对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 02:41这是一篇我之前的回帖，是关于物业税的评论，可能因
为涉及到了几个所谓的敏感词汇，被咔嚓了。我又费力找了回来，把少数言辞删掉，重新贴出来，补上阙漏。【 】中是我的回帖内容。
作者：sjtuye 回复日期：2009-05-26 19:07:51关于物业税，讲一些粗浅的看法，欢迎大家批评：
【就您的观点，说说我的看法，请指正。我的观点全部放在这个中括号内，以示区别。】
---------------------------------------------------------------------------------------1）搞一个像资本市场一样的“新老划断”。已有的房子、已交了土地出让金的土地未来建成的房子，都不用交物业税。
某一个时点以后，所有的土地在出让时标明这块地建成的房子是要交物业税的，同时公布物业税征收细则和其它税费减免方式，出让金还是让开发商竞价，当然相同情况下肯定比原来的出让金来的低。
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【新老办法肯定是需要的，因为中国的事情都很复杂，没法一刀切，这是绝大部分事情的惯例，也是中国特色。我也赞同你的看法，交过高额土地金的应该不交，但在实际操作中，应该不会永远免缴，可能前期免，后期缴。或者干脆用高低税率来区别。】
2）这里边最重要的是物业税征收细则，比如按价还是按面积（按价就有“劫富济贫”的意思，跟所得税率累进一样）？若按价，则是不是每年给房子订一次价还是最初成交的不变价？税率多高、税率调整频率？等等等等，技术方面的问题很多。还好我想其它国家应该搞过或正在搞物业税，应该有一些现成的例子可以学。
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【从各国经验看，按房屋价值征收的可能很大。因为这是财产税，按财产的实际价值收，才能保证公平。不然的话，你市中心的房子，5 万一平，郊区的房子 5000 块一平，市中心富人的房子因为面积小，反而比郊区的穷人交的财产税少。
显然不行。按价值征收，每年都要组织评估，不然也没法反应价值的时间变化，这也是保证税赋的公平性。】
3）物业税的本质，对政府来说，是变土地出让金一次性收入为先收相对少量出让金再持续收取物业税现金流，对平滑财政收入或说财政收入的可持续发展大有好处。对于买房人来说，原来是通过银行贷款一次性付清 70 年使用费，现在则变成先付一定“房价转让费”（当然可能还是要按揭贷款）然后每年付租金（物业税），总的来看是首期付款减少但未来的现金流支出（包括还银行贷款和交物业税）压力增大。既然是这样，则我认为本质上和降低首付比例没有什
么区别，只是政府增加了一个物业税调控手段而已。
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【你对物业税本质的认识，似有不妥。物业税实质是一种财产税，是对公民保有的不动产（还有部分动产）财产进行征税，只要你有不动产财产，它就可以来征。所以，征税对象可以是房屋，也可以是土地，还可以是车、船、飞机等高价值动产。只不过针对房子的财产税，被我们通俗地叫做“物业税”了。所以它从根本上说，与土地出让金没有法律关系，即使开征物业税，也不影响地方政府继续收取土地出让金，这是两码事。但物业税开征了，政府就有了稳定税源了，不必如此依赖土地拍卖，当然可以降低住房的“初次购买成本”，拉低一手房价格，同时也抬高了保有成本，减少了投机现象。此外，房子购买后，产权人是你，你缴纳的物业税，和租金实在不能混为一谈。】
4）还有一点区别是，原来的模式是银行贷款一次性付清 70 年使用费，这就导致货币供给增加很快，而先付一定“转让费”（房价）然后每年付租金（物业税）的方式使得货币供给的增长更趋平缓。
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【物业税开征后，房价应该会小幅下降，你给开发商的购房款还是一次付清的，只不过是银行帮你付，你再按揭慢慢还给银行。你买房子的钱仍然还是开发商的资金主要来源
——“预售款”。所以，住房消费信贷的规模不会发生显著变化，更不会影响到宏观层面的货币供给量。】
5）我最乐观的猜测是，政府使用物业税，除了增加一个调控手段外，本质上是想通过这种变相的方法让房价真实的降下来。因为若直接在现有情况下将房价打下来会产生很多矛盾，而借用物业税这一工具让未来的房价和现在的房价无直接可对比性，从而通过一种非常模糊的方式把实际房价降下来。毕竟政府也想走量，而要走量则必须房子的真实价格降下来！
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【物业税从道理上说，可以降低房屋的初次购买成本，从而拉低房价。但同时也抬升住房持有环节的成本。这应该是它降低房价的积极作用。但现阶段的中国，决不能高看了物业税，一是它不太可能搞得很彻底，可能最后出来就是个山寨版，土地出让金乃是地方上的“宝”，可能还将继续存在下去。物业税拉低房价的效果，可能被既得利益集团的反向动作给抵消，弄到后来，也可能出现最坏的结果，即，物
业税真的收了，但土地市场还是高价出让，房价没有实质性的下降，但买房人却吃亏了，因为买了房子，还得年年交税。】
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 02:50
【关于物业税问答的简单小结】
【其实，我认为大家把物业税这个税看的太重了，寄予厚望，希望它能挤掉房价里的水分，败掉房地产行业的虚火，让房价直线下落，可以让老百姓买得起房，这个想法很善良。
但哪里有这么好的事呢？——尤其是在贵国。对待贵国的事情，你都不能这么较真，较真下来，你会发现自己非常失望。
“物业税”这个新税种的本质，它是个财产税，财产税的本质就是调节收入，进行财富的再分配。所以，国家要开征这个税，我认为其根本目的，也不是调控房价，而是在改革财税分配体制。目前地方征夫的税基不宽，收入不稳，非常缺银子，所以特别倚重土地出让金，这造成了房价居高不下，有关部门利益深涉其中，也不想把它真正降下来，这是个基本事实，长期下去，地方财政都要面临 bankrupt 的威胁，这是很大的不稳定因素。物业税开征了，等于是为地方上找到了一块又厚又肥又宽又稳的税源，有房子处皆可征税，跑了和尚跑不了庙，这可以极大地稳定地方的收入，使之逐渐摆脱土地爷的“紧箍咒”，从而也就间接地解除了地方和房地产的密切“关系”，让房地产行业能够回归本位，真正市场化、商业化。所以，与其说物业税是在调控房地产行业，
不如说是在改革目前的财税分配体制；与其说物业税是老百姓买房子的“天降贵人”，不如说是给财政困窘的地方的一根稻草。抓稳了这根稻草，那就等于有了几十年不变的稳定收入，吃喝不愁了。就不会和土地爷穿一条裤子，受这老儿的要挟和摆布了。】
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 03:01上面的这一段【小结】最难发，修改了多次，终于放行。
多谢版主同志高抬贵手。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 15:02
作者：南方孤驴 回复日期：2009-06-06 09:11:23政府一次一次地注入强心针，一次次地让它回光返照，但结果不过是拉长了走向死亡的痛苦过程，绑架了国民和银行，触发了更深层次的危机。
------------------------------------------------------------------这话有道理。但二者的关系不是简单的病人和医生的关系。在这里病人和医生是一个人，是一体的，难以分开。刮骨疗毒，也许关云长能够做到，但让壮士断臂，何其难也，更何况房地产已得股肱之位，去其股肱，有这么容易么？
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 15:33
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-06 13:57:19楼主，你对物业税的分析非常恰当，我们的确不能天真
的认为是来救我们百姓了，其实物业税的根本是为了平衡稳定 ZF 的利益，到底能否给老百姓一定的好处，这还是很难说的。
今天一个朋友说，为什么中国都市人越来越功利，越来越冷漠，那是因为他们太缺乏保障了，从这个角度来说，也能理解为什么一些人喜欢屯房炒房。
------------------------------------------------------------------------------------------------------很简单的辨别办法是，减税利民，加税则反之。增加了物业税，当然会降低开发环节的综合成本，但不一定就带来房价跟着下降。房价和成本之间并无严格的正相关关系，成本下降了，带来的直接后果，只是开发环节的利润空间更大了。希望物业税能抑制房价，进而降低房价，很可能只是善良百姓的善良愿望，现实表明，并没有任何可靠的机制能确保它作用于房价。
我们所处的这个社会中，总感觉身边的人，看起来越来越冷漠越来越功利，邻里之间，防之如防贼，家庭之内，争利如仇雠。这并不是人本身的问题，而是社会性格在个人身上的投射，是道德伦理水平在个体中的映照。看看历史，几乎每朝每代都有一个世风日下、道德失范的混乱时期，失范之后，就是一段规范的时期。这个也是在更替的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 15:37
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-06 13:57:19楼主，你对物业税的分析非常恰当，我们的确不能天真的认为是来救我们百姓了，其实物业税的根本是为了平衡稳定 ZF 的利益，到底能否给老百姓一定的好处，这还是很难说的。
今天一个朋友说，为什么中国都市人越来越功利，越来越冷漠，那是因为他们太缺乏保障了，从这个角度来说，也能理解为什么一些人喜欢屯房炒房。
------------------------------------------------------------------------------------------------------很简单的辨别办法是，减税利民，加税则反之。增加了物业税，当然会降低开发环节的综合成本，但不一定就带来房价跟着下降。房价和成本之间并无严格的正相关关系，成本下降了，带来的直接后果，只是开发环节的利润空间更大了。希望物业税能抑制房价，进而降低房价，很可能只是善良百姓的善良愿望，现实表明，并没有任何可靠的机制能确保它作用于房价。
我们所处的这个社会中，总感觉身边的人，看起来越来越冷漠越来越功利，邻里之间，防之如防贼，家庭之内，争利如仇雠。这并不是人本身的问题，而是社会性格在个人身
上的投射，是道德伦理水平在个体中的映照。看看历史，几乎每朝每代都有一个世风日下、道德失范的混乱时期，失范之后，就是一段规范的时期。这个也是在更替的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 15:43又抽疯了
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 16:16我在之前的回帖中，提到了房地产行业在资金紧张情况下的几种另类融资，在私募基金融资的一般操作模式中，地产商抵押自己开发的商品房，向私募基金（也可以是民间借贷机构）借贷融资，其中会发生两次产权转移，第一次产权转移表现为“大量集中成交”，第二次转移表现为“大量集中退房”，也就是我们说的“退房潮”。我的回帖时间如下，备查：
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-05 18:33:53
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-05 18:36:24这几天，有关各地隐现退房潮的消息被炒得满天飞，这让有些人着急，也让不少人好没面子。特别是天堂 H.Z.，被炒得尤其厉害，这与浙江中小地产企业数量多、资金链紧张、浙江民间融资发达不无关系。所以，H.Z.这几天又要成地产漩涡的中心了。所以，有人就急着出来表态了，一来需要撇清责任，二来想引导舆论，三来要树立高大形象，四来还想“澄清事实”。这个相对正式的表态，级别还很高呢。诸君
请看一则新闻，自然就会明白了，由于事涉敏感，我不多说了，大家意会吧。
**********************************************************************************************新闻全文转载如下：新华时评：绝不能让“退房乱象”绑架市场2009 年 06 月 03 日 17:29:37 来源：新华网新华网 杭州 ６月３日 电（记者 李亚彪）近日，杭州市市长蔡奇针对本地有楼盘出现的“高额退盘”情况，做出积极回应表示，绝不允许开发商违规操作，随意发布虚假信息，侵害购房消费者合法权益。
面对近两个月来从北京、深圳到南京、西安、长沙等地逐渐蔓延全国的“退房潮”，政府出面做出积极回应，杭州市是第一例。然而，仅仅有政府回应远远不够，对虚假“退房潮”的幕后操纵者一定要问责，绝不允许少数开发商绑架市场。
谁都不难发现，在楼市的“五月谜局”中，一方面是房地产市场高库存现象，一方面交易量不断攀升呈火爆之势。
在巨量交易的背后，退房事件频发，国内接连出现数笔退房“大单”。有迹象表明，不少退房者与开发商有重要关系，有的几乎就是开发商“自销自买自退”。
业内人士认为，少数开发商“导演”的“退房潮”，极
有可能是迫于资金压力，以高额房屋为抵押品，通过个人融资的名义骗取银行贷款。不管何种原因，可以肯定的是，这些非正常现象制造出来的虚假繁荣，会在严峻的经济形势下导致房地产市场产生更大的泡沫。有了虚假成交量的撑腰，推动房价一路走高也成为必然。
事实上，相关部门、地方政府对于这一现象并不是没有注意到，但从交易行为与交易手续上来看，这些操作并没有明显的违规，更谈不上违法。杭州市提出要“依法依规”进行处理，并非易事。同时，虚假“退房潮”的操纵者也很清楚相关法规方面的漏洞，明显违法的事他们是不敢做的。
正如杭州市市长蔡奇所说，房价高低总体上属于市场行为，但保持房地产市场健康平稳发展，政府也必须有所作为。
少数开发商哄抬房价、绑架市场，本身就是市场乱象；而其中如果查不出明显违法行为，就更是乱象后的怪象。在这种情况下，尽快推进法制建设不断完善，显得必要而又迫切。
在这方面，历史上已有先例。英国早年为应对南海公司投机行为，国会通过反金融诈骗和投机法，打破了南海公司股票发行的泡沫；我国香港金融管理部门当年多次成功击退以索罗斯为代表的国际投机者对港市的围攻，也得益于相关法规建设的不断与时俱进。
面对房地产市场乱象，百姓要睁大双眼，银行要加强监管，而设定规则的任务则落在政府身上。政府适时推进法制
建设，是顺应民意，大可不必担心落下“干扰市场”之名。
相反，健康的市场是建立在不断完善的法制基础上的。
该 评 论 地 址 ：http://news.xinhuanet.com/newscenter/2009-06/03/content_11481838.htm
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 16:37新华网 杭州 ６月３日 电（记者 李亚彪） 近日，杭州市市长蔡奇针对本地有楼盘出现的“高额退盘”情况，做出积极回应表示，绝不允许开发商违规操作，随意发布虚假信息，侵害购房消费者合法权益。
………………
正如杭州市市长蔡奇所说，房价高低总体上属于市场行为，但保持房地产市场健康平稳发展，政府也必须有所作为。
少数开发商哄抬房价、绑架市场，本身就是市场乱象；而其中如果查不出明显违法行为，就更是乱象后的怪象。在这种情况下，尽快推进法制建设不断完善，显得必要而又迫切。
----------------------------------------------------------------------------------------如此看来，有的时候，开发商也是“弱势群体”，也得忍气吞声过日子。
作者:loujinjing 日期:2009-06-07 12:12多谢半夜顶贴的朋友们。觉还是早点睡好。
作者:loujinjing 日期:2009-06-07 23:33
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-06-07 18:48:49出差数日后，有点看不过来了，要掉队了。
------------------------------------------------------------------------------------欧阳兄最近频繁出差，看来公务繁忙啊。小小帖子，读来又何必着急？为防哪天突然被咔嚓，我已把这个帖子保存了下来，并稍加整理。如果需要的话，过些时日，我可把此贴全文发于你。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 00:41
作者：gugyj 回复日期：2009-06-07 17:18:32楼主写的真好，支持你，收藏。。。
有个问题想请指点下：我和我女朋友，一个在绍兴，一个在杭州，因为要结婚，想在今年年底或者明年上半年买房子，你看绍兴和杭州比较，那里的房价水分少些啊？如果在杭州买，杭州那个区房子水分少可以入手啊？滨江区如何？
如能指点一二，万分感谢！
----------------------------------------------------------------------------------------------------------答 gugyi，你的问题又涉及到了天堂，我就长话短说，主要说说绍兴。
如果单论水分，两者相比，当然是绍兴的少。绍兴是个名气挺大但却比较安静的中型城市，因民营经济发达，其富在民间，并不体现在小小的绍兴城，从城市面貌看，绍兴城更多地还保持了江南水乡小城的古朴风貌，高楼林立的现代化风貌并不显眼。从地理区位上看，东有宁波，西有杭州，北临嘉、湖，绍兴处于几个城市的包围圈之中，在三面环伺夹击之中，绍兴并没有多大的吸引力，也难以发挥其辐射力。
所以，绍兴的房地产市场，也就基本是个封闭的市场，自给自足，外来力量比较弱。它的房价主要是由绍兴市区（越城区）本地和下属县市（尤其是绍兴县）来支撑，像诸暨、上虞等东西两翼县市的购房需求，还会流向更大更好的宁波、杭州，地理距离较远的嵊州、新昌，购房者会因为距离原因而留在本地购房，这些因素，都会削弱绍兴的住房需求。所以，在这样的一个市场，相对封闭，辐射不强，本地自足，不应该有太大的水分，炒作力量也不应该太大。
但问题并非这么简单，还有其他的因素值得考量。如绍兴城区面积小，旧城风貌保存较好，这就限制了主城区（越城区）的商品房开发，缩小了主城区供应量，抬高了主城区均价。而且，由于这个市场比较封闭，外来开发商很少（主要来自杭州），城市外围的郊区大盘也就少，外围供应量也不足。这样就造成了整体市场的供应偏紧，给投资和投机行为提供了充足的空间。而且，由于民间富庶，实际需求却不
小，民营经济造就了一个比较大的富裕阶层，也衍生出了活跃的房产投资需求，使房产炒作开始兴起，在一个比较小的市场，池小而水浅，炒作的恶性后果会成倍放大。所以，绍兴的房价虽相对杭州便宜不少，但绝对水分也不少，主城区均价已经到了 8000 元以上，位置较好的楼盘早已过万元，这对于一个半封闭结构的地级市市场来说，绝对是不正常的，泡沫等级可以说是严重的程度。但区域不同，差异也大，比如城北的袍江新区，供应量很大，绍兴市场三分天下有其一，这个区域的均价也就在 4000 左右，很多楼盘不到 4000，应属泡沫较小的区域。
所以，就目前的情况来看，无论是绍兴还是杭州，如果单纯自住的话，我都不建议在近期内入市购房。你说打算在今年年底或者明年上半年买，我觉得是很理智的，无论形势发发展如何，留下至少六个月的观察期，我认为是非常必要的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 01:05
作者：取不起公主 回复日期：2009-06-07 12:18:52LZ，我看到一篇文章，把我汗都吓出来了。
您有空帮忙看下，到底是以偏概全危言耸听呢，还是真的是这样？
乌 有 之 乡 的 ：http://www.wyzxsx.com/Article/Class4/200905/86758.h
tml-----------------------------------------------------------------------------------------------------------答这位贫穷的驸马：你推荐的文章我也看过了。该文以大量事实和数据，痛批了 guanliao 资本和 maiban 资本，引出自己的观点，而且观点非常鲜明。对其观点我且不作评论，这个话题太大，远远超出了本帖的讨论范畴，而且类似这样的话题，并不是天涯论坛所允许讨论的，里头有地雷。我只能说，文章里头的绝大部分数据和事实，都可以在公开报道中看到，不是杜撰来的，更不是捏造出来耸人听闻的。
乌有之乡是个著名的左派网站，里头混杂了左派的几个主要派别，有激进派，也有温和派。那里的文章，很多不可能在天涯、新浪、网易此类大众论坛上公开发表，个中原因，大家肯定都知道。至于为何人家能发表，而没有被咔嚓或者直接被关闭呢，为何我们能访问呢？这个原因，应该也可以想象得出，一个派别，谁没有自己的力量和舆论阵地呢？
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 01:50
作者：rdyoffice 回复日期：2009-06-07 10:22:19楼主很不错；北京华侨城的房子怎么样，如果有单价 11000 的价格可
以买吗？现在的价格肯定是高多了。我个人的感觉是现在买房与存款，其实都是赌博，赌大小而已；……………
---------------------------------------------------------------------------------------------谢谢你夸奖，这么具体的问题，实在有些难以回答。
华侨城集团在北京的这个大盘，总建面 80 多万方，属于超级大盘了，位于东四环和京沈高速的交汇处，四方桥区域。东四环这一段（四方桥向南直到四元桥一带），离 CBD不远，位置不错，也集中了太多的大盘名盘，市场供应量巨大，所以竞争也就颇为激烈。看看去年三季度以来的降价潮，就知道了。这个区域的新房均价，在 08 年上半年已经超过了 16000，高的直冲 20000，从三季度到去年底，由于全球金融危机发生的影响，楼盘滞销得厉害，也就出现了较大范围的降价，如今的均价应该在 12000 左右了。依我的看法，东四环这个区域的供应量在下半年依然很大，需求则会比较稳定，价格有可能进一步降至万元以下。
就华侨城个案来说，2005 年 4 月一期开盘时仅卖 6300元一平米，到 2007 年 3 月价格破万，到 2008 年 1 月达到最高点，一度涨到 18500 元，08 年 10 月 11 月，受危机影响价格探底至 12000 元左右，09 年 3 月以来的“小阳春”中又回涨至 14000 以上，但有人在高位抛盘套现，接下来还会有理
性回归的压力。
所以说，现在如果有 11000 元的价格，应该是较低位了，但并没有太大的吸引力。这要分你购房的具体用途，如果你是想短期炒一把，我觉得可以在 11000 买进，伺机出手，如果你是自住，那你不妨等它两三个月，再看个究竟。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 01:54这张华侨城的价格走势图，供你参考：
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 01:56
作者：zmj65 回复日期：2009-06-08 01:20:29喜欢这时候的安静，呵呵，已经周一了，调好闹铃，睡去。
-------------------------------------------------------------------------新的一周，从睡觉开始。俺也调好闹铃，睡去。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 10:44
作者：gugyj 回复日期：2009-06-08 10:28:29谢谢楼主，分析的真好，你也是浙江人吗，支持你。
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无须客气，我不是浙江人，但浙北地区去过多次。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 10:50
作者：玉渊潭的胡杨 回复日期：2009-06-07 01:23:10看楼主的帖子有神交万里的感觉，真好。
人生得一知己足矣，此言不虚。
-------------------------------------------------------------------胡杨兄抬举了。千里之外遇知己，深慰我心。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 16:33沙发怎么还是我的，难道是天涯对我的奖励？
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 16:36
作者：笑仓天 回复日期：2009-06-08 10:49:46一直关注楼主，很赞同楼主的观念，更佩服楼主的人品，愿意为我们普通大众解惑，防被忽悠。
对于我们没背景的一群人来说，手上存了几年辛苦钱，应该可以付个首付吧，但现在楼市，股市畸形上涨，银行利息又低，外币也在贬值，黄金现在也涨了不少。
恳请楼主再指点迷津，民众未来如何实现手上资金的增值保值？楼主不必有顾虑，风险我们自己承担，只希望能听到楼主最真实的想法！谢谢。我想大家应该对这个问题都比较有兴趣吧？
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-----------------------------------------------答笑仓天：谢谢你的持续关注。你的这个问题确实有点困难，我记得之前写过一个谈人民币升值的帖子，文章里说到了个人资产的配置。现在看来那时的建议也要与时俱进了，因为形势发展得太快了。
之所以说这个问题难，原因有二：一是因为当前的投资渠道确实少，好的就更少，能做到资金保值就不错了，又想要升值，那简直有点奢望了；二是因为这个环境有点差劲，总体上对你是不利的，而你偏偏要得利，这自然就困难。比如水浒故事里的生辰纲入京，一路上梁山好汉早已准备好了，可以说是强盗环伺，又如何能全身而退呢？试想，有这么多人盯着你口袋里的钱，而且还都是强人，个个都比你厉害得多，你能保证口袋安全就很不错了，还想着让钱变得更多，难不成你以为那些盯着你口袋的人，都是吃白饭长大的么？
说到资金（资产），要实现保值增值，有三个指标需要关注，那就是经常说的“安全性”、“流动性”、“收益性”。
第一要保证安全，不能丢，第二要可以流动，可以变现，方便市场交易，第三，要能带来收益，所谓钱生钱，资产生钱。
所有的投资行为，都要考虑这三个指标。但这三个指标，往往是有内在冲突的，如银行活期存款，安全性最高，流动性也好，可随时取用，但利率太低，收益性太差。创业投资和
风险投资，收益性最高，可以说是暴利投资，但需要完善的退出机制，流动性差，安全性更差，可能弄得血本无归。所以，三个指标很难三全，不可兼得，只能取得相对的平衡，找到一个最佳的结合点，这就是投资策略和艺术了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 16:39所以，我们在进行投资前，先要搞清一个大前提，那就是：我们自身有多大的资金规模，有多强的投资决策能力，有多大的风险承担实力。不同的情况，对应不同的基本策略，这里我分为三大类：（1）如果钱非常多，决策能力很强，不怕大的市场风险，那就按照“收益性——流动性——安全性”的考虑选择投资渠道和产品，第一考虑的就是赚钱，比如你可以参股私募基金，可以购买创投的产品了。
（2）如果钱不算很多，但有点小实力，有点小聪明，小门路，可以接受一定的风险，那就按照“流动性——收益性——安全性”的考虑来投资，把流动性放在首位，大胆地去投，但做好随时跑路的准备，这部分人一般可以炒股炒汇、炒期货、炒黄金。
（3）如果你的钱不多，就是自己攒下的几个辛苦钱，也没有投资必胜的把握，还厌恶风险，那就要按照“安全性
——流动性——收益性”的原则来投资了。把安全性作为首要考虑，保证钱别丢了，流动性其次，发现形势不好随时可
以撤退，收益性放在最后，能赚点那是上天眷顾，赚不了也是正常的事。
前两类人基本属于有钱人，不用我们操心。我们说第三类人，也就是有点小钱的穷人，富人眼里的穷鬼，穷人眼里的阔佬，不上不下的人，说得矫情点，这是有中国特色的“准中产阶级”。这些人应该包括城市宽裕居民、农村新富群体、城镇新型个体户、最基层公务员、都市高收入白领、没有找到挂靠东家的知识分子等等，这应该是主要组成部分。
这些人的投资，或者说是“资金保全应对措施”更合适些，我觉得应该参考第三类的路数，一看安全与否，二看流动性，最后看收益。尽管可能在通胀中面临一定缩水风险（事实证明可以规避），但现金无疑是最为安全的，所以资产配置中不可少了现金，或银行存款，考虑到汇率风险，可以买入适量外汇进行多元化，为抵御未来的通胀，可以买入商品型货币（如加元、澳元、新元等）和贵金属。钞和汇只有贬值风险，没有其他风险，只要做好了对冲，就可以了，风险可以降低到最小。
在保证安全的前提下，二看流动性，可以买入一些流动性好的投资产品，如股票、基金、期货和外汇产品，股票基金当前应买短期，如可以，最好是买港股，因为估值更合理。
期货和外汇买入时考虑套保和风险对冲，不买那些花哨复杂的衍生品，如果实在搞不清风险所在，那么最好的办法就是
暂时不买。这些产品，可以短期获益，可以及时退出，只要有时间关注，应该也可以适当投资。说到收益性，该如何去追求呢？恕我愚笨，暂时还没想到能保证老百姓稳得收益的产品，也许这世间本来就不存在这样的好东西，人人都赚钱，那肯定是泡沫来了。如果把股票基金期货外汇等产品搞好了，没准能得到上帝关怀，赚点钱，但不要贪婪，赚了点就要想着退出。
说到楼市投资，有个基本条件，如果你所有的钱，都不够买一套当地普通商品房的钱，那就彻底断了炒楼的念头吧，这东西不是一般人玩的。流动性太差，有了问题就跑不迭了，跑得慢的就成了别人致富的“垫脚石”和牺牲品了。
所以，如果想要自己口袋里的钱不丢失，还要持续地增值，保值增值，基本前提是你必须足够聪明，有头脑，知道如何合理地配置，如何合理地投资。而且，更为关键的是——你还必须要足够强大，让别人不能老盯着你的口袋，而是你去盯别人的口袋。在资本市场和资产领域，从根本上讲，都是资源和资金资源的重新配置，是资金财富的横向流动。
什么叫“保值”呢？保值就是别人拿不走你口袋里的钱，你的钱没动；什么叫“增值”呢？增值就是你可以从别人口袋里头拿钱，你的口袋变厚了。所谓的保值增值，其实就是这么简单，而且还有点粗鲁。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 18:32
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-06 21:11:58楼主，对这些说法你有什么说法呢？
作者：下水道大夫 提交日期：2009-6-6不挺房价，扶正小产权房，物业税，都是这位老大提出来的。
哎，太出头太为 P 民想了。导致要干掉他---得罪了老大们的利益官员的权利是谁给的？老大们给的，听话就给胡萝卜吃……
不听话，随便找个借口干掉你，看来房价又得往上走了，虽然我是铁空军，我住宿舍，整天想房价跌，那只是幻想哎。这个社会真理永远是占在有话语权的人手上。
做房奴可怜，可连房奴都做不了的人更可怜。
作者：轩辕牧 回复日期：2009-06-06 20:42:19许被双规是因为他要给“小产权”放行，这触动了大佬们的神经。
许只不过要做一件利民的事而已，就被灭了。这就是逆淘汰。
------------------------------------------------------------------------------------对一个事件，人人都有自己的立场和角度，也就有自己
的解读视角。
上面的两位就是从房地产、从百姓视角去解读这个新闻的。
用房地产的几点政策主张或者发言去断定这件事，恐怕是以小推大，以偏概全了。
这件事还没有正式说法，坊间都在猜测，什么样的版本都有。
我的看法，这件事不能看得太简单，要联系大了看才行，没准和深圳的综合配套改革能联系起来，和深圳改革的先行先试联系起来。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 18:37深圳这个城市，年轻开放，喜欢创新，总是走在别人的前头。小产权房的产权改革，这件事喊了多年了，但没有实质性动静，深圳试水这个“禁区”，也是个非常大胆的尝试，上头还没有点头，它就开始了，成了全国第一个，做出头鸟很风光，但总是不太好的，这里头肯定也有风险在。
作者:loujinjing 日期:2009-06-09 09:01
作者：天山小木 回复日期：2009-06-08 21:44:29来做个记号，等着楼主关于苏州的分析。
再次 楼主与大家分享自己的思考结果。
-------------------------------------------------------
小木，关于苏州楼市，有位叫 hellgoba 的兄台好像已经给我布置过了作业，放心，此文债定还。
作者:loujinjing 日期:2009-06-09 19:02
作者：hellgoba 回复日期：2009-06-09 17:05:42
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-09 09:01:45
作者：天山小木 回复日期：2009-06-08 21:44:29来做个记号，等着楼主关于苏州的分析。
再次 楼主与大家分享自己的思考结果。
小木，关于苏州楼市，有位叫 hellgoba 的兄台好像已经给我布置过了作业，放心，此文债定还。
-------------------------------------------------------嘿嘿楼主，我每天来看，放心吧，我就是不催你。
--------------------------------------------------------------------------------------谢谢你的关注。你一来我就感觉你是在催我了，哈哈。
人家都说做贼心虚，我怎么埋头写文章积极做好事还觉得心虚呢。
不过还好，谈苏州的帖子我已经开始动笔写了，因为苏州市场很重要，所以问题也就说的比较全面，内容也比较长。
如果一切顺利的话，估计明天就可以陆续贴出来了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 10:55
作者：sjtuye 回复日期：2009-06-09 19:16:25向楼主请教一个问题，到底如何判断房价有没有泡沫？
从一般的角度看如房价收入比、房价租金比等用的比较多。
不知楼主有没有更有深度更系统性的判断方式？
我自己股票作的比较多，对大盘的整体趋势判断略微有点心得，如通过投资时钟图判断经济周期，然后用工业增加值、发电量、PMI、M1 等月度指标去判断大盘的底点和顶点。
目前来看这一套思路还是基本能够把握住大顶和大底。当然这基本是一种趋势投资的思路，也只有在宏观经济巨幅波动的时候才有用。那么对于房地产是否也可以建立一种粗略的分析框架呢？
-----------------------------------------------------------------------------------答 sjtuye 兄，你这个问题很有意思。因为当前媒体喜欢拿股市和楼市并提，动不动就一块说，这导致很多人产生了这么一种固定印象，股市和楼市是一对资产兄弟，不仅应该同步，还应该共通，股市的投资神话可以拿来套在楼市上用，股市的那一套分析体系可以用之于楼市，于是，“楼市技术派”也要扬起大纛、自立门户了。这种印象，实在是一种在多次重复灌输中形成的误解，而所谓的楼市技术派，也将成为一个中国资产市场成长史中的笑料和小插曲。
首先要明确的是，房地产具有双重属性，投资属性是次要属性，居住才是主要的功能，在很多国家，其实是不准投资房地产的，干脆取消了其投资功能。而且房地产行业是典型的“顺周期行业”，房产投资（而不是投机）是长线投资，受宏观经济周期的影响很大，在一个成熟的市场里是很难短期炒作的，或者说，短期炒作的价值很小，难以获利。这一点和股市、债市等资本市场的投资完全不同。股、债、期、汇等市场具有融资功能、价格发现功能、风险对冲功能等，它们是完全的投资市场，投资是其主要属性。而且这些投资品的流动性很强，可以在一个短经济周期内变化繁多，可以起伏跌宕，价格可以发生即时大幅波动，因而可以进行短期投资和炒作，并能在短期内获利。
所以，股、债、期、汇等市场可以在短期内忽略掉经济周期的影响，用技术手段建立投资分析模型，进行技术分析，指导投资活动。两个不同的市场，当然各有各的规律和投资策略，如果我们用股市的技术分析框架去分析房地产市场，那就是缘木求鱼、刻舟求剑了，是玩股票玩得走火入魔了。
说到“泡沫”，我的理解是，泡沫是指实际中的“交易价格”和“应然价格”的偏离程度，泡沫只有在资产市场（或者更准确地说，仅在虚拟经济体系）中才有可能产生，如果只有实体经济，没有虚拟经济，那就无所谓泡沫了。所以，泡沫的本质就是，虚拟经济和它所赖以产生的实体经济的
“偏离程度”。泡沫就是衡量这个偏离程度的指标。
具体到房地产领域，房价的泡沫就是，市场交易标价和实际需求承受价格之间的差距。所以，要衡量房价的泡沫程度，就要搞清实际需求、实际需求的承受能力，那无疑就是“房价收入比”；如果买房不是自主，是去投资，那么衡量泡沫的指标就是这笔投资的“年度收益”，当然要看投资收益率、看房价租金比。所以，用这几个指标衡量房价泡沫，不仅是得到广泛应用的，而且是有理论依据的。据我的了解，除此之外，好像还没有更为合理的衡量指标。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 13:12
作者：冲关吹羽 回复日期：2009-06-09 12:13:07每天必看的贴，不知楼主对上海松江的房子有没研究？
--------------------------------------------------------------------------------------------------关二爷：松江是一个远郊区市场，市场不大，情况也简单，说多了会浪费大伙的时间，这里简单说说我的两点看法，请指正。
松江是上海西南的远郊区，与上海市区不接壤，中间隔着一个闵行区，这是松江最头疼的地方，中间横亘着一个，没法直通市区，难以接受市区的直接辐射。所以，松江这些年“穷则思变”，鼓捣出了两大招数。一个招数就是另起炉灶，搞“松江新城”，在老城边上投巨资大建新城，费了大
功夫把在沪高校给弄过去，搞“大学城”，这不懈的努力让松江新城成为上海“1966”城市发展战略中最有成就的一个新城，也成了新城开发的典型。第二个招数就是打通进入市区的快捷通道，原来的 A8（沪杭高速）太老旧了，关键的是走高速要收费，这限制了松江和市区的正常往来。所以松江痛下决心，多次强烈要求，终于弄出来了地铁 9 号线，并于去年顺利通车，从松江新城区直达市区，接驳 3、4 号线地铁，并入了全城轨交网络。可以说，在郊区地铁建设中，闵行（轻轨 5 号线）拔得了头筹，松江紧随其后，而且后来者居上，超越闵行，直接上马地铁，舍弃了小容量的轻轨。虽然 9 号线的建成通车也让闵行区搭了便车，占了便宜，但给松江带来的利益无疑是巨大的。
我们来看松江这两大动作的影响。第一个，另起炉灶，大建松江新城，并且花了大力气引入开发商，让松江的房子供应量连年暴增，远远超出了松江本地的实际需求，松江市场成了一个地地道道的投资市场，而且是中低端的投资市场。
房子过剩是目前松江市场的最大问题，白天去看看那些临街高层住宅窗子上密密麻麻的出售信息，晚上去看看那一片片黑乎乎的楼盘，灯火阑珊，街道行人稀疏，就知道问题所在了。
第二个动作，地铁 9 号线通车，这给了松江一个巨大的机遇，那就是可以发挥其“环境优美、交通直达、房价洼地”
的优势，并且大力强化这种优势，把松江新城定位为上海的“睡城”，让老年人过来购房养老，让年轻白领过来购房居住，乘 9 号线去市区上班，双管齐下，导入常住人口，大家都来这生活了，有了人气，才可能发展商贸服务业，从根本上繁荣当地经济。这个路子，或许可以消化掉多年的住房积压，盘活市场存量，让松江房地产市场步入比较健康的轨道。
如果还是一味依赖外来投资者，希望他们继续加大投资，不断扩大投资比例，那么，一旦市场出问题，松江新城难免成为一座人去楼空的“死城”。与其坐等成为“死城，”不如积极争取成为“睡城”，做了睡城，才有条件成为“活力之城”。
倘若做了死城，那么再想咸鱼翻身，就不是那么容易了。
所以，松江楼市，最大问题并不是价格过高，它的泡沫比宝山、嘉定、临港等地要小，最大的问题是供应过大，没有潜在消费群体，如果当地再不改变楼市发展思路，不借助地铁的春风实施吸引常住人口的大计划，那以后的问题会比较严重。关于“睡城”的例子，我觉得松江和北京的通州很像，完全可以参考参考通州的思路。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 15:00
作者：bfwinxp 回复日期：2009-06-10 13:20:259 号线目前间隔 15-20 分钟一般, 等的太久, 而且目前只通宜山路, 据说年底通到徐家汇以后发车间隔会进一步缩短。
A8 目前莘庄到新桥段正在整修, 就是把收费口从莘庄外移, 这样松江区走高速到市区就不收费了, 不过现在处于改造期, 造成莘松路拥堵情况进一步加重。
作者：冲关吹羽 回复日期：2009-06-10 14:29:16多谢楼主对松江的答复！
--------------------------------------------------------------------------------------------关兄不客气。对松江楼市，也希望听听你的高见。
当前 9 号线发车密度小，间隔长，只是暂时的，因为两头都没有延伸到位，市区端在徐家汇接入 1 号、11 号两条主线，松江端延伸进入老城区，客流增加了，运能自然会增加，会更加方便。而且 9 号线未来两年要延伸至浦东，是上海“东北—西南”走向的绝对主线，前途很好。
高速公里收费问题一直是困绕上海区际交通的头疼问题。上海地域面积小，本该在全市范围内实现高速路免费，全市道路一盘棋，降低交通、商务成本，方为上策。但由于部门利益，贷款修路，财政负担重等原因，很多高速路仍在常年收费、超期收费。如嘉定区在抱怨 A12（沪嘉高速）长收不倦，青浦区在抱怨 A9（沪青平高速）收费，松江区也就抱怨 A8（沪杭高速）的收费，各有各的苦衷。还好这个问题已经在改变了，沪嘉已经实行了有限免费，沪青平“上海—赵巷段”也实现了免费放行，未来肯定会免费到青浦，如今
沪杭也在改造了。当初把人家郊县都改成了市辖区，但又不把其作为市辖区对待，不给市辖区的基本待遇，连个区际交通都要收钱，这不是自相矛盾么？
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 15:23
作者：cx181 回复日期：2009-06-10 09:11:00楼主经常去浙北地区的话，对慈溪这个城市也不陌生吧？谈谈慈溪吧。
-------------------------------------------------------------------------CX181，不好意思，浙北主要的城市，杭嘉湖宁绍舟，甚至有点名气的县级市，我基本上都去过了。唯近杭州湾的慈溪、上虞等地，还真的无缘造访。所以对慈溪的情况不熟悉，不敢妄言。等我先多了解下，也许能发现问题，再与你讨论。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 15:44
作者：cloudtian102 回复日期：2009-06-09 18:03:23楼主能不能谈谈芜湖的房价,一个小城市现在房价已经涨到 4000 左右了，我一个月只有 2500，实在买不起。
-----------------------------------------------------------------------------------------云天，据我所知，芜湖的房子均价还没有过 4000 元，只是镜湖新城被炒作得比较热，概念因素多了，因而价格上
涨得较快，过了四千大坎。其他如弋江区、鸠江区，应该还在 3000 元这个级别以内。开发区的房子，就要再低一个层级了。
我们之前的话题从未涉及过安徽，也没有朋友提及。这不代表安徽不重要，作为非常有发展潜力的东部大省，我倒是非常看好安徽的未来。目前安徽主要城市房价还处在上升期，可能有的城市因炒作严重，房价已经透支了未来，但以未来的眼光看，仍会得到有效需求的支撑，并不是凭空建立的空中楼阁。从投资角度看，近两年在高位买入的，可能在接下来的这一波调整中，难有收获，但仍然值得长线持有，做价值投资。
对于安徽的城市市场，我也没有系统的研究和完整的数据，所以暂且不谈了。希望有熟知安徽的达人能来讲讲安徽。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 17:37※※※※※※※※※※※※※※※※※※我的楼市评论：楼市为什么这样红？※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※我在前面一篇谈杭州楼市狂飙的回帖（备查：在第 4 页，
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-01 15:53:58）里，提到了最近两个月来杭州楼市狂飙的原因，乃是强大资金的推动使然，一个是信贷放松带来的银行资金，因为浙江国企少，上马的大项目少，所以更多地流入了资产领域；第二个
是因为浙江以外向型经济为主，民营经济为主，受到国外需求萎缩的严重打击，很多民间资金濒临破产，或感到无利可图，遂从实体经济撤出，转投资产领域。这些钱多了，汇成了一股资金洪流，推动了杭州楼市狂飙突进。
其实，如果把这个分析扩大范围，用之于主要的中心城市，特别是东部沿海地区的中心城市，用以解释最近 4、5月份的楼市狂飙现象，也是成立的。当前的楼市，交易量蹿升，价格逆市暴涨，在行业调整的冬天里烧出了一把火，最主要的原因就是“资金推动”。分析巨量资金的来源，我认为，主要来自于以下四个方面：（1）首先是国家信贷政策持续扩张，5 万多亿天量信贷资金要在短期内进入经济领域，由于是自上而下的半行政性推动，时间紧，任务重，工作急，根本就来不及全部进入实体经济进行消化，而是以“短期票据”的形式进入资产领域，所以股市、楼市像是打了强心针，精神为之一振，随之强劲上扬；（2）第二个资金来源，是实体经济的资金正在流出。
受金融危机的影响，内外需同时不振，导致主要制造行业产能全面过剩，外向型行业大量订单丧失，行业收益率普遍降低，甚至发生全行业亏损。于是发生了“挤出效应”，把实体经济的资金挤出了生产部门，只好进入虚拟经济领域。比如浙江沿海地区原来专做外贸鞋子、袜子、领带的小企业，
国外订单没有了，国内又没有建立可靠的销售渠道，那就只有关门大吉，把钱拿去投资了；（3）第三个渠道，是在通胀预期强烈的情况下，媒体大肆炒作，宣扬未来通胀的可怕性，造成“持币者”的集体恐慌，于是放弃持有现金，买入资产，等于是进入楼市等领域来避险。这里头还有些海外资金，眼看着美联储疯狂印钱，预期美元大贬值，于是进入大宗商品市场、新兴市场避险，所以当前国际油价和大宗商品期货都在大涨，当然中国的楼市也是它们的选择之一；（4）第四个渠道，就是国内的刚性需求。实际上，在08 年四季度楼市交易最冷淡的时候，是这些刚需果断入市，维持了楼市资金流未断，雪中送炭，本来功不可没，但这些活雷锋们正在成为新一波泡沫的牺牲品。如今在各级公仆的大力号召下，在各大媒体的狂轰滥炸下，在无数枪手和小鹦鹉的极力忽悠和劝说下，更多的刚需终于相信了“中国楼市天下无敌，还会继续大涨”的谎言，抱着“早入市不吃亏”
的心理，果断地跟着投机资金入市了，给火爆的楼市又添了一把货真价实的柴禾，并做好了接棒和托底的准备。抱薪添火，最终燃烧自己，让投机者顺利逃顶，成就中国楼市的传奇，多么悲壮的人间活剧！
举个例子说，一个靠新到资金不断加入去推动的市场，就如同一群人冬天里围坐烤火，大家都往里面添柴，添得越
多火就烧得越旺，越温暖。里头的人偷了一捆好柴，把火点着之后，就不断地号召大家，大伙加油添柴啊，火大了，我们都不冷。外围的人听了，觉得有理，就不断拿自己的柴去添，把火烧的很旺，但自己始终在外围，却得不到多少温暖。
结果呢，里头的人烤火烤完了，起身拍拍屁股走了，这火也就慢慢灭了。后面的人付出了许多柴薪，但可能连火花都看不到，但付出的柴薪是永远地贡献了。所以，一个仅靠资金推动的市场，是没法持久的，因为那些政策因素带来的资金会随时消失，投机资金也会获利了结，要逃顶退出，这些资金一旦撤出，那这堆火就必然会熄灭。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 17:54楼上的兄弟勿急，看的总比写得快，该着急的是我。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 18:37刚写完上面这篇评论，又发现《工人日报》刊载了一篇评论员文章，题为《谨防流动性过剩成房价快速升高幕后黑手》，文章写的算是比较大胆的，文中直言道，“最值得关注的一点，楼市快速回暖，主要原因是资金效应的幕后推动。”
直言不讳地说出了资金推动这个背后的事实，真是与我心有戚戚焉。
该文章还进一步分析，说明了楼市的资金来自哪里。原文是：“从楼市成交的资金来源看，不少交易资金来源复杂。
但能够影响房价变动的巨量资金，有的是一些企业从主业中
抽出来的，有的是股市资金转移来的，有的则直接是银行贷款。资金来源的集中化，恰恰说明流动性过剩的隐忧已经显现。”有实体经济的，有股市的，有银行信贷资金，与我在上面评论里的资金来源分析基本吻合。
其实这样的幕后事实，不算复杂，也不难看懂，很多人心里都清楚，只是没有人会把它说出来。参与其中运作的利益攸关者，埋头发大财，自然不会去说；媒体顾及强势集团的感受，不愿得罪人，也不会这么直露地说；政府更不会去说反面的话。真正知道又想说出来的人，是没有合适的表达渠道的。《工人日报》能刊载这样的文章，还是署名评论员文章，其实和这份报纸的立场不无关系。这个涉及更多事情，就不多说了。
下面全文转载《工人日报》的这篇评论员文章如下：※※※※※※※※※※※※※ 谨防流动性过剩成房价快速升高幕后黑手 ※※※※※※※※※※※※※2009 年 06 月 10 日 来源《工人日报》(本报评论员 郭振纲）
据《新华每日电讯》6 月 7 日报道，仅一两个月之间，上海等地楼市强势反弹，部分楼盘“热得烫手”，其提价幅度之大，早就填平“小阳春”之前的降价区间。 不过，记者调查发现，楼市走强，绝非全靠刚性需求推动所致，避险资金的涌入、炒家的“唱多”、开发商营造虚假购房热的伎
俩以及地方政府的“托市”，都是楼市走强的推手。而一度潜伏的种种隐忧，也已趋于显性。
报道说，不少一线城市的房价近几个月来都有明显的提高，提高的幅度之大，几乎已将国家调控房地产的政策效应抵消。买房人原先期待的房价持续下降局面没有出现，反而有不小的提升。在这些城市，楼市似乎已经脱离经济发展的整体轨道，独自“昂首向前”了。
楼市真的已经一枝独秀、完全回暖了吗？专家学者十分谨慎，百姓疑虑重重。
具体分析，虽然一线城市的房屋一直存在刚性需求，显性和隐性的消费者不少，有些消费者入市也是事实，但多数人仍然处于观望状态，并没有大量入市，可见楼市上涨的原因不是、至少不完全是刚性需求推动。国际金融危机爆发后，一些避险资金进入了楼市，增加了楼市的资金供应，近来一些“炒房团”又开始行动，提高了房价预期。一些开发商总是想方设法拉高房价，搞了不少虚假销售之类的小伎俩，力图营造楼市的“繁荣”景象。一些政府的“托市”政策，为闲置资金进入房地产市场提供了条件。
而最值得关注的一点，楼市快速回暖，主要原因是资金效应的幕后推动。从楼市成交的资金来源看，不少交易资金来源复杂。但能够影响房价变动的巨量资金，有的是一些企业从主业中抽出来的，有的是股市资金转移来的，有的则直
接是银行贷款。资金来源的集中化，恰恰说明流动性过剩的隐忧已经显现。
所谓流动性过剩，通俗地说，就是货币投放量过多，这些多余的资金出于逐利的本性，必然会寻找投资出路，这容易导致投资过热。
北京市房地产交易管理网的统计数据显示，近几个月来，京城房地产市场不仅交易环比下降，而且交易量极不稳定。
目前楼市的“繁荣”与以往楼市疯狂时期的特征有些相似：都是资金大量入市，推高房价，房价快速提升抑制需求，市场的正常秩序被破坏，楼市泡沫在积聚，百姓改善居住环境的需求不能根本实现。不仅如此，大量实体经济的避险资金和流动性过剩导致的投资资金大量进入楼市，还可能给实体经济的复苏带来隐患。
一段时间以来，流动性过剩的危险一直存在，不少专家学者不断呼吁谨慎对待，金融监管部门也不断出台风险警示。
在当前大量实体行业依然处于困境，宏观经济基本面没有根本好转，消费者的消费能力和消费预期没有发生根本变化的前提下，流动性过剩导致的房价快速推升可能会抵消政府建设廉租房、两限房等以抑制房价过快上涨的政策效应，甚至可能使住房问题再度成为敏感的社会问题，对我国应对国际金融危机产生某种负面影响。
因此，有关部门应该加强监管，谨防流动性过剩成为推
高房价的幕后黑手。
该 评 论 文 章 亦 被 人 民 网 转 载 ， 地 址 ：http://house.people.com.cn/GB/9449110.html
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 00:58
作者：sjtuye 回复日期：2009-06-10 20:44:52…………
作者：laserwto 回复日期：2009-06-10 23:10:20…………
-----------------------------------------------------------先答两位仁兄一句：非常感谢两位的认真探讨，你们都提出了具有启发意义的问题，比如房价长期走势和 CPI 的相关度，比如人口结构变化对房价的中长期影响，比如中国宏观经济周期在多大程度上和房地产市场相关，比如房地产作为资产在市场中估值的分析价值，比如在高投资比例的房地产市场能否建立有价值的行为分析模型，等等，都是很有意义的问题，都值得去深入研究和探讨。因此，我也要多谢两位的用心和认真。
在说具体的问题前，想先啰嗦几句，说说在下对这个帖子的看法和想法。对于这个帖子的风格，我的基本定位是“平淡”和“平实”，我想让每一位网友都可以看得懂，都能参与进来，都有兴趣跟着一路读下去，哪怕他没有受过经济学
的基本教育，不了解房地产这个行业，也应该可以理解我所说的话，这是我的一个小小追求。所以，我一直在力求避免过多的理论描述和理论层面的探讨，这并不是说我认为理论问题不重要，也不是说这些问题没法去深入，事实上，理论是基础和指针，非常的重要，对市场的深入研究也是绝对必要的，不搞好这些基础方面，就没法把问题彻底说清楚。但我的想法是，把理论的东西尽量放在背后，不放在文字里出现，思考问题时力求深入全面，下笔行文时力求简单明了，自己多去“深入”，让帖子去“浅出”。如果只是一味地深入，忘了读者，大家可能觉得作者高深莫测，水平不赖，但难免就懒得和你共同探讨，只有“浅出”了，才能更多地传播自己的想法和理念。如果大家都评价我说，楼主说了些大白话，但也都是大实话，还颇有道理，不是在忽悠。那我就可以回家煮酒庆祝了。
正是因为此，我在前面回答问题时，有意地回避了一些本该进行深入讨论的问题，以避免改变这个帖子的目的和基调。并时刻提醒自己要摆事实、讲道理，而不要摆架子、讲理论。理论无疑是魅力十足的，非常吸引人，有时还会引人入胜，但哲人又言，理论是灰色的，生活是多彩的。所以，在大众论坛里，要避开灰色，去关注多彩多姿的生活。我觉得，对中国当前的房地产市场而言，去拨开覆盖在这个波谲云诡的行业上的层层迷雾，还原一个真实的世界，比提供一
套完整的行业理论，增强人们的投资技能，来得更有价值和意义。后者也是必要的，但目前来看，这仍属于小众之需要，大众对其需要并不迫切。
还有一个不得不说的考虑是，这个帖子把房地产市场定位为一个居住市场，而不是一个投资品市场，尽管现在中国的现状是投资比例不低，而且房产投机盛行，恶性炒作猖獗，市场秩序混乱。但我坚定地认为，这是市场不规范的表现，也是暂时的现象，并不是市场的本性和常态，中国房地产终会回归其基本功能——那就是保障每一个人的基本居住权，为每一个公民提供必要且合理的住房，为他们提供风雨庇护和基本保障。在基本实现这个功能的基础上，我们这个社会心安了，才能去心安理得地去研究投资，才有道德基础去搞投机。
正基于此种考虑，在这个帖子里，我虽然不反对房地产投资，但有意识地忽略掉了投资这个重要功能，不去讨论它。
因为我认为，谈论美食和烹调技艺是高雅的，本身也没有什么错，但如果在一群饥饿的乞丐中间大谈美食，热烈讨论烹调艺术，那不仅是不道德的，也是可耻的行为。我也一直对当前的炒作和投机持批判态度，虽然这种行为不违反法律，但这“合法地”伤害了他人，“合理地”损害了大多数人的基本利益，我依然要站在一介草民的立场上去谴责它。
说了以上这么多的话，要而言之，只不过是一个帖子的
主人，代表他的帖子在阐述帖子的立场和理念。也许可以这么说，是这个帖子在得到了这么多人的关爱后，重新审视自己，做了一个更详尽些的自我介绍罢了。至于为何选在此时此刻来说，是因为两位仁兄的讨论中提及了一些问题，牵出了我很多的思考，是机缘巧合，而并非针对两位的问题所发。
所以，在下也有两个请求：一要请两位仁兄理解我少谈、甚至不谈楼市投资的用意，乃在于维护这个帖子的基本理念
——关注普通人关注的问题，解释老百姓需要了解的问题。对于类似问题，我们可以另开他贴去讨论，我十分期待；二要请两位理解我写此文的目的所在，断非为针对两位之观点，实乃有感而发、借题发挥是也。对两位在上面提出的诸多问题，还请多多讨论，不吝赐教。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 01:22
作者：sjtuye 回复日期：2009-06-10 20:44:52谢谢楼主耐心回复！再做几点讨论：其实楼主可能误解了我的意思，在股票市场我的投资模式应该不属于技术分析派，实际情况是我对股票走势的技术分析一窍不通。我的思路更应该概括为经济周期趋势分析，实际投资过程中，我只是在 07年11月份开始逐步清空股票，而在 09 年 1 月份大力加仓股票。我对当前房价的趋势判断是这样：从货币供给和 CPI 的历史时滞关系判断 CPI 的趋势，而国内 CPI 的走势和房价走势高度向关（这些数据在 wind
的 EDB 数据库可很方便的画出图形），因此我的基本判断是若不调控，房价在未来一两年还将吹出一个大泡泡。另外，我看见过天涯一个帖子的思路：分析美国、日本人口年龄结构变动对房价长期趋势的影响，在判断国内人口年龄结构变动的基础，认为国内在 2011 年左右房价可能开始长期下跌。
其实我比较认可的是类似这样的分析思路！
------------------------------------------------------------------------------我并没误解你的意思。实际上我和你一样，对技术分析一窍不通，且不屑于去研究那些东西，因为对中国的股市而言，看宏观、政策、消息、庄家，足够了，技术那些东西根本用不着，那不过是不自信的投资者用无用的理论为自己的投资壮胆色而已，或者是为自己押注的失败寻找冠冕堂皇的借口。股市都用不着，何况是楼市，生搬硬套进楼市那就更离谱了。所以，我笑楼市里的“技术分析派”，实在和你无关也。
对于货币供给和 CPI 数据，是存在着相关关系，而且货币主义也论证过了，还提出了个著名的观点，“通货膨胀本质上是个货币现象，”我觉得这话说得很对，西方适用，中国也同样适用。但说到 CPI 走势和房价高度相关，我并没有找到这样的依据，而且我的判断是相关度不会高，ye 兄如果有数据或心得，请赐教一二。
人口是很多经济问题的最后决定因素，甚至包括综合国力和大国兴衰。在中国则是，人口结构决定了城市化的最后格局，人口结构的变化决定了住房总需求的长期变动，进而决定着长期的房价趋势，这应该是毋庸置疑的了。我对人口结构和住房需求、和房价的关系也十分感兴趣，希望进一步探讨。但这个人口的影响肯定是长期影响，对于年轻的中国而言，人口红利还没有结束呢，负面影响还远未展现，所以我不赞同用人口分析来判断近期（5 年内）的房价走势。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 01:36
作者：sjtuye 回复日期：2009-06-10 20:44:52谢谢楼主耐心回复！再做几点讨论：[我的观点：很赞同房地产行业的顺周期性和长期性。
但在股票市场，我不认为“短期获利”是可行的方法，如在07 年我看见很多人做短线可以获利，但其实他们中的大部分人获利的根本原因不是短线水平高，而是因为所有的股票都在涨，他们没有认识到这一点，因此大部分人都在 08 年继续玩短线，结果是进一次割一次，把原来赚的基本亏光。因此，我是从肯本上反对“技术分析”、“短线获利”这一类思路的！另外，楼主既然觉得房地产行业受宏观经济的影响很大（其实是互为影响，房地产本身就是我国宏观经济及其重要组成部分），就应该多从宏观经济的角度入手来分析行业趋势，非常愿意和你在这方面做趋势探讨！]
--------------------------------------------------------------------------------------------ye 兄你是股市高手，当然应该明白这个概念。股市可以长期价值投资，亦可以短期炒作，投机获利，二者都有大批的拥趸。所以说，您不认可股市里“短期获利”是可行的办法，其实我更不认可，因为这种行为的本质就是利用股市这个工具实施“合法抢劫”。但不认可不代表它不存在，股市里主要财富分配是通过短期炒作方式进行的，尤其是中国股市，基本没有长期价值投资，都是短期行为。您的例子很好，08 年大部分散户玩短线，但次次割肉，赔的很惨，短期并未获利。但你没有去看另一面，散户割肉赔钱，另一面是有人高位出逃，获利了结。有人在赔，当然有人在赚。短期炒作并非不能获利，而是散户没法获利而已。所以，对散户而言，不提倡炒短线，但对机构和黑大户来说，短线恰恰是他们的法宝，断然舍弃不得啊。
我也很赞同从宏观经济分析入手来分析房地产市场，但在中国，限于国情，谈到宏观层面，已经不光是经济因素了，更多的是体制因素，是其他难以公开讨论的因素，相信您也心知肚明。私下讨论可以，但公开讨论，那是很难的，天涯的斑竹也不会答应。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 11:48
作者：sjtuye 回复日期：2009-06-10 20:46:41
[我的观点：“应然价格”是几乎不可知的，因而泡沫的大小即“偏离程度”也是几乎不可知的！房价收入比、房价租金比就好像股市中的 PE、PB 等指标，很重要，但只是投资能够获得成功的基础而以，远不是充分条件，甚至对趋势投资者来说也不是必要条件。举个例子，江西铜业，你能知道它的应然价格吗？我们以前写报告还搞出 DCF 估值，我对这些东西有深入研究，但最终发现基本没用！它的 PE 也高得离谱，比香港的股价也高很多，我基本判断它是有泡沫、高估，但我还是持股不动，因为我更看重中期趋势。当然也有很少的用到“应然价格”的例子，但只有在波动比较小的行业才行，比如张裕 B，我在 25 港元左右买入，因为这个公司长期的增长前景相当确定，而25港元算分红收益率都有5、6 个点的样子，我就比较肯定这个价格应该是明显低于“应然价格”了（但其实“应然价格”应该是多少我也吃不准，只能毛估估一个合理价格的范围）。]总的来看，我和楼主的主要区别在于：我对于大部分价格波动巨大的资产类型，我喜欢通过宏观经济周期、行业一两年的中期趋势的角度去把握，而对“估值”放在比较次要的位子。
----------------------------------------------------------------------------------------ye 兄，你的看法我非常同意。泡沫的本质是实际交易价
格和“应然价格”（或者说合理价格）的偏离程度，但如果市场脱离了合理范围，出现了较大的泡沫，“应然价格”就变得难以确定了，或者说根本就没法去量化，没法找到这个合理价格的准确数值，所以衡量泡沫程度就变成了一件相当困难的事情。事实上，“泡沫”一词，模糊的很，一直以来都是个定性指标，根本不是定量指标，我们听到人们经常说起泡沫，但从来没有人说过泡沫的比例和具体数值，包括经济学家在内，也没法对泡沫进行有成果的定量研究。复杂经济问题的不可知性，这也是一个典型的例子。还有个好例子，就是复杂的金融衍生品的风险定价，更是盲人摸象，到最后基本就变成了“数学游戏”。华尔街有这么多的顶级投行，全球顶级的金融人才，也都给这些衍生产品定了价，明码标价出售，看似很合理，但为何风险一来，就全线垮塌、一夜之间变成了臭狗屎呢？这说明那些所谓的“复杂、严谨、科学、合理的”风险定价机制，其实也是瞎扯淡，是忽悠投资者掏钱的游戏罢了。
你提到“房价收入比、房价租金比就好像股市中的 PE、PB 等指标，很重要”，我觉得非常对，这个类比也很恰当。
但咱们国家的事往往不能用一般观点去看待，正如中国股市投资不大用考虑 PE、PB 指标一样，国内房地产领域的投资，也不用管什么房价收入比和房价租金比，这些指标在炒房者眼里，简直就是一文不值，弃之如敝屣。所以，你说的对，
这些本来很重要的指标，既不是投资成功的充分条件，甚至也不是投资获利的的必要条件，即使完全抛开这些指标的约束，照样可以发大财。这不是指标的问题，而是市场的问题，市场不正常，也不是指标没有用，而是指标用不上，不用也能赚钱。
07 年国内 A 股一路狂飙时，PE 都那么高了，平均 60 多倍，谁退却了啊，没有人因风险而退出，还不是全民都大赚特赚。再说上海的例子，如果单看上海中心城区的房价租金比，甚至低到了银行定期存款利率水平之下，如果只看这个指标，买楼投资都不如存银行好，那上海楼市完全失去了投资价值了。但事实呢，楼市投资依然火爆，因为投资者不是获得那点可怜的租金，而是要通过转手获得差额利润。
我和你有过同样的感受，就是一开始很相信这些理论推导和规范分析，对这些东西花了功夫去研究，但到头来大失所望，发现这些东西根本就没有用！！在铁一般的现实面前，这些东西简直就是一堆废物。所以，我看重房价收入比、租金比这些指标，但从来不根据这些指标来推测未来的房价走势，那样就太天真了。中国的资产市场，需要是不是“规范分析”，而是“实证解析”，需要的不仅仅是经济学的分析，而是政治学、社会学、扎堆心理学、中国特色学的综合分析。
不懂得后面的各种“华夏边缘学科”，那就算得了诺奖，也还是个脱离现实的书呆子。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 13:04
作者：cx181 回复日期：2009-06-11 12:07:24感谢楼主对我这个小小问题的关注。
说实话，关注这个帖子也不是一天两天了，楼主的每段话都仔细看过。对于我这种理论知识一窍不通的人来说，楼主的讲解确实做到了深入浅出，让人看得不费力。
我现在的疑惑是：现在资金都流向房市，使得房价又一次虚高，那么政府会有何动作？
如果物业税不开征的话，实体经济又不好，难道征夫真会勒紧裤带过苦日子？
感觉两个大国的头都在忽悠人，说是实体经济已经好转，实际是不是为了提高百姓的信心？
------------------------------------------------------------------------------------------------也谢谢你的仔细关注。深入浅出其实是很难的事情，是一种追求。但“让人看得不费力，”则是我对自己写帖子的要求。你的鼓励又给我增加了些达到这个目标的信心。就你的问题说几句：1）大量资金从各种渠道流入楼市，必定会推高房价，我们已经看到这个后果了，上海的全市成交均价创下了历史性新高。正是“旧泡未破，新泡又起。”原来的泡沫还没有破裂，行业调整还在进行中，新的泡沫又被资金吹起来了。
政府其实最关注的是交易量和投资增速两大指标，房价倒还在其次。因这一波上涨是资金推动，基础不稳，估计不会持续下去。所以我的估计是：政府目前会采取旁观态度，主要是看房价上行能不能稳定住房消费量，会不会把住宅投资给拉上去？如果几个月之后，上涨大潮过去了，地产商腰包鼓了，但消费又冷下来，投资还是乏力，我估计那时政府才会出手；2）如果物业税暂时开征不了，实体经济依然疲软，政府会否勒紧裤带过日子？我的答案是肯定的，中阳其实已经在勒紧裤带了，而且多次发文，要求各级地方严控不必要的开支项目。中阳、地方两次财政都偏紧，如今还要实行高额退税，支持出口行业，不缩减开支，又有何良策？其实也有利好消息，在多方联合的不懈努力下，房价没有大跌，地价也没有跟着大跌。而且目前来看，土地市场行情正在转暖，土地出让金仍然能够不辱使命，承担着财政增收的重要职能；3）你说大国的老大们有点忽悠，其实很多人都是这么做的，你说麻生、布朗、萨科齐、默克尔、普京……这些人难道就是在实话实说？怎么可能！要知道，说谎是政治家天生的才能，也是必备的素质。如今世界经济出了大问题，各国都有自己的麻烦，有的国家麻烦还不小。如果老大们跑出来说：各位子民同志们，情况不好了，我国经济有了大麻烦，估计要衰退个好几年，各位好自为之吧。那估计这个国家立
马就内乱了，征夫也要下去了。所以，老大就算屁股后头着了火，说话也得底气十足，面带微笑，即使再不好的形势，也要找出其中的亮色来。温总不是说了么，一寸信心一寸金，寸金难买寸信心。没有了信心，那就什么都没戏了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 16:32
作者：fxmkfc 回复日期：2009-06-11 12:26:17楼主对许宗衡下台，小产权房被国土部指为违法这件事怎么看？
作者：cx181 回复日期：2009-06-11 12:46:40同问-----------------------------------------------------------------------fxmkfc 和 cx181 两位朋友，这个问题很新，也很敏感，恐怕很难直接回答，因为很多话难以发出来。但你们提到的小产权问题，倒是值得先说一说。
关于深圳小产权的问题，因为多个事件的发生时间巧了，颇有点严丝合缝的感觉，所以看到很多人把这件事和许的下课联系了起来。先不说猜测对与否，先来看看这件事本身。
小产权房问题全国都有，但深圳的特别厉害，这和深圳的城市格局大有关系，关内只有四个区，面积狭小，而关外的宝安、龙岗面积巨大，工厂集中，外来人员多，城市化速
度很快，农民和集体组织发挥了创造性，就地实现城市化，于是就出现了大量“农民房”，违规房，无证房。积少成多，日久成患，遂成深圳房地产发展和环境、治安的心头大患。
所以深圳出台规定，处理这事也是形势所迫，有迫切性，也有地方合理性。深圳搞了个文件，级别很高，《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，动用了地方立法权，文件里头规定了，不是一律拆违，实行区别对待，分类处理，有些符合条件的集体房，违建房，在补交地价款之后可以转正，发给商品房产权证。