对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
这些外来的投资者，也不是稳定的，而是随着经济风向而来去自如的。从这个角度看，两个基本条件，都可能变化，故我并不看好昆山楼市的未来，正如我看东莞一样。
5） 至于说到“在昆山买房在上海工作”，我觉得这也是一种忽悠，至少是宣传者的一厢情愿。不可否认，未来高铁通车了，这样的现象肯定会有，“城市候鸟”，但候鸟绝对
成不了气候。每天折腾个火车，跨越两省市去上班，你觉得几个人会认同这种生活方式？再说，昆山的房子也没便宜到那个地步，可以吸引上海人不辞辛劳地去买；上海的房子也没有贵到那个可怕的地步，以至于能把人逼到昆山去置业，上海郊区未来地铁线路发达，房价也昆山贵不哪里去。如果昆山不会在行政上划入上海，这个愿望仅能停留在房地产开发商的楼书上。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 19:19这么说昆山，希望昆山人别骂我
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 19:23不小心就造了个沙发，还是留给大家来坐吧。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 23:10
作者：suxming66 回复日期：2009-06-02 20:20:58谢谢楼主指点！本人在上海工作，上海有房。本想在昆山阳澄湖买个 90 平米左右的房子，一来抵御通货膨胀，二来那里空气不错，做个度假的去处。听楼主一席话，打消了念头。老老实实在上海呆着了。
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我的意见仅能供你参考，对昆山楼市的具体情况我并不很熟悉。你在上海有房，亦有购房实力，如果想在阳澄湖畔弄个闲暇时的度假去处，只要看准了市场，觉得价格合理，且能承受得起，我想，那也未必不是件美事。人的经济决策，并非以经济测算为唯一标准，还有更多的评价因素。
只是我想提醒的是，如果只是想“抵御通货膨胀 ”而去购房，那最好仔细思量。购房并非抵御通胀的有效手段，也可能适得其反。我前面写过一篇有关购房和通胀的回帖，你可参考一二。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 23:29
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-02 23:03:20楼主，说真的，自从关注房价在中国的表演后，我彻底失去了对未来的信心，ZF 将宝押在房地产身上，不知道是无能还是悲哀？
---------------------------------------------------------------------------------------------------雪稚子：说心里话，自从搞清了中国房价在台上表演的背后因素后，我始终努力保持着对这件事情的清醒，不为别人所轻易迷惑，但我并没有失去对未来的信心，因为看清了黑色的底色，才更容易知道亮色从哪里出现，才会觉得未来充满希望。希望你只是对“这点事情的未来”失去了信心，
而不是对“自己的未来”失去了信心。
不是征夫把宝押在了房地产身上，而是中国经济郑智的发展模式，历史性地（也是阴差阳错地）赋予了房地产“宝贝”的身份。这不是某些人的无能，恰恰是中国式摸索“过河”的一种“智慧”，这也不能说是他们的悲哀，但确实是中国经济发展中无法摆脱的一种“宿命”。
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 01:10
作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-02 22:14:14谢谢楼主不辞辛苦的工作，赞赏！！！
现在有个说法，说现在都金融危机了，房价都这么高，等危机过去了，岂不是房价更高了？听起来貌似有道理，但也缺乏数据支持，楼主怎么看啊？
--------------------------------------------------------------------------------------------------------深蓝兄：多谢你的赞赏。
你这个问题已经基本不是经济领域的问题了，涉及的因素太多，说多了就会被版主给河蟹了。所以我只能泛泛地说说，希望能说出个一二三来。当然这个话题实在是很大，我只能尝试着从宏观上说明白。
首先，在经济危机中，经济活动全面萎缩，一切正常的行业都会受损，房地产也不会例外。在一个正常的市场环境
中，房地产受损的机制大致是这样的：开发商对未来预期变坏，资金来源也遇到了问题，导致投资规模缩减，新屋开工不足，供应量也在放缓，行业投资增速下滑，行业总规模萎缩；另一方面，危机中居民失业，收入普遍下降，支付能力不足，新购房屋意愿降低，成交量下滑，价格也随之降低；同时，破产人群增加，房屋按揭坏账上升，信贷坏账率提高，房地产相关的金融产品也受到牵连。这几个方面同时作用，房地产行业就表现为投资不足，消费疲软，坏账上升，行业萧条。这应该是一般市场中的规律，也是常态。
反观中国的情况，实际上也相继出现了以上的现象，只不过不严重、不明显罢了。如行业投资增速下降，09 年一季度投资增速只有 4%，08 年下半年成交量跌至谷底，部分地区出现了按揭收楼的问题，等等。这都是危机下的正常表现，和大洋彼岸的情况也没啥两样，起码没有本质区别。但为何中国的表现不明显呢？或者说，为何中国实体经济受到了较大的创伤，如外贸行业都那样了，房地产行业依然还是精神矍铄，甚至牛气冲天呢？
这就要从中国国情去考察了。从供应因素看，供应要靠行业投资，投资进去了，开工量上去了，供应才能充足，行业规模才不会缩水。人家的情况是，钱大多来自自己的口袋，或者房地产基金，世道不好了，谁都变得小心翼翼，守财如命，不会盲目扩大投资。我们的情况是，钱来自于银行，基
本不是自己的，谁有本事谁就能搞到钱，搞到钱就可以逆市投资，可以抢占市场份额，可以扩大地盘。所以，世道好不好，和投资基本关系不大。哪怕真的影响了投资，因为我们的增长模式是投资拉动，征夫很关心投资规模，投资下来了，征夫会想办法给推上去，最近不是就扩大信贷、降低资本金门槛了么？所以说，我们的行业投资，完全可以和经济危机隔离，可以逆市实现大幅增长。此中外情形之最大不同也。
从消费因素看，人家的住房消费者是民众，我们这里也是民众，但“此民众”非“彼民众”，实有大大之不同。“彼民众”是普罗大众，芸芸众生，和经济危机密切相关，他们的命运和购买力随经济危机而起起落落，保持了基本一致，危机来时没钱花，危机过去就变得有钱花。我们这里的“此民众”可以分为三大拨，第一拨是不干活可以买得起房子的，如炒楼者，如老富豪老贵族，如新富阶层，如某某某某；第二拨是干了活勉强可以买得起房子的，如城市里的部分原居民，如过得好的小白领，如某某某；第三拨是即使干了活也买不起房子的，如广大农民兄弟，如农民工，如小职员，如丐帮的所有兄弟，等等。这么一分析，就可以看的很清楚了。
话说经济危机来了，第一拨人本来就不用干活，什么危机不危机的，人家根本不理会，也没大感觉，该干嘛还是照样干嘛，我就遇到一位老兄说“经济危机在哪里啊？你们都说来了，我怎么没看到啊”，这就是所谓的典型。第三拨人，
本来也买不起，危机来了还是个买不起，所以危机对他们而言，也是没大感觉，反正就是买不起，结果没有变。有点影响的是第二拨人，经济危机来了，其收入降低了，或者干脆失业了，就会推迟买房的决定。但这些人里头有些人是所谓的“刚需”（一个颇具中国国情和特色的词汇），刚度颇强的他们被憋了太久，一看危机导致房价降了不少，就兴高采烈地出手了，本来没打算买的，反倒因为经济危机而提前买了。
你看这最后的结果，危机一来，仅仅是抑制了一小拨人买房，同时促进了一小拨人买房，两相抵消，竟然总量没有变。也就是说，中国的社会购房总需求，和经济危机基本不搭界，任你危机风狂雨骤，我自岿然不动啊。
再看房屋金融情况。按说应该有个人破产上升，住房贷款坏账率上升，银行惜贷，住房类的金融衍生品滞销等情况出现。但中国的情况可以说是别有一番洞天。个人破产制度没有，你逃不了债，中国百姓历来就有“父债子还”的观念，也不想逃债，所以按揭坏账基本不会上升。至于开发领域的坏账，没大碍，因为可以统一核销。银行的业绩是靠吃“存贷利差”的，贷出去的越多，利润就越高，至于能否收回来，那是以后的事了，这代不操下代的心，所以也不会惜贷。至于金融衍生产品，中国基本没有，因为不让搞，连个最简单的 Reits 都没发几个，落后倒成了福气。所以，综合来看，经济危机对中国的房地产金融来说，简直是毫发无损。
总结一下，房地产行业的四大要素中，投资和供应没有大的影响，甚至还要继续加强；消费依然如旧，没有什么不良影响；行业金融和资金供应层面，几乎毫发无损；土地层面，由征夫控制着，和市场基本绝缘。四大因素都如此，你说中国的房地产行业，还怕什么洋鬼子的经济危机呢？
四大因素说完了，觉得还远远没有说尽中国因素，还要说一点其他的。比如最近一阵子杭州楼市狂飙，这和浙江的经济状况有关，外贸行业受了大创，民间资金走投无路，一头撞进了楼市淘金。原来沉淀于轻工制造行业等实体经济领域的资金，感觉利润稀薄，前景渺茫，于是不想恋栈，洗手不干，也投身于资产领域，做起了“炒家”。这样的现象在浙江很典型，相信在其他不少地方，如广东、福建、上海、江苏等地，肯定也会有，规模有多大，咱不去瞎猜，瞎猜就是诋毁了。
再比如信贷资金的问题。一季度投放信贷高达 4.58 万亿元，4 月份 5900 多亿元，5 月份的数据没出来，应该也有5000 亿元以上，仅仅 5 个月的功夫，央行就向外放贷接近 6万亿元。这是一种什么样的速度，这是开着直升机到处撒钱的速度！这些钱说是拿去投资，去建设大项目了，但实体经济疲软，能有这么强大的消化能力么？这里头含有大量的短期票据融资，会不会转到资产领域，那就只有老天知道了。
再比如有些人觉得经济不好，GDP 老是上不去，急了，
就故意去弄一弄，炒一炒。有些人持有很多钱，在危机时期，会表现得更为疯狂。有些开发商，在低潮时期会更加厉害，抓住资源扩大投资占领先机。有些老外的资金，回国没有钱赚，就会留在中国抓住时机大捞一把，乘机浑水摸鱼。
以上这几个，也都是中国不同于其他地方的因素，是基本国情。这些因素，都会打乱房地产行业在危机中的调整节奏，会让房地产在危机阶段积蓄更多地风险，阻碍这个行业走向健康之路。
如此说来，看清了中国房地产行业的独特性，就不能和经济危机简单地“对号入座”，更不能拿国外的所谓“经验”
生搬硬套地往中国房地产行业上套。经济危机不仅对房地产没有多大的实质性影响，而且还带来了不少难得的机遇呢。
我们该庆幸，还是该悲哀呢？？
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 10:03
作者：天山小木 回复日期：2009-06-03 00:31:45本人户口苏州，昆山也待过两年，现在在上海上班，特别同意楼主关于昆山房产的判断，一个经济有点畸形的城市，突然的一个急刹车，必然哀鸿遍野。
但是在这个时候很难有一个清醒的头脑，看着通胀的步步紧逼，看着房价的持续坚挺，有购买力，有需求的人很难挺住。
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------------------------------------小木言之有理，有太多的人本来就不大清醒，再加上形势所迫，被人无数次的密集忽悠，人就晕了，基本没有理性决策了。有句话说，在贵国赚钱，大钱主要靠抢，中钱主要靠骗，小钱主要靠干，真是一点不假。
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 10:59
作者：冲关吹羽 回复日期：2009-06-03 09:00:33按楼主的意思是楼市将来只涨不跌了？
作者：Lauren001 回复日期：2009-06-03 09:57:24楼主，记得你以前说过，现在不是介入杭州楼市的最佳时刻。
但是越看您的分析，越觉得让房价下降是难之又难，何解？
----------------------------------------------------------------------------------------------两位仁兄质疑的有理，说说我的看法。
我分析楼市，除了市场本身的规律和供求趋势外，还更多地从宏观经济和基本国情来看。这是我们的市场和规范市场所不同的地方，实不可不察。
但这些“非市场因素”往往在某一个阶段、在某些特定的环境下起作用，或者暂时起决定作用，但它不会持续下去，我们也不能根据这些“非正常因素”来判断楼市的大势。那
样的话，就偏离根本了。举个例子，土地财政，这是影响楼市一个重大因素，直接增加的房屋成本。但这是分税制改革造成的历史问题，它同样也会伴随着其他改革措施而失去其影响，比如物业税的彻底实施。再比如当前凶猛泛滥的恶性炒房现象，影响也很大，这完全可以出台一些技术性的规定来遏制，真想治理这事，那是非常简单的。
所以，这些非正常因素，“会打乱房地产行业在危机中的调整节奏，会让房地产在危机阶段积蓄更多的风险，会阻碍这个行业走向健康之路。”但仅仅是“打乱”和“阻碍”
而已，这些因素没法改变供求趋势、没法改变市场规律，任何力量都没法和市场对抗，这是被无数次证明了的真理。虽然有的时候，市场孱弱的像个内向害羞的小姑娘，任人摆布，但市场发威的时候，它就像一头发怒的雄狮，可以藐视眼前的一切，势不可挡。
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 12:59回楼上的 作者： cb_0916 回复日期：2009-06-0311:36:33你说的是楼市中的真实需求者，有些钱，付得起首付，但要背负巨大的压力，付出很高的代价，这部分人是“潜在的入市者”，入市与否，可能取决于各自的家庭情况，取决于结婚过程中的硬性要求，还有观念上的一念之差。这些人为数不少，在大城市尤其多，当然可以说是“待宰的羔羊”，
是已在“刀俎边上的肥肉”。但仅仅是“待宰”，具备了被宰的条件而已。
至于会不会被宰，那取决于最后是否入市，是否乖乖地掏钱买单。如果个人收入高，支付能力强一些，或者来自家庭的支持力度大些，愿意啃一把老，或者女方“无房即无婚”
的要求强烈一些，或者自己对家的归属感强烈些，那就会入市了，不论是自愿还是被迫，那都要“人为刀俎，我为鱼肉”
了。反之，也有这么一部分人，以上诸因素都不强，就拖延了入市时间，暂时没有被宰之虞。也就成了所谓“柔性较大的刚需”，刚则刚矣，然刚中有柔，可以进行策略性后退。
总之，我觉得，对所谓的“刚需们”而言，没有定价权，没有博弈权，甚至也没有选择权，被宰基本上就是注定的命运了。只不过个人情况各异，刚性大的刚需，基本就是“斩立决”，对柔性较大的刚需，那就是“暂且收押，秋后问斩”
了。是选择前者，引刀成一快，不负少年头；还是选择后者，继续忍受心理的折磨，那就取决于个人情况和对痛苦的偏好了。只要你是个正常人，只要这是个非正常的市场，那结局就是没有疑问的了。
至于说到机会，我不会算命，也没法给具体的建议，我只能说，未来 2 年内的走势很会复杂，难以预料。但起码有一点可以明确，今年底之前，在绝大多数区域，不会出现很好的机会。
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 17:26答真君兄：你说的乃是大话题，从一个行业切入宏观经济的话题。
其实，宏观经济看起来最好分析，因为它的线条粗，轮廓大，视野开阔，容易掰开了看，方便整合了说，可以从多个角度切入，可以进行往来中外的对比，可以有 n 多种分析方式。
但宏观也最难把握，因为宏观经济的走势是由所有的“不确定因素”组合起来的，它是由无数个不确定性组成的“集合体”，当所有因素都动起来后，有互动、有共振、有内耗、有衰减，它将会如何，我们怎么能知道！
所以，即使你的所有数据资料都准确，你的分析方法正统且正确，你的立场也做到了客观中正，但你的结论未必就会正确，你可能看到意料之外的事情，这是把握宏观之难处所在。所以，搞宏观分析的，不外乎是总结，是观察，是分析，是判断，此外，还要加上“合理推断”和“大胆预测”，要有扎实的功底，还要有赌博的运气。诺奖大师们功底不可谓不深厚，但往往说不准未来，失手于经济预测，乃是因为运气欠佳之故，并非实力不济，实在是宏观的波谲云诡所致。
所以，看国内，宏观分析师很多，各家都有一批，但好的很少，敢于说真话、又说得比较准的就更少了。宏观经济这个东西，谁都想说，谁都能说，谁都很难去老老实实地说，谁都不敢说自己说得准。
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 18:13国内的宏观分析师很多，这里我们不臧否人物，只说几个有意思的现象。
第一个是，做宏观的多，宏观又很难做，所以竞争激烈，出名不易。于是就有人喜欢剑走偏锋，常发表些新奇大胆的观点，要的是“语不惊人死不休”的效果，甚至故意拿话来雷你，不雷焦不罢休，善吹牛皮，故作高深，长于作秀，预测的胆子比谁都大。这个不为别的，博取眼球，为了是一个“名”字，这样的，我们不听也罢。
第二个，宏观分析师都是靠大脑吃饭的，要有人管饭才行，要有机构（公司）出钱养着，不然没心情和闲工夫去写报告，他们要为人民币服务。只有屁股坐稳当了，才好张口发言，这就难免看人脸色说话，投人所好说话，为人利益说话，往往屁股就战胜了内心，指挥了脑袋，吃白饭说白话，吃黑饭就说黑话。这也没办法，某教授的至理名言是，“经济学家本来就是利益集团的代言人”，为了乃是一个“利”
字。所以，他们的话，你得仔细听，去伪存真。
第三个有趣的现象是，普罗大众都有厌恶风险的心理，不喜欢听坏消息，哪怕这坏消息是真实的，他也不乐意知道。
有人跑来说明年大势不好，你的生意要亏钱了，你要谨慎行事啊，他不会去谢人家，反倒很可能把人家揍一顿，你这乌鸦嘴，说话这么不吉利。所以，经济形势有好有坏，这是基
本事实，那些直言坏消息的经济学家一般不大招人待见，慢慢地就被打入冷宫了，被人给遗忘了。那些对坏消息保持了警惕，但持“慎言”策略的经济学家，就做到了明哲保身，不犯众怒，不当讨厌的“乌鸦嘴”。那些不说坏消息，只说好听的，天天一副乐天派的嘴脸，甚至大唱颂歌的经济学家，倒是人人都成了大众崇拜的明星，当了征夫机构的座上宾客。
你说在这样的环境和大众心理偏好下，谁愿意多说坏的呢，慢慢地，我们听到的都是“形势一片大好”的声音了。
这个现象在经济史上更有意思，奥地利学派是反对政府干预经济的，认为危机可以由市场自身来平复，干预只会加重和延缓危机本身。于是他们对政府说，停下你们干预的大手吧，干预管个鸟用，越干预越糟糕，还不如不管。他们虽然准确地预测到了 30 年代大萧条和之后的两次大危机，并对危机做出了令人信服的解释。但仍然被打入冷宫，倍受冷落，不给相关的“待遇”，至今很多学经济的人都不知道奥地利学派是干嘛的。人家凯恩斯学派就不同了，大力证明了市场失灵的害处，说经济危机是市场有效需求不足造成的，所以政府要出手干预，才能安度危机。他们对政府说：市场不行了，你快出手吧，必须大把地花钱，大笔地投资，才能把疲弱的经济拉起来，你还犹豫个啥，你就是救世主啊。于是，凯恩斯主义成了各国政府对付危机的理论“圣经”，各国政府都成了凯恩斯的忠实信徒，直到今天，我们也在重复
着凯恩斯的老路。两种理论，只有解释的不同，主张的不同，为何会有如此戏剧性的不同命运呢？原因在于，他们讲了不同的话，一个说政府瞎搞，让政府快停手，政府不喜欢听；一个说政府英明，让政府出手施救，政府听得高兴。原来是人们的心理偏好和感受问题，原因就是这么简单！！奥地利学派、凯恩斯学派都有煌煌巨著存世，都是经济学大家，到底谁对谁错，难说，至今也没有个定论。但在现实中，它们的命运从出生时就已经注定了。悲夫！
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 18:47刚才说了一些无关紧要的题外话。回来说说。北大的宋国青是我很钦佩的一位经济学家，不哗众取宠，不故作高深，不到处走穴，也不随便雷人，基本上是默默无闻的，但看问题很毒辣，说话很靠谱。所以他的观点值得关注，值得相信。
高善文也是个优秀的分析师，至于某杂志送的那些高帽子，我觉得就是个炒作，不必太当回事。我看高的文章比较多，觉得他的优点是视野很开阔，很有全球视野，说理分析显得平和顺当，不用奇语，不故作高深状，适合我等大众理解。
但我不大喜欢他有些根据不足的所谓预测，有点哗众取宠的味道，这也许和他的证券行业工作有关，免不了。
如你所言，哈继铭确实是个“看空派”的经济学家，也擅长宏观分析，尤其长于金融领域，正是因为他看空较多，所以也常常说点不中听的，偶尔当当乌鸦嘴，虽然身在商海
浮沉，吃着人家给的饭，但能够做到这一点，说话不仅过脑子，也过心口窝，这是让我佩服的。
你提到了这个说法，“2009 年上半年中国宏观经济和资产市场的逻辑是按照高善文+宋国青的逻辑在走。”这个逻辑也就是，政府启动经济刺激计划，4 万亿的大手笔投资，银行信贷口子打开，超预期巨额投放，结果是，要么拉动宏观经济反转，要么带来资产价格的重估。对这个看法，我深以为然，非常赞同。从美到中，从西到东，都在这么干，政府遵循了凯恩斯老爷的理论，大手干预，当然目的就是一个，遏制住经济下滑的趋势，进而透过政府投资和消费拉动增长，促使宏观经济反转。至于其效果，能不能促成“反转”，那是凯恩斯和奥地利学派一直在争论的事，我们不多说理论。
至于其结果，是不是促成了宏观经济的反转，起码在目前来看，还没有达到目的。这个涉及到很多的国内因素，已经超出了经济领域，我也不打算多说，说多了啰嗦。
但投资确实是投进去了，5 万多亿的信贷也都放出来了，总得有个去处，去处当然很多（大家各有各的想象），其中一个便是资产领域。资产本来就是资金的天然蓄水池嘛。所以我们看到，股市连过整数关口，到了 2700 点以上了，相对于 08 年 11 月最低点的 1700 多点，股指已经大涨了 60%了！在基本面没有好转、甚至还在继续恶化的情况下，为什么能大涨 60%？原因就在于资金面充裕，这个结论很好推出
来。
股市之外，还有楼市。我们看到 09 年 3 月份以来，3、4、5 三个月，楼市像打了兴奋剂一样，狂窜乱跳，5 月份的成交已经创下了 07 年高峰以来的新高，这让最好的楼市分析师也连呼看不懂，撞鬼了，其实有何看不懂的呢，都是钱多惹的祸！所以，我觉得，宋、高二人说得这个观点中，“要么拉动宏观经济反转”，这目前还是个良好的愿望，“要么带来资产价格的重估”，这已经变成了活生生的现实，摆在我们的面前了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-04 09:20
作者：关天你再来封我 回复日期：2009-06-03 20:01:57本人认为没有理由支持房价上涨了，结果呢，房价没理由的果然上涨了。非常佩服，果然是神奇国度，总是让人意想不到。
我的想法很肤浅，认为原因无非如下：1.土地垄断；2.房地产商寡头竞争，还狼狈为奸；3.贫富差距，有钱人钱没地方花只好炒楼，流动性过剩；按道理老百姓已经不堪承受高房价了，结果还是能涨。
绝对不相信这是刚需干的。
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关天，你这想法可不“肤浅”，主要原因都被你说出来了，我非常赞同。
不过这几个原因的背后，还有更深层次的原因，如土地的后面是财税体制问题，寡头的后面是市场准入和机构寻租的问题，贫富的后面是分配的问题。但背后的原因，就不是我们可以随便乱说的了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-04 09:42
作者：萧四少 回复日期：2009-06-03 21:32:09楼主，从一看你贴就没停下过，我是苏北宿迁的，我们这边房价一般在 1900 到 2600 之间。我也是看不懂目前的行情，看了你说的那么多，我明白了一些，但还是不全明白。
我手头有点钱，想投资一套房，但我就不明白，这房价在国际金融危机中还那么坚挺。看了很多专家说通涨将到来，我真不知道钱该投向何处？
---------------------------------------------------------------------------------------简答这位萧兄：宿迁苏北小城，人口基数不大，外部引力不大，房价主要靠“内力”推动，估计也就是这个水平了。未来也不会有多大的变化，降，没有多大的空间，涨，也缺乏必须的动力；所谓的“通胀来了快去买房”，基本还是个忽悠之词，不必当真。即使明年以后真的通胀了，你买房也不是个好的
应对办法。你有些钱，如果想放在房子上实现近中期保值，如果看准了合适的楼盘，我觉得还是可行的，但如果想通过投资当地的房子大赚一笔，那基本也是很难的；至于房价为何在金融危机下还能如此坚挺，我在回答darkblue_liu 的问题时，已经分析过了。你不妨去参考下，看本页中这个时间的回帖：
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-03 01:10:55
作者:loujinjing 日期:2009-06-04 10:12
作者：nynyds008 回复日期：2009-06-03 21:56:48请楼主帮忙分析或者预测或者给一些建议，我想在苏州买房子。不过看过牛刀还是谁的文章，至少两年内不是特别需要的话，房子可不必急于买。我想各地情况也各不相同，所以请问楼主能否给一些具体的建议，我想在苏州园区买房子，就是在金鸡湖附近的。在下不甚感激！
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------nyny，苏州楼市的市场比较分散，而且这个城市的发展模式独特，表面 GDP 奇高，房地产市场也很复杂，这里先不展开说了。只说你的问题吧。
你看了牛的观点——两年内如无急需则不买。这个观点的基调我也同意，但我对“两年的期限”没有多大把握，神
州大地遍奇迹，nothing is impossible，直说“两年”基本是在赌博，显得有点不负责任。个中原因也很简单，高峰过后，行业调整刚刚开始，又被人为打断，这个行业仍不健康，近期进去那是充当人家的“垫脚石”。至于会不会在两年内走向健康，实际中是会快点，还是慢点，超过了两年，不确定性实在太多了，所以没法说出个准确的时间。我只能说，近期不适合进去，明年怎么发展，要观察下半年的形势走向。
你要在苏州园区买房，单就这个区域市场而言，我的判断是泡沫比较大，目前绝不是入市时机。我不知道你想买的区域是金鸡湖东，还是湖西。如果具体点说，我的看法是，买湖西不如买湖东，买湖东不如买相城，买相城不如买老城区二手房，特别是城市环路附近大型居住区较新的二手房。
供你参考。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:05楼上的游魂先生，广州楼市的话题很大，没法几句话就说清。先不展开说。只说说你提及的这个看法，其实也是个非常普遍的看法，即：大城市中心区土地稀缺，所以能造的住房也就稀少，大家又都想去那住，所以永远都是供不应求的，根据供求规律，所以市中心的价格就会永远地上涨，绝不会下跌，市中心的房子最能实现保值增值。
这个结论估计很多人都会认同，很多人也一直在这么理
解着，并当成楼市几大“基本公理”之一，不懈地传播着。
其实这个结论似是而非，乃是一个很大的误解。今天我就来说说这个问题，简单地分析分析其中的道理，说说这个结论的荒谬性在哪里，也顺便戳破“市中心豪宅只会涨不会跌”
的谎言，提示一下“保值升值”信念背后的误区的风险。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:06
作者：夜游魂 回复日期：2009-06-04 10:14:31不知楼主能否分析一下 GZ 的楼市呢？感觉 GZ 市几大旧城区（天河，越秀，荔湾，海珠）已经无新的地皮了，这些地方的楼只会越买越少，实在无法降得了多少了？不知道是否该买楼。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------答楼上的游魂先生，广州楼市的话题很大，没法几句话就说清。先不展开说。
只说说你提及的这个看法，其实也是个非常普遍的看法，即：大城市中心区土地稀缺，所以能造的住房也就稀少，大家又都想去那住，所以永远都是供不应求的，根据供求规律，所以市中心的价格就会永远地上涨，绝不会下跌，市中心的房子最能实现保值增值。
这个结论估计很多人都会认同，很多人也一直在这么理
解着，并当成楼市几大“基本公理”之一，不懈地传播着。
其实这个结论似是而非，乃是一个很大的误解。今天我就来说说这个问题，简单地分析分析其中的道理，说说这个结论的荒谬性在哪里，也顺便戳破“市中心豪宅只会涨不会跌”
的谎言，提示一下“保值升值”信念背后的误区的风险。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:08首先要明白一个最简单的道理，商品房具有双重属性，一是消费品，其消费者就是买来自住的普通居民；二是投资品，其投资者就是那些想通过买入卖出过程赚取差价、谋取升值的人。所以，我们可以用两个属性来对房子进行定义，或者说给房子定性。比如城市郊区的低品质大型居住区，我们可以定义为“消费品”，因为大都是穷人去住，当然有人去搞短期炒作，但其投资属性小；比如市中心的大面积豪宅，或者什么无敌江景、奢华海景豪宅等等，我们可以定位为“投资品”为主，因为大都是富豪去买，是地产投资基金去买，他们的目的主要是保值升值，当然有人就偏偏喜欢住那，以显示尊贵的身份，这是个案。相比投资属性而言，其居住功能已经退居其次了。
区分开了房子的不同属性，我们就可以进一步来区分不同的“市场”和“市场参与主体”了。
由于属性不同，让房地产市场分化为两个不同的市场：一个是“投资市场”，一个是“消费市场”。主要作为投资品
的房子，如市中心的高价房、各种绝版豪宅、各种高档别墅等，共同构成了高端投资市场。主要作为消费品的房子，如一般地段商品房、城市郊区普通房、农村集体住房、可以交易的保障性住房等等，则构成了一般的商品房消费市场。投资市场的房子是不断流动的，不流动就没法体现其交换价值，也没法实现套现的目的。在一个秩序健康、估值合理的市场，消费市场的房子是基本稳定的，换手率比较低，换房更多的是因为公共利益拆迁、改善以及继承等原因。
当然在中国的情况就有点不一样，中国低端住房消费市场的换手率很高，就连“经适房”都有人在大肆炒作，这说明投资行为已经渗透到了中国的消费住房领域，也从侧面说明了这个市场不健康，估值极不合理，价格上涨透支太厉害，以致于产生了巨大的投资投机空间。如在美国，2000 年这一波地产泡沫开始以前，房地产市场一直表现稳定，涨跌幅度都很小，很多城市的房价在二三十年内基本没发生大的变化。
比如一个人在1970年以20万美元买入一幢house，到了1990年还是 20 来万，那么他为什么要多买几套呢，在收益这么低的领域，谁愿意投资呢？但中国不同，无论好房还是劣房，不出三年就可以翻番，既然钱这么好赚，谁不争相投资呢？
所以，中国楼市的投资现象太普遍了，投机和炒作太猖獗了，不仅全面覆盖了高端投资市场，而且延伸到了几乎所有的住房消费领域，大有“全民炒房”的架势。如果一个市场，全
体参与者都可以“不劳而获”，都可以获得很高的账面收益，没有人为此付出代价，那这不是“泡沫”，难道还是上帝的慷慨赐予？
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:13说完了市场，再说说市场中的“参与主体”。商品房的不同属性，分隔开了两个完全不同的市场，也造就了两个完全不同的“参与群体”。在投资市场中，特别是高端住房投资市场中，市场参与主体主要是有钱有闲阶级，是富人阶层，是有实力进行大手笔投资的人，也是有实力承担相应投资风险的人。在一般商品房消费市场，其参与主体主要是普通的老百姓，基本是无钱无房阶级，他们穷一生之力买房置业，是希望有个安身立命的地方，以后要用来安度余生的，买进时就没打算卖掉它赚钱，这些人也无力去承受房市波动带来的巨大风险。房子对他们而言，是基本生活资料，而不是可以更新的生产资料，是一辈子的最大额消费品，如果非要说是投资品（统计局的统计口径是按照投资来统计的）的话，那也是一辈子最大的一次投资，是无法取得现金回报的“死投资”。
所以说，住房的不同属性也严格区分开了市场参与者，简单说，就是富人和穷人，是有钱的投资者和没钱的自住者。
投资者基本不用考虑买房自住的问题，自住者也基本没有能力去考虑买房投资的问题。
换句话说，这两个市场是隔离开的，投资的不会去买普通商品房，自住的普通百姓也绝不可能去买昂贵的高端投资房。如果某记者去问一个下岗职工：你想要住市中心的豪宅吗？他会答道，怎么不想呢，不想是傻子，做梦都想啊。估计去问一百个人，会有 99 个给出类似的答案。看看，市中心的豪宅，需求是何其旺盛啊！但如果再追问一句，那你考虑买一套吗？他肯定会骂人了，你他娘的是不是弱智，你睁开眼看看，就算把老子我给卖了，能买得起吗？这就是事实了，豪宅谁都想要，住在六环开外的北京人肯定想着能搬到长安街住就好了，但绝大多数的人买不起，也不会有那个打算。所以，市中心的豪宅，乃是个“小众市场”，是满足很小部分人的需求的东西，虽然“欲求很旺”，但实际的“有效需求”很小，就是金字塔尖上的那些人。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:15总结起来说，分割两个市场、划分两个群体的力量，不是别的，正是市场本身（且不论这个市场奉行的规则是否合理），是居民的购买能力，是财富分配形成的实力不均。这两个市场就像两大自足的封闭体系，有自己的交易对象，有自己的市场边界，有自己的参与主体，当然也有自己的市场规则，也都要遵守“供求关系决定价格高低”的基本定律。
普通商品房的情况不用多说，供大于求，则价跌，供应减少，则价涨。为什么我们偏偏认为投资品市场就不一样呢，就可
以摆脱市场规律的约束呢？其实无论何种市场，规律都是一样的。
举个例子，05 年之后，外资基金大批入沪，整幢买楼，导致需求陡增，把上海市中心的写字楼价格推高了很多，08年金融危机来了，外资觉得风险上升，又开始大批卖掉手里的楼宇套现，于是价格立马应声而跌。整幢商务楼当然是典型的投资品，是高端投资市场的一部分，不是一样地随着供求变化而波动吗？外资大量进入时，它会上涨，外资纷纷撤退时，它不是一样要跌价么？难道仅仅因为这幢楼位于上海的市中心，它的价格就只能上，不能下，这岂不是笑话？简单的市场规律，在这里表现得多么直白！
所以，一个很自然的结论是，有交易现象存在，就必然产生价格；有了价格，就会有了市场；有市场产生，就必然有供求的多寡变化；有了供求变化，那就必然有价格波动，有上必然有下。无论什么样的市场，从乡间农村大妈卖鸡蛋，到外资基金在上海巨资买楼，都要遵循这个共同的规律，古今中外，概莫能外。
贵国是个神奇的国家，可以扭曲价格机制，也可以长时间地严重扭曲之，但最后还是难免要接受这个规律。只不过市场规律被长期压制，能量积蓄很大，在找到合适的机会发生作用时，会以更为激烈的方式宣示自己的存在。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:18
说完了这个道理，也想顺便回答几个常见的问题。因为如果想通了以上的道理，下面看似复杂的问题，其实再简单不过了。
第一个，繁华的市中心的房子是不是拥有令人惊讶的巨大需求？
答案是，市中心的房子位置佳、质量好、价值高、交通便利，谁都想来一套，需求极大，但没几个人能买得起，因而基本都是“无效需求”。买得起的人是少数，因而“有效需求”也很少。有人会说了，如今的北京、上海，不光是京沪土著人的京沪了，而是全国人的京沪，是“国际大都市”
了，也是全世界的北京、上海了。所以，外国人就纷至沓来了，来了就要买房子，外资地产基金也闻风而动了，来了就要投资。外国人有钱，他们都是“有效需求”啊。这话有道理，来的老外很多人都买的起。但有个事实不要忽视，外国人不是移民来华定居（中国还没有这么大的吸引力），他买房的比例比租房要小得多。外资地产基金在全球各地投资，可以说，人家才是真正的“全球视野，国际眼光，”全世界的大都市市中心都是他们进行选择的市场，你这里的房价被炒高了，投资收益率降低了，他就会果断放弃，转投其他地方了。北京、上海不行了，它就会跑到东京、首尔去看，东亚不行，那就去印度、去西亚，还不行，那就去悉尼、墨尔本……反正地方多得是，不会在一个地方下赌注。
对我们中国人而言，我们有浓郁的家乡情结，爱国又爱家，北京人觉得长安街是天下最佳，上海人觉得南京路、淮海路是世间无双，是绝对的中心，心中的向往，所以提起来都有点近乎“神圣”的感觉了，倘若你说长安街、南京路的房价要降，那你简直就是在“亵渎神圣”，大逆不道了，要被激烈批评成“无知狂人”了。
但对外国投资者而言，中国不过是个乱糟糟闹哄哄的新兴市场国家，我们的国际大都会、中心城市只不过是全世界几十个大都市里头普普通通的几个，我们眼里所谓的“神圣地段”，只不多是人家投资评估表里的一个街道而已。
所以，千万别总拿老外来说事，以为老外来了，高尚地段的房价就必涨无疑。老外来到发展中国家的中国，不是来做白求恩的，是来赚钱的，他们最为势利，有钱就会来，赚到了、或者没钱可赚了，人家自然会撤退。说白了，在这个市场中，他们只是个实力较强的“市场参与者”，他们来的多了，大量出手了，行情就会看涨，他们赚了钱，要回撤了，行情就会看跌。看看投行大摩的作为就明白了，06、07 年行情好时，斥巨资买入淮海中路的上海广场、南京西路的东海广场，出手阔绰，到了 08 年，世道不济了，大摩到处兜售所持物业，也是毫不犹豫，上个月就卖掉了华山路的高端住宅“华山夏都苑”。 好时候来，坏时候走，事情就是这么简单。老外投资者能靠得住，母猪会爬树。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:20第二个，市中心的房子是不是因为“稀缺”而不断涨价？
说市中心的房子稀缺，这是事实。诺大的一个城市就那么几块好地，就那么点绝版的好房子，能不稀缺吗？但稀缺是稀缺，并不一定带来一定涨价的结果。我们不妨想一想，如果一个物品，想要它一路涨价，只涨不跌，需要有什么条件呢？经济学的原理告诉我们，这起码要满足两个条件，一是稀缺性，二是不可替代性，这个东西很少，而且你不用不行，非它不可，无从替代。这样的话，即使再贵你也得买，需求弹性为零，即消费具有绝对的刚性。这样才能只涨不跌，但这样的东西，世界上有么，好像是没有，起码我没有想出来。绝版地段的房子，稀缺性是具备了，但并非不可替代，你买不起紫禁城边上的，那就二环的，二环还买不起，那就三环以外，三环也嫌贵了，那就四环、五环、六环，实在不行，还有大厂燕郊、香河、廊坊呢，层次丰富着呢，都具备同样的居住功能，可以互相替代。
所以，大家都想住在天子隔壁，但天子隔壁的房价也没有多么离谱，还是那样。原因就是，这是个小众的市场，其中的参与者行为决定了房价的起伏，这个群体的投资需求不会随便地暴增，房价也就难以实现一路暴涨。
举个例子，人人都知道鲍参燕翅是好东西，吃不上的穷人们恨不得自家桌上餐餐有，全世界有 60 多亿人，估计很
难吃到这些东西的人，至少也有 50 亿。这 50 亿人都想吃到，这个需求多么巨大，听起来是何等地惊人！但鲍参燕翅有没有无限地涨价呢？没有。鲍参燕翅各有各的市场行情，有跌也有涨，其价格并没有一路飙升。为什么呢？因为那些想吃的人只是想想而已，他们根本就不是鲍参燕翅的消费者，不在这个市场之内。至于他们有什么样的需求和想法，和这个市场行情基本毫无关系。
所以，拿人人想去住、人人都想要的理由来推导出“永远供不应求”“永远涨价”的结论，是极其荒谬的，人人都想要精美的钻石，钻石的价格因此而飙涨了吗？如果一家鲍参燕翅酒楼，贴出个公告说，自家的酒席以后天天涨价，原因是大街上的人都想进来吃。这岂不是天下最可笑的笑话！
但这样的笑话在楼市里，竟然让大多数人都深信不疑，难道一碰上折腾人的房子问题，我们的智商就立马没有了？
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:23第三个，市中心的房子是不是具有“长期保值增值”的奇特功能？
对这个问题，其实不需要回答了，既然我们知道了这个市场是“小众市场”，同样遵循市场供求规律，同样有涨也有跌，那就自然推翻了可以长期“保值增值”的结论。
保值增值当然是其作为投资品的重要功能，但不是所有时候都有这个功能。你在低价位购入，在地段价值尚未充分
发掘的时候购进，以后地段价值逐步显现，价格逐步上涨，当然可以实现保值增值。反之，你在高位购入，在人家炒作之后的高位“接棒”，或者你购入后，这地段的价值逐渐降低或衰落了，那就是“蚀值减值”了。而且，市中心的房子，那些高端住宅，由于单价高，总价值高，投资收益也就高，对应的投资风险也很大，往往不是普通人能玩的起的，玩好了，一夜暴富，玩不好，一觉醒来，也可能就变成穷光蛋。
收益和风险是严格对等的。
举个上海豪宅市场的例子。08 年中上海楼市成交最惨淡的时候，投资者觉得风雨欲来，恐慌情绪迅速蔓延，纷纷抛售手里多余的豪宅套现，这导致核心区的几个豪宅项目价格下降（如陆家嘴的世茂滨江、卢湾的华府天地、御翠豪庭等），有的项目在 07 年高峰时成交单价超过 8 万元，去年低位时低到了 5 万多元，降幅很大。我们按照这个降幅来算账，一个投资者在高位买入一套 400 平米的豪宅，耗费达 3200 万，赶上了恐慌情绪蔓延，扛不住心理压力，在低位抛盘，以 6万元抛出，套现 2400 万元，那就亏损 800 万元。仅投资一套豪宅就能亏掉 800 万，这里头的风险尤其是普通人能否承受的？如果一个普通家庭，在中环线附近花 100 万买个普通房子，即使房价大降 20%，变成 80 万，他最多也就亏掉 20万元。风险还是可以承受的。
所以，简单地说市中心的豪宅可以保值增值，简直就是
对市场的无知，对现实中案例的视而不见。如果抱着这样的坚定信念，固执地相信市中心的房子只涨不跌，倾全家之财力，去购买核心区的豪宅，以实现自己保值增值的财富梦想，最后意外地变成了“飞蛾扑火”，那真是一种悲哀了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:26几个简单的问题答过了，诸君请看，最最简单的市场规律，其实可以解释最最复杂的经济现象。我们周围的这个世界，原本就是简洁明了的，但就是有人把本来简单的问题搞得很复杂，层层迷雾，深不可测。这样的人有两种，傻子和骗子。如果不是傻瓜在自己吓唬自己，就是骗子在故意忽悠别人，企图达到自己卑鄙的目的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:32窗外更深夜阑珊，长篇写罢人未眠。
夜静但闻电脑响，明朝倩取谁人看？
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 11:28
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-03 10:39:49…………
所谓的经济危机，反而给某些人制造了发财的捷径，如果你在这个时代之前没有积累一定的财富，那么很有可能你会被永远压制在底层。八十年代那种靠胆量和头脑来赢取财
富的时代一去不返了，同样如美国那样靠个人能力和奋斗来获取金钱的时代也远未到来。
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-05 08:02:59…………
诸多高官的子女都持有国外护照，赚中国的钱，过国外的生活。我认识的几个高干，都是美国、加拿大公民了，但还顽强地在中国开公司，老百姓（的情况）到底如何，大家都知道了。
----------------------------------------------------------------------------------------------------------看得出来，你也是个性情中人了。“八十年代那种靠胆量和头脑来赢取财富的时代一去不返了，同样如美国那样靠个人能力和奋斗来获取金钱的时代也远未到来。”这句话说得好，非常赞同。八十年代其实也有它的问题，比如到处都可见的“官倒”，投机倒把盛行，但那是个市场机制开始发挥威力的时代，市场具有改变一切的巨大力量，而市场机制也是相对公平的，所以八十年代是个活力十足的年代。
现在的情况是，市场机制又慢慢地退隐了。所谓的“美国梦”的实质，就是用法律、体制、信念和文化，来建构一个体系，给你个相对公平的环境，让你去大胆发挥，去获取个人的成功，用个人的成功来促进社会整体发展。这样一个
时代，如你所言，远未到来，可能以后也不会到来。
至于护照等事，不说也罢，已经超出我们所能议论的范围了。护照这个东西，难道不是某些人的“必备装备”之一么，怎么可以不多备几张？
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 12:17
作者：博士声声 回复日期：2009-06-04 11:44:16楼主你好，我是山东临沂的。
说说临沂的状况:临沂兰山区的房价，地段稍好点，基本都在 3000 以上，高档的可能达到 4-5000 多。但是就购买力而言，我觉得和以前没有多少明显区别，但为什么都疯狂的买房？据我所了解，临沂本地土著谁手中没有个 2-4 套房子。并且，大家都很清楚，开发商的日子不好过，可是，为什么就是没有明显的降价？
我想一直等到 2010 年 3 月看看，不知楼主有什么更好的建议？谢谢。
================================================================================================================答临沂的博士：临沂我应该比较熟悉，一个人均收入很低的千万人口大市，一个正在快速发展的革命老区城市，正在与济宁市争抢“鲁南城市带”的核心地位，也是一个大淮海经济圈内的物
流中心城市、商贸大市，虽然表面上看起来八方辐辏，万商云集，但对本地经济的拉动力并不强，商贸 GDP 不低，但真正留给当地人的东西，除了中短途货运、低端餐饮住宿等，并不算多。
我的看法，这个城市正在承接山东梯级发展的下一波重任，发展潜力很大，前景看好，千万人口的潜在消费需求也正在释放。目前，房地产市场发展水平处于低端阶段，未来仍有较大的发展空间，房价中期看涨。但目前被强拉的痕迹明显，局部泡沫显现，如兰山区。至于你说“临沂本地人谁手中没有个 2-4 套房子”，我觉得肯定是夸大了，临沂人不算富，城市改造历史也不长，本地人不缺房子住，但绝对也到不了这个地步。
你的想法是“等到 2010 年 3 月”再决定，我赞成你这个想法。更好的建议，因为我不了解当前的楼盘具体行情，也没法给你，没法告诉你临沂的哪个板块好，哪个盘可以去关注。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 12:35
作者：nynyds008 回复日期：2009-06-04 12:45:39谢谢楼主对我的问题的回答。我这里做一些小小的补充，我的原计划是在苏州园区金鸡湖湖东买房子的，因为对那边的环境的未来的发展趋势比较看好。………………我的预计买房是在明年下半年或者后年，所以想请教楼主给予我一些
建议。或者说以后我会再请教您的，希望您不吝赐教！小弟我不胜感激。
-------------------------------------------------------------------------------------------------nynyds 无须客气。
苏州的楼市确实比较复杂，因为苏州的城市格局很有特点，布局分散，相互独立，却又有机联系，老城、新城严格分开，新城又有东西两翼。近几年城市发展框架大了，发展速度快了，南吴中、北相城也迅速和主城区接轨。打个比方，一个瘦弱的苏州老城，挑着两个很重的扁担，横向挑着两个新城区（园区、高新区），纵向又出来两个城区在慢慢靠近。
这个格局，不能不说，全国都少见。所以，苏州的房地产市场，最大特点就是分散，各版块自成体系，差别较大，没法一概而论，只能分开了说。
你打算的买房时间是在“明年下半年或者后年”，今明两年这段时间内，楼市的变化可能会比较大，所以我也不用给你什么建议了。如果你以后有何问题，随时可以和我讨论。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 12:54
作者：宁徽 回复日期：2009-06-04 16:26:13从上午 11 点到下午 4 点 21 分，终于看完了这个帖子，受益颇深。
感谢 lz。
同在上海，作为 07 年毕业的已婚小硕，买房就是刚需。
lz 说的刚需就要挨宰，说的俺好不伤心！但这也就是残酷的现实。
端午节前后在上海五角场区域看房，稍微像样点的房子均价都在 1.8w/平米以上，天价！
还是 10 月份以后再说吧！国庆之前都不考虑了，涨的太离谱了，不能白白挨宰。
我认为年底可能会出现一波回调。
如果刚需都注定要挨宰的话，那么希望别被宰太多吧！
砍掉只腿，但别被腰斩了！
--------------------------------------------------------------------------------------------------挨不挨宰是个命运问题，先挨还是后挨是个观念问题，挨多挨少还则是个技术问题。
命运基本上难以改变，观念可以适当调整，技术上可以多琢磨，尽量少受些损失。
当形势本来就很好时，如果应景地说上几句实话，那是锦上添花，会受人欢迎；当形势本来就很坏时，如果不知趣地说几句实话，那就是雪上加霜了，会让人觉得讨厌。
我现在正在做的，恰恰就是后面的事，不知趣地说出了点残酷的事实，给人本来就不爽的生活带来了不快。
所以，希望你听了后不会变得更伤心。如果那样，阿弥陀佛，罪莫大焉。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 13:05
作者：iyiyi 回复日期：2009-06-05 12:29:33盼楼主解析成都房地产。
悼因成都公交燃烧而去世的人。
悼念罗京。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------同悼逝者，同悼罗京同志。
虽然多年来我被他主持的节目无数次地忽悠，但看得出他是个真性情的人，是个很真诚的人，也多才多艺。我很喜欢这个主持人。48 岁，英年早逝，天妒英才，可惜可惜！
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 13:22
作者：取不起公主 回复日期：2009-06-05 01:56:41LZ 高人啊，这么晚还没睡？
您对福州的房地产市场怎么看呢？
福州稍微过的去的地段，房价现在均价都是 8K 起啊。
原来还希望说房价会降，结果后面来了个海西建设，靠。。房价又开始涨了。
初步想法是，明年五月在看看。
LZ 有什么好建议么？麻烦你指点迷津了，谢谢。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------取不起公主取太子：1）福州、厦门同时被我列为房价最不靠谱的城市之一，我也不明白为何会炒得这么厉害。看起来当地的运作能力，不是一般的强；2）“海西经济区”当然是个政策利好，但也是个政策“小甜枣”，这个枣子已经分发到全国各地了，大家都在吃着呢。
在台海形势没有彻底扭转之前，我看不到“海西”建设对房地产有什么实质性的利好来，又是一波新的概念炒作而已。
成渝、长株潭、武汉的“甜枣”吃了好一阵子了，我没看到因为这个导致了房价的明显上涨；3）你说到明年五月份再看看，我支持你。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 13:42
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-05 4:46:13楼主辛苦了，一口气看了几个小时，我也辛苦了。
我跟我老公在深圳奋斗了 N 多年，在老家有一套面积不小的房子，本想在深圳再买一套，因为太忙失去了买房的最好时机。近期，深圳的楼市让我想不明白，也看不清楚，就干脆不想了。
于是我们决定：现在应多放精力在生意上，看到合适的地段多开分店，决不把自己的血汉钱拿去养那些“打家劫舍”
的家伙。
此消息发自掌中天涯 wap.tianya.cn ，我也要用手机发表留言！
---------------------------------------------------------------------------------------------------------iiszhuj，看得出来，你确实很辛苦。我用电脑来发帖，你用手机打字；我一点多钟洗洗睡了，你看帖回帖直到天亮。
你比我要辛苦。
你们夫妻在深圳打拼多年，也没买房子，这说明你们对房子的需求不是那么“刚”，可以接受无房的生活。看不懂就暂时不看，想不明白就暂时不去想，你这个态度好，值得我们学习。
把主要精力放在该干的事情上，多开分店，我祝你们生意红火，财源广进。等以后有了钱，直接做炒房族，跳过“房奴”这个级别，呵呵。机会就是个“魔力大转盘”上的东西，昨天你错过了，今天不见了，明天它还会再转回来，祝你们抓住它。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 13:57
作者：sgq0948 回复日期：2009-06-05 06:11:49
作者：dqiang1001 回复日期：2009-06-05 06:20:31
作者：dqiang1001 回复日期：2009-06-05 06:31:03
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-05 08:02:59
作者：rehe73 回复日期：2009-06-05 08:46:06
作者：冲关吹羽 回复日期：2009-06-05 08:47:46
作者：古道瘦瘦马 回复日期：2009-06-05 08:59:41
作者：冬听雪者 回复日期：2009-06-05 09:10:33
作者：thuataddy 回复日期：2009-06-05 09:46:15
作者：laserwto 回复日期：2009-06-05 09:46:26
作者：iyiyi 回复日期：2009-06-05 12:29:33
作者：Ion_Yak3 回复日期：2009-06-05 13:04:27
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-05 13:05:22
作者：长谷川天王 回复日期：2009-06-05 13:20:01===========================================================对以上各位朋友的支持，特别是一路支持过来的朋友，一并致谢。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 16:51
作者：CHUNJ_TOM 回复日期：2009-06-05 14:18:11自己潜水的都不好意思了。
4 月 29 日将网页添加到收藏夹，基本上每天必看，留意楼主的一举一动，敬仰楼主的才华，
今天现身，力挺楼主！
------------------------------------------------------------对潜水的网友而言，看帖子看到翻页继续看，就是对我的肯定了，如果看后觉得值得跟踪下，放入收藏夹备查，那就是最大的奖赏了，仁兄多年潜水，还浮上来力挺在下，又岂是受宠若惊可以形容。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 18:31
作者：hellgoba 回复日期：2009-06-05 14:37:19楼主帮忙分析下苏州楼市啊，搬板凳坐等，嘿嘿，一周内回复就成。
作者：hellgoba 回复日期：2009-06-05 14:39:30楼主啊，啥时候分析下苏州楼市？搬板凳坐等，一周回复也成啊。
---------------------------------------------------------------------------------------hellgoba，你布置了作业，还规定了交作业的时间，我尽量当个好学生。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 18:33
作者：Lauren001 回复日期：2009-06-05 15:20:34
楼主晚上笔耕不辍，敬佩之至。
昨天看到一篇文章，觉得很有道理，但不为房地产人士，不能鉴别真假，楼主看看？
--------------------------------------------------?一个基金经理所知道的四万亿与房地产关系[转贴]年初受朋友之邀，一起管理一个数亿的基金，投向非常灵活，股市、楼市、过桥贷款都可以，反正就是高风险高收益的产品。。
…………
…………
===================================================================================================以我所了解的情况看，这篇文章里说的事情，是很真实的，如果不是基金经理所写，至少也是非常接近和了解这个行业运作的人士所写。其中提到的行业操作细节问题，绝不是杜撰和编造。
实际上，自 07 下半年以来，国家判断宏观经济过热苗头出现，就在不断地收紧信贷口子了，房地产行业首当其冲，从那以后资金链就很紧张了，有的公司平时喜欢玩“七个盖子四个缸”的游戏，那就基本到了资金链崩断的边缘了，情
势一度十分危急。银行渠道的大门基本关上，没法拿到钱，就只能依靠其他途径搞钱救急，正门不行走偏门。
这些“偏门”不外乎有这么几种：一是股权私募（PE），让有钱人特别是外资机构来注资入股，比如某广州大企业和投行的对赌融资；二是找房地产私募基金融资，这基本是债权融资，不出让公司股权，但往往附有非常苛刻的抵押条款，“过桥贷款”就是一种常见的形式；三是找国内的地下钱庄，或者民间信贷，这也是债权融资，和私募的性质差不多，操作手法也类似，那是找洋人来相助，这是让国人去救急；四是想点别的歪辙，动动歪脑筋。比如搞点“假按揭”，从消费金融的口子来骗贷，比如发动高管和员工，搞内部集资，比如拿预售的房子抵扣应付工程款、材料款等，比如搞点偷逃税什么的等等。以上这些，都是非常时期的应对策略，都是来钱之道，可以纾难济困，渡过难关。但这些招数不会齐齐上阵，各家企业会根据自己的优势和资源，选择最好操作的、融资成本最低的方式。八仙过海，各显神通嘛，各有各的活法。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 18:36接着上面说——这篇文章里说的，应该就是第二种融资方式，私募基金的债权融资。这些私募基金，一般以外资的居多，通过各种名目乔装打扮，进入中国市场，在高风险融资市场火中取栗，
大捞一把。他们的操作手法，那位基金经理已经说得很清楚了。其本质其实还是固定资产抵押贷款。只不过为了降低融资风险，确保其高额收益，在贷款的细节上有了些变化，这些变化通常有：1）尽量选择向那些多期开发的房地产项目融资，因为前面的首期房子可以作抵押品，地产商拿到钱后去开发后面的各期项目，这样容易形成良性滚动开发，搞活整个项目，确保还贷；2）他们更倾向于用已经竣工的物业来做抵押物，而不是用“在建工程”做抵押，因为在建工程搞不好，就容易变成烂尾楼，风险比较大。竣工的物业，想烂也烂不了，实在不行还可以卖掉变现。如果你拿着一块未开工的地，去找私募融资，那基本是没戏，因为私募怕你拿到钱后，根本不开发，卷款走人；3）在抵押物评估时，严重低估其价值，一般国内银行放贷是 7 折估价，它们是至少 5 折估价，甚至更低。假如一个房子市场单价是 10000 元，它就作价 5000 元抵押，即使未来地产商还不了钱，那么这个房子也很难跌价到 5000 块以下。这样可以确保安全；4）融资利息很高。私募融资取决于双方谈判，利率自定，和央行发布的基准利率没关系。央行在 6%左右，它们最少也得是这个水平的 3 倍，还有更高的，那取决于融资方对
资金的渴求程度，有的项目借款利率超过 100%，那就是饮鸩止渴了。但病急乱投医，明知是毒药，也有人会喝下去，因为不喝死得更快。
实际上，在操作中，更多地不是采取传统的抵押融资，而是进行了金融创新。一般的做法是“回购”和“买断”，即地产商把抵押物的产权先卖给私募基金，以后到了还贷时，地产商再按照当时的议定价格把这些房子买回来，这就是“回购”，私募基金通过地产商的回购来收回贷款。另一种做法是，抵押房子的产权一次性买断，地产商到期不再回购，由私募基金自己去处理掉，通过处理物业来收回贷款，至于能卖多少钱，那就和地产商无关了。
那位基金经济写的文章中，说的就是“回购”方式。一般来说，专业的人做专业的事，私募基金更专注于资本运作，不想费力费神去卖房子，所以它们一般会倾向于采取“回购”
的方式，把房子还是留给开发商去卖，自己图个省心。
你看，在整个过程中，房子的产权两次易手，从地产商到私募基金，过一段时间再回到地产商手里，房子实际上就是一个必不可少的“融资道具”，起到一个诚信担保的作用。
正是因为涉及到两次产权转移，所以我们也就看到了不少楼盘“首次开盘即告售罄”的现象，也看到了“畸高退房率”
的怪现象，其实并不奇怪，这其中相当一部分情况，应该就属于这种融资操作。当然，肯定不会全是这种情况，还有“假
按揭”的存在，还有开发商自买自卖的炒作。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 00:19
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-05 18:40:20感谢楼主识的我的真性情，毫无疑问，楼主也必定是如此侠肝义胆之人，不然就不会在那么多所谓的专家信誓旦旦房价大涨的气氛下，来跟我们屁民说些实话了。
我已经把你的帖子放进了收藏夹，每天都要刷几遍，看你的发言有没有更新。
最近一年在看广州的房子，我也因此从一个从来不管经济、躲进小楼成一统的感性女子，变成了一个忧国忧民忧己的小妇人。很多以前以为跟自己没有关系的事务，原来这么紧密地关系着我们，很多以为可以不看、装着不知道的东西，原来这么张牙舞爪。…………
------------------------------------------------------------------------------------------------看来我没有说错，你果然是性情中人。“侠肝义胆”一语万不敢当，在这里多说几句过头的话，都可能随时被人删掉。看看今天成都的“大火车”，不禁慨叹，悲事亦悲世，伤人亦伤己，如今能活着就值得庆幸了，还谈什么侠义，简直是草民的奢侈！
“运交华盖欲何求，未敢翻身已碰头。破帽遮颜过闹市，漏船载洒泛中流。横眉冷对千夫指，俯首甘为孺子牛。躲进
小楼成一统，管他冬夏与春秋。” 先生这首《自嘲诗》写得真好，我一直非常喜欢。但如今怕是很难以办到了，可以在心里这么想想，在精神世界里超脱一番，生活中如果要这样，那是万万使不得的，不是变成犯人，就会变成与世界格格不入的疯子了。如你所言，原以为与自己不相关的事情，其实离我们很近，就在我们周围。那张牙舞爪的，其实正在对着我们而来；那些今天别人身上发生的悲剧，也许就发生在我们的明天；物伤其类，兔死狐悲，让你没法无动于衷，没法置之度外，更没法超然洒脱，除非你已经变得冷血，不再有感情。这就是生活，活生生的生活，冷冰冰的生活，硬梆梆的生活，你、我，还有他的生活。
看了你的回帖，深有同感焉，所以多说了几句。古人有云：“天涯戒多言，言多必失。”为免于“失”，还是及时闭口吧。最后，还是要谢谢你给的收藏夹待遇，还有你的密切关注。我会继续前行。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 00:49
作者：双子座 V 男人 回复日期：2009-06-05 20:12:24
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-05 13:22:261）福州、厦门同时被我列为房价最不靠谱的城市之一，我也不明白为何会炒得这么厉害。看起来当地的运作能力，不是一般的强；2）“海西经济区”当然是个政策利好，但也是个政策“小
甜枣”，这个枣子已经分发到全国各地了，大家都在吃着呢。
在台海形势没有彻底扭转之前，我看不到 “海西”建设对房地产有什么实质性的利好来，又是一波新的概念炒作而已。
成渝、长株潭、武汉的“甜枣”吃了好一阵子了，我没看到因为这个导致了房价的明显上涨。
----------------------------------------------------------------------厦门，请 loujinjing 达人，详解一下厦门的情况可否。
厦门 厦门 厦门 厦门 厦门 厦门 厦门 厦门=======================================================================双子座的这位仁兄莫急。说实话，对厦门这个房价相当离谱的中型城市，且偏居一隅，西阻武夷之莽苍，东临台海之波澜，北承福州之压力，南受粤东之排斥，实在没啥需要多说的。既然您这么着急，我过几天就说说一己陋见。
其实，中国的城市千城一面，内在特质是基本雷同的。
而且由于郑智、经济体制的全国一盘棋，有着很强的联动和示范效应，这些年来，促进城市房价上涨的核心要素也是大体一致的。只不过在不同城市发生的具体机制不同，在不同的城市，因地区间差异而产生了不同的表现。总之，当前的中国房地产，市场虽然辽阔广大，但共性却很明显，我们完全可以去研究其共通的地方，去研究其共同的趋势。至于具
体到每个城市，当然各有各的性格，各有各的情形，各有各的城市特征，也值得我们做中微观层面的城市分析。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 01:09
作者：kongfuguy 回复日期：2009-06-05 21:16:40楼主对过桥贷款最终产生的后果还是没有讲明白，恳请再指点一二。
------------------------------------------------------------------------------------------------其实不只是过桥贷款，是私募基金积极介入房地产融资的后果。如果简单点说，那就是一个结果：“三赢一输”。谓“三赢”者，地产商赢，私募基金赢，地方征夫赢。谓“一输”者，不用说了，自然是消费者输。下面具体一点说。
1）地产商在资金紧张时，得到有力的外援，得资金纾困解难，安度难关，而且采用“回购”和“买断”式的抵押融资方式，先把产权转让给私募基金，还同时制造了楼市热销的表象，忽悠了买房人进场，营造了有利自己的良好氛围；2）私募基金趁火打劫，找到急需资金的地产商，趾高气扬地放出高利贷，且放贷利息奇高，可以获得高额融资利润。如果不收回贷款，可以以最低价格拿到好房子。总之，不论何种情况，它们是赢家；3）地方征夫，这个就不用说。市场火了，投资上去了，GDP 也上去了；住房消费火爆了，各种税费也上去了；行业
热度高了，寻租利益也有了。谁不乐见自己的地盘上房价高涨呢？
4）对消费者而言，房价该降的不降，刚露出点苗头，又上去了，永远买不起，这不是输家，谁又是输家呢？
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 01:27
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-05 22:00:08
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-05 13:42:35
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-05 4:46:13楼 主 辛 苦 了 ， 一 口 气 看 了 几 个 小 时 ， 我 也 辛 苦了。…………
iiszhuj，看得出来，你确实很辛苦。我用电脑来发帖，你用手机打字；…………
没办法，白天太忙，不想开着电脑吵着我老公休息。
我不会做炒房族的，不想明着打劫想要有个“家”的人。
以前，我跟我老公也是打工一族，后来借钱做起了生意。其实在深圳生活都不容易，都是为了实现理想，体现自我价值。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------我的炒房之论，实在是开个玩笑，不必当真。看得出你的善良，愿你们早日有个自己的“家”。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 01:36
作者：心随浪飞 回复日期：2009-06-05 23:14:59深圳最近房价狂涨，哎。。看样子错过抄底的行情了。
--------------------------------------------------------------------你如果真的抄了，那就要晾在半山腰上了。
那可不是底，是调整过程中的阶段性底部，如果拿来短期炒作还可以，实在没什么好抄底的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 01:49
作者：nynyds008 回复日期：2009-06-06 00:18:39看到楼主给我的回复，很满意了。在这么多人追问下，楼主挤出时间为我们热心回答！在这里表示感谢。……我们作为市场一份子也应该好好反省一下，因为问题不应该只出在卖方那边。最后我还是要由衷的感谢楼主辛勤地并且认真地回答我们的问题！谢谢。
-------------------------------------------------------------------------------------------nynyds，您由衷的谢意，在下小心地领受了。
当下之世，如果说“为人民币服务”是一种责任和无奈，那么，“为人民服务”，不是假崇高，实在是一种幸福和满足，如使读者得益，则写者得幸福；如使读者满意，则写者得满足。
如此双赢互利的好事，何故不为之，又何乐而不为？
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 02:31
作者：tgball 回复日期：2009-06-01 16:29:25楼主好！以下问题请教：1、你认为通货膨胀是否较你的预期更提前了？你之前说过约在 09 年底或 10 年左右，这次通胀程度会有多剧烈？
2、如你文中所述，很多商品房价值实际已被高估，但仍被有钱人视为保值工具。这种趋势能持续多久？或者说，对国内开发商是一个多久、什么程度的利好消息？
3、文中最后提到的准备移民的老张，按作者的隐晦意思讲，可以理解为最佳的选择么？
谢谢！
------------------------------------------------------------------------------------------------------再来回答一个前几天遗漏掉的问题。
1） 我对通胀的预期没有改变，仍然认为至少在 09 年内不会出现，2010 年内（很可能在上半年）可能会出现明显的苗头。但 2010 年如果真的出现通胀，也不会是严重通胀，而是温和通胀。因为中国消费不振，通货紧缩的潜在风险一直如影随形地伴随着宏观经济，这其实也在充当着抑制恶性通胀的对冲因素。还有一个原因是，经历了一季度的信贷狂
飙之后，在三季度信贷增速会逐渐放缓，到四季度，央行甚至有可能适度收缩。此外，外贸还在萎缩，外储资产走向多元化，这也在一定程度上降低了“输入式通胀”的影响；2） 如今中国的商品房价值，普遍被高估了，但太多的有钱人仍然视其为重要的、甚至是唯一的保值工具。这和有钱人的理论认识水平有关，和中国人对住房的偏执看法有关，也和当前合理投资渠道极度缺乏的现状有关，看来看去，没有什么东西是保险的，是靠得住的，巨大的不确定性带来了很强烈的危机感，带来了对未来捉摸不定的迷茫感，所以就像是溺水的人要抓救命稻草一般，奋不顾身地倒向了房子的怀抱。“手中有房，心里不慌”，这种观念、现实、和趋势，我觉得在短期内难以消除，只有无情的事实，才是最好的教育。中国地产“硬着陆”之后，很多人吃了大亏，得了教训，这个普遍的观念和做法，估计才能彻底扭转过来。在没有扭转过来之前，这对开发商来说，实在是一个天大的利好因素。
为何这么说呢，“不需诱骗自上钩”，你说这是多大的利好？
3） 上文中提到的准备办移民的老张，按作者的隐晦意思讲，应该是在赞许这个做法吧。如果不说政治层面的因素，不去深究那些深层次的问题，单单问我的看法，那我也是一句话，参考《孙子兵法》最后一计，善矣。