对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
千万不要小看了 FDI 这个指标，要知道在外向型经济驱动增长的中国，外商投资的极端重要性。中国是个制造业大国，是世界工厂，中国经济增长主要依靠制造业，GDP 的大部分是由工业增加值来贡献的。而在工业增加值中，外商投资创造的工业产值比例高达 35%以上！！外商走了（或不来了），工业增加值就要下滑，GDP 保八就要大受影响。可想而知，这其中有多么严重了。商务部作为全国 FDI 和进出口的主管部门和第一责任人，外贸下滑得已经不成个样子了，目前近乎全额退税了，还是托不住，FDI 又这么不争气，一个劲地
向下滑。对中国经济极其重要的两大指标，都这么难看，可以想象商务部身上的巨大压力，可以想象主管的领导们都急成了什么样了。既然如此，商务部酝酿整出来一个“稳定外商投资的意见和建议”之类的政策文件，实在是理所当然，责无旁贷，但这里头弄个“放宽外资投资房地产”的建议，实在是不可思议。
俗话说，病急乱投医。如果大病在身，又苦无良药，正在急得团团转的时候，你随便给它开个药方，它都会去大胆地尝试下，有没有效果，先试了再说吧，有招总比没招强。
目前，试探要放宽外资投资中国房地产的门槛，就是这么一个不折不扣的昏招，一个胡乱开出的药方。
中国经济要复苏和增长，需要加大实体经济领域的投资，把外资放进来投资房地产，如何会进入实体经济呢，外资有几家会正儿八经地开发房地产项目？都是低买高卖的短线操作，只不过是资产和外汇的双重套利罢了。当前的要务是拉动内需，内需起来了，中国经济增长才能完成健康转型，这需要启动的是国内需求，而不是外来需求。把外资放进来，只会增加市场里的炒作资金，把本已狂飙的房地产市场炒得更热，价格推得更高，蕴藏的风险更大，未来实现“软着陆”
的难度更大。一旦出现点问题，外资闻风而逃，集体撤离这个市场，很可能成为中国房地产崩盘的导火索。
要知道外资（这里主要是房地产投资基金）的本性，是
“逐利而来、获利即走”，其惯用的手法是“权威舆论造势，引诱傻多进场”，通过大力唱多，引诱大批的国内多头进场接棒，集中力量短线炒作，拉高出货，获利就走，再去转战下一个地方。如果国家设置了投资和退出限制，它们来去就不自由，炒作起来也难以这么顺畅，实质就是遏制了短期炒作力量。但如果放宽了外资的投资条件，清除了进出口的政策障碍，等于是为它们铺好了“高速公路”，快速进场，随时撤离，那样会让它们更加得心应手，炒作得更加疯狂，这些都是在资本市场摸爬滚打数十年、上百年的老手，是疯狂逐利的嗜血魔鬼，投资经验十分丰富，如果给了它们足够的自由和便利，它们能把国内资产市场的中小参与者给玩死，最后留给我们一个满目疮痍的烂摊子，让我们来收拾。
如此说来，放开外资投资房地产，正面效果极其有限，负面影响太多了，后果严重，绝对是一个不计后果的“昏招”。
既然是昏招，那商务部为何还要在“稳定外商投资的建议”
里头加上这一条呢？我们可以这么想，当前中国房地产表现亢奋，一枝独秀，成了国际充裕资金的暂时性的“避风港”，当然也是一块让外资基金垂涎的“肥肉”。楼市行情这么火爆，谁不想乘机捞一把呢？喜欢刀尖上舐血的投资基金们，谁不想进来干一票呢？国门外头已经人声汹涌了，这时候稍微把门开开点，外资呼隆进来了，FDI 报表上的数字是不是就噌噌地向上蹿呢？今年 7、8 月份的 FDI 增速，是不是就
可以“由负转正”了呢？我想这个推理应该是没问题的。这也许就是放宽外商投资房地产的原因所在了。
原来我们所奋力追逐的，我们千方百计确保的，都不过是一个数字而已。至于数字是怎么来的，数字的背后是什么内容，那就是另一档子事了。呵呵，数字中国，数字救国。
官出数字，数字出官。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 11:23
作者：lizzy20010713 回复日期：2009-06-26 10:34:51算了，这个帖子话题是很沉重的，看来我滴滴水花都没溅起。
不好耍，以后我还是和大家一样，围绕房地产主题发言。
over----------------------------------------------------------------------------lizzy 同学，这不是个房地产形势的座谈会，没有人强行规定发言的主题。
这基本是个关于房地产行业的聊天室，自由发言，自由来去。
另外，四川盆地真是个好地方，四面高山围着个坑，挡住了北方的寒风，也挡住了南来的热浪。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 11:56
作者：lelilas 回复日期：2009-06-26 10:37:01
楼主的分析非常有道理。不过说半年到一年内，别的引擎会起来，我持怀疑态度。因为众所周知，我们的内需是多么的脆弱，真正的引擎出口这块，并不是我们自己可以左右的，只要欧美再持续低迷一年，我们国家这辆超速行驶的汽车就会到 70 码了。。。
---------------------------------------------------------------------------------------------我说“半年到一年”的时间，的确是谨慎的乐观。说这话的时候，更多地是寄希望于政府的强大力量，我自己也有点心虚。但我的意思并不是说，在短短的半年到一年的时间内，其他引擎就能修好，能正常投入使用，那肯定没有这么快。按照我比较保守的估计，外贸出口引擎基本修好，要到2011 年了，FDI 引擎恢复正常，也要到 2010 年下半年乃至2011 年了，国内需求的引擎真正启动起来，3 年之内都难见明显的希望。
我想表达的真正意思是，政府不会老是依靠房地产这台老引擎，因为把老引擎的油门轰到最大，危险性太高了，说抛锚就可能抛锚。政府肯定会千方百计挖掘出其他新的经济增长点，培育出小引擎来顶上。比如确定新的投资领域，比如大力扶持新兴产业，比如实施区域性大开发，比如培育引导新的消费热点，比如开发非洲、南美新市场等等。这些事情真能搞好了，都能起到较大的经济拉动作用，慢慢接房地
产的班，让房地产逐渐降温，为后两年的“软着陆”创造条件。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 18:13
作者：专员 001 回复日期：2009-06-26 13:35:42（1）楼主能否回答一下，拉动经济的其它引擎发动起来后，政府的裤子提起来了，会整顿防地产开发商这个妓女吗？
（2）政府除了用物业税和不动产闲置税来打跑炒房者，会用什么手段让开发商降价？
（3）前几天国土部公布地价在房价中的比例，是政府在给自己立牌坊？还是政府 PK 开发商的序曲？
--------------------------------------------------------------------------------------------一号专员：你的提问很有意思啊。我是这么看的：（1）其他引擎修好了，房地产这一台还是要继续用的。
虽然不再是风华正茂了，但也不至于年老色衰，最穷困的时候都陪伴过了，政府不会始乱终弃的；（2）物业税、闲置税何时征还是个未知数，我觉得不会这么快。等政府缓过这口气来后，会让开发商逐步降价，合理回归，解除这个行业的巨大风险，又一次赢回人心。具体办法很简单，划清界限，不再管它，房价自会降；（3）先是忙着搞房价真实构成大调查，而后又火速公
布地价的比例，选择性地举例子，混淆视听，主要目的是撇清责任，楞充好人，为下一步的行业调整作舆论上的必要准备。这一招在兵法里应该是“围魏救赵”，“假痴不癫。”
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 18:20※※※※※※上海为何又搞起了经济适用房——说说经适房在上海的大起大落的命运※※※※※※
作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-26 11:29:50
【新闻标题】上海市房管局局长：政府不希望房价涨得过快
【新闻摘要】
【6 月 25 日，上海住房保障局局长刘海生表示，政府希望房地产市场能够保持健康、稳定，不希望房价涨得过快，为此政府将“有所作为”。他说，政府不能用行政手段干预价格，但是“不干预”不等于“不作为”。政府将加大房屋供应量，除加大保障住房供应外，还会加大商品房供应量。】
根据楼主的判断，地方政府更多是着眼于地方 GDP 的增长和地方财政收入。所以地方政府更希望房价的增长，而不是抑制它。看今天这则新闻，貌似地方政府好像不以 GDP 和财政为基本出发点了，难道是上海市率先走出经济危机阴影了，开始普撒甘霖了？
不过，我想上海市政府估计也就是刚换老板，步调要紧跟中央，开发商的利益估计他们还是考虑的很全面的吧。前
两年就有经济学家批评上海的经济是“起吊机经济”，难道现在经济增长方式调整了？貌似不可能，我也就是瞎猜猜。
期待各位同学和楼主一起来揭示问题的实质。
---------------------------------------------------------------------答深蓝兄，上海的这则新闻顶多算是个应景之作，实在没有什么新意。为啥说是应景呢？其一，上海的经济适用房管理试行办法，历经千呼万唤，终于揭开红盖头了，对于多年来一直废止经适房的上海来说，也算是件配合中央号召的大事了。所以，办法出台了，总得有人出来造造势，叫叫好，所以就有人出来应景了；其二，楼市迎来了新高潮，又在连月疯狂上涨，上海全市成交均价到了 14000 元左右，又创了新高度，民间的埋怨和不满当然也迎来了新高潮。这种形势下，总得有人说几句，不能光顾着闷声发大财，不顾民生疾苦啊。所以，局长就说了，“政府不希望房价涨得过快”，言外之意是，涨还是要涨的，但别太快了，太快了民意接受不了，要慢点来，要持续下去。
局长只是在公开场合，泛泛说了句“不希望房价涨得太快”的应景话，我想深蓝兄可能是会错意了，把口惠而实不至的“小甜枣”，当成了政府拱手相送的“大礼包”，哪有此等美事啊？！说明你看问题还是太善良，太轻易别人的面子
话了。反正，类似的话听得耳朵都快起老茧了，我丝毫看不出这次有什么新的变化，我也没看出来政府转移了强烈关注GDP 和地方财政收入的目光，更不会给我们普降什么甘霖。
如果说是换了新老板，就紧跟老大，这话倒是挺有道理的，毕竟前老板不听话，被老大拿下了。上海废止经济适用房已经好多年了，多年来干部群众上上下下，同心戮力，齐抓共管，专心致志发展商品房事业，取得了量价翻两番的好成绩，成为中国房地产价格的龙头城市，也成为各地大中城市学习观摩、竞相效仿的典范城市。这样的伟大成就，值得所有居住、生活在上海的人为之焦熬，为之龇嚎。但去年上海又突然重拾“经适房”这个废物东西，迅速推出了一个庞大的建设计划，计划在 2012 年前开工建设 2000 万平米的经适房，陆续推向市场，满足老百姓的住房需要。08 年第一批开工的规模就达到了 400 万平米，今年又是 400 万平米，两年就开工建设了 12 万套，大城市就是出手不凡啊，这个经适房建设规模，几乎相当于三线城市的商品房建设总规模了。
于是，我们自然就有了一个疑问了，为何以前多年废弃不管，这两年又突然成为香饽饽，大干快上经济适用房？经济适用房在上海的命运，为何如此大起大落呢？至于以前为何废止，我就不多说了，这个随便想想也知道。对于重拾经适房，我想主要有三个原因：其一，上头有要求。高房价和居民购买力的矛盾日益突
出，已经开始影响社会稳定，中央大力号召各地搞经适房、限价房、保障房，为的就是建立多层次的住房供应体系，商品的归市场，保障的归政府，各司其职。这已经成了一个政治任务了，上头有指标，下头要执行，谁能不上呢？上海刚换老板，有何理由不紧跟老大呢？所以宏伟的计划立马就出台了；其二，弥补行业投资下降的应急措施。我们如果看经适房宏大计划实施的时机，恰恰和金融危机发生的时间差不多。
08 年，上海楼市进入调整，价格变化不大，但交易量一下子跌入冰窖了，投资规模、新房开工量都是直线下降。对于高度依赖房地产的上海经济来说，这可是个大麻烦。所以，尽快启动房地产投资，保证行业的稳定发展，是政府考虑的首要问题。房企资金紧张，投资乏力，怎么办呢？那只有紧急启动经适房的建设了，于是第一批经适房就在 08 年底开工了。其实，这是在补商品房投资下降的缺，此长彼消，是为了维持行业投资的平衡；其三，上海经济结构调整的需要。上海大搞经济适用房，或许还有更为深远的考虑，那就是给上海经济结构转型和优化打好基础。上海经济这些年高度依赖房地产，无论固定资产投资、还是地方财政，房地产都占有相当大的比例，可以说是房地产主导下的投资拉动型经济。但上海城市化率已经很高了，人口逐渐稳定，老龄化趋向严重，房地产高速成长
的红利期即将过去，长期来看，如果继续依赖房地产拉动经济，潜在风险很大，上海可能会面临后继乏力的尴尬局面。
现在国家又支持上海“两个中心”（国际金融中心、国际航运中心）建设，要大力发展现代服务业，提高服务业的质量和比重，推动经济结构调整和转型。所以要逐步和房地产拉开距离，已经是必然的选择。现在大搞经适房，就是先和商品房建立一道防火墙，适当隔离，降低商品房开发的地位，为以后淡化“房地产经济”的色彩打好基础。我觉得，这样的考虑是比较远的，但经济结构转型乃是上海未来几年的头等大事，这肯定也在上海决策层的谋划之内。经济适用房，可能充当上海经济转型的一个过渡性工具，一个缓解矛盾的“安全阀”。
所以说，经适房对于上海，当前是非常需要，长远意义也很重大，这回不是忽悠了，是玩真的了，5 年建设 2000 万平米，提供 30 万套经适房，能解决大约 100 万上海人的住房问题。每年 400 万平米推向市场，这对商品房市场无疑是个巨大的冲击，也是个相当大的替代市场。可以预见的是，上海的商品房市场规模，将在未来的时间逐步缩小规模，再也难现 04 年那时竣工面积、销售面积双双超过 3000 万平米的辉煌，那应该是上海商品房市场的规模峰值了。以后的开发规模，会缓步降低，逐步变成一个不温不火、不咸不淡的市场。
如果我们仔细琢磨刘局长的话，会发现一个重要信息。
他说道，政府不能用行政手段干预价格，但是“不干预”不等于“不作为”。那么，政府将如何作为呢？将用什么样的“市场手段”来影响价格呢？局长说了，“政府将加大房屋供应量，除加大保障住房供应外，还会加大商品房供应量。”
可见，办法就是加大供应，一方面是加大保障房的供应，另一方面是加大商品房的供应量。前者基本就是廉租和经适房，后者呢，玄机就在后者上。政府如何加大商品房的供应量，当然就是加快推地，多出让住宅用地，督促开发商快开发，快销售，别捂盘。看来，市场行情好了，地价上去了，政府又要抓住有利时机，掀起新一轮的供地高潮，在土地上又可以大赚一把了。谁说政府不关心财政收入，乘机来卖地，说是为了充实市场供应，其实不就是为了土地买个好价钱么？
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 18:34多谢楼上的楼上的“洗完澡上网”，兄台言重了，楼主当不起。
谢谢你的鼓励和支持，还有你的良好祝愿！
我也把同样的祝福回送给你。
作者:loujinjing 日期:2009-06-27 02:20
作者：redbobby 回复日期：2009-06-27 00:10:08刚刚得到一个很恐怖、无言的消息！！！
作者：杨杨游网网 回复日期：2009-06-26 20:11:37
今天晚上，我有空会发出此贴开出以来的第三个战略信息，…………
根据这份材料，我能对房地产 5-7 年内的形势做出自己的判断，信息太尖端。……
有关方面为火星 Party 提供了最顶级的关于人口红利衰减临界点的数据，…………
银行根据这份材料已经判断出房地产市场在 2015 年之前还不会衰败下去，…………
关于物业税是否应该包括土地出让金，现在有了明确答案。…………
本周经我手投了四个亿下去，老大说要好好犒赏我，嘻嘻！…………
肯定有人做出了这种判断，所以还能玩，否则物业税早就丢出来进行补充了，…………
-------------------------------------------------------------------------------------------------------红兄啊，任何事情都有它的固有规律，房地产也不例外；任何市场也都有它的力量和轨迹，并不是人力所能精确操控的。所以，我们推崇依据事实做出的精确分析和理性判断，也欣赏那些运用智慧、依据规律、考虑实际所进行的理性推理和合理预测。我认为二者都值得我们尊敬和学习。
但我们绝不胡乱相信什么所谓的内幕消息和小道消息，如果说这些消息来源可靠，可以左右明天的大盘走势和个股的涨跌，那我深信不疑，因为在中国完全可以做到，而且早就屡见不鲜了。如果说这些消息（哪怕它是最高层的、战略级的，绝密级的）可以决定未来十年房地产行业的走向，那我也只能当成“娱乐新闻”来看待了。我佩服有远见的人，也赞叹有些人穿透历史、直视未来的深邃眼光，但绝不相信所谓的神奇般的预测能力，无论这种能力来自于哪里。因为我深信一条真理：凡是声称自己可以预知未来的人，并且把话说的有板有眼，听上去跟真的一样，那不是疯子就是骗子，不是神经病，就是在算命，不是行走江湖的小骗子，就是招摇世间的活神仙。
我们来看看上面说话的口气和结论吧，网网说自己已经掌握了未来 5 到 7 年的行业形势，银行也知道了 2015 年前房地产可以确保无忧的结论。而所有这些判断和预测的唯一依据，竟然是有关方面提供给上头的一份“核心超顶级核心信息”！！我听到这个“核心超顶级信息”，顿时激动无比，连惊吓带雷击，以致老半天静默无声，回过神来，才能大发感叹：这是多么强大的核心信息啊，这是多么强大的“有关方面”啊（美国兰德智库和它一比，简直就是一群脑残啊！），这是多么神奇而幸福的人啊，可以轻而易举看到如此强大的核心信息，指导自己未来数年的决策！这又是多么强大和智
慧的银行啊，有了这个超顶级信息，今后 7 年的房地产行业信贷风险可以提前预知，坏账可以一举消灭了啊。
但感叹之余，我也感到无比的奇怪，既然咱中国人这么聪明强大，有这么强悍无比的“有关方面”（估计是个咨询公司之类的），可以诞生出这么生猛的“核心超顶级信息”，那为什么朱镕基当年搞房改的时候没有多听听他们的高见呢，以致于本来制度设计非常完美的 98 房改方案，被折腾成了今天这个鸟样！老朱当年怎么这么糊涂啊。既然我们的银行可以神奇地看清楚未来长达 7 年的风险，那为什么股改前还要剥离上万亿的坏账，把烂包袱都扔给我们可怜的纳税人呢？它们怎么不稍微运用一下类似的核心信息，来减少一些信贷风险和坏账呢？既然我们对未来的判断这么精确和深远，还有这么强大的操纵未来的能力，为何在金融危机发生前就没有一丁点的警觉呢，以致于高达 15000 亿美元的外汇储备被美国人给活活套牢？！用也没法用，撤也不能撤，损失事小，丢人事大，这是我朝多尴尬的事啊。
我看过网网同学的帖子，说了很多事实，也说的很有道理。但针对以上的这些言论，我不能不说很遗憾了，按照这个水平来说，我也只能暂时归入“大仙级别”了。这里头有两种倾向值得我们关注：一个现象是，很多人总是把这种超自然、超神奇的预测能力推给不知名、不留名的所谓“高人”，大搞“神秘主义”，只有类似谶语的简单结论，没有给出任
何道理，更没有一点基本层面的分析推演，美其名曰，“高人点拨”也。还真是高人，高人貌似从来不讲理。这和算卦还有啥子区别？第二个就是，很多人喜欢给政府赋予无上的力量，什么事情只要一牵涉到政府，那立马就牛逼化了，离奇化了，非理性化了，不用讲道理了，我欢喜谁就是谁了，好像政府天生神奇，天生就是霸道不讲理似得……
第一种心理，我觉得更像是原始图腾崇拜留下来的劣根性，是蒙昧时代没有完全开化留下来的后遗症。自己不懂的，就乱信别人，谁说就信谁。第二种心理，说白了就是一种“政府迷信”和“权力崇拜”，认为政府无所不可，权力无所不能，可上九天揽月，可下五洋捉鳖，上天入地，八荒无极，可以掌控现在，可以左右未来，心想事成，万事随意。天底下没有政府干不成的事，没有权力完不成的任务，只要它们想，总能达到目的。
我可以举两个最最简单的例子，证明这种“权力崇拜”
是多么的荒谬和可笑。但凡天底下的政府，都有两个心愿，一个是自己万年长青，永不倒台（中国古代尤其是如此），另一个是经济危机永不来，就算来了，也能被政府打败。可我们遍查历史，放眼全球去看看，有哪个心愿真正地实现了。
该倒的，无论曾经多么的强大，都一样灰飞烟灭。经济危机，一波又一波，死生相随，该来的总会来，从来没有成功地避免过，发生了也从来没有成功地被克服过，都是受尽了创伤
之后，再慢慢地回复平静。所谓的政府强力干预，基本都是延缓和拉长了危机，有哪次成功地中断了危机蔓延和深入呢？
回到我们中国来说，我们确实是很强大，动员力大，权威高，集权高效，手段高明，也够厚黑的……总之，有中国特色，非常强大。但我们躲过了文蛤了么，躲过了 80 年代的动荡了么？我们的经济改革避免方向偏离了么？我们避免了前后两次大通胀了么？我们避免了 94 年房地产泡沫破裂了么？好像都没有吧。所以，那些喜欢盲目权力崇拜的人们，应该多读点中国历史，尤其是当代经济史！知道的事情多了，也许可以破除很多迷信和崇拜，可以少装神弄鬼，误导别人。
话说多了，打住。在此我也再次提醒朋友们，不要轻信什么大师，什么内幕人，不要去纵容那些装大仙、跳大神的人，更不要助长这样一股装神弄鬼的歪风气。普天之下，都是普通人，都一样的吃喝拉撒睡，一样的喜怒哀乐苦笑，没有什么“大仙”，也没有什么“神鬼”。装神弄鬼的都是普通人，是怀着各自目的的普通人。鬼神仙怪，只是它们混江湖的面具而已。中国人当前最最需要的还是破除蒙昧，走向开化，增强脑力，避免上当，而不是什么求神拜鬼！
孔子曾说过，子不语怪力乱神。那会蒙昧未开，老夫子就已经心里清楚了，几千年下来了，难道我们还要继续糊涂
着？所以，我也提醒红兄一句，不要去传播那些邪乎的东西，你觉得不靠谱的，别人也不会觉得有多靠谱。还有，末了要特别声明一下，上面的这通话由“杨杨游网网”的帖子引起，但并非故意针对，主要是借题发挥，指桑骂槐，批判当前的一些不好的现象和风气。所以，如果“杨杨游网网”能看到这篇文章的话，请不要介意哈。
作者:loujinjing 日期:2009-06-27 18:17※※※※※※※※※※※※ 说说合肥房地产市场发展的基本特征 ※※※※※※※※※※※※
作者：ls19843401 回复日期：2009-06-26 13:25:29看了楼主的文章，更坚定了我暂不做解放军的决心，呵呵。
对于合肥这样的二三线城市，不知何时做解放军合适呢，楼主能否给出建议？
-------------------------------------------------------------------------------------------------------帖子写到这里，说过的城市也不少了，可能还要继续说下去，因为有更多的城市，尤其是重要的中心城市、省会城市，还没有提到呢。这里先说说我的一点看法。
总的来说，二三线城市，城市规模差不多，消费水平也基本相当，但也不能一概而论。副省级城市和一般较大的地
级市不一样（如宁波和苏州），沿海地区和内陆地区不一样（如青岛和郑州），省会城市和非省会不一样（如南京和无锡、合肥和芜湖），经济发达程度不同，区位位置和交通条件不同，地域文化和消费观念不同，政府参与程度和渗透力量不同，所以也是各有各的特点。如果不去深入了解这个城市的方方面面，那既无法把握住这个城市的个性和特点，也没法从宏观层面看清楚这个城市的房地产市场。所以，评说一个城市，不是件轻松好玩的事，要花很大的功夫，唯有厚积，才能薄发，我也一直在谨慎小心，避免盲人摸象，张口胡说。
具体到房地产市场上，因为城市不同，问题也就表现得多样化了。我们可以从全国层面对房地产市场进行分析和判断，全局性的分析当然可以适用于各地区、各城市，但未必就能很好地结合当地的地情、市情，可能会出现较大的偏差。
比较概括性的判断，也难以直接应用于各地区、各城市的市场，比如我们可以对全国的走势做个基本判断，但各地又有不同，有的快，有的慢，不会步调一致；比如市场泡沫，我们也可以说个全国性的严重程度，但在城市级别上，则有大有小，有的容易破裂，有的却能顽强支撑很久，因为微观层面的影响因素太多了，偶发因素也很多，有时候一个重要因素落掉了，就可能得出相背离的结论来。
正因为比较复杂，我对城市市场，就比较慎重，只有基
本都搞明白了，才会总起来一块说。平时则回答朋友们的具体问题，如果问题涉及到城市中观层面的影响因素，就尽量先把这些因素说明白，但不会说得全面深入。也就是说，有时候，我只能回答具体的问题，有时会把连带的某个方面（比如城市特征、经济布局、供需关系、消费观念、人口结构、政府政策，等等）一块说清楚，也有时候，会把这个城市作为一个研究对象，比较系统地说说其房地产市场。这个区别还请各位留意，理解我回答问题的方式。
针对合肥这个城市的房地产市场，我的基本判断是十六个字：“区位尴尬，发展平稳；供应偏大，后继乏力。”今天先不展开多说了，只简单地解释一下。
“区位尴尬”，指的是合肥的地理区位比较尴尬，作为省会城市，嫡系长子，但由于区位关系，却难以成为安徽这个东部大省的经济中心。安徽省的经济重心其实在长江南岸，经济发达城市主要是芜湖、马鞍山、铜陵。国务院启动中部大开发，规划了四个国家级的规划，武汉城市圈、中原城市群、长株潭城市群，还有一个是安徽的“皖江城市带”。人家都是“城市圈”、“城市群”，都有个省会做核心，安徽偏偏是个“城市带”，没有核心城市做龙头。更让合肥感到失落的是，“皖江城市带”有 8 个城市，马鞍山、芜湖、铜陵、池州、安庆、巢湖、宣城、滁州，竟然没有省会合肥，没办法，地理位置使然。一个大省的国家级发展规划，涵盖了 8
个城市，竟然单单落下了省会，这也算是全国唯一的孤例了。
而且，芜湖这个安徽老二，一直和自己较劲，紧追不舍，总产值还一度超过大哥合肥。合肥当然不会罢休，多年来一直在推动“合肥城市圈”的规划，但最终还是无果而终。今年初，安徽在“皖江城市带”的基础上，自己提出了一个新的发展概念，叫做建设“皖江城市带承接产业转移示范区”，专门来承接长三角地区的产业转移，里头规划了 9 个城市，除了“皖江八市”之外，强行加上了合肥，变成了 9 个。有人出来和稀泥了，说安徽应该发展双中心，一个是芜马铜为先导的“皖江城市带”，一个是以合肥为中心的“合肥城市圈”，这就有点扯了，以安徽之力，能全力搞好一个就不错了，同时搞两个怎么可能？！提法可以变化，文件可以修改，但地理区位难以改变，合肥的尴尬角色也难以改变。正是这个不尴不尬的地理区位，成了合肥市经济发展的心头大患，成了决定房地产长期发展命运的因素。说得严重一点，发展“皖江城市带”国家战略的正式确立，才是合肥失落的正式起点，合肥这个省会，要被安徽冷落了。
“发展平稳”，是说合肥房地产市场发展的基本特征。
其实作为省会城市，资源集中，人口集中，政策青睐，可谓得天独厚，合肥房地产市场的发展基础不错。早在 2001 和2002 年的时候，就已经小有规模了，那时候的均价大概在2000 元上下，对于一个中部省份来说，这个均价不算低了，
要知道上海 2002 年的均价也才 4000 多块，仅仅比合肥高了一倍。从 01 年到现在，是中国房地产突飞猛进的 8 年，也是价格不断翻番的 8 年，如今上海均价到了 13000 了，杭州、南京等省会城市也在万元上下了，再看合肥呢？还在 4000元上下的水平线上，这个房价水平和郑州、长沙、南昌等地比较接近。房价没能狂飙上去，是开发商不想么？是政府不愿么？非也，原因在于城市能级较低，当地就这么个消费规模和承受能力，你的价格离谱了，买的人立马就锐减，就会阻碍行业的正常发展。这是个动态平衡的博弈过程。所以我说，在这一波长达十年的大发展中，合肥房地产的总体特征是“发展平稳”，主要依靠内力推动，虽然相对于当地居民较低的收入水平，房价有泡沫和虚高的成份，但房价的“绝对值”并没有涨到离谱的程度。
“供应偏大”，指最近几年来，借中国经济快速发展和房地产市场一路狂飙的东风，合肥迅速拉大了城市框架，搞新城区建设（政务文化新区），引入外地大开发商，大面积地开发建设近郊区新城，让住宅供应量迅速扩大。这个增加量已经远远超过了合肥本地居民的正常需求，所以催生了比较大的投资需求（投资者主要来自本地和皖北地区）。合肥房地产由一个本地居民驱动的市场，转化成为一个“本地居民+外来投资”双驱动的市场，而且投资驱动因素在过去几年里逐年加大。这就积累了风险，一旦全国房地产市场进入
整体调整期，或者合肥的中心得以动摇，投资者反吐存量，会突然放大供应量，进而打压价格。
“后继乏力”，是指合肥房地产市场的发展前景不看好。
以前合肥的经济中心地位，并不是历史形成的，不是经济资源要素的自然配置，更多的是政治因素和省城效应。如今国家批复了“皖江城市带”发展规划，纳入到国家层级的发展战略中，一锤定音，为合肥、芜湖之争画上了一个不容置疑的“政治句号”。安徽省多年以来就在合肥和皖江“芜马铜”
之间摇摆不定，一会想扶持大儿子，一会又要去拉扯老二和老三，谁都舍弃不得，想同时兼顾，左右为难，弄到最后，谁也没有大出息。这回好了，国家发话了，不用争了，八个小弟联合起来，把老大给拉下来了。合肥的省会地位短期内不会削弱，省城的诸多优势也丢不了，但经济重心无疑会向“皖江城市带”转移，最后“芜马铜”都会成为各有特色的经济强市，联合起来将大大超过了老大哥。伴随着经济重心的转移，芜马铜等长江沿岸城市的房地产将迎来新的发展机遇，因为之前的发展欠账比较大，所以还有会一轮高速发展。
合肥的房地产市场呢，我估计将再次出现一个回归，从“本地居民+外来投资”双驱动的市场，再次回到原来的“本地需求”单驱动的市场。所以，从这个角度看，我说合肥的房地产市场，未来是“后继乏力。”
对于你的问题，在合肥，何时做解放军合适？我觉得可
以跳出合肥市场来看，当然也不用费力去看全国，不妨盯着最近的大城市——南京，保持对南京的密切观望，如果这波涨价狂潮过去，南京市场开始回归了，那么说明全国市场也发生了较大的变化，合肥市场也不会无动于衷，肯定会降。
至于观望的期间，我认为到明年年中比较合适。退一万步讲，到了明年年中，全国市场还在狂飙，房价还在涨，那历来平稳的合肥，估计也还是这么个水平，涨不到哪里去。
作者:loujinjing 日期:2009-06-27 22:24
作者：不买房 510 回复日期：2009-06-27 20:53:06有一个观点请 lz 重视，也是本论坛另外一个资深 ID 的观点，我也认同，那就是：（1）房地产是 ZF 用来回笼资金的最佳途径；（2）还有就是，持续多年的隐形通胀。
这两个问题，希望 lz 展开讨论一下，谢谢。
--------------------------------------------------------------------------------------------------不买房先生：因为上面的观点看起来简洁明了，实则都有点模糊，我觉得没法去展开讨论，也不知道如何评述。仅就它们涉及到的货币经济和通胀问题，说说我的一点理解。
（1）货币是让经济得以顺利运转的血液，政府是货币的发行和秩序管理主体，从推动经济发展的角度看，政府的主要目标维持货币的供需平衡，保证货币的信誉，让这个循
环系统正常运行。政府发行货币，这个好说，让央行直接发就是了，通过投资和初次分配进入经济领域，给经济输血，发了还要让它回来，不然就没法形成完整的循环系统。怎么回来呢？从实体经济中说，就是通过消费，消费就是货币逐级回收的过程，从金融系统内部说，如果货币发多了，央行可以通过内部渠道回收，如提高准备金率、发行央票、公开市场回购等，都可以迅速回收货币。
消费渠道的资金回收是经济正常循环的表现，可以形成“投资—生产—消费—再投资”的链条，让庞大的经济机器转起来。央行的货币回收是货币政策调整宏观经济的一种手段。需要特别注意的是，无论是消费，还是央行回收货币，资金都在发生逆向流动，但都没有流入政府手里。政府的账房是财政系统，不是银行系统，只有流入财政部门的钱，才能说流入了政府手里，具体的渠道只有两个，根据国家法律所进行的税收，根据行政法规所收取的各种规费。
所以，说“政府回笼资金”，这个说法本身就是错误的，政府为了维持自己的存在而收税，和货币金融意义上的“回笼资金”，根本就是两码事。政府大力发展房地产，十分倚重房地产，根本原因也不是因为它是“回笼资金的最佳途径”，而是因为房地产是固定资产投资的最大领域，是推动投资增长的主力军。
所以，从全国意义上说，房地产存在的最大价值，并非
是什么“回笼资金”，而是扩大投资，推动中国经济的增长，这恰恰说明了相反的结果，房地产领域是国家投放资金的最大领域。从地方上来说，就有点相反了，因为地方可以卖地，可以收税费，这都可以取得地方财政收入，房地产行业确实是地方获得财富的最佳途径，这个财富来自两个渠道，一个是国家信贷投放（国有银行的大量贷款），另一个是居民购房支付的消费。可以说，中央、地方都青睐房地产业，但喜欢它的理由却是完全不同的，前者觉得它能把钱花出去，后者觉得它是个弄钱容易的行业，是财政的粮仓。
从经济循环的角度看，国家在房地产行业大量投放信贷，地方上则收取巨额的土地款和税费，倒是也形成了一个循环。
可惜的是，普通消费者被裹挟进去了，并连带把自己的钱也裹挟进去了。
（2）货币主义的理论证明了，通胀是货币发行量大于社会实际产出时的一种经济现象。在经济发展中，货币发行速度（可看 M2 的增速，中国一般在 17%左右）总是高于社会总产出的增长速度（可看经济增长速度，过去十年在 10%多点），这就是说，央行发行的钱总是比实际需要的要多。而且发行的货币一直在用，越积累越多，而经济产出却在不断损耗和灭失。如此看来，货币增量总是在超过社会财富增量，所以，通胀就会一直伴随着经济增长，通胀乃是一个长期存在的现象。不光是在中国如此，别的国家也是这么做的，和
中国的情况没有本质区别。
理解这个现象，我们只要看看历史金价就知道了。70 年代布雷顿体系运行时，美元和黄金是挂钩的，法定标准是：1 盎司黄金可兑换 35 美元，这就是当时美元的购买力。四十年后，1 盎司黄金可以卖 900 多美元，难道是黄金贵了，是黄金的生产成本大幅提高了吗？非也，黄金很稳定，生产基本还是那样，而且工艺还提高了。其实是美元发得太多了，购买力下降了，从黄金一般等价物的角度说，是美元供应过剩，供大于求，变得便宜了。中国也是一样，80 年代的一毛钱还可以买不少东西呢，现在的 1 毛钱，掉在地上人都懒得去捡。所以说，通货膨胀是伴随着世界经济增长的最常见现象。
其实，不要一说通胀就觉得是坏事，适度的通胀是好事，发的钱比实际社会财富多，钱在追逐财富，造成财富涨价的现象，所以才有足够的驱动力去驱使这个社会不断地创造更多的财富，增进社会的总福利水平。
中国这些年来经济连续高速增长，货币供应量常年维持在高位运行，实际的通胀水平肯定比公布的要高，但为什么我们没有察觉呢，或者说为何成了隐性的呢？我想主要原因在于三个方面：一是统计方法问题，比如房子等资产涨的厉害，但没有纳入统计范围，资产领域的通胀无法在数据上体现出来；二是分配上的问题，当前按劳分配的比例在下降，
居民工资收入占 GDP 的比重太低，导致居民实际购买力不足，消费不振，一个消费萎靡的市场，如何能通胀呢？当前的形势就非常典型，经济危机来了，居民收入降低，缩减了消费，于是物价下行，出现了通货紧缩；三是中国经济结构的问题，中国是投资拉动型的增长，是生产大国，世界工厂，各主要工业领域常年保持高投资，不断上马新产能，所以普遍存在“产能过剩”的问题，如果中国开足马力生产，全世界都消费不了。产能过剩就意味着产品过剩，主要的消费产品供应过剩了，怎么能表现出通胀呢？
所以在中国，即使存在隐性的通胀，但你在真实的社会消费层面，看到的永远都是通缩的景象。如果你只去大城市里的高档百货商场，看看动辄上千元、几千元一件的普通衣服，你会感叹：通胀太厉害了，东西都这么贵了。但你去大量中小城市的集贸市场，看看那些堆积如山的消费商品，看看那低廉到让你吃惊的价格，你就会发现，大商场里的高价现象不过是商家制造的骗局而已，真实的通缩存在于中国更广袤的领域。
作者:loujinjing 日期:2009-06-27 22:59回楼上的 wangsecond：谢谢你现身来支持，写贴是给人看的，并非是要人回的，好比是地铁里拉琴献唱的地铁艺人，只要别人的耳朵就够了，
并没有在地上放一顶帽子，要人家投钱以回馈自己的琴声。
所以俺也一直倡导看帖自由、回帖自由、讨论自由、来去自由。
许小年的文章看过不少，他算是个敢说敢言的经济学家了，以前在中金时说话带着立场，现在到了中欧，客观得多了。
中国不能再走过去的老路，要实行二次“改革开放”，向民间资本改革，向个人开放，以替代原来的出口拉动战略。
这个提法我非常赞同，也很有道理，但我看也只能停留在嘴上。
出口拉动如同吸毒止痛，中毒已深，房地产也是如此，短期内还是难以戒除的。目前虽然出了很大的问题，但我想，国家还不会乘机放弃这样的发展战略，当前的任务是修复，不是抛弃。
房地产目前正在为经济复苏出力，有点涸泽而渔了，下一步可能会淡化，会逐步削弱它的影响力，会让这个高烧的行业冷却，寻求“软着陆”。
不管这一次危机的影响如何，我认为，在未来可见的几年内，中国经济增长模式是不会发生根本改变的，因为惯性太大了，基本上还是要维持“投资为本、倚重外需、做好保障、刺激内需”这个基本思路走下去。
作者:loujinjing 日期:2009-06-28 00:28
作者：o0 风中独行 0o 回复日期：2009-06-22 01:04:43看 lou 兄文章，先是越看越明白，后来却是越看越糊涂
——不知道是不是一次性看久了，消化不良？肚子里一肚子的问号，硬憋出几个屁来，可能臭不可闻，但求 lou 兄莫嫌，好歹给咱诊断一下是啥毛病。
首先，兄本贴有一个基本的判断：楼市处在下行周期，今后 2 年左右会呈现兵乓球“下楼梯”方式下跌。照兄之估算，这个期间楼市的跌幅不会很大，乐观来说就 20 个点左右，是吧？换句话说，也就是这 2 年左右房子还将处在有房的好多套、没房的买不起的状况，而所谓某些“刚性”白领则将被迫配合保八；其次，兄有文论及 4 万亿计划、6 万亿信贷和浙粤等地实业资本在经济下行、出口不畅、消费不振的情况下，转战楼市等资产领域，导致虚火上升（当然，这也符合下楼梯理论），经济整体有所好转，但结构性风险加大；
第三，兄以为政府主导的 4 万亿投资，大规模增加贷款，引导楼市去库存化，刺激新屋开工，重开地产投资马达，拉升经济客机，这都是没有办法的办法。——三叉戟死火了 2台发动机，第三台管它温度表、机油灯狂闪也得强行启动，最少保持点动力，免得垂直下跌（硬着陆）。
我的疑问是：1、楼市“去库存化”是否可以不用投资需求来解决？
靠“刚性”白领肯定不够，“真实”需求又够不着，看来也只有它了！对吗？
2、政府是不是在引导“投资需求”、压迫“刚性需求”
来解决楼市库存问题？要不为什么放那么多钱出来造成通胀恐慌？可不是每一个人都象你一样会分析或者也认为不会发生通胀！你也别说开发商及其走狗忽悠，要忽悠也总得有料啊，政府这块料最猛！
3、我觉得“去库存化”完成与否并不重要，重要的是这把火点着了之后，有更多的开发商拿地开工，这样就完成了第三台发动机的启动工作了，是这样吗？
4、如果是这样，那房价在今年下半年就不大可能下跌或调整，倒有可能会直冲“6124”点位。我曾经以为是5000-5500，看了你的文章改变了想法，很多地方的房价会再创新高！
累死了，这点破字搞了近一个小时，“一指禅”拼音，
汗……一些想法等打完几个字就忘了，下次再请教。
作者：o0 风中独行 0o 回复日期：2009-06-27 15:29:41lou 兄负我！
不过《答小木问兼辨析政府施政和房价高低之关系》一文也算是一种解答吧。
---------------------------------------------------------------------答风中独行兄：你的问题，我记得好像说过稍后即答，结果俗务太多，忙晕了头，一直给拖延至今，劳你久等，迟复为歉。首先要说的是，你看帖看得很仔细，对我以前观点的复述和理解都基本准确，此不赘述了。对于你的问题，《答小木问》一文中确实也涉及到了一些，算是一点侧面的回答吧，但不具针对性，今天还是来逐个回答下。
【（1）楼市“去库存化”是否可以不用投资需求来解决？
靠“刚性”白领肯定不够，“真实”需求又够不着，看来也只有它了！对吗？】
答：楼市的“去库存化”是行业调整中的必需阶段，库存不去，开工不足，投资乏力。但库存量很大，新增也不少，仅靠“刚需”是消化不了的，必须让投资的进来。投资者和投机者进来，至少有两个好处，一是可以大量消化存量，二是把气氛搞火爆了，可以诱导更多的潜在刚需去接盘。
【2、政府是不是在引导“投资需求”、压迫“刚性需求”，来解决楼市库存问题？要不为什么放那么多钱出来造成通胀恐慌？】
答：你说得很对。看当前的经济形势，一要拉内需，二要保投资。要把内需拉上去，尽快启动商品房消费是个好办法，要维持房地产的高投资和高位运行，也需要先替开发商营造一个良好的销售环境，制造良好的营销氛围，终端的销售火爆了，不怕上游的投资不火爆。具体办法就是，先想法稳住下跌中的房价，放宽行业信贷，同时大力宣传通胀预期，引导投资者大量进场，投资活跃了，整体气氛就要火爆，气氛一火爆，就可以压迫、引诱潜在的刚需进场。大家都进去了，这个市场就火起来了，上游的投资也起来了，土地市场又有“地王”重现了。
【3、我觉得“去库存化”完成与否并不重要，重要的是这把火点着了之后，有更多的开发商拿地开工，这样就完成了第三台发动机的启动工作了，是这样吗？】
答：如果从整个行业合理调整和长期健康发展来看，“去库存化”必不可少，十分重要；如果从当前紧急启动经济引擎的角度看，那是否完成这个过程，倒真的不是政府短期考量的目标。当前的情况，正如你所说的，是要点着这把火，让这个行业火起来，把房地产的行业投资拉上去，把大宗消费拉起来，为经济复苏加油添薪。目前来看，这个目的基本
上达到了，住房消费火了，土地市场也火了，引擎又在高速工作了。
【4、如果是这样，那房价在今年下半年就不大可能下跌或调整，倒有可能会直冲“6124”点位。我曾经以为是5000-5500，看了你的文章改变了想法，很多地方的房价会再创新高！】
答：你这个看法，我谨慎地表示赞同。如今把楼市的火又烧起来了，投资的、投机的、刚需的，都进去了，一些地方又出现了 07 年时抢购房子的现象，这肯定要拉升房价，即使拉升作用有限，开发商也会乘机涨价大捞一把。所以，今年下半年房价可能还会借势上涨，行业调整可能继续搁置。
至于会不会冲高，我觉得还不好说，毕竟现在的投资风险已经很大，也不排除兜不住的可能，在部分地方投资者发生“集体恐高症”，拉高出货，高位逃顶，进而出现楼市决堤的现象。但这也是一种基于现实分析上的假设，假设能否变成现实，还需要观察，需要看关键影响因素的变化，主要是观察中国经济复苏的程度，观察政府的最新态度和动作。楼市问题，已经超出了经济范畴，成了观察中国问题、解读中国经济的一把钥匙了。钥匙未来怎么样，不能光看它本身，要看锁怎么样了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-28 00:36
作者：暗夜孤骑 回复日期：2009-06-26 19:14:35
提醒一下经常熬夜的网友们：经常熬夜的两大危害：记忆力衰退，体力下降，这在我身上已经体现了，我现在只能搞搞台球这种运动了，还搞不了太久，因为打久了腰疼，最可怕的是这个习惯一旦养成就很难改掉。
作者：kasal 回复日期：2009-06-27 07:43:40lz 怎么天天这么晚睡觉啊，要注意身体了，不然怎么给广大网友答疑解惑啊。呵呵。
-------------------------------------------------------------------------------------------多谢暗夜孤骑、kasal 两位兄台的提醒和关心。
俺睡觉去也。
作者:loujinjing 日期:2009-06-28 13:55
作者：一头倔驴 回复日期：2009-06-28 02:06:36101010-----------------------------------------------------------------------------倔驴兄真是个活雷锋啊，把帖子顶到了第 10 页之后，自己却悄悄离开了，把沙发留给了别人。
作者:loujinjing 日期:2009-06-28 14:04
作者：夜游魂 提交日期：2009-6-28 3:05:00
上海一个楼盘竟然自个子被连根拔起了，看来是预兆啊~~~
作者：夜游魂 回复日期：2009-06-28 03:07:08想不到还坐了翻页的，看来真的是预兆，呵呵~~~------------------------------------------------------------------------------------------上海闵行倒楼真是个火爆新闻，今天已经成了大头条了。
首先为那位牺牲的民工默哀，也同情买这个楼盘的所有业主。
这幢连根拔起的楼真是个不详的预兆。
我在之前的回帖中曾说过，中国的房子质量虽然普遍低劣，但人命关天，应该没有结构上的质量问题，大家不用担心倒楼。
看来我在这个问题上幼稚了，太相信我们的开发商和建筑商了，他们几乎没有法律底线的卑劣，给我的幼稚上了一课。
我也要为自己之前的说法，向大家道歉。
在这个神奇的国度，没有什么事情是不可能的，就怕你想不到。
作者:loujinjing 日期:2009-06-28 14:24
作者：he724160 回复日期：2009-06-27 02:31:41
对上面的篇文章我的理解是：中国目前的经济现实决定，今后几年，房地产仍只能是中国经济的支柱产业。
这些年来，中国近 30%的钢铁产量 近 50%的水泥和木材产量都用在房地产和其相关的项目上。中国一个房地产消耗的钢材就超过美国全国的总用量，其规模之巨大和在国民经济中的比重可见一斑。
出口和房地产是中国的经济鸦片，已经上瘾了，一下戒断会引起更大的问题。再还没有新的经济增长点以前。房地产的全面萧条对经济的打击是 ZY 不能承受的。
但房地产繁荣的表现不一定就是高房价，可能恰恰相反。
中国房地产是以每年消耗亿吨钢材的规模造房子，已造了十来年了,这样有钱的都有房了，甚至多套，而剩下的都是些钱不多。但量不少的普通老百姓，而目前靠投机靠流动性托市只能搞短期， 长期是靠不住的。这种情况的发生，我们就可以逆向思维来摸清政府的思路。
政府现在最想要的是什么?是要房地产的成交量，这样才能维护住房地产的投资规模，维护住房子的开工面积和竣工面积 从而维护住 GDP 和就业率 托住经济的基本面。
怎样才能放大成交量 现在只能从钱不多 但量很大的老百姓身上打主意.如果以前的房地产,ZF和KFS是用捂货奇居,哄抬价格的办法,现在的经济形势逼着它们只能走薄利多销的路子。
如果以目前房子的高价位 一面想要保住高成交量 另一面又想按楼主说的能延续 7 到 10 年这么长的时间,在目前的经济形势下是不现实的.只有降价，而且只能以大幅度的降价才能达到这一目的。
个人估计但不一定准确，政府可能会在某个时间，会采取收紧房地产银根的同时，放大土地供应，压低土地价格，采取限期开发和销售的手段，迅速把房价降下来。而这个动作应该在一年之内。
楼主的专业不错，但我感觉楼主的战略眼光有一定欠缺.这个时候去鼓励网友买房子并不明智。至少要等到年底经济形势明朗后再做考虑。
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------谢谢苹果兄的引文。
我觉得这位 he724160 老兄的观点非常靠谱。
对中国经济了解深入，分析到位，视野也非常宽广，看到了中国房地产经济的本质所在，也抓住了政府对房地产政策的基本出发点。
而且他对“杨扬”同学的评价我也基本认可，杨扬的专业很好，人非常热心，分析也到位，但不够宏观，缺乏观察中国问题的战略眼光，
而且这个时候，杨扬同学还鼓励网友去买房，确实是不负责任的轻率之举。
作者:loujinjing 日期:2009-06-28 23:27
作者：寻找机会死亡 回复日期：2009-06-21 04:01:10…………
随着通胀的预期，近期开发商积极拿地，各地都出现了地王，你觉得开发商此举是白痴行为吗？你觉得开发商不为周全考虑吗？
希望楼主能回复我的疑问。
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------土地市场最近颇为热闹，很多人以为开发商又疯了，刚缓过气来就疯狂买地，其实不是这么回事。今天就说说开发商为何又热衷于拿地，也算是回答上面“寻找机会”的这个过了好久的问题。
首先一个不容置疑的前提是，开发商是商人，不是傻子，其决策当然都是理性的，怎么能是白痴行为呢？当前土地市场确实是升温了，拿地的多了起来。当前这些拿地的，主要有四种类型：1、一是大开发商在低潮期储备土地，为以后的企业战
略发展储备弹药，而且大开发商和政府关系好，谈判议价能力也强，可以低价拿到大幅土地，它们也在这一波行业信贷放松的大背景下得到了重点支持，手上并不缺钱。有很多地方 08 年一年没有卖出去几块地，老是流拍，土地财政非常困窘，所以也非常乐意邀请大型开发商来本地拍地，至于价格嘛，好商量。一个想买地搞储备，一个想卖地换银子，正是情投意合，一拍即合的事；2、二是中小开发商，综合实力较弱，本来就没有多少土地储备，08 年一年没有敢拿地，手里存的那点土地该开发的基本都开发了，如果再不拿新地，今明两年就很可能面临断炊之虞，正好又遇上今年二季度的热销，手里的存量房也卖得差不多了，变成了现金，所以拿地是顺理成章的事。这就是潘石屹说的“鸡蛋换粮票”，拿着钱去买地，没有地的话，就算钱再多，开发商也没法持续经营；3、三是一些外行资金又要进入房地产了，首先就是要弄块地。这一波房地产反弹之凶猛，让外行资金看到了巨大的利润空间，受到了极大的诱惑。想想看，在经济危机下，中小企业的经营困难异常，纷纷关张，利润薄得像纸片一样，而房地产依旧红火依旧，毛利依然高得吓人，那些在实体经济领域无利可图的资本，哪个不是看的眼热心跳、垂涎欲滴。
乘机进入，能捞一票是一票，这就是很多行业外资金当前的心态。如果去翻查下各地拍地的公司，我们不难发现这样的
“新锐公司”；4、四是地方国资公司在自买自卖，目的当然就不必多说了，制造土地市场的火爆气氛，托住或者抬高地价水平。
至于国资公司拍得土地之后，怎么处理，都是自己的人，那就不用我们来多操心了。
所以，如果看到当前土地市场火爆，就以为开发商疯狂了，被楼市回暖冲昏了头脑，不理智了，那就错了。其实没有一个疯狂的，个个都很理智，都是为了自身利益的最大化考虑，才会出手拿地的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-28 23:52
作者：redbobby 回复日期：2009-06-28 19:31:22上海的一座 13 层在建住宅楼倒了，齐刷刷从根上倒的，倒得那么完整，倒得那么有性格。令人不解的是有性格的不仅是这楼，还有那么多网民。这次网民一反常态，忽然没了以往那种对恶性事件的质疑、愤怒、指责等激烈的反应，竟纷纷玩起了一句话评论，读起来幽默且有想象力。以下摘录几条并点评一下：………… …………
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------红兄：
网友的评论非常精彩，你的点评更加精彩，谢谢在这么灰暗的新闻之后，给我们带来欢乐。
娶不起公主的话说得非常精到：“抱有一丝希望的人，才会有质疑、愤怒、指责等激烈的反应，已经绝望的人，就只剩下调侃了。”
诚哉斯言！
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 10:05我还是第二个报道啊
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 14:14
作者：取不起公主 回复日期：2009-06-29 12:47:32最近在乌有之乡等网站看了许多谈内忧外患、内外勾结的文章，不禁感慨，也许有时候看的多了，知道的多了，却无力改变，也是一种煎熬和痛苦。
LZ 你说呢？
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------估计很多人都有你的这种体会，所有才有了“痛苦的苏格拉底和快乐的猪”的说法，
苏格拉底最明白，却痛苦异常；猪只管吃和睡，但它很快乐。
如果我们有苏格拉底的追求，那就要准备好承担痛苦，如果我们有猪的追求，那不妨去追逐所谓的无知的“快乐”。
另外，如果你再继续看下去，知道的更多了，你会发现感觉并非一成不变的，你的感觉一直在变化，痛苦少了，超然多了；愤怒少了，平和多了；感性少了，理性多了；发泄少了，行动多了；冲动少了，睿智多了。
我的理解，这也是一种成长过程。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 14:22※※※※※※※※※※ 《答不许骂 兼说 中国房地产发展的两条道路》 （之一） ※※※※※※※※※※
作者：不许骂直系亲属 回复日期：2009-06-29 00:02:46有一个问题想听听楼主的分析, 现在的情况下,我理解楼主说的老大继续用房地产这台“发动机”，那怎么用呢？
观楼上楼下的帖子, 似乎不同的人给了两种解释：1、吸引投资性资金，逼迫刚需，加上地方的推波助澜，这基本上就是要楼市再长一截。毕竟，要吸引投资资金，楼
市不上涨是不行的。我觉得这一招是饮鸩止渴，但好在解渴，见效比较快；2、把房价砸下来，让老百姓真正购房自住，房价降到合理的水平，又没有继续下跌的期望，自住户大量进场。房地产属于健康发展。这个是良药，不过比较苦口，苦某些人的口，而且见效慢。
楼主觉得老大会选哪一条?-------------------------------------------------------------------------------------------------------------许兄的这个问题，问的那是相当的好，我这两天正想说说这个问题呢。你对房地产发展之路的总结，也很好，一个近的，一个远的。我就从这两条路入手，来简单地说说中国房地产发展的道路选择。
（一）第一条道路：当前无奈的选择对房地产这台“发动机”，政府到底怎么个用法，如果把本贴前面所说的各种说法，归纳一下，确实是有这么两种办法：一个“快速启动法”，猛踩油门向前冲，一个“慢速推进法”，以经济航速稳步开行。快的办法，就像是打强心针，旨在抢救病人；慢的办法，有点像吃中药方剂，意在恢复身体、固本培元。
其实许兄的这个问题，不用我回答，因为政府已经回答
过了，以实际行动回答了。当前出手托住价格，放宽管制，注入大量资金，拉动投资需求进场，引诱自住刚需接盘，短期内放大了交易量，增加了行业投资，也增加了开工量和施工规模，催热了土地市场。从经济恢复的角度看，房地产这个行业已经恢复了，已经回到了 2007 年的水平线上。房地产行业的强劲恢复，也带动了中国经济走出谷底，走向复苏。
强心针已经打下去了，而且也在起作用了，这不就是选择了第一条道路么？
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 14:26※※※※※※※※※※ 《答不许骂 兼说 中国房地产发展的两条道路》 （之二） ※※※※※※※※※※（二）第一条道路虽然管用，但是个“死胡同”
但这些措施都是应急措施，不是长效的办法。强心针可以救命，急救时可以用，但如果老是打这个，好人也得被折腾死。接下来还得继续吃药，还得好好调养，只有长期调养，才能逐渐恢复健康。从各项措施来看，直接出手托住的办法确实很好使，立竿见影，但不能长期使用，因为要考虑消费承受力和社会河蟹度。放开信贷口子，注入资金的办法也非长久之计，还要考虑未来的通胀压力，要考虑信贷资金的使用效率和安全性，毕竟不能为此把银行也搭进去，牺牲了银行体系的安全。投资需求目前很多，但也有个合理的界限，到了一定阶段，预期会发生分歧，就会发生“高位逃顶”的
现象，投机者出货变现，拿钱走人，那会造成一场灾难。
就算是刚需，也不都是有钱的，开始进去的基本是“富裕型”的刚需，这些刚需有了一套房子之后，就转变成“不需”了，剩下的都是没什么钱的“无产型”刚需了，依目前的房价水平，“无产型”刚需本质上也是“不需”，因为空有需求，而无实际支付能力。所以刚需的层次也是在不断降低的，越来越低，价格承受力越来越弱。
根据以上的简单分析，可以看出，如果未来仍旧走第一条道路，继续打“强心针”维持行业的极度亢奋，那这条路是根本走不通的。如果政府真的那样干，那后果是什么呢？
我们可以设想一下：老大死死地托住，让这个行业成为空中楼阁，会搞得民怨沸腾，社会河蟹度大大降低；银行体系不断地向其输血，为将来的坏账大爆发埋下一颗颗地雷，迅速拉升通胀指数；开发商疯狂赢利，全社会的资金争着涌入房地产领域，实体经济因为“空壳化”而严重受损，房屋质量也大大降低，“倒楼事件”接二连三地发生；房产投机盛行，全国上下，但凡有点钱的都在炒楼，这成了中国经济的一大特色现象，在无节制的恶性炒作中，楼市崩盘风险不断加大；没有入场的刚需们接近绝望，再也无力买房，社会不安定因素大大增加；因为没有新的刚需进场接盘，中国楼市整体沦为一个“炒作市”、“投机市”，已经失去了其正常的居住改善功能，成了一个“博傻”的大赌场………
上面说的可能有点夸张了，但如果老大继续坚持走第一条路，那么楼市一定是按照这个方向发展的，最终后果也必定会疯狂无比。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 14:34※※※※※※※※※※※※※ 《答不许骂 兼说 中国房地产发展的两条道路》 （之三） ※※※※※※※※※※※※※（三）第二条道路是房地产“软着陆”的必然选择所以，从长远来看，第一条路根本走不通，只能选择第二条路。那怎么走呢？依我看，选择第二条路，就是通过国家政策引导和政府的“托”和“放”，让房价慢慢地走下来，达到一个相对合理的水平，挤出楼市泡沫，挤走那些对经济增长没有丝毫用处的投机需求，让真正的刚性需求可以买得起房子，让自住成为中国房地产市场的主流消费。在这个过程中，综合运用多种手段，尽量不让楼市崩盘，不让房价暴跌，不让房地产投资规模剧烈缩减，不让房屋开工量大幅下降，继续发挥其经济增长重要引擎的固有作用。这样一个过程，就是中国楼市实现“软着陆”的过程，是由高烧癫狂状态走向健康发展的过程，也是其从经济恢复的“兴奋剂”回归到经济增长“发动机”的过程。
当然，说起来容易做起来难。顺利走上第二条路，实现行业的长期稳定健康发展，不是短期内就可以完成的，需要
一个较长时间的恢复过程，需要政府具有高超的调控艺术，扶着它缓步走下来，让它平安地“软着陆”。这个过程肯定要和市场规律发生一定的冲突，一定会布满了市场凶险，弄不好就会落得个崩盘的最坏结局，搞得像日本当前一年，走入长达十几年的楼市低潮期。在这个“软着陆”过程中，也肯定会损及某些人的利益，如开发商集团的暴利、如地方上的连带巨额利益、如投资者的发财机会、如投机者的饭碗、如买了房子的会担心家庭财产会否缩水，等等，这是个利益调整的复杂过程，所以也肯定会遭到他们的联合反对和顽强抵抗。但如果不下决心牺牲某些人的小利益，中国房地产必将误入歧途，走入一个不可持续、无法回头的死胡同，影响中国经济的健康发展。
所以，综合分析起来，权衡利弊得失，孰轻孰重，老大心里当然是非常明白的，也是会权衡轻重的。对老大而言，最大的利益是经济能持续增长下去，是让人头痛的就业问题得到解决，是社会安定和民心向背。在这个“根本利益”面前，无论什么集团的利益，都是微不足道的，都是可以牺牲的。我们想想，工人阶级的利益强大不强大呢，重要不重要呢，为了国企改革，为了经济增长，都可以牺牲，让数千万国企工人成为下岗职工。如今的几个开发商、几个投资投机的小丑，还有什么不能放弃的呢？利益调整了，他们当然会激烈反对，但反对又能怎么样呢？难不成还能撼动河蟹的大
钳子？
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 14:50※※※※※※※※※※※※※ 《答不许骂 兼说 中国房地产发展的两条道路》 （之四） ※※※※※※※※※※※※※（四）第二条道路，究竟应该怎么个走法？
至于如何顺利走上第二条路？如何让房价降至合理的“可负担水平”（affordable price）？如果挤掉楼市的泡沫？我们可以大概地猜测下，办法不外乎就两种，不是玩硬的，就是玩软的。硬办法就是靠外力把房价给打下来，软办法就是尽量利用市场规律让房价缓步降下来。
我认为一般不会采取强硬的办法，比如直接的行政干预，比如行政命令的办法。那样不仅会遭到利益集团的强烈反对，让他们狗急跳墙，没法在下头贯彻执行，更为关键的是，如果政府公开提“降价”，会给老百姓一个强烈的预期——政府发话了，房价真要完蛋了。于是持有的赶紧抛，没买的死活不买，那样的话，供应突然放大，需求急剧萎缩，中国楼市立马就崩了。这其实就是政府官方文件里从来不提“降价”
二字的真正原因，不是不想，是根本就不敢。
既然硬的不行，玩硬的风险太大了，那就只能来软的。
软的办法基本有两个，一是扩大供应量，让供应变得充足，运用市场规律和效应把房价拉下来。比如最重要的一个措施，
中央自 08 年来，确定了“大力发展保障房”的战略，要求各地必须完成保障房建设指标，纳入政绩考核，这就是扩大供应的办法，可以起到商品房替代作用，让商品房降温、降价。同时，政府大搞保障房建设，3 年时间投入 9000 个亿，也可以稳住行业投资，确保住房建设对宏观经济的拉动作用，减少对商品房的严重依赖。保障房搞起来了，形成“保障房+商品房”的二元供应体系，自然就减少了对商品房市场的依赖，你爱降不降，我不稀罕了。所以，保障房这个东西，实在是个高招，一举多得的高招，可以在很大程度上化解楼市的高风险。增大供应量的办法还有不少，比如扩大土地供应，适当提高容积率，规定闲置土地尽快开发，不开发就真的收回，比如加强开发商销售环节的监管，严法禁止捂盘等等。
第二个软的办法就是，逐步解除政府对楼市的特殊关照。
当前真正对楼市特殊关照的，乃是各个地方，而且关注的焦点着眼于房价的高低。道理很简单，房价关系着 GDP 的高低，房价关系着土地市场火不火，土地市场好不好，又关系着“土地财政”的收入情况，房价高低还关系着当地的投资环境牛不牛。要想让各地方不再聚焦房价，只有解除这些后顾之忧才行。所以中央正在酝酿“物业税”，而且物业税可能和土地出让金并行，这其实是在为地方政府开辟新的财源，让其逐步脱离土地财政的“紧箍咒”。还有其他的办法，比如可
能改变考核体系，把房价和河蟹度纳入各地政府的考核体系；比如按照当前反腐的顺序，政法领域基本上告一段落了，下一个重大领域可能是房地产和工程领域，很可能会出大案要案，这就可以给各地方一个强烈震慑，和房地产关系好不要紧，但要保持一个合理的限度，不要横加干涉，不要和利益集团捆绑太紧了，不然就可能栽进去了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 14:53※※※※※※※※※※※※※ 《答不许骂 兼说 中国房地产发展的两条道路》 （之五） ※※※※※※※※※※※※※（五）对未来几年房地产政策基本取向的预测如此说来，基于以上的分析，我们可以在现实分析和目标分析相结合的基础上，大致展望一下未来几年的房地产政策基本取向。
现实分析：其实非常简单，房地产是中国经济的重要引擎，房价在非理性高位运行，老百姓买不起，高房价抑制了正常消费，房地产面临价格崩盘的危险，也面临着无法持续发展的危机。
目标分析：也很简单，政府的基本目标就是，在中国经济没有转换为“消费驱动”之前，保住房地产的重要引擎地位，保证房地产行业投资高增速不掉下来。同时把房价稳定在合理价位，
让更多的老百姓能消费得起，扩大全国住房消费，让住房消费成为中国城市化进程的重要催化力量，而不是阻碍力量。
基本政策取向：（1）不能硬来，要防止发生崩盘，防止社会动荡因素；（2）要千方百计保住行业投资，保住就业和稳定；（3）要降低房价门槛，让更多的人可以进来玩，让涉及民生的问题不深化、不激化、不恶化。
未来两年的政策预测：（1）通过各种办法加大市场供应量，通过中央权威推动，大搞政府保障房建设，建立“二元供应体系”，使房地产市场总体上保持一个“供大于求”的基本态势，给价格造成下行的巨大压力；（2）各地挖掘土地潜力，扩大住房土地供应，大城市会加大闲置土地的改造力度，二三线城市会继续推动城市框架大扩张，加大新城区土地开发力度；（3）可能会适当提高住房容积率，推广高层，进一步放松容积率管制。特别是经适房建设，个别地区可能会放宽至 2.5—3.0 区间，以切实扩大供应量；（4）出台新规定，实行更严格的制度，敦促闲置土地尽快投入开发，不开发就真的收回。个别地方可能会推出“闲置土地使用费”等新名目；（5）加强开发商销售环节的监管，在全国范围内推行
“透明销售”。出台更为严厉的办法，惩治开发商捂盘销售、惜售、自我炒作等行为；（6）尽快推动物业税城市试点和全国铺开，开辟地方财政的新来源，没有意外的话，原先物业税试点“空转”的城市将有可能在 2010 年进入“实转”；（7）弱化地方上“土地财政”色彩，大胆的预测是，未来 3 年内，有可能再来一次小范围的“税制改革”，提高地方的税收比例，比如增值税，可能实现上下平分，比如资源税，也可能加大地方比例；（8）中央会出台系列政策，约束地方和房地产的利益关系，阻止有些地方过度插手干预房地产市场，让市场机制彻底失灵；（9）未来两年内（2009 年 9 月—2011 年 9 月，十八大召开前），会加大房地产行业的反腐力度，通过这些措施来淡化和削弱地方政府对房地产的影响，让房价更多地按照市场规律顺次下行。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 15:16长文终于贴完了，答个题休息一下。
作者：L618709 回复日期：2009-06-29 04:28:49请问楼主，我国实行全民所有制，作为人民的一员，在自己所有的土地上购房自住，政府收土地费是否合法？
------------------------------------------------------------------------------------------------------这个问题很有意思啊，答案非常简单，但又不知道从何说起，对这个中国特色鲜明的问题，我真不知道如何才能给你说明白。
还是这么说吧，希望你能明白：全民所有制，就是指全体人民共同拥有，但在技术上很难实现，所以就由国家当代表，国家代表全体人民拥有全国土地，是谓“国有土地”。
从理论上说，你也是一个主人，是“国有土地”的其中一个产权人，如果你在属于自己的那一块地上盖房子，是不需要向任何人缴费的。
但属于你的“那一块地”究竟在哪里，你自己知道么？
不知道！
既然你买的房子不一定恰恰建在你的“那一块地”上，你用的土地可能是属于别人的，那么你当然就要交钱给别人了。
但你也不知道它是属于谁的，不知道应该把钱交给谁，
于是你很迷茫。
但国家有办法啊，它是所有人的总代表，代表全体人民行使产权，众所周知，“产权”里头包括了支配权、收益权、处分权等等，你的房子使用了属于别人的土地、又找不到这个该收钱的主，国家就出来解围了，说，这么着吧，你把钱给我吧，我替你转给他。
你看，这个巨大的困难不就迎刃而解了吗？国家替你解决了。
你问这个合法么？当然合法！国家是制定法律的，它难道会让自己违法？
如果你硬要说你用的那块地是属于自己的，拒不交钱，那么好了，请拿出你的证据来，谁说你用的那块恰好就是属于你的那块？？
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 16:35
作者：果汁浆王 回复日期：2009-06-29 16:09:05楼主太乐观了吧，第二条路不是那么好走的，房地产相关的利益集团可不仅仅是几个开发商、几个投资投机的小丑那么简单，基本上所有的地方 ZF 都跑不掉。地方政府深陷其中，想动他们利益，不是那么容易的。几千万下岗工人加
起来，和房地产利益集团比，只能算得上个屁，要不怎么叫屁民呢。现在地方不大听话了，不是有句话叫：“政令不出中南海”吗？局面已经开始失控…………
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------我想这位兄台是多虑了，地方没有你想像得这么强大，地方深涉其中，其实只是个简单的利益关系，说到底是 GDP 考核指向和土地财政的问题，是钱的问题。
钱的问题都可以内部解决，只要变更考核体系，改变上下分配模式，改变地方对土地财政的严重依赖，那就可以让地方和房地产行业拉开安全的距离。
这其实是“想办不想办”的事，不是“能不能办”的事。
至少目前来看，我没有看出谁不听话，要知道，在我们国家，不听话的后果是什么，那是相当地严重！
看问题要看本质，看其中的主要因素，别抓住一个片面去无限扩大。
现在很多人的论调是，房地产集团和地方已经是“连体婴儿”了，根本无法分离，如果强行分离，都得翘，所以别指望房价会动摇。
这就是无限扩大的典型看法。其实最多不过是穿了一条
裤子而已，如果你给它一条新裤子穿，那二者立马就可以分离。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 21:45
作者：有頂天外 回复日期：2009-06-29 18:28:44感谢楼主的勤奋和无私分享！一点个人看法，考虑不周之处还请指正。
所谓地方上的有令不行，或者说地方征夫与房地产之间的“利益绑定”，实际上是个伪命题。
还是 ZY 一级有所保留，或许正如楼主所言，还在用这台引擎，没到修理它的时候……
-------------------------------------------------------------------------------------------我认可你的说法，“有令不行”在表面上看确实有，但都是些小事，其实在关键问题上是畅通无阻的，集权就是最大的特色嘛。地方和房地产的利益捆绑，确实是个“伪命题”，被很多人给盲目扩大化了，这仅仅是在现实共同利益驱动下的“短暂联合”，暂时形成了一致行动，一旦利益目标不一致，就会分手，这个捆绑一点都不牢靠。
之所以上头采取了默认态度，没有拆散这对联盟，也没有出手搅黄他们的蜜月之旅。是因为上头从这种联盟状态中也获得了巨大利益，或者说这种联盟的存在，至少目前与上头的战略利益有一致性，如果拆散了，大家都会受损，是个
多输的结局。正是，你拿你的土地款，我要我的 GDP，你收你的地方税，我投我的中央资，各得其所也。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 22:17
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-06-29 20:33:31政府托楼市，我们托 lou 主。
--------------------------------------------------------------------多谢骆驼兄的一路支持。从字面上看，你和政府做的事差不多。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 23:51许兄勿要客气，老师万不敢当。也祝你诸事顺遂，心安体泰！