对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
====================================================================地产商可能并不像你说得这么高枕无忧，在行业高潮时期，谁都想把摊子迅速做大，因为赚钱很容易，做大了摊子，可以赚更多的钱。这两年卖房子的钱都用来做了两件事了：一个是买地，一个是买地之后继续投资开发。光看前一个吧
——“买地”，就基本花掉了所有收入，2007 年全国房地产销售收入大约 3 万亿，买地一项的花费基本也是 3 万亿。
所以，不要看房子卖的贵，地产商赚得多，它们胆大手也大，花的也快。地主家里如今也没有余粮，开发资金基本靠两个渠道，银行和预售，一旦银行控制得严了，就会更多地依赖预售，从市场上拿钱。如果市场光景不好，房子不好卖了，预收款收入减少，抵不上建设支出和人员、管理支出，那就会手头紧，手头紧得厉害了，就是所谓的资金链断裂。
作者:loujinjing 日期:2009-04-12 23:40回楼上 hzwj2003：如果房价大跌，银行的住房按揭资产肯定有安全问题，这是必然。但这个后果的严重性不能随意扩大，不能听别人
怎么说就怎么说，对所谓的“严重后果”深信不疑，后果到底有多大，还是要看数据。
08 年末，全国金融机构各项贷款余额为 32 万亿，其中房地产按揭贷款余额大约为 3 万亿，仅仅不到 10%的比例，试问以十分之一的按揭去影响银行整体的资产安全，这个后果能严重到哪里去呢？（对这个帐，我在 4 月 9 日回“苹果家人”的帖子里已经算过了，这里不重复了）
说到企业投资房地产，确实不少，特别是 2006 年后，行业赚钱效应使很多企业耐不住寂寞，纷纷进去“淘金”，也有的发了大财。但企业的进入，主要是投机的多，进行行业长线投资的少，投机资金的反应是很灵敏的，能进也能出，在 08 年形势转变之后，就开始逐步撤离了（可以看看国资委要求下属央企推出房地产领域的相关讲话和要求），央企应该是率先退出的，至于民企，鼻子最灵，退出就更为灵活了。所以，企业资金套在房地产领域的应该不多，大部分都建仓套现走人了。剩下还没走掉的，是确实进行了大量的行业投资，做了大项目，如宁波雅戈尔之类。
作者:loujinjing 日期:2009-04-12 23:59
作者：jj97007 回复日期：2009-04-12 23:47:10好贴留名 有机会向 lz 反映南京楼市 敬请点评================================================================
翘首以待之…………
作者:loujinjing 日期:2009-04-13 00:53深夜不眠，心有所忧
作者:loujinjing 日期:2009-04-13 14:53答楼上“独向夕阳”：在一般意义上说，我们所说的“泡沫”是指其市场价格（价值）超出了其应有的合理范围和界限。超出正常范围越大，我们就说泡沫越大。所以，衡量泡沫大小的参照系，是其自身应有合理价格范围，是在“本地”范围内的对比，是“实然”与“应然”的偏离程度。因此，对地域性很强的楼市而言，两个不同的地方，泡沫是很难直接对比的。
举个简单的例子，北京和其周边的廊坊，假设北京的合理均价是 8000 块，廊坊的是 2000 块，如果价格都翻了番，北京涨到了 16000 元，廊坊涨到了了 4000 块。从比例上说，都上涨了 100%，表面上泡沫程度是相同的。但我们很难说北京和廊坊的泡沫一样，因为北京的房价基数本来就高，翻番后大大提高了购房门槛，将大部分人都挡在门外，超出一般人的承受能力。而廊坊的基数低，翻番后也不至于太过离谱，不至于超出大部分人的消费能力。所以，实际上，考虑到城市房价基数的差别，同样的泡沫水平，大城市的泡沫应该比中小城市的有更大的杀伤力。还是同样的例子，如果将北京、廊坊的房价再翻一番，北京到了 32000 元，廊坊到了 8000
元，那后果将是——北京的房子将全面滞销，廊坊仍然能卖得动，只不过速度大大减缓而已。这就可以说明，大城市的泡沫具有更大的危害性。
因此，我们可以说，不少中小城市，二三线城市，虽然也有很大的泡沫，但房价尚在当地“富裕阶层”的承受能力内，其泡沫是“相对较小”，所以也可以用较短的时间完成“去库存化”，能够较快地完成低潮时期的调整过程，较早地完成行业复苏。大城市则不然，降价过程慢，去库存化也慢，调整时间会长，复苏也就迟于中小城市。其实俗语说的很清楚，“船小好调头”。
至于是不是调整到位了，因地而异，不能一概而论。说个简单的办法，如果过去三年间（06—08），您所在中小城市的房价翻了翻，即在三年内上涨了超过 100%，那你从最高点的峰值价格看，如果跌掉了 40%——50%，那肯定可以说是到底了。如果从峰值价格跌了 20%之内，我的判断是，还在调整过程中。
作者:loujinjing 日期:2009-04-13 16:44现在中国楼市的最大特征就是——“浮躁”。谁都浮躁，开发商很浮躁，政府很浮躁，专家、媒体也跟着浮躁，有房没房的老百姓也在浮躁。
前三者的浮躁可以理解，因为都有巨大利益牵涉在其中，行业向下走了，钱不如前几年那么不好赚了，急躁、浮躁乃
至暴躁都是正常的。
但咱老百姓不应该浮躁啊，因为相对于前三者，老百姓是弱势群体。你若是跟着人家瞎浮躁，人云亦云，听风就是雨，听不得消息，听到点消息就盲目放大，以讹传讹，那就中了人家的招数了。
你若是想搞清楚到底是怎么回事，想少被人忽悠几次，少受点儿骗，少花点冤枉钱，那就千万别浮躁，平心静气地多看看这个市场，多想想这热闹的背后是怎么回事，少用耳朵多用眼，少动嘴巴多动脑。
作者:loujinjing 日期:2009-04-13 23:16海神 的广告怎么如影随形啊？
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 12:57
作者：lj0526 提交日期：2009-4-14 9:36:00楼主 很赞同你对二三线城市的涨价看法，我是无锡的，现在的无锡真正好是这种情况。每天从各种渠道了解到上海这位带头大哥的房产怎样怎样了，开始以为也会辐射到无锡，所以等等的，可是到 08 年底，才发觉无锡的房价（几个主要开发商，如万科，金科，金地.....)开始没有促销了，到现在居然是又开始朝南面孔涨价了，到售楼处问，又是没有房子可卖了，“可是网上备案登记说还有 100 多套可售啊，比如。。。”“我们自己也搞不懂产监处怎么回事”（产权监理处）然后打电话给产监处，“我们只负责登记签合同的备案，
至于那些下定金的我们不管”“可是上海北京什么的就规定要把预定的也表示出来，7 天内不签合同的做自动退订处理啊？”“你也说了是上海，无锡没有。”忙音中。。。。。
为什么啊！
==========================================================从你说的无锡的情况看，网上备案系统显示有房，售楼处却说没有房了，又有人交付了定金，看起来这些房子打算做其他用途了。
至于拿去何用？我的猜测，这和当前普遍怀疑的“假按揭”应该有关系，如果一批房子打算拿来作假按揭，那可能预留下来。
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 13:30
作者：小白太阳花 回复日期：2009-04-14 11:05:17写得很好，虽然自己不是很懂，不过觉得分析挺在理的。
楼主，我也觉得房价还有降的空间，可是周围的朋友都说，北京的你先买的地段的，买得起的二手房估计不会降价。
您能分析一下北京的二手房市场么？和新房的规律一样么？谢谢===================================================================回答你的问题先，
（1）北京二手房市场和一手市场的走势会保持同步，但可能稍迟于一手市场的反应；（2）其变化规律和一手房市场没什么两样，表现有所区别，规律应该一样。
下面详细说说这个问题。
所谓二手房市场，其实就是“闲置房市场”，是房子多余的人卖掉自己手里多余的房子套现。这里头主要有两部分，一部分是“旧房子”，城市居民改善了居住条件，于是卖掉原先自己住的旧房子，另一部分就是所谓的“次新房”，是指房产投资者从一手市场买了多套房子，进行投资，等行情上涨了，就卖掉了来套现。
“旧房子”的持有者不是投资者，不会投机，他们套现的动机不强烈，可以延缓交易时间，甚至近期内取消交易，所以对价格不是特别敏感。影响价格的主要是投资者，他们手里握有多套房子，如果价格预期上涨，他们就会持有，或者继续买进，如果预期下跌，他们就会及时出手套现。价格跌势越明朗，越凌厉，他们出手就越迫切，也就会有更大的议价空间，所以说，是“价格走势”影响了他们的“市场预期”，他们的预期又决定着他们的“出售意愿”，他们的出售意愿又左右了二手市场的“真实成交价格”。大概就是这么个链条关系。
再回到“价格走势”这个最关键因素上来，它又和一手
市场（即新房市场）密切关联。如果新房价格下跌，大家都去买新房，离开二手房市场，那么二手房需求不足，也要下跌了；如果新房价格上涨，大家纷纷转向二手房，那么二手房需求骤增，价格也会跟着上涨。所以，这两个市场是互动的，是同涨同跌、相互影响的关系。
所以，你若要买二手房，如果不比较位置的话（较旧的二手房一般面积小，但离市中心更近些，次新房就远了），只看价格走势，它和新房市场其实是差不多的。
需要注意一个问题是，中国的情况和其他地方有所不同，中国商品房投资市场的投资主体可能是既得利益集团里头的利益相关人，比如各级罐缘，市场寻租者，受贿者，近水楼台者，可能比例相当大，他们的投资不是完全的市场投资，而是一种财富隐蔽的手段，所以其决策不全是理性的，不是完全市场化的决策，因此也不能完全根据市场趋势来判断之。
换言之，二手房市场总体上对价格走势的影响不是即时变化的，是不敏感的。倒是新房市场表现得更市场化一些，宏观经济、供求关系、政策因素等决定了一手房的价格走势，新房市场先变化了，然后再传递到二手房市场上，这一点可能和完全市场化的市场恰恰相反。
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 13:52接着上面说，中国的商品住宅投资市场，既不是一个透明的交易市场，
也不是一个完全遵循市场理性进行决策的市场。明白了这一点，就会发现很多问题，貌似不合理，其实在中国都是很合理的。
比如，美国二手房市场的价格很敏感，往往是一手新房价格走势的先兆，引领着市场趋势，但在中国却正好反过来，是新房的变化影响着二手房市场的变化。二手房均价常常能高出新房市场。
再比如，成熟的投资市场中，如果价格预期下跌，二手房市场投资者嗅到了苗头，立马套现，如果抛售者众，往往会造成不同程度的价格崩盘，进而拉动新房市场下跌。要知道，投资者永远比开发商跑得快，这样才能赚钱。但在中国也不是这么回事，很多房产持有者对市场变化毫不敏感，甚至不闻不问，所以二手房市场基本失去了“价格发现”的功能，成为新房市场的附庸。
再说新房市场，因为新房市场的供应者——开发商——基本是各级征夫的代言人和工具,一旦行业不景气了，工具被征夫放弃，那就非要遵循市场规律不可。
所以，观察中国的房地产市场，不能抛掉市场规律，自顾自地瞎猜乱讲，也不能离开中国特殊国情进行想当然的理论分析。毕竟，中国目前是“有中国特色的市场经济国家”。
“市场经济”和“中国特色”，才是解读中国经济现象的两把钥匙。
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 14:30关于新增信贷流向房地产行业的问题，说说我的理解。
如今来看，中阳要实现全年“保八”的政治任务，压力着实不小，因为 4 万亿的大摊子也基本上全面铺开了，一季度接近 5 万亿的天量信贷也放出来了，但是，按照官方的说法——经济形势“依然严峻”。不要看 CCTV 那里有多么乐观，这个“依然严峻”才是官方对经济大势判断的基调。
所以，不出意外的话，中国将步美国后尘，走上奥巴马政府的救市之路，继续加推力度更大的“经济刺激计划”，投资规模肯定要远大于 4 万亿，时间跨度肯定会更长，内容将更为完善和宽泛。这么做的目的，一方面是继续维持民众的信心，带动社会性投资回暖，一方面是实现“保八”的既定目标，还要尽量解决“形势依然严峻”的就业问题和外贸问题。经济刺激计划，已经是箭在弦上、不得不发的事了。
更大规模的经济刺激计划，对房地产行业的影响就是，可以继续利用巨量资金的外溢效应，可以利用信贷扩张提供的更多“擦边球”资金，可以给居民按揭消费更多的便利，诱使更多人提前入市。政府这只“看得见的手”的动作力度越大，市场规律这只“看不见的手”起作用的空间就越小，房地产行业的调整就越会拖后和缓慢，这个行业积累的问题就会愈加严重，以后发生大问题的概率就越大，对宏观经济健康的伤害也就越大。所以，凯恩斯主义不是包治危机的“灵
丹妙药”，有时候它只是一副治疗“经济危机综合症”的“安慰剂”，如果你硬要把安慰剂当成饭来吃，那它就成了病人吸食的鸦片，越吸越是欲罢不能，中毒越深。
凯恩斯之后，各国政府总是相信自己的无所不能，全知全能，可以挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾，其实在庞大纷繁的市场面前，政府比一个普通的企业家高明不到哪里去。政府比企业家强的地方，仅仅是它掌握了更多的资金资源，拥有更大的行政权力，可以由着自己的性子行事，可以广泛而深入地干预宏观和微观经济，而不必承担因此带来的可能的恶果。如果有了恶果，那也是经济危机本身所带来的，是天降惩罚，而不是政府这只“看得见的手”带来的，这样的借口——简直是天衣无缝。既然政府干预没有什么失败的成本，谁不想试试身手呢？自古以来，有哪个政府是清心寡欲的呢？
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 17:42楼上的到底想说啥呢？
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 19:09看了楼上的发言，有点感想，且说说房子保值和通货膨胀的话题。可能说的话比较冷酷，不入耳，请当前持有几套房子、或者深信房子具有保值功能的诸君不要骂我。我并非是您认为的“唱空”，只是说说我对这个问题的看法。
看来用购房的办法来规避通胀风险的人还不在少数，相
当多的人都这么想——马上要通货膨胀了，我的钱购买力要下降了，我要找到一个保值的办法，所以我要买套房子放那里。
这个办法已经预设了一个基本前提，那就是——我们所购买的房子是很神奇的东西，它在未来不会贬值，只会升值。
问题是房子真的是这么神奇的资产么？
从当前阶段来讲，没有东西可以真正保值，除非你是投资大师，你的投资总是赚钱。黄金的保值功能都大可商榷，何况一个风雨飘扬市场的普通商品房呢？
从中期来看，我们怎么能知道今天购买房子的价值一定会升高呢？例如 20 年后，它的市场价格按实际购买力计算，怎么能保证一定高于今天的购买价值呢？有人会说，中国要大规模的城市化，未来的住房需求无限大，提出城市化理由的人都是在遵循“市场供求原理”，考虑到了未来的巨大市场需求，所以非常乐观。
问题是，有没有考虑巨大的供应能力呢，我们怎么确定二十年之后的城市化状态呢，又怎么知道经过长达 20 年的住房建设，到时候全国的房子不会供应过剩呢？如果在城市化过程中，始终都进行大规模的住房建设，经过 20 年的积累，住房是不是会超过实际需要呢。事实上，现在正是这个趋势，从 98 年到现在的 10 年间，建造的房子已经超过了城市化产生的实际需求，所以现在全国商品房积压严重。按这
个趋势发展下去，20 年后，人均居住面积将会超过 50 平米，总体过剩的局面是极有可能的。在总体过剩的市场里，资产怎么升值呢？
从长期来看，假设过去了 40 年了，我们现在买的房子已经严重老化了，而且和以后开发的“高质量节能住宅”来比较，已经毫无产品优势可言，而且居住权仅剩下了 30 年了，一套房龄 40 年的又老又旧又不节能不环保不时尚的老房子，我们怎么保证它依旧受到市场的欢迎呢，它又怎么实现自身增值呢？
可能有人会说，我住的小区旧了，我可以等着政府拆迁，等政府给我高额补偿。这是典型的以当前的惯性思维推测未来，而没有用发展的眼光看事情。试问，经过了这些年近乎疯狂的城市建设，城市格局基本定型了，几十年后还有多少城市会大规模地拆迁改造呢？去欧洲成熟市场经济国家看看，有哪个国家在整天忙着拆迁改造呢，基本没有，人家忙的是城市文化保护。美国现有的房子，80%以上房龄超过 50年，都很老，但拆迁很少，因为市场到了稳定期了。再说了，若干年后，中国物权健全了，拆迁会成为天难的事情。不像现在，一纸文件发下去，几个推土机一去，房子就推平了。
所以，这一系列的问题，都值得我们深思，值得去好好想一想，未来社会怎么样，城市发展将会怎么样，要发展地看，不是静止地看。更不要动辄就相信那些诸如“房子是永
远保值的商品”这样的不切实际的忽悠，更不要相信“一铺养三代”之类的鬼话，这些都是精心炮制出来的广告语，很容易传播，但同样也误人不浅。
在我们生活中，有些账，如果你动了脑筋仔细去算，是可以算清楚的，先不论对错，起码我们可以算出自己“独立的结论”，而不是老拿着别人的谎话来满足自己心理需要、去误导自己的亲友同事。
我们的耳朵，除了倾听自己的心声之外，应该尽量少去听其他无用的东西。
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 23:19感觉中介少多了，看来中介也挑地方
作者:loujinjing 日期:2009-04-15 23:50转载一篇关于北京的新闻————据 4 月 7 日文章报道：近日，北京农村商业银行（下称北京农商行）商务中心区支行行长田军因涉嫌参与一起总额为 4.6 亿元的骗贷案被司法机关采取强制措施，为贷款提供担保的北京华鼎信用担保有限责任公司法定代表人安冬及实际控制人胡某亦被司法机关调查并采取强制措施。
该起案件事发 2009 年 2 月底 3 月初，正是一线城市投机资金开始活跃，楼市小阳春初见端倪之时，担保公司与银行人员以假按揭的形式合谋骗贷。司法机关及中国银监会、北京市银监局、北京农商行多家机构，正在调查处理该事件。
目前已查明的损失超过 1 亿元，同时，调查组还冻结了 200多个涉案的虚假账户，追回损失 1 亿多元，总计被骗贷的金额约为 4.6 亿元。
现在来看这些案件，如果是开发商和银行人员以假按揭的形式合谋骗贷，或许根本就不好查，因为在现在的政策环境下，开发商来操作假按揭比担保公司来操作假按揭要容易得多，而且，不花大力气更本就不好查，当然，不是查不出来，只要去查肯定查得出来，但事情没有暴露，司法机关无法介入。所以，这起假按揭这么轻易暴露，主要是担保公司在操作上的不方便，而实际上，现在大量的假按揭不是担保公司和银行做的，而是开发商和银行做的。
担保公司做的这个假按揭，只涉及到 200 多个虚假帐户，骗贷金额为 4.6 亿，只追回损失 1 个亿，也就是说造成损失3.6 亿。如果和开发商的假按揭比起来，实在是很小的数目。
但是，开发商操作的假按揭不容易暴露，如果暴露出来，那就是惊人的大案。开发商做的假按揭要暴露出来，只有一个条件，那就是用于做假按揭的楼盘房价下跌 20%，也就是说，跌去了首付，假按揭就会暴露在光天化日之下。这就是为什么全球房价都在下跌，而中国的某些城市的某些楼盘房价还在上涨的主要原因，作假按揭的楼盘只有设法推高房价，才不至于暴露骗贷的行为。
作者:loujinjing 日期:2009-04-16 17:26
楼上客气，如果帖子值得看一下午，那楼主的时间没有白花。
作者:loujinjing 日期:2009-04-17 09:08看一则来自上海楼市的消息——****************************上海房协泼开发商冷水 楼 市 脆 弱 别 盲 目 涨 价*********************************上海楼市近期出现的“小阳春”已被不断攀高的销售数据验证，沪上部分开发商耐不住性子开始小幅提价。4 月 9日，上海市房地产行业协会（下称房协）组织了一次形势研讨会，几乎齐聚沪上大部分知名地产商和专家讨论当下房地产市场。
这次会上，地产商们被泼了一盆冷水：目前成交量上升能否持续尚未可定论，在保持楼市稳定的前提目标下，开发商应切忌盲目提价。
房协：楼市还相当脆弱上海房协是由本市房地产开发经营企业以及相关企事业单位依法自愿组成的全市性同业组织，该会行业业务主管部门是上海市房屋土地资源管理局。
此次座谈研讨会实际上是针对最近两个月来上海楼市突然间爆发的火热行情适时召集。这次研讨会由上海房协组织，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元作为政府代表
出现在会上，包括万科、复地、绿地、中华企业、上海城开等数十家大型房地产开发商全部派出副总级以上管理层出席。
在过去的两个月里，上海房地产市场出现井喷，尤其是3 月份，成交量更是回到 2007 年的高峰水平。数据显示，3月份，上海一手商品住宅（不含动迁配套房、不含商办产品，下同）成交面积达 152 万平方米，13548 套，创 2008 年以来单月最好成绩，这个成交业绩，接近火爆的 2007 年月均成交 175 万平方米，是 2008 年月均成交面积 75 万平方米的两倍。
会上，房协负责人作了题为《房地产开发企业要珍惜市场回暖，共同维护市场稳定》的发言，呼吁房地产开发企业要正确认识当前形势，合理定价、促进销售。
房协称，上海面临的形势依然严峻，经济下行压力仍然较大。楼市真正回暖有赖于宏观经济的好转。要正确判断房地产市场走势，不能忘记国情和社情，不能高估老百姓的购房能力。商品住房交易回升态势还不够稳定，年内楼市还存在诸多不稳定因素。
房协分发给与会人士的一份文件还指出，目前楼市的回暖一定程度上来讲是去年积蓄已久的刚性需求的集中释放，并不能证明楼市已经真正回暖，后期能否可以持续还有待观察。开发商尤其是几家大的开发商应该认清形势，目前来看，
楼市还是相当脆弱，并不能看作是又一个旺季的到来，因此不能盲目乐观，开始又一轮轮番涨价，楼市可持续发展应建立在楼价平稳基础上。
房协还从社会学角度分析称，如果追求短期效益的行为对单个企业可称为“理性选择”的话，那么这种“个体理性”
的叠加却必然导致市场回暖的消失，是一种典型的“群体非理性”现象。
作者:loujinjing 日期:2009-04-17 09:28以上新闻见《东方早报》09 年 4 月 14 日 B08 财经版地 址 ：http://epaper.dfdaily.com/dfzb/html/2009-04/14/content_124557.htm
作者:loujinjing 日期:2009-04-17 09:40再看一则来自北京国务院发展研究中心的消息——这是 4 月 15 日，国务院发展研究中心副主任刘世锦在“《财经》论坛——寻找中国经济新引擎”上演讲时发表的观点。
报 道 地 址 ：http://www.caijing.com.cn/2009-04-16/110146805.html主要报道如下：刘世锦指出，3 月市场驱动的内需有积极变化，但力度、稳定性、可持续性都有待观察。
他表示，目前信贷流向政府投资项目较多，使得经济短期内出现回暖迹象。但是，最终消费需求仍缺少有力刺激。
“如果资金大量流向中间需求，而不是最终需求，将很难有持续性。”刘世锦说。
刘世锦还认为，经济调整是一个过程，“先是生产下降，然后收入减少，接着需求也会减少。这是一个循环过程，目前还没有完成，”刘世锦表示，“经济调整到现在仅仅经历了两个季度。”
考虑到收入降低、需求减少，消费可能会往下走。国内投资由于政府投入力度较大，今年前两个月保持了相当高的增长，但是非政府部门的投资仍然维持比较低的水平，“出现了一些积极变化，如汽车连续三个月保持增长，一些城市房地产销售加快，能否持续还需要观察。”刘世锦说。
出口跌幅趋于收缩，但是不排除加大下滑幅度的可能。
“如果再出现一次大的冲击，外需会不会出现大的下降，这种可能性不能排除。”刘世锦说。
根据世界银行的预测，今年全球贸易将下降 9%。“在这种情况下，保住出口份额就是某种程度上的胜利。”刘世锦认为，“今年出口保持较低的负增长难度都相当大。在全球贸易衰退背景下，一些企业能生存下来，并且保住或者提高了市场份额，说明中国企业是有竞争力的。”
“市场驱动内需是整体经济回升的关键”，刘世锦表示，
在政府投资拉动之下，一季度有些数字可能超过预期，人们会感觉到信心提升。“如果人们调整预期，对投资的影响很大，”刘世锦指出，在政府投资拉动下，二至三季度，经济增长将可能呈现回升态势，“关键是四季度。”
有估计指出，房地产会在四季度开始回升。“如果房地产投资回升了，可以看成是市场驱动内需回升的标志。”刘世锦表示。如果四季度政府投资的作用开始减弱，在房地产等行业的带动下，市场驱动的内需转入回升通道，将可能实现整体经济的 U 型回升。“如果两者能够实现无缝连接，将是一种理想的情景。”
不过，如果市场驱动的内需未能及时接续，经济可能出现二次回落。“我们应该争取第一种情景。如果出现第二种情景，恐怕必须要有第二轮政府刺激政策。”
关于房价调整，刘世锦认为，房地产投资增长的前提是库存下降，库存下降有赖于销售持续回暖，而销售状况直接与房价水平相关。必须认识到，在经历了一个包含一定泡沫的高速增长期后，即使长期增长潜力巨大，也应有必要调整，才能为后续增长积蓄动力。房地产行业虽有较高市场化程度，但同时受到多种人为因素影响，且区域特征明显。
刘世锦指出，保房地产行业发展不等同于保高房价。事实上，由于人为因素使房价高于真实供求水平，将会延缓房地产市场的必要调整，使房地产行业回升推迟。
“房价下落到位，真实的需求才能兑现。”刘世锦表示，政策上在降低房地产交易费用、支持合理需求的同时，要引导一些地方仍然偏高的房价向真正供求水平回归，从而使房地产行业在下一步经济回升中发挥应有的主导产业作用。
此外，刘世锦还认为，需要有效把握货币和信贷投放速度和力度，避免经济出现大的起伏。“这应当引起足够重视。”
刘世锦说。
他认为，货币投放过快，一旦经济上行，通胀压力马上来临，并且这样的通胀压力跟 2008 年上半年不同——经济增长动力不一定比以前强，但是通胀压力更大了。
“货币多了不一定表现在商品价格上，更多地会表现在资产价格上。”刘世锦表示，“我们期待房地产市场能够反映真实需求，但如果它成了人们追逐资产价格上涨的载体，将与我们发展房地产行业的目的相违背。”■
作者:loujinjing 日期:2009-04-17 10:17再看看国务院常务会议的消息——4 月 15 日，国务院召开常务会议，研究部署下一阶段工作，提出八项重点工作，其中，第二条提到要“着力扩大消费特别是居民消费”，要“稳定住房、汽车等大宗消费。”
新华社的新闻通稿直接用了《温家宝主持国务院常务会:稳定住房 汽车等大宗消费》的大标题。请看新华社的报道摘要——
地 址 ：http://politics.people.com.cn/GB/1024/9145829.html**********************温家宝主持国务院常务会:稳定住房 汽车等大宗消费**********************
——————————分析一季度经济形势 研究部署下一阶段经济工作 —————————————————
———当前重点工作：（一）认真落实扩大投资的各项政策措施（二）着力扩大消费特别是居民消费（三）千方百计稳定外贸进出口（四）保持农业稳定发展（五）加快推动重点产业调整振兴（六）深入细致抓好改善民生的各项工作（七）继续做好金融支持经济发展的工作（八）努力做好财政增收节支工作新华社北京４月１６日电 国务院总理温家宝１５日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。
会议指出，要清醒地看到，我国经济回升的基础还不稳固，内外部环境还十分严峻。国际金融危机还在蔓延，对我国经济的影响还在加深，主要是：外部需求持续萎缩，出口
下降幅度较大；一些行业产能过剩，工业增长回升乏力，经济效益继续下滑，民间投资意愿偏低，农业稳定发展、农民持续增收难度加大，财政收入下降，就业压力很大。我们既要看到经济社会发展的有利条件和积极因素，坚定做好各项工作的信心；又要充分估计面临形势的复杂性和严峻性，决不能盲目乐观，掉以轻心；宁可把困难和风险看得重一些，把应对危机的时间估计得长一些，把政策举措准备得充分一些，扎实工作，毫不松懈，努力实现经济社会发展的各项目标。
会议强调，要坚定不移地贯彻执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施应对危机的一揽子计划。当前要重点抓好以下工作：（一）认真落实扩大投资的各项政策措施。抓紧推进前两批已下达项目投资建设，立即下达第三批中央投资。研究制定稳定和扩大利用外资政策。（二）着力扩大消费特别是居民消费。进一步完善“家电下乡”政策。积极扩大文化、旅游、信息等服务性消费，稳定住房、汽车等大宗消费。清理各领域特别是公共事业领域损害消费者权益的规定和收费。（三）千方百计稳定外贸进出口。（四）保持农业稳定发展。全面落实强农惠农政策。（五）加快推动重点产业调整振兴。（六）深入细致抓好改善民生的各项工作。（七）继续做好金融支持经济发展的工作。灵活运用多种货币政策工具，
调节市场资金供求。（八）努力做好财政增收节支工作。严格控制一切不必要的开支。
作者:loujinjing 日期:2009-04-17 15:43热烈欢迎徐托你同学再次光顾指导。有问有答，来而不往非礼也。
我在房地产交易中心的所在的写字楼上班，每天进进出出，交易人群一目了然。
-------------------------------------------------------------------------------------------房地产交易中心上海共有 20 个，上海市级 1 家，区县级 19 家，经过我详细调查，大部分都是独立办公的，有自己的办公楼。浦东交易中心在房地大厦 1 楼，张扬分中心在张杨路 2899 号的邮政大厦，但是整层使用，独立出入，和楼上的不搭界，与其他公司的人流分开了。而且人家的上班时间短，上午 8.45—11.30，下午 13.00—16.30，你还没下班呢，人家就关门了。我还真不明白，您是怎么做到“一目了然”的，莫非您每天上班偷偷跑出来，去交易中心闲溜达，您还真有功夫，而且还锲而不舍，天天坚持。值得我辈佩服。
再就是，我从来不看豪宅，这是我和你本质区别——我量体裁衣，不好高骛远。
----------------------------------------------------------
瞧您这话说得，还真是冤枉人了。首先我对所谓的“嚎宅”毫无兴趣，也没那么多钱买它。你说和我“有本质区别”，貌似我就不会“量体裁衣”，我就“好高骛远”了，证明自己正确也不用先给别人戴帽子啊。为您的评价，我反躬自省了好半天，结果还是没有发现自己究竟哪里犯了“好高骛远”
的毛病。
为了孩子的教育，我向现实而不是向愤愤不平低头。
-------------------------------------------------------------------------------------------即使不“为了孩子的教育”，我早就打算向现实低头了。
这个社会，现实这么强悍和生猛，谁能不向它低头啊？那不是自己找死么。鄙人自我感觉还是挺现实的，有多大的能力办多大的事，有多少闲钱就买多少钱的东西，一点都不天马行空，忽忽悠悠。至于“向愤愤不平低头”，恕我愚笨，还真不理解您什么意思，不知道您想说谁，还是骂谁。
请问，每天去买菜就是卖菜的？每周去电影院就是电影放映员？每周去看望双亲就是居委会的？
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------说实话，您这一串反问，吓了我一大跳。这比现实生活还要强悍，已经超过了我的正常思考范围了。恕我难以回答，
也不知道如何作答。如果硬要回答：不妨这么答——每天开车去蔬菜批发市场买菜的，他基本就是卖菜的；每天去电影院那间小黑屋里工作的，他很可能就是电影放映员；每周忙完了居委会的工作抽空去看望双亲的，那他一定是居委会的。
在没有充分了解市场时，轻易出手，房东不宰你宰谁。
任戴之争、真假按揭之谜、量价涨跌疑问都是在一手房领域的。很多人忽视了二手房真实的情形。
----------------------------------------------------------------------------------------------看来您对二手房市场还真是挺熟悉的，不过我们平时称呼“卖房人”这个角色，好像不大使用“房东”这个称呼。
听您张口闭口“房东房东”的，您和房东打的交道还真不少呀。
这让我想起前一阵子，一个朋友想买房，拉我去中介公司打探情况，我那会才知道，“房东”“客户”是他们这一行的惯用语，工作规范语言，怪不得我听起来觉得这么耳熟，原来如此。
作者:loujinjing 日期:2009-04-17 16:21****************************************** 对 以上 三 则 新 闻 的 解 读**********************************************
以上三则新闻都看完了，有地方的，有中央的，有来自政府的声音，有官方研究机构的声音，还有半官方的行业组织的声音。如果仔细看，我们就会发现一个有趣的问题，新闻从来不是孤立的，而是互相联系的，看新闻一定要串起来读，互相参照，才能有所发现。
对这三则新闻，我们不妨倒过来读，先看中央的，再看中阳喉舌研究机构的，再看地方的和行业的。
中央的新闻，大意是说——“在当前的形势下，我们要干什么”；研究机构的新闻，是说——“为什么我们要按照中央的要求干，不这么干那是绝对不行的！”；地方和行业的新闻，是说——“认真学习中央指示精神，我们应当怎么干？”
先看中央的新闻，国务院召开了常务会议，会议研究的重点工作，其实都在新华社发通稿的标题里头了，那就是“扩大内需”，是“稳定住房、汽车等大宗消费”。这才是这次常务会议最大的亮点，也是当前最大的任务。所以说，新华社不愧是国家通讯社，记者厉害得很，中央要说什么话，它的通稿大标题，一语中的，简单明了。
看会议确定的八项重点工作，第一条讲认真落实扩大“政府投资”，第二条讲着力“扩大内需”，第三条紧跟着就讲“稳定出口”，正所谓三句话不离本行，投资、消费、出
口正是我们常说的中国经济“三驾马车”。当前形势逼人，中阳开会，所以前三条肯定是要先讲“马车”的。之后，才是农业、产业、民生、金融政策、财政政策等等，这些事情也很重要，但其重要性显然不能与“三驾马车”相提并论。
所以，这个排序，其实是体现了中阳工作的“轻重缓急”，是充分体现了各项工作的紧迫程度的。
在“三驾马车”里头，“政府投资”是自己掏钱自己花，投资主体是各级政府，这可以控制，可以根据需要加快，因为缰绳就在政府手里；“出口”这个基本是没法控制的，因为缰绳在外国人手里，外国人不听话，不买我们的东西，我们也没辙，我们只能“千方百计稳定”之，不能操之过急，干着急也没用；还有“国内消费”，虽然缰绳不在政府手里，但毕竟是在咱老百姓的手里，多少还在咱自己家里头，虽然没法直接操控，但可以劝导、可以引导、可以诱导、可以刺激、可以逼迫、可以多方努力……，总之，中央的提法是“着力扩大消费，特别是居民消费”，说白了，就是要老百姓多花钱，而且要往大里花，别整些小大小闹，要买就买房买车，拉动经济增长。
国务院的会议精神，其实非常明了。这一点，恐怕没有谁比国务院的高级智囊机构——发展研究中心更加清楚了。
所以我们接着来看第二个新闻，国研中心的刘世锦副主任在“财经论坛”上的发言，处处体现了国务院常务会议的精神，
可以说是领会了会议的精髓。
细看看新闻报道中刘副主任的发言，实际上他说了三层意思：第一层意思，政府驱动的巨额投资初见成效，國內需求有了回暖迹象，出口跌幅也有所收窄，总之，一季度交出的答卷还是不错的，但困难犹在，总体经济形势不容乐观，未来的任务仍然很艰巨；第二层意思，“市场驱动内需是整体经济回升的关键”。
虽然一季度在政府投资拉动之下，宏观经济数字超出预期，人们信心得到很大提升。但是，话锋一转，刘指出，“内需”
才是中国经济回暖的关键和根本因素，房地产消费则是内需中的“重中之重”，“如果房地产投资回升了，可以看成是市场驱动内需回升的标志。”他的看法是，如果 09 年四季度政府投资的作用开始减弱，在房地产等行业的带动下，市场驱动的内需转入回升通道，将可能实现整体经济的 U 型回升。
“如果两者能够实现无缝连接，将是一种理想的情景。”这话说的很明白了，政府投资的威力没法长期持续下去，只有内需接上来，中国经济才能真正回升。如果内需断了档，接续不上，那中国经济“可能出现二次回落”，后果很严重。
所以，内需实在是太重要了，国务院扩大内需的政策是极其正确的，我们应该全力搞内需。
第三层意思，既然明确了要搞内需，那么不外乎就是房子、车子、电器等等，先把大件消费搞起来。汽车不太愁，
中国消费已经跃居世界第一了，电器也不是太大的问题，毕竟一直在大降价，就连失业的农民兄弟们也买的热火朝天的。
最发愁的就是房子怎么办？国务院会议说要“稳定住房消费”，没有具体说怎么稳定。事实上国务院的文件里也不会说得这么详细，只是指导个大致的方向。
刘副主任其实给我们做了内涵阐释。他说，“保房地产行业发展不等同于保高房价”，就是说了国务院所提“稳定”
二字的确切内涵，这里的“稳定”就是要快点卖房，快点清理巨额库存，以稳定全国成交量，不是稳定目前的高房价。
至于为何要催促开发商快点卖房，刘也给了详细的解释——“房地产投资增长的前提是库存下降，库存下降有赖于销售持续回暖，而销售状况直接与房价水平相关。”如果说得更明白一点就是，只有降价了，才能让销售持续回暖，只有持续回暖，才能让库存下降，只有库存下降了，才能恢复行业投资，只有行业投资增速回升了，才能发挥房地产行业的拉动作用，这是个长链条，行业投资不振，根源在房价上。刘进一步说，“房价下落到位，真实的需求才能兑现。”这已经是相当明确的表态了，房价不动不行了，“要引导一些地方仍然偏高的房价向真正供求水平回归，从而使房地产行业在下一步经济回升中发挥应有的主导产业作用。”这句话，怎么听怎么都像是中央政府文件里的口气。
刘副主任还有一句话，值得我们好好琢磨下。他说，“房
地产行业虽有较高市场化程度，但同时受到多种人为因素影响，且区域特征明显。”这里的“人为因素”说的是啥，恐怕傻子也听得出来，他是在说地方政府和利益集团等的影响，比如前一阵子各地政府热衷的“救市”。“区域特征明显”应该也好理解，就是指全国房价差异比较大，各地对房地产市场的介入程度有强有弱。由于人为因素使房价高于真实供求水平，将会延缓房地产市场的必要调整，使房地产行业回升推迟。从这一点看，再联系到最近一段时间，发改委、住房部的高官陆续对高房价问题表态，态度有了一百八十度的大转变，说明中阳对当前房地产的胶着状态有点着急了，对各地利益集团死撑着高房价不动，已经开始不满了，因为这已经影响了宏观经济复苏的大政方针了。如果地方诸侯再不能采取措施“稳定住房消费”的话，恐怕中央就要出手引导了。
所以说，看了这则报道，我们就会发现，国务院发展研究中心不只是政策决策的智囊咨询机构，还是个高层意图的忠实“阐释者”，是国家意志的“传声筒”和大政方针的“吹风者”。如果对国家政策动向不清楚，可以听听这些智囊在说什么。不知道该听的人听了没有，反正我感觉上海是听进去了。再来看第三则新闻，上海房地产协会“给房地产商泼冷水”的这件事，正是地方政府对中央精神的一个直接反应。
不妨先看看这则新闻交代的背景。“上海房协是由本市房地产开发经营企业以及相关企事业单位依法自愿组成的
全市性同业组织，该会行业业务主管部门是上海市房屋土地资源管理局。”“这次研讨会由上海房协组织，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元作为政府代表出现在会上，包括万科、复地、绿地、中华企业、上海城开等数十家大型房地产开发商全部派出副总级以上管理层出席。”房协受房地局领导，乃是个半官方组织，是政府和房地产商之间的一座沟通桥梁，是双方互相影响的一个有效渠道。房协开个会，不仅上海房地局的副局长去了，而且，“数十家大型房地产开发商全部派出副总级以上管理层”参加，双方管事的都到齐了，会议的规格很高，这说明了什么呢？说明政府有重大的动向要通报，政府要通过这个渠道传达它的意图。到底要传达何种意图呢？看报道中的这句话，“会上，房协负责人作了题为《房地产开发企业要珍惜市场回暖，共同维护市场稳定》的发言，呼吁房地产开发企业要正确认识当前形势，合理定价、促进销售。”
此话可见，政府意图昭彰，乃是要维护“市场稳定”。
很明显，这里的“稳定”和国务院会议要求中的“稳定”乃是一个意思。要稳定市场，所以进一步呼吁主要开发商认清当前形势，“合理定价，促进销售”，其实就是针对这一波交易反弹中的“个别涨价”行为而言的，因为涨价一旦形成气候，大家贪图眼前利益，跟风涨价，会打击刚刚回暖的交易量，让来之不易的“小阳春”变成“倒春寒”。市场交易量
上不去，库存清不了，新开工量也上不去，行业投资裹足不前，新增土地供应也卖不出去，这无论对 GDP，对政府土地财政收入，还是对交易税费，都是巨大的损失，都是政府所不愿看到的。
所以政府要通过房地产协会给开发商“递话”了，要当明白人，要识大体顾大局，要积极配合政府的工作，服从国家的宏观经济政策。但让开发商直接降价的话也不方便说，因为那会给市场形成降价预期，再说政府和开发商也是在博弈，你让我降价，我就降价，为嘛啊？所以，“合理定价”
这样的模糊语言就出来了，为什么要呼吁“合理定价”呢，很简单，因为原来的定价“不合理”呗。
很多看似平常的新闻，如果你能联系起来解读，会发现其中大有背景和来头，很有意思。很有冠冕堂皇、遮遮掩掩的“官方语言”，如果你把它翻译成老百姓日常说的“口头语言”，就会发现，事情原来就是这么简单，有时候，看似复杂的事，它其实和我们的吃喝拉撒一样，平常而简单。
作者:loujinjing 日期:2009-04-18 11:59
作者：鲁深智 回复日期：2009-04-17 19:02:15lz 对你我只想说一句：我登陆就是为了顶这贴！这可能是我第二次回帖！
原 lz 多产一些！
===============================================
==================鲁辖提抬举了。
洒家定当多弄些文章出来，供各位消遣。
作者:loujinjing 日期:2009-04-18 12:10
作者：blue_line 回复日期：2009-04-18 09:58:13经过多年的思考发现中国的住房并不是真正的商品。
微观上，很像自由买卖的东西。
宏观上，却慢慢演变成被操控的工具。
用来截留市民的财富。
并不是直接干预房屋价格，而是通过土地政策，开发政策等来实现垄断和操纵。比如，只有少数集团能获得土地。
这样就排挤了大量的中小开发商，就不能形成正常的竞争局面。再比如，控制城市的合理发展，通过规划等手段，是城市开发操纵在自己手中。
主要是地方政府与开发商构成了操纵主体。
=====================================================================蓝兄灼见，直击要害。这个行业从 98 年正式诞生以来，就是作为“工具”而存在。只不过它披上了市场化的外衣，让我们产生了普遍性的迷惑而已。
其实不只是这个行业，所有“行政性垄断”的行业，如
烟、油、电、通讯、银行等，都具备这个特质，都是某些人的工具，只是没有房地产和民生的关系这么密切，没有受到这么广泛的社会关注和道德谴责。其实，要说为祸厉害的，烟草最厉害，烟草是以超高暴利为直接目的的合法贩毒，其代价就是全民的健康体质和高昂的医疗费用。
当然了，这样的话题不能多说，最好不说，因为河里的螃蟹向东爬，我们偏要向西行，一点都不“哈默尼”。
作者:loujinjing 日期:2009-04-18 19:18************************************** 小 小 声 明****************************************也许大家都看见了，这个帖子很有沦为“吵架贴”的危险。
为了不让它成为“房观”里大部分浪费时间的吵架贴，我决定不再回复类似的帖子，但还是会继续回答善意的提问。
希望这样能稍稍提高这个帖子的可读性，避免浪费网友的时间。
也顺便在这里向徐托尼同学致歉，因我的回复浪费了你的不少时间。
不论你是何身份和角色，你都有发表自己看法的自由。
这种权利和自由应该得到所有发帖者、看贴者的尊重。
至于是非曲直，还是留与诸位网友看官来评断。
loujinjing2009 年 4 月 18 日
作者:loujinjing 日期:2009-04-20 10:35有人就是喜欢两分法，非黑即白，非左即右，对房地产的看法，不是“多军”就是“空军”。
说起话来，不是骂别人，就是被别人骂。
看楼上这位骆驼兄的态度，啥也不管的“中立部队”还是大有人在的。
作者:loujinjing 日期:2009-04-21 15:52
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-04-20 21:54:48在高人帖中，谈一下自己的看法：…………
虽然也知道房地产价格还有调整的空间，但是经不住媒体上的歌唱，身边的几个‘刚性需求’的同事都蠢蠢欲动的各处打听楼盘的信息，那势头好像就是“错过这一拨可就后悔了”，由于此前也较频繁的看经济版的各类帖子，虽然也觉得这种盲从好像挺笨的，但是由于现实压力（对于买房的刚性需求随着年龄增长愈发迫切） 还是驱使着看到‘稍有优惠’的房源还是非常的急切的去了解，虽然也知道这是‘短视’的表现，但是却无法摆脱，所以，这里以同事及自己的例子来说明：普通人还是很容易被‘宣传导向’所‘吸引’去跳火坑的，即使在看了楼主的文章后，呵呵。
再说一个可能比较‘愚蠢’的体会：从个人角度，至少到目前还没有感受到这次经济危机的威力（或许还是反应迟钝或短视的行为），反倒觉得这次经济危机带来了一些积极的东西，…………
======================================================================答骆驼兄：您太抬举在下了。我可不是什么高人，“高人”都高高在上呢。
骆驼兄关于购房心理的描述非常真实，我相信这也是大多数所谓“刚性需求”购房者的普遍想法和普遍心理，你遇到的问题就发生在我们每个人的身边。人在思考问题是一般都是理性地，因为思考本身就是理性活动，但在生活中、在办事时却又是感性的，生活很无奈，生活本身就是无数个“感性的个体”组成的杂乱无序的组合，如果再加上一个无序的社会秩序，一个不合理的游戏规则，那我们如何能指望处处理性行事呢？基本上不可能。
就如比我们都可以说理，很多道理一说就通。但太多的事情办起来，可能就不能讲理了，因为讲理是行不通的，如果所有人都不讲理了，你还在那兀自讲，你和谁去讲呢？人家会拿你当成个疯子看，关进疯人院去改造了。京师大学堂的孙教授不是说了吗，全国的上方者基本都是精神病人，照
我的看法，绝绝大大多多数的上方者都是想讲道理的，不然谁整天有工作不干，自掏大把的路费到处乱跑啊，难道真是吃饱了撑的？ 又想起前一阵子，住房部的某位高官曾经有这么个说法，说大家觉得房价高了，购房者可以和开发商去协商啊。全国人民立马都笑了，当成个笑话来听。其实想想也是，平等交易的双方自由协商价格，这是市场经济的最基本规律啊，住房部的父母官教我们去讲理，这很符合市场规律啊，怎么就成了笑话了呢？但问题是，人家哪有闲工夫和你讲理啊？又譬如油价，你觉得贵了，还不如老美卖得便宜，你想找中石油、中石化去理论理论，如果您真的有那功夫和能耐，还不如自己去公海上挖个油井掏石油呢。
话题扯远了，回来还是说买房子，也是一个道理。张三和他老婆说，现在买房子是非理性的，也是不划算的投资，如果他婆姨愿意平心静气地想这件事，很可能也会赞同他这个看法。但如果张三说，老婆大人，我们租房子结婚吧，或者说，我们一直这么租下去吧，这样的总支出比买房少得多了，那我估计，张三这婚是别想结了，耗着吧，如果不幸在遇到个脾气暴躁的婆姨，说不准会被一脚踢出来。即使他们俩都愿意租房，他们的父母呢，都一致同意么？他的同事和朋友呢，又会怎么说呢？没准会犯嘀咕了，瞧张三这两口子，要说收入也不低啊，怎么混到现在，还没有混上房子住呢，看张三过日子挺节制的，也没见他老婆怎么挥霍，该不会是
有什么难言之隐吧。这样下来，张三能受得了么？这就是理性和感性的区别，也是讲道理和过日子的区别。如今社会，话说得粗点，讲道理是不能当饭吃的，混饭吃是不能太讲道理的。
“刚需是怎么炼成的？”答案是——刚需基本是给逼出来的。
这么说，保尔•柯察金可能会不高兴了。我们不妨再摘录保尔的一段名言：“人最宝贵的东西是生命，生命属于我们只有一次。人的一生应该这样度过：当他回首往事时，不因没有房子住而悔恨，不因背了几十年‘房奴’的称号而羞耻，也不因过去的劳劳碌碌、奔波困窘而抱怨。
这样，他在临死的时候就能够说：‘我的整个生命和全部的精力，都献给了世界上最壮烈的事业——为中国人人住上商品住房而奋斗’。”
至于说到经济危机的“威力”，骆驼兄的看法未免有点那个了。暂时没影响到个人，不代表危机没有“威力”。先不说别的，在沿海地区打工的，已经有两千多万农民工失去工作了，而他们养活的，可都是一大家子人，这里头有患病的老人、有辍学的儿女……，再看看东部地区的中小企业，外贸出口企业，有多少还在勉力挣扎中，如果再到各大高校去看看，可以真切地感受到几百万毕业生的焦灼和失望（北京理工和传媒大学不是有人跳楼了么）……如果实地去走一
走，看一看，相信我们可以获得对经济危机最真切的感受。
经济危机可以让企业破产倒闭，也可以让很多人失去生活来源，可以打破大学生们的美好憧憬和愿望，甚至可以剥夺社会底层人群生存的权利。
话说的太大了，反倒会失去说服力。不如多看看身边鲜活的例子。原来小区门口收废品的老大爷，这一阵子却合计着要回老家了，我不解其因，一问方知，自去年下半年以来，由于生产停滞，工业原料滞销，上游原料价格猛跌，带动了废品的价格暴跌。原来废旧报纸 5 毛一斤，现在 2 毛了，原来可乐瓶子 1 毛一个，现在 3 分了，原来辛苦一天能赚五六十块呢，一个月好的时候能赚到 2000 块。现在一天下来只有 20 块钱了，一个月才 600 块，在上海基本无法生存了，遑论存钱，于是只能回家了。年过花甲的老大爷被迫回家，可能他自己并不知道废品价格暴跌的真正原因，只知道自己时运不济，也许，这就是经济危机的“威力”了。遇到这样情况的人，我想其他行业不会没有吧。
话说得太多了。这么说，不是在批评骆驼兄，毕竟人人看问题的视角不同，所以感受有不同，结论也不同。我只是想说，看到了我们自身（此群体），还要看到别人（彼群体），看到了我们的利益（得到的），还要看到社会的真切现实（应得而未得的）。即使没法对别人的状况感同身受，也要保留对生活真相的尊重，千万莫以自己的状况去推测别人，那样，
我们很容易犯晋惠帝的错误——老百姓没饭吃，何不食肉粥？千年之后，惠帝犹在，岂不笑哉！
作者:loujinjing 日期:2009-04-21 18:57上面的话，大部分都是“借题发挥”，还请骆驼兄不要介意才好。
关于晋惠帝请老百姓吃肉粥的例子，还真有现代版的。
请看“王大麻子”的帖子——“晋惠帝和姚牛肉：有特色活宝何以产生”
http://www.tianya.cn/publicforum/content/no01/1/389671.shtml
作者:loujinjing 日期:2009-04-21 19:00我的生活经验是，牛肉总比猪肉贵，吃不起猪肉的，没办法用牛肉来做“替代品”。
不知道统计局的老姚平时去不去超市买菜。
作者:loujinjing 日期:2009-04-22 11:13数据报道：（北京）
截至 3 月末，北京市商品房屋现房空置面积 1437.2 万平方米，同比增长 34.5%。其中，商品住宅空置面积 514.6万平方米，同比增长 33.1%。
这是北京市统计局、国家统计局北京调查总队 21 日联合对外发布的一季度北京市经济发展运行情况。北京市统计局新闻发言人于秀琴在 21 日召开的新闻发布会上表示，房
地产市场发展有它自身的规律，从房地产市场发展的态势来看，北京市的房地产市场价格涨幅回落才刚刚一年，就结束是不太可能的，回落还会延续。
作者:loujinjing 日期:2009-04-22 16:09欧阳兄勿要客气，亦无需自谦。
你文中所表达的意思我很清楚，金融危机让某些集团不得不有所收敛。
只是我在回帖中没有提到，不是我忘了说，而是实在不愿说类似的话题。
说实话，类似的想法我也有过，这有点“快意恩仇”的味道，但我知道这仅仅是表面现象，事实可能和我们“善良的愿望”背道而驰。
很多事实永远是残酷的，不知道可能比知道更好一些罢。
危机中，真正受损的不是那些“飞扬跋扈”的人，而是在生活的重压下“战战兢兢”的那些人。
虽然危机让老百姓对社会不公和丑恶现象的容忍度大大降低，虽然由此导致网络上掀起一波高过一波的揭黑高潮和反腐声浪，但这些丝毫不能改变这样一个事实，在国家主导的庞大投资中，
某些人和某些集团正在享受新的免费大餐，又迎来了一场“狂欢”。
作者:loujinjing 日期:2009-04-22 16:14很多话不能多说，亦不好说破，不然这帖子就有被河蟹的危险。
如果想“多说点”，那就先“少说点”。
作者:loujinjing 日期:2009-04-22 19:39楼上说的明白，经济不好的时候，就是三角债大量产生的时期。
你们可以向上游的原料商赊账。
作者:loujinjing 日期:2009-04-23 19:12前几天写过一个回帖，是对三则行业新闻的解读，里头提到了这样的观点：国家为了尽快启动国内消费市场，也希望房地产行业投资尽快恢复高速增长，所以提出了“稳定住房、汽车等大宗消费”的具体措施。因为住房消费起来了，房地产的巨额库存才能尽快消化，地产商才能获得可靠稳定的资金来源，而不再是高度依赖银行贷款，这个行业才能真正地走出冬天，达到整体“回暖”，行业回暖了，开发商信心足了，才能扩大新开工量，并增加新购进土地储备，这样，行业投资才能恢复到原来的水平，才能拉动整个产业链条（如钢铁、水泥、建材、建筑、家具、装潢等等）回暖，进而对宏观经济复苏
做出贡献。
这样的“回暖”，才是需求拉动的“真回暖”，而不是投资催出来的假回暖。如果房地产行业实现了住房消费的内需拉动，那么也可以为中国经济向内需拉动过渡，起到很大的促进作用。这样的逻辑推论，就是国家强调“稳定住房消费”
的用意和原因。
我也提到了国务院研究中心副主任刘世锦对政策的解读，那就是强调内需拉动的意义，强调“稳定住房消费”的真实内涵，稳定住房消费不是要稳定高房价，而是要保持较高的市场成交量，使交易保持活跃状态，减少库存。要以合理的价格促进消费，而不是以提高价格来打击刚有起色的消费。这一点，从上海市房地产协会的发言中，已经可以明显地感觉到了。
国家有关部门的对外喊话，不管是得到了上头的“授意”，还是他们善于领悟上头的“真实意图”，总之，我们看到的是，他们的公开场合都表达了基本相同的意思，都是在诠释国务院会议背后的政策精神，在向民众表达“稳定市场”的主题，同时也给地方征夫和开发商敲边鼓，给当前的涨价势头泼凉水。
联系到这个大背景，不妨再来看看这篇新闻，很有来头，出自最大的喉舌新华社—— （以下为新闻全文）
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---------------=================新华社评统计局数据 房地产回暖"路漫漫"====================新华网云南频道近期，一些主要城市的商品房交易量扩大，使得楼市回暖之说沸沸扬扬。然而，从国家统计局 13 日公布的房地产市场一系列最新数据来看，楼市回暖，可谓路漫漫其修远。
成交量扩大是否意味楼市回暖？
国家统计局公布的数据显示，1-3 月，全国商品房销售面积 11309 万平方米，同比增长 8.2%。商品房销售额 5059亿元，同比增长 23.1%。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“商品房交易量的扩大，说明政府鼓励住房消费的信贷政策、税收政策发挥的效果正在显现。这是一个值得高兴的情景。”
然而，成交量扩大是否意味楼市回暖？国务院发展研究中心的专家任兴洲说：“相对于‘回暖’这个概念，我认为表述为住房的市场交易量明显回升更为准确。”
任兴洲认为，判断楼市整体回暖和复苏，除了看市场交易量之外，还要看住房投资、新开工面积、土地购置面积等数据。“只有整个链条全都‘活’起来，才可以说楼市真正整体回暖了。”
*********成交量扩大是否意味楼市回暖？
国家统计局公布的数据显示，1-3 月，全国商品房销售面积 11309 万平方米，同比增长 8.2%。商品房销售额 5059亿元，同比增长 23.1%。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“商品房交易量的扩大，说明政府鼓励住房消费的信贷政策、税收政策发挥的效果正在显现。这是一个值得高兴的情景。”
然而，成交量扩大是否意味楼市回暖？国务院研究中心专家任兴洲说：“相对于‘回暖’这个概念，我认为表述为住房的市场交易量明显回升更为准确。”
任兴洲认为，判断楼市整体回暖和复苏，除了看市场交易量之外，还要看住房投资、新开工面积、土地购置面积等数据。“只有整个链条全都‘活’起来，才可以说楼市真正整体回暖了。”
*********楼市部分统计指标仍持续下降从国家统计局公布的数据看，楼市的一些先行指标并未显现出积极活跃态势。
房屋新开工面积同比下降：1-3 月，房屋新开工面积 2.01亿平方米，同比下降 16.2%，降幅比 1-2 月扩大 1.4 个百分点。
完成土地购置面积同比下降：1-3 月，完成 4742 万平方米，同比下降 40.1%，而去年同期则是增长 29.7%。
完成土地开发面积同比下降：完成 5223 万平方米，同
比下降 11.3%，而去年同期则是增长 11.0%。
另外，3 月份，全国房地产开发景气指数为 94.74，比 2月份回落 0.12 点，比去年同期回落 9.98 点。
一些业内人士认为，种种迹象表明，房地产开发商对市场还是抱有谨慎态度。
中国房地产业协会副会长朱中一说：“上述先行指标的下降，必然会影响今后一个时期的市场供应量，同时对当年投资的规模、GDP 的增长、相关行业的发展和就业率等都会产生较大的影响。”
此外，从目前成交的住房户型来看，以中等偏小的户型为主，这表明需求主要来自 2007、2008 年高房价条件下被抑制的真实住房消费需求。
专家认为，相对于这种自主性住房需求而言，楼市的真正繁荣还是要体现在改善性住房需求的大量释放。
**********稳定现有政策引导开发商合理定价房地产投资的增加，交易量的扩大，得益于政府出台的一系列政策。从 2008 年 8、9 月份开始，各级政府出台的楼市政策可谓集中频繁。这其中，既有刺激首次购房的优惠政策，也有对扩大改善性住房交易的支持政策。
任兴洲表示：“这些政策的积极效应正在不断显现出来，目前要确保已有政策的真正实施。”
从短期看，不需要调整政策是部分专家的共识。但也有
专家表示，从长期看，要进一步完善现有政策，形成一个有利于房地产市场持续稳定发展的长期制度环境。
低迷的楼市，显然不利于宏观经济的健康运行，特别是在当前我国宏观经济下行的大背景下，刺激楼市对恢复经济增长的好处不言而喻。然而，楼市回暖也并非是要回到 2007年房地产市场供应、销售和房价那种处于非理性快速增长的态势。
任兴洲说：“在稳定政策的同时，还应积极引导开发商合理定价，避免大幅提价造成市场新的观望和僵持。”（完）
（杜宇）
----------------------------------------------------------------这篇新闻非常有意思，光题目就值得注意。您看，《新华社评统计局数据，房地产回暖路漫漫》，这个题目里头竟然用上了“新华社”三个字，这个可是非常罕见的。为什么不走寻常路呢？就是为了说明这篇文章的“来头”，暗示给读者，这是新华社的观点，是官方喉舌发表的观点，提醒读者不要等闲视之。那么新华社的文章要表达什么观点呢？题目里也是一言挑明了：“房地产回暖路漫漫”，这就是新华社解读国家统计局数据所得出的结论。所以，这篇文章，不看内容，只看其题目，我们就非常清楚明了了。看内容，只是对题目观点的论证和展开。
且看这篇文章是怎么展开的。子题目分了三个，第一个“成交量扩大是否意味着楼市回暖？”实在是文章的自问自答，紧接着就找来两个专家，一个清华大学的，学界的代表，一个国研中心的，政界专家的代表，简单地论证了相反的结论。说是自问自答，其实也是给大众解惑，回答“当前的楼市是否回暖”的问题，引用了两位重量级专家的观点，增强了说服力。
紧接着，第二个子题目，“楼市部分统计指标仍持续下降”，开始分析统计局公布的数据，得出了“关键指标的下降说明了行业没有真正回暖”这个结论，然后又找来一位专家，中国房地产协会的副会长朱中一，让他来做这个结论。
这个安排确实很巧妙，让行业内的专业人士现身说法，更让人觉得真实可信。结论之后，就顺便引出了文章想说的话——“楼市的真正繁荣，还是要体现在改善性住房需求的大量释放。”
要特别注意，这句话才是关键，里头的逻辑是：统计局的数据证明了，楼市还没有真正回暖，之所以没有回暖，是因为“改善型需求”没有出来，那么，怎么样才能让改善型需求入市，带动行业真正回暖呢？于是，第三个子题目就顺理成章了，叫做“稳定现有政策，引导开发商合理定价”。
稳定现有的国家政策，按照国务院会议确定的方向走，引导开发商逐步降价，让楼市价格回归“合理”。这才是让楼市
回暖的办法和途径，也是新华社这篇文章要说的话。
文章的意思很清楚，那就是“稳定政策，合理定价”。
但没有大白话直说，也没有劝导和命令，而是从大家都关心的问题入手，来了个巧妙的“三段论”，很合理地阐释了政策，传达了政策导向，还有国家喉舌机构的权威性，有各路专家的说服力。可以说，这是一篇值得认真解读的政策报道范文。新华社就是新华社，“传声筒”的角色当了，但一点都没有地方小媒体的聒噪，也没有那些报纸的露骨和直白。
作者:loujinjing 日期:2009-04-23 23:10这篇写的太长了
作者:loujinjing 日期:2009-04-24 14:50这两天查各地商品房的数据，发现一个很有意思的事情，商品房的历史数据基本可以看成是各地的“机密信息”
了，公布此类数据，不是遮遮掩掩，就是模糊不清，故意混乱，有的干脆就省略掉了，人家藏起来，不给你看，你又能怎么着？
某市号称是国内信息披露制度很完善的城市，上了其统计局，看各项经济指标的历史数据，其他数据还真是很全面，数据横跨好几年，看得我肃然起敬，简直有点受宠若惊，
但到了商品房建设、销售等方面的数据，就是一片空白了。
想想也真有意思，屁民们就算知道了数据，又能构成多大威胁呢?给个例子，诸君请自己查看——http://www.stats-sh.gov.cn/2008shtj/ydjj/index.htm
作者:loujinjing 日期:2009-04-24 15:32看了美国住房部（HUD）网站提供的数据，再回来看我们的，真不知道该说什么才好。
不是说美帝国主义的好，单说人家那个为人民服务的劲头和认真劲，真的值得我们好好学习学习了。
作者:loujinjing 日期:2009-04-24 18:22上面的域名有点意思，小心 Bo xilai 告你侵权
作者:loujinjing 日期:2009-04-27 00:28楼上的，明天说
作者:loujinjing 日期:2009-04-27 10:14回楼上的楼上：股市和楼市本来就是两个最主要的资产市场，是投资资金最密集的地方。只不过二者区别是，股票的流动性比房子
好得多，可以随时变现，适合短期波段炒作；房子流动性较差，变现周期要长些，交易费用也比股票要高，更适合中长期投资，短期炒作难度较大。
所以结论是：如果经济短期看好，股市上有了炒作概念和热门话题，炒作价值出现，股市就会活跃，短期资金开始泛滥。如果经济中长期看好，房子预期要升值，进入楼市的资金就会增多，楼市就会变得活跃。
当然投资没钱不行，最关键的还是资金，是流动性充裕程度。一季度 4.58 万亿的天量信贷放出来，没有来得及进入实体经济领域，短期票据融资很多，这就会进入资产市场炒作获利提供了基础条件。所以我们看到，一季度的股票市场背离了宏观经济走势，一路走强，这就是短期信贷资金进入的结果，是短期炒作套利。因为这些投资者比较一致的看法是，股市应该和宏观经济一样低迷才对，持续上涨缺乏稳固的经济支撑，所以对炒作风险十分敏感，当股指到了 2500以上时，分歧加大，就会有强调安全性的获利资金开始退出，这时恰好楼市又出现“小阳春”波段，于是不少资金掉头流入了楼市，助推了楼市这一波火爆。
作者:loujinjing 日期:2009-04-27 10:35至于有多少钱从信贷资金转战股市，又有多少钱从短期炒作变为中长期投资，从股市再转战楼市，估计全中国没有人知道。最想知道的恐怕不是你我，而是银监会。
但是有一点是可以推测的，4.58 万亿的信贷资金，基本都是投向重大项目，政府主导的基建项目居多，获得贷款的公司大部分是央企和国有大型企业，在没有进入实体经济、用到项目上之前，进入股市短期炒作，当然是违规的，是见不得人的。考虑到央企和国有企业的性质，应该有所顾忌，不会太多。私营部分得到的资金不多，当前他们根本没有余钱去买股票。
从股市流向楼市的可能还要少，一是因为楼市中期看跌，二是房子变现慢，流动性差，不符合信贷资金短期获利的目的。倒是通过按揭渠道可以流入资金，但从新增按揭规模看，这个钱也不会太多。
作者:loujinjing 日期:2009-04-27 10:46以上说的是新增信贷资金。
至于民间投资资金，当然可以在股市、楼市间自由转移，不受政策限制。从 3 月份主要城市的楼市成交量看，应该是有不少人把股市资金转投楼市了，虽说刚性需求的爆发是这轮成交回暖的主因，但投资资金肯定也在 3 月份扮演了重要角色。
作者:loujinjing 日期:2009-04-27 18:59
作者：rehe73 回复日期：2009-04-27 11:58:49天天都过来看看！希望楼主能随时分析新的政策！谢谢-----------------------------------------------
--------------如今可以说是房地产行业的政策的一段“真空期”，不仅中阳不会推出新的政策，地方征夫在拼命折腾之后，也基本消停了。
因为去年出台的各种政策太多了，管用的基本用完了，不管用的也都相继歇菜了。中阳的态度很明显，就是稳定消费，希望保持目前的市场活跃度，房地产税费交易等环节已经给了不少政策了，如今的现实是政策空间有限。
作者:loujinjing 日期:2009-04-29 13:15这两天“退房潮”的事闹得沸沸扬扬，很是热闹，和“假按揭”一样，我们没法判定是不是这么回事，如果有这么回事，我们也没法知道这事的“严重程度”，退房的是不是假按揭，有多少比例，都蒙在鼓里，这事，只有接受退房的开发商自己知道。留给我们的，就是个热门话题而已，或者，还是写文章的好素材。
中国的楼市本来就够热闹的了，还有这么多添乱的事，层出不绝，还有这么多爱热闹的人，前赴后继，谁知道真相呢？但真相终究是会浮出水面的，揭露事情真相的不是你我，是“时间”，等这些喧闹过后，我们可以看到想知道的东西。
就如同次贷危机，发生之前，看得我们眼花缭乱，发生之后，全世界都知道了，就是这么个把戏，原来也没什么神秘可言。
对“退房潮”这事，不想多说，因为手上没有数据，说
话没有根据。转一篇辣姜的评论：===========================辣姜：退房潮是开发商玩银行的阴谋===========================(2009-04-28)去年的那个冬天，中国的楼市格外寒冷，那是因为楼市堆积了十年的价格泡沫，在下半年世界范围内经济危机的催化和冲击下，集中爆发了；可这个春天却很反常，似乎去年那个冬天的楼市阴霾很诡异地被一夜驱散，无缘无故地就“暖”起来了。
玩银行的阴谋 去年的那个冬天，中国的 春节过后，在短短的两个月内，楼市的突然“变脸”，其实是利益集团和被利用一族共同导演和精心策划的一场阴谋而已，而至于谁是利益方？谁是被利用一族？往往也很难界定，但从假按揭的程度和退房潮的规模看，这场闹剧完全是利益人结伙制造了的暖春假象。
首先是渲染所谓“小阳春”的假象声势，然后是迷惑银行制造假按揭，最后迎来开发商回购的退房潮而收场，“三步曲”的落幕，意味着开发商成功完成了从银行套现的目的。
楼市格外寒冷，那是因为楼市堆积了十年的价其实房地产市场在交易过程中，退房是一件十分正常的现象，但近来北京市场能有高达 &20%以上比例急剧频繁的退房潮现象，足以说明了离了谱的不正常，由假按揭
演变出退房潮的结果是开发商成功套现，银行遭遇绑架，随众购房者被忽悠套牢，御用专家完成主子的任务后华丽转身。
不妨我们深度剖析假按揭的实质，开发商利用本单位或相关人的身份证，在银行审贷不严密的默契中，在实际没有收取首付款的情况下，套取了银行高比例的按揭放款，甚至有的银行在没有办理房地产交易市场产权证的情况下，就为“假购房人”办理了抵押手续，这样，开发商不能总让“按揭人”背负着银行的按揭贷款债务，于是，名曰“退房”实则“更名”的退房潮便产生了，往后的日子只是开发商用银行房贷的按揭款的一部分，逐月付给银行月供而已。
楼市格外寒冷，那是因为楼市堆积了十年的价 通过这样的“购房人”名头转移，开发商在套取了银行 8 成的按揭款项后，实际的交易结果就又重新回到了原点，而开发商期望日后择机卖房，如果房价涨了就顺利出手，跌了就有可能逾期还贷甚至停止还贷，形成银行的不良资产，结果银行日后的潜在危机一直潜伏着。
在“三步曲”中，第一步的忽悠，是为银行做假按揭埋下伏笔，也为随众购房跟进者挖好了被套牢的陷阱；第二步的假按揭才是整个阴谋策划的真实目的；而第三步的退房只是收场而已，如果不办理“退房”，极有可能让雇来的没有支付首付款的“假购房人”一旦变卦，就变成了不用缴纳首付的“真购房人”，所以，“三步曲 ”环环相扣步步紧跟。
而真正因随众心理而跟进的退房，只能是那些没有获得房屋销售许可证的违规销售的部分，即所谓的以“内部认购”、“交诚意金”或“会员登记”等名目繁多进行预先违规销售的，而对于那些已经获得销售许可证的开发商，在好不容易售出房子的情况下，绝不会那么高尚好心给退房的。
在房展会结束后的统计数据中，我们总能看到“意向成交”这样的名词，何谓“意向成交”？其实绝大部分是在没有获得销售许可证的情况下违规预售，开发商如果获得了销售许可证，第二天就会急不可耐地与“意向成交”客户签订“房屋买卖合同”，促使其铁定成交，免得夜长梦多造成真正的退房。
玩银行的阴谋 去年的那个冬天，中国的 因为“小阳春”
的酝酿和忽悠，使假按揭成功办理，然后房屋产权有重新回到开发商手里，通过这样的一顿折腾，个别购房者跟进了，开发商套现了，而银行日后的危机却埋下了，甚至很多开发商从抵押套现的那天起，就注定要把这个包袱甩给银行，根本就没打算还贷，而难道银行的行长和审贷人员就是傻瓜吗？绝对不是，有的银行在冠冕堂皇地喊着保增长，其实是在无所顾忌甚至私欲驱使，否则银行手里不会有那么多堆积如山的不良资产。
去年的次贷危机并没有对中国的金融体系因房地产而感到危机，那是因为前几年来房地产的价格泡沫，实质上并