对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
没有土地，你难道真的跑到天堂里去造房子？给鬼住啊？没有钱，你拿什么来造啊？
马十七：很对，你说到点子上了，土地和资金，是两大法宝，有了这两样，可以所向无敌，没有这两样，做不了开发商。但土地比资金还要重要，因为有了地可以搞到钱，土地抵押贷款嘛，有了钱，却未必搞到地，尤其是好地。这里头有个道理，我不说你也明白，如果土地可以敞开供应，谁都可以轻松搞得到，那土地肯定不值钱，但如果土地看起来很珍贵，不花费大把银子和功夫，就很难搞到手，那土地就会变得稀有，物以稀为贵，土地价格肯定就高了。只有土地价格上去了，拥有土地的人才可以获取高利润，才可以借机拿一把，可以吃拿卡要了，也就是获取“寻租利益”。而这个做法造成的后果，当然是抬高了房屋总成本，间接抬高了房价。你可以去查查全国各地的“地王”，看看那些地王的楼面地价，再看看当地的商品房均价，就知道土地成本在房地产成本中的比重了。
记者：我也赞成您的结论，土地是这个行业最基本的生产资料，非常重要。土地价格这些年逐年抬高，间接造成了房价飙涨。但我有个问题不大明白，您说“土地看起来很珍贵”，物以稀为贵，这样才能让土地升值，卖出高价。难道中国的土地不是很珍贵吗？中国的基本国情不就是“人多地少”吗？这一点好像是常识了，为什么您还强调要让土地“看
起来很珍贵”呢？您这是啥意思呢？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 15:06马十七：你看看，洗脑是件多么可怕的事，连你这个堂堂的房地产行业“名记”都被成功洗脑了，看问题还这么幼稚，难怪有这么多人被忽悠了。看来这事我还真得好好说一说，再给你洗洗脑，把那些旧观念给洗掉。
记者：啊，您是说连我都被洗脑了，这不大可能吧。我一直认为自己看问题很客观深入的呢。如果真是这样，我愿洗耳恭听马先生您给我洗脑。请吧。
马十七：看起来你还不大相信自己被洗过脑了，那我们不妨慢慢道来。说土地是很珍贵的，这一点却是不假，但那是说的国家基本农田。全国国土面积 960 万平方公里，共有144 亿亩，耕地有多少呢，温总理说要保住 18 亿亩耕地的红线，那就是稍高于 18 亿亩了，耕地只占全国国土的 12.5%，这么点耕地要养活 14 亿人，你说农地珍贵不珍贵？说不珍贵那是和总理对着干，是踩总理定下的高压线。但建设用地珍贵么，真的很缺乏么？我的答案是，一点都不珍贵，也不缺乏。有事实为证。你去全国各地看看，各地有多少个大大小小形形色色的开发区，占了多少土地，有的基本就是一片荒地，圈而不建，征而不开，撂荒了，多可惜啊。你再去各大城市的郊区看看，又有多少空旷的土地都在闲置着，早就没有耕种了，也没有任何建设项目，就在那里这么闲着。如
果我们下决心把这些开发区、闲置的土地都清理了，该回收的回收，该撤销的撤销，加以充分利用，能凭空多出多少大好土地啊？！你再去城市里走走，特别是那些中小城市，看看城区有多少平房、棚户区，有多少破旧的居住区需要拆迁改造，拆掉旧的一大片，只要造几幢高层，就把原居民全部装进去了，这能省出多少城市建设用地啊。你再去看看广大的农村，2 亿多农民进城打工去了，或者进城镇买房安家了，有多少宅基地都在那闲着，如果农村城镇化了，农民集中居住，村庄大量撤并，集约使用土地，提高土地使用率，又能节约多少土地啊，这些地，可以变为耕地，也可以变成城市化建设用地。这些帐，如果仔细算算，你就会发现，我们国土广袤的中国，并不是没有土地可用，而是有地不用，有地乱用，不好好利用，不充分利用，宁可闲置，也不开发，宁可撂荒，也不让它发挥一点土地价值。总之，我们的地不是缺乏，而是没有得到应有的利用。一句话，我们并不缺地，缺的是好的开发利用规划。
记者：马先生，经您这么一说，我这头上直冒汗。我原来一直认为中国国情是人多地少，土地特别是建设用地极度缺乏，敢情您这么一说，咱中国原来不缺地，缺的是耕地，建设用地本来就不少，大部分都在闲置浪费中。难道我们一直信奉的东西都是错误的？中国的国情“人多地少”其实是一种假象？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 15:10
作者：cheny_yu 回复日期：2009-05-18 15:06:13本想改善一下，看来是没指望了，LOU 都说的这么执白了！幸亏我在 06 年初傻乎乎的买了房，就跟买白菜似的，就图个便宜，属于 05 年宏观调控的末期，某个 KFS 挡不住了，打折卖来着。
========================================================================你那真是个好时机。那会杭州的房价还没有起来。
如果想改善条件，估计机会也不远了。
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 15:16和来的朋友打个招呼，继续下去——马十七：你头上冒汗，说明你开始认识到自己的认识错误了。大家都在信奉的东西未必就是真理，大家都想当然地认为对的东西也不一定就是事实本身。我们从小学时代接受的教育就说中国“地大物博”资源丰富，事实上中国地大是真的，但物并不“博”，我们的人均资源很匮乏，所以现在没有人再提“地大物博”这个词了，官方也不这么教育孩子了。这个例子很好地说明，大家都在相信的事，未必就是事实。
现在很多人都相信中国人多地少，土地特别是建设用地，用一点少一点，未来会越来越紧缺，这纯粹是扯淡，说话一
点不过脑子。建设用地被使用了，但它没有从地球上消失，以后还可以用，而且可以反复利用多次。你今天建个小区给人居住，过了三四十年，小区破旧了，拆了，原地建了更新更好的小区，难道这个新的小区就不算住宅用地了吗？就不能住人了吗？怎么能说土地在未来会减少呢，减少的土地难道能地球蒸发掉不成？
我说个数据，到 08 年底，全中国城镇居住房屋的总存量面积大约是 175 亿平方米，算上农村的宅基地，就算只有2 亿农户吧，一户有 60 平方米，农村住房存量至少是 120 亿平方米，城乡加起来接近 300 亿平方米，都是用来住人的，除以 14 亿人口，人均 22 平方米的居住面积，已经很不错了。
也就是说，在中国人口接近峰值的当前，我们的土地已经满足了居住需要，已经建造了足够居住的房子（算上农村的住房），没见到有几个人睡在大街上和桥洞子里。
未来，土地的集约利用、高效开发会越来越多，闲置浪费会越来越少，而且中国人口超过了峰值后，就会随着出生率降低而逐年回落，一边是土地在增加，另一边人口却在减少，我们有什么理由说未来土地紧缺、住房紧张呢？连这么浅显的问题如果都没法弄明白，不是脑子问题又是什么问题？
记者：老马您别说了，我弄明白了。土地它是不会自己消失的，既然现在浪费闲置比比皆是，都能够用的，未来土
地利用规范了，集约利用了，人口减少了，那就一定够用的，而且还可能过剩。是这么回事吧，我脑子应该没问题。还有个问题，您刚才说到了几个土地闲置浪费的典型领域。我不甚了了，能不能详细说说。比如开发区的问题，在我的印象里，开发区不就是地区政府为了发展经济而成立的吗，里头都是工厂企业、各类高科技公司，怎么和土地浪费扯到一块了呢？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 16:36
——————继续采访马十七——————马十七：这些问题我只是泛泛而谈，本来不想多说，多说了那是批评人家的工作，人家会不高兴的。既然你这么追问，我就说两句。开发区是各地发展经济的“小特区”，这个不假，但你有没有觉得咱们搞的开发区实在是多了点，大到省市区、小到乡镇，都有自己的开发区，什么名目都可以看到。我这里引用权威部门的数据，07 年 4 月，国家发改委、国土资源部、建设部三家部委联合发布了一个《中国开发区审核公告目录 (2006 年版)》。里头说了，从 2003 年 7 月至2006 年 12 月，这三年来国家整理开发区的工作取得很大成效，全国各级各类开发区由原来的 6866 个，一下子核减到1568 个，开发区数量减少了 77%。中国共有 2862 个县（市），地级市（地区、自治州、盟）有 334 个，而开发区却多达将近 7000 个，平均一个县有 2.4 个开发区，一个地级市有开
发区 20.6 个，你说多不多？
记者：多，真他奶奶的多，贼多，您继续吧——马十七：原来这么多的开发区，要占用多少土地呢？三部委的公告里也给出了数据，总规划面积是 3.86 万平方公里，合 5790 万亩。这三年全国集中清理之后，开发区还剩下 0.9 万平方公里，一下子清理出来了 2.96 万平方公里，合 4440 万亩。这 4440 万亩的土地，如果真的退出开发区的话，大概有两个去处，一个是退还转为农业用地，种粮食，另一个是转为城市建设用地，搞建设。我们算它一半去种粮，一半搞建设吧。那就是说，仅仅过去几年全国开发区清理一项，就可以增加 2220 万亩的新增土地供应面积，2220 万亩是个什么概念呢？我们去国土资源部那里查查，2007 年全国通过招拍挂出让的土地总面积是 173 万亩，08 年这个数字是245 万亩，如果仅仅计算住房建设用地，08 年全国住房出让土地面积是 77 万亩。如果新清理出来的这个 2220 万亩土地，都用来造房子居住，每年用掉 80 万亩，可以连续使用 28 年！！
（2220 万亩÷80 万亩/年==27.75 年）开发区一清理，弄出来的土地就够盖房子用 28 年，不只是我们这一代的房子解决了，连我们儿子的住房用地都一块解决了。说到这里，你还觉得中国“人多地少”么？你觉得我们缺建设用地吗？
记者：真是不算不知道，一算吓一跳啊。老马您这么一说，还真是让我吃了一惊，开发区这么一清理，弄出来的地，
就够我们的住房建设用它二三十年，可以用到 2037 年了，OMG，那时中国该超越初级阶段了吧。看来，我们老是觉得中国缺地用，还真是有点杞人忧天了。真该多算算账了。
马十七：你先别惊讶，也别叫唤。我们这么算，仅仅是个理论上的推算，开发区名义上整理出来了 4440 万亩土地，这是三部委联合行为、集中清理的成果。但你知道，开发区大规模圈地是有利益驱动的，对很多人都是有好处的，谁能保证清理过去了，这些土地不会重新回去呢？不会走完了过场继续照旧呢？这个 4440 万亩，到底有多少比例能真正变成耕地和建设用地，谁也说不清。所以，这个地，它是在那里跑不了，但能不能用，我也没有底。
记者：马先生您这话我信。说出来的事，和实际情况的差距，有时候它相当遥远。我记得您还说了一个方面，那就是城市里，特别是城市郊区有很多土地其实是闲置的，没有开发，这是不是说有人在“囤地”，这个闲置土地和囤地，您能不能给介绍一下呢？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 16:48
作者：788799 回复日期：2009-05-18 16:36:12KFS 降不降也不是自己决定的，它也就一娼妓，要多少得别人说了算。
前几天去看一盘，听到内部消息是 6 千多，但过去一问，说是 7 千多，我说不是内部消息是 6 千多吗，他们说不可能，
***区政府规定我们不能低于 6800.看到没有，倒底是谁在搞房价。
==================================================================四十八这话说的对，揭了某些人的老底了。
搞市场经济多年了，但开发商并没有多大的定价权，或者说，这个价格还基本在价格管制的范围之内。
你可以有灵活的价格策略，但大前提是你要“听话”。
去年，万科在天堂市搞降价促销，不仅招来了同行的围攻，而且在大型房博会上，万科这个行业老大硬是被踢了出来，这就是不听话的后果。是不合群的代价。
堂堂行业老大都这样了，谁还敢乱降价？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 18:51广告怎么这么多？？
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 10:21
作者：lxy87097069 回复日期：2009-05-18 23:04:30………………
房地产的前世今生，楼主已经讲的够详细了（政治层面的东西，我们就不要讨论了），我只是觉得要么我们迎来一轮恶性通货膨胀，要么房价跌 50% 。
美国这次是金融危机，我们是经济危机。美国人要提高储蓄率，降低杠杆比率。我们要去掉多余的生产能力。这注定是个痛苦的过程。
可惜的是，我们采用了另一种方式来处理问题，后果极其严重，要么 CPI 高涨（是恶性的），要么房价大跌，启动国内需求（以前是需要，但不是实质的，经济学意义上的需求，需求是你需要，并买的起）。
==========================================================关于经济危机的说法，只是个名称罢了。美国也是经济危机，只不过它发端于次贷问题，就叫“次贷危机”，近而蔓延至整个金融领域，就叫了个“金融危机”，后来又扩散到整个实体经济领域，就可以叫“经济危机”，当然，你也可以叫它“经济衰退”，如果再大点，可以叫“经济萧条”，再严重些，可以称之为新世纪的“大萧条”。不管怎么说，实质都差不多，表现形式不同罢了。我想，中国目前的问题，生产领域过剩，而消费不振，正是传统的经济危机的表现，中国之所以不叫“金融危机”，是因为中国金融体系还在起步阶段，金融领域确实没有出什么大事，人民币币值稳定，通胀不扬，我们的信贷仍在高速扩张。看看近邻日本，它也是制造业发达（不同的是比我们要高端），也是严重依赖外部市场，国内人口少，内需规模小，这些和中国都颇为类似，
它也是典型的传统经济危机。
关于经济危机的应对方式，有个问题是，危机来了，经济就是脆弱的，应对措施往往只能沿袭以前的旧办法，不能盲目超越之前的经济发展模式，如果一下子做颠覆式的变革，另起炉灶，那脆弱的经济体系可能接受不了，可能休克给你看。这就如同一个病人，得了大病，你不能乱下猛药，虽然药方对了，但药力太猛，可能把他羸弱的身体摧毁，开始要先吃些固本培元的方子，慢慢调养，身体恢复得好点了，才能开厉害点的药去治本。
回头再看中国的经济增长模式，投资和外贸拉动已经不是一朝一夕了，内需一直就不是推动中国经济增长的主角，这是最基本的现实。现在外需出了问题，就决不能放弃投资拉动，如果现在放弃扩大投资，单纯去扩大消费，提振内需，那可能出现这么个糟糕局面：内需还没有起来，投资也放下了，外需还是那么差，三大动力同时减速，经济就玩完了。
这是在玩火。所以，外需出了问题，一方面要搞内需，一方面要大力扩大投资，大把地花钱，收立竿见影之效，这样才能托住下滑的经济，保住就业，避免“硬着陆”。不是不需要调整结构，不是不需要产业升级，不是不需要提高消费率，而是现在不是做这些事的好时机，保住一定的增速乃是当务之急，增速没有了，一大堆问题就会冒出来。当然，本来就过剩，还要投资，如工业制造领域，如基础设施，会加重以
后的过剩问题，造成更大的结构性矛盾，但这个问题是积重难返，现在不得不如此，就算冒着加深矛盾的危险，也得硬着头皮加大投资。这是危机之下的经济发展悖论。
你提到要么出现恶性通胀，要么就房价大跌，我觉得都未必出现。我的看法是，中国一直存在生产过剩的问题，以后还要继续过剩，而消费不足，这就埋藏着通货紧缩的危险，事实上在农村，一直就是通缩的，除了必需性的消费，农民基本不大消费。而当前货币政策持续宽松，央行扩大信贷，猛烈地砸钱，也会产生通胀预期。有通缩因素，也有通胀预期，这是一对矛盾，谁厉害点谁就能暂时客服对方，但谁也不能压倒性地战胜对方。所以，中国很难出现恶性的通胀和通缩。就如同去年，CPI 曾经到了 8 以上，通胀形成了，但没过半年，如今 CPI、PPI 就双双负增长了，形势说变就变，你说它快不快，通胀和通缩，像是一个跷跷板上的俩兄弟。
至于房地产，过去是担当了固定资产投资先锋的角色，但千万别把这个“支柱产业”看的太重要了，一个产业可以在某个时期重要，但不代表会一直重要下去。过去十年重要，但未来十年未必还是这么重要。固定资产投资里头有三大块，基础设施、工业制造、房地产，抓住一块就能把投资拉起来，就能实现投资拉动的快速增长，不一定要三大领域同时启动。
就说今年一季度吧，全国社会投资这么凶猛，特别是中西部地区，不少省份的固定资产投资增速超过了 45%（如甘肃），
经济增速很快，但中西部的房地产投资增速却很低。东部也是一样，广东、上海的房地产投资都出现负增长了，但这没有影响其固定资产投资高速增长。我的意思是，投资有三个儿子，都可以出力，大儿子生病休息了，老二、老三照样能顶上。现在的情况就是，房地产投资不振，基础设施就立马顶上了。
我理解你的意思是，只有房价大跌了，购房负担大幅减轻，老百姓可以有钱去消费了，内需才能起来。这个逻辑不错。但就中国目前的复杂现状来说，房地产不会出现大跌和暴跌，只会缓跌。通过缓跌释放住房消费需求，解放被高房价长期压制的正常消费需求。另外，中阳确立多层次的住房供应体系，重拾“保障房”这个法宝，分化商品房阵营，也可以解决商品房垄断的问题，可以解放低收入阶层的消费能力。保障房这个东西不要小看，未来会发挥巨大作用，它就是中国十分危险的房地产市场的一个“减压阀”，也是高房价堰塞湖的一个“泄洪闸”。
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 10:50
作者：lxy87097069 回复日期：2009-05-18 23:07:21另外有个问题，请教楼主，为什么最近汽车小费如此火热？汽车跟房子不一样，投机/保值的成分少，最主要的还是终端的个人小费。难道我们中国人真的有钱人多？？望赐教。
===========================================================================答这位仁兄：最近车市“回暖”行情不错，这是相对去年下半年的“冷清”而言的，我觉得还称不上“火热”。还有很多媒体吹嘘中国汽车销量超过老大美国和日本了，成了世界第一了，这没有什么可以炫耀的，因为老美那边汽车消费基本停滞了，三大巨头都要关门了，我们只是超越了一个危重病号，实在不值得这么兴高采烈。我们甚至可以说，中国汽车销量全银河系第一，庶几也是成立的，因为地球之外，恐怕没有用汽车的地方。看来我们的阿 Q 还是一点没少啊。
汽车是大宗消费品，不能保值升值，为何还这么热销？
而且还在经济危机下，在中国油价一路高涨、超过美国的条件下，中国市场还能一枝独秀，表现不凡，这确实让美国车商羡慕的要死，也让很多国人好生郁闷，怎么中国的事和人家别国的就这么不一样，同一个地球上的国家，差距怎么就这么大捏？
对这个问题，不想多说，因为这个帖子是谈房子了，不是谈车子的，咱不能东拉西扯胡说八道。只想提醒发问的兄台，观察中国的汽车消费，一定要注意几个基本国情：1）中国走得是美国式道路，搞汽车工业，变“车轮国家”，各大城市都把汽车制造作为支柱产业，国家不遗余力
地鼓励、支持、宣传、诱导，甚至汽车都下乡了，国家给钱帮着你买车；2）经济发展到一定阶段，汽车消费会出现爆发式增长，这是西方国家的普遍经验，中国正在走入这个阶段，迎来汽车消费黄金时期；3）中国的汽车消费中，很大一部分是公车消费，有人估计一年 3000 亿，这个绝对是主力，越是经济危机，厂商有困难，公车消费越是要发挥带头作用啊；4）中国的贫富差距，有钱人买车换车已经像是白领换手机了，不喜欢了就换个，还有些人有玩车的爱好，有收藏癖。你认为他们的消费能力会因为经济危机而有所改变么？
上海车展上的豪车几天之内被一抢而空了，足见这个群体的消费能力有多强；5）中国人独特的消费心理。攀比心理、爱面子心理，造成很多购车消费并非理性消费。别人有了，我也要有，不然没面子，别人换了，我也得换，不能示弱啊。这也是一个因素。
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 11:02本来是说房地产的帖子，不小心扯到金融危机上去了，又扯出来通货膨胀，又说起了汽车消费了，看来这楼本来没歪，要被我自己给弄歪了。
一个谈房子的帖子怎么能盖歪楼，以后还是专心聊房子
吧。
如果有人就其他问题想赐教一二，请别提什么包二奶、婚外情之类的，有问题咱可以发天涯消息交流。
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 11:10
作者：Lauren001 回复日期：2009-05-19 10:59:24记得楼主说过，如果你在杭州，现在的情况下你也不会买房。
那么还想再听听楼主对杭州房价的进一步看法。
-------------------------------------------------------------------------兄台好记性，我说过这话。
对杭州楼市的看法，我正在采访马十七，这个采访比较长，抓住了马十七不放，我会继续下去。
请近几天来看，也许这老马能多说点实话。
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 11:28哈哈，马拉多纳估计不大关心杭州的房子，老马是杭州名人，对天堂的情况比较熟悉。
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 13:13
作者：上官小玩 回复日期：2009-05-18 21:17:44我个人看法是，…………一旦房地产暴跌，也就意味者国家的分裂动荡，统治终结，这也是没有办法的事情，因为
这么大个国家除了房地产，在就是卖资源，除此之外，没有一项能够能够支撑起经济发展的东西。如今资源快要枯竭，只能依靠房地产了。
----------------------------------------------------------------------------------小玩啊：不要把房地产看得这么重要，它没有这么厉害，关系到了社稷安定，它只是过去十年来经济增长的一个重要引擎而已。即使目前出了问题，问题也没有你认为的这么严重。
另外，关于统治的问题，和房地产行业兴衰挂不上钩。
这个问题不是茶馆里的话题，咱也别去讨论它。
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 13:22
作者：yuanmin2004 回复日期：2009-05-19 12:42:09楼主，怎么看苏州的楼市啊？
-----------------------------------------------------------------上有天堂，下有苏杭。那个天堂不怎么样，这个天堂也难讲。
等我对杭州马十七的采访结束了，再来说这个天堂的事。
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 16:15● 继续对马十七先生的采访——●记者：马先生您这话我信。说出来的事，和实际情况
的差距，有时候它相当遥远。我记得您还说了一个方面，那就是城市里，特别是城市郊区有很多土地其实是闲置的，没有开发，这是不是说有人在“囤地”，这个闲置土地和囤地，您能不能给介绍一下呢？
马十七：入了你的毂，还得继续给你算账。城市里闲置的土地，有这么几种不同的类型。一是原来就散落在各企事业单位手里的用地，这是待开发整理的城市用地，基本上在闲置着，这些土地数量巨大，越是发展滞后的城市，它就越多，城市改造快的城市，就相对少些，有多少地，我也没有数据，恐怕各城市的管理者也不清楚。二是进入了城市土地储备机构的用地，这些地暂时在政府手里，但终究要推向市场，所以也是闲置土地。三是已经进入市场的用地，前几年通过大量的协议转让，这些年通过招拍挂程序，大量土地流入市场，很多得到土地的开发商为了土地升值，或者炒作等目的，不开发，闲在那里观望，或者没钱开发被迫闲置，这也是一大块。
●记者：照您的意思，城市里的很多企事业单位手里捏着一批，政府土地储备机构的手里捏着一批，开发商手里还捏着一批，这城市里没有进入开发环节的土地还多着呢。到底有多少，您有没有统计过？
马十七：你说得对，在不同的环节和拥有者手中，都存有大批土地。你要问这些土地有多少，这个就比较麻烦。我
说了，在企事业单位手里的地，数量大，关系复杂，谁也说不清。在政府土地储备机构和开发商手里的土地，倒是有据可查，可以大体上统计个总量。
●记者：那就给我们算一算，这部分土地有多大规模。
马十七：远的不说，就从住房商品化开始起算。我查了国土部和统计局的数据，从 1997 年到 2007 年的十多年，全国用于住房的土地购置总面积是 29.13 亿平方米，同期完成开发的住房土地总面积是 18.84 亿平米，同期有待开发的住房土地总面积为 26.20 亿平米。你看，这十一年下来，居住用土地面积总体上是进大于出，买进的多，完成开发的少。
加起来，到 07 年末，还有 26.2 亿平方米的土地没有开发，也就是 393 万亩。08 年全国住房用地总供应量为 77 万亩，如果拿这个存量土地来造房子，又可以用 5.1 年。也就是说，就算国家今后五年内一寸土地也不批，土地市场冻结，开发商手里的土地全部利用起来，也能支撑五年。你看，土地这不是有很大潜力可挖吗？
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 16:20● 记者：您刚才说的这个 393 万亩，只是全国住房用地的存量吧。根据我的经验，每年其他性质的各类用地，如商业、办公、工业、仓储等等，供应量都是住宅用地的 2 倍以上。既然住宅用地可以囤积，别的土地也可以囤积，这么说，如果算全部土地的囤积量，岂不是要超过 1000 万亩了。
马十七：各种用地，大致就是这么个比例，其他性质的用地，到底囤积了多少，虽然没有确切的数据，但保守的估计，超过 1000 万亩应该没问题。有一点要特别注意，我刚才算的这个是“囤地量”，也就是在各级开发商手里的地，没有包括在各级政府土地储备机构手里的地。政府手里的地，比开发商手里还要多，规模更大。大家知道，国家全面实行招拍挂制度后，各级政府先在一级市场上大量储备土地，再根据调控需要制订一个“年度供地指标”，按照这个指标供给市场，由开发商去开发。政府收储的土地肯定要大于供地指标，不然就会没地可供，年度供地指标肯定会大于开发商的实际购置面积，因为指标并不是全部用完，有时候只是完成一部分指标，开发商买了土地之后，大部分进入实际开发，少部分就形成了土地囤积。你看，这里存在这么一个链条：土地收储量＞供地计划指标＞实际供地量＞开发商购置量＞开发商囤积量。囤积量最小，因为它在这个链条的最后面，土地收储量在最前面，所以这个收储量要远远大于囤积量。
● 记者：马首席，我是不是可以这么理解：开发商手里捏着地，我们看到它在“囤地”，但它毕竟是土地供应的终端环节，是下游的囤积。政府才是供地的上游环节，不管有意无意，事实上，政府也在通过土地储备中心囤地。开发商和政府相比，是“小囤见大囤”了。
马十七：你又叫我“首席”了，我说过，我讨厌那些乱
七八糟的劳什子，那个什么鸟研究中心，我好几个月也去不了一次。你的理解是正确的，开发商的囤地，在政府那里，只能算是小打小闹。要问各级政府下面的土地储备机构到底握有多少土地，你想想它会主动告诉你么？肯定不会啊。不过我倒是有个笨办法，你可以一家家地去查资料、去调查，都摸清了，然后把全国的数据加起来，就知道全国的水平了。
但这个办法我不打算用，还是留给傻播一同志去做吧。
● 记者：这个傻播一比较难找。但我觉得国土资源部啊，住房部啊，统计局啊什么的，可以去调查啊，这么重要的数据，他们应该知道啊。了解掌握基本的土地情况和供应信息，这难道不是它们作为国家主管部门的职责么？及时向社会公布这些重要信息，让我们享有经济社会事务的知情权，难道不是它们作为政府机构的义务么？
马十七：嗯……吭……啊——，你这些个废话，听着有理，但没鸟用。这些数据信息确实应该知道并公之于众。我也不知道他们是不是知道，还是真的不知道，这个无从考证了。起码我在公开渠道上没有获知这些信息，而且在他们使用的信息公开渠道中也没有查询到相关资料，《政府信息公开条例》已经颁布实施了，我只能认为他们手里也没有数据。
但北师大有个钟光头，好像在研究这个事，他的估计可以作为参考。钟光头估计，囤积在各地土地储备中心的土地面积，其规模在开发企业囤地的 3 倍以上，因此可以推算，积压在
各级政府手里的待出让土地，总规模应该在 80 亿平米上下!（26.2 亿平米×3==78.6 亿平米）也就是说，各级政府手里还握有 1180 万亩的居住土地，还没有完成出让呢。如果一年用掉 80 万亩，又可以使用 15 年！！
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 16:24● 记者：让您这么一算，开发商囤地接近 400 万亩，能开发 5 年；政府手里还有接近 1200 万亩，能保证 15 年的供应，两项加起来，存量住宅用地够我们用 20 年了，用到2030 年了。看来潜力还真是大，可以好好挖掘啊。那我们整天听着到处喊着缺地缺地，怎么不好好挖潜呢，怎么不老老实实盘活存量土地呢？
马十七：这个问题有点玄妙了。我只能点到为止，你要多想想“物以稀为贵”的道理。如果大家发现这玩意到处都是，那还稀罕个毬啊！举个例子，你去文物商店里买瓷器，店家肯定会极力吹嘘他这个瓷器是多么珍贵，毁模了，绝版了，买一件少一件，以后就再也买不到了，估计你就会动心了。其实他给你推销的那个碗，和你家里吃饭的区别不大，正在大规模生产。他如果直白告诉你这玩意不稀罕，以后可能满大街都是，你还会出手买吗？道理就是这个道理。
● 记者：明白了，果然有玄机存焉。刚才您给我们算了两笔账，发现无论是开发区的圈地，开发商的囤地，还是各级政府手里的存量地，都是十分巨大的，规模惊人。如果
全部推出来，够我们用上几十年的。除此之外，还有没有别的土地可用呢？
马十七：当然有了。如果从较长期来看，土地还有两大来源，一个是城市功能布局的升级改造，城区土地得以高效利用；另一个是城市化带动广大农村城镇化，农民宅基地集约使用。这两个都是未来发展的大趋势，城市要继续进行旧区改造，要合理调整功能布局，高层建筑要替代多层建筑，这些都会带来城市土地的高效利用，可以节省出很多土地。
目前中国城镇居民居住占地大约 3.5 万平方公里，合 5250万亩，如果通过长期的调整盘活，能节省出五分之一的土地，那就可以在城市新增加 1050 万亩的建设用地，这可是城市一笔巨大的财富。如果我们把这个周期拉长为 20 年，那么每年可以节省出 50 多万亩土地，等于是满足了每年三分之二的居住土地需求。
● 记者：您这就是在城市挖潜了，不过这个挖潜不是主动进行的，是城市功能提升带来的必然结果。城市是这样，那么，农村的情况呢？
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 17:22chen 兄，你说到问题的关键了，土地并不稀缺，但市场上表现得很稀缺，价格也很高，为什么呢？因为这个市场高度垄断，有人在掌控着。
我之所以花这么大的功夫深挖马十七，让他谈土地问题的种种真相，就是为了彻底澄清关于土地问题的种种错误认识，打击那些谎言。
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 19:04继续 《采访马十七：关于天堂楼市的对话》马十七：我们再来看农村。在中国城市化的大潮中，农村城镇化，农民进城转为城市居民，这是不可逆转的大趋势，历史潮流，不可阻挡。当前中国城市化率 45%，每年提高一个百分点，2035 年可以达到 70%，达到中等发达国家的城市化水平。城市化率每提高一个百分点，大约就要从农村向城市转移 1400 万人，这些人长期来看，都要在大城市（或就近的中小城镇）安家，要常住城市，他们在农村的居住用地（宅基地）就慢慢荒废了。荒废到一定程度，一个问题就要提上日程，大量荒废厉害的村庄就要消失、要撤并，或者以较大的村镇改造成中心镇，进而发展成为人口集聚的小城市。
那些消失、撤并的村庄，就空出来了大量的土地，进入土地新增量。
● 记者：马十七您说得对，这个我有直观的感受。城市化浪潮确实浩浩荡荡，势不可挡，给中国农村带来巨大变化。从原先零星散布的村庄聚合为中心镇，再成长为小型城市，这个过程，我已经在东部沿海的几个省份看到了，珠三
角、长三角的很多地方，正在悄悄地发生着这样的变化。
马十七：是的，这个变化看起来静悄悄的，无声无息，但它的力量却是巨大的，它正在以无形的力量，重塑着中国农村的新形态，改变着中国大地的城乡格局。据统计局的数据，当前中国农民的居住用地大约为 16.8 万平方公里，相当于一个山东省的面积，合 25200 万亩。我们取 25 年的变化周期，城市化率提高 25 个百分点，大约 3.4 亿的农民进城，占了现有农村总人口的三分之一强。如果农村居住用地也相应地空置出三分之一，那么就可以节约出 8400 万亩（25200 万亩/3==8400 万）的土地。我们大胆地给这些土地规划一下用途，一半的土地拿去复垦，大搞规模农业，搞观光旅游，30%的土地拿去搞农村的基础设施配套，搞商业娱乐、文化教育等等，剩下的 20%土地，用来建造住宅，供城市化的进城农民使用，那么新增的这部分住宅用地为 1680万亩。
● 记者：十七，你设想的这个蓝图真得很不错啊，未来二十多年，农村逐步城镇化，村庄大量撤并，可以省出 8400万亩的大好土地。但我这里有个问题，也想问问您。您说未来 25 年，将有 3.4 亿的农民进城，变身为城市居民，这些人不得买房子住啊，这么多人买房子，城市的房子哪里够用啊，会不会把房价给拉起来，拉到我们无法承受的高度？
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 19:06
马十七：你问这个没有水平的问题，我都懒得回答你了。
什么城市化了，大量农民进城了，需求会无限放大了，房价要暴涨了，不买就没机会了，云云，这不就是售楼处里经常听到的“套话”么？难道你堂堂名记，连这点鉴别能力都没有了？你是不是以为城市化一推行，3 亿多农民就直接冲进大城市买房子去了，这完全是臆想嘛！农民不可能都跑到大城市里去，农民倒是想去，大城市能敞开接受么？如果大家都往北京、上海跑，那京沪还不得爆炸啊？城市有个淘汰机制，有进入的高门槛，最后进去的只是少部分，能买得起买房子安家的，就更少了，大部分还是在当地形成的中小城市、小城镇落脚，这才是城市化的一般规律。大城市也会增加人口，但主要是增加受过高等教育的人群和部分商人，总量有限，而且是个渐进的过程，不会爆发式增长。这些进入城市的人口，他们的房子一般都在郊区解决了，这也是特大城市“摊大饼”，城市不断长大的直接原因。少量的人口逐步进入大城市，大城市也在长大，土地供应充足，每年都要竣工大量住宅，房价怎么会暴涨呢？
● 记者：这个误解，不只是我有，恐怕存在于绝大多数人的认识里吧。总以为城市化是未来城市住房需求的巨大源泉，是城市房价上涨的最大动力。其实不是这么回事啊。
您说大部分的农民改变身份后，将会居住在中小城市和小城镇，那他们的房子问题怎么办？
马十七：这个问题更好解决了，刚才算了一笔账，农村的宅基地不是节省出了 8400 万亩的土地吗，拿 20%出来造房子住，就是 1680 万亩，也就是 112 亿平方米的土地。如果按照 2.0 的低容积率建造住宅，可以新建造 224 亿平方米的住宅。这些新增住宅分给 3.4 亿进城农民来住，人均居住面积可以达到 66 平方米。多好的居住条件啊，超出大城市居住标准的一倍以上！未来农村城市化过程中，有这么多的土地可用，有这么多的房子可以造，可以住，而且面积巨大，试问，长期来看，这个价格怎么能涨上去呢？
● 记者：如此来看，那些说城市化将导致房价持续上涨的观点，只看到了城市化带来的住房需求，而没有看到城市化过程中形成了巨大的土地供应，而且可供地规模还大于实际用地需求。这样的观点，如果不是对城市化的无知，就是故意忽略一些关键因素，来制造谎言，蛊惑人心。
马十七：是的，恭喜你终于看清了这个问题。很多人到处宣扬类似的观点，让大家形成“未来房价只会越来越贵”
的错误认识，所以买房子要趁早下手。我看，这么做的目的，大部分是在忽悠，其他人则是无知，只用耳朵听，不用脑子想，人云亦云。
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 19:10采访正在热烈进行中，马十七老婆来电，让他回家吃饭了。
于是采访中场休息。
作者:loujinjing 日期:2009-05-19 23:57楼上的兄台：如有赐教，不妨在帖子里交流，不必受我一言之约束。
任何有益的话题，如果深入讨论，相信都是有意义的。
如果这楼暂时偏了，我们回头再将它扶正便是，这有何难？
你的说法很对，中国地区间差异很大，房地产市场的差异也很大，总体的趋势和特征虽然存在，但这也掩盖不了丰富多彩的多样性，各区域市场有其自身的特点，值得我们因地制宜地去分析和观察。
这个话题比较复杂，也很大，不是三言两语就能说清楚的，我们且留在后面慢慢说吧，也希望有高人先赐教。
作者:loujinjing 日期:2009-05-20 00:00楼上的兄台：如有赐教，不妨在帖子里交流，不必受我一言之约束。
任何有益的话题，如果深入讨论，相信都是有意义的。
如果这楼暂时偏了，我们回头再将它扶正便是，这有何难？
你的说法很对，中国地区间差异很大，房地产市场的差
异也很大，总体的趋势和特征虽然存在，但这也掩盖不了丰富多彩的多样性，各区域市场有其自身的特点，值得我们因地制宜地去分析和观察。
这个话题比较复杂，也很大，不是三言两语就能说清楚的，我们且留在后面慢慢说吧，也希望有高人先行赐教。
作者:loujinjing 日期:2009-05-20 00:58狗屁事件，层出不穷，网络舆论，风起云涌。
贴顶公义，半夜挑灯，问我利剑，何时试锋？
越过天堂，直指巴东。
作者:loujinjing 日期:2009-05-20 11:08
作者：跳出盒子的女人 回复日期：2009-05-20 10:34:17
作者：lxy87097069 另提个建议，中国的房地产市场是一个相当差异化的市场，况接下去能否在对这些差异化进行介绍后，分析一下由此的发展演变和政策变化，重要的是由此及彼的逻辑推演，想必一定能使我们获益良多。
--------------------------------------------------------------------------
这个问题很有意思，因为和不同地区的买房者相关，留在后面说吧。
作者:loujinjing 日期:2009-05-20 11:14
作者：cheny_yu 回复日期：2009-05-20 09:20:56hehe,估计会有一个折中的判决，如下：女工有精神病，免于刑事处罚；被刺死的男公没有调戏妇女，没有要求特殊服务。
-----------------------------------------------------------------------忍不住说两句题外话。看这个架势，仔细读读巴东巡捕房的通告用词，他们费了很多心机。故意伤害致死这个罪名估计跑不掉了，不过刑期可能不会太长，毕竟民愤汹涌。
一开始就为精神病做好铺垫，并不是要以这个作为免责理由，乃是为证词的有效性做铺垫。死者已死，邓氏还在，只要她的证词不足采信，那就可以用“合理推断”来判决了。
估计这才是真正用意所在。
作者:loujinjing 日期:2009-05-20 15:56
作者：有亦飞翔 回复日期：2009-05-20 12:13:43听君一席话，胜读十年书。在这个帖子里还真的是找到了这个感觉。在天涯潜水多年，本帖毫无疑问是在下看到的对楼市最为贴切实际和清晰明了的分析，马十七（对这个名字一声长叹，朋友们以后过马路要……）同志说的不仅仅是
天堂市的楼市，而是整体的情况。敬请楼主继续，让我等在楼市的诡异风云变幻中无所适从的愚人也能借您的火眼金睛看清形势，有所应对。
有个朋友，开了一个小工厂，主要在做出口生意的，由于今年实在是没有什么业务，干脆把工厂给停了，专心在家里炒股，周末一起吃饭时他说看情况要通货膨胀，而且最近房子的价格也在微涨（广东顺德），打算买几套房子来保值。
我就直接把楼主关于房子与通货膨胀的分析背给他听，讨论下来我们都同意从中长期来看（楼主大大把 20 年=中期，40年=长期；但我们认为对于中国的房子，10 年就已是中期：很多 10 至 15 年的楼房目前已经呈现出明显的老旧之态，现在的新楼盘，无论从设计、户型、配套、甚至是房子的装修风格，都与 10 年前的房子有了很大的不同），房子是肯定应对不了通胀的。
但如果目标不是中长期的应对通胀，而只是短期（3 年左右，最长不到 5 年）的应对方法呢？
目前美欧各国都在推行大规模的“经济刺激计划”，中国就更不用说了，第一季度的信贷已经很能说明问题。在这种情况下，是否可以表明在不远的将来（1、2 年）通胀可期？？在通胀的情况下，理论上一些资产价格（房产？）也会跟随上涨，因此短期的房产投资既可以避开房子长期随时间贬值的必然规律，也能在通货膨胀中通过房产价格的上涨
达到资产保值的目的？？
正好也在新闻上看到谢国忠对于通胀与房价的一些看法，与以上的分析正好相反，特摘录如下，一并请楼主指教：----------------------------------------------------主持人：我现在有一个问题不太了解，您刚才说的通货膨胀包括资产价格会有新一轮的增高，包括房价、股价、大宗商品的价格。
谢国忠：大宗商品的价格会炒起来，我觉得房价跟通胀关系并不像大家想象的一样有通胀的房价也可以上涨，因为房价已经从地面走到 50 层楼了，现在通胀刚刚从地面往上走。英国的例子，房价跟工资的比例上升 200%，通胀如果是从 100%上涨到 150%，房价已经从 100%上涨到 300%，那房价要下跌一半才 能接轨，因为房价领先走了那么多了，所以它下滑的空间是巨大的，所以通胀有一点也拖不了房价。
来 源 ：http://finance.sina.com.cn/review/20090516/16276235833_2.shtml==========================================================================================飞翔兄好：你的过誉让我感到惭愧。愚鲁之人，何谈慧眼？只不过
是不愿意轻易相信浮躁的谎言，抹去了一些浮在表层的泡沫，看到了一些不同的事实，并把它描述出来而已。也对你的看法和疑问谈谈我的看法，以求教正。
您顺德的朋友想买房以抗通胀，这恐怕是很多人的观点和做法了。你们讨论的结论是长期来看，房子对抗不了通胀，我很赞同。你的记性好，我也说过这样的话。我记得当时我主要是从房屋的自然属性、产品更新换代、社会的发展、未来的新增供应等角度来说的，证明长期来看，房子并不具备长期投资价值，所以自然没法抵御通胀风险。这是一个视角。
今天想说说另一个视角，就是通胀的视角。按照货币学派的经典观点，通胀与通缩都是一种“货币现象”，是货币供应量的起伏决定的，因此它必然随着货币政策而不断变化，也会随着宏观经济周期而交替出现。过几年是通胀，还是通缩，这个如同抛硬币，正面反面，谁也不知道，猜几年后的结果与赌博无异。所以，通胀这个东西，它的本性就是不期而至，远期不可预测，它并不是个固定的东西，它喜欢飘忽不定，喜欢邂逅，不喜欢严肃的约会。说未来时代我们一定会遭遇通胀，所以我们要提前准备武器去对付它，以保护我们的资产，这纯粹是堂吉诃德大战风车，相当可笑。敌人还不知道在不在呢，你去对付谁啊？！这是一种未来风险压力状态下的臆想症发作。
说到这里，一定会有人拿数据来反驳我。反驳者的经典
问题是：我以前 50 万买进的房子，现在可以卖 100 万了，再过 20 年，它没准就可以卖 200 万了，这不是通胀么，你看，我的投资不是翻番了么？怎么能说房子没有长期投资价值呢？这样的观点和论据不值一驳，我不打算多说废话。只想提醒他们一点事实，70 年代布雷顿森林体系崩溃之前，在金本位制度下，一盎司黄金价格只有 35 美元，随着美联储连年乱发钱，如今一盎司黄金要 900 多美元了，所有以美元计价的资产都在大幅升值，看着都翻了 N 番了，其实不是资产价值升了，而是美元发得太多了。这也就证明了，资产价值的长期涨跌，说穿了就是一种货币现象，貌似“很值钱”，其实只是我们的“货币错觉”而已。
我也建议持这种观点的人士去研究下“购买力平价”
（PPP）这个概念，如果没工夫去研究，我也提示几个事实。
你 50 万买房子时，请个保姆只需花 500 元，如今你的房子值 100 万了，保姆工资也涨到 1500 了，等若干年后，你的房子确实值 200 万了，请个保姆估计没有 5000 块拿不下来了，因为人力成本会越来越贵，这是经济发展的一般规律，工业品走低，资源和人力走高。一个很不乐观的结论是：你啥也不干，现在你的房子价值完全可以养活你，等你老了，什么都不干，这套房子未必就能让你安度晚年，因为到我们晚年时，所需要的各种服务都会奇贵无比。你再想给人家二三十块钱，搞一天的家政服务，那基本是在做梦了。
再回到我们的问题，既然长期应对通胀，变得毫无必要，亦不可能实现。那么短期呢？投资房产等资产是不是应付当下通胀的办法呢？我的回答是，当然可以。通胀的表现是什么，就是流通中的货币超发，钱多了，超过了物质价值的增长幅度，所以一切物品都会价格上涨。如果有人说明天超市的花生油和鸡蛋将会大涨价，那么今天晚上各大超市一定会被挤爆，买了低价的回家储藏备用，这就是老百姓应付通胀的简单办法。房子、股票也是资产，和花生油、鸡蛋没有本质上的区别，穷人买花生油、鸡蛋避险，富人当然可以去买股票、买房子避险。还是举这个例子，如果一位大妈买了 20桶花生油，吃了一年没吃完，这时候通胀过去了，有小道消息说花生油要大跌价了，我想这位老大妈肯定会想法设法把多余的油卖出去，不然就亏在手里了。房子、股票也是一样，你通胀前及时买进了，大量存款安全了，但你不能老是拿在手里，在通胀过去之前，你就要在高位卖掉，如果你一直拿着不变现，亏了也是你，赚了也是你，它的避险功能又如何体现呢？所以，奉劝那些想要买房对抗通胀的人士，你记得买进，千万别忘了及时卖出，只进不出，你这是避的哪门子险呢？你这完全不是投资，而是收藏啊。就像在邮市，一个人买了大批邮票，后来在高位抛掉，这是个邮市投资者；另一个人也买了大批邮票，堆满了一屋子，没事拿出来独自欣赏，这是个集邮迷，他得到的不是物质利益，而是精神上的
享受。我想请问那些买了 10 套房子放在家里不动的人士，您难道是房屋收藏鉴赏家？？
我说买房子等资产，可以躲避短期通胀对我们资产的掠夺，这里有个基本的理论假设，那就是——你买进的资产，它是健康的，它的估价是合理的。只有估价符合市场标准的资产，它才会随着市场行情和宏观经济的走势而涨跌，才是一个合格的避险工具。不然的话，你选的这个避险工具不仅难以避险，还会骗你上当。这就是上面谢国忠先生提到的观点了。在一个不正常的市场中，房价走势和通胀、通缩并不是完全挂钩的，甚至是完全脱钩的。如果房价本来就有很大泡沫，市场估价不合理，即使通胀来了，通胀效应未必能推动房价继续上行，如果房价下行的压力很大，它可能和通胀南辕北辙，抵消通胀效应，兀自跌价。
所以，在中国当前的现实情况下，慎言商品房的通胀避险功能，别把房子当成通胀风暴中的“安全岛”。换句大白话说，在当今的中国，买房子躲通胀，听起来有理，办起来难，您可千万悠着点。别通胀没躲开，自己被深套其中，弄个鸡飞蛋打。
作者:loujinjing 日期:2009-05-20 16:13
作者：马甲三万两千八 回复日期：2009-05-20 15:15:44楼主 楼主我特别想问你一个问题：
做为黑屋子里面先醒的人，会不会很痛苦？
我有时会对自己说：去他妈的真相 道理 现在这社会 谁能吃肉就牛 bi想那么多干嘛阿 琢磨那么多累不累阿我没有反抗的能力 就认输了行不行=====================================================================三万两千八：这么回答你吧，黑屋子里，睡着的不痛苦，完全清醒了的，几乎超凡入圣了，也不会痛苦，痛苦的就是那些奋力挣扎想醒过来的人。
我不幸忝列其中，想醒过来，但离清醒还远着呢。
也许相对于世间的大悲苦而言，我们只是小忧伤。
小小忧伤，不值一提。
有句话说得好，生活就像是被强奸，如果无力反抗，那就索性闭上眼睛享受。
我想说的是，女同胞面对强奸，要在思想上妥协，麻痹对手，但在身体上极力反抗，学人家玉娇。
面对生活，则要采取相反的态度，要在身体上妥协，在思想上极力反抗，身体可以作为奴隶之身，但决不能存奴隶之心。
作者:loujinjing 日期:2009-05-20 16:22对很多身边的问题，不盲听盲信别人的话，保留自己思考的权利，少上别人的当，也算是一种消极的反抗罢。
作者:loujinjing 日期:2009-05-20 18:33楼上的，不是扬州人，何必取个扬州山寨名？
刚注册就讲个笑话，以后每天都来一个？
作者:loujinjing 日期:2009-05-20 18:44
作者：今夜子正 回复日期：2009-05-20 17:26:41
作者：chengccav 回复日期：2009-05-20 17:00:33楼主能否给个主意,现在什么能规避通涨?实业吧,不是每个人多能搞的,股票吧,连赌场也不如。
======================================================郎咸平说可以同时持有黄金和美元对冲风险，你可以参考下。
====================================================================================楼上的正解。
如果是被动消极地躲避，我也打算推荐此法。毕竟这两个是涨跌互现的，相当于一个空头，一个多头，比较安全。
如果是主动积极地抵抗通胀，我的建议是，抓住好机会，
做成功的短期投资。当然，你首先得有投资能力，品类不限，股票、期货、外汇、甚至衍生品、房地产等，都可以，但需要技术和敏感；如果投资水平不到，那可能达不到目的，还要赔本；最好的办法，当然是做实业投资，行业平均利润率只要高于通胀率，你就达到保值目的了。当然有个前提是，你的收益要达到行业平均水平。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 09:23
作者：已经迷途的羔羊 回复日期：2009-05-20 19:26:26黑屋子里，睡着的不痛苦，……
-------------------------------------------------楼主的境界我等小民无法达到， 但我也在正努力摆脱梦 魇··········支持楼主继续=======================================================“境界”这个词，有点太高尚了，我等 p 民，最多就是个境况、境遇。
希望你早日走出“迷途”，摆脱“梦魇”，别做羔羊，做
狼，最好是狮子。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 09:30
作者：Lauren001 回复日期：2009-05-20 21:29:05继续等楼主的马十七访谈
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-05-20 21:45:52这个课堂，每天都来，虽然老师不点名，呵呵！
作者：她刚离去 回复日期：2009-05-20 23:07:00很好的帖子，准备长期关注，喜欢楼主相声式的布局-------------------------------------------------------------------------------------这里一并谢谢各位了。
有人继续等我瞎掰活，有人甚至每天都来，有人看成听相声，你们期望这么高，诚惶诚恐之外，更多的是不敢懈怠。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 09:37
作者：催牛老爹 回复日期：2009-05-20 23:59:45做记号房托搅屎棍都滚蛋啦----------------------------------------------他们喜欢热闹的地方，喜欢吵和骂，还有人身攻击，不喜欢冷清，不喜欢说理，更没有功夫来和你讨论。
一棍子下去，搅不出点屎浪来，他们立马就会走人。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 10:13
作者：chengccav 回复日期：2009-05-21 09:46:35楼主想过没?RMB 最大的可能是对内通涨,对外升值.另外黄金只是在大通涨才保值.---------------------------------------------------------------chengccav：黄金是可以保值，但黄金以美元计价，价格已在高位了。
如果未来大通胀，人民币对内贬值，那么持有人民币的外资就会及时卖出人民币，让人民币承受对外贬值的压力，会给人民币形成汇率贬值预期。所以，对内贬，同时对外升，这个现象本身是矛盾的。
但也要分开来看，分币种来看，如果美元泛滥，美元对主要货币汇率大贬值，那也可能出现人民币对美元大幅升值，即人民币出现“内贬外升”，这时候持有美元就不合算了。
需要持有其他主要货币，比如和美元不挂钩的货币。
我的一个建议是，如果发生全球通胀，大宗商品必大涨，“商品型货币”（如澳元、加元、新西兰元、俄卢布等）就会升值。这时候，如果你不持有大量美元，可以分散持有一些商品型货币。一个最近的例子是，受近期国际市场资源价格回升刺激，澳元对美元就大涨了 20%。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 10:26
继续 《采访马十七：关于天堂楼市的对话》● 记者：如此来看，那些说城市化将导致房价持续上涨的观点，只看到了城市化带来的住房需求，而没有看到城市化过程中形成了巨大的土地供应，而且可供地规模还大于实际用地需求。这样的观点，如果不是对城市化的无知，就是故意忽略一些关键因素，来制造谎言，蛊惑人心。
马十七：是的，恭喜你终于看清了这个问题。很多人到处宣扬类似的观点，让大家形成“未来房价只会越来越贵”
的错误认识，所以买房子要趁早下手。我看，这么做的目的，大部分是在忽悠，其他人则是无知，只用耳朵听，不用脑子想，人云亦云。
● 记者：马先生，我记得前面您提到一个说法是，“物以稀为贵，”就是说把土地弄成稀罕物，它的价格就上去了。
但经过您的这一系列分析，我们发现，土地原来并不稀缺，甚至还很充裕，但是中国目前的事实是，土地确实很贵，天价地王一个接一个地出现，一边是存量巨大，一边却是奇货可居，这不是自相矛盾吗？
马十七：你说对了，确实是个很矛盾的现象，也很荒唐可笑。但这个矛盾是故意制造出来的。一方面要忽略掉土地存量、潜在供应量非常大这个客观现实，一方面又要形成土地非常稀缺的印象，并通过一系列的“运作”形成土地稀缺的事实，把土地价格抬高，让土地使用者不得不接受这个既
成事实。这正是土地掌控者梦寐以求的结果。
● 记者：那么，这样的局面到底是怎么形成的呢？或者这么说吧，既然土地潜在供应这么充裕，那又如何把土地搞成了稀缺，把价格抬得如此之高呢？我们的一般经验是，在一个供应充裕的市场，价格会自然走低，这是很基本的道理啊，怎么到了土地市场，它就恰恰相反了呢，难不成他们有什么法宝？
马十七：还真有这么个法宝。我来问你，你感觉油价很高，比美国还要高，但你的汽车能跑到美国去加油吗？你认为我朝通信业的漫游费太离谱，座机费收的也很没道理，人家美国人同城打电话还免费呢，但你能用别的国家的通讯网络么？人家还不是各有各的法宝，享有“自由定价权”。
● 记者：你说得全是垄断行业啊，他们想多收点钱，我有什么办法？除非我不用油，不打电话。这个法宝原来就是垄断，而且还不是市场形成的垄断，是行政权力设定的行政垄断。供应者掌控了供应渠道，垄断了定价权，消费者当然就要受苦了。能不能说说土地市场垄断的情况？
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 14:39● 记者：你说得全是垄断行业啊，他们想多收点钱，我有什么办法？除非我不用油，不打电话。这个法宝原来就是垄断，而且还不是市场形成的垄断，是行政权力设定的行政垄断。供应者掌控了供应渠道，垄断了定价权，消费者当
然就要受苦了。能不能说说土地市场垄断的情况？
马十七：这要说到 90 年代前期的土地供应制度，那时候是基本没有什么“章法”的，现在流行的土地“招拍挂”
制度还没有出生，基本都是“行政划拨”、协议转让”，看中了哪块地，去谈好了，签个协议就可以搞定。而且，那时候的地很多来自农地转性，就是把农业用地转为建设用地，侵蚀农业基本用地，所以造成了耕地面积逐年减少。这种格局下，非法炒卖地皮的现象非常猖獗，很多人发了倒卖土地的大财。到了 97 年，中阳发现这么干不好，太粗放了，谁都可以卖地，谁都可以搞到地，房地产开发一锅粥，土地市场乱哄哄，耕地缺乏严格保护，影响到了农业稳定的大局。于是就整出了个文件，说要加强耕地保护，加强建设土地管理，严格土地出让管理，口气比较严厉，对当时乱糟糟的局面起到了一定的吓阻作用。
● 记者：您说得这个文件，如果我没搞错的话，是 97年发的中发[1997]11 号文件吧，名字叫《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理 切实保护耕地的通知》，“中字头”
的文件，中央和国务院联合下发，级别那是相当的高啊，当然有很好的吓阻作用了。
马十七：你记得很清楚，就是这个文件。来头很大，里头内容也很多，有没有吓到那些乱来的人，我不知道。但这个文件却带来了一个巨大的变革。文件里提到这么一条：“积
极推进土地整理，搞好土地建设。各地要大力总结和推广土地整理的经验，按照土地利用总体规划的要求，通过对田、水、路、林、村进行综合整治，搞好土地建设，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和环境。”还有这么一条狠的，“对农地和非农地实行严格的用途管制。自本通知下发之日起，冻结非农业建设项目占用耕地一年，确实需要占用耕地的，报国务院审批。”你看，通知一发，农地冻结了，想拿到农地搞建设，审批要去国务院，你再有天大的本事，你没法搞定国务院吧，这等于是把非法乱占农地的路子给卡死了。怎么办呢？其实通知也给指明了道路，那就是“积极推进土地整理，”大力总结和推广土地整理的经验，增量不好搞了，你就去搞存量啊，存量土地不是多着呢吗？闲在那里为什么不加以利用？
● 记者：是啊，老是想拿现成的农地，拿到了就去炒卖，炒来炒去就闲置，以至于存量土地越来越多，利用率很低，形成了恶性循环。这没法持续啊。看来这个中央文件发得很及时。文件里提到了“总结推广土地整理的经验”，我记得当时已经有地方政府开始整理土地了吧？
马十七：对，已经有先行者了。别的地方搞农地容易，但上海城市太大了，如果去搞农地，那就太远了，不划算，所以上海炒地基本还在城市近郊或者在城区。这样一来，城区积压的土地就越来越多，逼迫政府去想办法盘活存量。所
以在 1996 年，上海就成立了中国第一家土地储备机构———“土地发展中心”，专门用来整理盘活存量土地。后来这个发展中心就演变成了“上海市土地储备中心”，也就是那个在幕后比较神秘的“上海地产集团”，其实是一家。所以，我们看到上海各区县的土地储备机构，一般都叫“某某土地发展中心”，不叫“储备中心”，这倒是个不忘祖制的例子。
● 记者：看来上海是第一个吃螃蟹的城市。这也是上海市情所决定的，上海市市域面积小，土地资源少，人地矛盾比较尖锐，因而也就比较早地产生了整理储备土地的迫切想法。那么，杭州的情况呢，据我的了解，杭州在这方面曾经是全国的典型啊。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 15:29继续 《采访马十七：关于天堂楼市的对话》马十七：不错，杭州是当时的典型。紧随上海之后，1997年，杭州成立了土地储备中心，开始进行比较系统的土地收储整理。杭州起步虽然晚于上海，但它走得比较快，动作也比较大，当时也造成了比较大的影响。以致于全国多个城市纷纷仿效杭州，到杭州老大哥那里取经，回去后就成了了自己的土地储备中心，跟着杭州学。
● 记者：我记得当时的国土资源部起到了关键作用，搞了一个杭州经验推广。
马十七：是的，那是 1999 年，国土部搞了一个“全国
集约用地市长研讨班”，杭州作为先进典型得到表彰，“杭州经验”也得到了大力推广。随后，南通、青岛、武汉、厦门、南京、广州、郑州等城市相继成立了土地储备中心。一个跟着一个学，土地储备成了各地政府的热门业务。客观地说，杭州成立土地储备中心，初衷是好的，当时主要是收购破产或效益差的国有企业的划拨土地，盘活闲置、低效用地，使其得以有效利用。盘活了不少城区闲置的土地，确实是件好事。但后来就慢慢变味了，一个口子进，一个口子出，成了土地市场一级垄断的工具。
● 记者：原来本是件好事，怎么就成了垄断工具了呢？
我们应该怎么理解这个转变呢？是什么让这件事变了味？
马十七：这个说来话长了，都是故事。我们不讲这些陈谷子烂芝麻的故事了，不然要跑题了，已经有人让我们“降落”了。这个转变的实质问题，其实是土地储备的对象发生了变化。杭州一开始时，主要收储对象是城区范围内“烂国企”的“闲土地”，后来容易收的都收差不多了，剩下的都是“硬骨头”和“钉子户”，就扩大到了市区内的所有需要盘活的存量土地，其他企事业单位的土地，只要看上的，也去收。这事干起来总是先易后难，再后来，城区存量土地收储难度加大，活不大好干了。于是，转变工作思路，拓宽工作眼界，来了个大转型，开始瞄准郊区的农村增量土地，这些地收储难度小啊，成本也很低，遇到的阻力也很小，等于
是找到了一片新业务的“蓝海”。这就完成了一个从城区向郊区的扩张，完成了一个从存量土地整理到增量土地开发的跨越，也让土地储备中心从单纯的“土地整理”走向了“综合性收储”。最后竟然发展成一个“囊括全市、横跨城乡、存量增量通吃”的土地垄断集团。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 17:59“龙在我心”总结的很有意思，美国人确实是在用美元换取财富，还有中国人的辛苦劳动。中国买了“房利美”和“房地美”债券接近 4000 亿美元，“两房”是美国最大的两家住房，抵押贷款担保公司，这就相当于直接支援美国人民盖房子。中国这么伟大无私的强力支援，对刺破美国房地产的泡沫，推动美国房价下跌，的确也是功不可没。
这又跑题了，打住。我写过此方面的文章，可参考一二：“金融危机探源之五：美国房地产泡沫率先破裂”
地 址 ：http://loujinjing.spaces.live.com/blog/cns!918F59E4A91B36A5!525.entry
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 18:14继续 《采访马十七：关于天堂楼市的对话》● 记者：这个变化过程真可怕，开始时只是一家“专业性公司”，可以说它的专业就是整理那些利用率低的存量土地，就是替政府去“啃骨头”的公司，这是它诞生时的基
本定位。但后来就抛弃专业，不务本业了，该啃的骨头不愿再啃，去吃肥肉去了，所以蜕变为一个业务庞大的“综合性集团”。这么说来，看它这些年来的发展，是职能错位了啊。
马十七：你的理解没问题，它的职能确实是变了。但这个错位乃是有意为之，你想想，一块硬骨头，一块大肥肉，搁在一条狗面前，没有猎枪挡着它的路，它会吃哪一个？这个问题显而易见。拿来说土地储备的事，也是一个道理，搞存量就是“啃骨头”，拿增量是“吃肥肉”，如果没有法律上的限制，又没有行政方面的禁止，我看无论是谁，都会选择后者，因为人都不是傻子，后者可以带来利益最大化嘛。
● 记者：是，这是个法律问题。没有法律去规范，所以自由行事，无所可不，不是追求社会效益的最大化，而是追求自身利益最大化。说到底，现实情况和当时的制度设计发生背离，根子还在于“利益驱动”，是土地市场的潜在巨大收益，让各地无法抗拒诱惑，“逼迫”土地储备中心把手伸向了增量土地，完成了它的“业务转型”。
马十七：其实土地储备中心不过是个操作者，或者说是“打工的”，它自己的利益，无非就是土地整理费用、前期开发费用等等，都是部门利益，是小钱。土地出让金才是大头，储备土地完成转让，出让金就进了各级政府的财政口袋，这才是“大老板”。所以，给大老板赚钱，当然也得到了大老板的大力支持，提供了政策方便，在这种模式下，土地储
备中心的核心任务，已经不再是“如何把事干得更好”，而是“如何广开财路、赚更多的钱。”只有先把钱赚来，才能有力量去考虑怎么干事。你刚才也说到，它的业务“转型”
了，其实在业务转型的背后，是它的核心目标变了，主要任务变了。
● 记者：这其实也很容易理解，行政权力没有硬约束，当然会把利益最大化当成目标。不过这个利益最大化，也是为了地方财政的最大化，不就是如今非常普遍的“土地财政”
吗？
马十七：确实是“土地财政”惹的祸。地方上要搞投资，要花钱，要养活庞大的官僚，但没有多少收入来源，土地当然是“坐地生财”的好办法了，这个途径来钱快。其实这也是国家财税分配体制的问题，地方得到的少了，所以自然就要动其他脑筋，“不走寻常路”了。这是深层次的问题，我们今天不谈。近年来，靠土地生财，确实有变本加厉的趋向。
在一些县市的小城市，其实并没有多少存量土地可以整理，甚至把新征农地作为土地储备的主要来源，有的地方增量土地的收储比例竟然高达 90%以上，低价收储，高价出让，这岂不是赤果果地略朵农民利益吗？还有比这更合算的买卖吗？还有些地方，深得理念创新之道，提出了“经营城市”
的口号，在新区大面积圈地，大范围成片收储，实行梯级开发，等区域土地整体升值了，就可以坐收巨额收益。说得好
听些，这是城市建设的“大手笔”，把土地储备当成支持城市外延扩张的有力手段，说得直白些，这是在打着“经营城市”的口号炒地皮，获取巨额的土地增值收益，人为地抬高城市的居住和商务成本，涸泽而渔，阻碍城市的长期发展。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 18:42继续 《采访马十七：关于天堂楼市的对话》● 记者：提到“经营城市”，我也深有感触，用“经营”
这个商业气息很浓的词，就彰显了这件事的商业本质，政府不该去“经营”，而应该去“管理”和“服务”。开始的时候还得到了一致褒扬，引来效仿无数，后来批评日渐增多，如今提这个的城市好像没大有了。老马，您还真的很客气啊，竟然不点名，那我也不提了。据我观察，几个沿海城市好像做得很不错，顺利地把城市价值抬升了，GDP 也上去了，一举多得。
马十七：我们刚才说的都是土地储备中心的“业务”，对它的功能说得不多。实际上，在当初的制度设计时，除了“整理城市存量土地”这个目的外，还有个目的，就是“增强政府对土地市场的调控能力。”这是因为当时的大背景是，市场太乱，制度漏洞多，土地供应渠道多，市场炒作多，以致于总量失控，土地闲置浪费严重，说到底是管理缺位，处于“半失控”状态。储备制度出来后，政府管理力度增强，这让国家看到了这个制度的优点，决心发挥它的积极作用。
2001 年的 4 月，国务院发了一个通知，《关于加强国有土地资产管理的通知》。通知里明确说：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”这等于是在给储备中心大做广告了，土地储备工作于是在全国范围内迅速展开，土地储备中心如雨后春笋般冒了出来。到今天，全国已经建立了超过 2000 家土地储备中心了。
● 记者：国家层面的推广力量非常巨大，国务院的这个通知，等于是肯定了之前各地实行的土地储备制度，并且又给它赋予了全新的职能，那就是“增强政府的调控能力”。
按我的理解，国家的初衷是利用这个平台挖掘潜力、盘活存量、控制总量平衡，达到土地的集约利用，但后来的发展，是不是就超出了当初设定的这个政策目标？
马十七：有没有达到土地的“集约利用”这个目标，我们不做评估，这个是国土部的事。但“增强调控能力”这个目标，绝对是超额完成了，不但增强了，而且达到了随心所欲、操控自如的地步了，玩得炉火纯青。几乎所有的土地都要进储备中心这个盒子，做到“一个口子进”，对市场的供应也几乎全是由储备中心完成，做到“一个口子出”，单进单出，想供多少就供多少，想多想少，欲快欲慢，都可以实现精确调控。于是，调控能力空前增强了，自然而然的结果，土地一级市场的垄断也完全确立了。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 19:14继续 《采访马十七：关于天堂楼市的对话》● 记者：市场垄断地位必然产生交易高价，这是所有经济活动的一般规律。当然，这些年，我们也亲眼看到了垄断的后果，体会到了它带给我们的压力。但获得市场垄断地位，只是产生交易高价的一个必要条件，具体怎么形成高价格，是不是还需要有一系列的制度性安排？或者说，为了达到抬高价格的目的，是不是还要进行一系列的“运作”？十七兄，能不能给我们说说其中的门道。
马十七：当然了，从垄断到高价，中间还有这么一点距离，这需要一些制度和规则来实现，不然的话，你仗着自己的垄断地位，就狮子大开口，胡乱喊价，那不成了强盗了吗？
文明世界，法治社会，强盗是行不通的，如果肿移动说，电话费涨价了，一律收五毛，那还不得被国人骂死，但人家说，本地便宜了，2 毛，漫游成本高，贵点，7 毛，你就接受了，这就是规则的力量。其实就是全国一张大网，内部分公司互相结算，漫游不漫游的，贵了个毬啊。所以说，规则很重要，它可以达到以理服人的神奇效果，可以让人心理上取得平衡。
强奸妇女是犯法的，强奸幼女无疑也是犯法的，但增加了个“嫖宿幼女罪”，部分强奸幼女的同志就可以免于一死了，这也是规则的力量，人家有法可依啊，堂堂法治国家，你能怀疑法律吗？你没钱花了，上大马路边上，拦住一辆车就要
钱，人家肯定把你送进去，没准判你个拦路抢劫，至少也是十年八年的。但有些人就不这么蛮干了，人家在路边隐蔽处立个牌子，上头写个“限速 40”，再弄身制服穿上，拦住车，客客气气敬个礼，给你开个单子，你就得乖乖地交钱，还不能有怨言，连声说 thank you sir，this is the last time。
这就是规则的力量。俗话说，没有规矩，不成方圆，没有规则，搞钱困难。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 19:22好不容易找个沙发歇会，马十七的老婆又来电，催他回家吃饭，听十七说他这婆姨是个 traffic policewoman，厉害得很，也罢，放他回去。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 23:44有人提出最好搞点实时分析，这确实是个很好的主意，也是为看我文章的朋友们着想的建议。但说实话，不是不想做这事，而是实在提不起精神头来。
当前的楼市形势，主要表现是：行业乱象横生，舆论鱼龙混杂，数据扑朔迷离，有人心急如焚，有人狗急跳墙，有人上蹿下跳，有人迷迷糊糊…………媒体上胡言乱语的太多了，不摸心口窝、摸着屁股说话的人太多了，按着心口说出来的基本是人话，摸着屁股说出来的基本就是屁话。所以，直接的后果是，你越关注这个事，你就会变得越糊涂，因为
太多的忽悠在行动，你即使再厉害，也架不住这么多忽悠的轮番轰炸，好好的人，它能给你弄瘸了，而且不是腿瘸，是把脑子弄瘸。如果你真的不去关注它，耳根清净了，说不定你还反倒更清醒了。所以，我要奉劝那些近期内想和楼市发生点瓜葛的朋友，如无特殊必要，尽量少上门户网的房产频道，基本杜绝上房产类专业网站，基本不看纸媒上关于这个行业的文章。但如果你是地产公司的企划或广告主管，或者拿钱的枪手，以上建议算我放屁。
每天旁观着这个圈子，发现除了数据在每月更新之外，实在没有什么新鲜东西好说。也许，兴致来了，如果搞点数据打假，或者专门揭批摸屁股发炎者的丑态，倒是件很好玩的事。希望我不会失去这么玩的兴趣。
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 00:08猛然发现一个问题，新华社还在密切关注着这个行业，新华网房产的首页，上了一篇《新闻分析》的文章，题目是“新闻分析：楼市最新数据传递哪些信号？”彩色粗黑体，位置正中，格外醒目，题目也很直白，说明就是一篇楼市形势分析的评论，而且采用了新华社电讯稿的形式发，“新华网 北京 ５月２０日 电 ……”下面署名为“新华社记者 杜宇”。既是电讯稿，又是新华社本社记者亲自操刀，非同小可，自然是代表了新华社的官方观点和态度，某种程度上，我们也可以说，这篇上了国内最大通讯社头条的文章，肯定
也经过了官方的首肯，至少不会与官方的主流看法相左。