圳某些地方高点买了房子,98 年面对的是下跌超过首付款,你还得付息还按揭,如果你是投资房产,可怜的租金 2%不到,远远低于利息;苍天啊,大地啊,我这哪里拿的是房产,分明拿的是炸

弹.好在国家给力,很快开始放水,解放了大家,就算国家不放水,最后也会解套,因为那时房子还是供不应求的,只是恐慌导致需求极度萎缩,过一段时间需求还是会释放出来的.时过境迁,今时不同往日,现在的情况是中小城市已经过剩,大城市如果不限贷限购,市场自由发展,1-2 年也会过剩.如果投资不慎,买在高点,接下来很多人将会体会到什么是生不如死.投资是残酷的,不管房产,还是其它的.

作者:海男的故事日期:2016-06-02 10:42

@小小玲珑童 2016-06-01 20:55:22楼主的阅历实在让人羡慕，感谢分享。能分析－下厦门的房产吗？谢谢-----------------------------如果不调控,还会慢慢涨,一年左右会到最高点,后面的趋势就是往下了

作者:海男的故事日期:2016-06-02 11:49

@海男的故事 2016-05-31 17:15:31京沪深房价何时到拐点房子也是一种商品,供求关系永远是有效的,虽然各种干预扭曲了供求,但回归正常是迟早的事限购限贷抑制开发商的积极性,减少了一手供应,高额

的交易税费又抑制了二手的供应,供不应求导致房价飙升,但树不能长到天上去,当房价涨到一定程度,有效需求会急剧减少,不多的供应也会过剩,房价出现拐点,投资投机资金撤出,房价进入下跌通道.跌倒什么程度呢,合理的收入房价比和租售比就是房价的支撑点.以上海为......-----------------------------

@chouchou_rourou 2016-06-02 11:36:54LZ 高人！您对北京房价的支撑点价格能能否也大胆预测下？多谢！

-----------------------------大约还有 50%的上涨,但多长时间涨到位暂时不确定,支撑位就是现在的价位附近.

作者:海男的故事日期:2016-06-02 11:58

@hawkll5780 2016-06-02 11:21:03楼主，武汉汉口中央 CBD 泛海国际的 90 平，年前 170w，年后 205w。小区旁边是省重点小学初中。现在能下手吗，我2-3 年后才需要房子，不是特别刚需！

-----------------------------武汉现在的 CBD 是建设大道金融聚集地,滨江 CBD 因该是下一个崛起的 CBD.王家墩泛海位置不错,但要成为武汉的顶级 CBD,难度很大.

作者:海男的故事日期:2016-06-02 12:23

@小小玲珑童 2016-06-01 20:55:22楼主的阅历实在让人羡慕，感谢分享。能分析－下厦门的房产吗？谢谢-----------------------------

@海男的故事 2016-06-02 10:42:11如果不调控,还会慢慢涨,一年左右会到最高点,后面的趋势就是往下了-----------------------------

@小小玲珑童 2016-06-02 12:14:19谢谢，为什么这么不看好厦门呢-----------------------------不是不看好厦门,现在除了北京,上海,深圳外,其它的大城市这两年都会到最高点,供求关系始终会起作用,除非国家又调控,打乱节奏.

作者:海男的故事日期:2016-06-02 14:04

@金蟾蜍 88 2016-06-02 13:15:55楼主真是高人，希望都分享！

-----------------------------我分享一些内容,是希望大家能慢慢学会一些分析问题的能力,凡事不能想当然,多站在相关利益方考虑考虑.随着财富的积累,大家都将面对财富的保值增值,投资

之前多学习学习,多想想常识,错误的投资是真的会把人逼向绝境.投资

作者:海男的故事日期:2016-06-02 17:56地铁的修建很多人以为修建地铁是为了方便居民出行,其实不然,修地铁主要是为了连通 CBD,开发区,交通枢纽.明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建.

作者:海男的故事日期:2016-06-02 18:14房产和金融房产和金融像一对孪生姐妹,如影随形,现在买房完全不贷款的已经很少了.学好金融知识,不但买房能少走弯路,还能改变人的一些思维.金融知识相对来说比较复杂,我会举一些以前帮朋友做过的例子方便大家理解.目前个人能接触的贷款分三类:信用贷款,按揭贷款,抵押消费贷款.

作者:海男的故事日期:2016-06-03 09:02

@nnff20102015 2016-06-02 21:48:03请教楼主，对于东北沈阳的房产投资有什么建议？现在是否适再投资？已有 4 套房。

-----------------------------想办法换成北京的房子吧

作者:海男的故事日期:2016-06-03 11:56地王对供需双方的影响:1.二手房卖方:地王影响预期,停止卖出或调高价格,导致供应量减小同时涨价.2.开发商:开发商虽然拍了地,但由于价格比较高,近期不会开发,不产生实际供应量.3.买方:买涨不买跌,继续买入,价格逐步走高,随着价格走高,有效需求减少,最后供大于求,价格调整.综上所述,地王会加快赶顶的速度.

作者:海男的故事日期:2016-06-03 18:08

@北极雪 2013 2016-06-03 16:18:10楼主:您好!请问临近深圳的东莞地区的房价有没有投资价值? 近年来实体经济不好, 明显感觉外来人口少了.-----------------------------我相信你投资临近深圳的东莞地区,不是为了卖给东莞工作的人.既然卖给深圳工作的人,那就要注意两点1.深圳南山高新区,福田 CBD 等主流人群会过来这边买吗（交通便捷快速，有好的学校）

2.就算会来买，会买二手房吗

作者:海男的故事日期:2016-06-04 07:47

@wjswwxz 2016-06-03 18:36:34楼主，请问南京江北新区的房子现在还能买吗？去年过江隧道还没免费的时候房价普遍 1 万 6.7，年后现在好的楼盘已经涨到 2 万 5.6 了，现在还能入手吗？

-----------------------------江北新区的房子不要碰.

作者:海男的故事日期:2016-06-04 07:56大家都在问买房子的事,我统一回答一下:大家有没有感觉到周围的人都在谈论买房子,这个场景何其熟悉,在去年 6 月份的股市也出现过,当普通人都在讨论一个事情了,悲剧可能要开始,20/80 原则是有效的.不是说投资房子绝对赚不到钱,但难度已经很高了.

作者:海男的故事日期:2016-06-04 13:15

@冰雪飘翔 2016-06-04 10:45:56那现在深圳福田南的房子还可以入手吗？首套房，但还可以等等。是现在入手还是可以等到下半年或明年。

-----------------------------给大家分享一个具体买房子的干货.绝对绝对的干货1.到选定区域的房产中介挂个号,如果这些中介频繁给你打电话,那肯定不是买的好时候,慢慢的中介给你打的电话越来越少,甚至不打了,就得赶紧买了,中介不给你打电话,

一般情况是到店的客户太多,没有时间也没有必要搭理你了.2.每周或每两周到交易中心看看,然后再结合第 1 条,一般都能买在比较低的位置.凡事多动动脑,多动动腿,都有好的解决方案.

作者:海男的故事日期:2016-06-04 20:46

@LUANSHI 枭雄 2016-06-04 18:10:10三线城市，15 年楼龄，单价 4500，重点小学，初中在附近，是学位房，地段是老城区中心，附近人流挺多的，这样的房子值得买吗？

-----------------------------小城市是没有太多学位房概念的,找找关系都能上的.大城市的学位房也是对外地人的,本地人能找关系上的.

作者:海男的故事日期:2016-06-05 14:33

@生活不是童话呀 2016-06-04 22:15:27楼主，你好，请教一下，天津市，离外环三四公里的开发区，一万六左右，精装，现在可以入手吗，离地铁和商场10 分钟路程，周围的二手房也差不多这个价位-----------------------------你可以问自己几个问题:1.地铁到市中心 CBD 方便吗2.小区边上有学校吗

3.附近供应量大吗,包括一手和二手4.开发区是高新开发区吗.

作者:海男的故事日期:2016-06-05 17:12

@wanggaoming321 2016-06-05 15:35:48谢谢楼主，我下手在成都天府大道上的地铁站华府大道附近买了一套房，感觉房价比年前涨了一些，125 平，83.5万，不知如何-----------------------------现在投资房产要注意核算成本收入:成本=首付资金成本+按揭贷款成本+买进卖出交易税费收入=房租+买进卖出差价收入是否能够大于成本?或者说有没有别的更好的投资

作者:海男的故事日期:2016-06-05 17:22

@梦回梧桐下 2016-06-05 14:25:42现在在合肥买房呢，能不能进了，涨的很厉害啊，还是选择在合肥下的肥西买呢-----------------------------自住就想办法在合肥买吧,不要在肥西买.至于投资,可以调整的时候买,要赚得是差价.

作者:海男的故事日期:2016-06-05 17:37

@天天大罗马 2016-06-05 13:41:44

问一下楼主，麻烦给个意见，坐标苏州，三月下旬最疯狂的时候，卖掉了一套苏州市中心的老破小学区房，现在现金在手，还买房子吗;-)-----------------------------调控导致暴涨,暴涨才有投资价值,如果苏州不出调控政策,房市就会市场化为主,相对来说比较平稳,投资难度加大,买进卖出的时点要相当精准.

作者:海男的故事日期:2016-06-05 17:52

@诗兰 2014 2016-06-04 01:18:01手里有现金，每年都贬值。如何才能避免这些呢？

-----------------------------现在每年的贬值在 10%多一点,有量化的计算公式:贬值=金融机构总资产增长率-GDP对普通老百姓来说，暴富的机会已经很少了。以后要实现财富自由，更多的是好好上班，早早的开始理财。

接下来资本市场是最大的机会，一定要多学习，学会布局。

我们很多人平时不学习，不留心，不布局，市场高热的时候匆忙进入，亏钱了说市场有问题，其实什么行业都基本遵循 20/80 原则，我们要做的是成为 20 那部分人。

作者:海男的故事日期:2016-06-06 09:27

@天天大罗马 2016-06-05 20:54:46

谢谢楼主，个人也是这样认为的，就是道理有点想不明白，现在你这样一说，明白了;-)-----------------------------给大家分享一点心得，如果能给大家一点参考，就很满足了

作者:海男的故事日期:2016-06-06 12:10

@天蓝小羊羊 2016-06-06 09:29:03楼主您好，有个问题请教您，我前两年被老公一哭二闹三上吊逼迫买了郑州的两套商住两用房，四十年产权，买一层送一层，八十多万一共二百平，最近附近开发商大牌云集，是比较好的成熟地段，现在住宅基本在一万左右，还在涨，因为是工薪阶层，这两套房我首付了家里所有的钱一共四十万，贷款十年也是四十万，目前月供四千五，今年交房后出租可以顶上月供，应该略有盈余，可是心里总是不踏实，想起就睡不着，想问下是不是不该买啊......-----------------------------一般情况下不要买商住，涨得慢，转让时税费高，居住水电贵。

既然买了，就不要太焦急，交房了赶紧出租吧。

投资房产是个大事，大家要多多做功课，同时1。下决定前找附近熟悉房地产靠谱的人多问问。

2。要有成本意识，首付的资金和贷款的资金都是有成

本的，交易税费也是成本。例如三年涨 20%肯定是赚不到钱的。

3。租售比以后会是一个很重要的投资指标。

4。投资不能想当然，多学习，冷静思考。

作者:海男的故事日期:2016-06-06 13:12

@海男的故事 2016-06-06 12:10:24一般情况下不要买商住，涨得慢，转让时税费高，居住水电贵。

既然买了，就不要太焦急，交房了赶紧出租吧。

投资房产是个大事，大家要多多做功课，同时1。下决定前找附近熟悉房地产靠谱的人多问问。

2。要有成本意识，首付的资金和贷款的资金都是有成

本的，交易税费也是成本。例如三年涨 20%肯定是赚不到钱的。

3。租售比以后会是一个很重要的投资指标。

4。投资不能想当然，多学习，冷静思考。

-----------------------------

@天蓝小羊羊 2016-06-06 13:09:55哎，怎么办呢，难道现在再卖出入手住宅么-----------------------------交房了先看看出租情况吧

作者:海男的故事日期:2016-06-06 14:05

@海男的故事 2016-06-06 12:10:24一般情况下不要买商住，涨得慢，转让时税费高，居住

水电贵。

既然买了，就不要太焦急，交房了赶紧出租吧。

投资房产是个大事，大家要多多做功课，同时1。下决定前找附近熟悉房地产靠谱的人多问问。

2。要有成本意识，首付的资金和贷款的资金都是有成本的，交易税费也是成本。例如三年涨 20%肯定是赚不到钱的。

3。租售比以后会是一个很重要的投资指标。

4。投资不能想当然，多学习，冷静思考。

-----------------------------

@天蓝小羊羊 2016-06-06 13:09:55哎，怎么办呢，难道现在再卖出入手住宅么-----------------------------

@海男的故事 2016-06-06 13:12:56交房了先看看出租情况吧-----------------------------

@天蓝小羊羊 2016-06-06 13:50:11多谢楼主回复，现在八月交房的那套已被一小劳务公司租走，月租三千，他们自己简装一下，这个房子月供是 2160，贷款十年，另一套年底交，但是租够月供的 2200 比较容易，只好走一步看一步了，另外由于这两套综合条件做生意确实不错，我也有将来自己开个小咖啡馆的想法（周围住户和公

司都非常多），再次感谢楼主。

-----------------------------你的房子租售比不错，超过 5%了，可以长期持有。

作者:海男的故事日期:2016-06-06 15:05

@timwang0571 2016-06-06 14:20:09楼主经验多，帮我建议下^_^本人和老婆都已经 33 岁左右，2016 年来杭州工作，目前算了下，除去开支每月可以攒六千到七千，租房住。老家中部 4 线小城市，有一个 2013 年贷款买的毛胚房，有个全款小商铺，商铺租金不多，但够还房贷，父母自己也有套全款的房子住，帮我们在家带孩子。我和老婆的工作类型没有太多优势，年纪一大，竞争力不高，在考虑是不是在杭州拼几年挣点钱回家随便找个工作，毕竟一家人可以到时候在一起，或者......-----------------------------把家里的两套房子卖掉，在杭州买一套好一点的房子，把父母孩子全部接到杭州来。

买房子有时候就是给孩子买平台，买机会。

商铺做一个严格的成本收益核算，以决定是否持有。

中国随着工业化的结束，中西部会重新衰败。长三角会成为世界级的城市群，如果在繁华的杭州都找不到工作，回破败的老家能找到工作？

你现在要做的是先置换房产，努力工作，提高技能，教育好孩子。

思路一变天地宽。

作者:海男的故事日期:2016-06-06 16:12

@wyy319qd 2016-06-06 15:47:50感谢楼主分享，楼主能否分析下青岛的楼市啊，感觉2016 年涨了一些，但算不上大涨。现在适合改善换房吗？

-----------------------------自住按照下面的技巧就行了1.到选定区域的房产中介挂个号,如果这些中介频繁给你打电话,那肯定不是买的好时候,慢慢的中介给你打的电话越来越少,甚至不打了,就得赶紧买了,中介不给你打电话,一般情况是到店的客户太多,没有时间也没有必要搭理你了.2.每周或每两周到交易中心看看,然后再结合第 1 条,一般都能买在比较低的位置.

作者:海男的故事日期:2016-06-06 21:05下面讲一些灵活利用金融政策买房的例子小峰是我的老乡,2014 要离开上海去杭州工作,他在上海杨浦有套两室的房子,想卖掉了去杭州买房子,问我的意见,被我批评了一顿,给他出了个方案,还掉剩下的 20 万按揭,然后抵押消费贷款 70 万,利息 1.2 倍,接着拿着 70 万去杭州

按揭了一个不错的房子.思维一变,稍微折腾一下就有了两套房子,碰上 2015,2016 的房价上涨,现在房子增值都快 200万.上面的例子可以当故事看,重点是了解金融产品.

作者:海男的故事日期:2016-06-06 21:52

@纤尘怨染 2016-06-06 21:23:05同问合肥房价、现在买还是继续观望年后再买、挺纠结的涨价涨的心里挺不是滋味-----------------------------自住现在就可以买

作者:海男的故事日期:2016-06-07 09:48

@无事生蜚 2016-06-07 09:44:08想请教下楼主，嘉善是否具有投资的潜力，在上海周边的小城市。

-----------------------------嘉善的房子没有投资价值

作者:海男的故事日期:2016-06-07 11:14自住买房和投资买房的差别自住买房和投资买房是完全不同的两种思维,现在很多人纠结,就是把这两种情况混在一起了.1.自住买房关心的是过一段时间之后房价是不是涨了,并不关心成本.在国家不停放水的情况下,一二线城市的房

价大趋势总归是向上的.结论:自住买方在一二线城市随时可以买,如果能运用我前面写的买房技巧买在更好的点上,就完美了.2.投资买房:投资买房关注的是收益,成本就是重中之重,特别是持有成本.投资房产的黄金时期已经过去了,买了放着就赚钱的好日子一去不复返了.现在投资房产买进卖出的时点非常重要,决定了是否有收益.房子同样是 3 年涨 20%,自住的可能很高兴,high 的不得了,投资的可能就愁眉苦脸了.

作者:海男的故事日期:2016-06-07 11:24

@小猴 ABC 2016-06-07 09:58:26楼主你好！有空的话请教你对大连的房产怎么看？想提前给女儿买好，现在是好的时间点吗？

-----------------------------自住买房在一二线城市随时可以买,如果能运用我前面写的买房技巧买在更好的点上,就完美了.

作者:海男的故事日期:2016-06-07 12:22

@面包就是老大 2016-06-06 22:28:17小小的珠海连地铁也没有！房价 25000-30000想以小换大可是觉得这个价格是否合理呀个人观察像一般公务人教师收入 13000 又-----------------------------

存在即合理，只是你不知道这个理而已，很多城市对外地人是有辐射力的，最明显的就是厦门，珠海虽然经济不行，但环境很好，还是有很多有钱人喜欢的。

作者:海男的故事日期:2016-06-07 13:08

@wyy319qd 2016-06-06 15:47:50感谢楼主分享，楼主能否分析下青岛的楼市啊，感觉2016 年涨了一些，但算不上大涨。现在适合改善换房吗？

-----------------------------

@海男的故事 2016-06-06 16:12:22自住按照下面的技巧就行了1.到选定区域的房产中介挂个号,如果这些中介频繁给你打电话,那肯定不是买的好时候,慢慢的中介给你打的电话越来越少,甚至不打了,就得赶紧买了,中介不给你打电话,一般情况是到店的客户太多,没有时间也没有必要搭理你了.2.每周或每两周到交易中心看看,然后再结合第 1 条,一般都能买在比较低的位置.-----------------------------

@wyy319qd 2016-06-07 13:00:02楼主，按照你的技巧来说，目前中介们也是持续不断给我电话，但是房产交易中心也是天天人满为患，都得提前苏排队，那是购房的好时机吗？

-----------------------------你要去现场看房子，就能知道情况。现场是否火爆，能看的房子多不多，是否一套房子短时间有多人带看等。

我是给大家一个思路，具体你得多跑跑，多动动，

作者:海男的故事日期:2016-06-07 14:51

@wyy319qd 2016-06-06 15:47:50感谢楼主分享，楼主能否分析下青岛的楼市啊，感觉2016 年涨了一些，但算不上大涨。现在适合改善换房吗？

-----------------------------

@wyy319qd 2016-06-07 13:00:02楼主，按照你的技巧来说，目前中介们也是持续不断给我电话，但是房产交易中心也是天天人满为患，都得提前苏

排队，那是购房的好时机吗？

-----------------------------

@海男的故事 2016-06-07 13:08:13你要去现场看房子，就能知道情况。现场是否火爆，能看的房子多不多，是否一套房子短时间有多人带看等。

我是给大家一个思路，具体你得多跑跑，多动动，-----------------------------

@wyy319qd 2016-06-07 13:32:43最近看了近 20 套房子了，目前看好两套，犹豫不决，麻烦楼主从自住兼投资角度帮分析一下哪套更值得出手。我家已有学区房，所以我买房时不一定要学区房。

一套是 06 年的房子，17 层的高层，距离市政府一站地铁站距离，140 平三室的，单价 1.9 万，优点是属于城市成熟区，生活方便，而且是当地一所中等偏上小学的学区房，周边都是 16.7 年以上的多层。缺点是靠着条生活性道路，虽不很吵但是还是有点声音，而且小区很小就两幢楼，没......-----------------------------投资和自住的思维是完全不同的，我上面已经写过。

第一套环境太差，前景有限第二套根据你的描述，附近供应量很大，投资难度很大。

就大的环境来说，青岛相对济南的地位会不断下降，现

在在青岛投资房产赚钱难度有点大。

作者:海男的故事日期:2016-06-07 16:53

@静水流深小美 2016-06-07 15:10:26楼主先生好，我是 70 后大妈级的人了，看见您对房地产的分享，完全认同。

我在 15-16 年前投资了两个小商铺，总计也就 20 万多点，每年收益 20%以上，受互联网冲击，商铺生意不好，以前收益都有 30-35%，也算是跑赢了通胀，我在长江边的小城市，但是也是长三角确定进去的小城市之一。

现在在这个小地方有住宅 2 套，准备留一套花园洋房自住。还有一套高层顶层复式，想卖掉，但是好像不好卖。

另外 2013 年在省会合肥投......-----------------------------投资还算不错,有一点遗憾是没有跑到一线来,其实好多限制都是有办法解决的,但我们往往喜欢自己吓自己,自己给自己设限.或者说我们对社会了解不够彻底,有时候规定和实际执行并不一致.当然如果一线有朋友指点指点就更好了.高层顶层复式想办法卖掉,置换到一二线城市,小城市有个缺陷,就是没有什么二手市场,卖会有点难.接下来投资收益最高的是好一点的省会城市的部分区

域,一线城市比较安全,但接下来收益不是最高的.当然二线城市及区域的选择对能力要求比较高.中国地大物博,很多地方都有机会,一直想到各个城市走走,考察考察,怎奈俗务缠身.我有个想法,可以建一个群,大家可以说说自己当地的情况,然后大家一起交流.

作者:海男的故事日期:2016-06-08 12:08房子的价格是可以分拆成各种组成部分的，这样可以评估价格是否是洼地，以及以后是否有前景房价=地段（30-40%）+小区及房子品质（20-30%）+小区附近环境（10%-15%）+教育资源（5-20%）+二级商务资源（10%左右）+商业资源（10%）

地段：到达主流 CBD 的便捷程度及时间。

教育资源：教育资源在有些房子的价格构成中比例较大，但教育资源经常有调整，有一定的风险。

上面的组成弄清楚了，房子的前景就很了然了。

比如在市区，上面的组成都很成熟了，房子的价格已经包含了上述组成部分，房子的涨跌随大势，没有额外的惊喜。

近郊和市区边缘就不一样了，修条地铁，涨，建个学校，涨，建个商业中心，涨，这也就是市区边缘涨幅远远大于市中心的原因。

作者:海男的故事日期:2016-06-08 16:41合肥又在折磨开发商，对投资房产是利好

作者:海男的故事日期:2016-06-08 19:08

@hello130 2016-06-08 18:04:01楼主大哥，您好，感谢您的分享，太有道理了。

我在北京，北京有一种房子，不知道是否可以入手。

就是 70 年产权的公寓，可以落户口和上学，房本上写着住宅（公寓），民水民电，一般小区就几栋楼，比如一共 5栋有两栋可以开公司的，工商局给注册登记，另外 3 栋就是住宅，然后里面也可能有办公的，这种房子缺点就是有办公的人多杂，然后物业费贵一些。单价比纯住宅低一些，我买来自主是否可行呢？感谢大哥。

-----------------------------可以看作一个老破小的房子

作者:海男的故事日期:2016-06-09 17:04

@海男的故事 2016-05-26 19:19:26房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产.经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转1,促就业2.控通胀3.保障金融系统的安全

明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.-------------------------

@省电教馆投影 2016-06-09 10:00:18请教楼主 ZF 如何保证不发生次贷危机，房价涨的这么高，如果要继续慢涨维持就要继续放水，M2 就要增速加大，那样汇率要跌，外资和国内资本卖掉人民币资产换入欧美国家固定资产，国内是一地鸡毛，通胀严重，是不是这个逻辑，上周央行是货币政策适当收紧，是否意味着房价到顶-----------------------------现在就业和通胀都没有问题,目前金融系统的安全主要是国有企业和地方政府,占用了太多资源,没有有效产出.我们国家是外汇管制的国家，而且国家手头资源很多。

汇率不会出太大的问题，通胀也不是大问题，国家还有大的货币池子都没使用。

货币政策不会收紧，国企和地方政府受不了。就业也怕出问题。

综上所述，国家手上牌还很多，问题不大，现在是工业化向后工业化转型，这几年会过得比较艰难。

具体的经济问题，以后会专门写到。

房价具体城市是不一样的，有的城市的房价是受益于国家经济下滑的。

作者:海男的故事日期:2016-06-09 17:11

@西门北门 123 2016-06-09 12:52:22楼主。通州成为北京副中心，对周边的燕郊，大厂夏垫有利好么，现在进入合适么-----------------------------利好是有的，但价格已经透支了这个利好。现在进入持有成本会比较高。

作者:海男的故事日期:2016-06-09 17:16

@olaamigo 2016-06-09 12:32:28请问楼主，宁波的房子有投资价值吗？最近长三角规划，五大都市圈之一的宁波都市圈定位为国际航运，贸易中心。

-----------------------------真正的国际航运，贸易中心是上海，宁波只是一个出口型的工业城市，接下来的发展模式杭州更占优势。

作者:海男的故事日期:2016-06-09 20:54

@文盲癞蛤蟆 2016-06-09 18:26:40很荣幸看到楼主的贴子，受益非浅！

楼主知识面广，经验丰富，见解独到，很受启发！

我在深圳，2010 年买了个两居室，100 万，现在市价在450 万左右。打算盘活资金，卖掉现有住房，到手 370 万，然后供一个三居室 600 万左右自住，再投资一套 300 万左右。

投资这套应该比稳妥的，因为是开发商内部给的指标房，会低于市场价。

请问楼主，可行否？有什么需要注意？

-----------------------------盘活资产不是你这样盘的，交易税费损耗太大，都几十万了。

现有住房可以做个抵押消费贷款，然后作为首付款去按揭新的房子。

需要注意的是抵押消费贷款和按揭贷款的衔接问题，这个可以先找个本地银行顾问问清楚再动手。

作者:海男的故事日期:2016-06-10 09:46

@文盲癞蛤蟆 2016-06-09 18:26:40很荣幸看到楼主的贴子，受益非浅！

楼主知识面广，经验丰富，见解独到，很受启发！

投资这套应该比稳妥的，因为是开发商内部给的指标房，会低于市场价。

请问楼主，可行否？有什么需要注意？

-----------------------------

@海男的故事 2016-06-09 20:54:36盘活资产不是你这样盘的，交易税费损耗太大，都几十万了。

现有住房可以做个抵押消费贷款，然后作为首付款去按揭新的房子。

需要注意的是抵押消费贷款和按揭贷款的衔接问题，这个可以先找个本地银行顾问问清楚再动手。

-----------------------------如果你觉得现在的房子不好,要优化资产那另当别论

作者:海男的故事日期:2016-06-10 18:51

@有目标才有方向 88 2016-06-10 17:09:03楼主好,对房产分析的很准确,本人计划在郑州投资一套两室的房子,现在时机合适么,另外开封距郑州东区 40 公里,郑汴一体化概念,郑开城铁已通车,郑开大道/物流通道交通很方便,开封西区高层 5500 左右,郑州东区边缘8000-10000,开封房产能投资吗-----------------------------买郑州的房子,优先 CBD 附近的,如果钱不够,可以买有地铁直达 CBD 的区域.千万不要买开封的.

作者:海男的故事日期:2016-06-11 09:44

@477 丫蛋儿 2016-06-10 22:45:44不知楼主还在吗在武汉女的毕业三年想买套房子投资用暂时没想到自住所以看的大都是成熟商圈的二手房（光谷附近不知

道了不了解） 57 平的总价要 85 万了（年前只要 65 万左右）

杂七杂八加起来首付要付 30 左右月供三千多但租金只有两千二左右看了你之前讲的成本与收益比完全达不到阿总感觉光谷这的房子涨的快到顶峰了现在又在考虑要不要看看位置偏一点未来 3～5 年能开通地铁的新楼盘这样面积会大一点首......-----------------------------投资房产的黄金时代已经过去了,简单的买个房子放着等升值的机会不多了.研究一下 2000 到现在的房产价格变化,你会发现几个特征:1.涨的越来越慢,房地产行业进入成熟期.2.上涨不是匀速上涨,往往是调整几年,然后短期一个大的上涨,这和人性是符合的,买涨不买跌,涨的时候大家都过来买,调整的时候大家都观望.3.准确的选择城市,区域,产品,把握好买进卖出的时点才能赚到大钱.房产是个大的产业,赚钱的机会一直会有,但这个机会以后更多的属于专业的投资人士.普通人要想赚钱,要么努力学习变成专业人士,要么找专业人士帮忙.现在房市进入这波行情的后期,已属鸡肋,等下一个周

期是明智的选择.投资房产有两个收益点,一个是买进卖出的差价,一个是租金.投资要围绕这些展开.具体到你说的情况,武汉是个有发展前景的城市,多到中南,建设大道,水果湖,光谷等地方走走,看看,争取下一个周期来的时候能淘到好的区域和产品.我前面写过的内容已经包含了投资房产的精髓,多看多领会.

作者:海男的故事日期:2016-06-11 19:11

@477 丫蛋儿 2016-06-10 22:45:44不知楼主还在吗在武汉女的毕业三年想买套房子投资用暂时没想到自住所以看的大都是成熟商圈的二手房（光谷附近不知道了不了解） 57 平的总价要 85 万了（年前只要 65 万左右）

杂七杂八加起来首付要付 30 左右月供三千多但租金只有两千二左右看了你之前讲的成本与收益比完全达不到阿总感觉光谷这的房子涨的快到顶峰了现在又在考虑要不要看看位置偏一点未来 3～5 年能开通地铁的新楼盘这样面积会大一点首......-----------------------------

@海男的故事 2016-06-11 09:44:32投资房产的黄金时代已经过去了,简单的买个房子放着

等升值的机会不多了.研究一下 2000 到现在的房产价格变化,你会发现几个特征:1.涨的越来越慢,房地产行业进入成熟期.2.上涨不是匀速上涨,往往是调整几年,然后短期一个大的上涨,这和人性是符合的,买涨不买跌,涨的时候大家都过来买,调整的时候大家都观望.3.准确的选择城市,区域,产品,把握好买进卖出的时点才能赚到大钱.房产是个大的产业,赚钱的机会一直会有,但这个机会以后更多的属于专业的投资人士.普通人要想赚钱,要么努力学习变成专业人士,要么找专业人士帮忙.现在房市进入这波行情的后期,已属鸡肋,等下一个周期是明智的选择.投资房产有两个收益点,一个是买进卖出的差价,一个是租金.投资要围绕这些展开.具体到你说的情况,武汉是个有发展前景的城市,多到中南,建设大道,水果湖,光谷等地方走走,看看,争取下一个周期来的时候能淘到好的区域和产品.我前面写过的内容已经包含了投资房产的精髓,多看多领会.

-----------------------------

@477 丫蛋儿 2016-06-11 16:34:05那还有别的投资当时推荐吗？

-----------------------------股票和偏股性基金现在是布局的时候,但很多人不懂,我就不推荐了,你还是继续找房子吧

作者:海男的故事日期:2016-06-11 19:45

@winner1983518 2016-06-11 19:18:28能不能具体分析一下地区，我们这处京津冀腹地，离京津保差不多各 100 公里，三角地带，年初到现在涨了 25%，有的人说到年底还得涨一千，一个小县城现在房价已经 5000了，当然这跟交通便利了有关，津保高铁已经通车，年底据说还要开工通北京新机场的城铁，就是最近半年，很多北京人来买房，有的小区 80%房源都是北京人买的，您看，我们这投资房产，上升空间大不大？我是本地人，已经有两套楼房，一所平房了，想买个大的，做改善型......-----------------------------没有投资价值,这一波大城市周边的房产投资会让很多人血本无归,陷入绝境.

作者:海男的故事日期:2016-06-11 20:19

@winner1983518 2016-06-11 19:18:28能不能具体分析一下地区，我们这处京津冀腹地，离京

津保差不多各 100 公里，三角地带，年初到现在涨了 25%，有的人说到年底还得涨一千，一个小县城现在房价已经 5000了，当然这跟交通便利了有关，津保高铁已经通车，年底据说还要开工通北京新机场的城铁，就是最近半年，很多北京人来买房，有的小区 80%房源都是北京人买的，您看，我们这投资房产，上升空间大不大？我是本地人，已经有两套楼房，一所平房了，想买个大的，做改善型......-----------------------------

@海男的故事 2016-06-11 19:45:39没有投资价值,这一波大城市周边的房产投资会让很多人血本无归,陷入绝境.-----------------------------

@winner1983518 2016-06-11 19:51:45意思是不久的将来京津冀周边的小城房价都得崩？

可京津冀已经出台政策，5 年内不新增住宅用地（5 月份有文件），这不会造成京津冀地区的房价被动上涨么？还有好几条轨道交通都在筹划修建，不会带动沿线放假么？要真是这样，我心里就踏实了，就怕在一体化的幌子下，别的没变化，房价一体化了-----------------------------北京,天津的主流人群不会过来,没法通勤.

作者:海男的故事日期:2016-06-12 12:43

投资房产有两个概念,一个是买了就赚钱,一个是以后会赚钱.买了就赚钱的房产是租金大于贷款利息,交房后就可以产生正现金,房价涨了就更爽了以后会赚钱的房产就是租金很少,靠以后暴涨赚钱.投资房产有时候就是个体力活,得到处淘房子.

作者:海男的故事日期:2016-06-12 17:36

@hzcylkwxk 2016-06-12 13:25:52楼主您好，我现在关于房子是炒鸡苦恼，敬请帮忙分析一下我是河北人，老公南昌人，目前定居宁波，我家房子是2012 年买的，140 万裸价 110 平，税费加装修差不多 35 万，成本 1.6 万/平。前几天房产中介问是否卖房子，估价 1.2万-1.3/平。

学区一般，离地铁 1000 米差不多，公交站就在小区门口。幼儿园是个六星级的，还行，当时首付 70 万，贷款 70 万，目前月还 4500 左右。

我们经过几年的积累，还清了一些债务，目前......-----------------------------去杭州,买个房子放着就保值增值的时代已经过去了,现在投资房产对区域的选择,产品的选择,买进卖出的时点都很重要,已不是业余投资者随便能搞定的.多学学别的理

财方式吧.

作者:海男的故事日期:2016-06-12 17:47

学区一般，离地铁 1000 米差不多，公交站就在小区门口。幼儿园是个六星级的，还行，当时首付 70 万，贷款 70 万，目前月还 4500 左右。

我们经过几年的积累，还清了一些债务，目前......-----------------------------

@海男的故事 2016-06-12 17:36:56去杭州,买个房子放着就保值增值的时代已经过去了,现在投资房产对区域的选择,产品的选择,买进卖出的时点都很重要,已不是业余投资者随便能搞定的.多学学别的理财方式吧.-----------------------------特别对自己不熟的地方更要谨慎,我相信这几年宁波也有地方的房子是上涨的.

作者:海男的故事日期:2016-06-12 18:20

@三乡 2016-06-12 14:36:03楼主大哥，现在杭州的楼市也慢慢回升了（相比 2011年）。

想问一下，现在那个区还可以投资？

城东新城哪里如何？能给点意见吗？

-----------------------------我上面已经写过投资房产的一些规则,你可以按上面的规则考察一些区域.现在的房产已经不能说是投资了,应该说到了投机的阶段.

作者:海男的故事日期:2016-06-16 09:45

@肆意怀念 2016-06-15 11:26:44楼主您好，我最近打算在上海附近的嘉善（干窑镇），东鼎名人府邸买一个 64 平的房子做投资，考虑到离上海 20分钟高铁，到西塘 6 公里，总价是 42 万，您看这个值得投资吗，我的打算是 5 年之内应该就会出手卖掉。恳请楼主指点，因为过段时间就要签合同了。跪谢-----------------------------嘉善的房子不要买,原因我在前面回答另外一个人的时候已经说过了.

作者:海男的故事日期:2016-06-16 10:27

@落叶满暨阳 2016-06-16 03:14:10楼主好，我认为下一个热点城市或许是武汉和无锡，武汉可以和合肥比较，都是省会，都在底部区域上来了，无锡和苏州相比较，也不是差很多，我就投资无锡吧，不要大房子，您看如何？

-----------------------------无锡只是一个工业型的地级市,在接下来的发展模式中,完全没有优势.

作者:海男的故事日期:2016-06-16 11:57

@seears 2016-06-16 11:19:29楼主您好：最近打算在昆山（苏州下辖县级市）购入一套房（自住非投资、投机）。今年三、四月经过一轮暴涨，去年单价 9000 多，现在已经爬到 12000 多。看中一套小户（89 平方），大户购不起。地段城西，目前在本市属于较好地段（城市公园、学区、小区环境不错），较适合居住（工厂较少）。目前本市未修地铁。县级市也不存在 CBD 一说了。

目前疑虑：县级市 12000 多一平方是否过贵，虽说自住，但也不想做接盘侠啊！今年暴涨过后，应该......-----------------------------县级市的主流人群是公务员,小商人,小企业主,他们买在那里,你就买在那里,资源会像他们倾斜.

作者:海男的故事日期:2016-06-16 16:45

@一束发菜 999 2016-06-16 13:21:39收入房价比是指城市居民家庭年收入与住房价格之比，意思就是说“上海的收入房价比是指：上海人或者是在上海的工作者的家庭年收入与上海房子价格之比。”但是，这只是理论情况。而现实情况不是这样的，现实情况是在上海买房的人：一部分是上海人或是在上海工作者（其中收入最高的一部分，也即高级白领）；另外一部分国内其他城市的有钱人（他们大多说应该说是抱着投资心态买的）；还有一部分是国外的有钱人（这部分也是抱着投......-----------------------------当房产进入大的调整周期的时候,所有的投资需求都会退出和消失,支撑房价的只有真实需求,看待事物要有前瞻性,不要用顺周期的经验套逆周期,否则会很受伤的.

作者:海男的故事日期:2016-06-16 16:50

@文盲癞蛤蟆 2016-06-09 18:26:40很荣幸看到楼主的贴子，受益非浅！

楼主知识面广，经验丰富，见解独到，很受启发！

投资这套应该比稳妥的，因为是开发商内部给的指标房，会低于市场价。

请问楼主，可行否？有什么需要注意？

-----------------------------

@海男的故事 2016-06-09 20:54:36盘活资产不是你这样盘的，交易税费损耗太大，都几十万了。

现有住房可以做个抵押消费贷款，然后作为首付款去按揭新的房子。

需要注意的是抵押消费贷款和按揭贷款的衔接问题，这个可以先找个本地银行顾问问清楚再动手。

-----------------------------

@weiweiqinyi2015 2016-06-16 12:05:50楼主，看了你的帖子，觉得你真是高人，我现在面临和他一样的问题，我 2010 年在上海这边 108 万买了 2 居室的房子，这些年一直准备买 2 套，结果炒股亏钱，在老家投资房子，现在卖不掉，导致我一直攒不够 2 套的首付，现在上海要 5 层，手里总是缺 50 万左右，我现在也想到房子抵押按揭，最近跑了几个公司，利率我还可以接受都在 6%年息，可是都是 100 万起贷，我害怕，贷了之后，影响银行审批二套的贷款。一直焦虑中，因为我现在一套一个还......-----------------------------这个有方案的,可以用参贷的形式或者夫妻俩一个抵押,一个按揭.

作者:海男的故事日期:2016-06-16 17:41

目前疑虑：县级市 12000 多一平方是否过贵，虽说自住，但也不想做接盘侠啊！今年暴涨过后，应该......-----------------------------

@海男的故事 2016-06-16 11:57:33县级市的主流人群是公务员,小商人,小企业主,他们买在那里,你就买在那里,资源会像他们倾斜.-----------------------------

@seears 2016-06-16 13:11:05您说的是对的。资源确实会像他们倾斜，优质资源会重叠出现在一块。但是县级市 13000 的房价是泡沫化严重，还是资源堆砌使然？现在需要一些勇气与您的指点，方能勇气拿下或拒绝。

-----------------------------我说的资源是内外部环境比较好,可能会有好的学校,

不会有乱七八糟的东西建在附近,我相信昆山也有便宜的地方,但好的房子在什么地方都是稀缺的,国家不停的放水,昆山的经济还不错,房价还是会向上涨的.昆山这种地方,一定要买好的房子.

作者:海男的故事日期:2016-06-17 15:25

@119122110 2016-06-16 23:11:44楼主您好！长沙在中部省会人均 GDP 和收入都第一,但房价比倒数第二的南昌还低了 30%,这算是机会吗?一类地段各方面条件较好的 20 年 60 平老房现在月租仅 1200,同价换偏点位置的新房月租 1800 请问出手合适么？（来自天涯社区客户端）

-----------------------------湖南这一波都没怎么涨,以后没有机会大涨了,要投资仔细算算租售比吧.

作者:海男的故事日期:2016-06-18 14:31

@u_113853488 2016-06-16 18:38:05楼主说一下厦门的房产投资用谢谢-----------------------------厦门的房产只能等调整后再观察

作者:海男的故事日期:2016-06-20 12:20

@u_110383327 2016-06-19 12:33:11请教一下楼主，想在苏州园区投资套房子可行不

-----------------------------现在已经开始调整了,先观察观察吧.

作者:海男的故事日期:2016-06-20 20:23

@阿呆阿瓜是一家 2016-06-20 12:59:40请教一下楼主：武汉恒大常青花园有投资优势吗？刚开盘的-----------------------------

@阿呆阿瓜是一家 2016-06-20 13:01:17价格 13000 到 14000，精装修，买给小孩读书用，顺带投资-----------------------------自己住,问题不大

作者:海男的故事日期:2016-06-20 20:26

@32766093 2016-06-20 14:43:49楼主您好，麻烦您说下廊坊的房地产市场，感觉从去年一直在涨，所有房产销售都是说什么新机场了，修地铁了什么的,麻烦您给分析下，谢谢。

-----------------------------只有极少数有些价值,绝大部分是没法通勤到北京主流的商贸中心,而且这种地方二手不发达.变现困难.

作者:海男的故事日期:2016-06-20 20:38最近地王频出,而且大部分都是央企,很多人以为央企

特别看好房地产.其实不然,央企为什么这么疯狂,后面的背景是国家要安排央企兼并重组,包括房地产,一般情况下都是大的并小的,央企领导为了保住自己的位置,拼命的想办法扩张壮大自己,赚钱是次要的,保住地位才是王道.

作者:海男的故事日期:2016-06-21 09:27

@阳光小哥 2016-06-21 06:27:11请教楼主，想在上海浦东惠南镇或者临港新城买房，自助加投资因素都有，现在惠南镇价格二手学区房在 2 万 5 到2 万 9 之间，临港新城也要两万出头，现在能入手吗？

-----------------------------不要在这些地方买,有些粉丝前几年在这些地方买的现在都没有脱身.这些地方配套没有,房子管够.多到浦西和"浦东靠市区"的地方看看,哪怕小一点都可以

作者:海男的故事日期:2016-06-21 16:32

@棠樾宝宝 2016-06-21 15:54:05楼主，有个疑问，我看了你的回帖，在二线城市中比如提到杭州，你都是坚定不移的叫大家立刻出手，置换过去。

为什么每每说到厦门，你就说要等等，等回调呢。杭州和厦门都是二线中房价涨得比较好的城市，其中的区别在哪里，请不吝赐教。

-----------------------------

杭州已经调整 5 年多了,厦门这几年涨得很多,没有一次像样的调整.想当年,杭州都要 PK 上海了,谁能想到这几年如此衰弱.投资是个很严肃的事情,对市场还是要敬畏,当大家都想着靠房产保值增值的时候,就已经不正常,投资毕竟是少部分人赚钱的游戏.

作者:海男的故事日期:2016-06-21 16:47

@棠樾宝宝 2016-06-21 16:12:05还有再请教下关于股票的事情，楼主有看到股市有要启动的迹象吗？时间大概会有多长，高度有多高呢？

-----------------------------股市要求比较高,牛市也有很多人亏钱,帮网上的朋友比较麻烦,只能帮帮身边的朋友.大家可以找身边投资比较好的多交流交流.

作者:海男的故事日期:2016-06-21 16:59

@棠樾宝宝 2016-06-21 15:54:05楼主，有个疑问，我看了你的回帖，在二线城市中比如提到杭州，你都是坚定不移的叫大家立刻出手，置换过去。

为什么每每说到厦门，你就说要等等，等回调呢。杭州和厦门都是二线中房价涨得比较好的城市，其中的区别在哪里，请不吝赐教。

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@海男的故事 2016-06-21 16:32:39杭州已经调整 5 年多了,厦门这几年涨得很多,没有一次像样的调整.想当年,杭州都要 PK 上海了,谁能想到这几年如此衰弱.投资是个很严肃的事情,对市场还是要敬畏,当大家都想着靠房产保值增值的时候,就已经不正常,投资毕竟是少部分人赚钱的游戏.-----------------------------

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