对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
但仔细读了三遍，我没有看出什么深意来，也许是我不敏感，但我的感觉是，这篇官方评论和当前的楼市一样，平淡而平常，都没多少生气，而且还带着一些楼市左右摇摆、模棱两可的特征。
以下是新华社评论文章全文：=========================新闻分析：楼市最新数据传递哪些信号？=========================新华网 北京 ５月２０日 电 新华社记者杜宇国家统计局发布的最新数据显示，４月份，国房景气指数为９４．７６，结束了持续１０个月的环比回落，略升０．０２点，但比去年同期回落９．３１点。
那么，楼市究竟依然处于低迷期还是回暖期呢？相对于这两个颇具感情色彩的词语，不少专家和业内人士更倾向于用“调整期”这个中性词来描述现阶段的楼市。
作为反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，国房景气指数以１００为临界值，目前这样一个数据，表明房地产市场依然处于不景气空间，但出现了变化迹象。
其中一个突出表现是，与前３个月的数据相比，销售面积和销售额的增长幅度继续加大。
统计数据显示，前４个月，全国商品房销售面积同比增长１７．５％，销售额同比增长３５．４％。一些城市销售
面积的增长速度更是惊人。以重庆为例，今年１－４月份，全市一共销售商品住房是１０４０万平方米，同比增长高达８６．７％。
楼市成交量的放大，一定程度表明消费信心回稳。然而，与消费信心好转相比，投资信心尚显不足。
作为象征开发商投资意愿的指标如房地产新开工面积、完成土地购置、开发面积等依然呈下降趋势。
数据显示，前４个月，房地产新开工面积同比下降１５．６％，降幅比前３个月缩小０．６个百分点。完成土地购置面积同比下降２８．６％，完成土地开发面积同比下降１２．２％。
伴随着交易量的放大，房价也出现了微妙的变化。尽管４月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比下降１．１％，但是与３月份相比，降幅缩小０．２个百分点。
与此同时，房价环比继续小幅上扬，４月份，环比上涨０．４％，比３月份涨幅扩大０．２个百分点。
统计数据显示，４月份环比价格上涨的城市有４７个，主要包括：广州２．１％、深圳２％、兰州１．２％、长春１％、昆明０．９％等。
业内人士认为，楼市这种变化，主要还是有赖于刚性需求的继续释放。据权威人士介绍，北京房价在１２０万元以下的房屋销售量为７０％，而价格在１２０万元以下的房屋
多是中小户型，以自住需求为主。
楼市成交量上涨，刺激了部分开发商涨价。北京市统计局的统计显示，今年１至４月，北京四环路以内的房屋均价每平方米由１至３月的１５１２４元上涨到１５５９３元，每平方米涨了４６９元。
部分专家表示，在消费者购房信心略微恢复而开发企业投资信心依然不足的大背景下，企业的提价行为无疑会打击刚刚出现好转的楼市。
那么，房价是否还有下调空间？这往往是购房者最希望得到答案的问题，但也是专家最难给出明确答案的问题。
中国房地产业协会副会长朱中一认为，从平均价格上看，房价有下调空间。但是房地产是有区域性的，从经验来看，国际化大都市中心地段楼盘的价格一般比较坚挺，地段好的房子价格下调空间不大。
还有一些业内人士担心价格反弹。一位不愿透露姓名的政府官员表示，判断未来楼市走向还要关注一些破坏性指标，比如投机因素。他说：“投机往往是在楼市销售趋于好转的时候开始跟进，本来楼市处于温和爬坡，投机因素将使其加速度上升。”
部分专家还建议，当前楼市发展要处理好保持合理的房地产投资规模与消化存量房的关系，在政策措施方面要处理好短期调整和长期稳定发展的关系。
来 源 ：http://news.xinhuanet.com/house/2009-05/20/content_11408115.htm
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 00:59========================对新华社《新闻评论》的“简单评论”===========================它的评论很简单，我的评论也不复杂，六句话，不罗嗦。
1、新华社的评论是针对国家统计局发布的 1—4 月房地产行业数据的；2、这个评论既不是在传达高层意思，也不是在暗示未来政策取向，只是对一组行业数据的应景式分析；3、从行文看，新华社完全是在阐述自己的官方看法，虽然平淡无奇，四平八稳，但不足为怪，因为目前的形势本身就很平淡；4、尽管楼市成交很猛，但新华社还是驳斥了“回暖论”，坚持了“调整论”。主要论据就是“消费信心回稳”，但“投资信心尚显不足”；5、新华社继续坚持政府的主流基调，关注交易量的稳定，再次提醒开发商慎重提价，其实是在劝阻提价的行为；6、对价格走势，新华社不愿意当黑嘴，自己态度模棱两可，把球踢给别人，但接球者的观点似乎更加模糊了，关键时候谁都会忽悠。
● 如果浓缩一下新华社的新闻评论文章，只有十个字：楼市调整中，大伙别涨价。
● 如果简化一下我对新华社评论的评论，也是十个字：大伙都明白，不用你废话。
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 10:52楼上的 realemperor 兄弟：看来你深谙此中奥妙，了解官媒思路，俺也很佩服。
凌晨四点半，你还在忙活，看来多半也是此道中人了。
大型的权威官媒（如新华、人民、CTV 等），直属中渲或广电，本身就是国家媒体，是总喉舌，负有引导社会舆论导向、传播官方政策精神的责任，他们本身所言、所倡就应该是官方所言所倡，允许偶尔倡偏了调调，但绝不能唱反调、对着干。所以他们自身有很强的政治意识和很高的理论水平，还有非常严格的“把关”机制和“纠错”机制，很难犯错，如果真犯了错，那就是大事。所以，我认可你的说法，很多时候，我们看到的官媒上发表政策导向明显、立场鲜明、目的性强的文章，貌似出自官方之手，但不一定就是“授意之作”和“操刀之作”，很可能就是“原产货”，自产自销。因为他们知道需要说什么，应该说什么，怎么去说，不用手把手地教。如果连这一点都做不到，做不好，那些总编、社长的，怎么向上走？只有对于那些重大敏感问题，或者突发性的敏感事件，自己确实拿捏不准，不知道上头是何态度，左
右为难，才会拨直通电话，请示定调。当然，上头也会主动找喉舌，打电话布置任务，或者干脆发现成的稿子，直接上版，比如我们看人民日报的社论、评论员文章，下面署名是“本报评论员”，这个本报评论员，十有八九不是“本报”
的人。
闲话不多说，多说要犯错。您说有时候官方会通过喉舌发言，试探市场反映和舆情，反馈后再定基调，这肯定是有的。但我认为新华社这篇评论文章非属此类，因为这个问题，上头的调调已经很明朗了，可以说是多次申明了，不存在试探的问题。是在敲边鼓。
其实，这篇评论文章的核心在于最后一句话，“部分专家还建议，当前楼市发展要处理好保持合理的房地产投资规模与消化存量房的关系，在政策措施方面要处理好短期调整和长期稳定发展的关系。” 我认为，这就是官方基调，“保持合理的投资规模”，其实就是要稳定扩大行业投资，让开发商动起来，为保八服务，“消化存量房，”其实就是号召有房抓紧卖，稳定交易量，同时要合理定价销售。这一对关系并不矛盾，只有定价合理了，才能卖得快，卖得快了，巨额存量才能消化，存量少了，才能加大投资，拉动经济增长，这是连锁链条关系。至于第二句话，乃是一对矛盾。当前市场在调整，所以要让它合理调整，不要横加干涉，不能逆势而为，但也不能撒手不管，造成行业长期低迷，损害了“长
期稳定发展”的基础。这是个政策灵活度的问题，其实也是中阳对地方处理楼市问题的要求。
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 16:05今天貌似很安静，周五了，该休息了
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 18:31评论都完了，发现还没有新闻背景。 馨花——上新闻
————来了————※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※统计局将调查房企费用结构 房产暴利将曝光※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※2009 年 5 月 22 日新华网 乌鲁木齐 5月22日 电 对于一直成谜的房地产开发项目费用的支出结构，国家统计局已经下发通知，将通过一场针对 40 个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成专项调查予以摸底。
国家统计局下属的《中国信息报》本周一发布的消息称，本次调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的 40 个重点城市中部分房地产开发企业以及其 2008 年 1 月 1 日到 2009 年 4 月
30 日有销售活动的商品住宅楼盘项目。
知情人士对记者表示，在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。
他透露，此次调查由国家统计局各调查总队为主负责组织实施，按照国家统计局的安排，在 5 月中旬布置该项任务后，各地调查总队需要在 6 月 15 日前报送调查资料，由于本次调查只安排了不到一个月的时间，时间紧、难度大，所以国家统计局还在通知中特别要求各调查总队要高度重视，精心组织。
长期以来，关于中国房地产价格高企的种种争端往往在房地产开发的成本上形成纠结，因为成本无法厘清，房地产定价是否合理也就无从判断。但似乎除了房地产开发商自身，没有人知道房地产开发的真实成本。而且一旦谈到成本问题，房地产开发商们总是默契地对此讳莫如深。
2005 年，福州市的物价部门曾经尝试对该市市区商品房社会平均成本的测算，当时统计的房地产开发商的利润率平均为 50％，最低的为 20％，最高的为 90％，其中地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的 20％、25％和 14％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的 41％左右。
此项结果通过媒体向外发布后，关于房地产暴利论和偷漏税的指责似乎立即找到了佐证。但不少房地产商其后通过各种途径争辩说，在税收之外，房地产的真实成本实际受到在税收之外的各项政府行政事业收费的较大影响，政府才是房地产的真正受益方。
针对上述问题，此次国家统计局对此有着较为全面的安排。在此项调查中，国家统计局就要求各地在报送企业调查数据的同时，还要将 2008 年被调查城市财政收入、土地出让收入、房地产税费情况表一并上报。
2008 年起，房地产价格逐步回落、开发商经营受阻后，对房地产开发成本构成的模糊认识正向着对房地产商不利的方向发展。因为，没有对房地产开发项目真实成本的摸底，既无从了解房地产行业在经济增速下滑后实际“受灾”情况，也无法了解既有的房地产刺激政策的见效程度以便对症下药。
即便对于经济学家来说，面目模糊的房地产领域也难以判断。在刚刚结束的上海陆家嘴金融论坛上，摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆和独立经济学家谢国忠就曾对房地产存在较大泡沫分别发表了否定和赞成两种观点，也就带来了两种不同的政策建议。
国务院发展研究中心副主任刘世锦上月也曾辩证地说，房地产对拉动内需至关重要，但保房地产行业不等于保高房
价。而其他经济学家所认同的Ｕ形、Ｖ形或Ｌ形的经济复苏道路也往往是以房地产能否复苏或在什么时候复苏作为关键点。
进入 4 月后，中国的经济增长还是靠国内需求在独撑，摸底房地产状况对于下一步的政策设置已显重要。
“实际上，国家统计局在通知中已经写明，调查的目的是通过调查商品房开发土地费用、建造费用、管理费用、各种税费以及构成情况，全面了解房地产企业和房地产市场运行情况，为宏观调控提供真实准确的统计信息和决策参考。”
该人士表示。
（责任编辑：韩雪峰）（完）
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 19:06趁热打铁，再来一篇房地产的时事新闻，稍后细读之。
※※※※※※※※※※※※※※ 上海再告诫房企：别哄抬房价 自觉保持稳定 ※※※※※※※※※※※※※※2009 年 05 月 21 日 《东方早报》 记者刘秀浩上海统计局与房协召集“佘山会议” 要求开发商“自觉自律保持房价稳定”
上海楼市数月来的持续狂热引起政府高层的重视。继 4月 9 日上海市房地产行业协会召集各大开发商，要求别盲目涨价之后，近日政府层面再次召集开发商，重申不要借着 5月楼市旺销期趁势哄抬房价。
4 月 9 日，房协负责人在一次开发商集体座谈上作了题为《房地产开发企业要珍惜市场回暖，共同维护市场稳定》的发言，呼吁房地产开发企业要正确认识当前形势，合理定价、促进销售。要正确判断房地产市场走势，不能忘记国情和社情，不能高估老百姓的购房能力。
早报记者昨日了解到，不久前，包括上海统计局、上海房协两个关系房地产市场的部门再次召集沪上各家开发商在佘山进行两天的座谈会议。这次会议主题和 4 月份无异，但要求却更为明确，会议上传出的信息显示，面对 5 月上海楼市的销售高峰，政府对于房价上浮苗头的担忧更加明显。
此前佑威房地产研究中心一份对沪上 200 多家在售主流楼盘的调查报告发现，在三四月份，60%主流楼盘出现了不同程度的价格上涨。
据参与此次佘山会议的人员向记者表示，会议讨论的一个核心精神就在于房价的稳定。
“目前上海的房价还是偏高，与老百姓的购买力差距还是很大。5 月份又是个销售高峰期，希望开发商能够自觉自律，不要趁势哄抬房价……”这名参会人员这样告诉记者。
实际上，从近期上海政府层面的官方言论也可以看出，上海最近房价上浮的状态并不是其愿望。
此前 5 月 11 日，中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声在“贯彻国务院文件精神，加快推进上海国际金融中
心国际航运中心建设工作会议”上透露，期望上海今年的房地产能比 2008 年提高 8%—10%。在当场，上海市市长韩正补充称，8%—10%的增长指的是成交量，而不是价格。韩正表示，希望价格是向下走一点。这被众多媒体认为是上海近期对于房价走势的官方期许。
但是，近期上海楼市价格走向却似乎与这个要求背道而驰。春节以来，上海新房住宅成交均价稳步上扬趋势明显，上周（5 月 11 日—5 月 17 日）新房住宅交均价为 14106 元/平方米，环比继续上涨 3%，已经攀升至今年春节以来的最高峰。
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 23:58军人们一般没空沉下心来看帖
作者:loujinjing 日期:2009-05-23 01:38丑时睡，辰时起。
作者:loujinjing 日期:2009-05-23 02:16楼上的二位过奖了。目前在上海，混迹于这个行业。
作者:loujinjing 日期:2009-05-24 22:58关注帖子的各位，贴主这厢问候了。
周末俗务杂多，消失了两日，明日当继续奉上。
作者:loujinjing 日期:2009-05-25 11:06来看看
作者:loujinjing 日期:2009-05-25 12:57
Lauren 兄，感谢支持。
下午继续写。
作者:loujinjing 日期:2009-05-25 22:20答楼上的兄弟：今天看到了这个消息，我还特地去政府网查看了全文，文件很长，十三大部分，洋洋近万言，发改委起草，国务院批转，其实早在 19 日便批转了，不知为何到今天才上网，难道还有什么顾虑？
细读其中的诸多改革措施，似曾相识的居多，很多是说同一件事，但与时俱进，说法变了。这些措施大都有牵头负责部委和主要落实责任部委，但能不能真正推行下去，政策效果如何，最后能实现多少，都在那悬着呢，相信不需我再啰嗦了，有些话根本就出不了文件。用官方的话说，目前的改革到了深水区，开始打“攻坚战”了，既然是攻坚战，这些顽固的山头能否攻下，我们就不多说了。
从这个角度看待物业税，我们就不必过于敏感了，也就是这么回事，仅仅就是这么回事。就像今天的股市一样，物业税大摇大摆地又走进了国务院的红头文件，但地产类股票基本上不大理会。股市的态度就是资本的态度，资本这东西的一个好处是——它从不忽悠人，它崇尚赤裸裸的真实。所以，从这个方面看，资本的这个好品格，值得我们每个人认真学习。
物业税在国内争论已久，是伴随着房价的上涨而一步步热起来的。2007 年写入了十届人大五次会议的报告，但这不是开端，之前早就有相关的文件了，早在 2003 年底，十六届三中全会的文件，《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就提到了，提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”随后就围绕这个税种，发生了多次激烈的争论，甚至几度传出要马上开征了，但旋即证明都是空穴来风（这一点颇类似“燃油税”）。2006 年初，北京、深圳、南京、重庆等几个城市进行物业税征收试点，其实是在税务局内部“空转”，这么一转就空转了 3 年多，也没见谁动真格的。
为什么物业税屡次被提起、屡次研究讨论，但屡次都是热闹过后、不了了之呢？因为物业税是个大税种，税基宽广厚实，影响深远巨大，涉及利益错综复杂，可不是闹着玩的。
它可不像所得税，可以偷逃，弄到最后，交所得税的都是工薪阶层，赚的多的，反而不用交。对居民的不动产财产进行征税，非同小可，动的可都是“有产者”的奶酪，有产者就有话语权，哪里有这么容易就能施行？我想这是屡次讨论研究而不决的主要障碍，是利益问题。
还有一个，是技术层面的问题。物业税的主要对象是地产、房产，这是个盘根错节的领域，利益关系极其复杂，一
旦开征起来，细节问题一大堆，如果不全部解决妥当，开征时机就是不成熟的，会带来一系列问题和麻烦。比如，物业税是国税还是地税，中央地方怎么分成？物业税包不包括土地出让金在内，如果包括，交过出让金的土地怎么办，还征不征？政府失去了土地出让金，“土地财政”怎么找出路？
如果不包括出让金，那又包括哪些税费在内，怎么去整合现有的土地、房地产各种税费？如果物业税开征后，不收土地出让金了，那政府卖地激情退去，如何长期保持住房市场的土地供应？对房子是按面积计征，还是按价格计征？怎样对付房价和面积的作假逃税？已经卖出去的房子还征不征？
新房子怎么征？免征的老办法和开征的新办法之间，如何无缝衔接？如何保证没征的和确定开征的物业的产权人，在税赋承担上公平合理？如果规定交过出让金的土地免征，那么现有在建的房子立马成为稀有物品，会不会发生全国疯抢，会不会让房价短期内飚上天？………总之，问题能列上百条，这些问题都要先设计好，解决好，才能具备开征的条件。如果搞不定这些事，物业税就只能继续研究讨论。
这次国务院的文件中的原文是，“深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）”，其实这句话的重心在于前者，而不是后者，房地产税费极其复杂混乱，该征的收不上来，不该收的也在随意征收，以致随意性很大，国家税收的严肃性尽失。所以，
深化房地产税制改革，简化税制，严格征管，才是当前的紧迫任务，也是切实可性的。至于“物业税”，仅仅还是“研究开征”的对象，与之前的历次研究讨论，我认为没有本质上的区别。退一大步讲，如果国家这次下了大决心，决意要开征，以调控高房价，那么让“财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部”四个部委去开会研究讨论，连个牵头单位都没有确定，那依惯例，他们研究好了初步方案，也得一年之后了，再历经反复修改、试行、推广等过程，估计至少也得 2 年左右的时间了。
不过有一点需要特别注意的是，上头三次在重要级别文件里提到物业税这事，第一次是在党的中央全会上，第二次是在全国人大的报告里，这一次则是到了国务院的文件里，从领导机关、到权力机关、再到行政机关，越来越接近实操层面。这也可以看出端倪，物业税从务虚阶段向务实阶段的过渡，相信这次文件之后，物业税的步伐会有所加快，起码不会再像以前那样拖拖拉拉。据我的乐观估计，在 09 年底之前，原先“空转”的城市和地区，应该会选择一二个进入“实转”运行，以便为未来的推广探索道路，积累经验。
附：国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知及发改委《关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见》
全文：http://www.gov.cn/zwgk/2009-05/25/content_1323641.htm
作者:loujinjing 日期:2009-05-25 22:49
作者：zmj65 回复日期：2009-05-25 21:23:54不忍好贴沉了,4 小时无人冒泡！我来冒充大大说说楼上的物业税。我认为应该是探风吧，地方政府铁了心要守住这个高地，可说手段用尽。长期下去，于稳定和权利都大大不利，中央那个恨啊，但又是一条船上的。所以拿出物业税做个试探，放放空，以观各方反应。我想，去库存化没有结束，这个税是征不了。
-------------------------------------------------------------------------------------------------谢谢你的好意，比我的动作快多了。
我非常认同你的说法，一是拿出来试探，近期内根本征不了；二是中央和地方有利益博弈问题，不解决这个，物业税就会搁置下来。
其实在这个问题背后非常复杂，本不想多说，说多了容易犯忌。94 年朱总铁腕推行“分税制”改革，好税种大部分上收中央，地方被削权，为了补偿地方，平衡利益关系，当时规定土地出让金收益全部归地方所有。于是地方就在土地上动足了脑筋，大力挖潜，创造财富，这也是后来“土地储
备制度”和“招拍挂制度”盛行全国的直接动因。把土地价值抬起来了，地方的收益才能保证，才能弥补因分税制改革而失去的税收来源。这也间接造就了现在愈加严重的“土地财政”，地方财政，几乎半壁江山靠土地，这早已是公开的秘密了。
所以地方当然不欢迎物业税这玩意，一样多的钱，分 70年来收，还是一次性收取，你说哪个来的更痛快？但地方也不会以这个理由明确反对，毕竟有点赤裸裸了。物业税的阻力，更多的是上下之间的博弈，说到底是中央地方财税分配体制的问题，是深层次问题的表面反映。如果表层问题动了，那就会牵一发动全身，带动深层问题一块改革。
这是个系列工程。
我的一个预测是，即使物业税真的启动了，那也会采取“渐进改革、分布实施”的方式，很可能暂时不整合土地出让金，土地出让金暂时保留，地方上照样收取，而是把那些土地增值税、房产营业税、印花税、交易所得税、各种收费等等，逐步整合到一块，变成物业税统一收取，这样，既没有触动地方上的根本利益，也便于统一税收，便于国家税务部门强化监管。
作者:loujinjing 日期:2009-05-25 23:01物业税的话题，是今日最新话题，算是临时插播的“新闻”了。
因此耽误了“原定节目”的播放，马十七的采访不会中断，稍后补上。
作者:loujinjing 日期:2009-05-26 00:11楼上兄弟，我觉得地税是没问题的，财产税一般都是属地原则征收。
但央企央产等等，可能不会直接给地方，有可能中央也要拿去一部分。
这是我的猜测。
物业税很快执行的可能性很小。
作者:loujinjing 日期:2009-05-26 09:58
作者：暗夜孤骑 回复日期：2009-05-26 01:53:52一直在潜水，看到 LZ 的帖子受益匪浅，注册个用户 Mark一下，哈哈。
------------------------------------欢迎深更半夜加入天涯，呵呵。
作者:loujinjing 日期:2009-05-26 11:35我不是牛人，是一头吭哧吭哧埋头写贴的“牛”
作者:loujinjing 日期:2009-05-27 00:42物业税这点事，说了太多了，其实没多大现实意义，因为这个税种目前仍旧停留在研究阶段，其实也就是忽悠阶段，猴年马月能真正实施还不知道呢，即使真的出来了，
能被改头换面、脱胎换骨成个什么东西，现在也不好瞎猜。
但我非常相信咱们那些聪明的专家的天才创新能力，不用说，“中国式物业税”肯定是来源于借鉴国外先进成果，但肯定也会“青出于蓝，而胜于蓝”，徒弟定要超过师傅，所谓“既充分考虑并尊重中国国情，又鲜明地体现了中国特色”。
到时候怎么说，想也想得出来。这个事情，就此打住吧。
作者:loujinjing 日期:2009-05-27 11:43
作者：realemperor 回复日期：2009-05-27 10:50:44突然想到一个问题：楼主对“经济适用房”能否做一个简要的解释和分析？最近看到深圳、北京等地经济适用房都没人认购的情况出现，这是什么原因？
------------------------------------------------------------------------------------------经济适用房就是一个政策怪胎，出发点很好，但执行起来偏差太大了，基本脱离了当初的制度设计目标。这个不用多说，网上搜搜相关的负面新闻就是了。
以前的情况是，但凡有点能量的人，都要想方设法搞一套经适房，因为差价大，可以牟利。近来天气变了，不少城
市的经适房开始热度大减，甚至无人问津了，这说明了一个问题，大家预期房价走跌，经适房的低价优势正在丧失。如果现在拿了，五年不能转让，到时候出手，说不定比市场价还要高，那就砸了。对那些人来说，这其实也是个投资，未来风险加大，变现又有很多政策限制，谁还有这么大的投资热情呢？对真正需要的人来说，申请难度大，价格优势不明显，转让受限，同样也就抑制了申请人的热情。
广州的限价房就是个活生生的例子，保利开发的那个西子湾。07 年底推出的时候，政府限价销售 6500 元，而当时周边商品房价格达到峰值，接近万元，所以当时异常火爆，抢破了头。而到了 08 年底，该交房时，形势急转直下，周边房价跌到了 6000—7000 元，而且质量比限价房要好，还没有产权转让的限制，限价房仍然是 6500 元。很明显，当时抢购限价房的人吃了大亏了，被套牢了。所以我们看到一出戏上演了，数百业主集体拒绝收房，理由是房屋质量问题，其实还不就是价格问题么？如果广州楼市不下跌，谁会拒绝一个 6500 元的便宜房子呢，哪怕它有这样那样的瑕疵。
广州限价房的这个例子，非常典型，道出了经济适用房（含限价房）在楼市下跌周期中遇到的尴尬。曾经的人见人爱的“香饽饽”，如今变成了可有可无的“鸡肋”，如果楼市持续调整下去，价格回归本位，它也有可能变成无人问津的“烫手山芋”。如果房地产回归正常化，经济适用房，有可
能会退出历史舞台。
作者:loujinjing 日期:2009-05-27 12:55前一阵子，看到茅于轼提的主意，经适房不修厕所，人为地把住房质量降低，让喜欢享受的富人对经适房失去兴趣。
我当时就觉得这个想法有点扯了，完全不像一个经济学家的严肃建议。那些去搞经适房的人，几人会进去住呢？他们的目的是转手套现，既然是别人去住，有没有茅房，他怎么会在意？对穷人来说，如果全国的经适房都没有茅房，那他们也只能被迫接受，该买的还得买。
现在看来，茅于轼也不用为这件事发愁了，在市场规律的作用下，经适房已经开始降温了。
如果商品房的价格合理，经适房要了又有何用呢？真买不起房子的穷人，再经济的经适房，他也无法问津，满足这些人的基本需要，只能是由政府提供住房。
作者:loujinjing 日期:2009-05-27 18:58
作者：冲关吹羽 回复日期：2009-05-27 15:38:46楼主，怎样看待此消息？
中国社科院财贸所研究员杨志勇中国证券报：物业税对地产格局会有什么样的影响？物业税会取代土地出让金吗？
杨志勇：我认为，物业税的开征，能够对地产运营格局产生一定的影响，但将彻底改变地产运营格局之希望寄予物
业税，则未免夸大了物业税的功能，而忽略了其他真正有能力撬动地价的关键因素。地产运营格局的彻底改变，物业税作用的发挥，需要其他条件的配合。
现在官方包括财政部门所谈的物业税与土地出让金是两回事。决定土地转让总成本的更为根本的制度因素——土地批租制度，不会因为物业税的开征而消失。土地批租制度是独立于物业税制的。
=============================================================================================答 关二爷：其实，关于这个话题，我在上面已经说得够多了，如果不清楚的话，我不妨再啰嗦一遍。
（1）首先要说的是，我完全赞同杨志勇的观点，觉得他说得很对。物业税的作用并不像很多人想像中的那么强大，物业税和土地出让金也没有直接关系，不会轻易地取代后者，肯定可以同时并存。
（2）物业税对地产行业的影响是，从道理上说，它可以整合很多前期的税费成本，放在后头逐年收取，因而降低了房屋的“初次购买成本”，从而拉低了当期的房价。同时，它也抬升了住房持有环节的成本，抑制了炒房者的投机热情，从而减少了住房投机。这应该是它降低房价的积极作用。但在现阶段的中国，决不能高看了这个尚不完备的物业税，一
是它不太可能一步到位，完美无缺，可能最后出来就是个山寨版；二是，物业税拉低房价的效果，可能被既得利益集团的反向动作给抵消，弄到后来，也可能出现最坏的结果，物业税收了，房价没有实质性的下降，但买房人高价买了房，还得年年交税，这种情况不是没有可能。所以，你不要太高看它了，不然会非常失望。
（3）物业税和土地出让金没有直接关系，完全是两个领域的事物。物业税就是财产税的一种，它的征税对象是房屋。只不过针对房子的财产税，被我们称为“物业税”罢了。
征这个税的前提，是国家承认你对物业的所有权，应纳税物业是你的合法财产。这个基于物权关系，国家通过它的行政权力对公民的合法财产进行强制征税。而土地出让金就不同了，土地不是你的财产，你想要取得土地使用权，就要向政府（即国有土地所有者的代表人）支付“对价”，这个对价就是土地出让金，这是个买卖关系，是债权上的关系，政府不会强制你去买地，你完全可以不买。所以，二者完全不是一回事，也毫不搭界。收了你的土地出让金，照样能收你的物业税。二者不是替代关系。
（4）只不过有一点要注意，我们国家的实际情况是，土地出让金太贵了，实质上是政府通过高额的地价，提前透支了你的物业税，如果再对你的高地价房子征物业税，等于是一套房子收了两次钱，这有点不合情理了，太不厚道了。
但不合理的事就未必不合法，如果真的征收，从法律上看，是没有什么障碍的。我的猜测，物业税开征后，那些交了高额地价款的房子，肯定不会全额征收，肯定要区别对待，不会一刀切。不然，有多套房子的人要造反了，有房子的人，是有很强的政策影响力的。
作者:loujinjing 日期:2009-05-31 13:13谢谢楼上的各位朋友，座谈会开得还挺热闹的。在下因家庭事务，消失了三天，回来先给诸位报个到，问个好。打油诗一首，切入正题。
龙舟赛罢粽香飘，偷闲三日暂逍遥。
错把此身许天涯，楼市还须继续聊。
作者:loujinjing 日期:2009-05-31 16:52楼上两位仁兄，你们盯着，偷懒不敢，慢了一点，俺就补上进度。
作者:loujinjing 日期:2009-05-31 16:54先答这位朋友的问题吧。
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作者：abc510781 回复日期：2009-05-27 22:48:57看了兄弟的文章，受益匪浅，我也来谈谈地震重灾区绵阳的房价。
绵阳地震后到年底房价下降了些，从原来的均价 3200
降到 2800 左右，但从今年开始,基本恢复到 3200，城中心的电梯基本 4000 左右。原因如下：1、周边地方的重灾区有条件的基本都考虑到绵阳置业，主要是为了小孩读书；2、年轻人的刚需；3、一部分人换抗震更好的房子。
在城中心买了一套二手房，应该是2000年的，均价3000，顶楼带装修，总价 40 万。这里的人均工资在 1500/月左右，目前绵阳的租金基本是两室 80 平米 5000—7000 一年，售价大概为 25—30 万，都是市中心的。
再说说绵阳的二手房的基本情况，贫富不均严重，很多享受房改房及福利房的基本都有两三套，房子也是可卖可不卖的，把房子卖了再存在银行也赚不了多少。
最后再说说我的家庭收入，两人大概 6—7 万一年，收入稳定，公积金两人合计 14000 左右，家庭开支 3 万，买房后对生活可能影响不大，但可能影响后续投资。
请楼主分析下绵阳的房价，以及我的买房行为是否合理。
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作者：laserwto 回复日期：2009-05-27 23:58:23我来分析一下绵阳房价的合理性，同时请楼主点评：（1）按照资产估值原理，每年两居室的现金流入 7000元，考虑市场平均利率 5%，那么一套两居室的房屋价值是
14 万。
（2）用租金价格与如果买房放弃的利息收入来比较。
一套两居室 25 万，按 5%的利率计算，每年可以收入 12500元，而实际租金支出只有 7000 元。
所以，在不考虑房价上涨的情况下，现在买房是很不合适的。
看了一下周围的人，只所以非常愿意买房，目的很明确：保值和增值。认为房价会永远上涨。我个人也会认为未来房价会上涨，但趋势可能和现在投资买房人的观点不同，大多数人认为房屋仍会像过去十年直线上涨，而我个人认为房屋价格会是一个斜 W 型的变化（后一个谷底大于前一谷底），目前仍处于从顶峰向下的调整过程中。因此，如果投资者长期有余钱，而也不懂其他投资的话，现在可以买房投资，如果要保值和增值要做好长期持有的思想准备。
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------● 答 ABC 兄：看了你的问题，也仔细看了“激光世贸”
的答复。说说我的看法。
首先我没去过绵阳，对绵阳楼市没有直观感受，可能仅仅是泛泛而谈，隔靴搔痒。我的说法你姑且听之。你说绵阳房价均价在 3200 元左右，和我了解的情况差不多。我查了
近几年的历史数据，绵阳的历史走势和全国大部分地区没有两样。2006 年之前，总体上还相当便宜，1500 左右的房子还到处可见，那时的地价，郊区、高新区还在 50 万/亩以下，可见城市的外延扩张并没有显著拉高地价和房价。但过了 06年，特别是 07、08 两年，地价、房价都有了显著增长，甚至可以说是飙升，08 年的地价水平就很高了，中心城区不少地方都上 300 万了（折合楼面地价快 2000 元了！），郊区也要 100 万以上。可以说地价翻了两番，房价当然也跟着翻了一番多，上了 3000 元的大坎，4000 以上的高档盘也出了不少。同时在政府大力推动下，新区、新城建设速度很快，当然房价涨的更快，早几年买入新区房子的投资者，大都实现了收益翻番。
总体上来说，绵阳这一波的上涨是迅猛而凌厉的，属于短期内的飙涨，价格本来就有点虚。而且，相对于一个规模不大的内地三线城市来说，这个价格也就有了不少泡沫了。
绵阳虽然号称四川省第二大城市，但四川的发展格局和其他中西部省份一样，是省会成都一家独大，省会是绝对中心，内聚力太强，绵阳距成都不到 100 公里，交通很便利，在成都的辐射范围之内，所以成都的资源吸引力大了，对绵阳反而是一种不幸，把本该属于绵阳的东西给“吸”去了。绵阳市下辖只有两个区（涪城、游仙），代管一个县级市，其他都是比较穷的县，这和其他东部省份的第二大城市（如大连、
青岛、无锡、苏州、宁波、厦门等）动辄六七个市辖区相比，是很弱的。而且两个区的总人口 118 万，真正属于城区的，只有 70 万左右人口规模偏小。绵阳建成区面积大概也是 70平方公里（成都建成区有 400 多平方公里），这在一个大省的第二大城市里面，也是很“秀气”的了。无论是人口、市区规模、还是辐射力等，绵阳这个川中第二大城市，都有点底气不足，所以我说，它的房价已经超出了城市发展水平，官方硬拉的成分比较大。
至于多高的价格才算合理，上面的 laser 也算过了，我觉得他算得没错。从房价租售比说，如果中心城区二居室 80平米，月租金 600 元，按 250：1—300：1 的比例测算，总价应该在 15 万—18 万，单价在 1875—2250 元比较合适。如果按 5%的平均租金回报率，年租金为 7000，则总房价应该是 14.4 万。如果按照家庭收入房价比测算，假设普通的职工家庭月收入 2500 元，年收入 3 万，房价是家庭收入的六倍，总房价是 18 万。所以，以普通的二居室来说，绵阳主城区的房价应该在 15 万到 18 之间，单价在 2000 元上下，高端楼盘不高于 3000 元，郊区楼盘在 1500 元以下。当然，这是“应然”状态，不是“实然”，没有考虑非市场因素，比如土地价格炒高、比如政府在托底、比如当地投资者的炒作，比如外来购买力等。
事实上，肯中国市场不能只看市场因素，看绵阳的房价，
我觉得还要关注几个因素。一个就是“四川省老二”的城市定位，这个“第二大城市”虽然比较弱，但比四川其他城市要强，四川的“十五计划”里头也说了，要建设“百万人口级别”的大城市，这一点不容小觑，这是省级发展大战略，也是绵阳当地政府推动城市发展、房价上涨的重要动因，单这个概念就可以炒好几年，可以支持房价向上走。第二个，绵阳还是个“科技城”，是西部地区的科技重镇，国家级别的中国工程物理研究院、中国空气动力研究中心、中国燃气涡轮研究院驻在此地，两院院士 26 人，国务院特殊津贴专家 800 多人，科技从业人员 18 万人，这些人的钱不是来自本地，收入也相当可观。科技实力也会转化为产业优势，可能出现产业集群，带动房地产上涨，这也是个比较大的因素。
第三，绵阳市 GDP 规模偏低，07 年 643 亿元，08 年 740 亿元，基数较低，而且财政收入被老三德阳给超过了。上有成都难追，下有德阳紧逼，地方上的压力肯定比较大，搞发展的任务十分迫切，科技城的优势在短期内也难以变成产业化的现实，所以应该不会放弃其他手段，包括大搞房地产撑面子。所以，有了这些关键因素，绵阳的泡沫还会存在下去，起码政府不能让它随便破裂。
至于你自己的情况，家庭收入 6 到 7 万，收入稳定，公积金 14000 左右。在城中心买装修的二手房，均价 3000，总价 40 万。买房后对生活可能影响不大，但可能影响后续投
资。我觉得从价格上说，你的房子有点贵，从面积上说（130平米），也有点大了。所以总价挺高的。40 万，如果让当地普通收入的人买，那得不吃不喝 15 年了吧。不过你们的家庭收入可以，房价比也就是 6—7：1，尚在你们的可承受范围内，不影响生活质量。所以，我虽然认为贵点了，但也没法说你的决策是否合理，个人情况不同，适合的就是合理的，你能买得起，又没有多大压力，买了后觉得幸福感增加，这就可以说是合理的。这个没有统一标准，比如那里的一个贪官吧，一年贪了 50 万，觉得烫手，那么他买一个 5000 元的房子，100 平米，作为礼物送给二奶，以转移自家过多的资产，那么这个 5000 块，对他来说也是很合理的，只是需求不同罢了，他的目的是逃避监察、哄女人开心，而不是居住。
作者:loujinjing 日期:2009-05-31 17:14
作者：最爱麦兜 206 回复日期：2009-05-28 01:50:02又见一强人，从 23 点到宿舍熄灯一直看楼主的文章，虽然我还没步入社会还是一名学生，但是我可以看得出楼主才华横溢，谦虚严谨，尤其是思路明确很有说服力，三拜，在经济论坛里，你是我的第四个偶像，前三个是海神，三高的浪人，ethosmark ，佩服，希望以后自己有不懂得地方楼主能不吝赐教，谢过...==================================================================================================
===麦兜的最爱者，你们宿舍熄灯可够晚的啊，从半夜 11点可以“一直”看下去。虽然我早已步入社会已经快心如止水了，但是我还是很高兴地收下来自一个还没毕业的大学生真诚的恭维，因为我相信，“你们”说话远比“我们”的要真诚得多。
我有幸成为你经坛里的“第四个偶像”，惶恐之余，仍要请辞不受，因为以前一个朋友也说过，我是其偶像，但没过多久，ta 就把我这个偶像给抛弃了，所以这事告诉我了一个道理，偶像那可不是容易当的，是明白人都应该坚辞不受，哈哈。另外，如果你不把这些所谓的偶像放在眼里的话，你未来可以轻松地超过他们，偶像算个啥涅？——偶尔看起来像那么回事的人。
作者:loujinjing 日期:2009-05-31 18:37
作者：nxiangyi 回复日期：2009-05-28 02:00:07我认为，中国自今年至以后几年保增长对百姓毫无意义，中国这几年就是不增长都行，关键的任务应该是转变经济增长方式。
现在政府寄希望于房地产的再度繁荣来保经济增长与带动就业，本身就是非常荒谬的决策。这相当于给一个非常疲惫的人打兴奋剂，其结果必然是死亡。“爬得越高，跌得越惨”，这就是当今中国房地产的现实与命运。
============================================================================================这位仁兄：保增长当然不是毫无意义，其目的主要有三：1）经济增长了，生产服务规模扩大，才能提供就业岗位，才能安排中国大量的就业人口，保持他们不闹事，不上街，安定团结，这是头等大事，不增长那不满街都是盲流了么？所以，不增长，根本就没法稳定；2）改革就是个经济利益再分配的过程，你动谁的奶酪，谁都跟你急眼，中国的问题很多，不改不行，乱改也不行，已有的奶酪都有主了，当然不能乱动，所以就要做新的奶酪给饿着的人吃，所以就要不断地增长，不断增加社会总财富，让大家都有口饭吃。这就是“增量改革”的本义。所以说，不增长根本没法改革，只能抢别人碗里的饭，抢来抢去，那不就乱套了吗？
3）既得利益集团是要获取利益的，并且要长期坐稳位置的，经济不增长了，利益从哪里来？怎么满足自己的的需要？而且，不管什么组织来执政，都有个合法性的问题。在很多国家，民众投你的票数多，认可你，觉得你行，你就上去干，这就是“合法性”的来源，如果没有这个环节，怎么取得合法性呢？难道只凭一张嘴自己说，凭电视台天天说，那肯定都不行。最后的答案就是经济增长，是发展，总设计
师说了，社会主义就是“共同富裕”，是达到“小康社会”，那么谁能让共同富裕，谁就能让经济增长，谁就是社会主义，谁就取得了这个“合法性”，解决了合法性的来源问题。
明白了这个，你就知道在当今的中国，经济增长有多么重要了。转变粗放的增长方式，调整经济结构，促进产业升级，改变外需依赖和投资依赖。——这都是很对的，都是大实话，都是紧迫的任务，但如果这些目标和经济增长发生了矛盾，就要忍痛割爱，果断地放一放，先抓增长和发展。别的不说，现在沿海的农民工几千万没事干了，如果经济不高速增长，不保住 6%以上的增速，让民工继续大量失业，那09 年真的要不太平了，这个后果可想而知，孰轻孰重，相信谁都可以看出来。
说到房地产，不管它多么不合理，有多大的罪过，它占了固定资产投资的三分之一，是经济增长的强劲发动机，它为地方财政提供了接近一半的资金，是地方的金库，所以，不论如何，它还是不能死的，也死不了。这就是当前的现实，合理不合理，我们只能接受。当然中阳从来没说过保住房价，高层关心的，是行业投资保住增速，这样才能消化钢铁、水泥、有色金属、建材等行业严重过剩的产能。
作者:loujinjing 日期:2009-05-31 18:56我忍不住要抗议版主了，我写的帖子没有什么过激言论吧，
刚回答了麦兜兜的两个问题，说美国经济史的事情，怎么还给我删帖了呢？
还有一个是回答麦兜兜的提问，普通的问题，不管政治，怎么也删帖呢？
这是对别人劳动的极度不尊重，删帖亦有道，原则我是知道的。所以一直比较小心。
你们这么做，通知也没有一个，实在是说天涯无道啊！
看起来天涯也不是久留之地了。
作者:loujinjing 日期:2009-05-31 18:58愤而走
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 08:50
作者：angellala 回复日期：2009-05-31 20:17:26同情 LZ但还是等看下文与天斗，与地斗，与版主斗……其乐无穷……囧-------------------------------------------------------------谢谢来自天使的鼓励。我会遵从毛爷爷的教导。
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 09:39谢谢楼上兄弟的耐心和鼓励。再次致谢。
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 09:42
作者：你色故我射 回复日期：2009-05-31 17:51:09
顺便凑凑热闹，问几个菜鸟级的问题:1、楼主觉得 D 的政策基调是什么？打压房价，拉高房价，还是稳定房价？D 考虑到了老百姓的住房需求了么？还是做个样子看？
2、按说 D 非常关心百姓，连续调控房地产，好像是从03 年开始吧，为啥越调越高？是 D 的本意如此，还是 D 的策略失误了？
3、我有幸经历了中华民族 5000 年以来的最红火的房地产行情，是不是值得骄傲一下呢？估计这样的行情是前无古人后无来者啊！！
--------------------------------------------------------------------------------------色射兄：你的问题惹怒了欧阳骆驼兄，他好像很生气，还建议你去别处避暑。我在这里先安慰下欧阳兄，无论是何问题，有趣无趣，我们都不必生气。百家争鸣么，内涵之一就是百无禁忌，什么话应该都可以说，当然斑竹不愿听的除外。
我倒是觉得你的问题挺有意思，所以我愿冒着再次被河蟹的危险，斗胆回答你的问题。
1）说到政策基调，那就是两个字：稳定。其中包括行业投资稳定增长，房价合理稳定增长，住房消费稳定增长。
为什么这么说？大概不用我啰嗦了。大宗投资和大宗消费对
中国经济有多重要，不言而喻。对于 LBX 的住房需求，当然是一直放在心里了。你看啊，以前是分房子，几乎是免费提供，那可是无微不至的关怀；98 年之后全国各地大造房子，这是对全国百姓的全面系统的关怀，要做到“居者有其屋”；2000 之后又开建经济适用房、搞了限价房，这是对重点群体的重点关怀，急人之所急，想人之所需；这些年来搞产品多样化，别墅有了，豪宅有了，这是对先富起来群体的特别关怀，让人家投资有道、生财有方；去年以来又开始大手笔规划廉租房、9000 亿元投资大建保障房，这是对“待富群体”
的贴心关怀，解除他们的后顾之忧，使他们沐浴在社会主义的恩泽之中，快乐无忧地生活下去。综观这些年来的住房发展史，不就是一部关怀史么？
2）D 当然是非常关心老百姓的，这个不用论证了。2000年以来，房地产进入一个快速增长期，到 03 年的确出现了一些问题，央行发布 121 号文件，提前发出了警示，说已经存在信贷风险了，而后密切观察形势的发展，到了 05 年，国家就有了动作，国八条、国六条出来了，开始出台了一些调控措施。之所以调控，那是希望这个新兴行业健康发展，是“治病救人”，不是“治死病人”。事实雄辩地证明了，小病及时治好了，那时的调控是必要的，是及时的，也是成效显著的，是英明的决策，有了那时的调控和纠偏，才使房地产重新焕发生机和活力，开创了 05 年到 09 年长达四年的高
速发展，又迎来一个黄金发展期。如果从 2000 年开始算，这一波高速发展持续了 8 年多的时间，与国外的动荡波折比起来，简直就是个奇迹啊。这怎么能说策略失误呢？不是失误，是非常准确、精确以及正确。
至于你说越调越高，行业如此繁荣，价格能不高点么？
这是繁荣的副产品。再说了，根据统计局的权威数据，房价的年均增幅远小于居民可支配收入的年均增幅，相对于快速增长的居民收入，这些年的房价实际上是在下降啊，别身在福中不知福了。
3）说五千年来最红火的行情，听起来有点吓人，但很可能是事实，因为前面的 4950 年，基本没有这个市场。所以我们亲身经历，应该骄傲，躬逢盛世，更应该庆祝。复旦大学有位姓谢的大教授不是说过了么，他说我们这代人幸福啊，赶上了五千年来最大的盛世，我听了也感觉两眼发酸，几度落泪，我真想跑到复旦找他喝上几杯，庆祝一下，同乐一番。至于你说这样的行情是前无古人，这个我是同意你的，但要说是后无来者，我就不这么看了。这么多年来，我们一再地创造人间奇迹，取得了惊世骇俗的伟大成就，这说明中国人民的创造力无穷，想象力也无穷，怎么能说后无来者呢？长江后浪推前浪，谁知道以后会有什么惊天地、泣鬼神的大变化呢？
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 09:49
上面的这个回复（即：回复日期：2009-06-01 09:42:18），乃是我的肺腑之言，望斑竹大人细察之，明鉴之，体谅之，不删之。谢谢。
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 15:53
作者：kasal 回复日期：2009-06-01 09:55:375 月杭州主城区一手房成交量疯狂破万。
正如人居展前众多业内人士对红透半边天的楼市的预判一样，这个 5 月注定是疯狂且不平凡的。截至昨晚 20：30，透明售房网杭州主城区的一手房成交量定格在 352 套上，再加上 5 月前 30 天 9706 套的总成交量，杭州楼市史上最牛的月成交纪录至此被狠狠刷新——10058 套！
都说 2007 年的杭州楼市是疯狂的，那一年，杭州主城区的月成交纪录是在 6 月份——6532 套，这一纪录的地位也无人能够撼动，一直保持到 2009 年的 4 月。而这个 5 月让人有些瞠目结舌的 10058 套的天量成交，却将此前这一 6532套的纪录远远甩开了好几条街。10058 套，究竟意味着什么？
如果摊到每一天，相当于 5 月平均日成交量约为 324 套；如果和 2007 年的 6 月相比，那么 5 月成交量是它的 1.54 倍，两相比较，疯狂程度高下立判。
-----------------------------------------------------------------lz，这个情况怎么解释啊，是不是投资客太疯狂了？md，
过两年，杭州都是温州人的天下了。
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【答 kasal：】这个世界的确是疯狂。但在我们这里，疯狂似乎已经是常态了，有这么多疯狂的人，疯狂的组织，有这么多导致疯狂的因素，如果不疯狂，那反倒显得有点不正常了。但凡事皆有因，疯狂的背后肯定有疯狂的原因，我也疯狂一把，试试说出几个原因。
1）首先，这个时候成交量创了新纪录，远远高过 07 年的巅峰时期，毫无疑问，这肯定是不正常的，背后的原因也肯定是疯狂的；2）杭州楼市历来是个高价市场，水平堪比京沪深，价格泡沫比较大，因而在下跌调整过程中，面临的市场压力也比较大，高处不胜寒嘛，这个道理很简单。但天堂不能随意贬值，这也是“很多人”取得的共识，所以在抵御下跌过程中，这些人就会想方设法绞尽脑汁冥思苦想费尽心机来抵御这一波调整压力，“适当地”采取一点非正常的手段，甚至看起来有些疯狂的做法，这种迫切的心情，我们也是可以理解的。至于什么样的做法，比如让统计部门多开动脑筋啦，对开发商进行“窗口指导”啦，让 SoE 们进场买卖啦（可以去查查上*区的投资公司高价拍地的有关报道）……，这都
是具体的措施，至于有没有别的更有效的，我就不再多说了，免得惹人家跨省。这个因素，是不能忽略的；3）杭州楼市也是个寡头市场。熟悉杭州市场格局的同学们都知道，几家寡头的份额很大，能量也很大，而且其背景颇有些类似，还和管理方有着千丝万缕的联系。这样的情况决定了，他们既是利益共同体，也容易形成“一致行动人”，取得市场操纵地位，形成很强大的力量来左右市场走势。从媒体公开报道可知，价格联盟等等东西在这里出现过，把“不合作的万科”踢出去也是这里的故事。总之，这个原因及其具体的表现，可去 google 一下，你会发现更多信息；4）杭州楼市是个投资/投机占重要地位的市场。杭州有着很好的地理区位、优越的自然环境、美丽的城市风貌、发达的周边经济、相当富裕的周围辐射圈，这自然是个投资市场，而且投资的比例还相当大。所以，投资/投机的力量非常顽固和强大，他们会抓住一切机会兴风作浪，把形势发展的风向引向对自己有利的地方，所以，我们看到的风向可能不是“自然风”，很可能是“人造龙卷风”。而且，也不能排除较大股的势力联合起来作法，集中联合操盘，影响短期走势，以大进大出的方式，来赚取短期暴利；5）要注意浙江地区经济结构的特点。浙江是民营经济为主体、外向经济为先导的“草根经济”，国企数量少，国企也不占主导地位，大型央企驻浙的很少，而且央企在浙江
投入的大项目也很少。这就出现了这么一个现象，国家的 4万亿计划下来了，银行信贷的口子也放开了，敞开向社会放钱，别的地方可以由央企来申请和支配，有足够的大项目来承接和使用，而浙江呢？作为沿海经济大省，信贷也没少放，那么这些钱投向哪里了呢？民企肯定是没捞着，他们是捡来的孩子，没这个资格。答案就是——“资产领域”，以各种渠道进入资产领域。北大的宋国青教授不是说得很明白了么，他说，09 年上半年，政府推经济刺激计划，大量投资，同时信贷持续超预期地投放，这要么拉动宏观经济出现反转，要么带来资产价格的重估。在宁夏、甘肃、内蒙古等西部省份，国企主导的大项目如火如荼，投资上去了，内蒙古一季度的GDP 增速还在 13%以上呢，说明内蒙古还真是要“反转”了。
浙江呢，一季度的增速只有 3.4%，创下了 20 年来的最低点，杭州是 3.4%，温州是 2.5%，金华是 4.2%，宁波则更惨，增速仅有 1%，可以说，经济突然时速，基本上停滞了，试问以这样的超低增速，怎么能消化天量的信贷投放呢？很明显的后果是，资金大量进入资产领域，“带来资产价格的重估”，楼市又飚起来了；6）还要注意的一个重要因素是，浙江是典型的外向经济，大量以外贸为主业的中小企业是浙江经济的活力所在，也吸纳了大量的民间资本投入其中，所以，我们看到浙江沿海地区（甬台温等）民间信贷、甚至高利贷很普遍，这其实
是民间在进行金融资源的自我配置。在经济发展上升期，民间资本有地方可投，也大都获得了较高的回报，不会都跑去炒资产。一旦外需急剧萎缩，外向型的企业减产压产或者直接倒闭，民间资本就要立马退出，寻找资金避险港湾。濒临倒闭的企业主闻风而动，也会把投入实体产业的资金抽退，进行安全转移，暂时离开实体经济行业。这两项钱往哪里转移呢？当然是资产领域，股市不行了，房子虽然有点悬，但还是无奈之选。所以楼市资金突然间充沛起来了。这是实体经济在外贸下滑打击下发生萎缩的后果，是“生产领域”和“资产领域”资金此消彼长的关系，也在反面暗示了浙江宏观经济仍旧没有走出低谷，下半年的形势不容乐观。
【作个小结】
所以，在当前的复杂形势下，看待当前的楼市，特别是浙江这种经济结构奇特的沿海发达省份的楼市，不能简单地“就市论市”了，那样得出的结论不仅毫无意义，也会偏离事实。我的原则是：一要看市场本身，这是基础因素，二要看政府的想法、意图、动作和措施，这是关键因素，三要看这个市场中的活动主体，都是谁，有何特点和需求，他们有多大的能量，这是非常重要的影响因素，四要看地区经济结构、经济发展现状和态势，看地区经济运行的内在体制，这才是最深层的决定因素。不看清这些，任何对楼市的分析都将是走马观花、隔靴搔痒。
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 16:1109 年 6 月 1 日的《经济观察报》，刊登了一篇文章，发在头版头条，题目是《通胀来了么？》，记者署的报道地点是“北京、温州”，文章里就谈了很多民间资本被迫转移，进入楼市的例子，还特别去了温州采访。
这篇文章的事例，正好可以给我上面的结论提供佐证。
大家可以去看看该文。
http://www.eeo.com.cn/Politics/beijing_news/2009/05/31/138860.shtml
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 17:13刚发现我上面写的一个关于物业税的长篇回帖也没有了，无语空叹原来以为网易、新浪喜欢干这样的事，忌讳多得要命，动不动就封人家的口，想不到天涯也走上这条路了，空叹无语……
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 17:21天涯每一个回帖都要斑竹实时放行，才能发上来么？
难道真的是这样的程序？斑竹不会累坏吗?
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 17:27为什么发其他内容可以，我发《给斑竹大人的一封信》，就死活不行呢？难道斑竹连这样的内容也不让说？
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 17:41
一封平常的信，我发了 30 次了，就是不通过，哈哈哈，罢了
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 17:58这封信我不发了，谢谢斑竹的教育。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 13:52
作者：太湖一斐 回复日期：2009-06-01 20:13:36
作者：xxoooxxx 回复日期：2009-06-01 20:23:29
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-06-01 20:48:11
作者：laserwto 回复日期：2009-06-01 21:07:56
作者：xxoooxxx 回复日期：2009-06-01 21:12:08
作者：zs0405 回复日期：2009-06-02 00:09:10
作者：leonmsz 回复日期：2009-06-02 00:26:34
作者：山上的马 回复日期：2009-06-02 07:28:44
作者：冲关吹羽 回复日期：2009-06-02 08:32:56
作者：rehe73 回复日期：2009-06-02 09:01:23
作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-02 09:54:54
作者：hhf0729 回复日期：2009-06-02 10:47:26
作者：Lauren001 回复日期：2009-06-02 11:18:23=============================================================再次感谢楼上的诸位兄弟姐妹的支持，这点小事不会让我放弃。
哪怕被删了主贴，也要坚持写下去，至少我们一块讨论过问题，互相学习、互相启发，大家都或多或少有了收获。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 14:05
作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-02 09:54:54国务院 13 年来首次下调商品房资本金比例国务院 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35%调低至 20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。
不知道楼主对这则新闻怎么解读，谢谢楼主没理我嘛，是因为这则新闻简单的不足以分析了？
======================================================================刘深蓝兄：非常抱歉，主要是我这两天事情多了。问题无论大小，只要我答得出，都会答。新闻是挺简单的，但背后有复杂的博弈，也有上头的多重考虑。容我稍后来回答。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 14:07楼上 suxming66 谈昆山楼市的问题，稍后也一并回答。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 16:24
作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-02 09:54:54
国务院 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35%调低至 20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。
不知道楼主对这则新闻怎么解读，谢谢。
楼主没理我嘛，是因为这则新闻简单的不足以分析了？
======================================================================答 深蓝兄的这个问题：关于这个政策的出台，国家降低普通住房开发的资本金比例，35%到了 20%，这就好像我们买房子的按揭，原来开发商搞开发要首付 3.5 成，6.5 成靠贷款，如今变成首付 2 成、8 成贷款了，用更少的钱撬动更大的项目。实际上相当于把杠杆率放大了，把项目开发风险的 80%转移到银行身上了。
对此，很多人表示不理解，当前房价正虚高，不是在调控么，怎么一下子出台这样的规定，放松资本金监管，降低开发商的风险，这不是在助长房价继续上涨吗？
对此，我们要撇开这个政策的诸多外溢影响，先看政策实施的本意。也就是说，国家为什么要在这个时候出台这个政策，究竟为了什么样的目的？
先来看政策出台的大背景。自从 08 年中房地产进入调整周期以来，我们看到的现象是：房子比以前难卖了，开始
积压了，很多楼盘搞促销了，价格也慢慢在降了，买方市场在局部形成。其实这都是表面的现象，背后的表现则是：开发商受到的监管严厉了，银行脸色难看了，贷款渠道收窄了，卖房回款也慢了，手里的钱不够用了，资金链紧张了，对未来信心也不足了，所以放缓拿地的步伐了，新项目开工也变得谨慎了，可上可不上的项目也要暂停了，供应量也就慢下来了。这些变化，迅速地反映在宏观数据上，我们看几个关键的数据。09 年一季度，全国房地产开发完成投资 4880 亿元，仅增长 4.1%，大大低于去年一季度 32.3%的增速，也低于 2008 年全年 21%的增长幅度。一季度全国完成土地购置面积 4742 万平方米，同比大幅下降了 40.1%。1—4 月份，全国房地产施工面积 20.1 亿平米，比去年同期回落了 13％；房屋新开工面积 2.78 亿平方米，同比下降了 15．6％。
这几个数据很明白地告诉我们，虽然表面上看这个行业依然红红火火，该赚钱的还是一样赚钱，但背后的数据很惨淡。投资增速从去年的 32%猛降到了 4%，土地购置面积锐降了 40%。新项目开工量和施工量都下降了 13%以上。这就是说，买地的少了，开工上新项目的少了，投资的也就少了。
要知道房地产行业投资占了全国固定资产投资总额的 25%，举足轻重，这个行业的投资基本不增长，就等于一架飞机在空中飞着呢，四台发动机有一台熄火了，一架马车四匹马拉着跑，突然一匹马不干了，你说这问题严重不？尤其是对于
当前环境下的中国经济，内需难以提振，外需正在萎缩，基本就依靠投资拉动经济增长；在诸投资领域当中，基建项目有点饱和了，制造业的产能过剩了，都在指望着传统投资强项——房地产呢。可偏偏在这个时候，正要靠它发力的关键时候，房地产的投资突然掉下来了，而且还是大幅下滑，这真是关键时候出岔子，爬坡的时候掉链子。
所以，有关方面的焦急程度，是可以想见的。保稳定就要保增长，保增长就一定要保住投资，保投资就一定要保住房地产的行业投资，这是顺理成章的逻辑。但这个行业的问题也很明显，一是开发商对后市的信心不足，不愿意多投资；二是资金不足，没能力投资；三是库存过大，不需要新增过多投资。对于信心问题，可以鼓动引导，可以给相关政策刺激；对库存过大的问题，可以想方设法促进大宗消费，忽悠人进场买房，以降低库存；对资金不足问题，就要适当地放松信贷，多给点钱用，这个已经实现了，银根已经很松了。
此外，还可以降低投资门槛，让那些资金不多的开发商也可以开动起来，所以我们看到这个政策就及时出现了，原来要“首付”3.5 成，才能开工，很多中小企业因为凑不够钱，开不了工，私自上项目就是违规，后续资金也跟不上，干到一半也可能烂尾。现在好了，门槛降低了，“首付”只需 2成，其他的可以贷款，这下子就解放了很多实力不足的企业，可以开工新项目了，也就扩大投资规模了，这个行业的投资
也就上去了。
说到这里，我们会发现，这个新政策的落脚点，其实并不是房地产业本身，而是如何保住较高的固定资产投资增速，是如何保证整个宏观经济的增长，也是为了“保八”的大目标服务。所谓“醉翁之意不在酒”也，如果把这个政策仅仅放在房地产行业的范围内进行分析，我们就会发现有点不对头，甚至自相矛盾，如果放在宏观经济的大背景下来看，就会发现一切都顺理成章，而且非如此不可，就算换了你我，遇到这样的情势，也会做出这样的决策。
还有一点需要注意的是，这个房地产行业的资本金的高要求，是 2004 年秋央行在其一个通知里规定的，当时为了降低银行体系承担的风险，规定提高房地产开发的资本金，一下子提高到 35%。从那以后，房地产政策数次调整，有上有下，有保有压，但这个 35%的要求一直没变，竟坚持了五年之久，算得上是一个行业的“大政方针”了。如今“大政方针”都改变了，国家冒着房价继续上涨的风险，冒着银行体系信贷风险上升的危险，给房地产开发企业“松绑”，所为何来？这说明房地产的行业投资确实举足轻重，事关重大，在当前的经济增长模式下，国家还没办法态度超然，没法把房地产“轻轻地放下”，为了修复这台抛锚的发动机，不惜染上一身油污，也不惜冒点风险。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 17:25
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-02 16:45:15那么楼主，按照你的分析，政府降低开发的门栏，是否会缓解开发商的资金紧张，从而引发新一轮的房价上涨呢？
=====================================================================================================雪稚子：你说得对，这个政策的外溢影响，是有利于开发企业的，降低了投资开发的资金门槛，当然会缓解其资金紧张，并给其更多底气，有可能助推房价小幅上涨。
索性接着上面的话题，来说说这个政策带来的影响。
1）对宏观经济。信贷口子基本敞开了，如今门槛又降低了，这可以让更多开发企业得以进场，刺激他们的投资热情，反正 80%的钱来自银行，不投资白不投，赚了钱还是自己的。所以可以预见的是，从二季度开始，行业投资增速会上去，起码能恢复到 15%左右，从而带动固定资产投资，为保八做出贡献。
2）对开发企业。无论企业大小，这都是个好消息，天上掉馅饼了。大企业可以省着自己的钱，多用银行的钱，小企业可以通过“低门槛”进场。原来首付 3.5 成，如今变为2 成，资金压力顿时小多了，原来资金链紧绷的，也可以长舒一口气了。向银行贷款时，也有更充分的政策依据了
3）对银行体系。原来一个开发项目投资 1 个亿，只能借 6500 万，现在得借 8000 万了，无疑风险增加了，相当于多替开发商承担了一部分开发风险。银行肯定要抱怨，一方面喊着要我控制房地产信贷风险，一方面又要我多借钱，这不是让人左右为难么？
4）对银监会。这个部门估计有苦难言，它的职责之一是控制金融系统的风险，所以看它发的通知，基本都是严控信贷风险，特别是对房地产行业，它历来都是不大感冒的。
这回好了，国务院一纸文件下来，贷款成数提高了，信贷风险更大了。我估计，不出意外的话，银监会近期又要发通知了，再次提醒银行加强房地产行业的风险控制。
5）对老百姓。我们最关心的不是宏观经济走势，是房价的走势。我认为要分时间段看，当前来看，这个政策给开发商松绑，等于间接地给其送钱，缓解其资金压力，这可能让部分开发商增强信心，增加借机涨价的底气，短期内不排除推动房价小幅上升。长期来看，这是个增加投资和开工量的刺激措施，会加大未来（1 年后）的市场供应，加大供应当然就要给房价压力，让房价下降，所以对明年的房价形成下降压力。但总起来说，这个政策主要管的是投资，不是住房消费领域，对房价的实际影响，还是比较小的，不必太在意它。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 19:11
作者：suxming66 回复日期：2009-06-02 13:48:15楼主在上海，可以分析一下昆山的房价吗？
那里在炒作高铁和价格洼地的概念。昆山靠近上海的东部房价在 4600-5000 元，西部高铁站房价在 4100-4200 元，据说高铁以后 3 分钟一班车，会带动上海人在昆山置业，从而带动昆山的房价的上涨。上海目前周边的房价都在7000-8000 元了。
在昆山买房在上海工作现实吗？从价格上看确实相差挺大的。
楼主不吝赐教！！
=====================================================答 suxming66：1） 首先要说的是，昆山城市规模小，大开发商又集中，推盘量大，已经远超实际需求量，竞争颇为激烈，炒作乃是活下去的最大法宝。这些年来炒作的概念多了去了，“高铁”
（沪宁城际、京沪高铁）只不过是今年以来的新玩意，但高铁这个东西，实在也没什么可炒的，倏忽而来，倏忽而去，昆山乃一过境小站而已，对房地产的拉动作用很小。“价格洼地”更是离谱，昆山市是个县级市，和东西两侧的近邻上海、苏州比，当然是洼地，如果和苏北的同级别县城比，那就成价格的“高山峻岭”了。这样的概念炒作，稍有脑力的
人都不会当回事，更不应该影响购房置业的决策；2） 昆山这个地方，很有名气，也很特别。它的特别之处在于，它只是个小小的县级市，由苏州市代管，但由于紧邻上海的区位优势，加上近乎疯狂的招商引资政策，使外资企业特别发达，特别是台资多，被称为台资在大陆的“大本营”，所以昆山的 GDP 很高，07 年是 1150 亿元，08 年就到了 1500 亿元，如此高的 GDP 中，绝大部分（超过 90%）是由外资企业创造的，民营经济微乎其微，国企更是几乎没有。
而在绝对主导的外资经济中，基本又是“出口导向经济”，两头在外，绝大部分都是为了出口，所以出口额也很高。所以说，昆山的经济结构比较畸形，严重依赖外资，严重依赖出口，严重依赖外地人，昆山只是“中国制造基地”中的一个庞大“车间”。虽然 GDP 很高，但中看不中用，对本地的好处，除了利税之外，其他的好处并不多。
3） 正是因为经济结构的畸形，才造成了畸形的人口结构和消费结构。昆山户籍人口 65 万左右，这和一般的县级市差不多，但其外来人口登记人数就接近 80 万，估计实际可能超过 100 万，在小小的昆山市区，更是外来人口的天下，满街都是外地人。这种现象，恐怕只有浙江义乌可以与之相比。这些外来人口主要是打工阶层，还有一部分企业管理者和白领。从住房消费来看，昆山本地人已经不缺房子了，甚至过剩了；外来的企业管理者，台湾人等，流动性太强，置
业需求比较低；打工仔倒是想买，但基本买不起；外来人口购房的，基本是长期在昆山工作并准备安家落户的“新昆山人”，这部分人占比大概在 10—20%之间。所以，昆山房地产的真实需求并不多，而每年供应量很大，主要满足了投资需求，这是个投资为主的市场。投资者主要是本地的富裕阶层、西邻苏州人、东邻上海人、台湾企业高管、长三角的职业炒房团。
4） 正因为昆山是投资为主的市场，本地内需不足，所以这个市场维持繁荣和高价，至少需要两个条件：一是当地经济不出大问题，年年实现高增长，表面上持续繁荣，带动房地产市场价格走高；二是，投资者的结构不发生大的变化，投资群体不离开这个市场，大家一起努力，共同把这个市场托起来。但依我来看，昆山经济的发展成就很大，但发展模式并不好，远景并不乐观，金融危机的影响已经可以说明问题了。沿海向内陆产业转移的下一批受害者，就包括昆山这样的地方，这个全球生产的“大车间”随时可以搬迁到异地。