对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
5、苏州楼市的发展之路和中国沿海地区的很多城市几乎没有什么两样，起码没有本质上的区别。2000 年之后真正起步，2002 年之后加速，2005 年遭遇波折，2006 年迅速恢复，2007 年狂飙突进，2008 年低谷蛰伏，2009 年上半年非理性疯狂，2009 年下半年万众瞩目。基本就是这么个套路下来，我们很难发现苏州楼市有什么特立独行的个性。
6、苏州是个古老的小城，一跃而为重要的经济大市，外来人口大市，城市急剧扩张那是难免的。熟悉苏州城市格局的人都知道，旧城内可以用自行车当交通工具。但从相城去吴中，从园区去新区，横穿苏州全城，那是非汽车不可的。
城市的扩张必然伴随着建成区的扩大，2002 年，苏州建成区只有 129 平方公里，平江区仅有 10 平方公里，金阊区只有17 平方公里，都是袖珍区；可到了 2008 年，平江、金阊扩建新城，面积都翻了番，苏州建成区也达到了 230 平方公里。
7、伴随着建成区的扩大，就是每年巨大的土地供应，这也就使得苏州市的供地行为有着“主动、足量、引导发展”
的特征，几乎没有被动供应，没有采取“饥饿供地法”，而且供应区域极度分散，政府的导向性比较强。因为供地量大，所以苏州土地整体地价比同类城市要低，也拉低了部分房价，因为供地分散，市中心的供给量很少，土地炒作现象也就比较少，炒作难度也增大了。供地模式的这个特点是理解苏州楼市的一个关键因素。
8、伴随着城市的快速“长大”和土地供应量的放大，是苏州房地产市场充足的供应量，正因为市场供应相对充足，所以即便在快速城市化的进程中，苏州也没有发生大面积的“供不应求”现象，没有出现严重的大面积炒作，价格上涨比较平稳，涨幅也相对温和，属于供应主导下的“温和式上涨”。这种特征和杭州的模式形成了鲜明的对比，杭州的特点是“饥饿供地”，使供应量始终和需求量在玩“猫鼠游戏”，所以炒作空间大，价格能暴涨，到今天，杭州经济总量不如苏州大，消费也比苏州高不了哪去，但杭州的均价却是苏州的 2 倍以上！这足见由政府主导的楼市不同发展模式的巨大威力了。
9、从苏州楼市的需求来看，本地人口不多，外来人口很大，本地人口原来基本都住在拥挤的古城区内，有很大的迁出古城、改善居住的“改善性需求”。外来人口中，阶层
分化严重，企业管理者阶层、私营业主阶层的购买力强，但住房需求并不强，投资行为普遍；大量外来务工人员、低层白领阶层购买力弱，但住房需求很强，落户苏州意愿强烈。
所以，我认为苏州市场上炒房的比例确实不算很高，但投资的比例不低，总的来说，是“投资需求＞投机需求＞刚性需求”这样一个顺序。我这里说的“投资需求”，就是指买二套、三套、四套乃至更多那样的情况，按照官方文件的说法叫做“改善性需求，”多买几套来“改善”自己的居住条件。
这类人和楼市投机有一定的区别，他们看重房子的保值功能、投资功能和长期保障功能，基本是长波段操作，他们一般不以炒房为主业，不会去恶意炒作，也不会频繁地买卖交易。
所以，我不认为苏州市场是个投机市场，但苏州市场也肯定不是个“刚需”支撑的市场。准确地说，苏州市场应该是个投资主导的市场。
10、从市场格局来看，苏州楼市的另一个大特点是“格局分散”，没有绝对的中心地段、绝对的中心区域。房价最高的区域并不是传统的市中心，这几乎是全国难见的例子。
按行政区域看，苏州楼市有七个分中心，平江、沧浪、金阊、吴中、相城、园区、新区，每个区域都自称一格；按城市格局看，苏州市是“一主四副”、“一旧四新”的城市格局，环线快速路以内基本就是古城区和古城区的延伸发展区域，是苏州的主城区、老城区。环线以外东西南北四个方向共有四
个新城区，东有园区、西有高新、北吞相城、南拓吴中，每一个新城区的地域面积都比古城区要大得多，所以也就自成中心，实现了组团式发展。所以，苏州房地产市场也就呈现了“大分散、大组团、多中心、无核心”的分布格局。
以上简单写了十点，走马观花，浮光掠影，都比较粗浅，试图粗线条地勾勒一下苏州楼市的概貌，从整体上有个大概的模糊认识，把握苏州楼市的总体特征，以便为我们的具体分析提供一个背景。我没有在苏州长呆过，有认识不对和判断偏差的地方，还望在苏州和懂苏州的朋友有以教正，不吝赐教。后面我会针对苏州楼市的话题，分开来说说，可能篇幅比较长，我会陆续贴出来。
作者:loujinjing 日期:2009-07-21 17:11※※※※※※※※※※※※ 全国人大财经委的两次楼市预测 ※※※※※※※※※※※※历史常常出现相似，这是我们经常说的一句话。这话如果用到全国人大财经委员会对房地产形势的宏观判断上，基本也是适用的。
我们不妨先回顾一下去年的形势，2008 年的上半年，中国经济周期性、趋势性下滑的态势更加明显了，物价涨幅也在明显升高，CPI 冲高到 8%以上，通胀压力加大，08 年全年经济增长呈现出平稳下行的态势。中国经济从 07 年的“高增长、低通胀”正向着“高增长、高通胀”转化，甚至出现
了走向“低增长、高通胀”的发展苗头。同时，全国房地产在继续保持投资高速增长的同时，已经显现了不好的苗头，一线城市的房地产交易开始出现低迷，楼市价格下跌，“断供”现象得到了大肆炒作，“拐点论”也引发了很大的争论。
中国楼市是继续向上，还是掉头向下深入调整，成了 08 年年中最火热的话题，上至庙堂之高，下至乡间郊野，举国上下都在热烈地讨论着。
08 年 7 月中旬，全国人大的“财经委员会”按照以往惯例，召开例行的“08 年上半年经济形势研究会”，听取国务院有关部门的报告，了解经济运行和政府经济工作情况。到了 7 月 23 日，全国人大财经委又召开了一次会议，发布 08年前 5 个月的经济运行情况分析报告，对上半年的经济形势进行了非常详细的分析。刚刚开了例行会议，又接着开会研究宏观经济，这在一向清闲的人大来说，实在是比较罕见的。
重要的经济会议接二连三，足见去年年中的经济形势是多么的扑朔迷离啊！
现在回头去看，全国人大财经委发布的 08 年经济形势分析还是很靠谱的，而且对 08 年下半年的经济预测和警告，大部分都是客观中肯的，也是有前瞻性的。比如，财经委当时预测美国的“次贷危机”将向实体经济进一步扩散，全球经济放缓和通胀加剧在短期内将成定局，国际经济环境将继续趋于恶化。我认为，这都是客观的结论，果不其然，到了
9 月份就爆发了“金融风暴”，全球经济随即陷入了泥潭。对于 08 年下半年的房地产形势，财经委给予了特别关注。在经济分析报告中，财经委列出了 08 年下半年需要关注的六大问题，第一个是通货膨胀压力增大；第二个是出口形势不容乐观；第三个就是“房地产市场走势可能发生逆转”。可以说，这前面的三大问题，在 08 年下半年都一一得到了验证，也都是下半年的突出问题。
对于 08 年年中的房地产市场，当时的判断大背景是：一线城市的房价涨幅仍在两位数上，但逐月微幅放缓，珠三角的广州、深圳开始出现了小幅下降，但全国市场的交易量并没有明显的下滑（下滑了 7.2%），行业投资在上半年还保持了强劲增速（投资增速高达 31.9%），楼市的热度依然明显。
应该说，这个形势总体上来说，还没有多大的问题，起码在当时来看，没有让人感觉到明显的危险。
但全国人大财经委好像并不太乐观，看到了不好的苗头，发出了“盛世危言”，担心房地产在下半年会发生“逆转”。
财经委发出警示说，要对 08 年下半年房地产市场成交量大幅萎缩保持高度的警惕，因为美国房价大跌引发“次贷危机”
之前，也曾发生了房地产成交量大幅萎缩的现象。财经委还警告说，要避免出现因房价大幅回落而集中暴露财政金融风险，对中国宏观经济造成大的冲击。这就是说，在当时的情况下，财经委还是颇为清醒的，预测 08 年下半年房地产行
业要出问题，而且很可能出现房价“大幅回落”。所以，财经委提出了政策建议，要求政府“密切关注并及时分析房地产市场走势，稳定和调整调控政策，合理引导住房消费预期”，在另一方面，政府还要“科学评估和防范房地产市场对地方财政和金融体系产生的潜在风险，把握好政策调整的节奏和力度。”
一年之后，我们今天回头去看，应该说，财经委这样的判断是审慎而清醒的，也是客观正确的，它提出的一些政策建议也是必要、合理的。之后的事态发展，基本印证了财经委的判断。9 月份全球金融风暴突然爆发，中国房地产应声而下，在 08 年四季度跌入了低谷，全国成交量大幅下滑，京沪穗深等核心城市的成交量普遍出现 50%以上的锐减，主要城市楼市价格出现较大跌幅，深圳等地甚至跌幅超过 30%。
可以说，08 年底是个重要的转折点，整个房地产行业进入了深度调整阶段。
但 09 年的上半年的走势远远超出了正常人常规判断的范畴。一路向下行的中国楼市遭遇了政府的“有形大手”，稳稳地把它托住了。被高价房压抑了好几年的刚性需求在房价下跌中，终于兴奋地找到了一个发泄的出口，带着点扭曲的报复心理的买房行为，一举制造了金融危机寒冬里的楼市“小阳春”。进入了 09 年二季度，形势又发生了戏剧性的变化。各级政府不遗余力的大手推动，央行货币政策解开了它
宽松得不能再松的腰带，施以天量信贷的猛烈“春药”刺激，辅之以赤裸裸的“通货膨胀”不绝于耳的大声呻吟，投资者、投机者在“财富效应”的魅惑和色诱下大规模进入，中国楼市终于在全球经济一片萧条之中、在中国实体经济难有起色的背景下，独自走到了高潮的巅峰，站在全球经济之巅，独自享受着高潮的快乐，笑看经济危机重压下苦难的众生相。
09 年上半年过去了，中国经济也要交出它略显羞涩的半年报了。财经委的半年度会议照样要开。7 月 15 日、16 日两天，全国人大财经委员会举行第 22 次全体会议，听取国务院有关部门“关于 09 年上半年经济运行情况的汇报”。这一次会议的亮点有两个，一个是财经委的委员会一致认为，“保增长”、“调结构”和“扩内需”原是一个整体，不可分离，上半年的短期政策已见成效，下半年政府“要把调整结构、扩大居民消费和促进就业放在更加优先的位置。”这是个施政建议，也可以说是一种反面的批评，说明 09 年上半年的政策基本还是应急政策，主要是用扩大投资的办法来“保八”，既然保八目的达到了，经济下滑托住了，就要关注结构调整，关注内生式增长模式的转换，关注已经变得严重的就业问题。
这次会议的第二个亮点是，针对上半年庞大的信贷规模，财经委也果断发出了警示，委员们认为，要严格执行“适度宽松”的货币政策，防止货币信贷超常规增长可能引发通胀
风险和金融风险。要合理把握信贷投放节奏和规模，引导货币信贷“适度增长”，并根据国内外经济形势变化“适时适度”进行微调，及时发现和解决苗头性问题。请注意这里的关键词——“适度”，货币政策要回到真正意义上的“适度宽松”，而不是目前实际执行中的“极度宽松”，银行信贷要保持“适度增长”，而不是实际中的巨额增长，而且要“适时适度”进行政策微调，而不能一条道走到黑。
可以说，在当前这个宏观政策敏感期的当口，财经委发出的这个信号已经相当明确了，下半年货币政策进行微调，适度控制信贷投放量，基本是必然的了。我预测，到四季度或者今年底，央行把裤腰带紧一紧，重新回归“真正的适度宽松”的货币政策，也是可以期待的事。
值得注意的是，今年的房地产形势相比 08 年同期，更加复杂难辨，更加扑朔迷离，更加事关重大，攸关全局。去年时财经委曾直言不讳，说要防范房地产出现“逆转”，警惕房价“大幅回落。”今年的强刺激高潮消退后，出现“疲软式逆转”的可能性更高了，为什么全国人大财经委反而没有任何言论呢？我遍查了公开报道这次会议的新闻报道，没有一个提及财经委对楼市的评论，就连一个字都找不到。我自己揣摩，如今楼市这么大的事，事关中国经济全局，财经委不可能不讨论，不可能没有任何观点。那为何没有对外公开发表呢？我猜原因有二，这个话题实在太敏感了，财经委
顾大局识大体，不多说，怕和当前的政策抵牾，闹矛盾；二是因为当前的房地产形势非常不妙，财经委如果说了实话，打击面太大，对市场影响巨大，而假话呢，又不想说，所以只能对外保持缄默了。
但我们有理由相信，沉默也是一种态度，而且是一种更为鲜明的态度。去年时，还有心情说说，今年呢，都不想说了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-21 18:22回取不起公主：从人大财经委的沉默态度看，房地产虽然已是危桥，但暂时还拆不了，因为今年下半年的经济增长更为关键。下半年如果不继续加力的话，上半年这个 7.9%还可能降回去，全年的目标就很难实现，增长都保不住了，那些调结构、转模式、促就业的目标就更缺乏实现的基础条件了。所以温总多次强调“坚定不移地坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策”（实际上是非常积极的财政政策和无限宽松的货币政策），不光是打气给信心，乃是有深远考虑的。
当前来看，房地产行业拉投资、骗消费的“重要支柱作用”正在充分发挥，别的行业还难以替代，我认为至少还要坚持到今年四季度，政策面上不会出现大的动摇。如果国家真的想维修这座“危桥”，那么，早就会通过有关部门来“放风”了。当前的楼市这么疯狂，至今也没见到任何人出来放
风，说明国家的决心还没有发生动摇，还要继续依靠房地产，再挺一阵子。
作者:loujinjing 日期:2009-07-21 22:48
作者：江用 回复日期：2009-07-21 20:57:12其实说到一定程度以后，就有点无聊了，类似于黎明前的压抑和无趣，静观其变，应该是更实在的。但话总得要有人说，还是靠楼兄继续带头了。
----------------------------------------------------------------------------------------------江兄说的有道理，我也常常有这种困惑和无奈，就这么点事情，看透了，说白了，就是这么回事，但说过了又能怎样呢？有何改变呢？每次说完了都是让自己变得更加失望，都是让自己觉得更压抑，还有愤懑，无奈……文章写罢，静夜沉思，常常觉得自己不是大战风车的堂吉诃德，就是推石上山的西西弗斯，常需要自嘲式的自我安慰，才能变得心安，不然的话，就会感觉自己是个换了偏执型强迫症的傻子。找不到说话写文的丝毫意义。
说到意义，一是自说自话，抒我书生意气，浇我胸中块垒，这是为了自己罢，二是为了别人，交流思想，分享观点，打击妖孽，揭示真相，还原我说知道的真实。但大钳子环伺左右，话不能多说，书不能尽意，要戴着脚镣跳舞，又是何其痛苦！
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 00:14
作者：纳兰梦荷 回复日期：2009-07-21 22:58:57今天好累呀，继续看帖学习，顶顶楼主，请你喝茶，要早点休息呀。
----------------------------------------------------------------------------------多谢纳兰的茶和关心。一杯清茗，倒是挺适合半夜不眠的人，可以起提神清目之效。
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 00:49
作者：气吞云梦 回复日期：2009-07-21 23:06:19二是因为当前的房地产形势非常不妙，财经委如果说了实话，打击面太大，对市场影响巨大，而假话呢，又不想说，所以只能对外保持缄默了。
------------------------------------------------------------------------------------------------不太明白楼主说当前楼市形势不妙的意思？目前成交量和成交价格双双上升，开发商都用钱袋子发钱了，形势有何不妙？
是否因为楼市必然上升了，所以财经委才不提楼市？
小弟愚钝，望楼主指点迷津。
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如果从开发商的角度看，当然是形势一片大好了。我说的“形势不妙”，是从整个行业的长期发展来看，从房地产泡沫破裂对中国经济可能造成的严重伤害来看的。我们常说房地产绑架了整个金融体系和中国经济，这个说法是对的；反过来，说中国经济增长目标和地方政府的利益绑架了房地产，也是对的。因为中国经济要尽快复苏，还要保持高增速，当前确实没有更好的办法了，只能指望房地产这台“发动机”
继续发力，地方政府十八个地方需要银子，又苦于没有很好的可靠资金来源，也确实需要依赖房地产这台“输血机”。
所以说，上上下下都要房地产出力。哪怕房地产行业已经走向疯狂的不归路，它亟需调整和休养升息，但形势急迫，已经容不得房地产停下来喘口气了，只能沿着目前的道路继续疯狂下去。这是个互相绑架、互相加强的关系。
而就目前的房地产的发展势头看，如果上头不果断采取调控措施，遏制疯狂的投机行为，不及时采取防范措施来降低行业风险，那么，照这样疯狂下去，极有可能步当年日本房地产泡沫破裂的后尘，以“硬着陆”的方式结束自己的使命，楼市崩溃的可能性很大，而且还将带动资产市场价格连环崩溃，对金融体系造成巨大的冲击，给中国经济造成重大创伤，如果再严重点的话，还可能引发社会动荡，危及安定团结的大局。
所以，从房地产行业长期良性发展的角度看，当前的疯
狂已经非常不妙了，因为房地产已经沦为一个纯粹的工具了，在被杀鸡取卵式地利用，没有人管它后果如何；从中国经济的大局来看，如此严重地依赖这个近乎疯狂的行业，几乎不考虑可持续性，说明我们也有点疯狂了，可能要为今天的疯狂付出高昂的代价。这岂不是非常不妙的事情么？
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 01:15
作者：江用 回复日期：2009-07-21 23:50:42楼兄切不可灰心，毕竟人在江湖，谁能真正明哲保身呢？想要冷眼旁观，是不可能的，为他人计，也是为自己计。
你开的这个帖子，还是很多人受益了。有了热情，干事情才能有动力，有了动力才能尽自己的力量推动进步。尽自己的力量，已经是善莫大焉。
有时候我也会想到，或许我们在这里说的都是错的。但反过来想，只要个个人都能多思考，那我们具体说的错与对，还有什么所谓吗？你现在就是在带动大家多思考。
在“煮酒”那边，静下心来跟人讨论学习过“天道”的问题。我的看法是，天道是什么？天道便是人心。道存乎心，从内心规范世间众生所为之价值取向。人性是什么？人性便是趋利避害。但是，何为利，何为害，今天却有点混乱。大众人心之向背，决定了历史的潮流，亘古未变。但大众也是很容易被误导的。圣人能够引领潮流。作为一个普通人，尚存理性，心怀责任感，能够做到良心发言，也就能自求多福
了。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------多谢江兄的耐心开导。我偶尔发点牢骚，牢骚过后，生活继续，该干嘛还得干嘛。这个贴子建立了一个很好的沟通平台，在写贴子之余，我也学习了很多东西，诸位朋友高人也给了我很多启发和教益。所以我不会灰心，也不会弃楼而走。
你说得对，道存乎心。大道至简，它一点都不复杂，我们每个人都可以触摸得到，它不一定是圣人的专用品。庄子说过，道无所不在，道在蝼蚁，道在瓦缶，道在屎溺。卑贱的人生，照样可以参悟大道。看了你的话，颇有共鸣，我写这个帖子，追求目标就是，用冷静观察，用理性思考，用良心发言，用责任码字。
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 10:22多谢江兄、虎爷、龙井兄各位的鼓励，在下铭感于内，当收拾心情，奋然前行。
这个帖子不能偏向感性，带了个人的感情色彩，难免就减损了它的客观立场。我会多加注意。
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 13:10
作者：lizzy20010713 回复日期：2009-07-22 10:55:30
越是清醒的人 好像就越容易悲观达则兼济天下 穷则独善其身lou 主 要先保住自己的身心
作者：lizzy20010713 回复日期：2009-07-22 10:59:07多感受积极 乐观的情绪奋勇向前--------------------------------------------------------------------------------------------------------谢谢 QQ 达则兼济天下，穷则独善其身。
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 14:57
作者：大漠孤烟者 回复日期：2009-07-22 13:20:08楼主如何就认为国家不会用通胀来缓解高房价、让百姓来分摊高房价带来的风险？
---------------------------------------------------------------------------------------------------我先请教你一个问题：“用通胀来缓解高房价”，到底是怎么个缓解法呢？说实话，我真的没想出来，从政策层面怎么操作？
作者:loujinjing 日期:2009-07-23 10:49
作者：取不起公主 回复日期：2009-07-22 22:18:03
转帖曹建海的一篇文章：在这个舆论颠倒黑白的时代，真理被黑暗掩盖，而抢劫杀人、谬言诳语大行其道。不过，这一切丑陋的景象是见不得太阳的。当黎明来临之时，还给人间的，仍然是一个清明的 世 界 。
-----------------------------------------------------------------这几位比 LZ 激动多了。。。。还是 LZ 淡定啊。。呵呵-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------不是淡定，而是“被淡定”，这年头不淡定还真不行，如果不淡定，那不是不明真相的无知群众，就是聚众滋事的围观暴民，不是诽谤诋毁征夫的网络不法分子，就是故意传播谣言的敌对破坏分子。不淡定者太容易被扣上帽子了，上面的几顶帽子一戴上，你够你玩的了。于是，不淡定者，也就慢慢地被塑造成淡定者了。大家都淡定了，你好我好大家好，社会就和谐了。
对于男人来说，被阉割了，肯定比能够自由雄起要痛苦的多。说话也是一样，被掐着脖子说话，肯定比放开喉咙大喊要难受得多。写点不痛不痒、曲折隐晦的文章，肯定不如奋笔疾书犀利的战斗檄文来得爽快，来得痛快淋漓。鲁迅先
生可以嬉笑怒骂，可以投枪匕首，但我们已经不行了，这个世间不会再有鲁迅，清平世界万世太平，也没有了让鲁迅生活的土壤。在真正的战斗还没有到来之前，冒失地去写战斗檄文，得到的是一时的痛快，失去的可能更多，是很不理智的行为。
作者:loujinjing 日期:2009-07-23 11:31
作者：fofun1 回复日期：2009-07-22 23:34:37央行说要防通胀。楼主怎么看？
作者：关中虎 回复日期：2009-07-22 23:50:29这说明宽松的信贷政策还会继续,所以必须作出防通胀的姿态。因为舆论焦点在于天量信贷所带来的通胀预期和风险，那么要继续宽松的政策，就需要给舆论一个交代，表示一贯的未雨绸缪和高明。至于如何防，何时防，那就只有天知道了。
-----------------------------------------------------------------------------------虎爷高明，我觉得这是正解。
我的看法是八个字：“随口一说，以后再议。”
为何我说它是“随口一说”呢？因为在 7 月 15、16 日的会上，全国人大财经委直言不讳，猛烈批评了央行，说当前的货币政策极度宽松，无异于放任自流，金融监管当局严重失职。在中国，这批评的口气算得上是很严重了，让央行
有点下不来台，在会议上就回应了一句“国内形势异常严峻，应对措施宁大勿小”。而且，国内对通胀的预期渐强，老百姓担心通胀的呼声也在日益扩大。这也给了央行当局巨大的压力。从上到下都有压力，央行就不能不出来应付一下了，所以这个所谓的“防通胀”的说法，其实就是个姿态，言外之意就是说，你们都别瞎叽歪了，通胀嘛，我心里清楚，我会防着它的。
为何我又说它“以后再议”呢？如果查看下央行主要官员的说法，发现他们都不认为当前中国存在通胀的危险，而且看央行 09 年下半年的工作安排，根本就没有通胀什么事。
这说明根据央行的判断，通胀还在远处，起码今年内不用管它。而且，更为关键的是，国务院一直强调要“坚持适度宽松的货币政策”，这里的“适度宽松”，并非真的“适度”，其实就是扩张型的货币政策，从下半年的经济增长形势看，下半年的货币信贷也不回立马下来，货币政策的扩张基调不会改变。所以央行这么说，也是给老百姓打个预防针：上头明确要求了，货币政策我还得继续扩张下去，至于以后要发生的通胀，你们别担心，我会管的。这是安抚民心的话罢了。
至于以后怎么个管法，虎爷说得好，“那就只有天知道了”。
作者:loujinjing 日期:2009-07-23 12:56在经济论坛里写诗，确实有点不搭调了，诸位宽宏大量，见谅则个。但兴之所至，思之所想，原本就不该受约束，管
它经天纬地、诗词歌赋，随地赋形，爽快就行。苏东坡有言，常行于所当行，常止于不可不止，如是而已矣。诚哉斯言。
既然在经济论坛里贴了诗，索性就打破常规了。看到上面的数则回帖，有话想说，但又不想啰嗦，索性再贴一阙。
这回不是我写的，是主席的雄文，写于 1963 年的《满江红》一阕。如下：《满江红 和郭沫若同志》 1963 年 1 月 9 日小小寰球，有几个苍蝇碰壁。
嗡嗡叫，几声凄厉，几声抽泣。
蚂蚁缘槐夸大国，蚍蜉撼树谈何易。
正西风落叶下长安，飞鸣镝。
多少事，从来急；天地转，光阴迫。
一万年太久，只争朝夕。
四海翻腾云水怒，五洲震荡风雷激。
要扫除一切害人虫，全无敌。
作者:loujinjing 日期:2009-07-23 15:25※※※※※※※※※※※※※※※ 最高法又出来“保驾护航”了 ※※※※※※※※※※※※※※※
作者：wuii 回复日期：2009-07-22 23:52:34新华网北京 7 月 19 日电 （记者杨维汉） 随着国际金融危机的日益深化，对我国房地产业产生较大影响。为做好
房地产纠纷案件审判，最高人民法院 19 日发布了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》。
这份 11 条的审判指导性文件，是最高人民法院在当前形势下为“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力司法保障的重要举措。
最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知法发〔2009〕42 号全 文 在 此 ：http://www.court.gov.cn/news/bulletin/release/200907200027.htm---------------------------------------------------------------------------------------------------对这个让人颇感意外、却又在中国情理之中的《指导意见》，由于牵涉到政治、法律、经济的诸多话题，很有话说，但又极其敏感，不能多说。既然有朋友两次提到了这事，就凑合着说两句，如不透彻，也被怪我。
首先我觉得，这个《意见》的题目非常好，很点题，在“当前形势下”，要“进一步做好房地产纠纷案件审判工作”，言下之意很明白，司法系统的同志们呐，在当前形势的紧要关头，需要我们出力的时候到了，该出手时就出手！为了“三
保”工作的大局，我们一定要顾大体、识大局，为房地产行业快速顺利发展提供强有力的“司法保障”，为中国经济复苏和增长“保八”的伟大事业“保驾护航”。有人如果要问，法律到底是什么？究竟是为了什么？这是个傻问题。建议你去翻翻马克思老人家的经典论著，看看他是怎么说的。
当前形势下，上头提出了“保增长、保民生、保稳定”
的三保任务，其实说到底就是“一保”，保姜衫。从部门分工上来说，经济金融系统主要管第一保，社会服务劳动保障等部门主要管第二保，国家安全政法系统主要管第三保。所以，最高法出台的这个文件，就是在贯彻自己的任务和历史使命——保稳定。所以说，这个《指导意见》的实质和目的，并不是什么“进一步做好某某工作”，而是为经济工作“保驾护航”，为保八创造良好的发展环境，是维护安定团结的大好局面。
从“保驾护航”这个角度去看，从“安定团结”这个终极目的出发，我们仔细去读这个文件，就会明朗多了。很多条文，我们这么一琢磨，就是会心一笑。试举数例说明之。
什么是最高说的“当前形势”呢？我们不用去看什么宏观经济分析，只看最高给出的数据，也就可以明白了。最高法说，“2009 年 1 月至 6 月，全国法院共受理房地产民事案件 67294 件，同比上升 10．58％。在案件数量大幅增加的同时，疑难复杂类型案件显著增多，出现了许多新情况和新问
题。”案子多了，大幅上升，复杂案子多了，新案例多了，说明了房地产行业形势的复杂性，这就是当前形势的一个缩影，投射在司法领域的缩影。
那为什么需要挺身而出、保驾护航呢？还是看最高法自己的说法。最高人民法院民一庭负责人表示，“当前商品房交易市场低迷，房地产企业资金链断裂，进而引发退地潮、停建潮、断供潮、退房潮，房地产纠纷案件数量相应迅猛攀升，成为危机影响下增幅最快的案件类型之一。”负责人说的这些情况，基本是 09 年一季度发生的事，经济危机的影响逐渐出来了，我们看到的是，市场上阳春风暖、热潮汹涌，这是事情的一个方面。另一面呢，当然也有糟糕的情况，这位负责人说引发了四个潮：“退地潮”、“停建潮”、“断供潮”、“退房潮”，这些潮大都牵涉到了司法途径解决，麻烦不小，弄不好就会耽误航程，减慢航速，甚至引发群体性事件，制造出大麻烦，让大船局部搁浅。所以，在司法领域发挥中国法制的“灵活性”，消除隐患、化解矛盾，把问题消灭在萌芽状态，是十分必要的。这就叫做司法的“保驾护航”。
关于土地出让方面。《意见》提出说，“要切实依法维护国有土地使用权出让市场和转让市场的平稳发展，尽可能维持国有土地使用权出让合同和转让合同效力，促进土地使用权的正常流转。”这是针对少数开发商“退地”的应对措施。
当初头脑发热，高价买了地，如今一看不赚钱了，就要退掉，
要赖账了。这怎么能行？这要影响到各地方的财政收入啊，也影响了土地出让的严肃性，打破了土地市场的游戏规则。
所以，这个歪风邪气要刹住，要“尽可能维持”国有土地出让合同的效力。这“尽可能”三个字，看似可以商量的口气，但到了具体的审判执行中，那就是，遇到这类土地纠纷的案子，一律判决合同有效，不支持退地申请，要求开发商按合同付款。
对于商品房买卖合同，也有很明确的意见。《指导意见》指出，“要妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。”这里非常耐人寻味，国家提出要“稳定住房、汽车等大宗商品消费”，所以商品房消费显得非常重要，交易的稳定性需要保护，不能轻易取消既成交易。在司法中，要“妥善处理”房屋买卖合同纠纷，那怎么样才算是“妥善处理”呢？且看下面的具体意见——“对于房地产开发商确因资金暂时困难，未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作。确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。”怎么理解呢？众所周知，房地产商延迟交房、带瑕疵交房是很普遍的事，这时候业主就可能因此理由拒绝收房，或者提出退房，你不按时交房，那我不要了，双方起争执了，去法院了。法院这时候就要按照《指导意见》办事了，“多做调解工作”，苦口婆心地劝你收房，说白了就
是不给你正式立案，不给你审判，你的案子是有理，但我拖着你，你不是想退房吗，那你就等着吧。实在遇上“刺头”
购房者，或者家里有点能量的，或者不要命的“一根筋”，拒不接受法院调解，坚持要退房，那怎么办呢？也有办法，“依法合理调整违约金数额”，说白了就是违约金我可以调整，可多也可少，让你即使退了房，也捞不到什么好处，从经济利益上打击你退房的积极性。
上面说的这是开发商违约的情况，总之一句话，开发商因延迟交房违约了，基本可以不作违约处理，以促进新房市场的交易。那么对于其他原因造成的呢，比如遇到了房屋质量问题，遇到了楼市广告欺诈问题，遇到了房屋面积缩水问题，等等，出现这些问题，一般的购房者可能选择退房。当然也有购房人因为个人原因、资金原因，或者因为市场价格波动的原因，找了各种理由去退房。法院怎么办呢？《指导意见》说，“对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。”
这就是说，有人来起诉开发商，申请退房了，法院的基本原则是“严格依法审查”（至于什么是“严格”，大家自己去琢磨吧），不符合条件的申请，不能接触，具体的条件，基本是法院说了算。如此这么一严格，估计能得到法院支持的，凤毛麟角，少之又少。当事人肯定会不服气，要闹意见，要
不断上诉和申诉，怎么办呢？“要引导当事人理性面对市场经营风险，”翻译成大白话就是说，您老人家既然决定买房，就得准备好了承担后果，你上当了，受骗了，吃亏了，损失了，你来找我评理了，你早干嘛去了，你自作自受哇。今天这个判决，是按照上头的最新意见判的，合法合规又合理，你可别说我不帮你忙。“市场有风险，入市需谨慎”，小孩都明白的道理，你还不懂？
关于按揭贷款和“断供”。房价下跌的幅度大了，有人可能选择按揭“断供”，买房人如果失业了，得病了，可能会失去正常的还款能力，也会发生断供。断供就是银行的坏账，银行的损失。对此《指导意见》的意见非常明确，“要妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全。”法院遇到这种案件，最大的原则就是，“在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益。”这话很明白，银行利益神圣不可侵犯，谁借了钱想不还，那是万万不行的，我不管你是啥原因，按揭贷款一定要老老实实地还。中国大陆没有个人破产制度，人不死，债不亡。跑得了和尚跑不了庙，你跑到哪里，也逃不掉银行的按揭债务。
天天听说“保驾护航”，什么叫保驾护航？以上的种种措施，就是货真价实的保驾护航。
作者:loujinjing 日期:2009-07-23 17:00
是啊，删贴越来越严重了，发帖之前小心翼翼，发帖之时心惊胆战，发帖之后惴惴不安，生怕触犯天威、触怒天颜。
看起来还是写诗好点，说深说浅关系不大，虎爷的诗，我的诗，都够删的份了，但都没有被删，侥幸。
金瓶梅等书有足本、删节本之区别，看来以后我得把每个帖子都存下来，搞一个足本给大家看，哈哈，滑稽。
作者:loujinjing 日期:2009-07-24 10:06
作者：关中虎 回复日期：2009-07-24 00:46:59一 篇 不 错 的 报 道 ----- 只 能 靠 投 资 “ 保 八 ” 吗 ？
http://www.caijing.com.cn/2009-07-23/110206441.html说实话，虽然早已不指望朝廷能有什么高明的政策，然而对相爷这回突然很有性格的固执己见，还是挺不理解的。
想不通如此不计代价“保八”的动机。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------我的理解是，其动机说复杂非常复杂，是对方方面面进行综合考虑后做出的最终抉择，要说简单也非常简单，就是通过这个结果来证明：我能！我们能！进而证明:我们行！
最后的逻辑证明是：没我们不行！
不知虎爷以为然否？
作者:loujinjing 日期:2009-07-24 13:23
作者：老_匹_夫 回复日期：2009-07-23 23:57:44终于跟上大部队了！小撒一花！
天涯潜水多年，从未发言，也从未注册，为了纪念我与楼主 4 天以来单方面的神交，特注册一马甲对楼主表示感谢。
本来和老婆准备周末在杭州出手买房了，看了楼主的分析，深以为然，决定还是观望到年底再说。
不得不庆幸及时看到了此贴，俺老婆大人说了，待她赶上大部队，也发天涯第一帖感谢楼主。
持续关注 ING-------------------------------------------------------------------------------------------------------欢迎你浮出水面。打扰了你们水底的宁静了。
在别的地方买房还可商榷，在杭州自住买房，那可是要慎之又慎了。
看来尊夫人也是通情达理之人，期待她发的“天涯第一帖”。
作者:loujinjing 日期:2009-07-24 16:42※※※※※※※※※※※※※※※ 国际热钱炒作与中国的资产泡沫 ※※※※※※※※※※※※※※※
作者：xl233 回复日期：2009-07-24 00:10:01lou 兄给分析分析：1、最近的热钱粗略估计好像又创新高吧？热钱一猛，楼市热度更高吧？
2、外资投行是否在造概念，拉高出货？似乎上海的大摩卖了些楼？
-------------------------------------------------------------------------------------------------------热钱是个很难说清的话题，因为它太复杂，太乱了，国家都很难实施有效的监管，也很难精确估计其具体数额。关于热钱的定义，一直都存在着争论，什么样的资金才能被认定为“热钱”？有很多不同的说法，我们不妨把问题简单化，姑且认为“热钱”就是“非贸易项下流入某国寻求短期炒作收益的境外资金”。这基本就包括资本项目流入、误差与遗漏项下的流入、地下钱庄流入，外债渠道流入、国外投资收益流入等等多种渠道。
正是因为热钱流入中国的渠道太多，所以关于热钱的计算方式，更是争议的厉害，尤其是在中国，对国际收支各项目的统计不详细，监管水平比较低，贸易项下也有伪装资本在流动，资本项下也有贸易结算资金的流动，“误差遗漏项”
的金额又明显过大，像是个大筐，什么都能往里装，东南沿
海地区地下钱庄泛滥……所以，中国的国际收支基本上是一本糊涂账，算也算不清。07、08 年中国经济热度处于高点、人民币一路升值时，境外热钱大量流入，在推高股市、楼市过程中起到了推波助澜的作用。当时中国社科院出过一份研究报告，甚至认为境外流入热钱总规模达到惊人的 1.75 万亿，虽然这个数字有很大的水分，但至少也说明了在华热钱规模之巨。去年我在另一个帖子里也曾经估算过热钱的规模，估计至少超过了 6000 亿美元。不管真实数字如何，08 年在华热钱规模巨大，这是毫无疑问的。
热钱之所以叫“热钱”（hot money），就在于它对国际经济变化及其敏感，来无影去无踪，说来就来，说走就走，博得是短期利益。国际经济波谲云诡，白云苍狗，形势变化得太快，往往出人意料。自 08 年 9 月开始，金融风暴横行全球，欧美金融业一片鬼哭狼嚎，信贷急剧紧缩，欧美主要金融机构流动性告急，所以在亚洲地区流动的热钱纷纷回国救急。同时，08 年四季度，中国经济迅速跌至低谷，A 股综指暴跌至 2000 点以下，主要中心城市的楼市也开始降价，人民币升值步伐也基本停滞，币值走向稳定。以上这些因素的综合影响，造成了热钱的大规模回流，纷纷离开逐渐变得无利可图的中国。从去年四季度直到今年一季度，应该说，国内的热钱一直在“净流出”。到今年一季度末，国内热钱的规模应该达到了 07 年以来的低点。
今年二季度以来，中国股市、楼市在极度宽松信贷政策的刺激下，一路上涨，在全球经济萧条的灰暗色调里一枝独秀，独显亮色，肯定又引起了国外热钱的注意，把中国的资产市场当成危机肆虐中的“避风港”，当成它们“刀口舐血”
的一块大肥肉。所以 09 年二季度以来，随着欧美金融行业的局势得到基本稳定，各大型金融机构死里逃生，长舒了口气，境外热钱又纷纷掉头回来，中国重现热钱“净流入”的态势。
我们知道，一国外汇储备的增加，无非是三个主要途径，一是进出口贸易的结算盈余，即“贸易顺差”，二是外国营业机构来国内投资，比如老外来我们中国投资办厂，就需要拿外汇来用，也就是“外国直接投资”（FDI），第三个途径就是这两个途径之外的“热钱”，热钱既不是做贸易的，也不是来搞实业投资的，它们是进行短期炒作谋利的。这三种主要途径进来的外币，就形成了一国的外汇储备增加额。所以我们就采用最简单的方式来计算热钱，即：当期流入中国的热钱==外汇储备增加额—贸易顺差—外商直接投资净流入。
根据这个简单公式，我们可以来估算一下 09 年上半年进来的热钱规模。我们看几个重要的数据。根据央行 7 月 15日发布的数据，2009 年 6 月末，国家外汇储备余额为 21316亿美元，上半年国家外汇储备增加 1856 亿美元，上半年的
贸易顺差 969 亿美元，实际利用外资 430 亿美元，依此计算的差额为 457 亿美元。如果单独计算二季度，就更加明白地看出热钱流入的趋势。2009 年二季度我国外汇储备净增加1778 亿美元，其中贸易顺差 348 亿美元，FDI 为 213 亿美元，因欧元储备对美元升值的估值为 338 亿美元。以上各项的差额为 879 亿美元。
也就是说，从整个上半年来看，热钱净流入规模大约为457 亿美元，二季度热钱净流入大约为 879 亿美元，所以，一季度的净流入应该为负值，为--422 亿美元。这样的数据，也可以佐证我前面所说的结论，今年一季度热钱仍然是净流出的，到了二季度，中国股市、楼市齐上涨，资产价格泡沫吹大，热钱也迅速转为净流入，而且净流入规模很大，达到了 879 亿美元。这也可以从侧面解释，为什么上海、北京、深圳等中心城市的房价变得如此疯狂，除了天量信贷推动和国内炒家的疯狂炒作之外，大规模的热钱净流入，也是功不可没啊。
特别值得注意的是，今年二季度的热钱净流入，和 07、08 年的热钱流入稍有不同。07、08 年那时候，中国经济在高位运行，GDP 增速很高，资产市场的涨势相对平稳，虽然泡沫已经不小了，但还看不到多大的破裂危险，而且那时候人民币在不断地升值，累计升值幅度达到 21%以上，热钱进来以后，可以取得“资产升值”和“人民币升值”的双重收
益，热钱的收益很高，而风险不大。但今天的情况就不同了。
第一个，持续了三年多的人民币升值步伐，基本上停滞了，没有了汇率大幅变动，也就没有了套利收益，热钱进来就是为了一个目的——获取短期的资产升值收益（说白了就是靠炒楼、炒股赚钱）；第二个不同之处是，中国经济已经陷入了增长困局，结构失衡，复苏乏力，后劲不足，当前的楼市、股市价格上涨是巨额信贷刺激下的畸形繁荣，具有不可持续性，而且在糟糕的经济基本面基础上吹起来的“资产泡沫”，随时都有破裂的危险。
所以，今天的热钱“二进中国”，不是因为中国的情况太好了，而是因为全球的大形势太差了，在别的国家（特别是欧美发达市场）已经无利可图，新兴市场仍然有不少机会。
中国的资产市场虽然风险很大，但毕竟还有利可图，刀口上舐血，眼明手快的话，还是可以赚点快钱的。所以，这些热钱的敏感度应该更高，更加小心翼翼，一有风吹草动，就会作鸟兽散。
其实，如果我们密切关注外资大投行的言论动向，就可以看出端倪。它们的动作比以前更加慎重了，言论却比以前更加疯狂了。比如摩根大通的龚方雄，最近一阵子玩命地唱多中国股市，劝大家果断进场吸筹，这就说明，他们认为快要到了套现离场的点位了。所以必须先提前造出舆论声势，吸引更多的散户进场接盘，以便为随后的套现打好基础。这
样的老伎俩已经哄不住老股民了，很多人正是按照大投行的建议进行“反向操作”，倒也不失为一个短炒的好策略。
楼市的情况也是一样，中国楼市的泡沫风险越大，外资投行们的看法就越是乐观，在他们口无遮拦的嘴里，北京、上海的房价还能再翻一番。现在仍然在高价买入的基本是中国的富人，外资基金的买入案例都是整体收购，这样就很大程度上地降低了收购价格，同时它们一手在买，一手也在卖出，但卖出经常以零售方式卖，其中的价差很大，有丰厚的倒卖利润。
我举个大摩炒楼的例子吧。2006 年 6 月，大摩斥资 7.6亿元，整体收购了上海华山路上的豪宅项目“华山夏都”，当时的均价仅有 2.8 万一平米。大摩很有耐心，捂了三年不动，到今年 5 月份，大摩开始分散出售“华山夏都”，出售价格高达 6.5 万/平米，高层的复式公寓更是达到了 7.2 万/平米。大摩为什么要卖出呢？很简单，时机成熟了，高位套现，获利了结。两万八的价格买进，六七万再卖出去，短短三年的时间，看看它赚了中国楼市多少钱去！炒作利润何止是 100%！这就是国际大炒家的发家之路。当然了，炒家也可分三六九等，国内的炒家也可以跟着国际大腕学，只不过获利水平和资本实力成正比，炒作资金越雄厚，炒作风浪就越大，获利能力也就越强。到了城市普通居民这个层次，用“全家存款+按揭贷款”来炒楼，就是最低层次的小炒家了，那
也基本是“待亏损”一族了，形势一旦发生逆转，低层次炒家就是大炒家们跑路时的“垫脚石”。
作者:loujinjing 日期:2009-07-25 00:37
作者：onlyyou1973 回复日期：2009-07-24 10:11:32楼主，你好。上次我的回帖让楼主给社会体制的基本面做了长篇解释，深表感谢。看过这个帖子后，似乎眼睛清亮了不少，但仍感深坠迷雾，似乎已经可以触碰到本质，但就是拨不开最后一层面纱。
小女子现有一事犹豫，请楼主指点一二。我在一内地省会城市，现准备在近郊区购房一套，主要用于改善目前住房条件，现在的房子比较小，不到 90 平米。新房所在的片区目前住房均价为 3700，我想买的房子价格为 3200，低于市场均价，由于带一点单位福利性质，要求必须尽快签合同。
请楼主分析下可否出手？
另外请楼主根据目前的形势分析下股市和基金是否可以进入，对于我等平民，还有什么比较稳妥的投资理财渠道？庸庸俗事以扰楼主，先行谢过。
-------------------------------------------------------------------------------------------------------Onlyyou 你好，由于不知道你所在的城市和区域，没法就市场论市场，所以仅就你的购买打算说说。按你所说，这
是个单位给予一定价格补贴的“半福利房”，出售价格比市场均价便宜了大概 15%。你购买新房属于改善居住，这房子一定是高于 100 平米的，你买了不是为了投资之用。那我的个人看法是，如果你具备了以下各项条件，可以考虑购买；否则的话，我建议你重新评估和考虑。
（1）就你目前的家庭情况而言，确实需要改善住房条件，需求现实而迫切；（2）该房所处的近郊区配套齐全，生活方便，未来是省城规划发展的主要方向，且周边区域内没有不利居住的各种因素；（3）你们有超过房屋总价 50%的现金可以支配，你们有稳定的工作和收入，月度按揭不超过你们家庭收入的三分之一；（4）省城主城区内住房均价不超过 6000 元，当地高档住宅项目不超过 10000 元，省城的外来人口不算多（低于 100万人），购房消费以本市为主；（5）省城的平均房价在 08 年底没有明显的下降，过去一年内的价格波动幅度低于 10%；（6）你打算购买的楼盘不是当地低档楼盘，你拟购买房子的价格，相比同等区域、同等档次楼盘而言，价格要低15%以上。
对于当前的投资，如果你手里的可用资金不是很多的话
（比如低于 50 万），抗风险能力也一般，我不认为有很好的投资渠道。如果求长期而稳妥的话，可以多关注下基金的权威排名，适量买入一点历史表现好、潜力较大的基金，不要急着卖掉；如果你熟悉中国股市投资，且对中国宏观经济发展有较多了解，还有那么点儿冒险心理，那我推荐你在股市快进快出，做 3—6 个月内的短期炒作。
关于投资，本就没有通用的方案，个人要根据自己实际情况（如资金多寡、投资能力、风险偏好、风险承受力等）
来制定投资策略，所以我的话，仅供你参考。其实我在开贴之初就说过，这个帖子的本义是分析事实，揭示真相，不想讨论投资的问题，包括股市和楼市，所以说多了就跑题了。
还是打住吧。
作者:loujinjing 日期:2009-07-25 02:06
作者：圈圈那个叉叉 回复日期：2009-07-24 10:40:29楼主，潜水关注你的帖子几个月了，很佩服你看待问题的前瞻性和全局性，特地注册一个 ID 来顶，顺便请教一问题，希望楼主不吝赐教。
我父母是宁波人，2003 年在上海嘉定外冈镇购买了两套当时新开发的“上海五金城”的商住两用房，用于投资，当时大概 38 万一套。由于开发不成功，市场到现在还未火起来。目前市场售价是 50 万，可是转手也是比较困难。“上海五金城”的具体地址是在宝钱公路跟沪宜公路交界处，距离
昆山和太仓都非常近，周边外冈新镇的房价已经差不多 6000了。
当时父母投资的时候我刚好上大学，目前已经工作 2 年了，在宁波工作。目前考虑在宁波买房，属于刚需一族。按照宁波现在的房价，一套房子加装修估计 100 万。父母想便宜点卖掉上海的房子，可是又比较犹豫，不知道以后这块地方还能否发展起来，因为距离外冈不远处有个“上海机电城”，目前的商住两用房已经快到了 200 万一套了。请楼主分析一下嘉定外冈以后的发展，还有我是否应该处理掉上海的房子。
另外请楼主分析一下宁波的房价问题。宁波的房价似乎一直没有跌过，今年由于传出市中心大规模拆迁的消息，更是一路飙升，现在市区有钱都买不到房子。应该说宁波是严重依赖出口的城市，今年一季度的经济增长更是惨到 1%，可是宁波的房价目前却是二线城市中最高的，不知道以后的发展趋势如何？
-------------------------------------------------------------------------------------------------------圈圈那个叉叉，你好，谢谢你专门注册了 ID 来顶贴，幸亏天涯注册又免费了，不然顶个帖子还得花钱，那就亏了，呵呵。
嘉定区我比较熟悉，正好这个项目我也知道。项目之所
以搞不好，我想原因大致有二：一个是因为位置比较偏，那里没有专业大市场的气氛和整体规划，经营上形成不了规模效应，客户的聚集度也低；二是因为当初搞这些名头并非是要正儿八经地经营商业，而是卖掉商铺、回笼资金的幌子，讲一个完美的财富故事，把商铺拆零了卖掉，这是惯用手法了。既然是幌子，又怎么会经营成功呢？所以，不仅现在搞不好，未来它也很难搞好，起码我看这类的项目，地产营销成功的多了去了，但商业经营成功的，凤毛麟角，简直像碰大运。
嘉定区的外冈镇是上海最西北角的镇了，在上海最外圈的市域快速路——郊环线（A30）之外，毗邻江苏的昆山和太仓，是一个典型的交界镇。从发展规划讲，它和“嘉定新城”不沾边，和快速发展中的江苏昆山“花桥国际商务城”
也不沾边，它的发展也就这样了，差不到哪里去，也好不到哪里去，未来很难给你什么惊喜。
所以，对于你手里“上海五金城”的投资房，2003 年的购进成本是 38 万元一套，如今到了 09 年了，市场售价是 50万元，溢价才 30%多，转手还“比较困难”。要知道这六年间，可是上海房价突飞猛进、接连翻番的六年啊！这个项目的溢价却不高，这也说明了它没有多大的持有价值和升值潜力，是当前高房价时代的“鸡肋”。所以说，如果目前阶段，能在 50 万左右的价位上成交的话，我建议你果断地套现走人，
别在那里守株待兔了，外冈没有多少兔子。
至于宁波楼市，我的总体判断是，市场不大，泡沫不小，本地特征明显，炒作力量强大。但随着宁波“东部新城”的快速发展，随着鄞州中心区和主城区的融合一体，未来的市场供应会逐渐放大，“老三区”（海曙、江东、江北）供应相对紧张的局面将会得到根本缓解。所以宁波楼市目前的高价可能维持不了多久。今天就是顺便一提，关于宁波的话题，待以后再细说吧。
作者:loujinjing 日期:2009-07-25 02:28当前，国内齐刷刷一片通货膨胀的声音，好像通胀这个恶魔明天就要来吞噬我们的财富和资产，真的是这样吗？想听听不同的声音，除了看各级喉舌和狗腿子、师爷媒体外，还是要多看其他的媒体。转载一篇华尔街日报的文章。如下：全球通货紧缩疫情开始蔓延Scott Patterson 2009 年 07 月 24 日 11:15本周在国会发表证词时，美国联邦储备委员会(Fed)主席贝南克(Ben Bernanke)没有提到他打算近期关上美联储的流动性阀门。批评人士指责美联储正冒着险通货膨胀失控的风险。不过，更为迫切的是，通货紧缩的威胁似乎更让人担忧──不仅美国如此，全球其他经济体也是如此。
世界银行首席经济学家林毅夫（Justin Lin）上周发表讲话时警告称，全球过剩产能的急剧上升可能会引发一场全
球通货紧缩的恶性循环。
日本央行（BOJ）和国际货币基金组织（IMF）预计，未来两年日本会遭遇物价下跌。由于银行业泡沫破裂和地产市场崩溃，日本曾在上世纪九十年代遭受过严重的通货紧缩。
近期数据显示，在中国和印度等飞速增长的经济体，物价仍在下滑。中国国家统计局上周公布的数据显示，今年上半年，中国消费者价格指数（CPI）较上年同期下降了 1.1%，生产者价格指数（PPI）下跌了 5.9%。在印度，物价下跌已经有一个多月的时间了。
此外，欧洲物价正接近通货紧缩的区域。欧元区 16 国，6 月份物价同比下降了 0.1%，为欧元区成立以来首次下滑。
穆迪经济网（www.Moody'sEconomy.com ）的数据显示，芬兰、葡萄牙、法国、德国、爱尔兰、西班牙和瑞士等国的物价也出现持平或下降。
需要指出的是，近期的通货紧缩数据一定程度上反映了去年能源价格高企带来的对比影响。而油价可能会再次上扬。
具讽刺意味的是，这种情况可能会令本就不宽裕的消费者更加囊中羞涩，从而打击到企业的定价能力。
但如果通货紧缩确实到来，可能会给投资者带来巨大冲击。通货紧缩会导致股价走低，因为企业无法提高价格；公司债市场也会因不断增加的企业破产案而遭受重创。
全球通货紧缩病毒的背后因素是美国需求的崩溃。除非
美国经济的发动机──消费能够再次增长，否则通货紧缩只会继续扩散。
作者:loujinjing 日期:2009-07-25 02:52湖南怀化的兄弟，我了解了你的情况，我觉得你做的决定是正确的。对昆山的未来发展保持合理的观望，这个城市的经济结构很不稳固，产业外移的可能性很大，所以对于大量的外来打工阶层来说，也是前途未卜，去留难定。如果你如果不是铁定要在昆山安家落户，买房不须赶在今时今日。
怀化虽然地处湘西，偏于一隅，但南北两大铁路交汇点，未来的沪昆高速铁路经过怀化，将是最大的利好，怀化将会继续受益于高速铁路建设，成为湘西的重要城市。你如果打算在怀化买入 1600 元左右的房子，我觉得不失为长期的投资。
作者:loujinjing 日期:2009-07-25 02:58
作者：czh_131 回复日期：2009-07-24 20:32:02我是合肥人，不知道楼主可知道合肥的楼市情况？在去年的时候合肥的楼市并没有下降多少，政府官员带动支持房地产，今年合肥房地产又持续上涨，各大媒体纷纷为地产做宣传。不知道楼主怎么看待合肥楼市！谢谢。
-----------------------------------------------------------------------------------------关于合肥楼市，我前面已经写过一篇文章，题目叫《说说合肥房地产市场发展的基本特征》，应该是发在本帖的 06月 27 日，你可以查来看看。
作者:loujinjing 日期:2009-07-25 03:00※※※※※※※※※※※※ 说说合肥房地产市场发展的基本特征 ※※※※※※※※※※※※
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-27 18:17:48在本帖的第九页。
作者:loujinjing 日期:2009-07-25 23:36
作者：寸寸_ 回复日期：2009-07-25 22:13:27
作者：老_匹_夫 回复日期：2009-07-23 23:57:44终于跟上大部队了！小撒一花！
天涯潜水多年，从未发言，也从未注册，为了纪念我与楼主 4 天以来单方面的神交，特注册一马甲对楼主表示感谢。
本来和老婆准备周末在杭州出手买房了，看了楼主的分析，深以为然，决定还是观望到年底再说。
不得不庆幸及时看到了此贴，俺老婆大人说了，待她赶上大部队，也发天涯第一帖感谢楼主。
持续关注 ING-------------------------------------------------------------------------------------------------------终于紧随老公之后跟上大部队，挺庆幸在如此关键的时刻看到楼主的大作。
关注此文一周，这一周来，决定买不买房其实已经不是最重要的事了，重要的是我们看事情的视角变了，对每天冒出来的或真或假的消息有了自己的鉴别力，用老公的话来说就是“醍醐灌顶”。
今天兑现承诺，特发天涯第一帖感谢楼主，支持楼主继续！！！
--------------------------------------------------------------------------------------------------------谢谢你言出必践的天涯第一贴，也感谢你们夫妻俩给予的支持。
两个人都是“天涯第一帖”，我不胜荣幸之至。顺祝你们小家庭美满幸福！
作者:loujinjing 日期:2009-07-26 01:53※※※※※※※※※※※※※※※上海市缘何大建保障房和中低端商品房？※※※※※※※※※※※※※※※
作者：泡椒牛蛙 回复日期：2009-07-25 11:18:14上海发改委开建千万平米大型居住社区http://www.sina.com.cn 2009 年 07 月 24 日 08:0421 世纪经济报道7 月中旬，上海 8 个区县发改委收到一份上级部门紧急文件。这 8 个区涉及大型居住社区建设，分别为浦东新区、宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、奉贤区、青浦区。这份由上海市发改委拟定的《关于本市大型居住社区基地建设项目核准和计划管理工作的若干意见》(下称《意见》)，呈现出一个急切的信息——简化各道核准程序，加速居住项目前期工作。
22 日，上海市统计局总经济师蔡旭初介绍上半年经济运行情况，在一、二产业持续负增长的情况下，第三产业正增长 14%，其中房地产贡献了 411 亿的增加值，增幅同比提高29.6%个百分点，成为增幅最高的行业。加快大型居住区的建设，成了上海政府刺激经济、调控楼市高温的抓手。
目前上海已经初选定 15 个大型居住社区规划选址方案，其中涉及保障性住房的近郊 6 大基地正在加快建设。目前涉及经济适用房的 6 个大型居住区分别是宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、浦东曹路、原南汇周康航，部分基地已经进入建设高潮期。建设任务则落到上海国资企业巨头头上，6 月 24 日启动的嘉定江桥基地，占地面积 50 公顷，规
划建筑面积约 67 万平方米，总投资约 30 亿元，主要由上海绿地投资建设。而宝山顾村项目开发由上海地产集团投资 59亿建设。
《意见》规定，按照市政府关于“大型居住社区建设按照‘以区为主、市区联手’的原则加以推进，考虑到基地内项目的实际情况，由项目所在区(县)发展改革委核准。”以中低价普通商品房为主的 9 个大型居住社区正在加快规划，先期启动的 6 个大型居住社区，共涉及了 12 平方公里的土地面积，相当于上海中心黄浦区面积。总建筑面积 1164 万平方米，达上海楼市年消化量的一半。其中的 2 个大型居住社区，今年四季度保证开工。
请楼主点评这则新闻。谢谢！
---------------------------------------------------------------------------------------------------------上海在 08 年就推出了大规模的“经济适用房”建设计划，计划在五年之内建设 2000 万平米的保障用房，每年开工建设 400 万平米，而且动作迅速，第一批已经开工，新闻中所提到的本地国企绿地集团开发的嘉定江桥居住区就是。
如今又推出了 9 个大型居住区的建设计划，主要建设中低价位的“普通商品房”，这已经超出了经济适用房的范畴。
众所周知，“经适房”是政府主导的保障性住房，一般
对购买者实行“条件管理”，上海的经适房主要保障对象必须是上海市民，要拥有本地户籍。但“普通商品房”就不同了，对购买者没有了条件限制，即它是完全的商品房，任何人都可以购买。这也就是说，上海在“经适房”之后，紧接着又推出了这么庞大的“普通商品房”建设计划，而且看起来政府推动力度很大，时间也抓得很紧。
我们不禁要问了，政府主导的住房建设为何这么接二连三呢，从保障性住房过渡到商品住房，为何政府这么大手笔呢？
其实答案也好找，上海统计局总经济师蔡旭初已经给出了答案。上半年上海地方经济交出的答卷很难令人满意，一季度增长了 3%，二季度 7%，与以前连续多年两位数的增幅相比，这数字的确有点难看了。上半年一、二产业持续“负增长”，以前是农业不行、工业很好，现在工业也不太争气了。唯独第三产业一枝独秀，增长了 14%，其中房地产贡献了 411 亿的增加值，增幅同比提高 29.6%个百分点，成为增幅最高的行业。这就非常明白了，“保八”是个严肃的政治任务，上海也不会例外，从全国的龙头一下子落到全国增幅倒数，不仅落差巨大，而且任务也非常艰巨，下半年要克服困难、迎头赶上去。
上海工业结构以钢铁、汽车、重化工为主，外贸依存度也很高，目前工业产能过剩，外贸形势萎靡，在中国出口复
苏和全国经济彻底回暖之前，工业产值一时半会也没法上去，工业领域的投资也就停滞不前，而基础设施建设投资，由于上海的起点很高，已经相当完善了，除了玩命地大造地铁之外（目前在建地铁线路近 10 条之多，今年底就要新开通 3条），已经没有多大的潜力可挖。所以，今明两年的“保八”，保经济增速，要重新夺回经济龙头的辉煌，维护老大哥的面子，还能依靠谁呢？不言而喻，房地产发展这么快，那就只能继续依靠房地产行业了。这不仅顺理成章，也是迫于无奈。
而综观当前的上海商品房市场，存在两个棘手的问题。
一是销售趋向火爆，价格重新飙升，但行业投资增速和新开工面积增速都不能令人满意，新开工量不足，民间投资信心仍显不足；二是囤地现象得不到很好的解决，开发商甚至又开始新一轮的“囤地运动”，在销售形势火爆后开始捂盘惜售，放慢开发节奏，这提高了企业利润率，但大大降低了行业周转速度，减缓了行业投资增速。这可不是什么好事，政府要的是行业投资上去，带动 GDP 和就业一块上去，而不是单纯的价格上去，价格上得快了，会抑制住房消费，消费意愿降低了，反过来又抑制了住房投资信心，最终会毁了这个火热的行业。这个行业不行了，政府目前靠谁拉动？这是政府所最为忧虑的问题。
但这个行业实在太重要了，还支撑着地方财政的“半边天”呢，你不能给它来硬的，来硬的效果也未必就好。政府
也不愿强制开发商去降价销售，因为降价也不符合政府的利益，而且降价容易引发连锁反应，导致“价格溃堤”。所以就只能来软的，你不愿大力投资，那我自己来投，你不愿意降价销售，那好，我就自己搞中低价位住房，拉低平均价格，由我开发低价住房来拉动消费。于是，我们看到了，上海市民多年久违的“经适房”横空出世了，中低价位的“普通商品房”也粉墨登场了，上海的大型国企也纷纷调动起来了，政府挽起袖子，赤膊上阵了。
其实，上面的新闻里也说得很明白了，加快大型居住区开发建设，“成了上海政府刺激经济、调控楼市高温的抓手。”
政府赤膊上阵，其根本的目的，还是强力刺激上海增长乏力的经济，是在工业增速迅速下降、商品房市场走入高价怪圈的的情况下，打造一台由银行加油、政府掌舵的房地产发动机。
当然了，由政府直接主导，由本地大型国企操刀，进行保障房和中低价商品房大型居住区的综合开发，除了拉动本地经济增长外，还有其他的目的。可谓是一箭多雕之举。对于其他的好处，我认为至少还有这么几点：（1）增加中低端住房供应量，优化供应结构，这样既保障了既得利益者的利益，又拉低了全市的平均房价，为高房价的“堰塞湖”打开泄流口，为上海房地产的“软着陆”
创造条件，保住上海这个“劳苦功高”的行业，尽量不让它
出大问题；（2）降低目前畸高的房价水平，也是保障民生的重要措施，有利于“保民生”、“保稳定”的政绩考核，有利于地方稳定的政治加分，可谓“上可博欢心，下可安民心”，实在是顺上意、得民心的善举；（3）上海要大力建设“两个中心”，这是上海未来经济转型、产业结构调整的大方向所在，是上海经济发展的目标所在，让高房价回归本位，逐步淡化房地产在上海经济中的“核心地位”，有利于增加金融业等高端服务业的比重，有利于降低上海居高不下的商务成本，有利于创建世界范围内的“宜居之城”，更有利于吸引大批高素质人才入沪筑巢，在上海生根发展，增强上海的人才竞争力，延缓上海日益严峻的老龄化趋势；（4）趁着经济危机的这个紧要当口，抓住房地产刺激经济增长的有利时机，让地方国企广泛而深入地强力介入这个支柱行业，实施大规模的地产国资整合重组，增强国有资本在地产行业的控制力和垄断水平，打造地产界的若干龙头企业，进而让这些龙头企业走向全国，增加上海在全国地产行业的“话语权”，这也是很好的战略意图和规划。未来两年内，预计上海城投、上海城开、上实地产、绿地集团、陆家嘴、中华企业等国企，将会有很大的发展机遇，而且，在国资委的主导下，出现“两两整合”或者“强强联合”的可
能性也是很大的。
作者:loujinjing 日期:2009-07-26 02:45
作者：黑色游骑兵 回复日期：2009-07-25 18:48:37楼主你好！ 现在关于广州的楼市很迷惑！
我工作 4 年了，目前存款大约 15W，税后月收入约 9000多点,对是否在广州买房很迷惑。。
我是湖北人，所以一直想回湖北武汉买房，但是女朋友是广东的，不愿意去湖北，所以就打算在广州买楼。。但是对于广州的房价感到很绝望，就算咬紧牙买了，但是又怕以后失业了没办法付月供。。
但是女朋友坚决要在广州买，所以现在很难做出什么判断。。
不知道你有没有什么好建议！
---------------------------------------------------------------------------------------------------如果你女朋友坚决要在广州买，而且要现在就在广州买，不买就可能影响你们之间的关系和幸福，那我的建议是，你还是委曲求全吧；如果她不是坚持当前买，时间可以延后，那我的建议是，你可以说服她等到今年底再说。
作者:loujinjing 日期:2009-07-26 21:09
作者：fofun1 回复日期：2009-07-25 23:07:44涨价的不但只是猪肉，还有水、电、煤气、奶粉、出租车、公交车等民生部门的产品和服务；还有钢铁、煤、铜、棉花、石油、纸张等生产原材料；还有，大家耳熟能详的房地产、股票等资本市场产品………
似乎都在涨价啊。这叫通货紧缩？
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------fofun 兄，只有流通中的货币超过了经济增长的实际需要量、市场总体供不应求引起的价格普遍上涨，才叫“通货膨胀”。通货膨胀的本义，顾名思义，就是“流通中的货币膨胀得超出了应有水平”，并引起了市场物价水平普遍上扬。
所以，很多价，等等，都不能定义为通货膨胀，我们也不能根据以上的现象，来判断现象，比如部分商品物价的结构性上涨、资产价格的泡沫、大宗商品市场的价格炒高、市场垄断带来的价格上涨、行政指令性物品的涨通货膨胀是否到来。
由是来看你提到的几种价格现象，其实并非通胀的典型表现，也不是当前存在通胀的证据。比如水、电、煤气等公共物品的涨价，是行政性垄断下的变相掠夺，根本就不是市
场现象；比如奶粉的涨价，是国内奶粉业因信任危机进入了低潮，进口奶粉厂商囤积居奇，趁机大肆涨价，掠夺国内消费者，这是商务部门监管不力的后果；比如出租车、公交车的涨价，前者是“寄生利益集团”趁油价上涨的好机会大捞一笔，后者则是搭车涨价，来消化因自身管理不善、效率低下产生的亏损；比如钢铁、煤、铜、等大宗商品的涨价，则是国际资本避险买入、联合炒作的暂时现象；而中国的股市飙升、楼市狂涨，则纯粹是信贷扩张的推动使然，是资产泡沫，不是消费品涨价。仔细看以上各种涨价的商品，其实都是供大于求的，很多行业的产能还严重过剩，涨价并非是市场行为。
作者:loujinjing 日期:2009-07-26 21:16不好意思，第二段文字顺序错乱了，重贴如下：fofun 兄，只有流通中的货币超过了经济增长的实际需要量、市场总体供不应求引起的价格普遍上涨，才叫“通货膨胀”。通货膨胀的本义，顾名思义，就是“流通中的货币膨胀得超出了应有水平”，并引起了市场物价水平普遍上扬。
所以，很多价格现象，比如部分商品物价的结构性上涨、资产价格的泡沫、大宗商品市场的价格炒高、市场垄断带来的价格上涨、行政指令性物品的涨价，等等，都不能定义为通货膨胀，我们也不能根据以上的现象来判断通货膨胀是否到来。
由是来看，你提到的几种价格现象，其实并非通胀的典型表现，也不是当前存在通胀的证据。比如水、电、煤气等公共物品的涨价，是行政性垄断下的变相掠夺，根本就不是市场现象；比如奶粉的涨价，是国内奶粉业因公众信任危机进入了低潮，进口奶粉厂商囤积居奇，趁机大肆涨价，掠夺国内消费者，这是商务部门监管不力的后果；比如出租车、公交车的涨价，前者是“寄生利益集团”趁油价上涨的机会大捞一把，后者则是搭车涨价，来消化因自身管理不善、效率低下产生的亏损；比如钢铁、煤、铜、等大宗商品的涨价，则是国际资本避险买入、联合炒作的暂时现象；而中国的股市飙升、楼市狂涨，则纯粹是信贷扩张的推动使然，是资产泡沫，不是消费品涨价。我们仔细看以上各种涨价的商品，其实都是供大于求的，很多行业的产能还严重过剩，涨价并非是市场行为。
作者:loujinjing 日期:2009-07-26 21:55
作者：圈圈那个叉叉 回复日期：2009-07-26 10:31:30感谢楼主对于前面我“上海五金城”的投资房指点，目前此房出租，离租期还有两年。想请教楼主，长远的看，3年之内如果成熟的商业市场还不能形成，此房子能否保值。
另外期待楼主对于宁波市场的深度解剖分析。
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-----圈圈无须客气。对“五金城”这个项目，它的商业定位是如此，如果在未来 3 年内还不能培育出成熟的市场，不能增加项目的商业附加值，不能获得稳定的商业经营收益，我认为它的保值增值功能将大打折扣，至少不会如你当初购进时所想像的那么乐观。试想，这个项目在当前市场价格处于高点时，相比 6 年前的购入价，上涨幅度仅有 30%，说实话，我看不到它在未来数年内的上涨空间。
至于宁波市场，我以后会慢慢分析。
作者:loujinjing 日期:2009-07-27 00:56※※※※※※※※※※※※※※※※ 疯狂保八到底为哪般？ ※※※※※※※※※※※※※※※※
作者：圈圈那个叉叉 回复日期：2009-07-26 10:31:30提问一个非常基础的，关于 GDP“保八”的问题。目前政府为了这个目标，不惜拉高楼市，牺牲实体经济的长远发展，失业率不断提高，这无疑是杀鸡取卵的做法。