对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 00:00上一篇有点分量的新闻，来源是新华网的财经频道，主角是大名鼎鼎的全国人大副委员长、号称著名经济学家的成思危先生。
【标题：成思危：部分信贷资金流入股市和楼市】
【 原 址 ：http://news.xinhuanet.com/fortune/2009-06/29/content_11616445.htm】
【时间：2009 年 06 月 29 日 05:50:21 记者：唐真龙】
【新闻正文】
6 月 27 日，在宁波举行的“北京国际金融论坛 2009 夏季报告会”上，北京国际金融论坛主席、十届全国人大常委会副委员长成思危在发表主题演讲时表示，今年一季度以来信贷快速增长，其中确有一部分资金流入了股市和楼市，这也是造成目前股市和楼市暂时回暖的原因之一。
成思危特别提到了一季度快速增长的信贷问题，他说，今年全年的信贷计划指标在一季度完成了 90%以上，当季从银行信贷转到投资领域的资金大概是 2.4 万亿元。其中，不可否认确有一部分资金流入了股市和楼市，所以造成了股市和楼市的暂时回暖。
在论坛间隙，成思危在接受记者采访时进一步分析说，本轮房价上涨一开始是由刚性需求推动的，但后市发展则与信贷大规模投放、老百姓储蓄率过高、对资产保值增值的需求等因素有关，这些因素推动了楼市需求，从而导致了房价上涨。至于目前房市、股市是否已到累积泡沫的程度，成思危表示，“目前还无法判断”。
“现在外国对中国经济有各种预测，我说这些预测都不准，中国政府提出 8%就一定能达到 8%。”对于当前中国宏观经济形势，成思危态度颇为乐观。
他强调，“要保八，国家增加投入总能做到，问题是要用可持续发展的增长方式，这是要下功夫的，首要的是转变经济增长方式，让内需起到重要作用。”他还指出，金融危
机后，西方过度消费的现象将会减少，各国会更注重储蓄，金融危机以前“中国大量生产，西方大量消费”的模式将会改变，这将迫使我们的眼光向内。
成思危指出，“靠政府用财政来刺激消费是不能持久的，信贷如果过于宽松也会产生一些负面效果。靠消费拉动经济目前来看还难以持续。”他判断，四万亿到今年中期会有所效果，而四、五月份的数据也证实了该趋势，工业生产四、五月都有增加，投资对经济的拉动作用正逐渐显现。“最近统计局发表的文章说二季度形势比较好，GDP 增速可能达到8%，我想这项七月中旬公布的数据将取决于投资效益的逐渐显现，以及投资效应能否抵消消费、出口形势的下滑。 ”
成思危表示。
对于中国经济何时能够复苏，成思危表示恢复到 2008年 9%的 GDP 增速就应该说走出了“中国式”的复苏，而到2011 年我国不仅能够恢复 9%以上的 GDP 增速，而且这个增速还将是可持续的。
成思危对拉动消费内需提出了四点建议：首先，要提高工资，让人民群众的收入与经济增长率同步；第二，要增加人民群众的财产性收入，进一步规范股市、楼市，使之健康发展；第三，要加强社会保障体系，减少人们的后顾之忧，使人们敢于消费；第四，要增加消费贷款的占比。他认为，与西方 70%的贷款总占比相比，目前我国 13%的消费贷款比
例显然过低。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 00:03
【我的新闻评论】在高层官员里头，成思危也算是能说善言的一位了，只是其说话的身份经常发生变化，游移不定，一会站在学者的立场上说点实话，一会又站在官员立场上打打官腔，说些模棱两可的车轱辘话，有时候还说不靠谱的话，比如前一阵子说股市，就被股民骂得不轻。这回受邀参加参加论坛，应该是官方身份参会，所以说的话亦是半官半学，有虚有实。下面针对老人家的话，做个辨别。
● 如：“今年一季度以来信贷快速增长，其中确有一部分资金流入了股市和楼市，这也是造成目前股市和楼市暂时回暖的原因之一。”
评：信贷资金流入股市、楼市，几乎已经是学界和民间的共识了，没有什么新奇的地方，但官方却很少在公开场合对此表态，虽然是秃子头上的虱子，但谁也不愿意去承认。
成思危这次的表态应该算是很坦率了，公开承认了这一事实，并说明这正是造成股市、楼市双双回暖的原因之一，实属难得。如果以后有新闻媒体拿这个话来说事，说成副委员长就是这么说的，应是权威定论，那成思危大可以出来辟谣，说自己之所以这么说，纯粹是学术研究范围内的意见交流，不能看成是官方表态。你看，拥有双面身份，就是一个很好的
马甲。
● 如：“本轮房价上涨一开始是由刚性需求推动的，但后市发展则与信贷大规模投放、老百姓储蓄率过高、对资产保值增值的需求等因素有关，这些因素推动了楼市需求，从而导致了房价上涨。”“至于目前房市、股市是否已到累积泡沫的程度，成思危表示目前还无法判断。”
评：房价这件事，也是秃子头上的虱子，没有什么好争论的。老成对房价的描述，我认为与事实基本相符，开始是刚需启动，后来是信贷资金大量进入，再后来是受了通胀传言的蛊惑。当被问及“泡沫累计”的程度如何，老成就用了外交语言回答了，说这个“目前还无法判断，”并非无法判断，是有了判断也不能说。有些话，百姓能说，官员不能说，下头能说，上头不能说，比如泡沫、经济危机、房价需要下降等，皆属此类。
● 如：“现在外国对中国经济有各种预测，我说这些预测都不准，中国政府提出 8%，就一定能达到 8%。”“要保八，国家增加投入总能做到，问题是要用可持续发展的增长方式，这是要下功夫的。首要的是转变经济增长方式，让内需起到重要作用。”
评：关于中国经济今年的增速，预测的版本太多了，总起来说，国外机构看得悲观些，基本在 7%上下，中国国内（官方）看得乐观些，一般在 8%以上或者更高。成思危非常自信
地说，外国的预测都不准，中国政府言出必践，定能完成 8%的预定目标。这倒真是大实话，只要持续加大投资，即使消费不振，外贸不兴，8%也是可以实现的，万一投资没跟上，到年底实现不了，还有统计局齐心协力的最后一搏，定能成功。所以中国说干的事，总能干成，总是无往而不胜的。
成思危也说出了他的担忧，就是经济能否“可持续发展”。
如果强调可持续，强调增长的质量，强调经济结构的调整，那么很多粗放型的投资肯定要重新审视了，不能闭着眼审批仓促上马了。最近好像国家也有点重视这个问题了，如金沙江上的几个大型水电站项目，眼看着就上马了，却被国家环保部给拉住了，这事值得琢磨。我想，如果国家想大干快上，想尽快完成投资，环保部不会这么不识趣的，也不会没有这个起码的“政治觉悟”，面对大是大非的问题，它也不会含糊。
● 如：“靠政府用财政来刺激消费是不能持久的，信贷如果过于宽松，也会产生一些负面效果。”“最近统计局发表的文章说二季度形势比较好，GDP 增速可能达到 8%，我想七月中旬公布的数据将取决于投资效益的逐渐显现，以及投资效应能否抵消消费、出口形势的下滑。”
评：成思危直言用财政刺激消费不能持久，这并不是在给积极的财政政策泼冷水，而是说明政府内部也认为仅靠财政来启动消费，是一厢情愿的事，效果并不大。他说信贷如
果过于宽松，也会产生“负面效果”，也就是会造成流动性过剩，股市楼市狂飙，埋下通胀的隐患。这说明一个问题，上头对实行“双积极”的政策也是持谨慎态度的，具体看法也是有争议的。虽然温总仍旧公开说国家要继续坚持“双积极”政策，但这应该理解为，温总主要是为了鼓励普通民众的信心，实际上，政府可能已经在谋划进行一些政策微调了。
周小川说过，货币政策具有滞后性，因而一定要有预见性。
等大家都认为该调整的时候再调，那就晚了。
至于要不要进行微调，其实成思危的话也给了答案，要看今年二季度的经济数据，到 7 月中旬就可以揭晓了。如果工业领域形势整体向好，四万亿的投资效果显现，投资效应抵消了“国内消费、出口形势下滑”的负面影响，那么，“双积极”政策的微调，几乎就是不可避免的了。
● 如：对于中国经济何时能够复苏，成思危表示恢复到 2008 年 9%的 GDP 增速就应该说走出了“中国式”的复苏。
而到 2011 年，我国不仅能够恢复 9%以上的 GDP 增速，而且这个增速还将是可持续的。
评：成思危给我们创造了一个新词——“中国式复苏。”
看来他老人家对当前经济复苏的说法，也是不大乐观的。一句“中国式复苏，”说明他心里也没底，说话没有底气，于是用了个忽悠词来搪塞记者的提问。展望未来时，成思危故意跳过了 2010 年，直接说 2011 年中国经济可以恢复 9%以上
的增速，这说明他对明年的宏观经济状况也是不乐观的。到2011 年才能到 9%，说明明年一年我们还要为了“保八”而奋斗。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 09:54
作者：风雨兼程 2004 回复日期：2009-06-30 09:05:08上海塌楼开发商多名股东与官员同名。
楼主如何看待这个问题，看来事实上很严重了。
这样的商业链条让人悲哀。
--------------------------------------------------------------------------------------------有的地方利用土地职权，搞个小型的房地产开发公司，利用低廉的地价、方便的审批等固有优势，大发其财。
这已经是比较普遍的事情了，是官办企业的一种类型。
所以没什么可奇怪的，只不过出了问题，暴露了出来，让我们觉得这个问题非常严重，官商勾结是如此可怕。
所以对类似事情的背后，实在没有什么新鲜东西可说。
而且，针对上海倒楼事件而言，目前尚在敏感调查期，在官方结论出来之前，如果乱说话，被河蟹是必然的。
对这个事件，网友们的基本态度是调侃，是发掘笑料，我们不妨在紧张的生活中，给灰色的日子添一抹亮色。
即使壮烈地倒下了，还可以躺着为网友们继续做贡献，正是“生的伟大，活的憋屈，倒的光荣”，
我想，如果挖正面影响，这也算是倒楼事件的积极意义罢。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 09:58
作者：cheny_yu 回复日期：2009-06-30 09:53:19同名还要这么猜测，看看身份证号码不就知道了！
-----------------------------------------------------------------------------他要是老老实实给我们看，他就不是他了。
恐怕户籍管理机关也不会支持你这个想法。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 15:17红兄的笑话很好，看来打电话要先搞清是不是打到了自己家里，不然会害死人了。
听到老公回来的消息也要保持镇定，不能稀里糊涂就跳楼。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 15:19国土部又出来说事了，再上一篇今日最新的新闻解读和评论。也是对楼上 kasal 老兄的回应。
【新闻标题】 《国土部坚称地价房价比均值 25%左右》
【 新 闻 原 址 】http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20090630/03096416180.shtml
【新闻来源】 《证券时报》 2009 年 6 月 30 日 03:09记者：周荣祥
【新闻正文】本报讯 国土部日前公布了房地产项目用地调查结果，宣称“地价占房价 15%—30%，平均是 23.2%，因此地价不是推高房价的最终因素。”但市场对此似乎并不认同，而房地产开发商更是群起攻之。
就此，国土部中国土地勘测规划院地价研究所所长赵松昨日发表文章称， 目前市场上有关地价房价比的三组数据，虽然目的不同、调查范围不同、数据来源不同，数据口径也存在一些差异，但三组数据在地价占房价比例上差异并不大，均在 25%左右。
据介绍，三组数据分别是国土部对全国 105 个城市多个项目调查的数据（23.2%）、国土部 2008 年城市地价监测结果（25.8%），以及全国工商联房地产商会今年 1 月发布的《我国房地产企业开发费用分析》报告（58.2%）。
赵松称，工商联报告中所述 58.2%是指土地成本占“直接成本”的比例，这一比例并不包括税费以及利润，因此与地价房价比无关。事实上，工商联报告中虽未直接提及地价房价比，但根据其提供的数据，可推算出其调查样本涉及的地价房价比均值也应在 23%—26%。
但在华远集团总裁任志强看来，上述研究实际上犯了一
个错误，即静态的计算土地供给的初始价格，测算土地占房价的比重并不科学，也不能真正反映房价和地价的关系，因为持有土地需要很大的成本。
他说，在计算土地价格时，不能只简单计算卖出时的价格，还应考虑到因土地卖出时的各种税费及限定条件引发的土地价格变化。譬如，土地一次性支付的资金成本，土地使用税以及规划中为社区服务的各种基础设施和配套面积等。
对此，赵松表示，单单就地价房价比这一技术数据而言，争论并无意义，因为地价房价比到底多少算合理并无定论。
她建议，可以建立一个“地价房价对照公示，成本利润一目了然”这样的机制。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 15:28
【我的新闻评论】最近关于地价的话题，又热闹起来了，代表政府的国土部和开发商联盟各说各的，好不热闹啊。两者都说去搞了详细调查，都公开了自家的研究数据，国土部说是占比 23.2%，开发商的代表说是 58.2%，这个差距也太大了。本来是一件很简单的事情，结果愣是变成了吵架，甚至要发展成当街对骂了。网友也就跟着起哄了，说得难听点，大家都怀着幸灾乐祸的心理，来看苟杳苟了。这么简单个事，竟然弄成了国家主管机构和利益集团在吵架，也真够丢人的了。
其实要我说，争论的各方都没有错，各方所使用的数据
是完全不同的，统计口径不同，都拿出有利于自己利益的数据来说话，根本就没有可比性，硬要去比较，那就是关公战秦琼啊。最简单的办法就是，让有关主管部门（比如住房部、统计局）公布一下房价的具体构成，列出所有具体环节和成本细目，大家照着表格对照着看，一目了然，那不就结了嘛。
国土部一再坚持自己算得没错，它说的是“房价地价比”，房价是最终的市场价格，地价是土地出让的价格。一个完整的房子，除了包括地价之外，还有建安成本、有各种大小配套费用、销售成本、管理成本、财务成本、各种应缴税费、开发商的利润、各类黑色支出等等，这些都要在房价里体现，你说这房价能不高么？国土部拿出其中的土地一块，去比总的房价，当然这个比例不会太高。全国范围来说，总地价占总房价的比例，还不能说高，国土部说平均水平是 23.2%，我觉得是符合事实的。
再看开发商这边，计算的是“地价和直接成本的比例”。
这里可能涉及到一些行业术语，有点小复杂，我简单加以解释。开发商算的是，要盖好一个房子，达到能住人的水平，所花费的各项直接成本里头，地价占了多大的比例。简而言之，“直接成本”其实可以分为两大块：（1）一是和土地有关的，如土地出让金、土地交易税费、前期勘察费、项目设计费、市政设施配套费等等；（2）二是和房屋建造使用有关的，如建筑材料工程费、设备安装工程费、水电煤气等公共
设施配套费、建设环节的税费等等。至于那些项目管理费用、员工工资福利、销售环节的广告费、推广费、银行贷款的利息，等等，都和房子本身关系不大，都不是“直接成本”，都是不统计在内的。
为了搞清开发商这笔账算得对不对，我们就先来看看房地产“直接成本”里头，各项成本构成的具体情况。（1）土地出让金和相关土地税费，由政府收取，开发商没有发言权。
（2）前期勘察设计等工程费用，由勘查部门和建筑设计院收，这个可以讲价，也都比较低，一般在 100 元上下每平米。
（3）建安成本是可以由开发商自己控制的，随房屋等级质量变化，可高可低，但水泥钢材玻璃等建材的价格是全国差不多的，目前来讲，最高的建安成本也不过在 2000 元/平米左右。多层楼房的平均建安成本应该在 1000 元以下。（4）
市政配套和公用设施配套费用，由各个城市自行决定标准，这个没得商量，便宜的一般不会高于 150 元/平米，即使在配套最贵的特大城市如北京、上海，也不过在 400 元/平米左右。
综上各项情况可知，在“房地产直接成本”里的各个子项目中，大都是比较固定的，加总起来其实并不算高。要说最不固定的项目，那就是土地成本了，在小城市可以低至数百元，在京沪等地的中心城区可以高到 15000 元/平米，地区和地段差别都大得吓人。所以，如果用地价去除直接成本，
得到的比例也是宽幅度的，可以从 20%—80%不等。如果在小城市的郊区，地价非常便宜，可能都不到 20%，如果在上海中心区，地价奇高，可能地价占比要超过 80%。这么说，工商联房地产商会说地价占开发成本的平均比例为 58.2%，我觉得也是客观的，并不是在诋毁造谣，毁坏政府的光辉形象。
其实房地产的成本和房价构成，并不是地产商人老婆的胸衣，不能公开示人，说白了就是这么点东西，拿出来掰开揉碎，说清楚了，一点神秘的地方也没有。国土部算的是一个指标，“房价地价比”，房地产商会算的又是另一个指标，“地价在直接成本中的比例”，两个指标毫不搭界。而且，两家都很认真，算的还都不错。但为何就偏偏各执一词，毫不相让，一本正经地吵起来了呢？为什么它们就不能坐下来把话说得更清楚一点呢？为什么它们就不能给社会公众解释清楚其中的误区呢？
有些人喜欢大骂吵架的双方是蠢猪，连这点小账都算不清楚，这点问题还吵吵嚷嚷，搞得满城风雨，全国人民议论纷纷。我想说，这种看法实在是太幼稚了。你还真的以为堂堂国土部，算不清楚这点小账？摸爬滚打十几年的开发商，连同其强大的智囊团，难道还搞不清楚自家的账目？怎么可能，那岂不是滑天下之大稽了么？其实各方心里都明白得很，不是说不清，而是不愿意说清，故意揣着明白装糊涂。开发商鼓捣个高比例出来说事，意思是说，大伙看看吧，钱都让
政府给拿去了，说我暴利我很委屈啊；国土部弄出来一个低比例进行反击，意思是，我拿得还真不多，都说政府炒高地价推高房价，政府也很无辜啊。
这出戏还得继续演下去，我们等着瞧热闹吧。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 22:18楼上的许兄，读帖子就是轻松事，何必赶什么进度？
有空时看看，没空时就放下，别误了自己的正事。
如果觉得前面的内容值得一看，又想免掉追读之累，那不妨再耐心等待数日。
我正把前面所有内容拷贝汇编，并稍加修饰，把它弄成个 word 版本的，一来可以防止这帖子被毙掉，留点存照，二来也可以给希望线下阅读的朋友提供个方便。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 23:31《全国新地王诞生，北京广渠路 15 号地拍出 40.6 亿》2009-06-30 17:20:10 来源: 网易财经网易财经 6 月 30 日讯 经过 97 轮竞价，总部居于广东珠海的中化方兴公司以 40.6 亿竞得底价为 16.47 亿的朝阳区广渠路 15 号地，超过此前重庆鸿恩寺地块 38.1 亿成交价格，而楼面均价也达到 1.53 万元，成为继 2007 年 10 月房地产市场调整以来全国总成交价最高和楼面均价最高的“双料地王”。
拍卖现场激烈异常，在竞标价格飙升至 38 亿元后，只剩下潘石屹的 SOHO 中国、保利地产和中化方兴在进行最后对决，不过 SOHO 中国最终在 39.5 亿元的价位下退出了竞逐。
随后的场面变成了保利和中化方兴的对决，最终中化方兴以40.6 亿的价格力压保利的 40.5 亿，成功拍得这块全国“双料地王”。
在竞拍锤落下后，现场几乎失控，众多媒体蜂拥追逐中化方兴的竞拍代表。中化方兴的副总经理盖剑高表示，这个价格不应该看短期，而要从长远来看。他表示，这块地将会做成精品，但拒绝透露售价。对于今后是否还会继续拿地，盖剑高斩钉截铁地表示，“中化方兴将会继续拿地，区域也不仅限于北京，在全国各地都有可能。”
而以 39.5 亿的出价仍未拿下这块黄金地皮的 SOHO 中国总裁潘石屹则表示，到了这个价格，已经是非常高了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 23:45
作者：loujinjing 提交日期：2009-3-23 19:19:00访问：198982 回复：1800从 3 月 23 日开贴，到今天—6 月 30 日，整整 100 天了。
还有不到 20 分钟，伟大的党的生日就要到来了，在到来之前，祝我自己的帖子百日快乐！祝它顽强地活下去！
也祝所有读帖、回帖、支持我的朋友们过得快乐！
祝你们的生活充满了开心，生命充满了意义！
作者:loujinjing 日期:2009-07-01 13:17楼上的三分钱设计精美、制作精良啊。
联通那个“沃”也不错，可以卖给联通版权了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-01 19:22
作者：江用 回复日期：2009-07-01 02:35:45很遗憾，这个帖子来的晚了，LZ 高风亮节，佩服的要紧。
房事各种关系盘根错节，要看的清楚，实在是难上之难，还好 LZ 已经给他盘点的差不多了。既然来到，我也说说我的看法。
……… ………
……… ………
我曾经很悲观以至近于绝望，但于事无补。时寒冰说，他经常在夜深人静的时候痛苦失声，我相信很多人可以理解。
慢慢地倾向于，相信这个社会还是向上走的，并且这个信心，也不是凭空的，我们还是能捕捉到一些积极的信息的，至少，我们有一大群像你我一样深爱自己国家的人。
罗嗦了太多，不知道 LZ 能否看得完。个人观点，近于空想，还望 LZ 不吝赐教。
---------------------------------------------------------------------答江用兄：
谢谢江用兄的长篇回帖和精彩总结，我从头至尾仔细看了两遍。江兄观察中国问题，眼界阔大，直透未来，高屋建瓴，直击要害，对楼市去向和中国未来发展的很多观点，我都非常赞同。在下佩服得紧，也自叹弗如。还望以后能多多赐教。
江兄从楼市问题引开来，谈了不少更深层次的问题，如楼市力量的最终博弈、如财权的上下分配和制衡、如地权问题的解决、如资本力量的合理引导、如未来的发展之路等等，这已经超出了谈楼论市的范围了，进入中国经济发展的话题了。有朋友说，照这么说下去，这楼可能就“歪”了。我想，这些问题是如此之重要，很有继续深入讨论的价值，如果大家讨论多了，没准能加深对这些问题的认识，也是一桩好事。
所以，即使冒着“倒楼”的风险来讨论，也是值得的。
我稍稍总结了一下，江兄的回帖中提到了以下几个非常重要的问题，很多问题也给出了自己的看法和结论。我斗胆对江兄的看法进行了“再总结”，并把它一一列出来，如果总结得不对，请江兄和各位网友指教。
（1）房地产归根结蒂还是一个市场，起决定作用的还是市场规律，是供求的长期变化。参与市场的各种力量的复杂博弈决定了房地产总体走势，而这种博弈是通过影响供求因素来进行和实现的。政府参与程度有深有浅，说到底也是一种博弈力量。
（2）所有市场中的博弈力量，都可以归入“供方”和“需方”两大范畴。投资和投机代表了“资本”的力量，但本质上也是需求一方。政府有分别，地方是供应方，亦是监管方，中央则是监管方。
（3）两级政府对房地产态度的分化，根源源自于“财权”的分配模式。“分税制”改革大力推行，上收了财权，同时为了平衡地方利益，下放了“地权”。如今地权搞乱了套，危及到了更大的利益，有可能也被收回去，所以国家在酝酿物业税和地方债等措施，目的就是建立一个新的财权分配体系。财权分配体制的理顺，其目的在于统一两级政府的目标，使之成为一致行动人。
（4）投资和投机的背后是中国逐渐强大的资本力量，这股力量不可忽视，但以前我们对它的重视不够。中国的投资渠道本来就少，又不顺畅，加上“二元经济”的割裂，导致资产市场中的资本非常充裕，资本的力量发挥了很大作用。
所以，中国楼市的投资比例很高，也有着强大的左右走势的能量。中国要解决好楼市的问题，必须正视这股强大的资本力量，进行合理地引导，分化之，疏导之。
（5）如何引导过剩的资本，解决楼市问题，并使之为中国经济的长期发展服务。江用兄给出的办法是“产业转移”。
利用中国经济发展的地区性不平衡，引导产业从东部沿海向中西部地区转移，引导“发达地区的资本”与“贫困地区的
资金缺口”进行对接，在后发地区进行“工业化”和“就地城镇化”。
（6）在经济发展的诸要素中，土地、资金、人力最为重要。要解决产业转移和资本对接的问题，就要从这三个方面入手。这三大因素如果仍然是“跛脚”的，那就谈不上发展，也没法完成产业的梯度转移。
（7）土地问题是第一位的问题，前提就要先解决好土地问题，在广大的农村地区实行土地流转政策，逐步给土地松绑，让沉睡的农村土地发挥其固有的巨大价值。虽然土地问题极其复杂，事涉安定大计，但中央还是在谨慎地动作，比如在成渝经济区进行城乡统筹综合配套改革，试点土地流转。
（8）发展中西部地区的另一个办法，就是在工业化的带动下，就地发展“城镇化”，建设大量的中小城市和发达城镇，提高中西部地区的城市化率，为“工业化”进程提供社会结构上的配套。比如中央规划了若干个城市群（中原城市群、武汉城市圈、长株潭城市群、皖江城市带等），就是这个目的。
（9）为了尽快实现产业梯度转移，促进资本从“高地”
向“洼地”流动，不仅要改革资本洼地的投资环境，还要建立必要的资本纽带，发展投资中介市场。仅仅依靠央企的力量是不够的，要利用投资公司等中介力量撬动东部地区的民
间资本。而国家在这个方面好像顾虑颇多，动作不大。
（10）人的因素是经济发展中的最高决定因素，地方的发展，从总体上来说，还是利大于弊的，还是可以提高该地区居民的整体福利水平的。所以，经济发展本身让人生活水准提高，这就是一种经济激励，是可以调动人的积极性的。
同时，经济发展和财富增加，为缓和已有的社会矛盾，提供了更大的回旋余地。
（11）按照这个逻辑看下去，推动中国宏观经济发展的“接力棒”，正在从东部地区交到中西部地区的手里，资本未来的流向是自东向西流动。所以，在过剩资本推动下的沿海城市楼市，也许已经走到了一个顶点，未来将是一个整体下行的趋势。
问题列完了，在江兄的原文上，加了一些我自己的理解和阐发，理解得对不对，阐发得是否准确，我心里也没底，还请江兄勿要介意。我认为这些问题都很好，触及到中国经济的很多重要方面，如果时间允许的话，希望可以深入讨论下去。
作者:loujinjing 日期:2009-07-01 23:42
作者：铁炉城 回复日期：2009-07-01 22:57:15楼兄你好。
我是学理工科的小兄弟，85 年的。
能不能推荐几本书，增加下鉴别力。谢谢
---------------------------------------------------------------------------------------------铁兄你好，你这是个难题，因为荐书是件相当难的事情。
但凡想提高提高自己，想学点习的，就要多看点儿书，这个是不假。但读书这事，一要看兴趣所在，有兴趣时，虽废寝忘食而不觉其累，没有兴趣，手捧经典也当是味同嚼蜡；二要看专业和基础，隔行如隔山，如没有一定的基础，去看陌生领域的书，也是有点难度的，不仅要下点苦功夫，还要找到合适的入门书引路，好的入门书是个循循善诱的好老师；三还要看功用价值，现在的人时间宝贵，读书机会不多，很多读书的都多少带着点功利目的，读了是为了能用上，能赚钱能投资能升职能加薪能考证书能评职称能教育孩子……，那种为了什么“增进智慧、陶冶情操”而读书的，基本上被社会给消灭了。
所以，给别人荐书这事，打个不恰当的比方，有点像是中医开方子，讲究辩证施治，因人而异，不同的人有不同的体质，有不同的需要。如果不问情由，随便就开方子，不仅于病无益，还可能会害了人家。这不像西医，一剂抗生素下去，能消灭大部分的病毒，一把手术刀，可以割掉大部分瘤子。因此，在不了解你的具体情况前，恕我没法给你推荐什么好书看，我眼里觉得好的，未必适合你。
再说，我看书也不多，学识浅陋，从水平上说，还需要
别人荐书给我读呢，还远远没到给人荐书的地步。在读书方面，你如果有什么特别的兴趣和需要，觉得我能帮得上忙的，不妨联系我，我们可以多多学习。
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 01:09
作者：xl233 回复日期：2009-06-21 12:09:38偶在美国呆了小 4 年，经历了美国房价 03 后到 07 年的持续上升的泡沫期，但只要不是纽约最中心区或湾区最好的学区房，,美国一般地方的房价真的没有中国北京上海这么夸张，我是说和收入(或房租)比起来的话，更别提那里买的是所有权，而不是什么 70 年，哎。
想想一般的在美国有工作的一对夫妇，家庭收入这么着一年也有税前 10 万+美金，而房子通常 30-50 万就挺好的了，比如姚明在的德州，好像房价一直都还挺稳定的，20、30 万美金就可以买小楼了，哎，咋比啊?!不少基本 0 收入的黑大妈拉扯几个小黑孩儿也敢在 06，07 年间靠 0 首付买房，这些现在看也说明了，泡沫的确可以人为地吹大，但终究是泡沫，出来混，迟早要还的啊!其实我也明白，现在是得要保增长，要不稳定问题就近在眼前。但国家现在这样不顾一切地吹地产这个泡沫，代价真的很大啊！什么降低首付标准、降低利率、降低开发企业的资本金、允许外资进入，等等，真的在走美国的老路啊。
吹泡沫不难，但这样真的可以违反经济规律么？！
---------------------------------------------------------------------看了 x123 的这段文字，提到了美国的房价，让人很感慨。
这让我想起了我数年前曾经写过的一篇文章，题目叫做《也说纽约的房价》，专门说了纽约和美国城市的平均房价水平，和中国大城市的房价做了个直接比较，也驳斥了那些喜欢拿“房价要与美国接轨”做幌子的人的论调。今天把陈年旧文翻出来重读，觉得文章旧是旧了点，但主要观点和数据仍然适用，文章的警示意义还在，不妨全文贴在这里，大伙也来比较比较，看看美国的房价到底高不高，是不是某些人声嘶力竭宣传的那样，高不可攀，远远超过中国大城市的房价水平。
为了保持文章原貌，我未作一字更改。但需要特别说明的一点是，这篇文章写于 2006 年 10 月份，如今过去快 3 年了，中美两国的楼市都发生了巨大变化，但变化却是相反的，一个在升，一个在降。美国房价在我写文章时达到了顶峰，如今已经平均跌去了 30%以上，所以文章中的美国房价应该打上 7 折，才是当今美国真实的房价水平。而中国呢，从 2007年开始一路狂飙，直到今天还没有动摇，近三年的时间，至少也涨了 50%以上吧。所以文章里提到的中国房价（是 2006年秋季的水平），到今天至少要乘以 150%了。
也许，那些老是嚷着要和美国房价接轨的精英人士们，总是自诩自己见过大世面，通晓各国国情，动不动就嘲笑国人是井底之蛙，今天猛回首再去看中美房价，冷不丁发现一个极其尴尬的现实：中国大城市的房价，已经悄悄地赶超美国了，上海的绝对房价水平，相当多的楼盘已经超过纽约了。
而且在房价 PK 中，我们还是拿鸽子笼公寓去超越了人家的townhouse，拿 70 年使用权的毛坯房超越了人家永久产权的精装修别墅，拿“能站着也能趴下”的公寓超越了人家带前后花园和双车库的房子，我们是典型的“以弱胜强”啊，我们伟大的龙头上海，伟大的首都北京……，取得了不容置疑的完胜啊！纽约这个没落的国际金融中心，这个房价跌起来就没个完的“无能城市”，不出五年，肯定就要被上海这个新晋国际金融中心超过了，那是必须的！
都这个时候了，如果再继续喊着去和美国接轨，和纽约接轨，还有什么好接的呢？那岂不是自掉身价了么？所以，我想奉劝那些过去嘶喊着“和国际接轨”的人士们，赶快认清形势，改变口号，现在是应该让美国和中国接轨的时候了，让纽约、华盛顿的房价来和上海、北京接轨！顺便，也通知一声美国能源部的官老爷们，让美国油价也和中国的接上轨，不要这么迟钝，慢吞吞地不跟着国际油价走，要想在经济危机中率先复苏，那就一定要与时俱进，要不断地创造奇迹。
如果单看房价和油价，我们可以理直气壮地高呼，中国
人民站起来了！如果在纽约街头碰到当地人吹大牛，说自己城市的房价有多高多高，我们不必再腼腆自卑地低下高贵的头，完全可以理直气壮地驳斥他，指着他的鼻子喝道：我来自世界最大的城市上海，我可以负责任地告诉你，说纽约房价高过上海，那简直就是造谣者在放屁！
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 01:16※※※※※※※※※※※※《也说纽约的房价》※※※※※※※※※※※※（注:这篇旧文写于 2006 年 10 月份。）
近年来，国内房价涨得很快，特别是京沪穗深等特大城市，房价更是扶摇直上，大有向纽约、伦敦等国外城市看齐的架势，不是有很多人叫嚷着北京、上海的房价还不 够高，和纽约、伦敦相比还差得远么，提出口号要和国际化大都市接轨么？我们且来看看纽约的房价，是否真的如我们想像中的那么高得离谱。
看房价高低，进行城市间的横向比较，可以看绝对房价；也可以看相对房价，即考虑到当地经济发展水平、居民收入、购买力、汇率变动等影响因素，引入房价收入比、房价人均GDP 比等指标。很显然，用相对房价进行比较更加科学，但为了直观起见，我们只看纽约的绝对房价，看它到底高到什么程度了。
从发展历程到房地产开发体系，从制度安排到住房结构
到市场机制等等，纽约和上海有太多的不同了，硬要拿二者的房价做个比较，本来就是件傻事，也是很不科学的。所以，在列举数字之前，我还想多罗嗦几句，做几点必要的说明。
其一，纽约作为经济发达的国际大都市，和北京、上海最大的不同在于，纽约经过了二百多年的开发，已相当成熟了。表现在房地产开发规模上，纽约的新开发量已很 小了，但上海、北京尚处于爆发式发展期，正在成为世界“大工地”，满城都是脚手架，一派热火朝天建设忙的景象。看看年度住宅开发量就知道了。纽约虽号称第 一大都市，但其房地产开发量，和京沪简直就不可同日而语。所以即使它的价格再高，人家也很少会有引起经济泡沫的担心和不安。
其二，纽约的新房子都造在郊区，以独立式住宅为主，就是我们常说的 Town House，好点的独立式房子就是我们说的“独栋别墅”。每年的新建住宅中公寓很少，高层公寓就更少。公寓只在纽约市中心区才有，大体可以分为两种。一种是所有住户共有产权的，叫做“考柏”（COOP，即Cooperation），望文生义，就知道这公寓是大家共有一个不可分割的产权，像是个股份公司，大家都是整幢物业的股东，公寓的运营管理费用也是由所有住户来分摊。另一种公寓是可以拥有独立产权的，叫做“康斗”（CONDO，即 Condominiums），住户拥有自家住宅的独立产权，这和我国的商品房差不多。
所以纽约和上海、北京的区别就是，纽约的产权公寓房很少，
早期大量开发的“合作公寓”因为没有独立 产权，只租不卖（政府有最高租赁限价），后来就干脆折合成“股份”出售，在法律上实际就是“按份共有”。新开发的产权公寓（即Condo）都位于绝对的黄金地段，实际上数量少得可怜，有点像上海黄浦江边的滨江豪宅，全城不过就那么几幢，是富翁们的专供品。所以，住宅市场产品结构不同，拿人家的 townhouse 来和我们的 apartment 比，本身就没有可比性，很有点“关公战秦琼”的味道了。
其三，中美土地所有制度不一样。美国是土地私有制，房子连同其基地都可以私有，没有使用年限这个说法，所以我们在美国电影里常听到孙子住爷爷的爷爷留下的祖屋这样的对白。而在我国由于城市土地属于国有，住宅用地最长70 年的土地使用权，所以 70 年之后，你的房子将没有地方可呆，不拆也得挪走（当然当前开发的住宅寿命很少能撑到70 年，那是另一码事了）。同样的钱买房子，我们名义上买的是产权，其实只是买来 70 年的使用权。房子是你的，但你拿不走，即使你有办法拿走，你也没有地方安放它。
其四，欧美国家奉行严格的私产保护制度，大规模的旧城开发、居民强制拆迁等在他们眼里是难同登天的事，所以老外到了北京上海看到旧城区满墙的大圈圈“拆”字和轰鸣的推土机开进胡同里作业，常常惊得目瞪口呆。所以说我们花钱买来的房子是不牢靠的，说不准哪天碰上个奥运、世博、
造地铁、建广场什么的大事，你还得拆迁，拆迁补偿多少钱你说了也不算，那是别人商量的结果，和你没什么关系。纽约人买的房子都是没有年限的，而且只要他不愿搬家，没有什么人敢把他赶走。一个有趣的笑话是，几百年过去，歌德、但丁再回家，他还能找到原来的路。而我们在各大城市听到的口号大都是，“三年一小变，五年一大变”，殊不知，城市是变了，可相当多的原居民家没了，“八年返故里，何处觅家园？”
其五，房子的内容也很不一样。纽约、伦敦，近的如东京、香港等城市，房子质量且先不论，人家买的大都是精装修房，town house 还附带庭院、花园、草坪等，东京做得更彻底，连家电家居都配齐，拎包就可以入住。而我们的精装修房在京沪才刚刚起步，其他城市还是以毛坯房为主。我们买的房子都是期房，交了房款约一年后才能入住，这等于让买房者给开发商提供一年期的免息开发贷款，“期房预售”
这种穷人帮富人的奇怪制度来自于泡沫时期的香港， 这么伟大的创意好像只有中国才有。
其六，在老百姓纷纷抱怨上海、北京房价太高、不堪忍受的时候，我们常常看到一些所谓的专家里手、吹鼓手等等，一脸正经地作揭开真相、给大众解惑状，摆出一堆数字，反问道，谁说上海、北京的房价高啊，真乃井底之蛙，没见过世面，不知道天外有天，纽约房价是上海的十倍！于是我等
无语，而后释然，房价高是高了点，可是要和国际大都市接轨嘛，不付出点代价怎么能接上轨？
殊不知，人家根本就没有“轨”和你接，你跑去接的哪门子轨。我们常常听到的纽约房价多高云云，说来说去还是曼哈顿那几个例子，曼哈顿当然要高，全世界富豪多如牛毛，曼哈顿才有一个。纽约城太大了，曼哈顿之外的地区房价和中心城有时有着天壤之别，那不也是纽约的房价么，我们的“专家里手们”怎么就没关注过，还 是故意忽略掉了。这和上海的情况相似，2004—05 年，上海内环内很多楼盘均价都达到 15000 元以上，政府公布的均价才 5400 元，老百姓哗然，殊不知，这数字也没错，只是这个统计把金山、奉贤、南汇的农民新村也算进去了。要比高的，上海单独拿出个“汤臣一品”（7—13 万/平米）来和曼哈顿豪宅比，一点也不逊色。
罗嗦了这么多，无非是想说明，纽约是纽约，上海是上海，二者无论是城市本身，还是房地产市场都有着太多的不同（当然，更大的不同还在于城市经济总量和居民收 入的巨大差距，这么敏感又刺激人神经的话题，今天且不说了，还是只说房价）。我们必须承认以上不同并在这些不同的前提下，才能对纽约和国内城市的房价作个 大致的对比。这无疑是个很难做的工作，稍有不慎就会成为上面说的“吹鼓手”，给公众灌了迷魂汤，或者顶一个“歪曲事实、夸大问
题，扰乱房地产市场良好秩序 ”的罪名。还是看纽约的房价数据吧。
都说曼哈顿房价高，那就先看曼哈顿。曼哈顿寸土寸金，不可能造别墅（villa/house），最贵的当属核心区的高档产权公寓（即前文说的 Condo）。2006 年第二季度，曼哈顿区的 100 平米左右小户型公寓均价超过 100 万美元，单价 1 万美元/每平米，合人民币 8 万元一平米，比上海浦西太平桥地区“华府天地”贵点（华府天地为浦西最高，平米单价在6 万左右），和浦东的汤臣一品有得一拼。一般来说，目前纽约曼哈顿地区公寓的平均价格在 8000—12000 美元/平米的区间内。
这是曼哈顿地区的一般价格，当然还有顶尖地段的顶尖豪宅。第五大道（Fifth Avenue）和公园大道（Park Avenue）
是曼哈顿既安静又豪华的顶级住宅地区。位于第五大道 28～29 街之间的 40 层公寓和位于 29～30 街的 60 层公寓属于豪宅中的佼佼者，与地标建筑帝国大厦和克莱斯勒大厦等近在咫尺，俯瞰哈德逊河口和下城的一片繁华，远观自由女神像，遥望布鲁克林大桥，景观可谓绝佳。就以这两幢超高层公寓为例，前者两居室的公寓（面积在 120 平米左右）价格在 160万至 250 万美元间，后者起价为 250 万美元。折合人民币为10.67 万——16.67 万元/平方米。另一个超级公寓豪宅“时代华纳”的价格要翻番，两居室起价 500 万美元，折合人民
币价格约为 33 万元/平方米。这个价格就不是上海、北京的楼盘所能比的了。
可能受了中国经济布局东西差距的影响，我们的一个普遍印象是美国东海岸（大西洋岸线）比西海岸（太平洋岸线）
要发达，房子也应该是东部城市的贵。其实不然， 美国目前的情况正好相反，呈现典型的“西高东低”的特点，纽约房屋均价和费城、波士顿、迈阿密等东部城市比还算是高的，要和西部海岸城市比那就相形见绌 了，连圣地亚哥这小城都比不上，更别说和洛杉矶、旧金山等城市比了。见下表。
城市 平均房价中间值 家庭年收入中间值房价是年收入的费 城 11.00 万 3.99 万2.8 倍休斯敦 15.76 万 4.35 万3.6 倍芝加哥 25.45 万 4.67 万5.4 倍华盛顿 38.00 万 4.90 万7.7 倍纽 约 37.50 万 4.58 万8.2 倍圣地亚哥 49.30 万 5.98 万
8.2 倍旧金山 75.50 万 7.08 万10.7 倍洛杉矶 51.50 万 4.32 万12 倍全美国 21.78 万 4.40 万4.95 倍这是个缩略名单，全美房价排名前 25 位的城市有 23 个来自加州，排在第 25 名的 Huntington Beach 均价 67.85 万美元，几乎是纽约的两倍，排名第一的 Newport Beach 均价高达 136.25 万美元，是纽约房价的 3.6 倍！！以上数据均来源于美国 CNN 有线新闻网，不可谓不权威。
由表中对比可见，卖出纽约曼哈顿的公寓虽然了天价，但整个纽约市的房屋均价并不是高不可攀，好几个城市的均价都高于纽约，其中旧金山的均价竟然是纽约的 2 倍！既然纽约市房屋均价不是想像中的那么高，那至少说明一点，原来给我们造成纽约房价高的离奇的印象的那些房子绝不是普遍现象，不能代表纽约的房价水平。那么，这些房子究竟占有多大比重呢？
前文我们说过，纽约虽为世界著名大都市，但由于发展成熟，其房地产开发量根本没法和上海、北京这样的“世界工地”比。我们可以在市区造高价别墅，在纽约根本 就不
可能，所以其天价房子都是些产权公寓。关键问题是，这样昂贵的产权公寓，数量极其有限，往往一经上市就销售一空，基本上都是超级富豪的专用奢侈品。
据统计，曼哈顿地区最近 10 年新造的豪华公寓，总量不超过 40 栋。20 世纪 90 年代后期时代广场（Time Square）
的改造给新建公寓提供了契机，曼哈顿慢慢出现了一些新建公寓。由于每个新建公寓都是见缝插针，一个萝卜一个坑，要造一幢新公寓，就同时要拆掉一幢老楼，所以通常一个楼盘就是一栋高楼，出门就是大马路，没有什么小区、花园、绿地的概念。绝大多数楼盘只有 100 到 200 个单位，而规模比较大的楼盘，比如由两栋 50—60 层高楼组成的“时代华纳大厦”总共也只有四百多套。根据公开数据估算可以得知，最近 10 年来曼哈顿新造公寓的总供应量也就是 15000 套上下。再比如今后三四年将逐步上市的著名豪宅福尔顿“东村”
小区，总供应量也就是一千来套。完全不像上海的某些高档楼盘，一期就能开出好几万平米，还有后续的二三四五六期。
这与上海、北京数以千计的豪宅高楼推向市场不可以同日而语！所以说纽约的豪宅才显得极其珍贵，其价格才会高得吓人。
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 09:54
作者：取不起公主 回复日期：2009-07-02 01:09:17除了 LZ 这个帖子外，一直也在关注 LGZJSB 的《华丽丽
的通涨外衣，阴森森滴滞涨胴体》帖子，也是高人啊。LZ 有看没？
----------------------------------------------------------------------------------------看了，的确是个好贴。楼主不辞辛劳地给我们提供有用的数据，对数据的分析也很到位。
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 11:01
作者：风雨兼程 2004 回复日期：2009-07-02 10:35:50看看这些人的嘴脸。人良心大大的坏，盼望楼主批驳一下那个傻 X。
--------------------------------------------------------------------------------------------------风雨兄：你觉得对于一个近乎疯子的人的胡言乱语，还有什么值得批驳的呢？如果顺着他的疯狂思路，让房价翻上几番，直至变成现在的一百倍，那城市有产家庭的资产，将从 100 万元级别一跃成为亿元级别，中国将出现上亿个“亿元户”家庭，中国立马就富甲天下了。到时候，七大姑八大姨的，几个家庭一联合，就可以去收购垂危的通用汽车了。如果那个大家族高兴了，还可以搞搞资本联合，把好莱坞什么的都买下来。可我们要问一句，你这动辄价值上亿的房子，卖给谁来变现呢，难道卖给美国人、日本人？
其实，理性点看，类似的观点，这样不值一驳的荒谬观点。其实论者自己并不是不懂，他们只是故意刺激大众的敏感神经，把这当成哗众取宠、吸引眼球的幌子罢了。为了什么呢？无非是想自己出名、让企业出名、给网站增加点击率，给博客吸引注意力罢了，说白了就是自我炒作的一种方式，是用良心来换钱的把戏。如果我们真的关注他了，他就达到自己的目的了。所以，好的办法是，不理会、不回应、不驳斥，冷眼旁观，看他在那里孤独地表演，岂不是桩乐事！
你所引的这个疯子，就是拿欧美房价来说事的典型，也是巧合，我昨天刚贴了篇中美房价的文章，你就找到了这么一位主。这正好就是我的文章所说的那些天天叫嚷着“和国际接轨”的精英人士。
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 11:07把下面这段话，送给那位“全球矿产资源网”的疯子，倒是非常合适。所以我就不吝笔墨，再送他一次。
那些老是嚷着要和美国房价接轨的精英人士们，总是自诩自己见过大世面，通晓各国国情，动不动就嘲笑国人是井底之蛙，今天猛回首再去看中美房价，冷不丁发现一个极其尴尬的现实：中国大城市的房价，已经悄悄地赶超美国了，上海的绝对房价水平，相当多的楼盘已经超过纽约了。而且在房价 PK 中，我们还是拿鸽子笼公寓去超越了人家的townhouse，拿 70 年使用权的毛坯房超越了人家永久产权的
精装修别墅，拿“能站着也能趴下”的公寓超越了人家带前后花园和双车库的房子，我们是典型的“以弱胜强”啊，我们伟大的龙头上海，伟大的首都北京……，取得了不容置疑的完胜啊！纽约这个没落的国际金融中心，这个房价跌起来就没个完的“无能城市”，不出五年，肯定就要被上海这个新晋国际金融中心超过了，那是必须的！
都这个时候了，如果再继续喊着去和美国接轨，和纽约接轨，还有什么好接的呢？那岂不是自掉身价了么？所以，我想奉劝那些过去嘶喊着“和国际接轨”的人士们，赶快认清形势，改变口号，现在是应该让美国和中国接轨的时候了，让纽约、华盛顿的房价来和上海、北京接轨！顺便，也通知一声美国能源部的官老爷们，让美国油价也和中国的接上轨，不要这么迟钝，慢吞吞地不跟着国际油价走，要想在经济危机中率先复苏，那就一定要与时俱进，要不断地创造奇迹。
如果单看房价和油价，我们可以理直气壮地高呼，中国人民站起来了！如果在纽约街头碰到当地人吹大牛，说自己城市的房价有多高多高，我们不必再腼腆而自卑地低下高贵的头，完全可以挺直腰杆，理直气壮地驳斥他，指着他的鼻子喝道：我来自世界最大的城市上海，我可以负责任地告诉你，说纽约房价高过上海，那简直就是造谣者在放屁！
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 14:40多谢楼上的 rehe 和风雨兼程两位。
这两天事情较多，更新慢了，忙完了事情会赶上进度。
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 17:41回 lizzy20010713：公主问我：
作者：取不起公主 回复日期：2009-07-02 01:09:17除了 LZ 这个帖子外，一直也在关注 LGZJSB 的《华丽丽的通胀外衣，阴森森滴滞胀胴体》帖子，也是高人啊。LZ 有无看过？
我答公主：
作者：loujinjing 回复日期：2009-07-02 09:54:08看了，的确是个好贴。楼主不辞辛劳地给我们提供有用的数据，对数据的分析也很到位。
我所说的这位“不辞辛劳的楼主”，并非是我本人，乃是指《华丽丽的通胀外衣》一贴的原作者。lizzy 误会我用错了马甲，可能是我的表述有点问题。还有，我的天涯 ID仅此一枚，没有马甲，也不会用马甲来顶自己的贴子。因为那样确实很无聊。
作者:loujinjing 日期:2009-07-03 01:51※※※※※※※※※※《城市化就一定会推动房价上涨吗？——简答上帝问》※※※※※※※※※※
作者：上帝冷醒了 回复日期：2009-07-02 16:45:45一般大学毕业 3 年都考虑买房，去年的降价引起年初的
成交量攀升也是刚需的一种反映。但我感觉只是释放了一小部分。还有大部分在观望。
03 年开始一线城市不断涌入大量毕业的大学生，你能说就这半年的时间就释放完了？
到目前为止大学每年都在扩招，他们毕业之后大都往大城市挤？刚需会越积越多，城市在不断扩大，政府在疯狂卖地，我看不到房价会降下来。。。。
----------------------------------------------------------------------------------------------答上帝冷醒了：你这个问题，其实是从需求面去看支撑楼市价格上涨的理由，这其实是一个老生常谈的观点了，当然，很多人都持有类似的看法。所以还是有必要澄清一下。
这种看法一般是这么个逻辑：中国的人口很多，中国未来要逐步实现城市化，城市化就意味着大量人口进城，既然进城安家，就要有房子住，这么多人需要买房，所以潜在的住房需求很大。需求很大，所以价格就要持续上涨。在城市化带来的住房需求中，最为典型的人口移动就是农村出来的大学生毕业留城，中小城市的大学生留在大城市，他们在所在城市都没有房子，到了结婚年龄就得结婚，那就要买房子。
几百万的大学生毕业，需求大得不得了啊。这部分人往往也被我们称之为“刚需”，或者准确点说，叫“婚姻型刚需”。
这个逻辑乍看起来，很有道理，简明易懂，因而也颇具说服力，易于口口传播，所以常常成为开发商的一大理论法宝，成为中介人员忽悠人买房的必备理论之一。当然也是某些蹩脚的“走狗”经济学家经常在各种杂耍论坛、楼盘推广活动中提及的“城市化”普及型理论。
这个似是而非的理论，其实经不起推敲，如果我们肯静下心来好好想想，肯闭上耳朵开动脑筋，自己独立思考思考，就会发现这个逻辑根本就站不住脚，说得严重点，完全是个忽悠傻子的说辞。这涉及到城市化和房地产发展的关系，这个话题很繁，如展开说，几句话很难说完，为了避免写长文，我今天只简单说说，反问一些问题，并做点必要的提示，让笃信此蹩脚理论的朋友可以发散一下思维，根据我提出的问题多思考思考，也许能得到和以前不同的认识呢。
第一个，城市化进程是短期内完成的吗？需求是一下子创造出来的吗？城市化在西方是个非常缓慢的进程，但中国由于农业人口基数太大，所以这个进程也比人家快多了，但每年也只有 1.2%左右的速度，即每年有大概 1500 万人，从农村转移至城市，这就形成了潜在的需求。但这个需求是逐年产生的，不是一下子出来的，我们从当前的 45%的城市化率提高到 70%左右，至少需要等到 2025 年之后。我们的房价这几年的增长速度，远远超过了城市化带来的真实需求的扩大速度，所以我们常常听说一个说法，叫做“房价在严重透
支未来”，就是这个意思。
第二个，城市化是否一定会产生住房消费需求？城市化转移的人口是否一定要城市里买房？这个是要大打折扣的，城市化确实转移了大量农村人口进城，但这些人不一定全部都要买房子，如有些人主动选择回到农村发展，有些人无法立足而回去（现在“非转农”已经成为一个非常现实问题），有些人因嫁入城市而不带来住房消费，类似的情况还有很多种。这部分城市化人口不产生住房需求，连潜在需求也不算。
第三个，城市化带来的“潜在需求”有多少能转化为“真实需求”？或者说，想在城市买房的人，有多大比例具有实际支付能力？这是经常被误解的问题。每年涌入城市的人口中，都需要住房，渴望住房，但多少人能买得起，这是个非常现实的问题。如前面提到的大学生需求，每年的高校毕业生高达 600 多万，可以说 90%都留在了城市，都需要买房，但以目前的收入水平（毕业起薪在一两千元），有多少大学生能买得起高价房子呢？有需求和有支付能力，这是完全不同的两个概念，不可混淆。大学生群体就是明显的例子，大部分是“假性需求”，想买不，想；买得起不，否。
第四个，城市化是否将人口都引向了机会更多的大城市、中心城市？大城市的未来需求是不是变得“无限大”？这个也是极其常见的认识误区。居住在大城市的人，都会有这么一个错觉，觉得大城市的好处实在太多，如果选择的话，肯
定要住在大城市，小城市几乎就是蛮荒之地。这是“以己度人”的主观视角。事实上，北京、上海等地确实吸引力巨大，但改革开放 30 年了，我们没有看到这些城市发展恶性膨胀，人口也没有恶性增长，住房也没有遭到哄抢。为啥？因为不同的城市有不同的门槛（如谋生的技能要求、如生活成本等），也有不同的管制制度（如户籍等），会将大部分人挡在城外，挡在城市之外的人，基本无法变成需求。很多在大城市缺乏竞争力的人，或者谋生技能较低的人，可能选择了中小城市和城镇；第五个，在城市化进程中，大城市是不是始终在扮演着“主角”？是不是那些不起眼的中小城市和小城镇，永远都只是等而下之的“配角”？这个是城市化理论中有点意思的话题了。我们看到的事实是，大城市在城市化中受益明显，得到了快速发展，资本、劳动力供应充足，城市建设日新月异，规模膨胀，大学生和农民工都一块向大城市潮涌，中小城市则发展缓慢。这是过去的事实，但不是未来的趋势。随着城市化深入，将呈现出从大城市、中心城市向中小城市、小城镇过渡的现象，大城市的增长趋缓，逐渐稳定，中小城市迅速长大，大量小城镇迅速发育，进而形成连片的城市带、城市群，完成广大农村地区的初步城市化。这是历史证明的规律，也符合中国的国情和发展之路。所以，未来因为城市化产生的大量住房需求，并不是大城市，而在星罗棋布的中
小城市和中心城镇，这些地方在房价，在需求突然放大、供应没有跟上的时期，将有一轮较为明显的上涨。
第六个，中国是不是个典型的“人多地少”的国家？中国是不是极端缺地？中国的城市、乡村是不是在城市化过程中，因为缺乏必要的建设用地，而遭遇巨大的土地危机？“人多地少”这个概念已经根深蒂固了，几乎成为我们头脑里最简单的常识了，以致于我们对它毫不怀疑、奉为圣经。所以，一说到城市化需求的增大，很多人下意识的反应就是土地会更加紧张，地价会更高，房价也会水涨船高。这个误解太大了，我在这里不打算再费唇舌说了。因为在这个帖子前面已经详细说过了，并算了一笔笔的细账，内容在《采访马十七：关于天堂楼市的对话》一文中，（文章在本帖第 3 页，作者：loujinjing 回复日期：2009-05-18 14:54:37）想了解个究竟的朋友，可回头去翻翻。
第七个，中国未来还有着巨大的需求，需求增长的速度很快，这可以推动房价上涨。但我要问的是，考虑需求的朋友，有没有考虑过供给呢？一个没有考虑供给的市场，如何能正确地判断价格走势呢？事实上，中国每年的供应量从来都没有低于消化量，住房总供给总是大于总需求，所以我们目前还有接近 3 亿平米的新房是空置的，空置率颇高。只要总供给超过总需求，那空置量还会逐年加大，在一个供大于求的市场，长期来看，怎么会有持续上涨的动力呢？要问为
什么供给总是会超过需求，其实原因更简单，中国经济是靠投资拉动的，房地产投资是中国经济的一个重要拉动引擎，政府会刻意保持投资高增速的，至于造好的房子能不能全部卖光，那就是另一回事了。
第八个，我们在考察中国住房的未来需求面时，考虑了住房的居住功能，有没有考虑其投资功能？有没有考虑住房长期的投资功能？实际上，中国经济多年来迅速发展，已经积累了大量的社会财富，又分布不均，贫富差距过大，所以社会总资本严重过剩，而“过剩资本”大量进入房地产市场，把房子当成个资产保值储蓄方式，这就大大推高了需求面的力量，使投机盛行，推高了房价水平。这个前提是房价逐年在上涨，所以房子才能扮演一个合格的投资品和储蓄品。但过了这个房价快速上涨期，总供求趋于平衡，价格趋向稳定（如当前的美国欧洲楼市），投资和储值功能减弱了，甚至变得无利可图，就会迫使过剩资本退出房地产市场，届时“非居住用途”的房子将会被腾出来，变成新增供应，进入居住市场，压迫市场价格进一步下行。所以，从住房的投资周期这个角度看，中国未来的房子供应不仅是充足的，而且还面临着供给突然增加的危险。
第九个，还是回到需求面考察，我们只看到城市化带来的农村人口转移，看到了城市化造成了住房需求的增加，有没有看到另外一个更加不可逆转的趋势，那就是“人口红利”
的结束，还有“老龄化社会”的提前到来。70 年代出生的人大都是多兄弟姐妹的，这些人在 2000—2010 年间，正好到了 30 岁成家立业的年龄，买房需求爆发，需求基数很大，这就是住房消费的人口红利。但 80 年代的人呢，基本都是独生子女，两个家庭才有一对夫妻，买一套新房。需求逐渐变小了，人口红利没有了。还有老龄化社会的提前到来，家庭结构变成了“金字塔”，也很可怕。城市里的家庭结构变成了“4-2-1”型，未来一个小孩可能继承至少 3 套房子，爷爷奶奶一套、外公外婆一套、父母一套，如果有的家庭富裕些，有两套以上的房产，那么这个孩子还可能继承 4、5、6 套乃至更多。这个孩子长大了再找个独生子女结婚，这个小家庭就可能拥有至少 6 套房产，那他们还有什么购房需求呢？想卖都来不及呢！那时就将迎来一个房产全面过剩的时代，城市里的空置住房到处可见，乏人问津，政府的职能也转化了，也缺乏利益动力去拆迁改造了。如果要问这应该在什么时候出现，我们算一下，假设这个独生子女是 80 年生人，那么他的父母大概是 55 年前后生人，按居民平均寿命75 岁计算，那么到 2030 年前后，他的父母这一辈人就过世了。这时候就发生我说的情况了，独生子女大量继承父辈、祖父辈留下的的房产，家庭数目少了，房产出现极度过剩的现象。所以那些指望房产长期保值的人，也要好好算算这个帐。到了 2030 年后，遍地是房子，还能不能值钱。
作者:loujinjing 日期:2009-07-03 10:19
作者：江用 回复日期：2009-07-03 02:49:57楼兄的回答，多数是授人以“渔”，而不是“鱼”，但是多数人却还是喜欢“鱼”式的回答。也难怪，大家都一样疲于生计，没时间做那么多的思考。但是所有得到微观具体的回答的朋友，恐怕还是得自己多做思辨，毕竟不同的人，经济能力、所在城市、年龄、身边人的需求，千差万别，短期内的现象，也是千差万别的，想要得到一个完全符合自身需求的具体回答，是很困难的。
我们越不思考，越喜欢简单的“鱼”，忽悠的人就越有市场；相反，我们思考了，别人就没那么容易浑水摸鱼了，最终，是对自己的负责。
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------江兄说的对，我确实是在试着“授人以渔”，尝试着从各位的问题出发，来说明白一个道理，解释清楚一种现象，并把我的思路梳理出来，供大家参考。如果单纯回答问题，意义并不大，正如江兄所言，人人情况不同，我不了解提问者的具体情况，贸然回答具体问题，反而会容易影响别人的决策，还可能误导了别人。所以，我一直实在试着回答具有共性的问题。
江兄说得很有道理，我们越是不思考，越是喜欢简单的答案，那么我们被人忽悠的可能就越大，忽悠者就越有空子可钻。我们思考多一点，上当受骗的可能性就降低一点，我们对这个世界的认识每深入一点，就会离蒙昧更远一点，离谎言更远一点。这是个不断积累的过程，没有人生下来就能鉴别真理和谎言，即使在受骗中成长，也是一种成长，就算在谎言中取得智慧，那也是智慧。
作者:loujinjing 日期:2009-07-03 18:39
作者：山上的马 回复日期：2009-07-03 16:50:37想问楼主中国房价的泡沫会否破裂？何时破裂？
-----------------------------------------------------------------------------------------你自己也说了，是泡沫必然会破裂。如果有不破裂的国家，那是神仙国，我看不到中国成为神仙国的任何可能，所以当前的泡沫一定会破裂。
如果从理论和事实上去论证，我可以轻松地写出十来万字的文章来。
但这个结论是如此清晰，几近于常识，所以根本没必要去繁复地证明它。
但对于什么时候破裂，这个就是时间点了，我给不出任何答案来。
如果我知道具体何时会破，那中国虽不是神仙国，我先成了神仙了。
我现在大量买进，在破裂之前的几天内清仓，我也成了房产投资大师了。
所以负点责任的说法，都不能给时间表，毕竟这不是算卦，也不是赌马。
我在 08 年底时认为，09 年会继续调整，09 年的下半年可能发生局部破裂，但事实却不是，因为经济危机太凶猛，中国又把宝押在房地产行业上了，因为信贷口子大开，巨量资金涌入地产领域，托住了价格，打断了调整。
所以在非市场因素大过市场的情况下，对市场进行预测是毫无意义的。
作者:loujinjing 日期:2009-07-03 19:52
作者：loujinjing 回复日期：2009-05-27 11:43:36经济适用房就是一个政策怪胎，出发点很好，但执行起来偏差太大了，基本脱离了当初的制度设计目标。这个不用多说，网上搜搜相关的负面新闻就是了。
以前的情况是，但凡有点能量的人，都要想方设法搞一套经适房，因为差价大，可以牟利。近来天气变了，不少城市的经适房开始热度大减，甚至无人问津了，这说明了一个
问题，大家预期房价走跌，经适房的低价优势正在丧失。如果现在拿了，五年不能转让，到时候出手，说不定比市场价还要高，那就砸了。对那些人来说，这其实也是个投资，未来风险加大，变现又有很多政策限制，谁还有这么大的投资热情呢？对真正需要的人来说，申请难度大，价格优势不明显，转让受限，同样也就抑制了申请人的热情。
广州的“限价房”就是个活生生的例子，保利开发的西子湾项目。07 年底推出的时候，政府限价销售 6500 元，而当时周边商品房价格达到峰值，接近万元，所以当时异常火爆，抢破了头。而到了 08 年底，该交房时，形势急转直下，周边房价跌到了 6000—7000 元，而且质量比限价房要好，还没有产权转让的限制，限价房仍然是 6500 元。很明显，当时抢购限价房的人吃了大亏了，被套牢了。所以我们看到一出戏上演了，数百业主集体拒绝收房，理由是房屋质量问题，其实还不就是价格问题么？如果广州楼市不下跌，谁会拒绝一个 6500 元的便宜房子呢，哪怕它有这样那样的瑕疵。
广州限价房的这个例子，非常典型，道出了经济适用房（含限价房）在楼市下跌周期中遇到的尴尬。曾经的人见人爱的“香饽饽”，如今变成了可有可无的“鸡肋 ”，如果楼市持续调整下去，价格回归本位，它也有可能变成无人问津的“烫手山芋”。如果房地产回归正常化，经济适用房，有可能会退出历史舞台。
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作者：fofun1 回复日期：2009-07-02 23:45:33楼主，我是你的粉丝，一直潜水跟贴。
但今天翻旧贴看到你这段话，我却大不以为然。
商品房价下跌，经适房价格也会下跌呢！这点您考虑过没有？
广州经适房已由 6000 多下跌到现在的 3000－4000 元了。
我单位的一位小伙子今天就请假去街道申请这三、四千元的经适房。
经适房是平抑房价的一个最有力的利器。这点，您在本贴中也指出过的。
茅于轼极力否定经适房，用意无非是为地产商搬除一块巨大的绊脚石。
=====================================================================Fofun 可能对我对经适房的说法有点误解了。
我确实认为经适房是平抑房价的利器。因为要平抑房价，就必须建立商品房和保障房并存的双层供应体系，坚持商品的归市场，保障的归政府，让政府责任归位，兼顾不同贫富阶层的住房需要。而经适房，正是政府保障房的一种类型。
所以这个东西其实是不可缺少的，在 98 年制订的房改方案
中，其实早就有了这方面的设计，只不多这十年里没有按照既定政策发展而已。
但我又说它是个“政策怪胎”，并非说经适房本身是个怪胎，而是说国家的住房政策发生了目标偏离，太强调商品化供应，丢掉了政府住房保障的固有责任，在经适房操作中又营私舞弊，应保未保，让买宝马车的去买经适房，需要的反而买不到。所以结果呢，经适房成了政策偏离下的一个“怪胎”，成了权力纽带下富人的一个投资工具，也成了房产中一个新的腐败领域，这岂不是个怪胎？如果未来国家政策重大调整，房地产行业回归本位，不再作为经济的“头号引擎”
来强拉硬拽，物业税实质性启动，它也不再是地方政府土地财政的最大来源，那么双层供应体系将逐步完善，房价将回归到老百姓可以负担的水平。届时，经济适用这个不上不下的品种可能会失去现实意义，退出中国的住房供应体系，那也是很正常的。
至于说到广州的限价房，我只是举了保利西子湾作为例子。西子湾是个广州政府的限价房，当时卖的是期房，6500元，低于市价很多，所以大家抢购。后来市场大跌了，西子湾的期房陆续交房，当然交房时的价格不会变，还是 6500元，和市价差不多了，既然都已经卖掉了，开发商当然不会再调低价格。所以一下子出问题了，大家都要争着退房，楼房质量当然是最佳理由。这是一个楼盘的具体情况，这个例
子说明了经适房在遭遇大势下跌时，出现价格倒挂，遇到了尴尬。
我当然也明白经适房的价格要随行就市，大势跌了，经适房当然也要随着跌价。西子湾之后的广州其他限价房，不是也跌了很多么？所以，如果能买到经适房，还是件很幸运的事情。最近上海大搞经适房建设，在全市搞了 6 大建设基地，比如浦东新区的三林基地，预定销售价格是 6000 元左右，而目前周边的商品房均价已经在 16000 元以上了，经适房当然是比商品房便宜了许多。但经适房也设置了诸多限制条件，面向本地户口的低收入家庭（当然还包括大量体制内的“伪穷人”），一般人那是绝对买不到的。所以经适房这个东西，其实是穷人的“特权房”，是体制内“伪穷人”的特供房。
另外我觉得，茅于轼建议不给建厕所，虽然这个办法有点不靠谱，有点歧视穷人的味道。但经适房是什么呢？是给穷人提供基本住房保障的地方，绝对不能当做投资品来交易。
所以，严格限制经适房的转让是非常必要的，这样才能打击在经适房上的投机行为。比如现在规定的，五年内限制转让，这还是太轻了，五年之后呢，还是可以自由交易，说到底它还是个投资品。
照我的看法，经适房的政策就是要实行最严格的交易限制，这是最核心的措施，让那些违规吃进的吐不出来，没法
变现，这就抓住了要害所在。关于经适房购买和转让的政策，只要四条就足够了：（1）购买条件。申请购买经适房的，不需进行严格的资格审查，只要规定，拥有经适房的同时，其本人和直系亲属不能拥有任何形式的商品房。如买商品房，将不予产权登记不予法律保护，想登记商品房的产权，必须先退掉经适房。
这一条，其实就省掉了所有的购买资格审查，关上了所有的关系之门，富豪大亨都可以购买经适房，只要你愿意放弃自己名下的商品房；（2）交易权。全国统一出台规定，由政府提供的经适房，终身不能在市场上自由交易，只能用来供穷人居住。私下交易的，不予产权登记，不予任何保护；（3）升级换房。如果经适房的居住人有了钱，富了，不想住经适房了，想去买大房子来改善居住，那规定他必须以购入价（如市场价低于购入价，则以市场价为准）卖给政府管理机构，不许溢价回购，让居住者从经适房身上得不到除居住之外的任何利益；（4）主动放弃。如果居住人离开这个城市，或者不喜欢经适房的限制，自愿放弃经适房，不住了，那也悉听尊便，但必须以不高于购入价卖给政府管理机构。
以上四条，我觉得足够管好经适房这件事了。总而言之，如果在转让中得不到任何收益，那么转让还有何意义呢？持
有经适房还有何意义呢？到时候，你白送一套经适房给官员，纪委书记过来告诉他，这不算受贿，不予追究，我估计他都不会感兴趣。住也不好住，卖又不好卖，要了何用呢？那不过是个遮风避雨的场所而已。这么一来，经适房就真正地成了只用来居住的房子，而不是用来炒作的工具。
推而广之，有太多的事情，其实解决办法都相当简单。
“为人民服务”，主席这句话，是很简单的事，只要你为人民利益着想了，好办法有的是。但如果涉及到解决者自己的利益了，那就不简单了，他就要故意弄得非常复杂，非常玄奥，让人看不懂，搞不清，在云山雾罩之中，他就有了幕后运作的便利，可以谋取自己的利益了。经济适用房就是这么个云山雾罩的例子，各地的规定花样百出，也是漏洞百出，管理办法真的这么不好写么，非也，不想写好罢了，真的写好了，制度搞完善了，执行变严格了，那就不好玩了，谁还有闲情逸致去鼓捣这么个累人的玩意？这年头，没点利益的事，谁有动力去搞？
作者:loujinjing 日期:2009-07-05 00:06
作者：fofun1 回复日期：2009-07-02 22:49:51
作者：chengccav 回复日期：2009-07-02 19:52:11在网上看到这篇文章，觉得可能性还真的很大，中央台就报导过，事肯定是有的。
只是不知道比例是多大？供大家讨论。
---------------------------------------------------------------------------------楼主点评一下这篇文章。
感觉是别有用心的人捏造的。中国银行坏账率 40％？危言耸听啊。。。
=================================================================================我和你的看法一样，这篇文章应该是捏造的，很明显是夸大其词了。
不过作者可能不是“别有用心”，而是希望揭露楼市按揭中的所谓“黑幕”，所以才采用了夸大事实、捏造文章的办法，以这种方式来引起大家的注意。
按揭中的问题不少，主要是贷款审核不严、假按揭多、一人多贷等等，但像该文所说的，内外勾结、无限扩大抵押房屋评估价值，恶性骗贷的情况，肯定在某些地方会有，但绝对不是普遍现象，不要小看了银行，银行不是傻子，呆在那里等着你骗。
至于坏账率，经过多次剥离，目前的数据已经很低。但经过这一轮经济刺激，盲目放贷，一旦经济出问题，肯定还会大幅增加。40%可能就是乱
说了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-05 01:34
作者：Kutas 回复日期：2009-07-02 23:48:27楼主好，对你的才华小弟也佩服的紧。经济学功底深厚，确实是高手。
我在广州，也有个问题请教，2010 年广州要召开亚运会，你觉得是不是能托住当前又高涨的房价？像运动会这种大事件对当地房价的影响应该如何去把握？想听下你的高见。
另外对你说的广州房价会跌到 2000 年以前我提出异议，近十年政府投入了大量的钱搞基础设施建设，地铁，BRT，体育场馆等等，这些因素都会抬高房子的价值。毕竟某地的房价不是看成本，而是有限供给下的有效需求。虽然我也没房子，不过觉得房子不会跌到那种程度。