对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
作者：wea500 回复日期：2009-07-30 12:06:11本人在国企，因业务往来和银行信贷部有接触，下半年银行信贷明确收缩。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------对几位朋友的提法没有异议，这个问题不用回答了，设想两个小场景吧。
【场景一】在央行内部的小范围通报会上。
某人：川哥，最近风向有变啊，老板短短个把月的时间，提了四五次坚持宽松政策，看来风头很紧啊。
川哥：对，老板很关心宽松这件事，几乎挂在嘴上了，所以我们千万不能懈怠。
某人：可是，上半年这么个撒钱法，7 万多亿出去了，不也行啊。财经委那边几个老头子唧唧歪歪的，说了好几次了，话说得也很冲，我们的压力很大啊。
川哥：压力大也得顶住。那你还能和老板对着干？老板说了要坚持，你还能说不宽松？你不想混了？
某人：那是那是，老板说要坚持，我们就得“坚定不移地继续坚持”，这是原则问题，没二话。
川哥：这就对了嘛。不过要注意分寸，嘴上宽松，手里可以适当收一收，你给几家银行打个招呼，下半年让他们收一收。
某人：我明白了，我们按原定计划办事，但嘴上还是继续松。
【场景二】在国务院的一次内部专题汇报会上。
老板：阿川啊，上半年这个钱下去后，效果怎么样？
阿川：回老板，照您的吩咐，该下去的都下去了。目前来看，效果很好，各地大项目搞得热火朝天，股市楼市都起来了，老百姓投资激情高涨，信心十足。
老板：那就好，说明我们的政策对头。可是楼市这么个
涨法，是不是有点过了，我听说下头的意见不小。还有，银行的风险能不能控制住？
阿川：二季度的楼市是有点快了，主要是下头对政策的理解有点偏差，搭顺风车，炒作过头了。银行的风险问题不大，阿康那边已经放风几次了。我这里也采取了点措施，搞了点正回购，回购利率也上调了，在我们官方网站上也放了点口风。您看下一步是不是适当地收一收？
老板：老百姓的预期应该引导引导，不能一味鼓励了，不要炒得太厉害，炒厉害了以后有麻烦。阿康那里做得对。
至于收紧的事，你们再仔细研究研究，千万得慎重，这是经济爬坡的紧要关头，只能踩油门，不能换挡。信心非常关键，只能鼓励，不能打击，对外的宣传口径，你们要斟酌一下。
阿川：是，老板，我明白了。通胀预期要适当地疏导一下，给资产领域降降温。油门，我们这边肯定不会松，确保弹药充足。在对外宣传上，我们会以鼓士气为主，回头我就让他们多发表积极言论。
老板：对，下半年要根据实际情况，该调的也要大胆调，还是要有点预见性。但要注意，最近市场信心好像有点散，对外不能泄了气，要一鼓作气，先把经济搞上去。
阿川：好，我这就去办。先让阿宁他们出来放风，托住市场信心。
作者:loujinjing 日期:2009-07-30 18:57
作者：月色茫茫 回复日期：2009-07-30 14:23:07一: 买 150 万的房子,但是又考虑到现在的高价位,而且付了首付后还有装修费用；二: 租房子,买套 30 万左右的单身公寓当投资,过段日子看情形再说；三: 买点黄金,红木家具,维持现状观望；请教哪个方案可行点,或者 LZ 有没有更好的建议,万分感谢。
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------答月色茫茫：宁波的楼市泡沫比较大，其下属县市的泡沫也不小，这一点颇类似温州的情况，下属的县市房价飙起来，也是不遑多让。你应该是在余姚或者慈溪吧，这两个县级市均排在县域经济百强的前十名左右，经济发展水平比较高，民间藏富，房价高点有些道理。我去过这两个地方，从城市规模上说，还基本在县级市的原有框架内，没有多大的突破，房地产市场也相对较小，属于投资推动和价格刺激下的爆发阶段。但这两年市区房价动辄上万，比大部分省会城市都高出了一截子，这就是典型的泡沫了。
所以，在当前楼市是否进入调整的关键时期，我认为买
房子不是恰当的时机。对于你的几个方案，我觉得，如果不需要租，就不租；如果非租不可，那就先租，年后再考虑买房。如果存款多了，担心未来的通胀，可以买实物黄金，或者在银行做黄金投资。
作者:loujinjing 日期:2009-07-30 23:44
作者：asthunter 回复日期：2009-07-30 20:50:27关于通胀，我有一点点自己的想法。
从中央的主观立场来讲，是不希望出现过度的通货膨胀的。因为现在的社会还存在着大量的低收入者，即使是以千万计，一旦出现过度的通货膨胀，这些人的生活将会更加难以为继。虽然他们处于弱势地位，在主流媒体上没有发言权，但一旦苟且的生存都变得不可实现，可能就“不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡了”。出现这种情况，对社会的冲击将是非常巨大的，为此付出的代价也必将巨大，甚至难以估量。
而 ZY 刺激经济的目的也就是为了维持社会稳定。
因此，从主观上看，不会促使通胀。但所采取的措施会不会促使通胀，我这种小民就看不出来了。还请楼兄指点。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------适度通胀有利于经济增长，过度通胀则会危害经济增长，而恶性通胀则危及民生幸福，影响社会稳定。所以从主观上
说，上头会保持适度通胀，但绝不会希望大通胀到来，政府会注意密切防范过度通胀，会对恶性通胀保持高度警惕，无法容忍其存在。
从客观上说，自从近十几年来转身全球制造业大国，成为投资大国，而成为“消费小国”之后，中国的主要问题是产能过剩，物质生产极端丰富，而不是需求旺盛，消费过度，出现恶性通胀的可能性就很小了。看如今之宏观经济刺激政策，基调就是政府使劲地花钱，央行起劲地撒钱，货币极宽松，财政很积极，这么干下去，肯定会出现通胀，只是个发生时间的问题。
既然都是在保稳定，终极目标一致，国家为何还要冒着通胀的危险对经济搞大力刺激呢？所谓“两害相权取其轻”，经济如不刺激，明天就可能出大问题，这是火烧眉毛的事，即使通胀也在所不惜，相对于经济陷入停滞，通胀仅仅是个“小疾”，而非“大害”。再说了，以中国之情况来衡量，很难出现恶性大通胀。而严重的通胀，尚在未来，可以未雨绸缪，可以提前准备应对。即使严重通胀真的会到来，国家还可以实行物价管制，降低其危害，对那些真正受影响厉害的，比如典型的城市底层居民，可以通过发放政府补贴、实施定向救助等办法，舒缓负面影响，不至于酿成大面积的社会问题。
所以说，相对于经济停滞来讲，通胀仅仅是个小问题，
是个或然问题，是个未来问题，是个可以预防的问题，也是个可以对付的问题。说白了，大家都很害怕通胀，有些人怕的要死，视若洪水猛兽，其实在政府眼里，通胀算个球啊，主管币值稳定的金融当局——央行，甚至都不把通胀放在眼里！
作者:loujinjing 日期:2009-07-31 00:57
作者：月色茫茫 回复日期：2009-07-30 21:03:23谢谢 LZ 指教。楼主的话和今天碰到的一个客户，坚定了我最近不买房的决定。本来在我们这种小地方，没听说过有人大手笔炒房，温州炒房团似乎也没光临过。但是今天碰到的温州客户，居然跟我说他在我们这里有三套房，而且居然不知道楼盘的具体位置在哪里。他的朋友也有好多是这种情况，他们买了这里的房子是绝对不会居住的。
呵呵，我要顶住啊。钱要保值的话，还是有很多方法的，不一定要买房啊。
---------------------------------------------------------------------------------------------------------月色茫茫，我支持你的决定。其实不是我的话帮了你，而是温州炒客帮了你，你应该谢谢他们才对。
一般来说，在县级市这个城市级别上，由于房地产市场的规模小，住宅产品仍显粗犷，也不丰富，平均房价普遍不
高，政府想要大手笔推动，也缺乏雄厚资金和能量，当地常住人口较少，所以商品房在短期内升值潜力并不大，投资价值还是比较低的，对投资客基本没有多大吸引力。这只是一般的情况，可以拿来衡量绝大部分的县级市，特别是中西部广大地区的县级市和县（旗）。
但世事无绝对，道理难普适，上面这个判断在东部沿海一些地区是不适用的。特别是在苏南地区东部、浙江北部、东部、中部的大部分区域，很多县级市，表现非常不同。这些小城市虽然规模不大，城市发展尚处在工业化初期的粗放发展阶段，城市综合居住环境也未得到明显的提高，但房地产开发却都非常红火，高密度的高层住宅非常普遍，楼市价格也直逼附近的大城市，甚至比肩东部地区省会，远远超过中西部的很多中心城市。换句话说，这些地区县级市房地产的发展，远远超过了城市能级所能达到的水平，这些县级市的房价泡沫水平，也远远超过了一个县级市应该承受的水平。
为什么会有这种特例呢？我想主要有这么几个原因，造成了以上地区县级市房价的与众不同。列出来和大家探讨，也请熟悉苏浙民营经济的高手批评指正。
（1）这些地区经济发达，属于先发地区，城市化进城非常迅速，而且城市化阶段已经悄然升级，从中心城市的城市化，升级到了中小城市（镇）的城市化，小城市附近农民
进城人口激增，给房地产发展带来了巨大机遇；（2）苏南模式、浙江模式过去都取得了巨大成功，一个是乡镇企业突然崛起，一个是民营经济遍地开花，其特点都是中小企业担纲唱主角，是企业的高度本地化。这无疑造就了一个比较庞大的新兴富裕阶层，比如民营企业家，私营企业主，企业管理层，企业股东阶层等等。这些人逐渐膨胀的消费需求，大大刺激了本地住房价格的快速上涨；（3）和本地富裕阶层的消费习惯和消费心理有关系。
草根经济造就的新富阶层，大多草莽创业，敢闯敢试，有着大胆的品格，这决定了他们成为较早的房产投资者，甚至是投机者，推高了本地房价飙升。但他们长期在本地打拼，教育程度不算高，也有眼界和认识上的局限，这决定了他们更倾向于在本地进行大宗消费，比如萧山的企业家喜欢在萧山置业，而不是过江到杭州，余、慈的企业家喜欢在余、慈买房，而不是去附近的宁波，这里头有容易就近打理的现实考虑，更多的还是因为他们对大城市有着天然的疏离感，不愿去自己不熟悉的地方置业；（4）这也和消费者的理财观念有关系。这些县市的主要消费群体，比如上面提及的新富阶层，缺乏系统的金融理财教育，当地官办金融也远不如大城市发达，缺乏更多更好的投资理财渠道。于是，这些人就形成了这样的传统理财观念——有钱就买好车，显尊贵身份，保值就买好房，求资产
安全。简单地说，发家之后，典型的消费无非是“买车买房”，除此之外，别无他途了。这种观念在小城市极易迅速传染，并同化别人，这就形成了普遍的房产投资风气，一个企业主，如果没有几套房子，不开一辆名车，那是极没有面子的事；（5）还有一个非常关键的原因，这些地区虽然经济发达，但中小民营企业唱主角，是市场经济的绝对主体。但可悲的是，这些企业大多管理水平不高，家族意识浓厚，国家的金融支持基本没有，地方政府也是放之任之，以致企业的平均寿命太短，1—3 年就匆匆更替了，你方唱罢我登场。这就形成了一个现象，实体经济留不住资金，产业资本很不稳定，往往大进大出，今天钱还在工厂里运转，明天厂子关掉了，实业资本就成了民间大把的闲置资金，需要寻找出路，需要找到暂时的“栖身地”和“避风港”。于是，胆子大的，有路子的，就发展成了民间金融资本，搞地下借贷，办地下钱庄；那些胆子不够大的，或者没门路的，就只能流向资产市场，或者跟庄炒股，或者去大肆炒楼。
以上所说情况，可以说是苏南、浙江地区独特的经济现象，这种特征也就造就了其楼市特征。月色茫茫说，在余慈地区，“没有听说过有人大手笔炒房”，我想这是符合事实的。
因为这些县级市的市场比较封闭，本地人不愿走出去，外地人也不大会进来，所以炒楼的少，投资买房的多，绝大部分是投资，不是投机和恶炒。
至于说最近热闹了，温州人都跑去了，动静也大了，我想和最近的通胀大忽悠有关系，寻求避险的资金泛滥了。此外，还和浙江外贸行业的萧条有关，大批的中小型出口企业关张破产，实体经济资本加速流向资产市场，厂子倒了，没事可做，怎么办呢，还是拿钱来买楼吧。
作者:loujinjing 日期:2009-07-31 09:21删帖可是越来越勤勉了，简直是起早贪黑，不顾劳累啊。
还好我把删帖看成是对这个帖子的悉心爱护，我要谢谢你们无微不至的关怀了。
昨天晚上谈中国“太监文化”的帖子，没有任何言论不利于团结稳定和谐大局，但可能碰触到太多人心底的痛处了，让您不爽了，俺这里赔个不是先。
作者:loujinjing 日期:2009-07-31 14:46
作者：loujinjing 回复日期：2009-07-30 13:03:56对几位朋友的提法没有异议，这个问题不用回答了，设想两个小场景吧。
【场景二】在国务院的一次内部专题汇报会上。
老板：阿川啊，上半年这个钱下去后，效果怎么样？
阿川：回老板，照您的吩咐，该下去的都下去了。目前来看，效果很好，各地大项目搞得热火朝天，股市楼市都起来了，老百姓投资激情高涨，信心十足。
老板：那就好，说明我们的政策对头。可是楼市这么个涨法，是不是有点过了，我听说下头的意见不小。还有，银行的风险能不能控制住？
阿川：二季度的楼市是有点快了，主要是下头对政策的理解有点偏差，搭顺风车，炒作过头了。银行的风险问题不大，阿康那边已经放风几次了。我这里也采取了点措施，搞了点正回购，回购利率也上调了，在我们官方网站上也放了点口风。您看下一步是不是适当地收一收？
老板：老百姓的预期应该引导引导，不能一味鼓励了，不要炒得太厉害，炒厉害了以后有麻烦。阿康那里做得对。
至于收紧的事，你们再仔细研究研究，千万得慎重，这是经济爬坡的紧要关头，只能踩油门，不能换挡。信心非常关键，只能鼓励，不能打击，对外的宣传口径，你们要斟酌一下。
阿川：是，老板，我明白了。通胀预期要适当地疏导一下，给资产领域降降温。油门，我们这边肯定不会松，确保弹药充足。在对外宣传上，我们会以鼓士气为主，回头我就让他们多发表积极言论。
老板：对，下半年要根据实际情况，该调的也要大胆调，还是要有点预见性。但要注意，最近市场信心好像有点散，对外不能泄了气，要一鼓作气，先把经济搞上去。
阿川：好，我这就去办。先让阿宁他们出来放风，托住市场信心。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------川哥刚说过回头多发表积极言论，多给市场放风，给市场鼓劲，这作风还真的是雷厉风行，今天央行就急不可待地跑到人民日报鼓劲去了。
今天出版的《人民日报》（09 年 7 月 31 日）在第二版（要闻版）发表了一篇文章，只看题目就很耐人寻味，题目是《方向不变 动态微调（巩固经济回升向好势头）》，还配了引题，叫做“坚定不移地继续实施适度宽松的货币政策”。
诸位且看，这文章发得多么及时，立马就上了人民日报，而且不是发在第九版的“经济版”，而是直接上第二版的“要闻版”，可见文章来头不小，下面的小跟班级别可没有这个待遇。题目更是设计巧妙，叫做《方向不变 动态微调》，“方向不变”是紧跟着领导走，“动态微调”是阐述自己下半年的政策总纲，既紧跟了领导，又给自己留足了后路。多么高明啊！但我读到“微调”二字时还是心里一顿，这不是在打击市场信心么，不是在给市场增加新的不稳定预期么？人家文章作者早就料到了这种担忧，在题目后头加了个括号——（巩固经济回升向好势头），意思是说，你们别看我要微调，我微调的目的也是“巩固经济回升的向好势头，”可能觉得这括号的意思表达得还不够明确，又在前面加上了一句引题，
直接喊上口号了——“坚定不移地继续实施适度宽松的货币政策”。咳，这一看，就是央行的作品。
文章绕了大半圈，原来是川哥在吹风，央行在鼓劲啊。
原 文 在 此 ：http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2009-07/31/content_309497.htm
作者:loujinjing 日期:2009-07-31 18:11不能回了？
作者:loujinjing 日期:2009-07-31 18:12为何我的回复框总是变成一个烦人的广告图片，让人不知从哪里下笔？
作者:loujinjing 日期:2009-07-31 18:21
作者：笨笨七 回复日期：2009-07-31 16:49:35删帖没有看到，楼主的大作有没有哪位大侠保存了？
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------为了防止删帖，我一般是当天写完了，当天下午就保存下来，如果删的不够快得话，很多被删掉的帖子，我应该都拷贝下来了。
谢谢诸位朋友的支持，从第 1 页一直顶到了目前的第 21
页，在下再次致谢。
前 20 页的全部内容（删的快的，可能就漏掉了），我正在整理中。
近日庶务缠身，容稍后几日，应可以给各位奉上了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-31 18:31真痛苦，每次刷新帖子，回复框就会暂时现身，但只维持大约几秒钟，随即变成一个哆哆嗦嗦、晃得人眼晕的瑞星广告图片。
我必须在这数秒之内，以雷霆之势完成粘贴、发帖的动作。
这究竟是我的电脑抽风，是天涯抽风，还是——天涯发明了一种新的对乱说话者的刑罚？
作者:loujinjing 日期:2009-07-31 19:10？
作者:loujinjing 日期:2009-07-31 19:22目前的回复办法是：先在 word 里写好，复制——刷新帖子，出现回复框——粘贴到回复框，迅速点发表。
最然很累，但在我这里，目前只能这样，不知道各位还能不能回复？？
作者:loujinjing 日期:2009-07-31 19:30难道是瑞星广告搞得鬼？
不是天涯使的招？
作者:loujinjing 日期:2009-07-31 19:33相当的郁闷，回家吃饭先！
可能是我最近言论不当，给各位添乱了。
有劳江兄、公主、笨笨七三位了。
作者:loujinjing 日期:2009-08-01 22:57感谢上面各位的关注，昨天下午出现的广告遮蔽回复框、导致无法回复的问题，好像已经没有了。到底是广告发布的技术问题，还是对过激言论的小小惩戒，我们先不去管它了。
此楼盖到今天，仍然未倒，首先要感谢各位朋友的顶贴和支持，感谢各位高质量的回帖和克制有度的发言；也要感谢天涯的相对宽容，给我们提供了很多论坛所不能提供的讨论环境，还能容忍偶尔越过雷池的言论。要知道，在中国，天涯算是大肚能容的了，我们不应责之太苛。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 00:51※※※※※※※※※※ 价格体系的“末梢神经坏死”
与资产领域的“肢端肥大症” ※※※※※※※※※※
作者：关中虎 回复日期：2009-07-31 21:38:42政府及主流经济学家们，都认为目前中国并未出现通胀，这是基于目前一般价格水平没有发生明显上升得出的结论，其对通胀的定义是采取主流经济学理论的讲法。然而经济学理论流派中的“货币主义学派”则对通货膨胀有不同的定义，
认为通货膨胀纯粹是一种货币现象。如果依据这种理论，则中国已经发生通货膨胀了。楼主看来也是主流通胀理论的信奉者（当然我相信楼主也是很清楚货币主义者的看法的，只是无暇向大家介绍）。所以转载下面的一篇文章，目的是让大家了解些不同的看法，多些参考，有利于从不同角度思考目前的局势。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------感谢虎兄的转载，这篇谈通胀的文章相当好，为我们提供了观察当前中国经济的不同视角。让我们能看到通胀背后的发生机制，不仅有通胀对当下经济生活的影响，还有对深层经济结构的危害。
主流经济学派和货币主义学派对通胀的定义确实大相径庭，因而判断标准不同，得出的结论也不同。相通的是，大家都认为通胀应该是可以测量的，可以进行量化研究的，不同的是二者测量的标准不同。主流经济学主要采用物价指标，他们认为货币供应量的变化终究会传导到消费领域，会引起物价的涨跌变化，因而 CPI 就是衡量货币是否膨胀的最终指标。这看起来顺理成章。但货币主义不这么认为，他们的观点更为直接，回到了根本，直接回到了“通货膨胀”的本原含义，通胀就是个货币现象，通胀就是货币供应量过大
了，货币超发了。只要存在货币的严重超发，那就是发生了通胀，而不问其是否顺利传导到了物价上。所以，当前的中国经济，如果看物价水平，CPI、PPI 双负，不存在通胀，经典经济学的判断恰恰是存在通缩。如果向上溯源，货币超发严重，按货币学派的标准，就已经通胀了。
实际上，两派迥异的观点，可以说都正确，仅仅是判断标准不同罢了。事实还是那个事实，只是对事实的学术描述不同而已。中国当前的事实是：新增信贷异常凶猛，货币超发严重，经济领域的货币已经出现泛滥之象，但物价并没有因此大涨，物价总水平仍然在下降，货币超发对普通百姓的日常生活，并没有显现多少负面影响。
货币泛滥而物价不涨，为什么会出现这样的怪现象？我想这就是中国特色，是和中国独特的经济结构、分配体制、政策导向紧密相关的。从产业结构上说，投资主导，产能严重过剩，货币供应量向消费品的传导路径被阻断，厂商不敢涨价，涨价就是自寻死路，大部分工业消费品的价格根本涨不起来；从分配上说，超发的货币流入了权贵阶层和利益集团，没有通过一次分配和工资渠道流入百姓荷包，大部分人的消费能力没有实质性的提高，甚至还降低了，购买力不足，物价也没法推高；从政策上说，信贷刺激太猛，资金使用效率太低，资金进了了资产领域，而不是实体经济领域，即使进入实体经济，也是以投资的形式变成固定资产沉淀，这样
的资金不会推动终端物价水平升高。所以，这些原因，阻断了货币供应向物价水平的正常传导，泛滥的货币只是在小范围内泛滥，在资产领域泛滥，并没有在消费领域泛滥，老百姓该没钱的照样没钱，新增货币没有转化为实际中的购买力。
购买力没有增加，物价凭什么上涨？
物价总水平没有上涨，尤其是消费品没有普遍上涨（粮油除外，因为价格低估了），对普通百姓生活的影响并不大，也可以说，大家非常担心的货币贬值现象，起码目前还没有出现。但这并不是说，货币超发没有抬高物价，它就没有危害，货币主义的理论可以很好地解释这一点，让我们看清货币泛滥的危害。前面虎兄转载的文章已经说明了，货币泛滥冲击了市场经济的“神经系统”——价格体系，让价格信号失灵，价格体系错乱，从而导致资源错配，给某些经济领域带来洪水，同时给某些经济领域造成干旱，让宏观经济结构更加失衡。深刻揭示通货膨胀对经济结构的危害，这是货币主义理论的一个现实意义和贡献。
实际上，当前中国的情况就是个典型案例。货币过多地流入资产领域，股市、楼市价格飙升，发出了错误的价格信号，让人们误以为股市、楼市还会继续飙涨，引导更多的社会资源流向资产市场，这让实体经济受损更大，因为资金不想再进入实业，人们也不再钟情于实业投资，而是忙着炒股、炒楼去了。一边是资产领域的洪水泛滥，一边是民营经济的
干涸皲裂，一边是富裕阶层在资产市场炒作，获得更多的财富，一边是贫困阶层在制造领域挣扎，大规模地失业，中国经济的内部失衡更严重了，社会分裂也更为严重了。这就是货币泛滥引发的问题，或者更准确地说，货币泛滥了，没有顺利传导，没有以通胀（物价上涨）的形式释放出来，被扭曲的经济体制压制在资产领域内，让资产领域脱离轨道，成了中国经济的一个心头大患。
写到这里，想起来本山大叔的一句台词，说范伟的脸又胖又大，是末梢神经坏死，把脸给憋大了。中国经济也是，市场经济的“神经系统”出了问题，价格体系坏死，偏偏遇上了货币泛滥，硬生生把资产领域给憋大了。所以，才有了上面的那个有点吓人的标题。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 01:16
作者：v6abc 回复日期：2009-08-01 21:45:03楼主功德无量！
中国为甚么如此的多灾多难？？？？是文化的原因还是其他方面的原因？
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------=谢谢你的夸奖。
中国多灾多难，自古而然，并非今天所独有。虽则多灾
多难，但汉民族的生命力却变得非常顽强，中华文明也因此源远流长，积五千余载而未有断绝，所以我们造出了“多难兴邦”的成语，一直沿用到了四川大地震，还能极大地鼓舞国人士气。所以我们也发现了“生于忧患、死于安乐”的历史生存规律，汉民族存在的几千年来，几乎战胜和同化了所有的少数族群，虽多次被征服，但从未被消灭，至今还主导着中国，这可能就是“生于忧患”的最好例子。
如果把范围缩小点看，我们的兄弟姐妹，我们的同胞们，为何总是如此多灾多难？个中原因，可以说一大箩筐，归根结蒂，我的看法，还是在于文化原因。是文化让我们软弱和忍耐，让我们变得“好欺负”，喜欢顺从，不喜欢反抗，所以就多灾多难了。都说中华民族是个“吃苦耐劳”的民族，我看这是大实话，“能吃苦”让我们变得强大和富有，“愿耐劳”则让我们软弱可欺，被自己人欺、被外人欺。
严重跑题了，不多说。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 02:04
作者：面包真好吃啊 回复日期：2009-08-01 00:41:54http://www.ccb.com/cn/ccbtoday/20090731_1249019888.html《中国经济时报》：建行二手房信贷转向收紧发布时间：2009-07-31
作者：simonos 回复日期：2009-08-01 23:38:38
看看 CCB 最近的表演，均来自其官方网站：第 一 篇http://www.ccb.com/cn/ccbtoday/20090731_1249019888.html《中国经济时报》：建行二手房信贷转向收紧发布时间：2009-07-31建设银行北京分行昌平区分行个人贷款部工作人员向记者证实，建行确实已于近日暂停了二手房的按揭业务，尚没明确何时恢复此项业务。不过，截至记者发稿时，建设银行北京分行没有向本报记者就此业务调整的原因做出解释。
第 二 篇 ：http://www.ccb.com/cn/ccbtoday/20090801_1249130752.html建行新闻发言人表示，建行继续支持居民申请二手房贷发布时间：2009-08-01针对媒体有关“建行暂停二手房贷业务”报道，建设银行新闻发言人表示。建设银行未对二手房贷款业务作出政策调整，并一直把房贷业务作为重要战略业务，积极支持广大居民百姓购买一手和二手自住房的贷款需求。
作者：simonos 回复日期：2009-08-01 23:42:57按照我的理解，CCB 的钱袋子真的收紧了，但是嘴上还要留点余地。这么多年的经验告诉我们，“辟谣”就是最好
的证实。有劳楼主指点下。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------这个新闻对比很有意思，消息均来自于建行的官网。一则说北京建行部分网点已经暂停开展二手房按揭业务，个贷要收缩了；另一则又让发言人出来，高规格地、正儿八经地辟谣，说建行从未对二手房按揭业务做过政策调整。两则新闻仅仅相差一天，却方向相反。
我觉得这个小矛盾恰恰这反映了银行当前的政策困境，也反映了监管当局的矛盾意图，更反映了中国经济决策者的顾虑重重、投鼠忌器的心理。
对国有大银行来讲，一方面受银监会的监管，银监会这些天来三令五申，一直嚷嚷着要控制金融风险，要压缩住房信贷，建国下面的分行在北京这个疯狂炒作的市场，卡卡二手房按揭的脖子，非常合理，顺理成章，是对银监会意图的执行；另一方面，银行的股东是央行和财政部，也是执行货币政策的主体，央行决定要撒钱，国有银行就是具体的执行者。这两天央行的领导一个劲地表忠心，表示要“坚决执行”
国务院的宽松政策，下头的国有大行哪个敢唱反调，不想混下去了吗？
金融监管当局的矛盾，从银监会和央行的政策分歧就可
以一目了然。银监会的老刘开口闭口都是控制金融风险，就是要银行收紧二套房贷款，紧急通知都发了不知道多少道了；而央行为了完成国务院交办的任务，却让国有银行敞开口子撒钱，甚至不搞指标限制。最近一阵子，央行自己也陷入矛盾了，预防通胀成了一个新任务，但下半年继续保持宽松已经定了大调子，又要搞扩张，又要调整和收缩，究竟是向东还是向西，央行自己都糊涂了。
至于决策者层面，由于没有部门利益的存在，要综合考虑中国经济的全面问题，在互相冲突的政策目标面前，难以会顾虑重重，投鼠忌器。宏观经济要“保八”，投资的“油门”自然不能松，所以货币政策必须宽松，必须搞货币扩张，但通货膨胀又不得不防着点，金融风险、银行体系的坏账更是让人担忧。油门踩小了，怕经济下滑，失业猛增，油门踩大了，又怕通胀控制不住，怕刚刚健康起来的金融系统又会重回千疮百孔。如今开中国经济这台车，那是左右为难啊！
我估计，老板见了银监会的老刘会说，小刘你最近干得好啊，口气千万不能松，管他们一定要严厉点才行！见了央行的川哥，又会说了，小川你最近的文章发得很好，很鼓劲嘛，油门一定要给我踩住，这个当口不能松，一松经济就又滑下去了。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 02:16
作者：取不起公主 回复日期：2009-07-31 23:17:34
咦，LZ 今天没更新乎，LZ 又要到三四点才睡？
有体，葱白下不过建议 LZ 早点睡，经常熬夜，对身体伤害很大。
作者：我不爱热闹 回复日期：2009-08-01 06:29:03早安！
--------------------------------------------------------------------------------------------------------谢谢公主的关心，我正在调整作息，争取早点睡。
不过，更需要早睡的似乎是“我不爱热闹”。
在这里也想提醒帖子里所有喜欢深夜上论坛的朋友一句，
——好的睡眠比看帖回帖要重要的多了。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 02:20楼上兄弟的尺度有点大了 呵呵
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 03:14
作者：心浪标题党 回复日期：2009-07-31 08:55:44中新社 华盛顿 七月二十八日 电 (记者 李静 吴庆才)中国副总理王岐山与国务委员戴秉国二十八日称赞为
期两天的中美战略与经济对话获得圆满成功。戴秉国笑称，除了没有讨论上月球，主要问题均已谈及。
………………
“确保中美关系长期健康稳定地向前发展，很重要一条是相互理解、尊重支持对方，维护自己的核心利益。”戴秉国接着说，中国的核心利益，第一是维护基本制度和国家安全，其次是国家主权和领土完整，第三是经济社会的持续稳定发展。
“我觉得这次对话是成功的，”戴秉国说，“但更重要的是要把说的变成做的。”戴秉国与王岐山还在记者会上一同感谢媒体。
王岐山说，自己与媒体多年“打交道”，特别要感谢媒体的朋友们。“我们的对话经过你们的发散和宣扬，包括猜测和评析，传遍了全球。”王岐山说，如今任何会议若离开了媒体的宣传，影响力便会大大降低。“影响力有正面也有负面，有准确的，也有不那么准确的；我们靠媒体传播，就要承受传播中的瑕疵。”
戴秉国也表示，媒体作用非常重要，他希望媒体的宣传能够推动中美关系发展，增进两国人民友谊。(完)---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
这条新闻是不是有点过于生猛了，真是震惊国人的大实话啊。中新社怎么变得这么生猛，政治考虑怎么这么不周全呢？
为了避免再被惩戒，我还是别评论了，提醒有兴趣的朋友琢磨琢磨戴委员说的话，真让人回味无穷。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 03:17淡定点，睡觉去。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 15:43
作者：amik 回复日期：2009-08-02 10:30:29戴秉国：中国的核心利益，第一是维护基本制度和国家安全，其次是国家主权和领土完整，第三是经济社会的持续稳定发展。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------言外之意就是：政第一，主第二，人第三。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------这其实是对中国历史的最高度概括。验之于历朝历代，皆逃不出中国窠臼。由此可见，戴可能是位敢说敢言的政治家，看穿历史，一语中的，直击要害。不过，在那种高级场
合，也可能是，中美之间，大国较量，重剑无锋，没有什么虚头巴脑的空架势。你知我底细，我知你死穴，所以谁也不要玩虚的，上来就是亮绝招，出底牌。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 15:45更正上面：验之于历朝历代，皆逃不出中国窠臼。——验之于历朝历代，皆逃不出这个窠臼。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 17:43读虎兄的一段话，感慨系之，前车犹在，有言而不能发。
无奈无奈。
突然想起来鲁迅先生，转他一篇透视千古、至今仍然铿锵有力的雄文，作为我的回复吧。
《中国人失掉自信力了吗》 （选自 鲁迅先生 《且介亭杂文集》）
从公开的文字上看起来：两年以前，我们总自夸着“地大物博”，是事实；不久就不再自夸了，只希望着国联，也是事实；现在是既不夸自己，也不信国联，改为一味求神拜佛，怀古伤今了——却也是事实。
于是有人慨叹曰：中国人失掉自信力了。
如果单据这一点现象而论，自信其实是早就失掉了的。
先前信“地”，信“物”，后来信“国联”，都没有相信过“自己”。假使这也算一种“信”，那也只能说中国人曾经有过“他
信力”，自从对国联失望之后，便把这他信力都失掉了。
失掉了他信力，就会疑，一个转身，也许能够只相信了自己，倒是一条新生路，但不幸的是逐渐玄虚起来了。信“地”
和“物”，还是切实的东西，国联就渺茫，不过这还可以令人不久就省悟到依赖它的不可靠。一到求神拜佛，可就玄虚之至了，有益或是有害，一时就找不出分明的结果来，它可以令人更长久的麻醉着自己。
中国人现在是在发展着“自欺力”。
“自欺”也并非现在的新东西，现在只不过日见其明显，笼罩了一切罢了。然而，在这笼罩之下，我们有并不失掉自信力的中国人在。
我们从古以来，就有埋头苦干的人，有拼命硬干的人，有为民请命的人，有舍身求法的人，……虽是等于为帝王将相作家谱的所谓“正史”，也往往掩不住他们的光耀，这就是中国的脊梁。
这一类的人们，就是现在也何尝少呢？他们有确信，不自欺；他们在前仆后继的战斗，不过一面总在被摧残，被抹杀，消灭于黑暗中，不能为大家所知道罢了。说中国人失掉了自信力，用以指一部分人则可，倘若加于全体，那简直是诬蔑。
要论中国人，必须不被搽在表面的自欺欺人的脂粉所诓骗，却看看他的筋骨和脊梁。自信力的有无，状元宰相的文
章是不足为据的，要自己去看地底下。
九月二十五日。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:00虎兄的帖子又被咔嚓了，对此无言，唯有一声长叹……
这让我上面转载鲁迅先生雄文的回复，显得很没来由，十分的突兀。
特此说明一下，我的回复是对“关中虎”这篇回帖的回答。请虎兄原谅我的节录吧（在按着 Delete 键的，我的手都在发抖，看来这个活也不容易啊）。因为如不节录，还要被咔嚓，即使节录了，也不能保证就能活下来。——
作者：关中虎 回复日期：2009-08-02 16:59:08中国直到今天还逃不出这样的窠臼，是一件很可悲的事情。…………这说明中国还没有转变为一个完全的现代国家。……这样的（此删二字），是我们所追求的吗？…………
这个国家，这个民族，实在是千千万万你我小民的国家和民族，我们生于斯长于斯，我们在过好自己的小日子之余，对于这个强加于我们的（此删去二字）还是应当有着清醒的认识，思想上不妥协，态度上不支持，言论上不调和，行动上不极端，情绪上不浮躁。多学习，勤思考，踏踏实实，照顾好家庭，成就好工作或生意，不沉沦，不幻想，保持积极乐观的精神面貌。…………中山先生曾说过，“世界大势，浩浩汤汤，顺之者昌，逆之者亡”。…………
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:09虎兄莫失望，莫气馁，真正可怜的不是我们，而是彼之辈。
想想看，都怕成这样了，还能有多大的活力？
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:16还是回头说楼市的话题吧，安全系数高些。上次谈到了苏州楼市，因时间仓促，只是开了个头，写了一篇概括性的东西。苏州的话题是我对不少朋友的欠账，这笔账终究是要还的。今天就重新开工吧，还是从第一篇开始。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:17漫谈苏州楼市之（一）：给古老而年轻的苏州相个面说起苏州楼市，确实是个比较大的话题，而且作为 GDP排名全国第五的经济大市，苏州楼市当然也是十分重要。所以几位朋友几次提问，几番催促，我几番思量才动笔写，直到今天才算有了一点眉目。选取了几个我认为重要的方面，来说说苏州楼市的情况。在谈及个别问题之前，开门见山，先来几条简明扼要的判断，就算是对苏州楼市一个“相面”
式的结论吧。
1、苏州原是个规模不大的地级市，古城区辖平江、沧浪、金阊三个区，人口仅有 77 万人。通过城市扩张，东西建新城，南北县改区，市区人口扩至 238 万人。但它依然是一个不大不小的城市。
2、苏州原是个古老而安静的江南古城，2500 多年的悠长历史，古城风貌依然可人，但近十几年来打破了这种安静，多达七八百万的外来流动人口蜂拥而入，让这个城市八方辐辏，五味杂陈，喧闹异常，失去了往日的宁静。
3、苏州原是个依赖旅游业和轻工业的城市，却创造了“苏南模式”的神话，又制造了“外向型经济”的奇迹，一跃而成为大型工业城市，工业增加值仅次于全国第一的上海，对当地 GDP 的贡献率高达 70%。两个奇迹，两次转型，苏州已经不是原来的那个苏州，昔日的江南水乡，如今已成巨大的“世界车间”。
4、苏州以区区一个地级市，2008 年 GDP 接近 7000 亿元，高居全国第五位。但高额的 GDP 制造了税收，撑大了这个城市，却没有给苏州人带来多少财富，苏州人的生活并没有太大的改变。我们都认为苏州很富有，苏州人却不这么认为，这是个悖论。
5、苏州楼市的发展之路和中国沿海地区的很多城市几乎没有什么两样，起码没有本质上的区别。2000 年之后真正起步，2002 年之后加速，2005 年遭遇波折，2006 年迅速恢复，2007 年狂飙突进，2008 年低谷蛰伏，2009 年上半年非理性疯狂，2009 年下半年万众瞩目。基本就是这么个套路下来，我们很难发现苏州楼市有什么特立独行的个性。
6、苏州是个古老的小城，一跃而为重要的经济大市，
外来人口大市，城市急剧扩张那是难免的。熟悉苏州城市格局的人都知道，旧城内可以用自行车当交通工具。但从相城去吴中，从园区去新区，横穿苏州全城，那是非汽车不可的。
城市的扩张必然伴随着建成区的扩大，2002 年，苏州建成区只有 129 平方公里，平江区仅有 10 平方公里，金阊区只有17 平方公里，都是袖珍区；可到了 2008 年，平江、金阊扩建新城，面积都翻了番，苏州建成区也达到了 230 平方公里。
7、伴随着建成区的扩大，就是每年巨大的土地供应，这也就使得苏州市的供地行为有着“主动、足量、引导发展”
的特征，几乎没有被动供应，没有采取“饥饿供地法”，而且供应区域极度分散，政府的导向性比较强。因为供地量大，所以苏州土地整体地价比同类城市要低，也拉低了部分房价，因为供地分散，市中心的供给量很少，土地炒作现象也就比较少，炒作难度也增大了。供地模式的这个特点是理解苏州楼市的一个关键因素。
8、伴随着城市的快速“长大”和土地供应量的放大，是苏州房地产市场充足的供应量，正因为市场供应相对充足，所以即便在快速城市化的进程中，苏州也没有发生大面积的“供不应求”现象，没有出现严重的大面积炒作，价格上涨比较平稳，涨幅也相对温和，属于供应主导下的“温和式上涨”。这种特征和杭州的模式形成了鲜明的对比，杭州的特点是“饥饿供地”，使供应量始终和需求量在玩“猫鼠游戏”，
所以炒作空间大，价格能暴涨，到今天，杭州经济总量不如苏州大，消费也比苏州高不了哪去，但杭州的均价却是苏州的 2 倍以上！这足见由政府主导的楼市不同发展模式的巨大威力了。
9、从苏州楼市的需求来看，本地人口不多，外来人口很大，本地人口原来基本都住在拥挤的古城区内，有很大的迁出古城、改善居住的“改善性需求”。外来人口中，阶层分化严重，企业管理者阶层、私营业主阶层的购买力强，但住房需求并不强，投资行为普遍；大量外来务工人员、低层白领阶层购买力弱，但住房需求很强，落户苏州意愿强烈。
所以，我认为苏州市场上炒房的比例确实不算很高，但投资的比例不低，总的来说，是“投资需求＞投机需求＞刚性需求”这样一个顺序。我这里说的“投资需求”，就是指买二套、三套、四套乃至更多那样的情况，按照官方文件的说法叫做“改善性需求，”多买几套来“改善”自己的居住条件。
这类人和楼市投机有一定的区别，他们看重房子的保值功能、投资功能和长期保障功能，基本是长波段操作，他们一般不以炒房为主业，不会去恶意炒作，也不会频繁地买卖交易。
所以，我不认为苏州市场是个投机市场，但苏州市场也肯定不是个“刚需”支撑的市场。准确地说，苏州市场应该是个投资主导的市场。
10、从市场格局来看，苏州楼市的另一个大特点是“格
局分散”，没有绝对的中心地段、绝对的中心区域。房价最高的区域并不是传统的市中心，这几乎是全国难见的例子。
按行政区域看，苏州楼市有七个分中心，平江、沧浪、金阊、吴中、相城、园区、新区，每个区域都自称一格；按城市格局看，苏州市是“一主四副”、“一旧四新”的城市格局，环线快速路以内基本就是古城区和古城区的延伸发展区域，是苏州的主城区、老城区。环线以外东西南北四个方向共有四个新城区，东有园区、西有高新、北吞相城、南拓吴中，每一个新城区的地域面积都比古城区要大得多，所以也就自成中心，实现了组团式发展。所以，苏州房地产市场也就呈现了“大分散、大组团、多中心、无核心”的分布格局。
以上简单写了十点，走马观花，浮光掠影，都比较粗浅，试图粗线条地勾勒一下苏州楼市的概貌，从整体上有个大概的模糊认识，把握苏州楼市的总体特征，以便为我们的具体分析提供一个背景。我没有在苏州长呆过，有认识不对和判断偏差的地方，还望在苏州和懂苏州的朋友不吝指正。后面我会针对苏州楼市的话题，分开来说说，可能篇幅比较长，我会在近期内陆续贴出来。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:20漫谈苏州楼市之（二）：08 年苏州楼市综述：进入调整期2008 年以来，苏州楼市开始显现低迷疲态，进入调整期，
成交量比 07 年也有较大幅度的萎缩。根据官方的数据，2008年全年，苏州市区住宅成交392万平米，同比大幅下滑了45%，新增预售 649 万平米，同比小幅下降 6%。与 07 年相比，新增供应量没有明显增加，但销售却大幅度下滑了 45%，并连续 12 个月出现了供大于求的态势。如此难看的成交数据足以说明，在整个 08 年，苏州房地产市场都处于一个艰难的调整之中。如果把整个 08 年的苏州楼市分开来说，就是四句话：一季度深入调整，二季度成交萎缩，三季度行情惨淡，四季度有点亮色。
成交量的萎缩应该是从二季度开始显现出来的。到了 08年 4 月份，苏州市区的月度成交面积就降到了 30 万平米以下，此后一直低位徘徊，萎靡不振，以致整个 08 年上半年交出了近年来的最差答卷。上半年商品住宅共销售了 196 万平米，月均成交只有不到 33 万平米，上半年成交均价 6900元/平米。销售徘徊造成了库存量的增加，到上半年末，苏州一手可售房源增加到了 22000 余套，库存总面积达 327 万平米。
到了 2008 年三季度，由于国际金融危机爆发，恐慌情绪在国内楼市迅速蔓延，苏州市区商品住宅成交量也跌到了低谷，8 月份成交了 2624 套，成交面积 29 万平方米，9 月份仅成交 2189 套，月度成交面积为 23 万平方米。9 月份的水平已经创下了全年的最低值，同时金融危机也拉低了成交
均价，使 9 月份的均价回落到 6427 元/平方米。
08 年下半年成交量继续放缓，库存不断加大，开发商的预期也在恶化，这些因素造成了坚挺的价格在局部开始松动，进而在苏州楼市掀起了一波较大规模的“降价潮”。不少楼盘打出了四、五千元的低价，到 08 年 7 月，苏州市区的成交均价甚至一度跌破了 6000 元大关，达到 5950 元，成了这一波降价中的阶段性底部。
到了 08 年四季度，由于恐慌情绪开始稳定，苏州市政府出台了楼市新政“22 条”，赤膊上阵，开始大力救市，成交量在三季度惨淡的基础上有所回暖。整个四季度，苏州市区商品住宅成交了 9124 套，面积 111 万平方米，比三季度有了些许亮色。但四季度的均价并未能跟着回升，仍维持在6400 元上下的水平。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:23漫谈苏州楼市之（三）：09 年上半年观察：非理性的疯狂进入 09 年，在 08 年第四季度稍有起色的基础上，由于刚性购房需求释放、政府强力救市措施开始发挥作用，在寒冷的冬天里又添了些暖意。我们先看数据。09 年一季度苏州市区商品住宅共成交 10776 套，成交面积为 131 万平米，环比去年四季度均实现了 18%的增幅，成效比较明显，这与全国主要城市一季度出现的“小阳春”现象，也基本吻合。但
看整个一季度，日均成交套数在 120 套左右，只能说是低谷后的恢复，是寒潮过后的回暖。
但到了刚刚过去的 4、5 两个月份，就不能用简单的“回暖”来形容苏州楼市了，用“非理性疯狂”也许更能切近它的本质。4 月份单月成交了 6828 套，成交面积达 80 万平米，5 月份则更进一步，成交了 7881 套，成交面积达 99 万平米。
如今一个月的成交量就快赶上 08 年三季度的了。放量成交的背后，是价格又开始上涨，4 月份均价涨到了 6581 元，5月份均价涨到了 6710 元。相比一季度价格水平，短短两个月的时间，涨价幅度为 7.34%。
在量价齐升的背后，难道真的是刚需们在发威？还是有其他的因素在起作用？我们不妨看一个最简单的事实，那就是购房者所购买的房子本身。从单套平均面积来看，4 月份的平均单套面积是 117 平米，5 月份单套面积是 125 平米，这已经属于中等户型了。一般的经验是，初次置业的年轻刚需攒钱买房子，他们的购买力十分有限，一般不会直接买三室两厅，也没法承受 120 平米以上的大户型，这说明用“刚需释放”来解释目前的火热现象已经说不通了，也是一种迷惑人的“障眼法”。
更合理的解释是，投资者又开始进场了，他们主攻大中户型，而支持投资者大举进场的，正是以下三个原因：（1）
部分自住型刚需进场接盘，制造了区域性的供应紧张气氛；
（2）国家信贷扩张，资金流出实体经济，进入资产领域，导致楼市资金面相当充裕；（3）在媒体造势下，强烈的通胀预期开始形成，让很多有钱人开始坐不住了，“现金为王”
的观念正在转变为“资产为王”。事实上，苏州本地的研究机构的说法也证实了这个趋势，08 年下半年，楼市投资比例一度萎缩到 10%以下，到了 09 年上半年，苏州楼市的投资比例有了大幅提升，目前至少有 30%以上。
照当前的架势看，资金推动的因素难以短期内减弱，通胀预期还在弥漫，估计 6、7 月份还将持续当前的趋势，楼市虚火继续上升。但不利因素也是显而易见的，大致如下：（1）苏州本地的刚需数量很少，外来刚需将因为苏州制造业的整体不景气和企业裁员降薪而缩小，来自刚需的支撑力度将在下半年逐渐减弱；（2）银行信贷扩张的势头已经下来了，巨量信贷投放无法为继，下半年将实现平稳投放，资金推动的外力因素也会减弱；（3）苏州制造业都是外资和台资居多，企业规模大，产业资本的投机性比较低，即使实体经济不景气，也不会大规模地撤出，跑到楼市去赌博。所以苏州和杭州是有所区别的，苏州楼市缺乏大量中小企业的避险资金，整体投机性也比杭州要低不少；（4）苏州楼市布局分散，老城区并不是核心，最贵的房子也不在老城区内，园区、高新区、吴中、相城四区分出东、西、南、北四个方位，距离相隔还都比较远，这就像四马分尸一般，把苏州楼市给拉
散了，这种散布的格局是不利于集中炒作的，也不利于炒家抓住核心区域猛烈炒作，所以，苏州炒房集团很难形成一股强大的凝聚力。一旦有风吹草动，大事不妙，炒房集团就要人心思变，凝聚力消失，很容易搞得七零八落；（5）苏州经济是外向型经济，或者说是外资依赖性经济，并非是“房地产依赖型”经济。在外资的大力襄助下，苏州 GDP 很高，位居全国前五名，由于制造业集中，工业增加值也很高，这让统计数字很靓丽，所以苏州政府没有硬拉房地产充门面的动机和需要，这也决定了苏州房地产失去了一个最大最有利的庇护。
所以，我们可以做个基本的预测，经历了“小阳春”和火热的“盛夏”之后，苏州楼市也和大多数城市一样，吃了春药，透支了一年的体力。在三季度过后，虚火褪去，迎来第二波像样的下行，开始另一段调整之路。由于制造业企业继续减员，停产甚至撤资的背景下，实际失业率上升压力增加，衰退将波及到相关的第三产业。房地产行业可能出现泡沫破灭的初期现象：在炒作盈利无望的预期下，投机性消费将基本停滞或出现一定量的局部抛盘。经济失衡造成的收入锐减以及潜在的失业压力，加上二套房贷的控制措施，使自住性贷款买房的意愿降至低点，成交量下滑。因此，住房价格尤其是高档住房价格将出现下跌。而价格下跌又进一步抑制住房投资及消费需求，形成下降循环。
项 目 08 年四季度 09 年一季度 09 年 4 月份 09年 5 月份成交套数（套） 9124 107766828 7881成交面积（万 M2） 111 万 131 万 80 万 99 万成交均价（元/m2） 6384 6251 6581 6710
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:28漫谈苏州楼市之（四）：苏州的土地供应：完全满足住房用地需要在谈市场供求之前，有必要先搞清土地市场的供应情况，因为这是商品房供应的基础条件，有了地，才能建房，这是常识，土地不够用，一级市场紧张，当然也就推动了二、三级市场的炒作。从 2001 年到 2007 年，苏州土地供应是呈总体上升趋势的，并出现 04、07 年两个峰值年。2004 年达到一个高点，超过 800 万平方米。而后迎来 05 年的国家调控，供地量下降到了 500 多万，到 2007 年又回升到了 754 万，08 年楼市调整，土地市场冷清，拍卖市场屡屡流拍，供应量遂急剧下降到 246 万平方米。
总起来说，相比同等规模的中心城市，比如南京、杭州、青岛等，苏州土地市场供应还算充分，土地供应量基本适应
市场需要。也可以说，苏州基本没有实行所谓的“饥饿供地法”，没有用缩减供应规模的方式推动地价的飙升，并传导到房价高涨上去。可以看下面的数据，在 06 年之前，楼面地价平均在 2000 元上下波动，07 年是全国楼市的最高峰年份，土地价格也突然暴涨，翻了番，到了 08 年，楼面地价又回落到了原来的水平。
必须说明的是，这里列出的“平均楼面地价”是住房、商业、办公等用地的综合地价水平。由于商办地价肯定比住宅用地价格要高不少，因此，实际住宅用地价格应该在 2000元以下。住宅地价不高于 2000 元，综合容积率假设为 2.0，那么平均楼板价为 1000 元左右，加上建安、大小配套等成本，大约为 1500 元，即全苏州市区（五区+新区+园区）的商品房直接成本，平均起来应该在 2500 元左右。直接成本比较低，这也就决定了苏州楼市价格没有涨的太离谱。当然了，目前市区的均价还在 6500 元以上，说明间接成本（财务、管理、销售费、国家税费等）是比较高的，也说明开发环节的利润空间还是很大的，还说明这个市场的炒作程度也是很厉害的。
下面是苏州近七年来的土地供应和价格情况：年份 完成土地储备 市区公开出让土地 合 同 出 让金 平均地价单位 （万平方米） （万平方米） （亿元） （ 元
/平方米）
2002 332 280 50 17862003 650 600（住宅 399） 145.524252004 1019 813 184 22632005 1056 507（住宅 342） 100.619842006 780 530（住宅 350） 135.225512007 暂缺 754 417.655382008 暂缺 246 61.8 2512
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:35还是上图吧——苏州近七年来的土地供应和土地价格情况
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:38现在的翻页怎么快起来了，内容比以前少多了，就匆匆翻页了。
按我的经验，之前的一页可以容纳五万字，现在的一页大概 4 万左右了。
看来翻页翻得也有水分啊，有懂天涯的朋友，给解释下其中规则？
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 19:16
作者：关中虎 回复日期：2009-08-02 18:41:49重发一下，试一下是否有敏感词搜索在先，然后才有人工干预，否则所需人力不可小视啊！
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------我觉得应该是“敏感词过滤+人工审核”，先把可能违规的帖子过滤出来，提交管理者进行人工审核。审核人对照此事操作原则，认为可以的，放行；不可以的，咔嚓之。如关键词设定不太严的话，工作量应该不会大到累死人。也请熟知内情的朋友说说。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 19:26漫谈苏州楼市之（五）：苏州的房子够不够住：非常充足的市场供应看市场供应，我们可以主要去看四个方面。
一看历史存量有多少，苏州人民的居住条件好不好，购房意愿高不高；二看当前存量有多少，开发商的房子够不够卖的，供应紧不紧张，是卖方市场还是买方市场；三看未来潜在供应量有多少，是否有可靠的供应渠道，未来是增还是减少；四看住宅市场的补充供应渠道，除了商品房这个渠道，
还有没有其他的渠道，是否存在着替代产品。
■ 第一个，先看苏州住宅的历史存量。
根据苏州市住房建设规划的数据，到 2005 年底，苏州市区住房总建筑面积为 4497 万平方米，其中私有住房 3988万平方米，人均住房建筑面积从 2001 年的 25.46 平方米增加到 2005 年的 31.75 平方米。
■ 第二个方面，看当前市场上可售的存量。一个用来居住的房子，如果它具备了销售条件，政府准许公开销售，那就是“可售住宅”，但还没有售出去，那就是可售的存量。
这部分存量有多少呢？查苏州公开资料可以获知。截止到2009 年 6 月初，苏州可售商品房大约 29000 套，可售面积为408.5 万平方米。这个数字很清楚，苏州当前还有 408 万平米的房子等着出售。
下面是苏州各区商品房存量数据（截至 2009 年 6 月初）：■ 第三个方面，看未来潜在的住宅供应量，也就是增量。未来几年的供应量，该怎么统计呢？其实也不难，可以主要看三个：（1）当前正在施工的房子，未来会进入市场销售的；（2）开发商手里已经有了土地，还没有开工建设的，但未来会开工的；（3）政府手里已经储备了土地，但暂时还没有出让，还捏在政府手里，但未来几年内可能会逐步出让的。把这三个部分加起来，就是未来一段时间的供应量。下面我们就花点时间，来逐个地测算下。
第（1）个，查苏州 08 年的统计数据，全年正在施工的住宅面积是 5190 万平方米，这些房子如果没有意外的话（如烂尾，如半道被拆除掉），将会在未来的 3—4 年内逐步竣工，陆续上市销售，年均竣工量大概在 1300 万——1700 万之间（参考：08 年的住宅竣工面积是 1132 万平方米），进入可售商品房统计范围内；第（2）个，开发商未来即将开工的供应量，换句话说，就是开发商手里囤积的土地，可以建造多少面积的房子。所以关键就是搞准这个土地囤积量。最好的算法就是用开发商历年购置的土地面积减去历年的开工面积，没有开工的就是土地囤积，把历年囤积面积汇总，就是当前的总囤积土地量。
这个因为没有准确的官方数字，就先不去算它了。但从普遍经验来判断，开发商的总囤地面积，肯定要大于当前在建的住宅施工量。因此，我们可以用当年住宅施工量来估测这个数字。
第（3）个，政府未来出让土地可以建造的商品房面积，换句话说就是，政府手里捏着的土地，如果未来几年内全部出让出来，会形成多大的供应量。这个也好算，用政府历年的土地收储量，减去历年的土地出让量，就是手里捏着的总量。土地已经收储了，不会一直拿在手里，一定要尽快出让变现，所以这些土地未来几年内一定会上市交易，也一定会变成实实在在的住房供应量。2001—2008 年的八年间，苏州
土地储备中心共收储整理土地大约为 6000 万平方米，同期内共出让土地为 3930 万平方米，有 2000 多万土地没有出让掉，留在了储备中心手里，按照一般的比例关系，住宅用地占总出让用地的 70%左右，所以留下的住宅用地大约为 1400万平方米。这些土地如果在未来几年内全部出让的话，如果容积率为 2.0，那么可以形成大约 2800 万平方米的供应量。
假设分四年出让完毕，那么每年将新增 700 万平方米的新增住房。
■ 第四个方面，看其它的供应渠道，中国的房地产市场都一样，都是单一供应渠道，苏州也不例外。但去年中央重拾保障房政策，大力推广保障住房建设，开辟了住宅供应的“第二战场”。如果地方执行力度够大的话，保障房大量上市，可以分化商品房市场，减少商品房市场的有效需求。
根据苏州市公布的《2008——2012 年住房建设规划》，规划期内苏州市区将新建各类政策保障性住房 847 万平方米。其中，定销房及各类动迁房 590 万平方米，经济适用房 112 万平方米，廉租房 37 万平方米，集宿房 108 万平方米。当然了，保障房的竣工量也是包括在“当年住宅竣工”的数字中，但是保障房是政府对中低收入阶层的公开承诺，应该可以得到优先供应，开发商方面不会开而不发，或者囤积土地不动。
算账算到这里，可以把以上四个方面简单总结一下了。
第一个方面，历史供应。苏州市的历史存量住房为 4497
万平方米，这个主要是苏州常住居民持有的，人均住房面积在 2005 年就已经达到 31.75 平方米了。可以说，苏州本地人并不缺住房住，而且住房条件已经大大改善，居住面积非常宽裕了；第二个方面，当前供应。是苏州当前时点上的住宅供应量，即当前的可售面积，这个数字为 408 万平方米；第三个方面，未来供应。主要是未来 3—4 年内的预估供应量。从去年的施工量来看，预计总竣工量为 5190 万，开发商囤地可建造面积，如果类比 08 年的施工量来算的话，又是 5000 多万平方米的增加量。政府手里的存量土地可建造面积约为 2800 万平方米。如果开发商和政府双方囤积的土地潜力都完全释放出来的话，未来的供应量要上亿了！苏州全部的历史存量才有 4500 万，等于是可以再造两个新苏州了！！当然了，当前囤积的土地潜能肯定不会完全释放，还会继续囤积下去，如果完全释放，那苏州楼市会跌得底都找不到了。
第四个方面，补充供应。也就是政府提供的政策保障性住房，比如定销房、动迁房、经适房、廉租房等等。根据苏州的住房建设规划文件，未来 3 年（至 2012 年）内大约供应量为 847 万平方米。
诸位请看，帐不算不知道，一算吓一跳，原来房子这么多，而且未来的供应能力是如此巨大。如果从政策上刺激，
敞开未来供应的话，那会淹没现在的房地产市场。有时候还真想不明白，那些整天喊着房子供应短缺，制造供不应求紧张气氛的人士，他们的依据在哪里呢？难道不会算账么？他们何曾给我们展示过系统的数据测算？也许，谎言本身就不需要什么证明，只需要蛊惑就可以了。
作者:loujinjing 日期:2009-08-03 00:31
作者：关中虎 回复日期：2009-08-02 21:24:08《中国新闻周刊》近期刊出了名为 “上海新革命 ”的系列文章，指出上海上半年 GDP 增长落后全国平均水平酝酿转型，文章涉及上海房地产，发展模式困境等等，是很不错的一期专刊。把上海的问题分析的比较透彻，因为文章很长，为避免喧宾夺主，故不在此转贴，有兴趣的朋友可去下面链接一读。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------虎兄推荐的文章相当不错，虽然是杂志，没法直指根本，但说出了上海经济的困境和转型之痛，已属非常难得了。
身在上海，一直对上海经济发展非常关注，也曾想过写
几篇分析文章，好好说说这个中国经济第一的城市。但觉得深层次问题比较多，不把话说透彻，还不如不写，而真的说透彻了，恐怕会被人（比如信奉“爱市主义”的无知脑残）
骂成“唱衰”大上海，而且如果造成负面影响，没准会被有关部门请去喝茶。几次想想，还是住手了，还是远观吧。
作者:loujinjing 日期:2009-08-03 00:33
作者：笨笨七 回复日期：2009-08-02 22:41:21好像是 200 个贴就可以翻一页，不是以字数计。
因此可见，前几页删了多少贴。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------原来如此！最近的十页明显比前十页短了许多，原来牺牲的回帖太多了啊。
作者:loujinjing 日期:2009-08-03 00:38
作者：关中虎 回复日期：2009-08-02 18:41:49关中虎 那个改头换面的帖子又没了，真疯了！
作者:loujinjing 日期:2009-08-03 00:43敬告各位：在下因事离开两日，不能更新帖子。
也暂时远离旁边这烦人的瑞星广告，暂时远离这疯狂的咔嚓声。
希望能落个眼里干净，心底清净。
祝各位能心平气和地看帖回帖！
作者:loujinjing 日期:2009-08-05 13:14在下回来向各位报道。
离开了两天，丝毫没有影响这里的热闹，讨论气氛也越来越好。我要感谢虎兄、江兄、公主、恰恰、simonos、骆驼……等各位朋友，他/她们积极发表观点，提供素材，把这里当成了自己的天地。也要感谢飞翔、关羽、hellgoba、rehe73、redbobby、刘深蓝、巴山夜雨、怡人甘泉、笨笨七、夜游魂、pest0005、gugyj、钓雪居士、与孩子成长、gaoqin、lingmng、花溪梦、气吞云梦、wea500、realemperor、想飞的鱼、油彩、一笑沾花…………等各位朋友一如既往的支持和顶贴。如果没有你们，这帖子根本没法翻页，也不会让大家看到。
作者:loujinjing 日期:2009-08-06 15:33※※※※※※※※※※ 大幕重拉开，剧情有不同：说说民营资本的相同境遇和不同态度 ※※※※※※※※※※
作者：关中虎 回复日期：2009-08-04 08:59:33整治上的失败，首先源于经济上的失败。经济上的失败，导致民心尽失，从而军事上，政治上的失败就无可避免了。
国民党 1945 年抗战胜利后短短 4 年就丢掉了全国政权，可谓兵败如山倒，是对手真的很强大吗，还是有更深层次的原
因？ 转载一篇文章，借古讽今，很有意思。
1945：民营企业家的请愿由于国民政府实行了错误的产业政策，片面扶持国营企业，后方工业出现了“国进民退”的趋势。
据 1936 年的统计，中国民族工业资本（不含日本占领的东北地区）约为 14.48 亿元，为官僚资本的 4.3 倍；在工矿业中，民营资本是国营资本的 5.68 倍。抗战头三年间，后方民营工业投资超过了战前全国平均额。1939 年以后，由于国民政府实行了错误的产业政策，片面扶持国营企业，后方工业出现了“国进民退”的趋势。官僚资本从国家资本中蜕变而出，依仗特权驾御经济形势，化公为私，与民争利，大发国难财。到抗战后期，国家资本和官僚资本已处于压倒性优势。通货膨胀、金融垄断、物资统制，国家资本和豪门权贵的压迫侵夺，令民营工业处境日艰。
工业界代表胡厥文、胡西园、刘鸿生、李烛尘、吴羹梅等，就订货和工贷问题先后与经济部、财政部交涉，但两部互相推诿。10 月初，他们又去行政院找院长宋子文，宋避而不见，派秘书长吴鼎昌接见。企业家们陈述了目前工业界的危机和挽救方法，呈上工业建国全盘计划建议书，但等到月底仍无回复。10 月 31 日，全国工业协会重庆分会、迁川工厂联合会联合召开会员大会，通过了《后方工业界对目前紧急情势宣言》，并决定派代表到行政院请愿。会后，请愿代
表 106 人，在总指挥庄茂如带领下，游行到行政院向宋子文请愿。11 月 5 日，胡厥文、胡西园、吴羹梅面见蒋介石，对解决困难提出九点具体建议。被称为“民族资产阶级”的民营企业家不再软弱妥协，奋起抗争，引发了社会震动，国内外报刊均有报道。
战后中国民营工业资本仅恢复到战前的 78.6％，官僚资本则突增至战前的 2.8 倍，尾大不掉之势已成。由于民生凋敝，税收锐减，通胀加速，1947 年，国民政府不得不改推国营企业民营化，试图挽救危局，但民营经济已无力回天。
-----------------------------------------------------------------------------------------多谢虎兄转载的这篇好文章。把这陈年旧文也给翻腾了出来，可见虎兄的良苦用心。这让我想起了延安新华社在内战时期发表的诸多文章，如今拿来读，那可都是一篇篇犀利的战斗檄文，完全可以看成是穿越时空隧道的“乌龙”，真有异曲同工之妙啊。
虽然这是 60 多年前的文章了，于今读来仍然感觉十分新鲜，很多描述如在眼前，促人警醒，发人深思。历史镜鉴，相去不远，不盈百年，不知庙堂之上可能读到否？肉食者可有感慨系之否？施政者可能借鉴否？
小小文章读过真让人感叹。历史真是个伟大的创造者，同一件作品，它可以以它雄浑的大手笔，令人眼花缭乱地再
造出来，它可以让历史的悲喜剧惊人雷同地重演，只是它变换了剧本的主角和观众。历史还是个爱开玩笑的家伙，像个爱搞恶作剧的孩子，它可以让昔日对准敌人的矛枪转眼之间就转向了自己，让昔日讨伐敌人的滔滔雄文转眼之间就成了对自己的无情嘲笑，让昔日敌人的狼狈不堪转眼就降临到自己的身上。这是它开的玩笑，是恶作剧，还是宿命？是自绝？
看过去观今朝。相似的地方太多了，转载文章里说的“国进民退”不是非常耳熟么？解放前，权贵、官僚、买办资本对民营经济的挤压和压制，使经济彻底失去了活力，沦为利益集团只顾眼前利益、不管长远发展的“掠夺式经济”，各行各业纷纷成为强势资本攫取财富的工具。请看文章的描述：“到抗战后期，国家资本和官僚资本已处于压倒性优势。通货膨胀、金融垄断、物资统制，国家资本和豪门权贵的压迫侵夺，令民营工业处境日艰。”如果把时间替换，其描述仍然是十分精确的，历史何其相似乃尔！！
毛润之对中国的民族资本有过经典的定义，那就是两个字：“软弱”。因为经济上被压制和排挤，一心想依附于官僚资本，政治上受到忽略和歧视，一心想依附于国家权力，想得到更多，但又怕失去当下所拥有的蝇头小利。所以和民族资本一起成长的民族资产阶级，其最大的特点就是——“软弱”。不得不承认，领袖的眼光真是犀利异常啊，他说，这部分人是可以团结的，但却不是可以依靠的。但我们也看到
了这一点，软弱也是有限度的，一旦碰触到了他们的底线，他们也会揭竿而起奋起抗争。所以，我们看到了这篇文章的叙述，前方有鬼子扫荡，大批工厂被迫内迁，后方有国军压迫，掐你的脖子，给你断粮断炊，把民营资本逼到了墙角，退无可退了。于是，民营企业家上街了，请愿了，建议书出来了，宣言也出来了，一直见到了蒋光头，拿到了贷款，才肯善罢甘休。可惜这些都晚了，积重难返，避免不了蒋家王朝众叛亲离、大势已去的结局。
由历史想到今天，脆弱的在夹缝中求生存的民营经济，也是在八方歧视、六方排挤、十分困难、缺吃少穿的情况下苟活于世的，而且其外部生存环境正在趋向恶劣。为何他们没有改变自身的举动呢？怎么没有采取他们的前辈所走过的道路呢？我想原因可能是，生活环境不同了，生存策略也就不同了。以前大喊大叫还有效，现在不让你喊叫了，那就得学会隐忍，冯仑就多次善意地提醒民营企业不要和国企竞争，不要和体制对抗，对抗的结果就是自己死亡。有本事就去市场中搏击，有门道就去傍大款，抱大腿，去勾结权势，傻子才去上街，书呆子才去请愿。一句话，世道变了，民族资产阶级（私营业主、民营企业家、集体股份制等等）的策略也变了，变得圆滑世故了，少了些理想主义，多了些世故和老到；多了些硬碰硬，多了些绕路走、旁门左道和曲折委婉。
除了时移世异之外，我想，可能还有一个更重要的是，现在和过去有所不同，现在的肉食者自从学会了打太极拳，懂得如何转移压力和化解矛盾了。在对民营经济关闭一扇门（即正常的国民待遇）的同时，也给他们打开了另一扇门。
这扇门这就是放开和鼓励资产市场的发展。最高文件也发话了，鼓励他们拥有合法的“财产性收入”，说白了就是鼓励他们利用自己从实业领域赚来的钱，去炒股、炒楼，去光明正大地搞投机，以最小的劳动，去获得比实业经营更高更容易的收益。这实在是一扇美妙的通向财富之门，在实业领域饱受歧视，弄得灰头土脸，但在资产领域却可以如鱼得水，正所谓“失之桑榆，收之东隅”，起码在总体上整体利益没有受损。
如果有人说了，我不喜欢捯饬那些乱七八糟的东西，对什么炒股、炒楼、炒菜什么的，一概没兴趣。那好，您可以走另一扇门啊。如果你看上去一脸的浩然正气，能买得起三块瑞士好表，可以积极争取加入工人阶级先锋队，多交点税，多办点慈善活动，去谋个人大代表，地方政协副职什么的，也不是什么难事。一旦戴上了红顶，变身红顶商人，看谁还敢歧视你、欺负你，看谁还敢随便罚你的款、查你的账、封你的门，你的实业就会越来越顺当了。如果你实在是家门不幸，长得一脸横肉，看上去实在不像是党的好干部，那可以走旁门，团结一批阶级弟兄，拉帮结伙搞“带黑社会性质”
的组织，多花点银子搞定有关衙门，多买上几把大伞罩着你，打造一条与父母官同舟共济的好船，那就不怕风吹浪打、胜似闲庭信步了。于是乎，你的事业也会越做越大，势力越来越大，没有人胆敢因为你的民间身份而看不起你，没准船上的父母官还得靠你提供庇护呢。
如此看来，民族资产阶级的抱怨和怒气，大可以消了吧！