对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
作者：xl233 回复日期：2009-07-08 21:34:31我晕,真太牛了~~~ 这贷款放的~~~中国人民银行调查统计司初步报告，金融机构 6 月人民币各项贷款较上月新增 15304 亿元，各项存款较上月新增20022 亿元，详细数据将近日公布。(新浪财经注：今年前 5月新增贷款为 5.83 万亿元，上半年新增贷款合计 7.36 万亿元。)
作者：长乐兮未央 回复日期：2009-07-09 01:47:03中国央行(People’s Bank of China)周三援引初步数据称，6 月份新增人民币贷款飙升至人民币 1.5304 万亿元。
楼主怎么解读这个数据？
---------------------------------------------------------------------答 x123 和长乐兮未央：
六月份的新增信贷数据，历经各方猜测和估计，终于面世了，既在意料之中，也在意料之外。说在意料之中，是因为在二季度宏观经济仍未有明显起色的情况下，它果然不负众望，又大幅跳高，上了万亿台阶；说在意料之外，是因为它的增幅实在太猛了，一季度的三个月都上了万亿，4、5 两个月份已经大幅回落，貌似信贷要走入“平和型”扩张了，但突然又来了个 1.5 万亿，真是横空出世啊，令人吃惊。
看 6 月份这个信贷数据，起码说明了这么几个问题：说明了国家信贷政策还在扩张阶段，积极宽松的货币政策暂时还没有动摇，说明了银行（尤其是股份制行和地方商行）的放贷冲动仍然很强烈，新增贷款的竞争仍然很激烈，说明了目前流动性过剩的局面还将加强，说明了中国经济还是在严重依赖扩大投资来强行拉动，说明了股市短期内还能冲高，楼市这几个月内还将继续上涨。这些都是很明显的，稍稍一想就能明白，不用我啰嗦了。
解读 6 月份这个信贷数据，我认为除了上面所说的，还有几点，可能是容易被我们忽略的，故值得一提。
（1）新增巨额信贷流入实体经济的到底有多少？这个问题有多种解释版本，谁也说不清具体比例，但总体上是不容乐观。本来该进入实体经济的信贷资金，相当一部分进入了资产领域，一部分留在了银行体系内部。国务院发展研究中心宏观经济部副部长魏加宁的测算是，09 年上半年，大约
有 20%左右的信贷资金流入股市。而流入楼市的信贷资金，估计不大会低于进入股市的，还有在银行内部循环没有流出来的。这么一合计，您可以算算看了，真正进入实体经济的信贷资金，究竟有多少？有一半就算不错了。
（2）银行新增的信贷资金是不是全都放出来了？这个问题也值得追问，单从表面上看，新增信贷资金规模大得吓人，但有些钱根本就没有真正流出来，有些钱刚出来，转个圈子又回去了。比如短期票据融资（如典型的银行汇票），在前几个月的新增信贷里头，短期票据形式比较多，如一季度的票据融资占了 31.2%的比例。在这些票据里头，有相当部分在银行系统内部空转，账面上是算当期新增信贷，但它根本就没有出来。还有一些信贷，给了央企、国企这些大企业，即使目前用不上，也被银行强行摊牌了，这些钱利用率很低，很多企业拿到融资额度后，当即转为定期存款，给你钱你就先拿着，用不着我替你存着，就是所谓的“贷转存”。
所以我们看到最近几个月企业存款增加很快，肯定不是企业利润增加，应该就是大量“贷转存”的结果。
（3）这些天量信贷都是谁贷出来的？在信贷政策扩张伊始，信贷市场的萧条气氛浓厚，当然是五大国有银行（工农中建交）打头阵，当仁不让，中小银行以观望和配合为主。
如一季度新增信贷中，国有银行占了 51%的比例，4、5 月份信贷锐减至五、六千亿，国有银行贷款比例也降至 40%以下。
到了 6 月份，新增信贷 1.5 万亿，四家国有银行投放不到 5000亿元，1 万多亿元的新增贷款主要来自于股份制银行和地方上的中小银行，国有银行贷款比例下降到了三分之一。为什么发生了这种变化呢？因为国有银行前几个月的投放太猛了，远远超出去年全年的信贷总量，把 09 年的指标用得也差不多了，冲数量冲上去了，开始有意识地控制节奏、提高质量了。大银行停下来喘口气的功夫，那些在一季度贷款冲刺中落后的中小银行，就抓住时机扩大信贷，抢占地盘，开始冲量，所以这个月中小银行就放出来 1 万亿的贷款。
（4）为什么 6 月份的新增信贷突然暴增？如果从数量上看，09 年一季度的 3 个月份都过了 1 万亿，4 月份回落到5918 亿元，5 月份小幅反弹至 6645 亿元，大家都预测认为 6月份将继续反弹，但应该不会再超过 1 万亿了，但恰恰爆出了个 1.53 万亿！为何突然暴增这么多？我认为，这主要有三个原因：一是二季度的宏观经济形势不容乐观，国家下达了第三批中央投资计划，还是在继续推动大投资；二是股份制银行和各地中小银行抓住了机会，报复性地迅速扩大地盘，盲目争抢贷款的现象很严重；三是 6 月份是上半年最后一个月，各银行的上半年业绩考核将至，冲数量、提高经营毛利率也成了扩张信贷的重大动力。
作者:loujinjing 日期:2009-07-09 17:50※※※※※※※※※※※※※※※《通货膨胀十问》※
※※※※※※※※※※※※※※09 年上半年已经过去了，新增信贷数据出来了，达到了创纪录的 7.37 万亿元，超过历史上任何一年的全年信贷投放总额！如果下半年每月投放 5000 亿，下半年总投放可达 3万亿，那么 09 年全年信贷超 10 万亿，已经是指日可待的了。
这么多钱出来了，我们又听到了社会上关于通货膨胀的声音日渐增大，看到了有关媒体忽悠恶性通胀的声势更加浩浩荡荡、势不可挡，也看到了普通百姓对通胀的担心进一步加剧，不知道如何保护自己手里那点可怜的钱。但我要说的问题是，银行信贷扩张了，是不是必然导致大规模的通胀呢？通货膨胀是不是已经近在眼前、迫在眉睫了呢？这个问题由于存在广泛的误解，有人在不负责任地忽悠，所以有必要在这里再次澄清一次。
（1）首先一个基本问题是，当前中国的宏观经济形势，到底是通缩，还是通胀？相信稍有点经济常识的人都知道，目前是消费不振、通货紧缩，而不是大家所担心的通货膨胀。
CPI 和 PPI 都是负数，而且已经连续 9 个月出现负增长，从09 年 2 月份以来连续四个月双双告负，未来半年内估计还将是负数，到明年初才有可能“转正”。一个消费萎缩、物价指数长期告负的庞大经济体，明显是通缩景象，如何能得出通胀的结论来呢，这是睁着眼睛说瞎话。
（2）不妨考察一下中国出现通货紧缩的原因，为什么
当前会出现通缩呢？直接原因无非是两个，一个是消费不振，社会有效需求不足，消费能力疲弱，所以物价低迷；二个是因为产能过剩，大部分行业产能都过剩，供大于求，所以物价下行。背后的原因也很清楚。消费不振是因为分配体制出了问题，老百姓收入低，手里缺钱，因为房价太高，教育太乱，医疗太贵，这三座大山压着，把消费给压垮了。产能过剩是因为多年来的巨额固定资产投资，产能形成重复建设，因为中国是“世界工厂”，吸引了大量外资，把制造业产能转移到中国来，而外贸出口又突然垮塌，导致对外产能无法释放，必须在国内就地消化。
（3）上面所列的诸种原因，是造成当前通货紧缩的原因，也是中国出现通缩现象的经济根源。那么，这些因素会得到改善么？老百姓能否突然变得很有钱？三座大山能否在一夜之间突然消失？脆弱的社会保障体系能否迅速覆盖城乡广大人民？高投资的经济增长模式能否短期内改变？
产能过剩的困局能否在短期内得到消化？中国“世界工厂”、“制造大国”的地位能否迅速改变？外贸出口能否迅速恢复到 07 年的高水平？毫无疑问，这些问题的答案都是否定的。
只要这些因素不根本改变，中国就会始终面临产能过剩、消费不足的巨大矛盾，就会面临消费不振、物价下行的巨大压力，中国的潜在通缩压力就会一直存在。只不过它时而被掩盖、时而被忽视、时而被“流动性过剩”暂时逆转罢了。也
可以说，在中国目前的发展条件下，通缩是常态，通胀是变态，通缩是一般规律，通胀是货币扩张推动下的例外情况。
（4）既然说通胀是货币扩张推动下的“例外情况”，是市场流动性过剩形成的货币现象。那么当前国家货币政策非常宽松，银行信贷巨额投放，流动性过剩的苗头重现，是不是又要出现通胀了呢？很多人担心通胀到来，正是基于这样的思维逻辑。从理论上看，货币扩张、流动性过剩会形成通胀的基础，如果长期持续下去，那就会形成真正的通胀。这其中有个时间差，即货币扩张效应的滞后期，也是形成通胀的传导期，这个期限一般要 12—18 个月。也就是说，现在有了通胀形成的“货币条件”，如果形成现实的通胀，那最早也要到 2010 年的一季度之后了，也有可能延迟到 2010 年的下半年。
（5）我们说现在已经基本具备了形成通胀的“货币条件”，那么通胀是否会一定到来呢？甚至“恶性通胀”是否会如期出现呢？答案是不一定。因为货币超发、流动性充裕，仅仅是基础条件，是形成通胀的“必要条件”，但远非通胀形成的“充分必要条件”。如果不具备其他条件，充裕的流动性不能顺利进入社会消费领域，上游行业的涨价不能传导到终端消费商品上，不能推动社会消费品价格上涨，推动物价水平上行，那就没法形成通胀。即使出现通胀现象，那也可能仅仅是结构性的，是局部性的，而不是全社会的通胀。
（6）搞清楚了通胀形成的必要条件，和其他的各种条件。我们可以看一看，其他的影响因素是怎样的呢？通胀的一个重要条件是，过剩的流动性要进入经济领域，进入消费领域，消费领域资金多了，才有可能推动物价上行。银行确实发了巨额信贷，这些钱基本都是贷给大型国有企业的，国有企业把它一部分投进了“铁公基”等基础建设领域，搞了大项目建设，另一部分进入了股市和楼市。所以，信贷资金进入实体经济的不多（大概在 50%左右），在实体经济中，绝大部分进入了基建和制造领域，形成了固定资产沉淀和新的产能，只有极少部分通过“工资”的形式流入工人钱包，进入消费领域。所以，不要看发了多少信贷资金，要看到底有多少钱进入消费。还有一个因素，在经济危机环境中，企业纷纷降薪裁员，全社会工资水平并没有提高，而且实际失业率居高不下（估计早就超过了 10%），工资在降低、失业在增加，当然结果是消费水平下降，消费下降了，又怎么可能支撑通胀呢？
（7）有人会说了，通胀不光是由消费领域引起的，除了“消费型通胀”，还有上游成本上涨推动的，我们会不会出现“成本型通胀”呢？如果信贷资金大量进入上游行业，如钢材、有色金属、水泥等等，消化了上游库存，导致上游产品价格上涨，也会引发下游行业跟着涨价，于是传导到了更下游的行业，于是通胀就来了。这种说法似是而非。目前
来看，PPI（生产资料价格指数）一直是负数，工业原材料都在降价，劳动力也在降价，企业生产成本总体上是下降的，而不是上升的，上游涨价动力不足。而且主导消费的汽车、家电耐用品、消费电子和数码产品、日用品等都存在库存积压、产能过剩的问题，降价是大趋势，很难涨价，这就阻断了上游向下游的价格传导。即使上游价格真的上涨，下游物价也很难涨起来。而且最为关键的是一点是，信贷持续扩张，资金大部分投向了传统制造领域，这些投资投下去后，结果还是扩大产能，给本来就过剩的产能增加巨大压力，形成产能不断扩大的“怪圈”，产能一直在扩大，而不是在消化，这引致的后果恰恰是更大的通缩，怎么能支撑消费领域的通胀呢？
（8）除了上述的“消费型通胀”，“成本型通胀”，中国经济和外界紧密相连，会不会出现所谓的“输入型通胀”呢？
所谓输入型通胀，主要是指国际市场的大宗商品（如石油、铁矿石、有色等）在弱势美元推动下价格上涨，而中国又是国际大宗商品的大买主，这些高价的大宗商品进来后，进入生产和消费领域，势必引起国内价格跟着上涨。还有，中国在对外出口中大量顺差，为了结汇发行了大量基础货币，造成流动性泛滥，推动通胀膨胀。如 07 年的那一波通胀，就有很大的输入型因素。但今天的情况不同了，中国经济持续疲软，对大宗商品的需求锐减，必须进口的石油、铁矿石，
其价格也跌下来了，商品渠道的通胀输入因素很小了；外贸出口下滑得厉害，顺差缩小，而且强制结汇也放宽了，货币渠道的通胀输入因素也不大了。所以，总起来说，今明两年，中国出现“输入型通胀”的可能性都是很小的。
（9）这么说下来，就目前的经济形势分析，通货膨胀最常见的三种类型：消费驱动型、成本推动型、外部输入型，短期内都很难在中国出现。那么，有人会跳出来大叫了，股市天天在冲高，眼看就向 4000、5000 点进军了，楼市持续火爆，商品房均价已经超过了 07 年的最高水平了，难道这还不是通货膨胀？两市的火热不就预示了通货膨胀即将到来？我只能说，持这种观点的人要么是人云亦云，要么是真的无知，要么是混淆视听、蛊惑人心。股市、楼市是资产领域，巨量的信贷资金没有进入实体经济，而是通过各种渠道进入了资产领域，在资产领域大肆炒作，但无论如何热炒爆炒，都不会产生实际投资需求，无助于经济增长，也不会制造出真实的消费需求，没法带动消费（那些炒房的无论买多少套，并非“真实需求”，之后还会吐出来，增大楼市总库存）。资产领域的炒作，结果只能有一个，那就是形成“资产泡沫”，资产泡沫和通货膨胀压根就是两回事，怎么能等同呢？通货膨胀的本质是大多数消费品价格持续上涨，如果过多的货币被资本市场吸纳，原有的消费能力被高房价摧毁，就不会发生一般意义上的通货膨胀。所以，资产市场越是热
闹，泡沫越是吹大，货币就越是远离消费领域，发生通货膨胀的概率就越小。
（10）既然说来说去，中国通胀目前还只是个假命题，而不是真威胁，那我们需要关注的是什么呢？通胀不可怕，可怕的又是什么呢？09 年 1 至 5 月，中国出口同比大幅下滑了 28%，外需仍然十分疲弱。出口的大幅下滑降低了中国经济的总需求，从而加大了社会总产能过剩的压力。出口是中国经济的一个风向标，外需上不去，过剩压力就无法缓解，也就没有必要去担心通货膨胀的压力。所以，目前中国需要大胆直面的，乃是外需急剧萎缩、内需启动不了带来的经济增长放慢的压力，而不是什么虚幻缥缈的通货膨胀。当前的四万亿刺激计划，只是启动了政府投资，政府投资会随着财政压力的增大而放缓，故而难以持续，只有启动了民间私人投资，启动了国内消费，并形成良性循环，中国经济复苏的基础才能打稳打牢。到那时候，我们再去研究通胀的问题，也不为迟。
总之，看待通胀问题，不能只看信贷规模，要看信贷有多大比例进入实体经济，又有多少资金进入了消费领域，要看从货币供应增长到消费品涨价，整个的传导路径是否通畅，千万不要被信贷高速增长所蒙蔽，不要被货币供应量突然放大所迷惑，这边刚看到货币发行，那边就开始高喊通货膨胀狼来了，宏观经济岂是这么简单的游戏？至于当前媒体上铺
天盖地的通货膨胀宣传，那不过时启动内需的一点小小策略罢了，资产市场上（股市、楼市）到处充斥着通货膨胀的传言，那不过是炒作者在出货之前“诱多”的一个借口罢了。
怎么能当真呢？
作者:loujinjing 日期:2009-07-09 23:20伟大的中国电信，连黑莓都引进来了，但却无法搞好上海的宽带。
貌似电信服务水平和和城市大小成反比，电信收费水平和城市大小成正比。
作者:loujinjing 日期:2009-07-09 23:43答楼上的兄弟，对这位“哇啦哇啦”的时间预测，他自己说是靠直觉，所以我就不予评论了。
另外，你的引文确实有点乱，我没看出什么清晰的思路来，所以也无从借鉴。
至于“哇啦哇啦”对房地产行业地位的理解，我觉得是正确的，说出了实情。
关于房地产在中国经济中的重要地位、独特作用、未来发展，以及政府对其的态度，我在前面的帖子中已做过多次分析和描述，应该算是比较多了，该说的感觉都说了，所以不在这里赘述了，你如果有时间，不妨回头仔细看
看，也许能找到更多的回答。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 00:00
作者：lyj522 回复日期：2009-07-09 23:41:04请问 7.5 事件对楼市有没有影响？
---------------------------------------------------------------------------------------除了对乌市有些影响之外，对其他城市应该是影响甚微。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 00:38
作者：zhd3404 回复日期：2009-07-09 23:32:35楼主好多产啊，分析头头是道，不知年底买房的打算能不能施行？
-------------------------------------------------------------------------------未来的什么时间才是买房的最佳时机，这个问题没法回答，如同你问我，上海平均房价哪天达到 18000 元，我无法回答一样。
基于现状分析和走势分析，我只能说当前不是最佳时机，最佳时机需要在观望中寻找，也需要一定的时间去观察，目前来说，我觉得在今年底之前，这个时机很难出现。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 10:18pest0005，我和你想法一样，也不希望此贴飘红。
于安静之中偶尔有点小热闹，这样正好，如果在热闹之中寻找安静，那就不好了。
多谢各位的大力支持，这个帖子迄今为止算是基本干净，有几个来捣乱的，但没有骂街的，也没有恶性刷屏的。
我觉得，不仅是 2010 年，还有 11 年，反腐力度都会加强。
原因也很简单，反腐败的社会效益是很大的，可以聚民心；反腐败也是个对付经济危机、减轻民众心理压力的好办法；而且，如联系一下 2012 年的大会，反腐也是个非常好的手段。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 10:50
作者：怡人甘泉 回复日期：2009-07-10 10:11:52今天报道！
很喜欢看楼主的文章，觉得理论上结合了实际，又比较容易看懂。
我不懂经济，作为小老百姓，我们有自己的一点点小看法。楼主能不能帮解答一下：还是拿沈阳来比吧：2007 年，沈阳一环外二环内，房子得 3800 元/平吧，2009 年，估计得 4800 元了，也许这和其他大城市比还
不那么夸张，但显然也是有泡沫了。而且，近 3 个月，说是房交会的房均价涨了 300 元/平，那可相当于 10%啊！
如果下半年再这个速度涨上去，然后明年降些，再然后传导了通货膨胀，那时（2010 年下半年）房子就算降 30%，也和现在的价格差不多了啊，这个相对的降价对小老百姓来说还是绝对的涨价啊！
还有，提起房子降价，俺娘就说，从我像你这么大时，就说房子要降价，呵呵。
再次麻烦楼主了，帮俺普及一下经济知识吧，谢了。
-----------------------------------------------------------------------------------1、房价目前的涨幅和未来的降幅是不能简单类比的，因为基数不同。比如一个 3000 元的房子，涨价到 6000 元，上涨了 100%，如果它再降回原来的水平，只需下降 50%就行了。所以，降幅不需多大，就可以回到原来的价格水平，这也是我们看到 08 年四季度房价降幅不大的一个原因。因为房价基数很高了，降幅虽不大，但下降的绝对值却不小；2、通胀即使真的来了，也不一定传导到资产领域，这里头并没有必然的联系。如果一个资产（比如房产），它的估值很不合理，有大幅下降空间，存在价格回调的巨大压力，那么即使存在通胀的影响，也很难阻止它的跌势。而且，房价如果遇到拐点，开始下跌的话，可能远远不止是 10%的幅
度，有些地方有可能超过 30%。但通胀率如果到了 10%，就算是很高的了；3、令堂年轻的时候，中国貌似还没有商品房市场吧，何来降价之说，呵呵。玩笑话可以随便讲无妨，但其中的道理要搞明白。很多人喜欢忽悠说，房价还要暴涨云云，你问他，老兄何以如此乐观，断言房价必定大涨。他也不说理由，只答你一句，过去十多年，房价一直在涨，你见过房价有跌的吗？很多人被这么一反问，愣住了，继而就跟着相信了，过去房价没有跌过，所以未来也跌不了。这个无知且有点扯淡的逻辑，我就不多说了。说句题外话，大清帝国到了宣统帝这一辈上，内忧外患，风雨飘摇，大臣们也一定在说，祖宗打下的基业，历 260 余载，江山永固，几经风雨而不倒，如今又怎么会亡掉呢？皇帝听了，肯定心里十分宽慰。可话音未落，大清帝国就翘了。过去不倒，不代表未来不倒。过去不倒，那叫历史；未来必倒，这叫规律。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 14:25
作者：cpuspike 回复日期：2009-07-10 14:04:40楼主的言论是不是针对全国城市来说的，还是针对北京、上海这样的大城市？
------------------------------------------------------------------------------------如果我没有说明是某个城市，那就是针对全国市场来谈
的。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 15:59
作者：cpuspike 回复日期：2009-07-10 14:55:55如果楼主针对的是全国来说的话, 那是不是象北京,上海这样的城市有特殊性呢？
理智一些看,北京、上海这两个城市的确在辐射性、在资金的吸引力、在刚性需求方面，都是非常非常强的。
这两个城市辐射全国，甚至海外，资金的吸引力方面也是一样，投资资金大多会选择这两个城市。刚性需求，每年进入这两个城市的新增人口数量非常巨大。
所以，北京上海的房价是不是有一定的合理性，甚至可能上涨也是合理的。
------------------------------------------------------------------------------------------------听这位兄台的意思，是不是要我说北京、上海的房价上涨是合理的？就城市而言，每一个城市都有其独特性，有哪个城市不是独一无二的呢？大城市的辐射能力、消费需求都更强些，所以大城市的物价会高些，房价涨幅也大些，投资力量会大些，房价下跌的阻力也大些。这些表现，其实就是城市独特性的具体表现。从这个意义上说，分析大城市的市场，一定要注意这些特殊因素，清楚地估计市场投资和投机力量的巨大影响。
但再独特的城市，它也在市场之中，也难逃市场规律的调节，也要遵循基本的市场法则，接受市场之手的约束。北京、上海的高房价当然有其合理性，因为这些城市的物价水平和收入都比其他地方高不少，而且住房消费群很多来自外部。如果北京房价像廊坊、上海房价像嘉兴，那就不合理了，与城市地位不符了。由于中国各大城市楼市的投资比例太大，甚至今年二季度以来的一路暴涨，都有其现实合理性，为什么呢？因为大量信贷资金流入资产市场，主要就是流向京沪穗深等特大城市的楼市。
但任何市场都有这么一个“均衡价格”，它是一个合理价格区间，超出了这个合理区间，那就不合理了。这是极其简单的道理。从城市能级上说，东京、纽约比北京、上海更国际化，需求来自于全球各地，物价水平更高，城市居民的收入也更高，东京、纽约房价的上涨更应该具有合理性。但超过了合理的界限，东京楼市照样崩盘（90 年代），纽约房价也照样下跌（纽约房价自2007年以来已经跌去了25%以上）。
所以，城市规模大、国际化程度高、有特殊性，这些都是房价上涨的具体原因，但绝不是房价无限上涨的理由，也不是房价不会下跌的护身符。
很多人持有这样一个观点，即中国是个很神奇的国度，上海、北京也是很神奇的城市，和东京、纽约、伦敦等这些市场经济城市不能相比，它们该跌就跌，而我们这里能做到
“只涨不跌”。这样的观点，最大的理由就是说，中国市场有行政管制因素，政府与市场力量在博弈，“有形之手”可以阻碍“市场无形之手”发挥调节作用。但殊不知，从历史上看，“有形之手”还从来就没有战胜“无形之手”的例子，一次都没有，政府力量再强势，市场规律也不会因此而消失。
你对它的阻碍得越是厉害，市场的反抗力量爆发得也就越凶猛，一旦它扭转局势，强制调节，那么灾难后果也就越大。
当年东京楼市一路狂涨，东京地价超过大半个美国，日本人也以为自己是神奇国家，赶超老大哥了，沉浸在无限欢乐和对美好未来的无限憧憬中，后来的事实还不是给了日本人当头一棒，打得鬼子十年都没有返过神来，东京楼市在此后 10年内都萎靡不振！！
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 17:24
作者：cpuspike 回复日期：2009-07-10 16:32:10多谢指教，哈...没有强逼楼主赞成北京上海上涨合理的意思。只是想听听您对这个问题的看法。您的分析的确很对，没有只涨不跌的地方，再特殊也都会受市场左右。
……………………
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------CPU 仁兄，我明白你的意思。
正是因为市场是开放的，需求来自不同的地方，北京的房子，山西煤老板可以买，上海的房子，浙江的商人也可以买，中国大城市的房子，外国人也可以来买。本地需求和外来需求共存，自住需求和投资、投机需求同在，外来需求和投资投机需求又变化很快，非常的不稳定。所以才很难衡量这个市场的“均衡价格”，均衡价格我们是算不出来的，只有市场才能给出来。哪天市场完成了调整，把泡沫挤掉了，价格逐渐稳定了，那个稳定下来的价格就是“合理均衡价格”。
但市场是永远变化的，均衡价格也不会长期保持，可能迅速就发生新的涨跌了。用老马的经典理论来说，这个“均衡价格”，其实就是商品房的真实“价值”。
你不赞成用房价收入比来衡量，我也同意。在一个相对成熟和稳定的房地产市场，住房的消费人群主要是当地人，跨地域买房、集中到中心城市买房的现象比较少。而且，买房主要是用来居住的，而不是用来炒作的，短期炒卖的现象很少。那么完全可以用当地居民的平均收入水平，来衡量住房价格，“房价收入比”就是个真实可信的指标，它能客观反映消费需求的高低水平，反映购买者的支付能力。
但在中国房地产市场，特别是大城市的市场，用“房价收入比”来衡量，那就行不通了。因为中国的商品房市场太乱套了，异地买房非常普遍，北京、上海的市场里有来自全国各地的购房者，数百万的大学生毕业，基本不再原户籍地
买房置业。地产投资比例太高了，二奶房、贪官房、明星房、富翁房……各种投资明目数不胜数。炒作气氛也太浓了，存在着大量的职业炒房人，纯粹就是短期炒卖，一个星期之内就能出手套现。所以，在这样一个鱼龙混杂、混乱不堪、毫无秩序的市场里，谈什么“房价收入比”“房价租金比”，就有点瞎扯淡了。比如上海，外资基金钱多得要命，煤老板们则挥金如土，而大量普通百姓、低层白领，月薪才两三千块，房价要按前者说，5 万也不高，要按后者说，5000 也嫌贵。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 17:38
作者：lxhs_37 回复日期：2009-07-09 12:26:26请教楼主:（1）对于近期二套房贷的收紧,能否看作是中央经济政策调整的信号？
（2）我个人感觉，总体宽松的货币政策仍是不变的大方向，下半年信贷总量甚至有可能进一步放大。
（3）对于那些流向楼市的国内外的天量资金，二套房贷的收紧对市场影响能有多大？
（4）此时放出这样的信号，中央可能是出于怎样的考虑呢？
作者：lxhs_37 回复日期：2009-07-10 14:35:42楼主在线吗? 有没有时间探讨下这个问题，想判断下政府对房价的态度以及调控力度是不是会有变化。
但是理不清思路,请楼主不吝赐教。
------------------------------------------------------------------------------------------------Lxhs 你好，回答你的问题。
（1）关于二套房贷政策的局部收紧，我已经写过一篇分析文章，不知你是否看过？在本贴第 11 页的末尾。杭州等地二套房贷款政策趋严，但其他主要城市尚未有明显动作。
目前来看，这只能说是体现了银监会的意图，因为银监会怕大规模的坏账，有它的利益考虑。当然也不排除是上层授意银监会加强管理。但一个行业政策的局部变化，而且还仅仅是执行层次上的变化，还不足以说明中央经济政策的变化，而且目前来看，中央经济政策调整的可能性是很小的。因此，说这是中央经济政策调整的信号，可能有点过于敏感了。
（2）就当前形势看，中国经济仍然严重依赖投资，投资又严重依赖政府主导的国企投资，国企投资严重依赖于信贷扩张。所以货币政策的“宽松”基调目前不会改变，这一点，总理也已经重申过了，周小川也表过态，应该没问题。
但下半年的信贷总量肯定不会“进一步放大”了。很明显，上半年已经发了 7.37 万亿了，下半年如果再扩张的话，那成了什么样了，是在乱发钱了。估计全年的信贷总额会控制在 10 万亿上下。最近，央行提高正回购利率，也说明了信贷扩张有收紧的迹象，毕竟，如果出现严重通胀，那是央行
的重大失职。
（3）对于楼市里已经泛滥的信贷资金，应该说，收紧二套房贷会有一定的抑制作用，但不会有太大的作用，不能抑制住投资投机的热潮。进入楼市的投资炒作资金，一般规模较大，资金使用成本低，对提高首付、提高利率等调节手段敏感度很低，不会太在乎，只要能炒高赚钱，它就会一如既往，而且还可以通过银行作假，逃避二套政策的监管。真正让投机资金退出市场的，不是二套房政策，而是楼市形势的变化。如果楼市持续火爆，二套房贷提高门槛，资金也不会被轻易赶走；如果楼市出现逆转苗头，你就算贷款不要利息，那些资金也不会正眼瞧你，一个比一个跑得快。说白了，二套房贷政策就是个“门槛”，这个门槛能挡住自住型消费和改善型需求，对那些握有充裕资金的投资者和投机者，影响是不大的。不过是增加了他们的炒作成本罢了。
（4）基于上述分析，我不认为这是个中央发出的信号，所以也就谈不上中央层面的政策考虑了。
关于政府对房地产的态度，以及这个行业下一步调控的趋向，我在前面已经说过了，就不再重复了。你可以去参考一下这篇文章：《答不许骂 兼说 中国房地产发展的两条道路》，在本贴第 10 页的上半部，（作者：loujinjing 回复日期：2009-06-29 14:22:21）。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 18:17
作者：songsong80 回复日期：2009-07-10 17:58:51打印出来，好好分析。
-----------------------------------------------------------------------------为防止倒楼事件发生，我已把前面的 11 页拷贝下来，制作成了 PDF。
有需要的朋友可以留下邮箱，文件较大，请留能收发大附件的邮箱。
作者:loujinjing 日期:2009-07-12 00:14今天一天因事没来，想不到又新来了这么多朋友，欢迎大家！
小小帖子，能得到朋友们的支持和认可，我当然非常高兴，正是朋友们的肯定和热情鼓励，让我多了动力，一路坚持到今天。
所以在这里要再一次感谢各位，深深的感谢，谢谢你们的支持！！
也有些朋友给我的鼓励超过了应有的限度，其中不乏溢美之词，我也要特别感谢你们的慷慨，我凡人一个，也喜欢听到别人的夸赞。
但“如人饮水，冷暖自知”，我清楚地知道自己的斤两，
明白自己的不足，对于朋友们给的大部分的夸赞，在我而言，是听之无妨，受之有愧。
如果一个人有点小成绩，别人给他的鼓励恰恰超出了应给的限度，那么，这鼓励就不再是他继续前进的动力，而是他止步不前的借口了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-12 01:46
作者：taikanglong 回复日期：2009-07-11 18:18:44楼主，你好，我和笨笨七一样，都是厦门的。
最近福建发了一个新闻：从省建设厅获悉，我省将于 7 月 15 日至 10 月 30 日在全省开展 2008 年度房地产开发企业资质检查。引人关注的是，从开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等到恶意炒作、哄抬房价，或者企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的行为将被列为严查对象。
新闻具体链接为：http://www.xmhouse.com/information/News/xwzx/bd/200907/t20090710_163862.htm这个新闻看来是符合楼主关于“软着陆”的预测的，就是国家会想办法提高供应量，减少开发商的捂盘、囤积房源等。这个政策可能就是一个试探性政策，来研究如何可以提
高开发商供应量。另外，厦门政府最近刚又出台了公务员的保障性住房政策，公务员 7000 块可以买到保障性住房，这样，也可以说地方政府在适度地开发楼盘，增加保障性住房供应量，提高整体楼市供应量。
但是厦门由于经济发展的落后，加上去年房地产低迷，今年根本没有几个开发商准备开盘，据说年内就 20 个楼盘准备开盘。这种情况下，光靠这几个政策感觉也是无法提高供应量的。而厦门房市不提高供应量，是无法实际有效降低房价的。我是在 08 年底准备买房子，当时经过判断后，认为 09 年房价会下降到自己想出手的 6000-7000 之间，没想到在 09 年 3 月份，在价格已经降到接近我的目标时，突然发生了逆转，房价上涨极度疯狂。所以，目前又进入了无奈的观望状态。
厦门是个非常奇特的城市，它的名气很大，经济很差，自然环境很舒适，周边地区经济活跃（如泉州等），导致了地方政府极度依赖房地产业，也导致了厦门房地产价格一直高居不下。所以，也造就了一大批在打工阶层算是中产甚至以上的人群买不起房子，更谈不上刚刚毕业的学生了。但是，整个岛内，又有很多楼盘空置现象非常严重。我也通过接触到的有钱人沟通，感觉他们买了房子，并不是为了投资，而是抱着一种房子可以保值，另外，就算不保值的情况下，在厦门自己有套房子可以随时来住也不错。
在这种情况下，我实在是不明白厦门房市将何去何从，看到楼主也说将来会研究下厦门的情况，还请楼主在有时间的时候，可以给我们这批厦门想变成解放军的空军进行一些分析上的帮助。
我自己对厦门楼价有几个分析，在这里提出，供楼主参考：1、由于厦门经济太差，没有实力的支撑下，厦门的房价将会受政策影响很明显，一有风吹草动，都会立刻体现到厦门的房价上。
2、外地购房者众多，但是由于大部分不是投机需求，所以，在房价下降或者上升的时候，二手房拿出来交易的并不多。
3、厦门房价将会受到新房的供应量的极大影响，在 3-6月内，大量的去库存化，降低了现在的楼市库存，去年的经济低迷，新开楼盘又很少，所以，厦门房价在年内，不会出现明显降低。
4、地方政府对房地产依赖甚多，好像记得 08 年政府预算 270 多亿，卖地的钱占了 180 亿。所以，地产商会想尽一切办法在国家出台政策后，对政策进行扭曲或者出台其他对应地方政策，来保证房价的稳定。
根据以上分析，我的结论是：1、厦门房价将会在中央和地方的博弈中，进行大的波
动。
2、厦门房价降低，应该和供应量加大同期进行。
3、厦门房价的未来走势，需要等待到第四个季度，才能看的比较清楚。
--------------------------------------------------------------------------------答龙兄：关于福建省打算用 3 个半月的时间开展一次“2008 年度房地产开发企业资质检查”的事，我觉得看待类似的事情，不必太过认真了。你如果 google 一下类似的大检查活动，会发现全国各地各级、各行各业，哪里都有，多如牛毛，如果再 google 一下类似活动的检查结果和检查报告，就发现寥寥可数。因为诸如此类的事情，实在是司空见惯了，是官场里最常见的运动，往往都是动员大会开得轰轰烈烈、执行起来拖拖拉拉，结果就是有头无尾；上头在决策时豪言壮语，任务部署得周密细致，领导讲话说的掷地有声，下头的基本态度是推三阻四、干起活来丢三落四、弄出来的结果不三不四；有问题基本发现不了，发现问题基本是遮遮掩掩，处理问题基本是你好我好大家都好；动员大会没有不热烈的，整治决心没有不坚定的，计划部署没有不周密的，检查行动没有不迅速的，调查结论没有不乐观的，问题整改没有不达标的，最终结局没有不完美的。所谓的各种检查活动，大致就
是如此罢。
看待这些事情，虽然不用太认真，但“无风不起浪”，其背后的动机和原因，还是可以研究一下的。我认为，省里在这个时机，高调推出这么个大运动，基本考虑可能有三：（1）上海刚刚倒楼了，还爆出了开发商的资质问题，楼市问题一下子又和地方政府扯上了，全国各地都颇为紧张。这时候搞个大检查，那是非常必要和及时的，一来可以吓唬吓唬下面，你们都老实点，不要乱来，二来可以做个很好的姿态，以备以后紧急情况发生时，可以撇清自己的责任；（2）
省内两大城市福州、厦门，都是价格偏高的典型，在全国都大有名气了，和当地消费水平已然脱节，老百姓的意见不小。
这和当地利益集团限制供应、提高炒作力度有着很大的关系。
借这个机会提高政府的气势，敲打敲打它们，整顿整顿气氛，有利于稳定市场，有利于改变消费者预期，有利于稳定消费信心和民心；（3）福建楼市的确不太健康，确实面临着“软着陆”的现实问题，这就要求政府提前采取措施。一个措施是要加大供应，平抑住房价格，另一个措施是实施“国进民退”，让听话的国企进入市场，让喜欢胡来的民企地产企业退出，国资取得了市场垄断地位，才方便实施“软着陆”。
所以，借这个机会，整整市场，整整队伍，也是为了未来的软着陆做点基本准备。
你对厦门楼市的分析和判断，对我很有启发，我也很赞
同你的说法。我之前也说过，厦门岛内楼市非常特殊，颇类似温州市场，封闭性强，周边地区比较富裕，民间闲散资金充裕，投资和保值的需求都很大，因为它的市场是个投资比例很大、自我加强的“封闭市场”。关于这一点，也可以从你的分析中得到佐证。从这个角度看，如果单看厦门岛内的市场情况，看岛内供应和外部需求的对比关系，岛内的房价确实很难跌下来。
但厦门岛太小了，市场容量有限，目前已经接近基本饱和，未来大量的新增人口必然要居住在岛外四区（海沧、集美、同安、翔安），未来商品房的主要供应也定会在岛外四区，政府保障房肯定也在岛外建设。如此来看，厦门未来市场重心不在岛内，而在岛外，厦门房价的涨跌趋向，不决定于岛内房价，而将取决于岛外市场的供应量大小。这一点，我也同意你的观点。
至于房地产和经济发展的关系，在厦门确实是非常紧密的。因为厦门作为早期国家批准的经济特区，作为副省级城市，经济总量并不高（比很多地级市都低不少，如苏州、无锡、东莞、佛山等），这是厦门的一块大心病。可以说，厦门高层加快发展经济的迫切心情，要远远超过其他主要城市的当家人。但依照当前中国的增长模式，经济发展要靠形成产业集群，要靠特大企业的支持，要靠大项目的支撑，这是最基本的现实。但厦门地处海西，旁边有个金门岛，由于对
台因素的考虑，备受国家投资的冷落，厦门缺的就是产业集群，除了港口物流和滨海旅游两个产业外，其他都拿不出手来；厦门缺的就是响当当的大企业集团，除了金龙、戴尔、夏华、翔鹭等几个，没有几个在全国叫的响的，就连台湾人投资搞个 PX（对二甲苯）大化工项目，眼看就落户海沧区了，还楞是被厦门本地老百姓给搅黄了。
一方面经济要加快发展，GDP 要尽快搞上去，副省级的腰杆要挺起来；另一方面，各大产业基本都靠不住，制造业不行，一时半会也扶持不起来。在这种情况下，如果你是厦门的当家人，你说怎么办？傻子也会想啊，那就大搞房地产呗。所以厦门经济和房地产关系必然密切，厦门经济对房地产的依赖程度也很深。从这一点说，厦门和上海颇为类似。
上海并不是产业集群不行，上海是 GDP 的基数太高了，自主创新不足，经济发展后继乏力，同时基建等方面投资过猛，政府、养老等开销过大，财政年年吃紧。在这种情况下，上海一要追求 GDP 的两位数增速，保住老大哥的面子，又要尽快做大地方财政，填补亏空，所以上海就选择了重点发展房地产行业，卖地生财，炒高房价，发挥房地产的拉动作用。
上海的原因虽然和厦门不同，但二者的结局都是一样的，房地产占地区经济的比重过大，都患上了“房地产依赖症”。
作者:loujinjing 日期:2009-07-12 22:09
作者：darkblue_liu 回复日期：2009-07-10 18:46:48
楼 主 真 是 好 啊 ， 希 望 能 给 俺 发 一 份 ， 谢 谢 哈 ！
作者：关中虎 回复日期：2009-07-10 20:15:32楼主麻烦发我一份。多谢! [email protected]
作者：lwmyself 回复日期：2009-07-10 21:21:30我也要份，谢谢楼主额~~~ [email protected]
作者：redbobby 回复日期：2009-07-10 21:28:[email protected] 谢谢！
作者：lxhs_37 回复日期：2009-07-10 21:29:43请发送一份至在下邮箱：[email protected]
作者：t0t1t2t3t4t5 回复日期：2009-07-10 21:34:28请楼主发一份 COPY 给我，[email protected]
作者：XY1X2X3 回复日期：2009-07-10 21:54:26太感谢了!请发一份给我学习下! [email protected]
作者：river_long 回复日期：2009-07-10 22:16:41楼主方便的话给我一份，想做个保留，纪念。我的信箱[email protected]
作者：荻迪猫 回复日期：2009-07-10 22:19:43lz 我要一份。[email protected] 谢谢
作者：degrdiii 回复日期：2009-07-10 22:26:39楼主好人,发我份 [email protected] 谢谢楼主~
作者：walk1978 回复日期：2009-07-10 22:28:43
楼主,记得留我一份 [email protected] 谢谢
作者：Peachseller 回复日期：2009-07-10 22:51:22楼主给我也发一份。[email protected] 学习使用。
作者：ywkissinger 回复日期：2009-07-10 23:30:23烦请楼主发一份到我的邮箱：[email protected] 好好学习一下。
作者：天山小木 回复日期：2009-07-10 23:30:48楼 主 ， 还 请 麻 烦 你 一 下 ， 大 作 值 得 回 味 。
作者：jj97007 回复日期：2009-07-11 00:32:46谢谢楼主。 [email protected]
作者：mayaoerduo 回复日期：2009-07-11 09:01:23烦劳楼主！ [email protected]
作者：bojuegundam 回复日期：2009-07-11 11:10:43感谢楼主，给我发一份吧。 [email protected]
作者：贾治邦 回复日期：2009-07-11 11:14:13谢谢楼主。[email protected]
作者：巴山夜雨张秋池 回复日期：2009-07-11 16:54:35麻烦发一。 [email protected]
作者：混沌中的人生 回复日期：2009-07-11 18:42:[email protected]
作者：桔子林 2009 回复日期：2009-07-11 21:23:56
楼主给我一份，谢谢！[email protected]
作者：leo_zhu88 回复日期：2009-07-12 18:15:29楼 主 制 作 的 PDF 能 发 给 我 吗 ？ 谢 谢 。
作者：三级龙井 回复日期：2009-07-12 18:29:53楼 主 的 整 理 版 本 ， 请 发 给 我 一 份[email protected]
作者：mcg201858 回复日期：2009-07-12 19:46:07楼 主 麻 烦 给 我 一 份 你 整 理 的 资 料 。 非 常 谢 谢 ！
作者：silver1899 回复日期：2009-07-12 21:29:07继续学习中，谢谢楼主的讲解。麻烦发一份我邮箱。
arieszero@163.com--------------------------------------------------------------------------------------统计了一下留邮箱的朋友，我今晚会发送至以上所列邮箱。
如有统计遗漏，或者邮件收不到，请留言给我。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 00:21《谈谈博鳌房地产的投资价值》
作者：三级龙井 回复日期：2009-07-12 18:39:10楼主关于厦门温州房地产市场的内循环描述，非常的逼
真，很受启发。
今有个哥们，熬不住所谓“通胀”的忽悠，出手到海南博鳌买了两套房。楼主能否点评一下博鳌这样的投资市场？
我哥们亲自前往博鳌考察了一下，以下为他看好那房子的原因，请楼主点评。
1，三亚的所谓无敌海景房要 25K，而博鳌的才 10K，而且三亚开发很乱，博鳌的规划一流。博鳌完全是价值洼地。
2，所买酒店公寓边上都是五星级酒店的规划，所以地段不错。加之无敌海景，赏心悦目，颇有投资价值。
3，博鳌虽然是一个小县城，但是规划都是国家级的会议中心，升值潜力巨大。
4，目前博鳌本地居民不多，买房的都是有钱的投资客，将来下跌空空间不大。下跌了，家里人去养老也不错。
我当然觉得有点不靠谱，但是也没有很好的理由说服他。
请楼主分析分析～～～-------------------------------------------------------------------------------------------龙井兄：说实话，对你说的这个事情，我也有点无语了。我们说当前的“通胀”其实是个忽悠，它还是暂时的、短期的忽悠。
但“博鳌”就不同了，这个忽悠，却是个长期的忽悠，历时更久的忽悠，是顶着亚洲各国元首名头的大忽悠，这个忽悠
比通胀的忽悠来得更猛。
准确点说，博鳌并不是个“小县城”，它只是琼海市所辖的一个小镇，方圆 30 多平方公里，全镇人口 1 万出头，其中农业人口 9000 多，非农业人口 1000 多人。博鳌镇位于海南省的中东部的海岸线上，距离最近的城市——琼海市 20公里，北上海口 130 多公里，南下三亚 220 公里。人口稀少、位置偏僻，这是个没法再普通的小镇了。
但博鳌的出名是因为它的独特位置，海南人民的母亲河
——万泉河在这里汇入南海，博鳌是万泉河的入海口。而且大自然鬼斧神工，在万泉河的入海口造出了一片绵长的海滩沙堤，堤右是万泉河形成的内河，堤左则是浩瀚的南海，一边是人文的河，一边是自然的海，一边淡水，一边咸水。两侧泾渭分明，中间的分野，竟然就是一座浅浅的沙堤，沙堤有个非常好听的名字——玉带滩。这真是造化神功啊！因为博鳌有这个天质禀赋，临河而濒海，有万泉河之曲折委婉，得南海之浩渺大气，景色优美，它被亚洲论坛看中了，造了会议中心，并在龙先生的推动下，成了该论坛的永久会址。
于是博鳌出名了，说得刻薄一点，一个极其普通的小镇，一夜之间暴得大名，以前是“养在深闺人未识”，现在是“一朝选在君王侧”了。
但名气再大，那也是别人给封的，这改变不了博鳌的现状。一个只有万把人的地方，没有任何像样的消费能力；农
渔是当地的主业，没有任何工业基础，而且除了搭配三亚、海口的定点旅游外，看不出当地还有什么可以发展的行业。
至于常住人口导入，那也是一厢情愿，如果让你去休假一周，谁都会欣然前往，当如果让你在那里呆上三年五载，估计没有几个人乐意，如果让你在那里常住下去，估计就更没人愿意了。在一个旅游资源极其单一的小景点，适当发展旅游服务业倒是有些可能，如果大力发展房地产行业，我还没有见过成功的例子。如果哪位朋友知道有类似的成功案例，可以指教我一二。
有人会说，博鳌的最大潜力在于“会议经济”。说实话，我实在也没看到所谓的“会议经济”有多大的威力。这两年，借着上层人物的人脉关系，博鳌确实也进行了一些市场推广，除了高端的亚洲论坛外，博鳌还吸引了全国性的房地产论坛在这里召开，还有一些大公司在这里召开年会，召开它们的产品推介会。说白了，房地产论坛就是一次房地产行业的“高级旅游沙龙”，地产老板们去那里放松一下身心，公司年会就是一种奖励性质的年终旅游，鼓励员工来年多干活；各类产品推广会等等，就是一种对客户的变相商业贿赂。那些来博鳌开会的人，四方八方辐辏而来，热闹几天，吃吃喝喝玩玩，又四方八方散去，除了生活垃圾，我看他们留下的东西也寥寥可数了。
所以，如果说博鳌有房地产开发的话，那是没有人住的
房地产，起码当地人是绝对买不起的，外地人即使买了，也是不会去住的（每年去度个假，那是例外）。这是个非常纯粹的“小众投资市场”。为什么我说它是“小众市场”呢？
很简单，博鳌开发的房地产项目就那么几个，供应量很小，注定就是小众消费；而相信博鳌投资价值的忽悠，愿意去那里投资的人，也必定是少数人，所以这是个小众市场，是少数人忽悠、少数人相信，大家一块关起门来自娱自乐的地方。
有人会说了，我去博鳌买个房子，本来就没打算去住，就纯粹是个投资。我们可以问一句，投资是为了啥，为了赚钱呗。那怎么赚钱呢？无非是三种情况：（1）这房子未来会大幅升值，未来是块好资产，我可以长期持有它。但在博鳌，我看不到它的未来有多美好，这个亚洲论坛不知道还能开几届，涉及到多国政治的事情，谁能说得清呢？（2）这房子当前的收益很高，收益性强，现金流好，博鳌的产品卖得基本都是酒店式公寓，那这里就需要酒店客房爆满，酒店平均房价高，住房租金水平也高。目前为止，这些好像还都是博鳌努力实现的目标；（3）很多人都觉得这里有投资价值，都看好它，如果我转手卖掉，很多人愿意以更高的价格接盘。
也就是说，这里的房子流动性好，不想持有了，可以随时套现走人。这个就更玄乎了，全国知道博鳌的人能有多少呢，遑论其投资价值了。当地连地产交易市场都没有，你想出手了，你卖给谁去？
这么稍加分析，就应该知道结论了。博鳌未来的发展前景不明朗，谈不上什么潜力，资产安全性不好；当前的收益性不好，现金流很低；资产流动性差，不好套现规避风险。
这样的资产，还有多大的投资价值呢？难道我们去那里投资，为的就是那片美丽的沙滩，就是那些美好的纸上规划，就是那座宏伟但又显得孤零零的会议中心？这未免也有点笑话了吧。太平洋上的岛国，有无数美丽的海岛，美丽的沙滩多得不可胜数，伟大的旅游开发构想也一个比一个诱人，至今没有看到那些小岛有什么实质性变化，最多也就是个旅游热点罢了。
既然龙兄列出了朋友投资博鳌的四条理由，还让我“点评”，那我也只能评说一两句了。
理由一：三亚的所谓“无敌海景房”要卖 25000 元，而博鳌的才 10000 元，而且三亚的开发很乱，博鳌的规划一流。
博鳌完全是价值洼地。
点评：且不说三亚的海景房有无价格泡沫，单说这个逻辑吧。上海的陆家嘴是个拥挤不堪的地方，水泥森林，还临着一条散发着霉味的黄浦江，高楼林立确实很壮观，自然景色和博鳌那是根本没法比，陆家嘴的汤臣一品敢买单价 11万，博鳌至少也能卖个 5、6 万吧。这岂不荒唐！要知道，自然景观可以构成投资价值的基础元素，但它是没法直接转化成投资价值的。
理由二：所买的酒店公寓边上，都是五星级酒店的规划，所以地段不错。加之无敌海景，赏心悦目，颇有投资价值。
点评：要是规划能相信、能实施，母猪就到树上筑巢去了。即使真的建了五星级酒店，那也说明不了什么，酒店是给外地游客来住的，但那个酒店公寓可就不是这么回事了。
如果有时间的话，再去多看看中国高星级酒店的巨大投资泡沫，看看酒店式公寓忽悠人的那些实例，就会更明白了。
理由三：博鳌虽然是一个“小县城”，但这里规划的都是国家级的会议中心，升值潜力巨大。
点评：关于博鳌的行政级别、地域面积、人口规模、消费水平，我前面都说过了，的确有点寒碜呐。有国家级的会议中心，这是事实，但这能带来什么呢？我们去看看国内各大城市的新建筑吧，大都建设了高档次的展览中心、会议中心、大剧院、音乐厅、体育场馆等等，各个都够得上是国家级了，可这些东西除了给主政官员脸上增光博面子、给地方财政造成巨大压力之外，给所在城市还带来了什么实际好处呢？
理由四：目前博鳌本地居民不多，买房的都是有钱的投资客，将来下跌空间不大。就算下跌了，家里人去养老也不错。
点评：房子再怎么投资炒作，最终还是要用来居住的，如果没有居住者来接盘，投资者就没法变现，没法收回投资
资金。所以，没有任何自住消费的市场，压根就是个“击鼓传花”的荒唐游戏。在较大的城市里，总有人进来接盘，击鼓传花的游戏可以玩下去，但在博鳌，恐怕连击鼓传花都玩不起来。估计很多投资者，最后只能拿来养老了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 01:01
作者：花溪梦 回复日期：2009-07-12 22:14:40楼主能给我发一份吗？谢谢了！[email protected]
作者：liuheba 回复日期：2009-07-12 22:21:42楼主可以给我一份吗。谢谢 [email protected]
作者：至爱 F1 回复日期：2009-07-12 22:26:41楼主，还有我啊，[email protected]
作者：取不起公主 回复日期：2009-07-12 22:36:01差点忘记鸟。3q。 [email protected]
作者：风雨兼程 2004 回复日期：2009-07-12 22:44:08烦劳骆兄也给我发一份，感谢。[email protected]
作者：咸鱼 D 调 回复日期：2009-07-12 22:54:29楼主可以给我一份吗，谢谢!!! [email protected]
作者：fofun1 回复日期：2009-07-12 23:05:16楼主整理版，请也发我一份。xiexie! [email protected]
作者：pscn 回复日期：2009-07-12 23:24:35可 能 的 话 也 给 偶 发 一 份 吧 ， 谢 楼 主 了 。
作者：20070531 回复日期：2009-07-12 23:32:24lou 兄，还有我。[email protected]
作者：lxtom 回复日期：2009-07-12 23:48:25楼主麻烦发我一份。多谢! liuxianghappy@21cn.com-------------------------------------------------------------------------------------------------以上十位朋友，也已经发至邮箱了。请查收。
一下子出来这么多邮箱，希望这个帖子不要成为邮箱贴。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 01:18笨笨七：欢迎你常来做客，分页沙发虽不多，楼主沙发倒是可以常备。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 01:31
作者：笨笨七 回复日期：2009-07-13 01:14:11楼主你就不应该发邮件，就 13 页，自己整理一下有多难呢？
-----------------------------------------------------------------------------------------------呵呵，拷贝下来再看，当然不是一件难事。我之所以发邮件，其实是对各位朋友几个月来支持我、鼓励我的小小回报。
也许复制粘贴是非常简单的过程，但我整理成这个 PDF
文件，倒是真的颇费了一番功夫，不仅从头到尾仔仔细细通读了两遍，还把有碍于阅读的格式都改了，把一些非常明显的错别字也改了。
送人礼物，必当用心，粗制滥造的东西，也不好意思送出去了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 10:43
作者：小劳施 回复日期：2009-07-13 01:44:31一把抓住楼主~~~！！！楼主好人，给我也发一份！！
[email protected]请你吃宵夜 ^_^------------------------------------------------------------------------------------------谢谢小施主惠赐宵夜，非常丰盛诱人，但效果是越看越饿。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 10:53
作者：天山小木 回复日期：2009-07-13 02:22:24为了避免此帖变成邮箱贴，希望可以为楼主做点力所能及的事情。
楼主总结的前 11 页 PDF 文件本人已经收到，需要的兄弟可以给我站内短信，我可以代楼主转发。
同时希望楼主同意我这样做，并且只给发站内短信的同学发送邮件。
如果楼主愿意，本人此次回复以后转发的工作就交给我了。
重复一次，为了避免成为邮箱贴，请发站内短信。
---------------------------------------------------------------------------------------小木兄的盛意，在下欣然领受了，多谢你给大家提供转发服务。
小木兄侠义心肠，乐意代劳，当然我也不会撂挑子不干。
如果有需要 PDF 的朋友，可以向小木兄发信索取，也可以给我发站内信，为了避免本贴的邮箱回复太多，也可以直接发邮件给我：[email protected]，邮件主题中注明索文，我会在邮件里直接回复。
再次感谢小木兄慷慨施援。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 11:11
作者：花溪梦 回复日期：2009-07-12 22:14:40楼主能给我发一份吗？谢谢了！154897768@qq.com------------------------------------------------------------------------------------------花溪梦，你留的邮箱拒收了。如需要请向天山小木索取。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 16:00
作者：天山小木 回复日期：2009-07-13 13:21:25截至目前收到的站内短信已经发送，帖子内留邮箱的也已经发送。
再次提醒，为了版面清洁，以后在帖子里留邮箱的不再转发。
------------------------------------------------------------------------------------------------再次感谢小木兄的帮助。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 23:22
作者：江用 回复日期：2009-07-13 20:16:35
作者：三级龙井简单的说，目前楼面价格 15K 了，已经是面粉价格和面包价格持平了。假定两年后该楼盘上市，也假定无恶劣的通货膨胀，如果地产商要挣钱，起码再加上 10K 作为建筑成本，税费等等，到 25K 才有基本的利润吧？现在利率低，财务费用不高，但这个不是地产商的主要成本吧？
----------------------------------------------------------------------------------龙井兄说的地价摊成楼面价的问题，相信很多人跟我一样是有误解的。楼兄能否澄清一下？多谢。
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-----------------------------------龙井说的是前一阵中化方兴拿的北京广渠路 15 号地块，这块地规划总建筑面积为 28.01 万平方米，出让总地价为40.6 亿元，所以楼面地价为 14495 万元/平方米。主要媒体公布的都是这一数字，这个数字也是准确的。
所谓“楼面地价”，就是指每一建筑平米所分摊的土地成本。所以“楼面地价”的算法就是：楼面地价（元/平方米）==土地出让总价格（元）÷规划可建的总建筑面积（平方米）
在公式中，土地总价就是指政府出让土地的最后成交价格，即招标时的最后中标价、拍卖时的落锤价格、挂牌时的最后摘牌价格，就是指开发商需要付给土地出让机构的总地价。规划可建的总建筑面积，就是指在这块出让土地上，政府允许开发商建造的所有地上建筑面积的总和。
算法很简单，唯一可能引起误解的是，规划可建建筑面积并不是指“土地面积”，土地面积是指出让土地的大小，和后期开发建造的“规划可建面积”不同。规划可建面积一般比土地面积要大，它和土地面积的比率，就是“容积率”。
容积率是个土地开发强度指标，它表示了该土地上的建筑容量。
举个例子，一块土地，总出让面积 1 万平方米，总地价为 1 亿元，政府规定的容积率为 2.0。那么：
土地的平米单价为：1 亿元÷1 万平方米==1 万元/平方米；规划总建筑面积为：1 万平方米×2.0==2 万平方米；楼面地价为：1亿元÷2万平方米==5000元/平方米。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 23:58
作者：山上的马 回复日期：2009-07-13 22:34:49楼主对房市一定很有研究，有一个问题请教。
本人在无锡，有一使用权住房，也就是房子是房管局的，我只有一张租赁契约。我很想把产权买下来。但政策上是 98年以后参加工作的不能买下产权，而我是 2000 年才参加工作的。我想问，政府会不会在今年或明年的楼市低迷期，或财政紧张期，才对我等屁民放开，可以买下产权？盼楼主赐教。
-----------------------------------------------------------------------------------------------马先生：首先我很羡慕你，还住着房管局的公房，不管状况如何，也算是体制内的房子了。你没有细说公房的来源，我猜应该是未完成部分的“房改房”吧。因为诸种历史原因，公房出售的房改并非一帆风顺，很多公房的产权还在政府和企事业单位的手里，等待完善手续之后上市交易。有的大城市房改遗留问题比较多，公房存量甚至高达数百万平方米。这些房
子，终究会卖出去，不可能永远留在房管局手里等着它老化贬值。所以，从改革的角度看，这些房子要么就逐步处理掉，要不就老死在房管局手里。
你说的情况也是常见的规定，98 年之后工作的不能买“房改房”，因为 1998 年国家取消福利分房，之后的住房需求都推向市场解决，所以无锡这个限制性规定有其合理的考虑。
你的问题是，政府会不会在财政拮据的情况下，加快“房改房”的改革步伐，把产权卖给租住人。这个基本上是无锡政府的问题，他们的决策将会怎么样，我很难回答。但我的个人看法是，无锡比较富裕，财政不大缺钱，即使要扩大地方财源，也不会看上这点小钱，为了地方财政而违背房改房的原则，可能性应该是比较小的。但政府的事情没法说，很多时候喜欢抽风，我建议你多去打听打听，找主管部门的内部人问问政策风向，这才是好办法。
作者:loujinjing 日期:2009-07-14 00:02※※※※※※※※※※※※※※※※说说房地产行业“国进民退”风潮的台前幕后※※※※※※※※※※※※※※※※※※
作者：巴山夜雨张秋池 回复日期：2009-07-12 11:24:436 月 26 日，中国电子信息产业集团旗下成都中泽置业公司拿下北京市“奥运村乡”地块，价值 19.6 亿元。此前，
它刚刚从广州富力地产手中抢走“广渠路 10 号”地块。4 天后，中化集团旗下的方兴地产以 40.6 亿元拿下了北京“广渠路 15 号”地块，楼面地价每平方米约 1.6 万元，成为北京实行“招拍挂”制度以来的最高价地王。
民营地产商们惊呼：世道变了！！中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰则说：“楼市上半年的爆发性反弹，已经让人跌破眼镜，而央企突然发力，更是让人掉了下巴，这是今年最让我吃惊的变化。”
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作者：巴山夜雨张秋池 回复日期：2009-07-12 12:34:26还有一点，以前是房地产绑架政府和银行，现在央企又上了战车，是不是力量更加强大了呢？降价回调的周期又延长了呢？
平稳着陆的可能性又降低了呢？
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作者：fofun1 回复日期：2009-07-12 12:17:24央企入市是房地产市场的一个新动向，影响巨大啊！楼主对此新闻怎么看？
——国家正式把房地产列入“支柱行业”，视为国民经济发展引擎了。
——这行业正在经历“国进民退”，似乎在国家意志推动下，以国企挤压民企的主导地位，一步步走向“次垄断”
局面。
——此局面对房地产行业、对房价会起到什么作用？目前看到的是负面的。地王频被刷新，房价屡屡推高……
——国企能担当起房地产健康发展的大任吗？倘若不能，以小老百姓为主体的弱小的市场力量，掰得过发展商这财雄势大的“大腿”吗？
楼主高人，请指点迷津！
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作者：taikanglong 回复日期：2009-07-12 13:07:07to 巴山夜雨：我来答复下你的问题，抛砖引玉。
央企进入房地产行业，有两个目的：1、拉高地价,推高房价，给中国经济打个强心针，把投机者套进去一些，拉动地产业，提振经济；2、央企进入主要目的不是挣钱，而是政治上的需求，房地产要软着陆，那么国家必然需要一批听话的、可以绝对指挥或者特别默契的企业在，央企现在进入就是这个目的，增加政府对这个产业的控制性，最大程度上往“软着陆”方
向发展。 目前来看,第一个需求已经实现，第二个是否可以实现，还要看国家的手腕和后续发展。谋事在人，成事在天嘛。
==============================================================================================最近一阵子，央企在土地市场上的动作不小，制造了不小的轰动性新闻，其主要表现是大手笔高价拿地，在楼市狂飙中制造新的地王。特别是在北京市场，几十亿的地块接连成功出让，拍卖中的主要竞争对手都是国企，争夺十分激烈，还创造了北京新地王。对央企入市的问题，顺着上面各位朋友的话题，说说我的看法。
首要的一个问题，央企进入房地产行业，是当前形势下暂时的现象，还是有组织有预谋的过程？
我的看法是后者。早在 1999 年，中房集团与建设部脱钩，多家央企的房地产资产被统一整合到中房集团，国家的意图就是把中房集团做成个筐，做成中国房地产行业的“国家队”，一个专门用来装国家地产资产的筐。但可惜的是，中房集团这个老爷公司行动迟缓，老态龙钟，基本还是个半行政化、半公司化的集团（其公司内部竟然设有办公厅！），并没有实现大发展，也没有形成大垄断。所以，在房地产行业突飞猛进的发展中，国家又陆续批准多家央企从事房地产业，作为第二主业，比如中远集团有远洋地产，招商局集团
有招商地产，中国建筑总公司有中海地产，保利集团有保利地产，华润集团有华润地产，中国五矿集团有五矿地产，等等，这些央企的地产业务都做得很大，有的和第一主业实现了并驾齐驱。到了 2005 年底，在国资委核定的央企主业中，已经有 16 家央企将房地产作为了自己的主业，这 16 家央企分别是：中铁工程、中铁建筑、中国冶金、中国水利水电建设、香港中旅、中国交通建设、华侨城、中国葛洲坝、中国化工集团、中国新兴集团、南光集团、中国建筑、中化集团、保利集团、招商局、华润集团等。
由此可见，央企进入房地产行业，不是一天两天的事了，伴随着中国房地产近 10 年的高速发展，不断有央企国资进入地产行业，并且依据自己的政策优势、拿地优势、资金优势，步子一直走得很快。从地方上看，也是如此，可以去看看各大城市前五名的房地产企业，除了央企之外，基本都是本地政府主导和控制的国企，至于那些冠名为“城投”“城开”“城建”的公司，更是绝对的国资控股，往往都是当地政府的一级土地批发商，是城市房地产大规模开发运作的公司平台，是地方政府的投融资平台。所以，央企和国资，从来就没有离开过房地产行业，从历史来看，央企在房地产行业，是一个逐步进入逐渐深入的过程，地方国资对于房地产行业，则是一个全面渗透、不断加强控制力的过程。
作者:loujinjing 日期:2009-07-14 00:10
第二个问题，央企和国资是如何在房地产行业增强行业控制力的？
对于这个问题，如果有时间去多翻翻中国房地产发展的历史，会看清楚是怎么回事。我不打算多说，说多了可能有麻烦。简单地说，央企和国资有着先天的优势，在土地招牌挂中可以指哪打哪，可以志在必得，这都不是问题，拿地环节远非民企可比。在资金方面，它们往往是银行争着贷款的对象，是政府优先照顾的对象，是“有保有压”政策中要“保”
的对象，所以钱的问题，从来也不是个问题。在各种行业政策上，比如和有关行业主管部门的密切沟通，在税费的问题上，央企和国资更有谈判筹码，更有天然的体制优势，这些都是不言自明的事。有了廉价的土地、有了充裕的资金，有了政策照顾和相对宽松的发展环境，在这个行业你就是“王者”了。如果不是在经营上太操蛋、太吊儿郎当了，那么所向披靡、战无不胜是理所当然的。
我们这些年也看到了，央企中的保利、中海、招商等等，的确是所向披靡、战无不胜的典型，几乎横扫了全国的主要中心城市。央企进入房地产开始是小步试探，搞得有点起色了，产值做大了，就跑到国资委那里要身份，一旦确认了主业身份，就可以去整合别人的资产，可以迅速做大做强。
在地方上，加强对房地产行业的渗透，增强国资的行业控制力，主要有三个途径：
一个是控制好一级市场，再逐渐向二级市场过渡，一般通过城投、城开等国资公司，牢牢把持住土地收储、一级整理和土地批发，等公司做大了，再过渡到大型项目的二级开发，直接获取二级市场收益，上下通吃；第二个途径是直接成立国有控股公司，进行城市改造和新区开发，基本上，所有的大型旧区改造项目、新城区开发项目，都是由当地的国资地产公司来运作的，如果去查查各地方的新城开发主体，就可以发现这个现象。比如北京有名的公司“金融街”，就是金融街综合开发的操盘手，上海大名鼎鼎的“陆家嘴集团”，就是陆家嘴金融贸易区开发的前台公司，在天津独霸津门的“泰达集团”，就是天津经济技术开发区的开发主体，这样的公司都是得益于区域性开发，一个政府决策就可以造就一个庞大的地产集团；还有第三个途径，那就是伺机吞并和收编，混合所有制的地产企业发展壮大了，就很容易被政府收编，转身为国资控股公司。其他的中小地产企业，自身实力不强，容易在困难时期被国资借机吞并，这些行为往往都是政府直接主导和大力支持的，所以成功率非常高，从而造成地产行业国资越来越强大的格局。
第三个问题，根据当前的现状分析判断，全面渗透、加强控制已成大势所趋。那么，央企和国资为何要一步步地控制房地产行业呢？
我认为其中原因，主要有这么几个方面。第一个，地产行业虽然不是自然垄断行业，但两大行业要素——土地、资金都掌握在政府手里，实际上已成垄断之势，这是多年演化形成的行政性垄断。既然都要垄断了，难道还能让民资继续控制么，我们看到过哪个垄断行业，是主要由民资来控制的？
第二个，自从 98 年房改以来，房地产就是中国经济的强大“发动机”，2003 年的国务院“18 号文”更是确定其为国民经济的“支柱行业”,都成了经济“支柱”了，关系到国计民生、宏观经济安危了，还放在别人手里捏着，你说上头能放心么？当然是不放心了，于是逐步把它弄到自己人手里，才是万全之策。