对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
很明显，这相当于给小产权房部分地放行了，给部分私生子落户口了。我的感觉是，深圳希望借助此举，能把这事给彻底解决了，为以后撤除二线关、统一市域全境打好基础，也解决关外大量违规房的多年积弊，同时还可以多收点地价款，也是笔客观地收入。
但小产权房既然争议了这么多年，还没有个明确的结果，就说明它绝不是件简单事，里头又复杂的利益博弈，还有深层次的考虑。违规集体的利益不可忽视，郊区农民的利益也很巨大，如果放行了，对城市房地产市场也是巨大的冲击，甚至可以颠覆现有的市场格局，动了这个利益集团的既得利益，还有城郊区的土地问题，政府土地储备的收储问题等，利益太复杂，难以取得平衡。还有这涉及到典型示范问题，如果可以转正了，就成了政策信号，那各地是否会竞相效仿
呢，侵蚀集体用地和农地，而且城市居民去农村买房，还可能打破城乡二元的房地产市场格局，等等，这都是更为深层次的问题，不能不顾及。
所以如此看来，深圳这事虽然需要解决，出发点也是合理的，但改革的锐气十足，有点冒进了，没有顾及太多，把自个的立法权用过头了。这事如果不刹住，有可能引起不好的连锁反应。所以，国土资源部出面了，6 月 9 日，国土资源部为此召开专题会议，听取深圳市政府、广东国土资源厅对这件事的情况汇报。最高主管机构召开专题会议，提取省市两级汇报，其实也就是高规格的善后处理了。
专题会议后，有关领导会见了媒体，高调做了“事实澄清”，把事情归结为一场“误会”。国土资源部有关负责人向媒体表示，“深圳小产权房转正”说法纯属媒体误解，“小产权房”问题政府必须坚决制止并妥善处理。以下是媒体公开报道的原文：“他透露，会议认为，深圳市人大常委会通过的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，对历史遗留各类违法建筑的依法处理作出了一系列原则规定，《决定》处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农民集体土地上违规违法建设的向社会公众租售的“小产权房”有本质区别。有关媒体报道深圳将发首个“小产权房”
准生证，是对《决定》的误解。”
诸君请看，在这里，媒体的误解报道成了罪魁祸首，深
圳没问题，国土部也没问题，是媒体没搞懂，一场误会而已，可以完美落幕了。这让我们想起了前几天的发改委关于石油涨价的声明，大伙都认为发改委说话不算数，弄到后来，还是媒体的报道出了问题。
从深圳的这事来看，小产权房的水很深，其中关系错综复杂，起码目前还碰不得，不光小地方小城市碰不得，就算以“改革先锋”著称的深圳，也不是说动就能动的。地方改革可以先行先试，但要抓住了调子，抓不准调子，头脑发热，犯冒进主义，那也是要被打屁股的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 17:43
作者：fxmkfc 回复日期：2009-06-11 12:26:17楼主对许宗衡下台，小产权房被国土部指为违法这件事怎么看？
作者：cx181 回复日期：2009-06-11 12:46:40同 问 。
-----------------------------------------------------------------------说完了小产权，可以就这事说下我的看法。我觉得在这么重要的位置拿下许，仅仅停留在经济问题的层次分析肯定是不够的。小产权的事是个原因，但小产权的背后还有其他原因，比如 political reform 方面，力推行政管理体制改革，实行决策、执行、监督三权分开，是不是步子迈得太大
了？当然这也是猜测。还有一个，深圳是个移民城市，没有本地官僚，官场里都是外地人，外地人想要在里头站稳立足，有效地开展工作，就要形成帮派，发展嫡系，所以也就有了“湖南帮”之类的说法，而地方上搞这个，乃是大忌，这估计也是原因之一。
希望开明的斑竹能保留这段话。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 19:02
作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-11 15:34:59今早说关于克鲁格曼老兄的事情，怎么被删掉了？克兄得罪天涯了？不应该呀。不就说了点中国房事那点破事吗-------------------------------------------------------------------------深蓝兄勿恼，他删了咱就接着发，改头换面重来。
克鲁格曼说话是直白了点，一个外国人，何必如此当真呢？
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 22:58老克这个人，诤而狷介，说话太直了，小布什在台上他专骂布什，如今换了嗷霸马了，他又说小奥的坏话，根本不会顾及学术之外的东西，有啥说啥，见啥说啥。所以，老克虽贵为经济大家，诺奖大师，但在美国却混得不咋地，没进入主流之列，也没有得到官方青睐和重用。来了中国，也是丝毫不留情面，净拣不中听的说，搞得人好没面子。那就更
混不下去了，才几天时间，就基本把中国肉食者给得罪完了。
按我们的家法，封杀他一阵子，那算是小小的惩戒了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 23:16老克就如同那个天真的孩子，说出了皇帝老儿不穿衣服的事实，这点事，别人也知道，但谁会开口说呢？老克的中国之行，收获了很多人的反击和驳斥，但他用自己的率真和诚实，给了那些砖家、叫兽、穴者们一个结结实实的大耳刮子。让挨了打的人，有苦难言，羞愧难当。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 08:43
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-12 3:24:09
作者：dqiang1001 回复日期：2009-06-12 05:45:41----------------------------------------------------寅时不睡，卯时未眠，提醒楼上两位多休息。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 09:26多谢 rehe 兄的提醒，工作、写贴之余，我会没耽误吃饭、睡觉。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 14:17
作者：chengccav 回复日期：2009-06-11 17:01:02楼主好，我是温州人，在一家企业做工程师，收入还可以。除了自住外，在温州还有几套房子，现在的市价大概 300W左右吧。温州的房价比较高，出租年收益率就 2%以下。我也
知道，温州的房价高处不胜寒。
最近有个想法，想把温州的房子卖掉，去买上海或者昆山的房子，我计算过，搞的好的话，租金的年收益率能有 4%的样子。我没想炒房，只想保值和取得租金收益。另外高铁（甬台温）快开通了，打理房子也比较方便。
还有个想法，网民们认为，在房价泡末时代，如果租金的年收益率是一样的，投资二线城市，比如昆山。风险会比一线城市上海小。不知道有没有道理？望百忙中能给我作答，先谢谢了 。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------答 chengccav 兼谈 独树一帜的温州楼市：正如你所言，温州房价很高，高处不胜寒。实际上，温州房价比国内任何一个城市都要高，无论是绝对值还是相对值。温州市区的均价，在过去的一年内，基本保持在 16000—20000 元这个区间内浮动，最近的 5 月份，发足狂飙，均价竟然蹿到了 24000 元附近，比上海市区的均价（14000 元）
整整高出了 1 万元！而且，温州主城区（鹿城）的价格更高，最近的均价已经到了 27000 以上，不可思议。但因为温州地处东南一隅，群山怀抱，交通不便，不太被人关注而已。我们平时所关注的，更多是温州人到各地炒房的事情，对于温
州本地的楼市情况，则很少去关注了，媒体也较少提及。所以，您说自己“在温州还有几套房子，现在的市价大概 300W左右吧。”市区房一套的价值也不只是 300 万，看来您太谦虚了，有着温州人深藏不露的风格。
对您的问题，是想把温州的房子卖掉，换到上海、昆山去置业。您的理由有二：一是上海、昆山的租金收益比较高，起码比温州高；二是甬台温铁路动车组即将开行，交通方便了，可以随时去打理。对此，我的看法是，您首先要弄清自己的真实目的，自己到底要实现何种目标？是通过异地置业提高现有租金收益，实现房产保值，还是通过改变投资的产品结构（更换地域）来规避未来风险，确保自己的资产安全？
（1）如果是前者，即您要追求较高的房屋租金收益，那我不得不说，中国目前的“房价租金比”根本就不成比例，全国皆如此，没有高的，想靠收房租来获得收益，和房价购置成本比起来，基本上不现实。上海、昆山的租金收益率可能比温州要高些，但高出来的那点也很可怜，基本可以忽略不计。所以建议您放弃这个指标，不要去看什么租金收益率，我所了解的温州投资者，从来不关注“租金回报率”，因为他们买了楼是来炒高价的，不是用来出租的，所以不需要看租金水平。在长三角的主要城市中，这个指标没有明显的差异，都是低的惊人。所以，如果只是想取得租金收益，那上海、昆山不是好的选择。
（2）如果是后者，您觉得温州房价太高了，不太安全了，想高位出货，去上海、昆山买相对便宜点的房子，以规避未来楼市下跌的风险。那我的看法是，这些地方都有很大的泡沫，没有能确保安全的地方，你如果觉得温州风险高，那上海、昆山也低不到哪里去，没法作为你规避风险的“避风港”。相反，我倒觉得温州市场相对安全些，想要寻求高收益，不妨跟着温州投资者走，到大城市去投资房产，中短期炒作获利，如要寻求资产的相对稳定，那就安下心来，暂时不要离开温州这个市场。
说到这里，你一定会觉得奇怪了，为什么价格如此之高，我还说温州市场相对安全呢？答案就在温州市场本身，这个市场非常独特，非别处可比拟。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 14:20其一，温州市场是个“封闭市场”。温州偏居浙东南，环山面海，地理位置偏僻，交通历来不便，楼市价格又高得离谱，外地人根本不会去温州置业，这就决定了温州是个供求非常“本地化”的封闭市场，本地供应，本地消化，外部资金不进去，外部购买力更不会去，成了个温州人自己的“独立王国”；其二，温州房地产市场是个典型的“投资市场”。温州下辖三区二市六县，人口分布比较分散，主城区（鹿城）仅有 70 多万，市区三区（鹿城、龙湾、瓯海）加起来不到 150
万，而且温州人喜欢走出去，外流人口超过 100 多万，比流入的外来人口还要多。所以温州本地人已经不缺房子住了，住房的消费功能已经很弱了，投资功能倒是不断强化，这让温州市场成了一个“投资为主的封闭市场”；其三，温州市场已经形成了共同防御下跌的强大力量。
温州 08 年一年销售商品房仅有 173 万平米，07 年高峰时也就 250 多万平米，是个规模不大的市场。但温州本地需求却异常惊人，藏富于民，民间资金雄厚，没有合适的投资渠道，楼市几乎成了唯一的资金集散地，温州人实际上把本地楼市当成了大量充裕资金的“储蓄池”，一旦大家都进入后，这个储蓄池就慢慢变成了一个“银行”，大家一致把财富放在这个“银行”里，就形成了一个强大的“利益共同体”。楼市价格持续上涨，等于是银行信誉度在提高，谁都可以赚钱，到大家都有好处；如果楼市下跌了，这个“银行”最终出事了，那大伙的资金都不安全，对谁都是个灾难。
所以一个共识就自然达成了，绝不能允许楼市下跌，绝不让这个“银行”轻易破产，要不断地注入新鲜资金，推高楼市行情，让这个银行的信誉越来越高。这就进入了一个循环，资金不断地进入，楼市也就不断地上涨，反正温州人手里有足够的钱，可以支撑这个局面维持下去。
说到这里，做个简单的总结。温州房地产市场非常特殊，它的特殊性表现在，它是个规模不大的封闭市场，是个投资
主导的市场，而且是被“投资者集团”合力控制、共同维护的投资市场，这让其基本脱离了楼市的本质，摇身一变，成为一个承担巨量资金（财富）存储功能的“类金融市场”。
金融市场当然安全最重要，所以这个市场的参与者都在自觉维护市场稳定性和安全性。
虽然我们判断温州市场泡沫太大，价格体系极不合理，但已经形成了这样一个稳固结构，并不断地得到强化和加固，不合理的东西也就找到了现实生存土壤，并且这种“现实合理性”还具有“合目的性”，与市场参与者的共同目标高度一致。正因为此，我才做这样的大胆判断，在中国房地产市场不发生重大突发性调整的情况下，在温州经济格局和当地政府政策不做重大改变的情况下，温州楼市仍会保持稳定，并能维持较长时间，并且不排除未来一年内价格继续上涨。
再回到您所提的问题，既然租金收益少到可以忽略不计，上海、昆山楼市又不是那么安全，温州市场又如此的特殊，那身在温州的您，最好的策略还是暂时保有温州的房子，静观其他城市和地区楼市的变化。如果看准了其他地方有合适的机会，倒是可以走出去看看。还有个想法，也想顺便澄清下，投资风险的大小，取决于当前的泡沫程度和未来的变化趋势，而和城市能级没有直接关系，二线城市不一定就比一线城市更安全，一线城市也不一定就比中小城市的投资收益高。要看城市具体情况，千差万别，没有固定的规律可循。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 18:37
作者：diwugepingguo 回复日期：2009-06-12 01:02:52我在温州的一个县城——苍南（有听过吗)。这里一般的集资联合建房，就是无绿化、无小区的那种，都要 3500到 4500 元一平米，小区商品房从 05、06 年时的 3000 多块，涨到了现在的 6000 到 10000 元。就算是那种最差的，在一楼的，朝向不好的，也要 5500 左右。
根据你的分析，我们这里的情况，和你在《我的楼市评论：楼市为什么这样红？》里所分析的四个原因差不多，特别是后三个原因。
你能分析这个能量还能存在多久吗？如果伤神的话，就不必回了，我已经在你前面的帖子里学习了很多了。我基本上符合你分析的特征，就是自己月收入不多，是需要买房的那种，但不知道何时应该入市，希望被宰得少点，一个城镇的房价达到 5000 元以上，真不值得。
--------------------------------------------------------------------------答苹果兄：看来温州的充裕资金不只是在市区肆虐，连下面的 6 县2 市都顺带给炒起来了。北部发展较好的永嘉、乐清，中部靠近市区的瑞安等地，好地段的房价早就已经过了万了，瑞安市已经有 2 万以上的了，确实很生猛。南部的文、泰、平、
苍相对较次，但也是远远超过了一般县城房价的范畴，扶摇直上，一路紧追温州市区去了。可以说，放眼全国来看，在县级市和小县城这个级别上，没有比温州下属这些地方的房价更为离谱的了。苏南地区无锡、苏州周边的一些县级市，如江阴、张家港、昆山、常熟等地，房价也是虚高，但人家那里经济发展整体水平高，都在全国县域经济百强的前十名内，地域条件也优越，因此也算不上太离谱。再去找类似温州下属县市这样的地方，全国都困难了。
至于这些县市房价普遍都高的原因，我觉得在《楼市为什么这样红？》一文里分析的“资金推动”应该是个重要原因，但还有其他的因素。像温州市这种“封闭型投资市场”
的奇特现象，肯定在下属县市里也存在，这是个市场基础，没有这个基础，楼市炒不到这么火的程度，如果放到开放且流动的小长三角一带，那就没有这么容易炒高了。或者说，近墨者黑，这些县市或多或少都复制了温州市的楼市发展模式。还有个原因，我觉得不可忽视。温州改革开放早，市场非常活跃，当地民营经济非常发达，民营的小企业主、奋斗致富的小老板特多，他们的财富不断升级，投资理财观念却没有升级，大多数还停留在“买楼置业”的阶段，因地域限制也没有精力时间去更大的城市置业，所以就选择了当地，日久积累，投资的多了，遂造成本地楼市价格虚高。
至于说这种情况还要维持多久，我的看法并不乐观。一
是资金推动的状况目前还在继续着，二是这些市场多年来一直在“封闭炒作”，这个特征短期内还改变不了，温州民间充裕的资金也会在较长时间内存在。即使外部市场环境发生了大变化，或者中国房地产真的崩盘，这些地方也会因为地处偏僻、自成体系，而延缓外部力量的巨大冲击。所以，至少在目前一到两年内，我觉得这些地方的价格体系还能维持住。再往后看，假设给个 5 年的期限，我觉得大部分小县市的价格体系会崩溃，投资仍将存在，但会分化严重。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 18:58苹果兄，温州的楼市确实特殊，下面的几个县市，地处偏远山区，房价动辄上万，就显得更为独特，鹤立鸡群了。
我的看法比较悲观，希望这个分析没有打击你。
作者:loujinjing 日期:2009-06-13 02:01
作者：chengccav 回复日期：2009-06-12 15:23:27
作者：长乐兮未央 回复日期：2009-06-12 15:52:39
作者：cx181 回复日期：2009-06-12 16:01:38
作者：walk1978 回复日期：2009-06-12 16:15:52
作者：winpig 回复日期：2009-06-12 17:45:45
作者：diwugepingguo 回复日期：2009-06-12 20:20:09
作者：skyleeq 回复日期：2009-06-12 21:44:19
作者：拂晓号角 回复日期：2009-06-12 23:21:07
作者：antonylee82 回复日期：2009-06-13 00:07:21
作者：马甲三万两千八 回复日期：2009-06-13 00:14:36
作者：冰天 956988 回复日期：2009-06-13 01:19:42
作者：老街的文盲 回复日期：2009-06-13 01:29:56--------------------------------------------------------------------------------再次谢谢上面诸位朋友的支持，谢谢 CX181 的表扬，谢谢苍南的苹果兄赠送的大帽子，谢谢 skyleeq 的加油鼓励，谢谢三万八千两的平安祝福，谢谢冰天 9569 对在下人品的夸奖之词，谢谢拂晓号角、老街文盲、antonylee 的留爪与关注…………这怎么有点像是获奖感言了，哈哈。楼主也一并祝各位一切都好！
作者:loujinjing 日期:2009-06-13 23:40
作者：sgq0948 回复日期：2009-06-13 06:42:08呵呵，怎么没有我？
-----------------------------------------------------------沈阳的兄弟，在下专此致谢。
也请有空谈谈沈阳的楼市，这个城市去年表现比较活跃，近况又如何？
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 03:21
作者：Max 老郎 回复日期：2009-06-13 21:20:06
有个问题非常着急，希望楼主指点一二，非常感谢。
我是南京的，最近想在江北买套房子，今天刚签了认购协议，交了定金。可是在回来细读协议，发现其中有个补充约定，内容是——“该楼幢已设在建工程抵押，且指定贷款银行为 XX 银行....”。
这是不是 kfs 把这幢楼抵押贷款了，这样对我购房人有什么样的风险吗？
------------------------------------------------------------------------------------------------老狼：对你这个问题答复如下:（1）毫无疑问，条款表明，你买的是个期房，而且开发商已经用这期房（即在建工程）做了抵押，也就是“在建工程抵押贷款”；（2）“在建工程抵押贷款”是个常见的业务，开发商一般都会使用，而且也是不违规的，国家允许这么干。一般而言，如果开发商不是在违规操作，如没有预售证就擅自售房，如瞒着抵押权银行售房，那这个业务对购房人应该没有什么伤害，不必担心；（3）在建工程抵押后，贷款银行就是抵押权人，有权处置这些抵押的“期房”。所以，在抵押解除之前，银行不会同意开发商把房子卖掉。开发商这边呢，如果要卖房，就要去办理“预售证”，那么按照规定，不解除在建工程抵押，
是很难办出来预售证的。这也是国家政策在保护你；（4）还有的情况是，银行虽然设定了抵押权，但在开发商信誉比较好的情况下，也会同意开发商先行预售，拿预售款来偿还抵押贷款，并解除抵押。抵押解除之后，开发商就可以正式售房了。但银行不是活雷锋，它之所以同意开发商预售，是想换取购房人在该行办理按揭贷款，是借机给银行拉业务。这么做的实质是，原来是开发商做“在建工程抵押贷款”，现在则是购房人做“按揭抵押贷款”，抵押的房子没有变，贷款银行也没有变，只不过是抵押人变了而已，银行的风险反而变小了；（5）从你说的情况来看，签的是认购协议，不是购房合同，说明抵押还没有解除。而且协议中指定贷款行，很有可能就是我上面（4）中所说的情况。
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 03:26
作者：shg4039 回复日期：2009-06-13 12:42:21lz 德才兼备乃是我等学习之楷模.可谓人中之杰！！
忽发奇问：若楼主乃体制中人又会是怎样一幅面貌呢？
---------------------------------------------------------------------------------谢谢你的鼓励，谬赞实不敢当也。
我不是体制中人，我相信很多体制中人比我看得更清楚，但不会像我这么说话了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 03:27
作者：落雨无赖 回复日期：2009-06-13 11:33:39一直在跟着拜读楼主的大作，受益匪浅！楼主善于且注重于对纷繁芜杂的经济现象用浅显易懂的语言予以解释，确实非常难得！
我现在某高校，从我接触的下至学士上至院士等各门各类专业人士看：在一个领域里，即使是一个很冷僻的学科，真正精通的人，都可以用简单直白、能为普通人理解的语言进行阐明，并不存在常人理解上的困难。同时也会碰到一些所谓的专家，堆砌大量晦涩艰深的专业用语，说着一些不着边际云山雾罩的话。对于后者，我觉得大致有两种原因，一则他自己根本就不懂，只好故弄玄虚，拉大旗作虎皮，二则他明白其中道理，但出于各种原因不能尽述，只好变些戏法糊弄外人。以上情况完全适用于当前的众多所谓经济学家、股评家等人士。
说了些题外的废话，作为一个经济学的门外汉，有几个问题想向楼主请教：1、当前国内外经济形势变化莫测，去年底各方面还在担忧严重通缩，现在却出现了强烈的通胀预期。个人感觉所谓“百年一遇”的经济危机没那么容易过去，现在只是大跌之后的一次反弹，还应有进一步探底的过程。这个问题想请楼主指点一下，略微预测一下今明两年的趋势就更好了。
2、作为一个普通人，07 年我开始关注经济，初衷就在于不想自己和家人辛辛苦苦的一点工薪收入被人掠去，国内适合百姓的理财渠道少之又少，而黄金正处高位，走势莫名，外币里买了点美元，只因更不看好的货币，股票基金未动。
请问现在的理财思路应该怎样？
3、请楼主点评下大连楼市。大连是这片神奇土地上的一个神奇城市，这些年房价一骑绝尘，至多偶尔小幅回落，但很快又走上上涨的道路。
=========================================================================答落雨兄：在谈问题之前，你略发了几句感慨，所谓的“题外闲话”，但我读来深表认同。来而不往非礼也，我也学学你，先发一段小感慨，再来谈问题。
你说在一个领域里，即使是一个很冷僻的学科，“下至学士、上至院士”，“真正精通的人，都可以用简单直白、能为普通人理解的语言进行阐明”。这话我很赞成。真正的“大家”，说话作文，从不掉书袋，也不故作高深，而是说平常话，平易近人，读来亲切可掬。如果我们去翻翻上世纪早些时候那些大师们的经典著作，会发现都是和蔼可亲的，甚至平易到让人怀疑他的学问。美学可谓是高深的学问了，可朱光潜先生身为融汇中西的美学大家，写起文章来仍然让读者
感觉如沐春风，他写过一个《谈美》的小册子，讲美学的一些基本道理，浅显易懂，直如对坐闲聊，融大道于平淡之中，我觉得可以推荐给全国的初中生，当成学生们的美育读本。
即便是他的美学专著，如《文艺心理学》、《悲剧心理学》等，读者并非定位于一般之人，但我等门外汉读起来，照样没有什么隔膜，不会望而生畏，更不会读之生厌。
但正如你所言，现在很多人的文章，却让人看不懂。倘若是专业领域的学术论文，那是写给小众人群看的，用得是本领域的专业术语，发表于本领域的专业期刊，那倒也无可厚非，不必责之太苛。但如果文章是写给大众看的，是要公开发表的，那第一要求就是让你的受众看得懂，知道文章要说的意思。如果人家看不懂，作者兀自在那自说自话，那不过是文字自娱罢了。为什么要让人看不懂，你说了两个原因，一是自己不懂没办法让人懂；二是自己懂了，但不想让人懂。
我觉得是一语中的。第一类人，他是真的没有这个能力，他自己就不懂，如何能把事情说清楚？以其昏昏，又如何能使人昭昭？所以那就只能当南郭先生，滥竽充数了，别人写我也写，至于能否让人看懂，那是读者的事情，不是作者的事情了。
还有第二类人，他们是真的有这个能力和水平，但他们的立场有点问题，压根就没想给你“传道授业解惑”，不想让你知道真相，而是要你相信谎言，背离真相。所以他们就
故作高深，故弄玄虚，看似道貌岸然，其实满口谎言，极尽忽悠之能事，以达欺骗之目的。所以，如果我们没有一点鉴别力，肯定觉得这些人的文章很有道理，说理很透彻，也很有鼓动力和煽动性。如果我们有了点鉴别力，再去看后者的文章，也是基本看不懂的，因为他们说的话和我们所知的真相不符，往往是背道而驰的。
以上说得这两类人，存在于各行各业之中，遍布了各个学术领域，可以说是无处不在。如果缩小到我们所谈论的房地产圈子，也是随处可见，这两类人的群体肖像和行为特征，就显得更为鲜明了，试着略举一二说明之。
第一类人，自己不懂却偏偏要让人懂。在房地产这个圈子里，举个例子就是大部分的“枪手”、“写手”。他们自己的水平往往不咋地，倒是有很多宏大的理论和鲜明的观点，急于要传播给大众，让大众相信他，听从他的号召。但理论总要阐发，观点总要论证，不然就成了空喊口号了，那样难于服众，达不到传播的目的，所以我们就常常看到他们的拙劣的文章了，歪理怪论，他们阐发得稀里糊涂，一边倒的观点，他们论证得不清不楚，到最后不是威胁恐吓消费者，就是重走回头路，又回到了“举大旗、喊口号”的初级层次。
第二类人，自己懂了却偏偏不让人懂。在房地产圈子里，大概就是利益集团豢养的那些“鹦鹉”和“吹鼓手”，还有“文字打手”。这些人是很有水平的，来头也往往不小，动
辄就被网友称之为“砖家”、“叫兽”和“勃倒”，当然还有随处可见的“经济学家”，或者“首席”什么什么的，他们往往发宏文、出高论，夸夸其谈，雄辩万言，一副学识高深、看上去挺唬人的架势。但这帮人屁股坐的板凳是别人给的，口里吃的饭也是别人给的，所以要“士为食己者死，女为悦己者容”，要赴汤蹈火，为主人说话办事，要投怀送抱，随时准备献身，以解主人之忧。所以，他们的目的不是揭示真理，而是传播谎言，不是让你去明白什么，而是让你死心塌地地相信什么，相信他们兜售的私货。具体说来，其实各有分工：“鹦鹉”们的主要工作是跟着主子喊口号，为主人壮胆色，造声势；“吹鼓手”的主要工作是给主人抬轿子，敲锣打鼓，扩大影响，宣传造势，并提供理论支持；“文字打手”的工作则是用笔杆子做武器，去打击、消灭那些敢于和主子对着干的人，消灭异己力量。
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 03:30接着回答上面的问题————有些话，如果再说得具体点，就是对一个群体的伤害了，咱就留点情面，点到为止吧。感慨发得太长了，发到这里为止，打住。下面针对落雨兄的问题，谈谈我的个人看法，可能更多地是对当前中国经济的看法，以及您希望听到的“对趋势的略微预测”，还请你和各位天涯高手指正。
（1）如你所言，自去年金融危机爆发之后，国内外经
济形势真是变化莫测，一方面“环球同此凉热”，大家的日子都不好过；另一方面“家家有本难念的经”，又各有各的烦恼和困难。说到我们这边的情况，不仅是变化莫测，我觉得简直就是“扑朔迷离，难以捉摸”。外国人都在给我们戴高帽，纷纷说中国“风景这边独好”，彷佛一夜之间我们就成了“救世主”，成了拉动世界经济走出泥淖的“新引擎”。
我们自己呢，温总开春之初就说了“09 年将是十分困难的一年”，中阳在文件里也多次申明“不容乐观”，“对困难要有充分的估计”。唱多者恨不得说这是“五千年以来的伟大盛世”（可查查复旦的谢百三），唱空者天天在担心明天会不会就会崩溃。经济学家们七嘴八舌，一会说中国宏观经济已经回暖，走出了低谷，一会又说底部尚未见，说回暖还早。意见这么地高度不一致，说明中国经济的当前局势真的很复杂。
5 月份的物价指数仍然维持“双降”态势，PPI 高达 7.2%，显示通缩正在盛行，但通胀的预期就已经非常强烈了，有钱人已经急了眼，好像如果今天不把钱花出去，明天就是一对无用的废纸了！
我的观点和你类似，这次危机的影响广泛而深远，从发达市场到新兴市场，从发达工业国，到快速发展中的“金砖四国”等，都无一幸免。而且世界经济不平衡的矛盾在全球化深入、各国互相依赖的条件下，更为深刻地被揭示出来了。
这种严重失衡的局面在短期内很难重归平衡，需要双方都付
出努力和代价。所以，这场危机说是“百年一遇”，也不为过，想在短期内恢复常态，快速消除危机的深刻影响，那不过是政治家的安抚之词，是善良百姓们的良好愿望而已。具体到中国，我觉得危机带来的不仅是外贸严重下滑，是内需不足，是农民工失业和大学生就业难，……这些都是表面现象，更为重大的影响是经济结构的深刻调整，是经济增长模式的转变，是战略发展思路的调整。现在物价指数连续数月双双告负，通缩未除，消费信心不足，房地产和主要制造领域的“去库存化”仍未完成，现在就说宏观经济见底、中国经济回暖，都显得依据不足，乐观有余，而底气不足，未免有点盲目乐观了。
“底部”到底在哪里？我觉得起码目前还没到，很可能出现在 09 年的四季度。目前这一波主要表现在房地产、大宗商品、资源等领域的“经济回弹”，主要是政府迅速扩大投资的拉动效应，是巨量信贷短期内砸下去的反弹效应，投资不能无限扩大，信贷也不能一直超额投放，所以这波“小回弹”基本是不可持续的。而且政府投资急剧扩大，投向了“铁公基”行业和主要的制造领域，不仅没有切实启动内需，还加剧了之前就十分严重的产能过剩，给通缩的现实雪上加霜，让整体经济的“产销失衡”变得更加严重。
今明两年的形势如何走？根据以上分析，我大胆地判断，今年三季度，上半年的投资和信贷效应逐渐弱化之后，会迎
来一个新的向下趋势，宏观经济将再次探底，由于缺乏政府巨额投资的托底（地方政府的配套资金难以按时到位），又少了巨额信贷的缓冲（我估计三季度月增信贷投放额在 5000亿以下），很有可能经济失速明显（三季度经济增速低于 6%），企业效应明显下降，失业范围进一步扩大，从而在四季度内，触到这一轮调整的底部区域。触底之后应该是个像样的反弹，到 2010 年上半年，各项政策措施逐步发挥效力，消费开始走出通缩阴影，外贸行业也有了些许起色，经济可能企稳。
到 2010 年的下半年，宏观经济基本站稳，有可能开始进入一个稳步回升的上升通道。
至于通货膨胀，我觉得是被人为夸大了，很多人带着不可告人的目的，去大力鼓吹通胀的危险，这快成了一个忽悠普通人的骗局了。我认为起码在 2010 年之前，中国的通缩现象都不会去除，全国性的通货膨胀也不会真正到来。但是，需要注意的一点是，目前在主要资产市场（如股市、楼市）
和大宗商品市场（如石油、能源等），已经隐现流动性再次过剩的苗头了，楼市因为流动性过剩都在策马狂飙了。因此不能排除在 09 年下半年出现“结构性通胀”的局面，即“全国通缩，结构通胀”，或者说，消费领域通缩，资产领域通胀。那样的话，到今年四季度，如果宏观经济真的触底，可能出现一段时间的“滞胀”现象。
（2）对第二个问题，作为一个普通百姓，如果不想被
人掠夺，又顾及自己微薄资金的安全性，该持什么样的理财思路？特别是在当前，应该如何配置自己的资金/资产？对于这个问题，前面有一位叫“笑苍天”的朋友也提到了，他的问题是：“对于我们没背景的一群人来说，手上存了几年的辛苦钱，应该可以付个首付了吧。但现在楼市股市畸形上涨，银行利息又低，外币也在贬值，黄金现在也涨了不少。
民众未来如何实现手上资金的增值保值？”这和你的问题基本相同了。我在前面已经做了回答，就不再重复了，建议你去前面看看。（在本页内，回复时间为：作者：loujinjing 回复日期：2009-06-08 16:36:37）
（3）对您的第三个问题，让我说说大连的楼市。因为我最近对大连楼市关注较少，准备也不足，所以暂时还没法说我的看法，希望过些时日可以完成这个问题。
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 16:08
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-14 3:39:29楼主这么晚还没睡，我也看完了才睡，努力学生中！
此消息发自掌中天涯 wap.tianya.cn ，我也要用手机发表留言！
--------------------------------------------------------------------------------有这么多的朋友在看，大家这么支持，写的人有紧迫感。
看的人完全可以从容一点，没必要挑灯夜战，凌晨看帖。
提醒凌晨活动的朋友们早睡！当然包括你在内。
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 16:11
作者：Max 老郎 回复日期：2009-06-14 12:53:19楼主深夜回帖，让我非常感动，深深拜谢。
您的判断非常准确，在我的认购协议中，是有预售证的。
当时只注意看是否有预售证了，没多注意后面的补充条款，真没想到里面的道行这么深。【之前做了那么多“功课”，这一开头就给打懵了，哎！好在有楼主的热心释疑，现在明白多了。】
我是准备用公积金来还贷（公积金账户是建行的），可是那个工程抵押贷款行是工商银行，刚才又和售楼处联系了，他们的回复也是先要办抵押解除，之后才办购房手续。看来在月底办购房合同前，我更得好好准备准备了。
BTW，是的，我买的是个期房，不过是在今年年底交付，我就是因为在现场看过房子，现在已经基本完工，这才下的决定，孩子要上学，不能再拖了，没办法，也算刚需吧。
再次向楼主致谢！！！
-----------------------------------------------------------------------------无须这么客气，祝你睁大眼睛，买个好房！
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 19:47
作者：vt123 回复日期：2009-06-14 18:35:02
08 年整个房产行业不景气，但是建材比如水泥、钢材，却是一路涨上来的，但是房价当时在下跌,会不会因此房屋质量会受影响?想起了去年四川的大地震后王科的房产公司紧急到成都检验已施工项目,所以就开始想了。还有最近湖南立交桥的倒塌，所以在想，政府部门的民生基建项目都可以偷工减料，而且可以验收成功，更何况住宅呢？所以请天涯高人来评估现在的商品房质量问题。难道我们需要来一次大的地震来验证吗，或者平时都平静，突然又会是一个奶业事件!----------------------------------------------------------------------------------------------------回这位兄弟：商品房质量问题，的确值得关注，但也不必过虑。
在一个粗放发展的时代，所有产品都不太可能做得精致，“产品质量”这个问题，从根本上说，不取决于生产厂商的道德水平和良心好坏，不取决于消费者的善良愿望和社会监督，也不取决于产品质量法律法规的完善程度，而是取决于经济发展的特定阶段，取决于社会文明的发展程度，美国现在执行着几乎是全世界最严格的产品质量法，美国的 FDA 进行着全球最严格的食品药品监管，保护着其国民的健康。但如果倒退 60 年，二战之前的美国，其食品安全状况、环境
污染状况，糟糕得一塌糊涂，还不如目前的中国好。所以，这个现象，虽然不能说是历史的必然，但可以说是社会进步中的无奈。比如环境污染，现在看来，几乎所有的国家，走得都是“先污染、后治理”的老路子，我们已经看到了欧美工业化过程中环境污染带来的巨大危害，但我们仍然在重蹈覆辙。
如今之状况，连给我们入口的食品都可以乱放东西，甚至放毒进去，给孩子吃的奶粉都可以放三聚，还有什么产品不能乱来呢？房子也没法例外。当前的商品房质量，就我所知，只能说水平不高，比如漏雨漏水，比如隔壁不隔音，比如夏暖冬凉，比如毫不节能，比如天地墙崎岖不平，比如外墙脱落裂纹，等等，问题多多，不胜枚举。这固然是监管不够的原因，但大家想想，在一个每年竣工量高达数亿平方米，高速而且粗放发展的时代，在一个动辄就排队买房、建了不愁卖的地产暴利时代，谁会去关心这些“小小的”问题呢？
在利益者眼中，这些简直就是鸡毛蒜皮的小事！开发商有什么驱动力去改进住房质量呢？有关部门又有多大精力和动机去加强监管呢？消费者又有多大能耐去和开发商博弈，促使其提高产品质量呢？
所以，看待目前的产品质量问题，真要有点“超然”的态度才行，如果太过认真，那我们最好别吃饭了，只能跑到深山老林里过男耕女织的生活，房子也没法买了，因为实在
难以找到质优价廉的好房子，绝大多数城市里的那些高层“鸽子笼”，也就刚刚达到了“能住”的水平，离“宜住”
的标准还远着呢！如果对这些太多挑剔了，那对于老百姓来说，基本上没法活着了。
但有一点可以说的是，房子是用来住人的，如果安全上出问题，那就是极其重大的安全事故，不光开发商、建造商、设计院有直接责任，验收部门、监管部门等也会受到牵连，所以这可不是儿戏，住房质量再怎么不好，结构安全是绝对不会有问题的，抗震设计也肯定符合国家标准。所以，虽然当前房地产领域的问题一大堆，但我们很少听到哪里的住宅楼倒塌了，这是个底线，如果不是疯了，谁都不会突破。所以尽管我们买来的房子，住着不太顺心，但也完全没必要担心。
去年大地震后，王十的人赶忙跑到震区去检验房屋质量，其实不过是作个秀罢了，8 级的地震，抗震等级低的房子倒塌是必然的。抗震等级高的，比如设计高于 8 级，结果倒了，那才是质量问题。
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 23:19
作者：fxmkfc 回复日期：2009-06-14 18:28:00我也在大连，希望早日看到楼主高论对于楼主的博学和良知感触颇深，这个帖子每个回帖都熟读两遍，收获很多，仅代表个人对楼主表示由衷的感谢。
作者：fxmkfc 回复日期：2009-06-14 18:32:57另外许宗衡和小产权的问题难为楼主了。以后不提政治敏感性太强的问题。对楼主的用心回答表示感谢。
----------------------------------------------------------------------------------谢谢您的由衷的谢意，也让我很感动。时间关系，帖子回的都比较仓促，很多内容没有深思熟虑，错误也就不少。
有兴趣的话，可以当做楼市闲话来读，读两遍的价值就不大了。
中国政治经济历来不分家，楼市就更是如此了。所以想透彻地谈论一个经济问题，难免要涉及到禁区话题。因此写起帖子来，常常让人欲言又止，不吐不快，但吐了又要惹麻烦，这种感觉让人很是无奈。以后涉及到相关的话题，我会尽量去曲折地表达，委婉地说，希望朋友们能会心会意；对于类似的问题，只要有人提出，我也会回答，该说的话还是要说的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-15 09:09
作者：巴山夜雨张秋池 回复日期：2009-06-13 18:01:35济南的楼市可否分析一下?下一步涨跌如何?感谢!
作者：redbobby 回复日期：2009-06-13 20:11:45相同的问题
作者：redbobby 回复日期：2009-06-14 23:31:12
济南？
--------------------------------------------------------------------------------------------两位好，作为东部经济大省，早就想说说山东楼市了，济南、青岛两大副省级城市，一省双雄，各有千秋，都值得研究。我先记下这个有意义的题目，时间关系，会有延迟，敬请谅解。
作者:loujinjing 日期:2009-06-15 09:20
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-06-14 20:34:39lou 主，有两位已经提到济南了，俺也正不好意思的想问呢，时间方便时，点拨点拨。
照此趋势，全国每个城市的名字估计都会被问个遍，呵呵，包括台湾省的。
--------------------------------------------------------------------------------------说到济南，差点忘了欧阳兄了。近来还忙于出差不？
如果我能有幸解读这么多城市的楼市，那用不了多久，我还当真成楼市砖家了。只是回帖时也常常在担心，错漏难免，希望各位看官能宽容则个，而不是拍砖。
作者:loujinjing 日期:2009-06-15 10:05刚才说没法回复了，不知何故
作者:loujinjing 日期:2009-06-15 10:28
作者：Lauren001 回复日期：2009-06-15 00:19:57楼主涉及到敏感话题的部分，还是放在你的 blog 上吧，msn space 上应该没人会删，最多是时不时的屏蔽。
通货膨胀，我个人也感觉没有媒体中宣传的那般严重可怕，即使最近几年有通货膨胀，也会是温和性的通货膨胀。
实在觉得媒体大幅宣扬通货膨胀，不过是为了让老百姓去消费，去投资而已。
一直在跟你的帖子，您说第四季度经济可能触底，那么那个时候房地产业如何？ 楼市会跟经济一样触底，还是会滞后于经济？
-------------------------------------------------------------------------------------------------谢谢兄台的善意提醒。老老实实讨论问题，本也不惧删与封。如果真的要我等闭口，那就顺其自然了吧。
通胀的舆论攻势确实是很厉害，我觉得，如果想要知道事实本身，一个是自己去多看形势，自己多去分析，不要跟着人家起哄，人云亦云，永远得不到真理。二个是不要去看通胀的口号和相关的言论，而是重点去看都是谁在大力宣传通胀，看其人而不是听其言，这一点非常关键。因为说话者都是有立场的，弄清楚了立场所在，就知道他说得话靠不靠谱了。
举个小例子，国外的大投行们当前都在鼓吹通胀，说 A
股股市还要“涨四倍”（莫根大同），说楼市涨的有道理，还要继续涨下去，为什么这么坚定地看好后市？因为要制造舆论，让大伙都进场，它们自己则拉高出货，这些鬼把戏不是反复玩了多次了吗，为什么善良的我们还每次把它们奉若神明，说啥信啥？比如卖房子的，07 年高价位进场炒房子的，手里握了大量高价房急着出货，都在极力鼓吹通胀，为什么呢？趁着当前的好行情，找人来接棒而已。比如汽车厂商，口径都出奇地一致，都说是要大通胀了，试问他们自己研究过未来的形势么？其实根本就不用研究，必须得这么说，因为自己要卖车，大伙觉得钱要变得不值钱了，才会加快购买大宗消费品。比如有人想拉升消费，那就自然要强调通胀之害，说现金不可靠…………，道理就是这么简单，但就是有人不动脑子想，跟着瞎起哄，着了别人的道，还影响了更多无辜的人。
我说第四季度宏观经济可能触底，届时房地产可能正处在新一轮的缓跌通道中，交易量经过这一波飙升后，将再度萎缩，价格则缓慢下跌，但应该不会像 08 年底那样羞羞答答了。房地产的行情多是滞后指标，落后于宏观经济大势，所以即使宏观经济触底，房地产行业也不会这么快就触底。
作者:loujinjing 日期:2009-06-15 10:39
作者：soart 回复日期：2009-06-15 02:31:04看后受益匪浅，希望能一一得到验证。
部分言论转到我的博客了，呵呵，没有标明作者，因为是节选，请谅解。
-----------------------------------------------------------------------------------谢谢你对本贴的热情传播。不过如果是转到自家的博客，最好还是注明来源，至少为了安全考虑，也应注明以下字样：“以上内容来自天涯经济论坛，所有观点并不代表本人观点，亦不代表本人认同其观点，跨省请去天涯经坛。”
博客是个“自留地”，一般都是栽种自家的菜，如果引进外来品种，都标注了原产地。如我们天天吃的大豆油，中粮集团出品，上头都写了句“转基因大豆，原产国阿根廷”。
作者:loujinjing 日期:2009-06-15 14:36
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-06-15 12:53:18最近没有出差，不过有更焦头的事情，几乎想离开济南，无奈最后还是屈服了下来！
关于济南，早就想问，但是考虑到你应该是选择具有典型代表性的城市来分析，如果济南足够典型，你自然会知无不言的，不过，后来看越来越多的城市被提及并被及时解答，所以也就顺势（有两位朋友问到了）一起问问济南的情况。
放心，有足够的耐心等待着这与自己生活息息相关的一课！
-------------------------------------------------------------------------------------------
常言道，人生不如意，十之八九。我送骆驼兄一句话：“常想一二，不思八九。”希望诸事顺遂，至少也要心平气和。
济南是个有性格、却没大有个性的城市，老成持重，默默无闻，不声不张，平淡似水。济南楼市也有点这样的特征，慢慢地阴涨，不动声色地涨，动作也不算大，姿态也不算招摇，但这么几年下来，却也“政绩斐然”了。所以，乍看起来，平淡的济南楼市还真的没什么好说的，或者换句话说，不知道从何说起。这个问题，还是且放它几天，还请关心济南楼市的几位再耐心等等。
作者:loujinjing 日期:2009-06-15 18:15
作者：hellgoba 回复日期：2009-06-15 13:17:30苏州市区上周住宅类房源成交 1429 套，较前一周增加246 套，升幅为 20.79%；成交面积：174670.7 平方米，较前一周增加 27076.17 平方米，升幅为 18.34%；成交均价：7411.21 元/平方米，较前一周增加 348.05 元/平方米，升幅为 4.93％。
非住宅类房源成交 384 套，较前一周增加 166 套，升幅为 76.15%；成交面积：46200.77 平方米，较前一周增加18219.2 平方米，升幅 65.11%；成交均价：8554.05 元/平方米，较前一周增加 2793.51 元/平方米，升幅 48.49%。
-----------------------------------------------
-------------------------------------------谢谢提供数据，最近也在密切关注苏州的情况，市场很疯狂。
一直说要写苏州楼市，遂成了个历史欠账，但我并不打算赖掉。
作者:loujinjing 日期:2009-06-15 18:33
作者：redbobby 回复日期：2009-06-15 16:44:172008 年 济 南 房 事 ：http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/146879.shtml2009 年 济 南 楼 市 每 日 成 交 全 记 录 ：http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/141118.shtml
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-06-15 16:54:34我就感觉济南‘不够典型’，所以一直没问，呵呵
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-06-15 16:57:34甚至于只是想站内短信问问，不过这好像和 lou 主解惑众人的风格不符！
-----------------------------------------------------------------------------------------------------看来关心济南楼市的人真不少。多谢 redbobby 提供的
资料，非常有用。
欧阳兄实在过虑了，管它什么典型的，还是“非典的”，我们径直拿来讨论便是，没什么禁忌和固定的标准。
所谓“不够典型”，只是和某些疯狂的城市比起来，还不够张扬和不够疯狂罢了，这样的城市往往保守有余，锐气不足，城市所代表的地域文化有厚重朴实的成分在，楼市炒作手段也比较低端，显得不温不火，老百姓的投资观念有些单薄，楼市整体投资比例较低……。这些因素的综合影响，也就强化了我们对它“不够典型”的印象。济南是这样的城市，但这类城市全国也不在少数，也是一种类型。就和它的同省兄弟城市——青岛比吧，济南的房子比青岛要便宜多了，如果说青岛房价这几年坐的是动车组，济南就是乘了慢车了，但动车速度快，直达目的地，可能运行周期就短了；而慢车速度较缓，很有韧性，可能周期就要长一些了。如果出问题，动车撞墙刹车，可能破坏力度比慢车要大很多，慢车则多了些从容调整的余地，不至于一头撞到南墙上。
作者:loujinjing 日期:2009-06-16 17:03
作者：diwugepingguo 回复日期：2009-06-16 00:04:28请问楼主对曹建海教授的文章对房地产最近影响的看法。
《近期中国经济复苏无望》 来源：搜狐财经 作者：祝慧 2009 年 06 月 15 日
http://blog.sina.com.cn/s/blog_488305cc0100d6ga.html--------------------------------------------------------------------------------------------苹果兄：你推荐的文章我看了，从他一系列文章的观点看，曹应该算是所谓的“看跌派”了，按楼市里的说法，空军。
对于这篇文章里的主要观点，我都比较认同。比如这一波增长主要是靠国家投资拉动，是 4 万亿和产业振兴计划出了短期效果；比如现在说宏观经济复苏为时过早，有点盲目乐观了；比如“社会消费品零售总额”这个指标比较含混，里头并不都是最终消费，很多批发额属于生产领域的原材料，这个统计指标的指示性不强；比如现在是居民消费通缩，资产消费领域已经开始通胀了；比如扩大消费还是要靠大宗消费，住房结构需要大幅调整；比如未来出现滞胀的可能性大增，等等。依我来看，曹的这些观点没问题，大胆而真实，只不过有些话显得有点悲观，听起来不大顺耳，想讨欢心的学者不愿意说出来而已。
现在的学者们只要决心出来混的，基本上都分“派系”
了，或者说，出来首要的问题就是得“站队”，只有站好了队，立场鲜明了，说话硬气了，才能拥有自己的支持者和“粉丝团”，才能得到更多人的关注，才能博得更大的人气。如
果你的立场不坚定，犹犹豫豫，一会看空，一会又看多，或者你的观点不偏不倚，看得空中有多，多中有空，力求一个客观的立场，那是最要不得的。为什么呢？因为你“骑墙”
了，但凡出来混的学者，其本质就是利益的“代言人”，骑墙是这一行的大忌，可能会两边都不讨好，一边踹你一脚，被两边同时抛弃，落得个没人问少人理的悲惨下场。
所以说，出来混饭吃，就一定要找好立场，要站好了队，站好了就要为一边说话，取得这一边的绝对支持，哪怕经常违背自己的意愿，那也不能松懈。要做个坚定的战士，才能得到领导的青睐，得到民众的支持。比如最近比较火的一位，北食大的老懂，开始来了个“未婚同居刺激住房消费”，逐渐得到了“利益”们的认可，初步确定了自己的队伍，站好了队形，之后就一直表现得非常坚定，大有一股子“虽千万人，吾往矣”的视死如归的精神，在房地产这个领域勇猛精进，语不惊人死不休，来了个“反房地产就是反人类”的惊世之语，最近又爆出“没有房地产业不能救中国，而且房地产业正在拯救中国”的言论，可谓是铁了心跟“房”走了。
这就是立场，立场坚定了，有人会反对你，恨你，自然也会有人支持你，爱你。恨你的人巴不得你从地球上消失，爱你的人却也不会让你吃亏受委屈。说到这里想起来个人，叶挺，当年老蒋有句话说，你要么跟我，要么跟毛，没有中间道路。
这就是个站队问题。还有贺老总，两把菜刀闹革命，已经干
到了国民军的二十军军长，结果人家一个大转弯，在南昌搞起了事，坚定地走了另一条路，毫不犹豫，结果就成了开国元帅了。
废话少说，还是说说老曹。老曹在连续发表了几次观点之后，就被媒体和大众定位成了民意代言人，或者有人说他是民粹派的，定位已经确定了，把人家硬生生地安在那个座位上了，所以他说话也就得按这个位置的套路来说了。所以我们看到老曹说的话，总的观点就是比较悲观，有时候还有些略带故意的夸大，用几个感情色彩很浓的词儿（可耻、伪善、装腔作势等）。比如在这篇文章里，他提到 3 月份以来，50%的房地产交易数据是虚假的，但他自己提不出证据来，只是表明自己鲜明的态度；比如他说中国经济至少在未来两年内，都没法明显复苏，这个也是比较悲观的结论，但老曹也没有说出几条具体的理由来，有点武断的结论，终究难以服人。
所以，我们明白了学者们的立场，就容易理解他们说话的“难处”了，或者已经被利益所收买，或者正在被民意所“要挟”，无论是哪种情况，都没法说实话，没法自由地说话。知道了这个“难处”，也就能更好地理解他们所说的话了，未可全信，不可不信，有些需要筛选了听，有些需要反着听，有些需要当作狗屁来听。
但凡出来说话的，都有自己的立场，大都难以做到客观
中正。而那些勉强能做到客观中正、拍着心口窝说话的，又会因为不讨人喜欢而逐渐被冷落，冷落得久了，自然赚不到钱，还可能失去饭碗，而且也赚不到名声，得不到社会尊重，那理智的选择是：或者改弦易辙，不再说实话，或者叹息一声，干脆闭口不说了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-16 17:53
作者：suxming66 回复日期：2009-06-16 09:06:32上海金山石化那个鬼地方的房价也从二期的 4100 涨到三期的 5200 了，而且就在两个月内。据报道，温州商人又进上海炒楼了。楼主怎么看后期走势？是灭亡前的疯狂？
--------------------------------------------------------------------------------------------金山石化那个地方不大适宜居住，除了当地人和石化的职工，上海市区的人，有谁愿意去那里住呢？就算最没钱的极度刚需，上海郊区可选择的地方多了去了，也不至于跑到那里去买房。所以，那个地方缺乏基础，根本就炒不起来，4000 多块的房价已经到顶了。你说两个月之内虚涨到 5200，我觉得维持不了几个月，可能就是过眼云烟。
至于对后市怎么看，我在昨天的一个回帖中已经说过了，贴在下面：
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-15 10:28:58我说第四季度宏观经济可能触底，届时房地产可能正处
在新一轮的缓跌通道中，交易量经过这一波飙升后，将再度萎缩，价格则缓慢下跌，但应该不会像 08 年底那样羞羞答答了。房地产的行情多是滞后指标，落后于宏观经济大势，所以即使宏观经济在今年底触底，房地产行业也不会这么快就触底，虚火旺盛的房地产离底部还远着呢。
作者:loujinjing 日期:2009-06-16 23:07
作者：quincyshi 回复日期：2009-06-16 17:01:05潜水多年，平生第一次回帖。
花了两天时间看完了所有内容，感觉收益匪浅。已添至收藏夹。
我可能也算是还未被宰的刚需的一个吧，外地人在广州上班，已婚，儿子四岁。前一段时间非常困扰，原因是儿子快读小学了，想读好一点的公立小学必须要广州户口，否则要交高昂的借读费，如果把户口转过来必须要先买房，但目前存款连首期都不大够。我跟我老婆都无所谓，再租几年房都行，主要是考虑孩子的教育问题。
不知楼主是否熟悉广州的楼市？可否帮忙分析一下？
----------------------------------------------------------------------------------------------非常感谢潜水多年的兄台，你冒出来回个帖，这宝贵的第一个回帖，就是对俺莫大的支持了。
广州楼市本来就很大，而且广州扩市凶猛，先是北吃花
都，南吞番禺，又生出了萝岗和南沙，还一直在觊觎吞掉从化、增城二市，被上头给拦住了。所以广州变得越来越大，市场格局既分散又庞大，如果说起来，可谓一言难尽。简而言之，我只能说广州楼市起步很早，2000 年北京、上海等地还在忙着搞“福利末班车”的时候，广州的商品房均价已经摸高到 5000 元了，所以广州楼市的成熟度比较高，广东人又有务实的特性，这多少也是广州本土开发商的一种共性，这就让广州楼市比同等规模的城市（京沪穗等）要健康一些，虚火要低一些。比如去年底以来的这波楼市调整中，广州市区的均价就一度回到了7000级别上来，个别区域降到了6000级别上，价格武器用得多，一是务实使然，二则说明了广州市场竞争特别激烈。但相对的健康并不是说它没问题，问题仍然存在，现在（5 月份）的均价又重回 8000 以上，相比广州市整体收入水平，楼市泡沫明显可见。
对于广州楼市，今天不打算细说了。就您的情况说说我的看法。您在广州多年，肯定也见证了广州楼市一路上涨的过程，看得越多就越理智，是以没有在楼市“爬坡”中入市。
但社会现实往往是对理智的无情嘲弄。您可以不买房，这不会影响您的正常生活和工作，但孩子不能不在本地上学，这些东西从制度设计上说，都是互相关联的，你可以个体去对抗，但最终结局不怕你不就范，因为这本来就是个“连环套”。
倘若你拒不缴枪，那后面有的苦头等着呢。
您孩子四岁，最迟应该在 2011 年入读小学了吧。交高额借读费我觉得不是个好办法，亦不是长远之计，为了下一代的教育，房子还是要买一套。因为不知道你的具体情况，不知道你意向中的位置，所以也没法给你具体的建议。但在入市时间上，我觉得既然是为了孩子读书，那么在入学之前搞定就可以了，也就是说，你至少还有一年多的观望时间，依我的判断，在未来的这一年中，应该有比较好的入市时机了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-16 23:49
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-15 21:41:32………………
我不知道还有多少像我这样的涌动的暗流，感到极端的绝望，不再相信什么冠冕堂皇的亲民说辞。
………………
作者：jimo100w 回复日期：2009-06-16 16:28:39和你一样的涌动着的暗流！心中极度不满，但身为屁民又万分无奈，也许这就是黑屋中渐渐清醒过来要经历的痛苦吧！
另要对楼主说下，的确好文笔，更难得的是对社会、对楼市的思考和洞察，和一颗平民的心。看了几天，忍不住跳将出来，赞一个！顺便记号！
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-------------------------------------------------------首先感谢 jimo100w“跳将出来”的一番夸赞和鼓励。身为布衣，焉能不怀有一颗平民之心？对社会的思考是有的，但“能够洞察”则是我的追求，流畅的文笔同样也是一个追求，虽力有未逮，但心向往之。
读了你和雪稚子的性情文字，深有感触。但感触不能发，暗流急湍，其声激越，但终究只能在暗处，不亦悲乎。词不达意，还是歪诗一首赠与两位吧。
无 题闻道世间有不平，长恨此身贱且轻。
谁言书生缚鸡力，夜深常听宝剑鸣。
作者:loujinjing 日期:2009-06-17 00:17
作者：redbobby 回复日期：2009-06-16 23:42:18济南这边，光买房落户口还不行，必须落户三年以上，并在那里常住才行。学校会经常突击检查、看看你是不是确实在那里常住！
-----------------------------------------------------------------------redbobby 提醒的非常有道理，购房落户、落户入学等方面的政策最为复杂，地域性强，各地本不同，而且还经常变化，随意性很大。去年底楼市下跌，各地政府相继出台救
市组合政策，就把这些政策又重新给修改了一遍。重庆、成都、武汉……等大城市就明确了购房落户政策。广州市长号称“不救市”，至今也没有出台类似的政策。我对广州购房是否可以落户，也不甚了了，但提醒 quincyshi 一声，先研究透了政策再决定买房，毕竟这是大事。
作者:loujinjing 日期:2009-06-17 13:54
作者：spc1212 回复日期：2009-06-17 00:40:39现在金山石化新房价格已经站稳 6000，华府海景（全装修）要 12000/平方，一些次新房也要 6000 以上，金天地，金山豪庭这些次新房上 7000 元。金山老街现在均价 5200，不过那个地方实在太偏，金山本地人很少去买，配套设施也没有，离要开通的城际地铁也很远！
--------------------------------------------------------------------谢谢 spc1212 提供金山的数据，看了这些数字，我也吓了一跳，短短两三个月的时间，金山的房价怎么竟涨到了这个地步。于是花了点功夫去查询数据，把调查结果给大家汇报如下：对 09 年 1—4 月份的情况，在金山区政府网站里有一条新闻，里头对金山区房地产如此描述：“今年前四个月，金山区房地产市场投资额、销售均价都稳步上扬。其中，房地产投资额达 7.5 亿元，同比增长
17.2％；商品房新开工面积 31.3 万平方米，同比增长近 8倍；商品房成交均价 3887 元/平方米，同比增长 5%；预售成交均价 5439 元/平方米，同比增长 22%。商品房销售量每月均列在全市 19 个区县的前 10 位。”
政府在其官方网站刊布的新闻，其引用的数据应该是可靠的。可见，金山今年前四个月的实际成交价，仍然在 4000元以下，但预售价格已经比较高，说明进入二季度，市场炒作之风开始盛行了，所以预售价格偏高。我查了近两个月的金山区普通商品房（不含别墅）成交均价，发现金山新城的均价确实到了 5500 元以上，但其他各板块的实际成交均价依旧在 3000、4000 的量级上。可见下表：金山板块 2009 年 4 月份 2009 年 5 月份成交套数 成交均价(元/M2) 成交套数 成交均价(元/M2)金山新城板块 202 5630 222 5566朱泾镇板块 57 4406 24 4507亭林镇板块 5 3480 15 3821枫泾镇板块 24 3576 24 3733吕巷镇板块 11 3069 30 3138漕泾镇板块 2 3614 2 2933另外，针对 spc1212 所提到的几个金山住宅项目，我也查了查其近两个月的成交均价，发现实际成交价并没有那么
高。如在 09 年 4—5 月这两个月份内，华府海景（滨海名邸），号称是全精装修房，但尚未开盘（预计 7 月中旬开），目前要价在 13000 元以上，但不知到时候消费者买不买它的账，掏 13000 元的高价去买这个金山的所谓“精装豪宅”。如果有这个钱，完全可以去买中外环一带的房子了，那里离市区更近。其他几个位于金山新城的楼盘，成交情况如下，供参考：“金 天 地”两个月成交了 4 套， 成交均价为 5040元；“金山豪庭”两个月成交了 80 套， 成交均价为 5905元；“金山老街”两个月成交了 205 套，成交均价为 4401元；“东 门 苑”两个月成交了 39 套， 成交均价为 5193元；“海上明珠”两个月成交了 1 套， 成交均价为 4458元；“龙 泽 园”两个月成交了 32 套， 成交均价为 6289元；“水韵紫城”两个月成交了 7 套， 成交均价为 5525元。
其他就不再一一列举了。我之所以花了功夫去查询这些
数据，目的就是把金山当个例子，澄清一点事实。从数据可见，“实际成交价”和开发商的报价差别很大，和媒体上常见的“忽悠价格”也有不小的距离。如果我们轻信报价和忽悠价，那就会形成这样一个印象：房价每天都在疯涨，早买早便宜，晚买就吃亏了，如今的交易很火爆，楼盘个个热销，再不买就买不到了。事实如何呢？看看上面的成交价格，超过 6000 元大关的只有一个，有三家楼盘两个月的总成交都在个位数上，还有一家仅仅卖出去一套，可以说是严重滞销了。如果你去打电话问问它们的售楼处，估计得到的答案多半是：“所剩无多，欲购从速，好房不等人！”什么叫忽悠，这就是忽悠。
所以，买房子这件事，奉劝大家一句：耳朵要关上，谁的话也别轻信，眼睛要睁开，多看看背后的事实，脑子要动起来，遇事多想想，可能就发现其中的门道和猫腻了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-17 14:02天涯不支持表格格式，真是个遗憾，只能转化成图片了：金山 2009 年 4—5 月各版块成交情况表
作者:loujinjing 日期:2009-06-17 19:51
作者：落雨无赖 回复日期：2009-06-16 21:49:58
非常、非常、非常感谢前日楼主热情洋溢且专业精到的回复~~！
寥寥的几个问题，没成想收到了楼主洋洋洒洒近四千字的一篇回复！这个买卖我是赚了，呵呵。
从 3 月开贴以来，楼主对跟帖的众同学都给予了充分的关注，有问必答，知无不言，言无不尽，这里道一声：辛苦了！
不知道楼主从事什么工作，希望不会影响到楼主自己的作息。友情提示一下，楼主可以酌情酌时对有代表性的问题或当前热点问题给予点评，毕竟一个人的精力是有限的。
本帖已有 13 万人次阅读过，跟帖千余。相信楼主写下的文字，会帮助大家独立思考，用自己的眼睛去看清这个世界。
衷心希望：只要天涯还在，只要我们还在思考，这里都会继续下去......----------------------------------------------------------------------------------------------------非常感谢落雨兄的支持和关心！借这个机会，说说自己的想法。
开贴以来，倏忽已近三个月了，说实话，确实为此投入了不少时间和精力，有时候白天没时间了，就只能晚上回帖，
偶尔兴之所至，或感动于诸位的热情鼓励，也会写长篇的回帖，那就更觉得时间流逝得太快，恨不得一天多出几个时辰来。但时间之神是世间唯一绝对公平的主宰，她不会因为你的勤勉而有所奖赏，也不会因为你的挥霍时光而略施惩罚。
所以，那就只能尽量安排得紧凑一些，生活效率再提高一点，尽量做到发帖、读书、工作、吃饭、休息五不误。我发现，这其实是一个充实生活的方法，也是一个体验时间价值的良机，它可以让你觉得，原来时间就是我们孜孜不倦的最大动力，原来略显散漫的生活，竟然可以因为对时间的精确调度，而变得充实起来。
其实，写这个帖子之初，倒真是无心之作，随意而为，昔时并没想过去写这么多，也没有想过去回答这么多朋友的问题。但无心插柳柳成荫，得到了大家的关注，这个帖子就不再是我随笔而就的一篇文章了，它慢慢地成了我和诸位朋友沟通想法、讨论问题的一个渠道了，它也成了我们在天涯聚会的一个场所。是大家赋予了它公共属性，我无权剥夺你们赋予它的意义，作为第一个主人，倒是有最大的责任来维护好这个渠道，建设好这个场所。虽然它也给了我不少困扰和痛苦，比如有话亦难言，言而不能尽，其间也遇到了小小的波折，比如帖子被部分河蟹，但我觉得自己没有轻言放弃的权利，只有小心翼翼地把它侍弄好的责任。
更为重要的是诸位朋友们的热情参与，特别是那些一路
伴随这个贴子、默默给我鼓励的朋友，请原谅我无法在这里一一写出你们的 ID，但是要在这里向你们致以特别的谢意！
是你们的参与和关注让我一路不停地写了下来，是你们一个个问题让我有了不竭的动力，去挨个问题地回答，是你们毫不吝惜的肯定和夸奖，还有热情的鼓励，让我在劳累之余，乐而忘忧，不知疲倦。所以，在此要再次感谢各位的陪伴，感谢从第一页到本页（除了楼主之外）的所有顶贴者，也感谢斑竹同志们对某些不河蟹语言的宽容。
小小的帖子，它不可能有太大的力量。我的希望，正如落雨兄所说的那样：“相信楼主写下的文字，会帮助大家独立思考，用自己的眼睛去看清这个世界。”如果我辛勤的码字劳作，能帮助各位看到一点事实和真相，那我的辛苦就没有完全白费；如果能帮助大家去独立思考，去用自己的视角和观点去解析中国楼市和中国经济，那么这个帖子也就有了它存在的意义；如果再幸运一点，能帮助大家拨开罩在我们眼前的迷雾，用自己的眼睛去看清这个世界，那我的劳作就有了价值，我应该欢呼雀跃了。
不管怎么说，写贴还是件比较随意的事情，想到就写，无拘无束，不可能太严谨，也是件比较个人化的事情，难免带着自己的情绪和观念，不可能真正地做到不偏不倚，客观中正。所以，在天涯读帖基本还是一种阅读式的休息，一种休闲式的阅读，您不能和楼主太计较了。如果觉得写得有点
道理，那不妨留下来听听、想想，或有所裨益亦未可知，如果觉得写得没道理，那您当成是驴放屁、抑或是当成牛拉屎，那都是读贴者的权利，楼主亦无权干涉也。
社会促使我们思考，天涯允许我们思考，大家的共同关注激励着我们思考，我们还有什么理由不思考呢？我思故我在，我在天涯。
作者:loujinjing 日期:2009-06-17 23:06谢谢楼上的，最朴素的话往往最动人。
我在下午的回帖中刚说了句：“在天涯读帖是一种阅读式的休息，一种休闲式的阅读，”
就看到你花“两天两夜”的时间追赶大部队了，大部队跑不了，您悠着点，休息好了读帖也不迟。
作者:loujinjing 日期:2009-06-17 23:45强烈楼上的行为，希望斑竹看到后给净化一下。
作者:loujinjing 日期:2009-06-17 23:46强烈谴责楼上的行为！！希望斑竹看到后给净化一下。
作者:loujinjing 日期:2009-06-18 10:23
作者：rehe73 回复日期：2009-06-18 09:32:22我的回复怎么不见了？
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再次请求万能的斑竹，把该清楚的色情广告及时清理了，维持经版的纯净。
不该清除的回帖，且放它一条生路，维护天涯的理念。
作者:loujinjing 日期:2009-06-18 14:08
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-05 4:46:13楼主辛苦了，一口气看了几个小时，我也辛苦了。
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-12 3:24:09每天必看。
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-14 3:39:29楼主这么晚还没睡，我也看完了才睡，努力学习中！
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-15 1:54:14谢谢楼主！顶一下，让大家都能看到。
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-17 2:12:31记号
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-18 3:32:18记号---------------------------------------------------------------------------------------睡得最晚的朋友被我找出来了，是不是你的作息时间和常人相反？
如果不是昼伏夜出，那要感谢你深夜顶贴，你顶贴都是在曙光来临之前。
作者:loujinjing 日期:2009-06-18 23:13有劳骆驼兄和天使姑娘关心，这帖子被广告给盯上了，而且还是色情广告！