对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
■ 中国恐比美国更需要调整美国采取的“租金平价法”，顾名思义，是用同地区的租金代替房价。而在次贷酝酿阶段，房价飙升，物价指数却波澜不惊，遭到激烈诟病。中国具体统计方法未见披露，但从统计局说明中，可以推测主体也是租金平价，但结合了用户成本法和支出法。
原国家统计局副局长贺铿 2009 年 3 月间回应各界对 CPI不含房价的质疑时称，“虚拟的房租作为住房的支出，我们是这么做的，国外也是这么做的。”但特别需要指出的是，正遭受批判的美国 CPI 统计中，住房权重占据 42%，是权重最大成分。而坚持称不应计入房价的中国 CPI 统计中，房价权重在 2006 年仅为 13.2%，也曾有官员提出 20%的调整目标。
换句话说，即使 CPI 统计方法不需调整，如此低的住房价格权重，恐怕也不足以反映中国的现实。
7 月份，中国 CPI 已经连续 6 个月出现负增长，而 70 个大中城市的房屋销售价格同比再上升 1%，宽松的货币政策成
为房价过山车的动力引擎。在这一背景下，中国恐怕比美国更需要调整房价在 CPI 中的统计。为什么？因为 CPI 是央行货币政策的主要指标，过低的 CPI 将导向过于宽松的货币政策，过于宽松的货币政策又会进一步给房价过山车浇油。
2008 年，美联储主席伯南克就 CPI 中的住房统计，促请研究人员努力改进相关统计方法及数据的使用。2009年3月，美联储费城分部出炉了一份报告，建议采用新的“机会成本统计法”，以更好地反映房价，并已提交给美国 CPI 统计机构——美国劳工部。
■ 差异到底有多大？
纽约联储前副执行总裁、研究部总监 Stephen Cecchetti曾在2007年指出，CPI是被最广泛使用的一种通胀测量工具，购房则是个人消费中显而易见的大份额，这意味着，在价格指数中对“房主自有住房”（OOH）计算的方法,也就是房价如何计入，会带来非常不同的统计结果。如果 CPI 不是只计房租，而直接计入房价，以 2000 年以后的数据为例，美国的 CPI 以年均 2.75%的速度增长，核心 CPI 增速是年均 2.2%。
如果 CPI 统计计入的是房价而不是租金，CPI 的年均增速将会达到 4%，核心 CPI 增速则将达到 3.8%。面对如此高的 CPI水平，很难想象美联储会把联邦基金利率持续维持在 2%之下长达三年。
因此，费城联储的上述报告提到，当前全球央行最缺乏
的，并不是对抗通胀的手段，而是准确测量 CPI 的方法。一个不能有效反映房价变化而失真的 CPI，会令这个主要的通胀指标对央行丧失所设计的意义。
■ 租金扭曲 CPI美国知名理财投资资讯网站 MarketWatch 分析师 GregRobb 分析称，用租金替代房价计入 CPI 会造成数据扭曲，使房价快速上扬时，通胀显得过于温驯，而房价趋稳时，通胀反而显得更糟糕。
美联储亚特兰大联储的研究人员在 2002 年撰写报告，解释了数据扭曲的原因：房价开始飙升的 2002 年，租房空置率却因此提高了，这主要是因为房价快速上扬，促使很多租户提前购房以防因房价过高彻底丧失购买机会。类似的行为有助于支撑房价，而却会令租房价格相对疲弱。
美国劳工部的经济学家 Randal Verbrugge 在 2008 年比对数据指出，1995 年到 2004 年间，CPI 指数中的“房主租金平价”（OER）子指数只上升了 30%，但美国住宅企业监督局直接统计住房价格的指数涨幅却达到 61%。同一监测项数据发生如此之大的偏离，说明在房价快速上升期，CPI 若只观察住房租金，就会发生严重的数据失真，而且失真幅度非常大。
7 月份，中国也有媒体注意到，综合国家和地方的统计数据，房价在暴涨，地价狂飙现象重现，北京和深圳的房价
已经回升超过了 2007 年的高位，但该城市的住房租金却下降了二到三成，以租金为基础而进行的 CPI 统计，必然发生失真。
■ 老历史，新启示回顾历史，1953 年美国曾经首次将房价计入 CPI。当时的背景是，二战后美国自有住房比率大幅提升，50 年代早期已占了半壁江山。因此美国劳工部认为，CPI 应该和房价，而不是房租更紧密地联系起来。虽然此后的争论从未停止过，也因为当时可获得的房价和贷款利率数据质量无法保证等因素，美国 CPI 统计方法几经变动，最终调整到现行的“租金平价法”，但这段历史却对中国的统计现状颇具启发性。
伴随着中国的住房改革，中国自有住房的比例早已是今非昔比了。2007 年 12 月 29 日，国家建设部公布数据称，中国城镇居民住房自有率达到 83%。这个结果曾引来质疑无数。
另外，2009 年 6 月新浪网一个调查估算，中国目前自有住房比例总计已经超过六成。
而且，美国房地产开发商的房子并不全用于销售，而是相当部分用于出租，因此美国房地产市场有着较中国远为充沛和具备可比性的租金平价样本。
CPI 作为主要的价格信号，如何调整其统计方式以更准确地反映价格，是一个饱富争议的历史难点，但纵容一个失真的价格信号扮演政策准绳，恐怕未来付出的代价更为惨重。
正如英国牛津大学经济学院 Andrew Farlow 在 2005 年指出的，房地产泡沫就像政府的预算赤字，年长的消费者和政府可以向未来“借贷”而获益。换言之，官方对自有住房领域通胀的统计失效，会造成价格信号失真，给民众造成困惑，但有些人会从中获益。但是，不可否认的是，更多人因为 2002年之后房价的急速上升和后来的快速下跌而深受其害。
（完）
（作者毕业于北京大学国际关系学院及北大中国经济研究中心，曾任路透社北京记者站中文组组长，现旅居美国旧金山。）
作者:loujinjing 日期:2009-08-13 18:30
作者：笨小康在路上 回复日期：2009-08-13 09:31:04很少在论坛上发帖，更是第一次在天涯上发帖，恳求楼主分析分析珠海楼市。珠海 GDP 在珠三角可谓倒数，可房价却仅次于深圳和广州。就因为它毗邻澳门吗？目前珠海市区的一手房价大概在 7000 左右，海景楼在 8000 到 15000 之间。
周边地区的一手房价大概在 4—5 千。
作者：field007 回复日期：2009-08-13 11:53:55先把帖子顶起来，同问珠海楼市。楼上的，现在市区一手房已经超过 7000 了。
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-------------------两位仁兄，问题俺且收下了。珠海在同等条件的沿海风光城市里，房价不算低，和大连、青岛、厦门的水平差不多，比宁波稍低，但珠海的城市规模和消费人口没法和上面几个城市比。珠海太小了，这个市场颇有典型意义。等忙过去这几天后，我会来说说，还请两位稍候些时日。
另外，我还看到几位朋友多次提到了北京、上海的楼市，我之前确实没有系统地说过北京、上海。而且，就目前阶段而言，我也不打算正儿八经地谈论这两个市场，为什么避而不谈呢？盖原因有三，需要向大家有个交代：一者，京沪的市场实在是太大了，且市场的分层、分类非常明显，有市区的，近郊区的，远郊区的，新城的，卫星城的，有自住的，保障性的，一般性投资的，超级豪宅投资的，国内热钱投机的，境外热钱短期炒作的，…… 如果仔细说起来，每一个“子市场”都是个大话题，可以单独说上一大堆。如果都挨个说吧，是非常庞大的系统工程，我的时间确实也不够用；简单地说吧，两三千字很难说清楚，还容易以偏概全、挂一漏万，误导了别人，所以我感到很两难，暂且避开；二者，这是最重要的原因。中国的房地产像一匹被人打了过量兴奋剂、再拿鞭子猛抽的野马，已经脱离了市场轨道了，其中又以京沪市场表现得最为典型，京沪楼市早已经不
是楼市问题了，变成了纯粹的宏观经济问题了，它是信心问题，是“保八”问题，是政治问题，是核心利益问题。所以，面对这样的“去市场化”的市场，我们如果从经济角度去分析，已经失去了意义，人家压根就不按牌理出牌，你却按牌理去琢磨，那不是瞎琢磨浪费大好功夫么？如果从政治、安全的角度分析，就会屡屡犯忌，话说不舒展，所以还是不说的好；三者，京沪市场当前正在疯狂，我却要一本正经地分析它，我觉得这么做显得特滑稽，还特傻，所以傻事咱不干。
既然人家精心准备，导演了一出“末路狂花”的好戏，正在南北两地卖力地上演，咱就先别忙着分析剧情的来龙去脉和复杂的人物关系了，那多煞风景啊。还是瓜子汽水爆米花，摆正了心态，坐下来先欣赏这出大戏吧，等大幕垂落、曲终人散的时候，咱再来仔细琢磨这场大戏的剧情，总结总结观戏感受，未尝不是一件美事。您说呢？
作者:loujinjing 日期:2009-08-14 16:10※※※※※※※※※※※※※※※※ 不尴不尬的石家庄，难分难解的楼市较量 ※※※※※※※※※※※※※※※※
作者：simon_12 回复日期：2009-08-14 10:42:05
作者：simonos 回复日期：2009-08-13 22:01:25突然发现，这个信息是 simon_12 转的，貌似我的马甲
（或者说我貌似您的马甲），幸会，哈哈=============================================================================================================呵呵，纯属巧合，共勉之！
请问楼主，今天新闻说石家庄房价逆市暴跌是怎么回事啊？
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------二位的 ID 还真是有点像，我开始都没分清。
石家庄的新闻我也看到了，人家个个都在上涨，它倒是在下跌，颇有点“鸡立鹤群”的感觉了，不知道庄里的领导们听了这消息会作何感想？可能有人会暴跳如雷了吧？新闻里说庄里的房价“逆市暴跌”，确实有点言过其实了，是新闻噱头，实际上远远没有到“暴跌”的程度。
事实是，石家庄的房价在今年 6 月份出现了同比下降，降幅为 5.8%，7 月份继续同比下降，降幅为 5.5%，同比降幅居全国首位。同时，二手房价格也同比下滑了 7.5%，排全国老二。相比高房价而言，不到 6%的跌幅实在不算多大，而且是同比降幅，不是环比。也就是说，如果去年 7 月份房价卖5000 块，今年 7 月份卖 4725 元，掉了几百块，实在说不上
是暴跌，是小幅向下波动。
但事情虽小，我们亦不可等闲视之。在如今一片涨声的形势下，一个经济大省的省会城市，房价连续两个月下跌，基本形成了下跌趋势，实在是个有意思的信号。这说明了一个问题，市场规律不可违，即使有人千方百计、绞尽脑汁地想托住，但下降的压力太大了，难免会出现局部失守。石家庄就是这个全国联盟的薄弱环节，是先行失守的一个缺口。
我估计，下半年内，尤其是在四季度，尾随石家庄的城市会陆续出现。
我这里又提到了“市场规律”，对疯狂的房地产市场而言，这是个久违的有点陌生的词汇了，但久违并不代表它永远地消失了，陌生也不代表它不存在。市场规律就是基本的供求关系，是价格和价值的偏离程度，是住房价格和实际消费能力的符合程度。哪里都有市场规律存在，北京、上海有，石家庄同样也有。所不同的是，规律也有软硬之分，有的比较好欺负，有的就不太好欺负。石家庄的市场规律就比较“硬气”，不容易被行政之手制服。为何这么说？我觉得原因有四：（1）石家庄虽然是省会城市，但它还是个“庄”，它是京广铁路和石太铁路拉出来的城市，所谓“成也萧何，败也萧何”，因铁路而生而发展，又因铁路横穿主城区而变得脏乱差，城市发展严重滞后。石家庄的规模一直上不去，常住
人口太少，就 200 万，实在是个“小省会”。而且石家庄得交通之便利，商贸物流相对发达，实业基础则较差。所以，石家庄的本地住房总需求不大，再怎么折腾也大不到哪里去；（2）石家庄阴差阳错地当上了河北的省会，论历史、论实力、论地理区位，唐山、保定都比它更有资格做省会。
但政治老大的位置被石家庄坐上了，底下的兄弟没几个服气的，人人欲取而代之。换句话说，石家庄这个老大当得缺少“大哥”气魄，没有多少“向心力”，在河北省内部的吸引力和辐射力也不足，所以人口一直也上不去。庄领导很是着急，提出要把庄里人口扩大到 500 万人的目标，还彻底放开了“买房落户”的政策。但我想问的是，在全国户籍越来越松的今天，庄里的户口到底还有多大的吸引力呢？这个 500万人的宏伟目标，要等到哪年才能实现呢？所以，想依靠外来人口的流入来增加住房需求，思路对头，但任重道远，看不到未来；（3）石家庄生在河北，这个老大当得有点尴尬，而河北本身就是个非常尴尬的省份。一个经济不算发达的内陆大省，里头硬生生地安插了北京、天津这两个庞然大物，还都是直辖市，一个比一个生猛。可恨的是，这两个城市基本没有给河北带来什么好处，抽血多，输血少，好东西、好资源全让它们给占去了，就连饮用水都不让河北吃饱。河北是谁也惹不起，谁也不敢惹，就算发点牢骚也要小心翼翼，弄不
好就是不讲政治、不顾大局。如果说京津周边的保定、廊坊、唐山、承德等地，还占了些好处和便利，那么距离较远的石家庄是一点好处都没捞着，有钱人全都奔京津而去了，买房的，高消费的，都去京津花钱去了，就连没钱的，比如打工的，大学生就业的，也首选京津而不是省会，完全把石家庄给忘了！你看，挨着北京、天津这两个大都市，石家庄这样一个没有悠久历史、没有优美环境的“小庄子”，还有什么吸引力呢？它炒作房价的基础是多么的不稳固啊；（4）石家庄虽然有点不尴不尬，但庄里的各级领导可没有灰心气馁，从兜售土地和城市大拆大建两方面看，他们已经竭尽全力了。石家庄一直在卖力地兜售土地，而且地价还真不便宜，庄里的房价并不算高，但地价动辄就是 500 万一亩，折合楼板价超过 3000 元一平米，地价占了房价的一半左右。这在全国都属于高比例。还有一个，庄领导为了制造住房消费，为了改变城市形象，超常规地大拆大建，把整个省会变成一个庞大的工地，到处倒是拆房扒屋，到处都是塔吊工地。一边大量地卖地，一边大量地推进旧城改造，需求没有制造多少，但供应量却蹭蹭地上去了。新华社的新闻里说，2008 年石家庄土地报建数量惊人,算上回迁改造面积，竟有 4500 万平方米之多！这些报建面积，可都是要变成楼市供应量的啊，这么大的供应量，就算放在北京、上海，也算巨大了。200 万人口的石家庄，你让它如何去消化？！
上面所说的稍作总结，本地人口少，住房需求量小，城市吸引力不足，上有京津两大城市压着，下有兄弟城市的强力挑战，外来人口不愿进来，新增住房需求成长缓慢，而政府又玩命地卖地，大拆大建，制造了天量供应，供应量逐年释放，供求关系变得严重失衡，降价压力不断升高。这就让石家庄成为高房价的“薄弱环节”。纵使有大手托着，但总有托不住的一天。如果有形之手与无形之手势力均衡，楼市将呈现僵持局面；如果无形之手占了上风，楼市将出现价格溃坝迹象。石家庄的房价，在过去的两个月内出现了连续下跌现象，就是价格溃坝的一个信号。
问题总是先出现在“薄弱环节”，堤坝总是在最薄弱处先行冲溃。石家庄市场已经发出了明显信号，但苦心经营的“堤坝”会不会因此而崩溃？还要看当地有形之手的“反击”，毕竟有关方面不会这么袖手旁观，眼看着大坝溃掉，既得利益集团也不会看着自己的努力付之东流，一场市场力量与非市场力量之间的较量还要上演，究竟鹿死谁手，我们且静观数月，自见分晓。
作者:loujinjing 日期:2009-08-14 18:14
作者：zmj65 回复日期：2009-08-14 16:24:51抢沙发
作者：zmj65 回复日期：2009-08-14 16:25:47换页沙发
作者：zmj65 回复日期：2009-08-14 16:27:09抢不到？
--------------------------------------------------------------------看来抢个沙发真不容易啊，zmj 兄一口气发了这么多回帖，竟还不翻页。
您休要着急，我抢着了让给你坐。
作者:loujinjing 日期:2009-08-15 17:24
作者：关中虎 回复日期：2009-08-14 22:19:33楼兄，有些人名是不能提的,会被优先处理。你的帖子转眼就没了，可见某些人的怯懦。
许的遭遇，让我极其胸闷，这也是我坚持不妥协的态度的原因。因为邪恶是决不会对善良有半点让步的。
作者：取不起公主 回复日期：2009-08-14 22:29:25果然，LZ 帖子被删鸟……
扶正楼，莫谈政治吧，LZ
作者：ID 随机 回复日期：2009-08-15 11:11:20楼主帖子没了--------------------------------------------------------------------------------------------------------某些人的卑劣，天下罕有其匹，某些人的胆怯，举世堪
称无双。
从语言上消灭之，听不到了，就以为消失了，与掩耳盗铃有何异哉？
应该从肉体上消灭之，肉体没了，语言没了，思想也没了，那多安全啊。
言者何罪？再次表达我对许知远的敬佩，也表达对许*志*永的声援。
作者:loujinjing 日期:2009-08-15 21:23谢谢公主、江用兄、恰恰的“安抚”和提醒。非常感谢。
天若有情天亦老，人若无恨乃木头。偶尔激动一下是难免的。
但我已经清楚知道了其中的“度”，我会把握分寸，适可而止。
希望这个帖子能安全活下去，也希望片警和 bianyi 晚上不敲我们的门。
作者:loujinjing 日期:2009-08-15 23:57花溪梦，你是指哪个回帖没有了？
作者:loujinjing 日期:2009-08-17 13:39虎兄真慧眼啊，总能发现好东西，“统计体”诗歌估计能红起来。
其实这样的东西在政府内部、大型国企内部，还是比较多的，
但写到“统计体”这个份上，也算集大成之作了，自成一家，不红没道理。
作者:loujinjing 日期:2009-08-17 17:54重要更正：我要竭力为你变化，我要捍卫你多年创造的奇迹！ 更正为：我要竭力为你辩护，我要捍卫你多年创造的奇迹！
特此向原作者贾作全老先生致歉。
作者:loujinjing 日期:2009-08-17 18:13
作者：leili13579 回复日期：2009-08-17 17:58:32两市场接近 600 只股票跌停，大盘下跌 5.79%，更何况才仅仅几天大盘就下跌近 20%，这不叫股灾啥叫股灾？
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------原本就是个信心堆起来的海市蜃楼，你还想让它多么坚固？
原来就是个资金吹起来的巨大泡泡，你还想让它多么结实？
本不该如此，但它竟然如此了，这才叫做“灾”，比如房价狂涨；本就该如此，它果真就如此了，这应叫做“该”，比如
股市大跌。
作者:loujinjing 日期:2009-08-17 19:04
作者：关中虎 回复日期：2009-08-17 00:59:25黄亚生：上海是中国的缩影本刊记者/周政华上海正在经历一场艰难的转型。中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声在 8 月 2 日接受香港凤凰卫视采访时也毫不讳言上海当前所面临的困境。上海究竟面临着怎样的困境？“上海模式”背后的问题是什么？剖析上海转型的意义何在？带着这些问题，《中国新闻周刊》采访了美国麻省理工学院斯隆管理学院政治经济与国际管理学教授黄亚生。黄亚生长期致力于政府政策和制度问题和对外投资的研究, ，是最早提出中国—印度比较研究的学者之一,也较早提出外资依赖风险的观点。他的新书,<<中国特色资本主义>>被英国<<经济学家>>杂志评为 2008年最佳图书。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------非常感谢虎兄的推荐。在我的印象中，这个《中国新闻周刊》好像喜欢和上海唱对台戏，搞了多篇有关上海经济发展的深度报道，包括以前直指上海“房地产经济”发展模式
的弊端，都非常有深度，也大胆说了些实话。不知道是上海宽容雅量，容忍了它有限的实话，还是鞭长莫及，搞不定这本乱说话的杂志。反正上海本地报刊杂志，多如牛毛，绝不会出现这样有深度的反思文章。
黄亚生的认识绝不会仅仅停留在这个层面上，我相信，面对中国媒体，公开谈论这样的一个全国经济发展的模范城市，黄肯定也是有所顾虑和有所保留的，而且这篇采访在《中国新闻周刊》的编辑那里，肯定又缩水了好几成。所以我们看到的这篇采访，虽然触及了一些深层次问题，话题大胆，但并没有深入，知有未言，言有不尽，颇有隔靴搔痒的感觉，让人看后觉得意犹未尽。
当然了，我在前面的一个回帖中已经说过了，对这个全国领先的、模范先进的、沿海龙头的、繁荣昌盛的、海纳百川的、英明神武的、国际知名的、现代化程度最高的、国际化大都市，我们如果聪明点的话，就多说几句好听的，少说几句不顺耳的，于人于己都有利。所以，黄亚生先生身在麻省当教授，他都不愿多说的话，我们最好也三缄其口。
但出于对上海经济的关注，出于对上海未来发展的关心，出于对生活了多年的这座城市的热爱和美好愿望，也想用几句话说说潜在的问题，希望采民风者不要误以为是诋毁和丑化。我觉得上海经济的成绩很大，问题也不少。成绩有目共睹，俯拾皆是，不用我啰嗦了。至于问题，总结起来，主要
是这么几个，列出来供大家指正：一是政府太大太强势，在经济领域强力干预，干预过度，在社会主义市场经济发展得最好的龙头城市，在改革试点的前沿城市，市场机制恰恰没有充分发挥其作用，有形之手无所不在；二是国企主导经济，而且都是大国企、老国企、垄断国企，民营经济、个体经济受到了不公待遇，发展严重滞后。
国企得到了全方位的支持，怎么样都可以赚钱，所以创新不足，经济活力也不足，有老态龙钟之感；三是房地产和外资依赖。正是因为国企强、民企弱，所以导致阶层分化，消费不足，走上了卖地经济的捷径，成了房地产依赖经济。而且受到苏南、浙北地区的恶性竞争的积压，形成了外资恶性竞争，导致外资依赖；四是经济结构问题，历史上形成了重工业的比重较大，后来又过分倚重钢铁和汽车工业，大力发展重化工业，导致了第二产业过大，依靠投资拉动经济。忽视了结构调整和升级，服务业滞后，就业容纳力很弱，大量的本地普通居民就业靠政府推动（如各类协管员的就业），而不是靠服务业的发展来拉动，形成高增长低就业的模式；五是创新和活力问题。任何一个老的经济体，都会逐步丧失活力和缺乏创新精神，这是很多发达国家都面临的问题，上海领先全国经济几十年，优越感由来日久，移民城市所居
有的敢闯敢试的基因正在退化，安逸情绪在增长，所以创新精神和闯荡精神也慢慢少了，城市经济内在的活力逐渐被固化的体制所替代。俞书记反问，上海为何诞生不了阿里巴巴和马云，这是真的反思的问题；六是老龄化的问题，“未富先老”，未来养老负担沉重。
目前上海年过花甲的老人已经超过 300 万人，很多小区成为名副其实的“老人国”。“老龄化”这个问题已经露出苗头，目前还不严重，但未来会逐年严重起来。解决办法就是更新人口结构，一是户籍人口多生育，二是引入外来人口，但本地人又不愿多生，国家政策也没有放开，而且城市太大了，有太高的进入门槛和生活成本，有最严格的户籍管制，导致了外来人口输入不足，没法改善人口结构；七是政策短期化的问题。这和中国的体制有关系，上海是最重要的城市，最高领导是要进北京的，是要担当国家大任的，这也是历史形成的惯例。所以，上海注定了是一个“跳板”的命运，没有人真正去关心它的长远发展，大家关心的是现在的发展，解决的也是最近几年中的突出问题。所以，调结构、转模式、夯基础、谋长远，是大家的共识，谁都这么说，但永远成不了施政纲领，永远停留在文件里。
作者:loujinjing 日期:2009-08-17 19:44
作者：sharer_cn 回复日期：2009-08-15 21:50:33潜水员出来顶贴。
请教楼主，可否详细谈谈杭州的楼市。本人在杭州滨江，也是刚需一族，目前看杭州楼市月月攀升，觉得真是不可思议，因为滨江的入住率那是相当的低，却也随潮上涨。年初降价风潮之时，杭州的楼市也远没有京沪等地降价明显。之前看到楼主对一对杭州夫妇回帖提及此地楼市，烦请楼主详细谈谈，谢谢。
作者：弗莱 回复日期：2009-08-16 09:06:06同问杭州的楼市，希望楼主能分析一下，杭州的泡沫程度也能进入前三甲了。
作者：traze 回复日期：2009-08-17 13:52:59呼唤楼主，可否谈谈杭州的楼市呢？
呼唤楼主，可否谈谈杭州的楼市呢？
---------------------------------------------------------------------对杭州楼市，在这里不想多说，因为水太深了，话题又敏感，说多了肯定被咔嚓，大家可以去搜搜 AK、滨江等词语。
我只说三句话：1、我同意上面弗莱的观点，杭州的泡沫程度可以进入前三甲；2、杭州楼市貌似坚挺、实则脆弱异常，会比其他一线主流城市先出事；3、下半年杭州说不定会爆出比 70 码更加轰动的大新闻，
我们可以静观之。
另外，关于杭州楼市，我写过一篇《闲话杭州楼市：马十七访谈》的长篇文章,（在本贴的第 3 页中，回复日期：2009-05-17 03:24:46）虽然实际上谈杭州的并不多，但也可以说明杭州房价是怎么炒上去的，您可以找来参考下。
作者:loujinjing 日期:2009-08-17 20:03
作者：天蝎朋 回复日期：2009-08-17 14:46:33期待楼主对深圳房价的看法。感谢楼主。
作者：xinren320 回复日期：2009-08-17 16:09:34楼主分析了不少杭州、深圳、上海的。好象独缺北京、天津市场的高见。什么时候能补上呢？
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------谢谢两位抬举。我以前说的是二线城市多，中心大城市少。我在前面一页的回帖中也解释了为什么不谈北京、上海等大城市的原因。但很多朋友还是不断地给我出京沪穗深的题目，关中虎也说了，不必有这么多的顾虑，本来就是探讨问题，各抒己见就是了。
所以，我也不能再坚持了，再坚持的话，会有人说我矫情了。本着客观的原因，有啥说啥，知道多少就说多少，说对说错，由大家去评说。对各位朋友提出的具体问题，涉及
到京沪穗深等地的，我会一点一点地说，就算是由点及线，由线及面吧。
其实对于上海、深圳、广州、天津的楼市，我记得还是零零星星地说过一点的，就北京好像没有提到过。可能帖子拉拉扯扯内容多了，读起来就累了，不会看的这么仔细。
作者:loujinjing 日期:2009-08-17 20:42
作者：zmj65 回复日期：2009-08-16 23:15:52传说：google 搜索《the conversation of an oldcomrade》，可查到 31 万 8 千条 不是 cn 是 com----------------------------------------------------------------------------------------------------------------看了，还是老干部厉害啊，以后历史给盖棺定论的时候，就算不是浓墨重彩的一笔，也是不得不提的亮点。
作者:loujinjing 日期:2009-08-17 20:53删的好快，真是雷厉风行的作风，conversations 已经难觅踪影了。
作者:loujinjing 日期:2009-08-17 20:59休要跑题，咱还是慢慢谈楼市吧。
看起来开发商是可以被随便谈论的，几乎没有什么禁忌，大骂几句也没关系，难怪任志强曾一脸委屈地诉苦说，俺们开发商其实也是
弱势群体，两头受气！
但这个两头受气值得深究，有人是坑了你、利用了你、拿了你、吃了你，到头来还净说你的不是；咱小百姓可是被你坑了、被你利用了、被你拿了吃了骗了，说你几句、骂你两声，你难道还觉得委屈了不成？
作者:loujinjing 日期:2009-08-17 21:26又看到一个实话派的。
尚福林：当前股市走势与宏观经济面基本吻合2009-08-17 14:58:02 来源：smgbb在第一届创业板发行审核委员会成立大会会上，中国证监会主席尚福林发表讲话表示，当前的市场运行反映了经济启稳回升的预期，股市的走势与经济基本面的情况基本吻合，推动我国资本市场稳定健康发展的有利因素正在累积。
尚福林指出，随着国际经济金融形势有所缓和、国内经济逐步回暖，资本市场改革监管工作的累积效应逐步显现，市场总体发展出现了一些积极变化：市场化运行机制逐步健全；市场内外部环境进一步改善；资本市场服务国民经济全局的功能日益突出。要继续深化资本市场改革，进一步加强和改善监管，稳步提高资本市场集聚各类要素的功能，不断提升资本市场服务国民经济的能力。
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----------------------近几日来，股市接连大跌，尚主席冷不丁来了句“当前股市走势与基本面吻合”，言外之意是不是说，当前的经济基本面还相当的不尽如人意，股市从 3300 点高位跌回去，就是理所当然的事了，是在向经济基本面靠拢。
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 09:12
作者：笨笨七 回复日期：2009-08-18 01:16:42半夜看帖也得讲究眼明手快，可能慢了就没了
作者：怡人甘泉 回复日期：2009-08-18 01:41:43今日顶贴------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------在我印象中，两位好像每天必到，每到必顶贴。这股精神头，比我要勤勉多了，如果愿意的话，我愿把楼主这个位置让给二位。再次感谢二位给予的一贯支持，并对这种支持背后坚持不懈的“顶贴精神”表示敬佩。
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 15:17
作者：故园东望 2009 回复日期：2009-08-18 11:11:45为何清官的下场如此不堪？他们为了修齐治平的理想，牺牲了太多，但如果没有了他们的这点理想，我们的世界，又将会是怎样的一副图景呢？岂不是更加糟糕了么？
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------正所谓“文死谏，武死战”，清官看重的不是钱是名，在国人的泛道德化情结下他们就更受人爱戴些，其实贪财贪名都不是好事，理想主义对文人可能没有大的妨碍，但对应当务实的官员就是短板了。这也是通过文学才能选拔官员的荒诞之处。
如果真没有他们的飞蛾扑火，没有老百姓对精英的等靠要，我们每个人都踏实做自己力所能及的事情改善社会，说不定更好呢。塞翁失马、焉知非福？
----------------------------------------------------------------------------------------------------------故园仁兄的有些说法值得商榷。提出一二：1、清官重名不重钱，这并没有什么不好，看重身后千古名声，爱惜自己的羽毛，才能生前不作恶，才能坚持办好事。古人所谓“三立”，立功、立德、立言也。欲立其德，必先立其功，立功就是“修齐治平”，就是为君主、为国家、为黎民百姓办好事。所以，为名本身没有什么不好，而且这不是什么浪得虚名的“名”，它和官员的务实风格并不矛盾，而且为了得到“清名”，为了受人爱戴，还要加倍地务实才
行。我们今天之所以一塌糊涂，蝇营狗苟，原因就是官吏们的价值观全乱套了，没有人在意“身后名”了，贪够捞足是唯一的目标，管它什么名不名的。
2、对“泛道德化”这个说法，我以前很少听到，所以比较陌生，而且也不大认可这个词儿。什么叫“泛”呢？把原来在一个较小领域内适用的概念进行无限扩展，在很大的范围内使用它，这就是“泛”，比如说“泛政治化”，就是把政治扩展到普通生活领域，那是不合适的。道德呢，本来就是约束全社会所有人的一般性准则，是长期沉淀下来的社会共同价值观，也是良好社会规范的标准线，需要所有人维护和遵守。如果大家都不遵守，那这个社会就乱套了，就回到了野蛮社会，就如同目前一样。所以道德本来就是“泛”的，它也应该是“泛”的，因而也就不存在“泛道德化”这个说法，这是个伪词。
3、伟人说过，老百姓是推动历史前进的动力，但这个动力往往是被动的，积极性和主动性并不是很高。如果老百姓都能放弃幻想，不向精英“等靠要”，都积极行动起来，争取自己的利益和权利，建设美好社会，那我们的社会将会变得更加美好。但事与愿违，有惰性、蒙昧、等靠要、忍耐、观望、希望别人来当救世主、事不关己高高挂起……，这是所有国家老百姓的特点，不独中国如是，外国亦然。所以，他们就需要启蒙、需要引导、需要走到时代前面的先锋，需
要利益代言人表达自己，需要那些在关键时期影响历史的英雄人物。如果这世上所有人都为稻粱谋，那世间还有什么英雄？
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 19:43该说说济南了，之前一直有朋友问起，但迟迟未说，耽搁至今，在这里向关心济南楼市的贴中朋友道个歉，让各位久等了。
之所以一直没说，很大程度上是因为济南实在是个很特殊的城市，这个城市有着山东人的纯朴厚实，也深深地烙上了齐、鲁文化历史交织的特征，它有着厚重的文化积淀，却也浸染了儒家思想主导下深重的官僚文化习气；它有着“家家泉水、户户杨柳”的韵致和美好回味，却又不得不承受着“晴天一身土，雨天两腿泥”的痛苦。济南，有着它自己不紧不慢的城市节奏，却又被兄弟城市青岛逼得不得不加快步伐，甚至昔日的小弟烟台都要超过了这位省会老大哥，以至于城市当家人提出了“五年大变样”的口号，其发展之急迫心情跃然纸上。它因为对古老的泉水图腾般的呵护而不愿挖地造地铁，却又毫不犹豫地建起了环城高架路，搞起了时髦的 BRT，并以此作为城市建设的巨大成就；它是历史文化名城，却变得越来越和其他沿海地区的大城市一般模样。济南的基因是保守的，心里却极力渴望着开放，济南的文化是厚重的，但它的消费生活正向往着轻浮，济南的色调基本是灰
色的，但它的城市建设却越来越多彩，老舍先生一篇《济南的冬天》成了多少人心中的向往，但如今已没有人忆起，人们更多地记住了泉城这个地方的酷暑。济南，这座曾经非常有名的大城市，现在正在被人悄悄地遗忘，但济南人似乎不大在乎，他们更为在乎的，是济南、青岛一直上演着的“双城记”，济南人对南方人对自己家乡的贬低常常报以厚道的微笑，但却有无穷的精力和省内的兄弟城市一争长短、兄弟阋墙。济南，这是个很有特点的城市，它甚至都显得有点怪。
在当前的社会语境下，没有什么比谈一个城市的经济话题更具有争论性。济南同样如此，它是一个经济总量位居全国第二的经济大省的省会（山东经济总量仅次于广东），它有着独特而重要的战略位置，它是东部发达地区的特大城市，它的头上顶着很多个光环，强省的省会，副省级城市，但凡全国按照大区布局的大军区、铁路局、央行分行、审计署办事处、银监局等等，都少不了济南，这些中央单位无不在济南驻扎。照理说，济南得天时、地利、人和，可谓得天独厚了，应该得到很好的发展才对。但事实并非如此，济南一直是个默默无闻、不温不火、不快不慢的城市，它不会太张扬，也不会太沉默，它有点恪守中庸之道，自得其乐。
如果我们去考察城市发展的主要经济指标，和同等级的城市作横向比较（如典型的全国 15 座副省级城市横比），我们会惊讶地发现一个事实，那就是，济南的经济发展水平和
它的城市地位竟然如此地不相符，它的各项经济指标和它头上顶着的那些光环看起来是如此的“不和谐”。如果单从数量指标来看，济南不像是山东这个经济大省的省会，倒像是一个中西部省份的省会。去年，济南经济总量刚刚超过 3000亿元，在 15 个副省级城市中排名第 11 位，略高于长春和哈尔滨，高于西部地区的西安，高于东南的“小城市”——厦门。不要说和苏浙地区的杭州、宁波、苏州、无锡等地相比，辽东半岛的沈阳、大连二市也远超济南，就算是山东省内的兄弟，连烟台都超越济南了。
起码在副省级城市和省会城市里头，济南算是发展水平和城市身份背离最大的城市了。山东很强悍，甚至可以连年压着老三江苏，济南却很柔弱，甚至连江苏的地级市（苏州、无锡）都望尘莫及。这是山东的尴尬，还是济南的尴尬？是山东没有关心济南发展，还是济南没有跟上山东步伐？
下面是全国 15 个副省级城市 2008 年各项主要经济指标的对比，图中可以看出，济南还真是不温不火，不上不下，不落后，不出彩，中不溜秋。一句话，济南有点尴尬，但它绝对当得上“中庸”二字。
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 19:50图看不清楚，要说天涯的图还真的不大方便，该改进改进了。
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 19:56发个图真郁闷，图片的原尺寸为 1219*494，我在上传时选择了“不压缩”选项，它仍然给压缩了呢。请教高人指点一二。
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 20:08十五座副省级城市的 GDP
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 20:12十五座副省级城市的 全社会固定资产投资额
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 20:16十五座副省级城市的 地方财政一般预算收入（亿元）
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 20:18十五座副省级城市的 规模以上工业增加值 （亿元）
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 20:22十五座副省级城市的 外贸出口总额 （亿美元）
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 20:24
十五座副省级城市的 实际外商直接投资（FDI） （亿美元）
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 20:26十五座副省级城市的 社会消费品零售总额 （亿元）
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 20:30十五座副省级城市的 城市居民人均可支配收入（元）
作者:loujinjing 日期:2009-08-18 20:35图终于贴完了，八张图表又重新鼓捣了一遍，先不论有无用处，起码能够看清楚了。
今天先说济南这个城市的尴尬，明天继续，再来说济南楼市的尴尬。
作者:loujinjing 日期:2009-08-19 10:44
作者：专员 001 回复日期：2009-08-18 21:45:59
作者：jiemi2010 回复日期：2009-08-09 15:51:411、只要中国经济不崩溃（不出现极大规模的恶性通胀），中国的房价不会跌！
2、只要当局政府（原谅我在这里用“当局政府”）的执政路线不改变，中国的房价只涨不跌！
这确实是个大危机，这个危机怎么化解？向外转移危机？战争解决危机？还是通过人民运动找出 X 来？不要想的太美好，我以不到 30 岁的阅历斗胆预言，当局政府必将选择大通胀这个大泡泡掩盖这个房地产泡沫，那么后面的事情呢? 呵呵，已经不是这界政府的事情了。
----------------------------------------------------------------------------------------------------请问楼主，解密 2010 的分析和他所做的这个预言你有和看法？
-----------------------------------------------------------------------------------------------------看中国经济问题，尤其是房地产行业的问题，不用政治眼光看肯定是不行的，也是不透彻的；但要合理评估政治因素的影响及其深度，如果政治因素用过了头，超过了合理限
度，将一切问题都归因于政治，万流归宗，一切都是政权问题，那就过犹不及了，同样得不到正确的结论。
我认为 jiemi2010 就犯了这个错误，过度政治化了，没有考虑经济因素，也没有认识到“房地产仅仅是政府在某个阶段实现某些目标的工具”这个本质，既然是工具，可以上岗，也可以下岗。仅就这个预言来说，也是不可能出现的。
我的看法是，中国经济领域问题虽然很多，但还处在成长期，可以调整，可以优化，绝不至于崩溃。房价也肯定会降，因为这个工具早就被涸泽而渔地利用过度了。至于说政府将用“大通胀”来解决问题，我认为可能性微乎其微，稍微一想便知，恶性通胀损害的是大多数人、特别是底层民众的直接利益，这会引起他们的强烈反弹，动摇社会稳定的基础，危及根本利益，所以上头对恶性通胀的发生是极其警惕的。这不像高房价，高房价损害的，仅仅是城市中等阶层和白领阶层的利益，并没有直接损害城市底层和广大的农民阶层。与恶性通胀相比而言，高房价还是可以容忍的，甚至可以有限地纵容，恶性通胀的容忍度是很低的。
作者:loujinjing 日期:2009-08-19 12:08
作者：巴山夜雨张秋池 回复日期：2009-08-19 10:23:50楼主对济南的描写，饱含深情呀。
--------------------------------------------------------------------------------------------------
-------------------夜雨兄慧眼，读到了文字后面的东西。
谈及济南（其他城市也一样）时，因为这个帖子主要是谈经济和楼市的，所以我主要也是从济南的经济发展、房地产市场入手，舍弃了其他方面，比如文化社会、风俗人情、城市性格等等。这样的话题就经济谈经济，就楼市论楼市，从 GDP、城市建设、房价高低的角度去观察一个城市，其实是非常片面的，也是不近人情的，叙述的口气也难免“冷酷无情”。其实我也常常感到无奈，在这个帖子里，因题材所限，没法客观公允地看待一个城市，而且，更重要的原因是，即使突破了题材限制，想要去全面地评价和客观地描述，面对这么多的城市，天南海北，我也是心有余而力不足，实力不逮也。
济南这个城市，我相信所有了解它、熟悉它的人，都有对之怀有复杂的情感，况味杂陈，不知道是该说它好，还是说它坏。它会让人“又爱又恨”，这是个很有人情味的北方城市，有的是淳朴的市民和随处可见的热情，还没有完全被商品大潮、拜金主义的冷漠所覆盖，但糟糕的城市面貌又缺乏现代城市的便利，人口不多道路却很堵，到处是干不完的工地和修不完的马路，晴日是灰尘漫天舞，下雨时洪水满街流，雨后则是泥泞遍全城，这时候，你若是被堵在拥挤的马路上，还真有点恨的牙根痒痒，山东的那些 GDP，怎么就不
能拿来整治一下城市环境呢？
生活在济南，大概还有一个悖论就是，我们会希望它“快一点”，城市要大变样，马路要变宽变靓，地铁要早日落实下去，二环高架路也要修起来，GDP 也要尽快追上去，拿出一个副省级城市的架势来，慢吞吞的工资也要和东部沿海地区接轨。总之，济南发展慢了，我们会希望它快点、再快点。
但另一方面，如果我们在长三角、珠三角等地的大城市生活久了，就会发现“快”其实一点都不好，我们都被裹挟其中，活得很累，失去了自己，成了快节奏生活的一个环节，成了城市高速运转的一个小零件，“快”带来的问题接踵而来了，快给了我们便利，也给了冷漠和孤独。于是开始向往“慢生活”，想慢下来欣赏下世界，享受下人生。从这个角度说，如果我们生活的济南这样的不紧不慢的城市，享受了“慢”
的好处，自然不希望它走得太快了，变成北京、上海这样匆匆忙忙的大城市，我们会想要它“慢一点”。
说到慢，其实和城市规模关系密切，城市越小，可能就越慢。但像济南这样的经济大省的东部省会城市、副省级城市，还保持了慢节奏的，的确是很少见的了。说到济南，又说了很多不关主题的话，主要是对济南关注很多，也对这个城市有种亲近感。也希望生活在济南的朋友，从感性的角度，说说自己的看法和感受。
作者:loujinjing 日期:2009-08-19 18:00
恭喜 zmj 兄如愿以偿！
恭喜 zmj 兄如愿以偿！
作者:loujinjing 日期:2009-08-19 19:45
作者：zmj65 回复日期：2009-08-19 16:13:34好像目前的副省级城市有 20 个，分别是：哈尔滨 | 长春 | 沈阳 | 大连 | 济南 | 贵阳|重庆青岛 | 南京 | 杭州 | 宁波 | 厦门 | 银川| 呼和浩特广州 | 深圳 | 武汉 | 成都 | 西安 | 乌鲁木齐下属都有很多市县。
----------------------------------------------------------------------------------------------------------这个需要给 zmj 兄纠正下。中国的行政管理体系相当复杂，彻底搞清不是一件容易事。说清也比较麻烦，只能简单地说说这问题。我国目前的副省级城市只有 15 个，即哈尔滨、长春、沈阳、大连、济南、青岛、南京、杭州、宁波、厦门、广州、深圳、武汉、成都、西安。
“副省级城市”是由原来的“计划单列市”演变而来，是计划单列市的“升级版”和“市场经济版本”。1983 年，中央批准重庆市实行计划单列，就是说国家下达的各类经济指标和计划不包括在四川省计划内，而是单独列出、单独下
达，所以谓之曰“计划单列”，这是一种对较大的市的照顾和重视。以后又陆续批准广州、深圳、沈阳、南京、武汉、哈尔滨、西安、大连、青岛、厦门、宁波、成都等 13 个市，均实行计划单列，给予其省一级的经济管理权限，在经济上视同省级单位对待，所有中国共有 14 个计划单列市。计划单列市是计划经济体制下的产物。
到了 90 年代，十四大召开后，随着向市场经济的快速过渡，计划经济色彩淡化，计划单列市已经失去存在的现实意义。所以，94 年就进行了改革。中央取消了省会城市的计划单列，留下了 6 个单列，并把全部 14 个计划单列市转为“副省级城市”，并新增加了济南、杭州两个东部地区的省会城市。由此，就成了 16 个副省级城市。这 16 个副省级城市，在行政上被提高了半级，四套班子的头号领导列入“央管干部”，由中央直接任命，藉此解决了原来计划单列市和省级管理中的扯皮现象和权限交叉问题。
97 年，中央批准重庆直辖，升格为直辖市（省级行政区）。
所以副省级城市中就剔除了重庆，变为现在的 15 个城市。
另外，需要特别提及的是，除了 15 个副省级城市，中国还有一个副省级的自治州，就是新疆伊犁哈萨克自治州，这个副省级的州下面还有两个地区：塔城地区和阿勒泰地区。
如此奇怪的建制，全国独一无二，因为这个州地处西疆，接壤俄、哈、蒙三国，边境线很长，战略位置非常重要，而且
土地面积辽阔，少数民族众多，是为了边疆稳定考虑。
除了副省级的州，还有一个副省级的“市辖区”，那就是上海的浦东新区。这个也很好理解，按中国的行政管理惯例，为了重点发展某个地区、某个城市，常常在主要官员上“干部高配”，以示重视。但浦东大开发是邓公亲自作出的国家级决策，干部高配已经不足以显示其重要性了，于是干脆就行政升级了，从厅局级升格为副省级的市辖区。这也是全国唯一的一个。现在天津在大搞滨海新区开发，“管委会”
的干部也是按照副省级架构来配置的，但滨海新区还不是个行政区，只是个宽泛的地理概念。我预计，未来的一两年内，滨海新区肯定要大刀阔斧地进行整合，新设一个新的大行政区，并升格为副省级区，这也是在走浦东新区设立的老路子。
还有个问题值得注意。虽然现在有 15 个副省级城市，但不排除未来几年内扩编，扩大到几十个。当初计划单列市转为副省级的时候，加进去了济南、杭州，其他很多城市对此意见很大，为什么不加我？而且提出升级的省会城市呼声也一直不断。就连一些地级市如苏州、无锡等，经济非常发达，也在积极寻求城市升格。在当前大力发展区域经济、发展中西部地区的大背景下，不排除中央通过升格省会的方式对其进行扩权，提高其辐射力，最有可能的比如整合后的长株潭、郑州、南昌、福州等，都是很有潜力的。
作者:loujinjing 日期:2009-08-19 19:53
谈楼市的帖子，突然说起了行政管理问题，好像严重跑题了。但既然说城市也说了不少了，首先搞清楚各城市的级别、分类，也是有必要的，起码能知道这个城市享有何种经济特权，它具有什么样的行政优势。别的且不说，“计划单列”和“副省级”是中国城市竞争中的两大法宝，也是两顶光环，还是要区分清楚的。
帖子跑题之后的自我安慰，呵呵。
作者:loujinjing 日期:2009-08-19 19:59
作者：江用 回复日期：2009-08-19 01:49:00虎兄所言甚是。理解你和楼兄的苦心，种种怪现状，矫枉过正。
看来是我刻板了，不该。楼兄如果能把我上面的帖子删除，请删之。
-------------------------------------------------------------------------------------------------------江兄，我虽然是楼主，但和你们的权限并无二致，我也是只有被删的命运，木有删帖的权力。我自己的帖子，也没法删掉。
作者:loujinjing 日期:2009-08-20 01:40
作者：牛壳子 回复日期：2009-08-19 20:14:58
作者：loujinjing 回复日期：2009-03-24 16:41:39
回“平淡 2011”。
在这个帖子里谈论通胀有点文不对题。我就当成简答题来做吧。
1、通货膨胀可能发生吗？
答：照全世界各国怎么个经济刺激法，竞相扩大政府投资，扩大信贷规模，甚至开动印钞机，未来的全球通胀是难免的。但目前经济表现萧条，银行惜贷，百姓惜钱，通缩趋势抬头，估计起码在 09 年之内难见通胀。
2.如果会发生买什么能保值？
答：如果发生了通胀，即流通中的货币泛滥，则所有商品都会涨价，你拥有的东西更“值钱”了，物品无所谓贬值。
但你拥有的“钱”或者“现金等价物”会贬值，所以在通胀之前，尽量不要保有太多现金。
3、国家发出大量的钱，但很少投入生产领域，这些钱去了哪里？
答：可能你有错觉，国家最近的投资主要进入两大领域，一个是基本建设，也就是俗称的“铁公基”，铁路、公路、基本建设等；一个是行业投资，即通过银行信贷流入各大行业，当然主要是生产制造领域。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
今天贷了那么多款，为什么没有通涨？市面上多了那么多的资金？为什么今年没有前两年物价涨的厉害？我觉得是因为印出来的钱没有流通造成的。这个是回答你的 2、3的问题。
第二个问题，买什么会保值？真正的通胀来临的时候，买国内的东西都不会保值。~~个人愚见~~~~新人回帖。请 loujinjing 见教。
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------牛壳子厉害，把我 3 月 24 日发的陈年旧帖也给倒腾出来了。不过倒是发现了个问题，当时国内通胀之声渐起，我的判断是“起码在 09 年之内难见通胀”，照如今之现实来看，基本上尘埃落定了，当时的判断还是靠谱的。
关于通胀的问题，我在之前回帖中曾集中讨论过一阵子，也写了多篇文章集中说通胀问题，主要就是想揭穿甚嚣尘上的通胀谎言，让急着买房保值的人们认识到“通胀马上到来”
这个大骗局。如果您有空多看旧帖的话，应该可以发现，对类似的问题，我多次给过自己的答案和分析。
■ 关于通货膨胀问题，有兴趣的朋友，可以重点回看下面日期的一些回帖：1 、 作 者 ： loujinjing 回 复 日 期 ： 2009-04-14
19:09:402 、 作 者 ： loujinjing 回 复 日 期 ： 2009-05-2015:56:203、作者：loujinjing 回复日期：2009-06-08 16:36:374、作者：loujinjing 回复日期：2009-06-19 16:16:085、作者：loujinjing 回复日期：2009-06-27 22:24:436、作者：loujinjing 回复日期：2009-07-06 01:57:26※※※※※※※※※ 《关于通货膨胀与买房保值的综合看法》 ※※※※※※※※※※※※（在本帖第 11 页的中部）
7、作者：loujinjing 回复日期：2009-07-09 17:50:32※※※※※※※※※※※※※《通货膨胀十问》※※※※※※※※※※※※※（在本帖第 12 页的上部）
8、作者：loujinjing 回复日期：2009-07-20 15:32:29（在本帖第 15 页）
9、作者：loujinjing 回复日期：2009-07-28 13:27:00※※※※※※※※《昨儿通胀今通缩，变脸为何这么快？》※※※※※※※※（在本帖第 19 页）
10、作者：loujinjing 回复日期：2009-07-30 10:08:46※※※※※※※※※※《克鲁格曼：大通胀恐慌》※※※※※※※※※※（在本帖第 20 页）
11、作者：loujinjing 回复日期：2009-07-30 23:44:12
（在本帖第 20 页）
12、作者：loujinjing 回复日期：2009-08-02 00:51:37※※※※《价格体系的“末梢神经坏死”与资产领域的“肢端肥大症”》※※※※（在本帖第 21 页）
作者:loujinjing 日期:2009-08-20 10:49谈城市发展特别是进行城际比较的文章，历来容易引起广泛争论，甚至发展为谩骂攻击，很是无奈。原因是国内的无知脑残太多了，对此类问题毫无见识，又极不虚心，不学无术，党同伐异，听不得别人说不好，本来就是个低级奴隶，却偏偏站在统治者的角度去思考问题。比如典型的表现，一面大骂“唯 GDP 论”是何等的荒谬和害人，一面又乐此不疲地拿着自己所在城市的 GDP 排名到处炫耀，好像是自己中了头彩一番；一方面为了高房价的折磨哀声叹气、大骂政府，另一方面又以自己家乡城市的房价排名第一为荣耀，兴高采烈地到处和人比，好像自己的身份因为房价高就变得尊贵了一般，在自己编织的虚幻光环中暂时忘却了自己奴隶的身份。
这是什么样的心态？我觉得难以形容，如果用“长期压迫条件下产生的变态的非典型奴隶心态”来定义，可能比较接近事实。
这样心态的人在哪里？我的感觉，在门户网站的城市论坛（比如强国的城市、网易的城市社区）、大型社区的城市板块（如天涯的城市板块等）、还有大城市的本地论坛，随
处可见，大把大把的。正是因为这样的人比较多，所以讨论城市发展的话题，成为一件很不讨好的事情，动辄就被脑残骂。
虎兄所转金融时报谈上海的文章，我觉得总体立论还是客观的。比如上海的地位在远东地区的绝对衰落，在国内经济布局中的相对衰落，比如被珠三角城市群后来居上的赶超，被长三角兄弟城市们的无情追赶和残酷围堵，都是客观事实。
比如改革开放以来，上海不是在加强，而是在别人的快速前进中相对落后，所谓不进则退，上海除了邓公主导的浦东大开发，并未因为大刀阔斧的改革而大大受益，经济体制改革的威力并未在上海充分发挥出来。
至于说到未来，金融时报的文章列举了深港一体化的种种好处，我以为也是对的，这是其未来可以挖掘的优势，是珠三角未来的强大引擎，是与长三角竞争的资本。在说到长三角内部的问题，说到上海自己的问题，作者好像并未深入讨论，只是泛泛而论，给人仓促之感。没有指出上海的深层次问题所在，就不可能说明白上海目前所处的困局，也就看不清上海未来的发展，这样也就难以说服人——特别是上海本地和长三角地区的人士。我怀疑作者是不是也有顾虑，对于分析问题的话题，不愿多说。但我的感觉，虽然这是一篇比较客观、平稳的文章，但因为褒扬了深港一体化，看好珠三角城市群，如果放到上海论坛里，肯定也被攻击的体无完
肤。
作者:loujinjing 日期:2009-08-20 11:39
作者：关中虎 回复日期：2009-08-19 23:19:04住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌今日在“地产中国新思维论坛”上表示，中央、地方政府和开发商都不希望房价跌，长远来看房价还会往上涨。
“开发商手里有钱，也不至于在年底降价销售。资金不紧张了，也不会有大的降价的做法。”
顾云昌指出，房价长远来看还是往上走的，并无下跌理由。“中国和美国不一样，只要中国经济是好的，收入是增长的，城市用地是紧张的，品质是提升的，有什么理由房价往下跌呢？”
“所以我就希望大家，该买的还得买。”他表示。
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------顾云昌这条善察时势的变色龙啊，形势稍好点他就出来大力鼓吹，形势稍一向下，他就立马把屁股挪到偏政府这边，做出一副忧国忧民的好官员形象。真是把好手！
鼓吹就鼓吹吧，吃人家的嘴短，本来就是为人说话的，从其个人立场看，倒也无可厚非。但您老人家也要拿出点专
业精神吧，也得下点功夫、用点新理论、搞点新概念啊。看他这话说得：“中央、地方政府和开发商都不希望房价跌，长远来看房价还会往上涨。”这都什么逻辑？价格走势是可以“希望”出来的么？如果“希望”管用，十亿人民还希望跌呢，中国楼市该跌成个什么惨样了？
“中国和美国不一样，只要中国经济是好的，收入是增长的，城市用地是紧张的，品质是提升的，有什么理由房价往下跌呢？”看人家这理由说得，除了让人发笑外，没有其他意义了。
中国和美国确实不一样，简直是太不一样了。中国经济在报纸上迅速复苏，美国经济却是在真实地复苏，中国经济复苏的外需拉动还要靠美国消费重新起来呢！美国人的收入在增长，中国人也在增长，是“被增长”，而且增速还挺高，有 11%呢！中国的住宅年开工量是美国的 N 倍，美国的供应量和中国不可同日而语，中国的城市就是个大工地，到处在建房子，开发商在囤地、开发区在囤地，就连政府也在积极囤地，中国农民的土地可以没有成本地随便征用，动辄就是上千亩，美国农民的土地，我估计没有这么容易搞到手，我真不知道到底是中国的住宅用地紧张，还是美国的更紧张，是中国住房供应不足，还是美国的不足？美国人住的房子都很老，1980 年之前建成的占了 66%的大比例，算是老态龙钟了吧，可没听说美国的房子砸死人，中国的房子是够新的，
还没住进去人家就倒下了，中国的住宅产权是 70 年，可建筑专家说中国新房的平均寿命在 30 年左右。不知道中国的住宅质量 10 年来是怎么提升的？可是中美两国的结果完全不一样了，经济危机来了，美国住宅价格连跌 3 年了，在本来就不离谱的基础上（高峰时房价收入比在 6 倍上下），已经跌去了 30%以上，如今还没有探底企稳。中国的房价，在实体经济一片低迷、居民实际收入降低的阴影下，在已经离谱的高度，就发起了新一轮的冲锋，没有最高，只有更高。
在如此神奇的国度，有如此神奇的现象，也难怪有如此不顾脸面的人，有如此离奇的奇谈怪论大行其道！
作者:loujinjing 日期:2009-08-20 12:45虎兄的“调解”好，言之有理，十分中肯，也正是在下想说的话。
其实江兄和故园兄两位立场一致，小处不同，虽言语抵牾，亦无须调解。
我虽然也对故园兄的说法提出了疑义，但我也理解其用意和苦心。
讨论问题，特别是容易发生个人理解差异的问题，求其大道，不拘小节，应该是我们应持的态度。
我们不该在小处去冒犯别人，但对于别人无意间的言语冒犯，也同样不该太在意，淡然处之；我们不该有无谓的意气之争，对于别人挑起的意气之争，
也应该不闻不问，一笑置之。
时间是如此宝贵，如果吵架不能增进双方的利益，那有何理由争吵呢？
作者:loujinjing 日期:2009-08-20 17:05移民又岂是容易事？想得人没能力，有能力的人不想。
这是个基本现实。
有能力移民的，掌握了国内优势资源，照样可以在国内过的很好，甚至可以为所欲为，那为什么要移至法制健全、不能胡来的国家呢？
需要移民的，基本就是那些深受法制虚设、当权者胡来之害的人，但他们无钱无势，又不掌握资源，拿什么来移民呢？
真正移民的，是那些介于二者之间的人，在国内也可以混下去，但高不成、低不就，不愿受憋屈，所以给自己一个新的选择。
还有一部分人，移民是为了获得后半生的保障，比如“裸官”，是怕出事、怕以后被清算，早早留好了后路。
作者:loujinjing 日期:2009-08-20 20:15继续说济南。感情在上一篇发完了，不能再继续抒情了，抒情多了影响客观。这回该说说济南的楼市了。我的一个总体判断是，济南楼市不正常。当然了，如今看来，中国楼市整体都不正常，正常的城市也没几个。我说济南“不正常”，
主要是说它的市场成交量不正常，楼市规模很小，堂堂副省级的东部大省省会城市，商品住宅销售面积、套数、金额等主要指标，竟然在全国 20 多个主要城市中倒数第一，排在南昌、合肥、福州、厦门等地的后面！但济南的住宅均价并不算低，今年上半年接近 6000 元，比重庆、成都、武汉、西安等大城市的房价都要高。这着实有点不正常。
至于不正常的原因，我们后面再分析。先上几张图表，可以直观地看出，济南楼市在 20 多个主要城市中的地位，简直就有点惨啊。附带一句，图表虽只有四个，但集中了 20多个主要城市，可是费了我大功夫了，不贴出来对不住那些功夫了。
作者:loujinjing 日期:2009-08-20 20:20全国主要城市住宅成交套数（2009 年 1-7 月）
作者:loujinjing 日期:2009-08-20 20:22全国主要城市住宅成交金额（2009 年 1-7 月）
作者:loujinjing 日期:2009-08-20 20:26全国主要城市住宅成交均价（2009 年 1-7 月）
作者:loujinjing 日期:2009-08-20 20:29全国主要城市住宅成交均价（2009 年 1-7 月）
作者:loujinjing 日期:2009-08-20 21:21抱歉，最后一张价格图表发重了。不过从这张均价图中，我们也可以看出几个显而易见的问题来，如：1、京沪深的房价是不相上下的，都很高，尤其是京沪，统计口径连郊区那些偏僻的区县都算进去了，均价仍然达到一万二三，足见其高。可联合授予“畸形三剑客”称号；2、可见杭州房价的极端变态，一个省会城市，收入比京沪深差着一大截子呢，可人家房价愣是排老二，可授予“最变态特别大奖”；3、广州自去年以来一直喊着降价，但事实上宝刀不老，
均价仍在万元附近，可授予“最佳烟幕弹奖”。天津则是后来居上，依靠滨海新区大开发，房价扶摇直上，一举跻身“房价知名城市”之列，可授予“最佳爆发新锐奖”；4、几个沿海城市，如青岛、宁波、福州、厦门等，工资不高，消费挺高，购买力不高，房价挺高，均价在 7500到 8500 区间，海景房全部过万元。房价上涨的诀窍全在于借助于沿海优势的忽悠和概念炒作，可联合授予“最佳忽悠奖”。可能宁波会有点委屈，因为它压根不靠海，但这并没有影响它大力忽悠，所以这个奖可以领；5、几个省会城市，如郑州、西安、武汉、长沙、南昌、合肥等，均价基本都在 5000 以下，南昌、合肥、长沙三地则是 4000 出头。这个水平和东部比不算离谱，但作为一省之绝对中心，其主要购房群体是本省居民，相对本地百姓低薄的收入而言，也是难以承受的。所以这些城市可授予“最善于折磨自己人奖”；6、“南京+苏州”组合，默契地合作，上演了江苏这个经济强省的“双城记”，房价在 6500 到 7000 之间，虽则高高在上，但也没有像“杭州+宁波”组合那样离谱。对于相对富裕的江苏人民来说，即刺激你的神经，但也不激怒你，慢慢地折磨你，让你无奈地接受。这么高超的价格掌控艺术，可以授予“最佳涨价策略奖”；（也许还可以加上无锡）
7、成都和重庆，是西南地区最大的两个城市，也是未
来西南地区发展的希望，一直在一厢情愿地争夺“中国第四城”的帽子。成都 5000 出头，重庆则是 4000 出头，平心而论，相对其他高房价城市而言，成都不能算太高，重庆就更加显得“价格实在”（人家还是套内价格，是去皮后的“净价”）。看来盆地还真是盆地。建议授予两地“最具涨价潜力奖”；8、最后就是济南了，今年上半年济南的住宅成交量混了个倒数第一，好不尴尬，真不知道九千多万淳朴的山东人为何这么不热爱自己的省城，为何就不多支援支援省城的楼市呢？但成交量的萎靡并未影响济南楼市的“壮志凌云”，人家的均价倒是很顺利地爬上去了。没有成交量但价格不断蹿升，好比不用钢筋水泥而建起了高楼，真不知道伟大的济南是怎么实现的。所以，最后一个奖项，“最捉摸不透奖”，就只能颁给济南了。
作者:loujinjing 日期:2009-08-21 13:43
作者：江用 回复日期：2009-08-21 02:29:20个人水平修养不足，浪费大家时间，向大伙致以深切歉意。
故园兄，也看了你今天的发言，才认识到你真诚讨论的真意，向你致歉。你说得对，灭山中贼易，灭心中贼难，一切源于心魔。一般而言，即使反动之人直说反动之话，我也觉得正常而不会发火，毕竟各有利益诉求。我最反感的是，
那些发言看似善良，维护大众利益，但实际上大兜圈子，混淆视听，最终目的是为邪恶辩解，误导善良。这种人，不管错误大小，我悉数开火。我刻薄发言，到现在有三次，一次是对天涯 168，一次是对陈经的观点，第三次就是这次。很遗憾，我明显把你当作后一种人。
多谢楼兄和虎兄等的关爱。你们为我护短，说我是无心之过，我却不敢掩盖，我之前确实是有主管故意的，这来源于我上述的认定。大家都能看得出故园兄并无恶意，我却看不出，这是我水平低下。而水平低下，修养不足，是我长期存在的毛病。我不羞水平低，仍然口无遮拦，是因为希望参与分享，从而提高认识，无他。
古人言，厚积薄发，我却一直薄积厚发，甚是不妥。认同故园兄的观点，还是得搬个板凳，多点学习才是。
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------江兄坦坦荡荡，君子风范，令人钦服。古人尚且知道不以一眚掩大德，江兄又何必过于自责？我看江兄思虑深远，观点精到，给了我很多教益，又何必过于自谦？平和论道、淡然论市，固然是我等之追求，但面对丑恶和卑劣，又岂能泰然处之，无动于衷？该拍案而起的时候，反而视若未见、端坐入定，岂不是失却了我们应担的责任？我认为好的做法
应该是，该平和的时候一定要平和，不暴躁、不急躁、不毛躁，该骂人的时候一定要骂人，骂得痛快淋漓，让世人皆知，才能起到以恶扬善的目的。
作者:loujinjing 日期:2009-08-21 14:43
作者：楚云端 回复日期：2009-08-21 09:43:10我在北京东部有房。但爱人在中关村上班，每天上班需要两个小时。我想把房子卖了，到中关村租房住，等房价下来再买。担心是：房子是看的见的资产，变现成不安全的现金，万一通货膨胀，就亏了。你有什么建议吗？
作者：楚云端 回复日期：2009-08-21 09:46:22楼主：希望能给以指点。
作者：cheny_yu 回复日期：2009-08-21 10:22:25我想，自住的就别折腾了！会引发家庭矛盾啊，呵呵！
作者：zmj65 回复日期：2009-08-21 10:38:26赞同 cheny_yu。 翻页沙发。
作者：楚云端 回复日期：2009-08-21 11:14:54zmj65，chen-yu:每天两个小时上班，很辛苦啊。
作者：关中虎 回复日期：2009-08-21 13:52:38现在房价高企，未来看来上涨空间并不大，所以如果你妻子理解支持的话，可以先卖掉，然后在房价回调时再在合适地段买入。通胀的风险是存在的，但恶性的风险不大。如
果妻子不是很同意，那我也劝你算了，不要强求，家庭和睦比金钱更重要。
不过，你们可以试着把现有的房子租出去，然后在你妻子单位附近租方，这样以租养租，应该可以在基本无负担的情况下，解决交通问题。也算是个权宜之计吧。
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------楚云端：我的意见和关中虎兄的差不多，当前可以把房子先卖了，等合适的时机再买入更好更便利的地段。但对百姓来说，卖房毕竟是件大事，也要考虑三大因素：（1）你目前房子的当前价值是否被严重高估？你上班到中关村需要 2 小时通勤，我猜也快跑到通州、顺义去了，那里的房价可不比城八区，是否被严重高估，这需要具体问题具体分析。如果房价泡沫并不很大，那你折腾的意义就不大了；（2）尊夫人意愿如何？是否支持你？这个虎兄已经提到，不可不重视，家庭幸福才是根本；（3）是否真的很需要换房？这涉及到你们未来的工作方向是否稳定，是不是要长期在中关村发展？如果暂时租房的话，有没有孩子的入学问题，等等。
如果以上问题都已经确认解决，那我支持你在未来三个月内卖掉现有住房。
如果房子卖掉了，暂时还不是合适的购房时机，您可能需要短期内持有大量现金。其实，持有现金并不是别人说得那么可怕，即使 2010 年出现通胀，也是小幅和温和的，你的实际损失会很少。为了规避这个可能的通胀损失，那就得投资，分散投资。我的建议是，一部分买入股票，国庆节后可以视情况买入消费、农业、基建、新能源等行业的股票；一部分买入偏股型基金，可以买投资风格激进一点的；一部分可以买入人民币对冲外币，如美元和欧元，以及通胀对冲外币，如加元和澳元；剩下的部分存银行定期。如果你卖房的现金比较多，又懒得去买这么多投资产品，那么买入部分黄金，也是个选择。
以上建议，仅供你参考。
作者:loujinjing 日期:2009-08-21 16:31
作者：楚云端 回复日期：2009-08-21 15:04:57楼主：谢谢详细的中肯的意见。
我是女的，工作比较自由。爱人在中关村。房子在通州。
2000 年买的，当时不到 3000。2007 年最高时近一万一平。
现在已经超过一万了。爱人在中关村的工作很稳定。估计做到退休了。年龄也不小了，上班路远，开车路堵，和坐车差不多。也考虑过那边租房，自己的房出租。但觉得目前房价
高，卖了比较值得。希望等过一段再买个大点的。现在的房100 平多点。爱人同意租房。主要他觉得：这么大年纪了，怎么能混得连房都没有了？我是无所谓的。