对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释 - loujinjing
1、最近有报道，国家上调烟酒的消费税，这说明了什么问题？
2、国家在前一段时间大规模放贷，相当一部分资金进入了楼市和股市，这是否违背了国家信贷政策的初衷？
3、最近楼市猛涨、股市反弹，但实体经济等各方面指标并没有表明经济情况转暖，国家是否会降低后续放贷的额度？楼市是否会加速下跌？
4、如果经济情况继续恶化，是否还会像以前一样继续大规模放贷以刺激经济？这又会对楼市、股市产生什么影响？
5、我们国家现阶段无法扩大内需的最终根源是什么？
为什么会有这样的局面？国家为什么一直不能找到一个切实可行的办法来扩大内需？是国家无力解决，还是国家认为现阶段可以先不解决？
6、国有股 10%让全国社会基金会转持，在未来几年经济情况不明朗的情况下，是否风险太大了？
作者：Mytreo 回复日期：2009-06-23 16:22:39楼主还没有给我解答，坐着小板凳等着。
楼主辛苦了，喝口茶，润润，继续娓娓道来。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------MYTREO 在催我答题了，因为都貌似简答题，所以就先来作答，因为题量比较大，所以我尽量简单地回答。
【1、最近有报道，国家上调烟酒的消费税，这说明了什么问题？】
这说明了中央财政在实施积极财政政策后，开支迅速扩大，有点紧张了，所以要扩大税源，提高主要税种的税率，以缓解财政赤字的压力。烟草历来都是税收大户，当然首当其冲，首先加税了。这个增收的目的，其实在加税的通知里直白地说了，“为了适当增加财政收入，完善烟产品消费税”，相当的直白。此次烟草加税，估计可以增加 500 亿元以上的财政收入。照这个架势，我估计白酒马上也得加税了。
此外，还有个附带的原因。烟草是危害人类健康的消费品，世界各国均采取了高税收政策，控烟力度很大。这次烟草税提高后，中国还与世界平均水平存在一定差距。一些国际组织也一直指责我们控烟不力，这次加税，不管怎么说，也是个对外搪塞的好理由。谁说我控烟不力，我这不是在加税了吗？
【2、国家在前一段时间大规模放贷，相当一部分资金进入了楼市和股市，这是否违背了国家信贷政策的初衷？】
国家实行双积极的货币和财政政策，扩大信贷规模，一是为了增加危机之中的“流动性”，给经济活动快速“输血”；二是为了扩大基础设施等领域的投资，带动经济复苏，给疲弱的经济“打强心针”。国家可从来不会想着去炒股、炒楼。
至于信贷资金流入了股市、楼市，那是现实中出了问题，这样的结果，肯定是违背了政策初衷。
【3、最近楼市猛涨、股市反弹，但实体经济等各方面指标并没有表明经济情况转暖，国家是否会降低后续放贷的额度？楼市是否会加速下跌？】
这几个月以来，楼市和股市齐齐飙升，确实脱离了经济基本面，是过剩资金推动的结果，换句话说，这是“资金市”，是流动性过剩刺激下的短暂行情。今年一季度经济强行启动，新增信贷异常生猛，3 个月放出了惊人的 4.58 万亿。但这么高的信贷增速没法持续，也蕴藏着很大的风险。所以 4 月份就大幅回落到了 5918 亿元，5 月份是 6645 亿元。
至于未来，我认为宏观经济尚未明显好转，国家暂时还不会放松投资，温总理也放了话，要求坚持适度宽松的货币政策。所以，09 年下半年内，很可能保持一个适度宽松的信贷投放，不会像一季度那么夸张了，但也绝不会大幅降低，我觉得每月新增信贷应该在 5000 亿到 6000 亿元的水平线上波动。
【4、如果经济情况继续恶化，是否还会像以前一样继
续大规模放贷以刺激经济？这又会对楼市、股市产生什么样的影响？】
首先我认为，目前的经济形势已经很糟了，继续恶化的可能性比较小，除非应对措施不当造成进一步滑坡。“四万亿刺激计划”的本质就是扩大政府投资，用大项目投资、基本设施建设来带动民间投资，进而用投资拉动经济增长，促进社会就业。信贷扩张则是对“四万亿计划”的具体执行措施。目前来看，这个计划还在紧锣密鼓地执行中，应该不会中途改变。而且在这个计划执行时，好像也没多大必要推出新的投资计划（其实也没有更好的招了）。信贷投放，我前面已经说了，下半年应该会保持比较稳定的适度扩张投放。
对楼市、股市的影响，我觉得漏洞肯定是有的，下半年还将有一批信贷资金流入“两市”，但资金的流入，未必就一定推动股市再创新高和房价继续上涨。为什么这么说呢？
因为目前“两市”逆市大涨，全球独秀，价格虚高，已经远远脱离了基本面，投资风险很大，可能有部分人会在高位套现，离开这个市场。所以下半年资金面上有进有出，有追涨的力量，也有逃顶的力量，形势会非常微妙，需要观察。
【5、我们国家现阶段无法扩大内需的最终根源是什么？为什么会有这样的局面？国家为什么一直找不到一个切实可行的办法来扩大内需？是国家无力解决，还是国家认为现阶段可以先不解决？】
内需问题是个老问题了，不是现阶段无法扩大，是以前一直也没有有效扩大过。这和中国经济的增长模式有关，中国经济是“投资拉动型”，后来开放度提高，加入 WTO，外贸逐渐搞大了，就变成了“投资拉动+外贸驱动型”，靠固定资产投资和出口来拉动经济增长，不大依赖国内需求。所以说，宏观经济的大马车原来有三匹马，中国这些年来基本就靠两匹拉，“消费”那一匹一直就是个“病马”。本来两匹马也可以，但危机来了，那两匹马也同时生病了，“消费”这匹“病马”瞬时就成了焦点了，全国上下都指望着它能快点好起来，及时顶上去。
但国内消费多年来一直不振，并不是说拉就能拉起来的，让消费顶上去不是说说这么容易的。为什么扩大消费、把中国经济变成“消费驱动型”的增长就这么难呢？原因也很简单，不外乎两个：一是中国人手里确实没钱，想花也没法花，比如广大的农民兄弟；二是有钱的只想着存钱储蓄，而不去潇洒地花钱消费，比如小白领阶层和城市普通居民。为啥会没钱花？为啥会有钱不花？深层次的原因，就不好多说了，多去联想联想当前比较热门的话题就明白了，比如贫富差距、分配体制改革、教育高收费、房价持续飙升、看病难且贵、医疗改革、新三座大山、社会保障体系，等等等等。
经济要保持较高的增长速度，保八的任务更是大事。政府投资已经全力以赴了，民间投资依旧热情不高，外贸进出
口额连续数月大幅下滑，外需形势在短期内难见好转，所以拉动内需的问题就十分急迫，并非是“可以先不解决”，而是必须尽快解决，只是苦无良策罢了。上面我列举了一些问题，只有把那些问题都解决好了，内需不用你拉，它自己就会蓬勃而起了。只是解决那些问题，并非一朝一夕之功啊！
【6、国有股 10%让全国社会基金会转持，在未来几年经济情况不明朗的情况下，是否风险太大了？】
国有股转持这件事，就是部分国有上市企业，把自己的10%的股份，无偿划转给“全国社会保障基金会”这个国有事业单位。在划转之前，这些国有股份是国资委、财政部、央行等机构所持有，其收益当然归于股份持有人。划转后，这 10%的股份给了社保基金会，其股权收益当然就归于全国社保基金会了。举个例子，比如工商银行，70%以上的股份由财政部和央行下面的汇金公司控制，收益也归于这两家，如今根据国务院的安排，拿出 10%划给社保基金会，两家大股东仍然保持了绝对控股地位，社保基金会成了三股东，可以分享这 10%股份的收益，而且禁售期过后，它还可以在市场上公开减持套现。
这件事的本质，就是国有上市股份在不同的主体之间倒腾，左手倒左右。财政部也好、央行也好、国资委也好、全国社保基金会也好，都是国家的，谁持有股份都一样，都是代表国家持有和管理，不存在损失问题，也谈不上什么市场
风险问题。说白了，就是个简单的变更持股主体。
但这件事的目的是明确的，那就是用国有股份为社保体系筹集资金。全国社会保障体系有巨大的资金缺口，十分缺钱，中央财政年年巨额补贴，压力很大。这回国有股集中划转，总共划转了市值 830 多亿元的股份给它，假设这些股份能保值不变，就等于一次性地给社保体系增资 830 多亿元，至于它如何去套现，那就以后的事情了。但现在是不能卖掉套现的，这也大大减轻了大非减持给股市的压力，可谓一举两得了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-23 21:46
作者：取不起公主 回复日期：2009-06-23 19:12:11LZ 更新咯。。赶紧 MARK 一下汗，现在真有点看一部精彩连载小说的感觉。
每天都得看有没更新。
LZ 加油更新 O(∩_∩)O 哈！
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------公主，常言道，希望越大，失望越大。
所以千万别对这帖子抱有太大的希望，如果那样的话，有一天你会突然发现，这帖子亦不过尔尔，说了不少没用的废话，
而每天看帖回帖，浪费了你大把的好时光，那时没准你要埋怨我了，说楼主误人不浅。
这就是个闲谭的地方，我们的话题是楼市。
所以平常心待之最好，您如果闲着没事了，隔三差五地来坐坐，喝杯闲茶，聊聊房事，那就足够了，算是紧张生活里的一种休息。
如果聊的兴致上来了，提笔给楼主写上两句，或者鼓励，或者赞许，或者批评，或者点拨，那都是楼主乐于见到的，也是我所希望的。
祝你读帖愉快，我会“加油更新”。
作者:loujinjing 日期:2009-06-23 21:55
作者：和孩子一起成长 回复日期：2009-06-23 21:12:41楼主还那么年轻啊，我汗！一直以为楼主是个大叔级别的人物呢。
看来智慧与年龄是不成正比的。
------------------------------------------------------------------------------------你一直以为我是大叔级别的人物，看来我得检讨一下自己的语气了，是否已经老气横秋、黄昏迟暮了，或者动不动就在帖子里说教别人，像年过不惑喋喋不休的大叔那样。
作者:loujinjing 日期:2009-06-23 22:34
作者：mconreally 回复日期：2009-06-23 21:53:44潜水了很久，今天实在是忍不住了。小弟今年 27，深圳，混口活命钱。看了楼主的言谈，也向往的很。楼主儒雅，我不能比，但是总有宵小在此叫嚣，我很是烦恼，特此呼喝几声，不指名道姓了。
………………
人可以手黑，但不能心黑，手黑是生计所迫，不黑不活，心黑则要不得。人活着终究是追寻某种向往，而人的向往，其实也就是自由、快乐。而看你的言论，你追求的就是我自己爽就好，祸害其他人也无所谓，如个个都似你，“人同此心，心同此理”，怕是走路的时候都要防备后面有人拿棍子敲你。Adam smith 说的非常好，人追求自由平等，因为当你想拿棍子敲人的时候，首先要防着别人先敲了你的头。因此我们只能通过某种协议保证大家在一个博弈制衡的动态平衡当中，如果一味想着弄死所有人，自己吃大饼，还不如制定个规则，大家一起 fair play 来的现实。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------看得出来，mcon 也是性情中人，直言快语，甚是痛快。
手可黑，心要红，你这个说法，我也深表认同。若是人
人皆心黑，那就是最黑暗的时期了，大家都活不好。通过制定规则，确立秩序，约束“黑”的程度，有约共守，才能保证社会成员的基本权利和福利。从这个意义上说，法律就是这样的一种规则约定，政治制度体系也是一种秩序约定。约定的目的就是要大家有一个“费厄泼赖”的底层背景，而不是通行“黑吃黑”的规则。如果允许黑吃黑，那么不光穷光蛋没有安全感，富豪也没有，贩夫走卒没有，达官贵人也没有。社会就成了野兽搏杀的场所了。
所以，在前面回复 rwsh888 的帖子里，针对他的一些观念，我提到了“狼性”这个一个概念。在一个打破了通用规则、没有善良规则可守的社会里，才会出现和培养“狼性意识”，在一个价值观颠覆、人生观混乱、社会失范、道德沦丧的社会里，“狼性意识”就会迅速成长，并成为相当主流的社会意识。我以为，狼性意识的核心就是，以搏杀代替合作，以战胜别人、掠取社会资源为人生唯一目的，以别人的失败作为自己所谓的成功的必要铺垫，不惜以同伴的血肉充当自己的食粮。这就是狼性。如果拿来类比当今的人，我看也基本合适。
当今之世，旧的规则全打翻了，新的尚未建立和稳固。
说好听的，社会多元化了，说难听的，社会失范了。既然多元化了，那么什么样的人都会有，什么样的观点和看法，都不算是稀奇。你去网易等大门户的社会新闻频道看看，不就
是一幅活生生的社会多元怪象大展播么？
所以，面对大千世界，各色人等，仁兄不必生气也，超越了生气，才能得淡然，超越了淡然，才能得智慧，超越了智慧，才能得自在。
作者:loujinjing 日期:2009-06-24 01:15
作者：英伦三岛的鹰 回复日期：2009-06-24 00:29:35楼主过于理想化了，房价是很难下跌的。主要原因如下:1、中国人喜欢住在大城市中，因为大城市中拥有卫生、教育等重要资源，这和国外有根本区别；2、地方 ZF 是不会放过小民的，土地是他们的命根子。
3、没有物业税，ZF 纵容房地产投机炒作，当前资金的避风港正是房地产。
观察房地产市场，主要应该从租金来考虑，在一个区域，租金收益如果高于存款利率，房价是很难下跌的。
--------------------------------------------------------------------------------------------------这位仁兄列出的三条理由，看似有些道理，实则都是大谬不然。这事并不复杂，不用细说，且简单说几句：1、“喜欢住”和“能否住进去”是两码事，太多中国人还喜欢住在纽约、伦敦呢，但没有几个真正去了的；2、对于小民，“想不想放过”和“要不要放过”也是两码事，土地是暂时的钱袋子，远非是命根子，命根子是船底
下的水保持风平浪静；3、所谓的物业税完全是技术问题，说开就可以开。默许市场炒作也是目前的无奈之举，条件具备了，可以一刀砍下去。目前只是暂时的无奈。
所以说，以这些似是而非的理由为依据，去妄下悲观的结论，不仅没有看到问题的本质和关键，也缺乏必要的远见。
至于说到租金，认为“租金收益如果高于存款利率，房价是很难下跌的。”这就更是无稽之谈了。世界上并非只有投资房子和银行存款两种理财方式，存款利率低了，完全可以拿钱去投资别的，投资渠道太多了，不一定非要吊死在房子上。拿美国来说吧，美国租房市场极其发达，租金收益率高于联邦基金利率的情况比比皆是，但美国房价自 2006 年开始，已经连续跌了 3 年了。不搞调查，就下结论，那是相当危险的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-24 01:27
作者：武岳丰 回复日期：2009-06-24 01:03:40…………
又一只苍蝇，我帮楼主拍拍。
…………
------------------------------------------------------------------------对某些明显没道理又非常无聊的观点，不必理会即可，
又何必动怒呢？
具有启发意义和价值的，我们才说，对错误的，值得一驳的，我们才驳。
作者:loujinjing 日期:2009-06-24 01:29早睡早起，读帖写贴。各位晚安！
作者:loujinjing 日期:2009-06-24 09:57
作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-23 22:13:05楼主好，看到楼主如此孜孜不倦的写帖子，佩服！是不是楼主就是从事这方面研究工作的呢？洞察内情，平实叙述，文风清新！
有个问题想请教下，楼主在很多回帖中提到，购房款很多是从国家的 4W 亿中来，不知道有没有个大概准确的数字呢？其实现在楼市的很多层面，单纯用经济学的知识无法解释，只能用独具特色的“初级阶段”糊弄了。
再次向楼主致敬！
作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-24 07:58:34哈哈，早上起来就来顶楼主的帖子，楼主怎么也得表扬一下嘛。
其实，现在房地产诸多乱象，根子在哪，大家不言而喻。
zf 的刻意引导，砖家的貌似公允的解读，kfs 的煽风点火，投资渠道的单一与匮乏，再加上普通我等屁民的不明就里。
共同促成现在“乱花渐欲迷人眼”的大好局面。
-----------------------------------------------------------------------------------------------深蓝兄晚回贴，早顶贴，不辞劳苦，值得表彰，特发天涯专用奖状一枚，以资鼓励。
另外，你提及，“楼主在很多回帖中提到，购房款很多是从国家的 4W 亿中来”，这个说法不是很准确。我说的是国家信贷资金部分流入股市、楼市，并不是 4 万亿的资金成了购房款。“四万亿”是一个国家一揽子投资计划，目前正在执行中，投资资金来源多元，都有专门的审计和行政监管，发改委前一阵子对外公布了四万亿的阶段性执行情况。如果我们说 4 万亿成了购房款，不仅含糊不准，而且有点在诋毁国家投资腐败了，发改委知道了，可以跨省来警告了。四万亿的资金来源，有中阳财政划拨，有各级地方财政的配套，也有银行信贷，当然信贷还是主渠道。
因为要配合执行四万亿投资计划，所以 09 年以来，银行信贷口子打开，新增信贷出现爆发式增长。由于天量信贷发得太猛太快，前五个月的时间总共放出来接近 6 万亿的钱，实体经济一时消化不了，或者时间太仓促，投资项目还来不及消化，那么多余的钱没有用武之地，只能先寻找藏身地，谋求短期收益。当然就近选择资产领域是个好办法，于是就去炒股，去买楼，这造成了这一波资产逆市大涨。你说到具体的比例，这个恐怕全国都没人能知道，谁把投资资金挪用
了还会说出来，还会逐级上报进行汇总统计？但我估计上头应该有个基本的估计，心里有底，毕竟可以取地区样本来进行预测估算，但即使有结果，也铁定不会对外公布。这么大的事，岂能乱说，说出来是个什么后果？！社会能坦然接受么？
总之，比较准确的说法是，资产领域（主要是股、楼）
承接了快速释放的信贷流动性，在经济刺激计划中近水楼台先得月，双双出现逆市大涨的奇特局面。而用于各级固定资产和基本建设投资的资金被挤占和挪用，让国家投资计划打了资金上的折扣，让进入实体经济领域的资金减少，进而延缓了刺激实体经济早日复苏的进程。
作者:loujinjing 日期:2009-06-24 10:40
作者：MoonSun999 回复日期：2009-06-24 02:17:26化了很长时间，是个不错的帖子。
我家在江苏北部的三级城市盐城，太太这几天天天就要买房，说房价还在涨，要 5000/M2 左右，120 平米，还要找人才能买到。买了感觉还是有点吃亏了，不买又怕再涨。我原有一个老小区的房，环境不好。
可否请楼主给个意见。
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月日先生，你这个问题好回答，如果在盐城，不是绝对中心地段的高档住宅，普通商品房卖 5000 块，而且还得找人帮忙才能买到。那我建议你且当它是个游戏，您该干嘛还是干嘛，完全不要理会便是。
你太太“这几天天天要买房”，我不知道你太太是不是以前也是如此，一直这么要求你买房。如果以前没有，只是最近才迫切地要买房。那我不得不提醒你一句了，尊夫人可能让当地一种叫“砺夷蠊蠓”的怪虫给蛰了，中了其蛊惑之毒，被病毒洗了脑，病症是相信房价会继续大涨，如不快点买以后会更贵，更买不起。也可能是感染了一种叫“痛瘴”
的瘴疠之气，最近一段时间弥漫全国大部分地区，主要病症表现是怕自己手里的钱会丢失，寝食不安，一定要尽快花出去才安心。我的看法是，现金存款在 200 万以下的人群，一般不会受到这个“痛瘴”的直接袭击，即使感染了，也不必担心，数月后可自愈也。就是那个被“砺夷蠊蠓”蛰出来的病，是由多种复杂原因引发的，不容易立时祛除，要费点周折了，脑力比较强健的病人会痊愈较快。
这么说并非对尊夫人不敬，请勿介意。这是根据你说的情况进行的猜测性诊断，如果你觉得尊夫人的言行表现和我说的差不多，那不妨对症下药，开之导之。
作者:loujinjing 日期:2009-06-24 11:13
作者：lizzy20010713 回复日期：2009-06-23 17:33:59
有点喜欢楼主 估计比我花痴的粉丝还多-----------------------------------------------------------------------你喜欢这个帖子，楼主就已经受宠若惊了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-24 15:15楼上的兄台真是看明白了啊，深得个中玄妙，也说出了其中难言的况味。看到兄台这发言，我也忍不住立马上来回一个，就顶你份超然和明白。
广东楼市（代表是广州和深圳）的最大特点就是早熟。
90 年代末，世纪之初，长三角楼市还未启动，北方各地楼市还是一片模糊的时候，人家已经比较成熟了，房价也炒起来了。如兄台所言，1996 年白云区机场路的房子已经卖到 5400元了，这在当时的上海、北京来说，简直就是天价啊！
但市场没有永远上涨的，也没有永远下跌的。经济在周期轮回，市场在起起伏伏，楼市也在涨涨跌跌，世界本如此。
广州可以说是完成了一个“十年轮回”，现在的全市均价，和十年前的高点也高不到哪里去。而且未来几年内，广州还有继续下调的空间。我敢断言，广州能回到 2000 年前的楼价水平。
市场有涨跌，楼市有轮回。这么简单的道理竟然无人懂！
美国、日本是国人推崇的先进榜样，其楼市惨跌，也都是活生生的例子，竟然大部分人能视而不见，看到了的竟然还相
信中国会跳出美国、日本楼市的命运轮回圈!如今赤裸裸的谎言竟然有人就深信不疑，在明晃晃的杀猪刀面前表现得前赴后继、大义凛然！全球经济陷入衰退、中国股市、楼市逆市狂飙，这里暗藏的巨大风险竟然无人理会！
也许，愚昧恰恰是（中国）这个庞大社会运转的润滑剂，如果没有了愚昧，也就没有了利益分配，没有了风险转嫁，社会就没意思了。也许又快到了“起锅吃肉、分勺喝汤”的时候了。锅里煮的，锅外看的，拥挤着正往锅里爬的，你们都看清楚了么，可悲可叹！！
作者:loujinjing 日期:2009-06-24 17:41答肤浅的对白：这位兄台的坦率、热情和谦虚，让人感觉很好。重庆、成都历来兄弟阋墙，往往互相诋毁，扬己而抑人，而兄台能保持中立，扬蓉而抑渝，客观地评价重庆这个城市，也属难得，佩服一个。
结合多方面因素，我觉得你如果能找到合适的楼盘，觉得价格也差不多，就算是买了也是可以的，主要理由是：（1）在全国各大城市里头，重庆是房价泡沫最小的特大城市；（2）重庆山城的地形独特，各区分散，多中心多组团，不利于集中炒作，渝中区之外的价格还是可以接受的；（3）重庆以套内面积计价，这是全国独一家，这等于
是重庆砍掉了 15—25%的房价；（4）成渝二城乃西南重镇，睥睨群雄，未来必定也是西南地区经济中心，还有很大的发展潜力；（5）单就交通来讲，重庆未来比成都更优，远程辐射能力还会大大增强；（6）你已结婚，太太是外地人，小房子已孝敬父母了，自己是“标准刚需，”你们有非常现实的需求；（7）就你的家庭收入而言，算是当地工薪阶层很高的了，负担一套中型面积的房子，压力不太大，可以支付得起；但我这么说，只是说明你具备买房的基本条件，说明重庆的情况是可以勉强接受的，并不是劝你下手。相反，我觉得如果理智地判断，目前最好先别动手，保持观望到明年也不迟。原因是：（1）全国楼市的泡沫很大，而且还在使劲吹，可能维持不了多久了，值得观察；（2）相比京沪穗深等地，重庆虽然是相对泡沫最小的特大城市，但相对重庆可怜的收入水平来说，房价也是离谱的；（3）重庆房地产分布不均，如你所言，郊区需要长时间的通勤，翻山越岭，跨江涉河，综合成本很高。所以对在市中心工作的年轻人来说，买到郊区的现实意义不大；（4）如果你们决定买到市区，生活工作都方便（你做
IT，收入也高，我猜应该是在中心城区），那么渝中的房价又很高，起码目前买是不合算的；（5）在信贷扩张和通胀预期的双重刺激下，当前房价走势是向最高点冲击，不是进入市场的最佳时机，基本上是最坏的时机；（6）你才 28 岁，还年轻呢，已有一套小户型，不必急着去买楼置业。如果非要在市中心居住，重庆的房租很便宜，可先选择租房，比买房合算多了；（7）以你们的年龄，工作、生活等不确定性大，变动的可能也大，还在关键的事业发展期，不宜背上沉重的按揭债务。
所以总起来说，针对你的问题。我觉得目前你不应该买，买房的具体时机，可以在未来的两年内决定，要看形势的发展。至于买什么区域的房子，一看重庆的发展情况，二看房价的区域合理性，三看你们俩的工作地域，四看个人喜好。
目前是很难说的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-24 23:40
作者：suxming66 回复日期：2009-06-24 14:03:37前些日子也像被蛰了似的，想在昆山买房，听了楼主一席话忍住了。不几日，售楼先生第一次电话打过来催，说再过三天房价要涨 3%，劝我赶紧出手。冷静想想，如果要涨3%，他还能通知我？生意场上没见过雷锋。又过了半个月,
也就是上星期，售楼先生又来电话，说我曾经看过的房源，现在打 98 折，欲购从速。被蛰过后，终于有了免疫力，挂断电话，去喝咖啡了。
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Suxming 说了一段很有趣、也很形象的买房经历。相信很多人都有体会，或者遇到过类似的事。说起售楼处里的小伎俩，话题还真不少。今天就对买房这个过程，说说我的一点小经验。
真正厉害的售楼人员，可不仅仅只有这点小伎俩，人家的招数还多着呢。电话反复地打给你，一会喊着要涨价，一会又说有内部促销，替你争取了名额云云，这是“催订”阶段，即利用促销利诱和涨价威胁等正反两种方式催促你，折腾你因买房而变得焦躁的心灵，让你心态不稳，左右摇摆。
你如果摇摆了，回电话询问最新详情，或者跑去看楼和面谈，那这单子生意就打下了基础了。用人家的话说，这事，八成是有戏了。
而后就是一个新的阶段，主要是发动“情感攻势”，说白了就是和你聊家常，侃大山，套近乎，交朋友，体贴你关心你，站在你的立场上去考虑问题，处处做出替你“省钱”
的姿态，博取你的欢心，取得你的信任，解除你买房时带来
的很重的戒备心理。目的也只有一个，就是让你相信，他/她不是在忽悠你去跳火坑，而是作为你的好朋友帮你理财，协助你营造幸福的小窝，共创美好的未来。这个阶段极其重要，可谓是承前启后，必不可少。售楼小姐的水平高低，一般也在这个环节分高下。在高价豪宅等大单子的生意促成过程中，有些销售人员，造物主比较眷顾的，观念比较开放的，会做出必要的牺牲，不是有人一块把自己给搭售出去了么？
这个阶段的攻势过后，买房人一般都会犹豫，到底是买还是不买呢？！买吧，挺贵的；不买吧，觉得前功尽弃，蛮可惜的，决心下不了了。
针对你的犹豫不决，还有后续的招数在等着你呢。于是“逼订”阶段就开始了。“逼订”，当然不是用强力来逼迫你，而是用更具迷惑性的美好说辞，反复灌输，给你暂时性洗脑，给你看未来 10 年、20 年的无比美好的前景，对那些聪明点的买房人，则用貌似前沿高深的理论继续忽悠你，让你觉得自己太落伍了，产生智力上的自卑感和心理上的依赖感，让你本来就强大的理智变得脆弱起来。高明的售楼人员，能让你变得像个听话的好孩子。总之，这个阶段也有一个目的，那就是迫使你暂时性地失去清醒的理智，痛下买房的决心。
你看，电话催订，情感进攻，洗脑逼订，都研究了人的心理变化，处处影响着你的决策过程，三个回合环环相扣，一个套路下来，普通老百姓，心理和头脑不是非常强健的人，
能受的了么？有少数有钱无脑的人，在第一阶段就缴枪了，能安全挺过全部阶段的，真是少之又少。于是，水到渠成，合同一签，万事大吉，到时候你再反过神来，也是无济于事了。如果发现被忽悠了，想退房，那就会走上漫漫的退房路，吃尽苦头，受尽冷眼，最后无奈地接受现实。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 00:38
作者：想飞的鱼 123 回复日期：2009-06-24 11:35:14LZ 还是很有水平的。
我目前正有打算买房的计划，第一套自住的，可是 5～6份房价像疯了一样，我原来 3 月份看中的房子，已经从原来6000 多突然涨到了 7000 多了，我也不知道该不该现在出手。
感觉好像房价还要涨，心理有点慌了。
不过看经济基本面的话，现在还不是很好。感觉房价下半年 8～9 月份，会达到顶点后下跌一点。所以现在很矛盾啊。不知道 LZ 有没有参考意见。
------------------------------------------------------------------------------------------想飞的鱼，你说的是苏州吧。从 3 月份开始，苏州楼市出现“小阳春”，此后的 4、5 两个月，乃至现在的 6 月上中旬，成交量连续飙升，价格也在走高。你观察的这个时期，正好是一个逆市上行的疯狂时期，所以，如果只看这段时期，你自然会被这种迷狂气氛所感染和影响，
自然就会产生“好像房价还要涨”的心理预期，有了这种涨价预期，在买房的现实压力下，当然就会“心理有点慌了”。
但我要说的是，你的这种“看涨预期”，很可能就是别人联手忽悠形成的印象，是别人处心积虑想要的结果。你心慌，其实也是在自己吓唬自己。推而广之，对那些“看涨预期”更为坚定的人们而言，他们老是害怕明年房价大涨，总是在担心现在不买以后会更吃亏，总是担心房价几年后再翻一倍……如果我把话说的直白一点，这是被多年的高房价长期压迫所形成的一种“强迫症”，主要表现就是，强迫自己看涨，不允许自己看跌，同时没来由地嘲笑一切看跌的人，说别人是买不起房子的“穷光蛋”，好像天底下就数他最聪明。这也是被“痢疫蠊蠓”长期忽悠、强力蜇过后，所造成的一种“单向度幻想症”，幻想房子是个无比神奇的东西，未来的房价肯定会涨的一塌糊涂，不可收拾。之所以说是患了“单向幻想症”，是因为其临床表现很奇怪，是单向度的，只幻想房价翻番的情景，不会想到房价拦腰砍的情景。
如果你去问一个“强迫症”和“幻想症”的患者：你总是认为明年、后年的房价会继续大涨，甚至几年后房价将再次翻番，再创中国经济的一大“奇迹”，为什么啊？你有何依据呢？他会毫不犹豫地告诉你，因为过去十年来，房价已经翻了两番，从来没有降过，所以今后还得涨，还得翻番！
你看人家这理由，多么强劲有力，因为过去一直涨，所以未来也得涨！因为过去翻了两番了，所以未来还得接着翻。敢情翻番也翻出了瘾头，打不住了。这是什么洋鬼子逻辑啊？
照这个无聊的逻辑，因为去年国际油价飙到了 147 美元高位，所以还得继续飙下去，一直飙到 200 美元以上（事实上去年还真的有机构预测油价上 200），但规律无情，市场不会给任何人面子，油价没有继续飙，而是果断掉头，来了个惊险刺激的“多级大跳水”，一路跌到了 30 多美元!难道石油是市场经济的商品，而房子就是火星上引来的神物？日本、美国楼市的悲惨经历，已经先后证明了房子并非火星上的神秘来客，终究还是一件普通的消费品和投资工具，难道我们中国的房子就是天外来客，可以天马行空、恣意而为？没错，我们确实是“有中国特色的社会主义”，神通广，奇事多，但也不至于“特色”到这个地步吧？！
问题说远了，严重跑题了，还是回到你的问题上来。其实你自己已经有了答案了，你自己说，“感觉房价在下半年8～9 月份，会达到顶点后下跌一点”。这个预测的时间很精确了，我没法给予评价，因为我预测不了这么精确。但我可以说的是，你说的这个大趋势，即房价狂飙之后即将到顶，到顶之后要下跌。我觉得是没错的。所以，既然有了这个认识了，你也不用矛盾了。先把自个口袋里的钱看好，等它到顶了再说吧。这就是你的结论，也是我给你的意见。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 01:33
作者：专员 001 回复日期：2009-06-24 15:35:19关注这个帖子时间也不短了。请教一下楼主。
我是河北廊坊的，属于最刚的刚需。
我们这里的房价现在都是四五千一平的报价，跟抢钱一样。
我打算在物业税正式推出后的明年年中或者年底的时候加入解放军的行列。
请问这个时机合适吗？
-----------------------------------------------------------------------------------------一号专员：你选的时间窗口是明年中或明年底，留了一年的观察时间，我觉得是合适的。
至于这个时点参军，是不是正确的、最合适的，我没法肯定，因为像是算卦。
但我可以肯定的一点是，你选择不在当前加入解放军，是相当明智的做法。
另外需要提醒你的是，刚需从来都是相对的，如果房价非常“刚”的话，估计你就会不刚了。
还有，物业税何时正式推出，到如今还是个谜。您给定的这个时间，税务总局不一定照办啊。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 01:39
作者：和孩子一起成长 回复日期：2009-06-18 23:35:49突然觉得分页近在眼前，努力一把，争取做个沙发也~~~-------------------------------------------------------------------------------------和孩子一起成长，快来看啊，有——沙——发——坐——啦来——晚——了——就——没——有——啦——
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 02:02从其发帖内容鉴别来看，到目前为止，貌似来了四个中介，两个知难而退，一个自己消失，一个投诚。
今天突然发现，少了性格固执、说话可爱的中介斗士们，不只是留下了安静，还偶尔让人觉得少了点啥。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 10:40楼上的广告语是我见过最牛×的！
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 11:02问题是越扯越多了，话题是越说越深入了，我觉得很多问题已经超出经济范畴，正在靠近禁区，希望在帖子深入讨论的同时，也能侥幸存活下来。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 11:47请各位给楼上的出出主意 O(∩_∩)O~
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 16:54
作者：lizzy20010713 回复日期：2009-06-25 12:33:29恳请楼主帮忙出出主意！！解救群众于水火！
作者：哨子面埋伏 回复日期：2009-06-25 12:58:41建议自浇一瓢冷水 O(∩_∩)O~
作者：lizzy20010713 回复日期：2009-06-25 14:58:54哨子面太没得幽默感了嘛，自浇一瓢冷水，太煞风景了哈。PS:严重怀疑你是楼主的马甲。
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-06-25 16:07:49
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-25 11:47:41请各位给楼上的出出主意 O(∩_∩)O~你就从了它吧。
作者：lizzy20010713 回复日期：2009-06-25 16:13:29PS：to 楼上：不能用“它”来指代“我”哈。
---------------------------------------------------------------------------------------------花边的事情先澄清下，呵呵。
lizzy 你的水火太远了，想解救也解救不了，你还是奋起自救吧。
哨子面的建议可以考虑，现在天气燠热难熬，浇盆凉水有益健康。
楼主行走江湖多年，历来都是一个 ID 单刀行动，从来
不用马甲。
骆驼倒是很有幽默感，劝我勇敢献身，我相信他是误用了人称代词。
所以 lizzy 别太介意，臧克家不是写过一首诗么，我转送给你：有的人，虽然我们用“他”来称呼他，但它也是“兽”；有的人，虽然我们用“它”来称呼他，但他也是“人”。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 17:08今天好像特别热闹，来了很多新朋友，楼主表示热烈欢迎！
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 19:17
作者：天山小木 回复日期：2009-06-25 03:02:49楼主还没休息，幸苦了。
提点小意见，现在楼主你尽管不对什么时候购房发表意见，但是你一直在强调的就是现在不是购房的好时间。而你现在对于理论的研讨逐渐趋于感性。
本来我是你坚定的拥护者，但是在自己想了一想之后：一、找不到政府不支持房价高位运行的理由；二、政府是不是能够支撑房价在高位运行，我认为政府可以做到；这个我没有数据，也没有理论，只是单纯的相信。
所以我现在改变了以前的看法，开始看多，之前我也有留言，你可以查得到。
所以我想请楼主从理论，数据方面反驳一下我的想法。
问题就是：1、政府不支撑房价，对政府有什么好处，有什么坏处，他们的选择会是什么？
2、政府能不能支撑目前的房价？能支撑多久？
3、政府在什么情况下会放弃对房价的控制？
这些都是我自己百思而不得其解的问题，只能从感性的角度进行一些判断，期待楼主能用自己理性的思维帮我摆脱迷雾。
---------------------------------------------------------------------小木的问题非常好，说到了楼市问题的“根”上，也很有代表性，很多人提起过类似的问题。
由于问题零零散散的，以前没有系统作答。
今天就花了点功夫，写篇长文，期望毕其功于一役，既答小木的提问，也算是对这类问题的一个总回答。
文章会在今晚陆续贴出来。再次谢谢小木的启发。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 22:03谢谢 kasal 的图表，从成交量看，4、5 两个月份真是疯狂。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 22:09感谢楼上 暗夜孤骑 的答题，先替我把功课做了，
而且回答得非常精彩，很多观点都触及了根本问题。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 22:38●●● 答小木问兼 辨析政府施政和房价高低之关系●●●
作者：天山小木 回复日期：2009-06-25 03:02:49楼主还没休息，幸苦了。
提点小意见，现在楼主你尽管不对什么时候购房发表意见，但是你一直在强调的就是现在不是购房的好时间。而你现在对于理论的研讨逐渐趋于感性。本来我是你坚定的拥护者，但是在自己想了一想之后：一、找不到政府不支持房价高位运行的理由；二、政府是不是能够支撑房价在高位运行，我认为政府可以做到；这个我没有数据，也没有理论，只是单纯的相信。
所以我现在改变了以前的看法，开始看多，之前我也有留言，你可以查得到。
所以我想请楼主从理论，数据方面反驳一下我的想法。
问题就是：1、政府不支撑房价，对政府有什么好处，有什么坏处，他们的选择会是什么？
2、政府能不能支撑目前的房价？能支撑多久？
3、政府在什么情况下会放弃对房价的控制？
这些都是我自己百思而不得其解的问题，只能从感性的
角度进行一些判断，期待楼主能用自己理性的思维帮我摆脱迷雾。
---------------------------------------------------------------------小木给我提了些意见，说我“现在对于理论的研讨，逐渐趋于感性”了。我觉得说得很对，我回头翻翻前文，仔细琢磨了琢磨，确实如此。关于变得“感性”的问题，有必要做点解释。
开贴之初，我并没有想到会拉拉扯扯说这么多，开始的内容仅仅是从房地产自身规律的角度去解读这个行业，所以理论的色彩要浓一些，也可以套用市场数据来说话，即所谓的“用市场的方法来分析市场”。但帖子写得长了，涉及面越来越宽，讨论的问题也越来越多元化，很多问题已经远远超出房地产行业本身了，不仅涉及货币金融和宏观经济，还深入到政治层面和社会民生层面，讨论中更多地考虑了中国国情，遵循了中国的“特色”。可以说，这已经超过了房地产经济的范畴，已经跳出了市场本身来看市场了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 22:41“跳出来说话，”我倒是觉得，这不能算是“跑题”，而是一个必须的改变。因为我们活在当下的中国，讨论中国当下的问题，就一定要跑题，“不识庐山真面目，只缘身在此山中，”如果就市场论市场，那无疑是不谙国事、不通国情
的书呆子。如果不跳出市场的范畴，不站在市场之外，那是根本无法看清市场的。这就是一个悖论，也算是中国特色之一吧。举个小例子，针对现在的楼市现状，如果我们抓来几个华尔街最好的地产行业分析师，假设他之前对中国的情况毫无概念，问他为啥中国楼市一枝独秀啊，为啥房子越贵越有人抢啊。我估计他绞尽脑汁之后，还是得傻眼，最后只有捶胸顿足感叹了，OMG，Chinese are mad！China is reallya incredible nation。很明显，不懂中国国情看中国，那就是盲人摸象了。
需要澄清的是，感性并不是个贬义词，并不意味着天马行空，不是毫无依据的臆测，也不是不负责任地乱说。理性的分析、推理和判断固然重要，但如果一味顽固地坚持理性，不能超越纯粹理性范畴带给我们的局限，那么，看待中国问题，难免会胶柱鼓瑟，有可能会犯刻舟求剑的错误，得到的结论也可能南辕北辙，和事实完全相反。如果说，在市场经济领域，需要的是严谨和理性；在政治领域，需要的是冷峻和深邃；在社会、民生领域看问题，则需要多一些热情和感性，而不是板着面孔说话，摒弃了感情看问题。分析社会问题，关注民生民瘼，当然不能失去理性，也不能少了思想深度，但更不能缺少的，恰恰是人的“真性情”，是基本的良知和男人的血性，还有就是那么一点悲天悯人的小情怀，以及那么点“勇往直前、舍我其谁”的小气概。
全球气候在加速变暖，中国的社会却在加速变冷。但人不能跟着变冷，如果随着环境温度的变化而变化，那就是地道的“冷血动物”了。而人类——是“温血动物”，需要温暖才能生存，给人温暖，取人温暖，互暖共生。如果只有理性、理智、深邃、冷峻……，少了感性、性情、良知、血性、温暖……，我不知道他会是个什么“东西”？真要那样的话，即使他再厉害，那也只不过是一个无情无良的砖家、叫兽，还可能退化成为一个有才无德的“文化娼妓”，靠出卖自己的精神和灵魂，来维持肉体的可怜存在。
所以说，我们讨论的问题不同，涉及到的层次和领域不同，当然所持的情志状态也会不同。在理性的领域，我会尽量理性地去分析，在需要感性的领域，我也不会矫揉掩饰，也会感性地去判断，甚至还会愤怒地疾呼。在需要感性的时候，摒弃一切禁锢因素，感性直观地看待问题，往往能直击要害，一下子抓住问题的本质，也更方便去戳穿谎言，揭示真相。总之，玩“感性”不要紧，只要不玩“性感”就行，玩性感恐怕要被“绿坝妹妹”给河蟹了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 22:48上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》话题偏了，还是拉回来说问题吧。其实，小木给我出的题目并不难答，但答题要求很高，要我“从理论、数据方面”
来下手答题，这就有点难为我了。在一个非市场化的市场，
在一个基本不讲市场规律的市场，在一个“以谎言为真理、以欺骗为主要工具”的市场，再好的理论，都是苍白无力的，再完备的市场数据，都是水气淋漓、不可尽信的。如此情势下，你却要我用“理论”和“数据”来论证问题，这岂不是在缘木求鱼？真的赶鸭子上了架，我搬出大堆的经济学理论和数据来论证你提出的问题，哪怕我是个高手，把问题说得天花乱坠，可以让人深信不疑，那也只能说明我是个高明的骗子，是个强奸理论、玩弄数据的老手。我可不想那样。
你首先说了自己的两个简单结论，其实也是你的“疑惑”。
如下：其一，你“找不到政府不支持房价高位运行的理由；”
其二，“政府是不是能够支撑房价在高位运行？我认为政府可以做到。这个我没有数据，也没有理论，只是单纯的相信。”
如果我没有理解错的话，正是这两条结论让你感到困惑，也让你对这个市场逐渐丧失了信心。我觉得大可不必，“风物常宜放眼量，”如果想通了其中的关节，解开了认识里的误区和纠结，相信你就能坦然释然了。下面我就来说说你的这两条结论。
首先，第二条的问题，政府到底能不能支撑房价在高位运行？这个问题很小儿科，其实根本不用回答，你认为“政府可以做到，”我的答案是，毫无疑问，当然可以做到。而且目前的事实已经证明了，房价正在“超高位”运行，铁证如山，还有什么好怀疑的呢。为什么可以做到呢？这才是个
值得问的问题。你说自己没有数据，也没有理论，只是“单纯的相信”，看来你非常信任我们的党和政府，相信其高超的执政水平。我和你一样，也没有数据（貌似这个事本来就没有数据），但我有点小理论和简单的事实。小理论就是，市场中有两只手，看得见的，看不见的，两只手一直都在博弈中，力量大的就可以支配市场，让自己成为通行的法则。
中国的情况是，看不见的手 1992 年才出生，还很弱小，根本无力和看得见的相比，所以看得见的手一直起着决定性的作用。既然如此，看得见的手几乎可以达成任何市场目标，中移动的广告不是说了么，“我能！”
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 22:54上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》再说说一点简单的事实。中国的房地产市场，看上去任何资本都能自由进入，门槛很低，一点垄断的迹象都没有。
但实际上呢？老大在几个重要的环节都深度参与，牢牢地掌握着这个行业的发展和命运。在源头上，管住“地”和“钱”
两大法宝，进行源头控制，土地决不能足量供应，拍卖决不能随意降价，实在不行了，可以拿国有公司做托，去托住地价，钱则以国有银行为供应出口，用行业信贷政策来随时掌控；在中间环节，控制住开发过程和收益分配，各种税费是固定的，高低多少就是一句话的事，不同意的别玩；在下头，控制住终端，大伙一块高位定价，抬着轿子稳步向前走，谁
乱降价我就收拾谁；在外围，控制住主流舆论，要求步调一致语调相同，谁乱讲话就打谁的屁股，用这个来左右消费预期。你看，这么一来，就完成了全方位、多环节的控制，牢牢地捏住了这个行业的“命门”，这就形成了事实上的垄断。
既然垄断了，那不就自然可以随意操纵价格了么？油、电、水、气、电话、烟草，都是垄断领域，请问哪个东西的价格和你商量过？你有机会去和供应者议价么？你只能接受。房地产也是一个道理，你只能接受既定的价格。
说到这里应该很明白了，无论是从理论上（看得见的大手），还是事实上（事实上的行业“集体垄断”），都指向一个结果：控制全行业的价格水平，政府做得到，而且完全有这个能力。这已经成了中国地产行业的基本事实，不需否认，也无须隐瞒。我们承认这个基本前提，其实有助于搞清楚后面的一些道理。
现在再说你的第一个结论。你说“找不到政府不支持房价高位运行的理由。”我的理解，你这句话的意思，就是“政府有足够的动机去维持房价的高位运行。”我觉得这里头有个很大的误解，也发生了概念上的混淆，需要仔细厘清一下。
不然的话，以讹传讹误导别人是小事，把高房价和政府的“施政目标”进行捆绑，那就是诋毁政府清誉的大事了。
下面试对其中的误区进行简单的辨析：
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 23:00
上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第五段）
误区之一：政府维护高房价，是能力问题，还是意愿问题？
我们说政府很强大，完全“有能力”控制这个行业，进而操控价格水平。但这并不是说政府“有动机”去控制价格水平，更不是说要利用自己的能力去维持高房价。“有能力”
和“有动机”完全是两个不同层次的问题，“干得成”不一定就代表“想去干”。“有足够的动机”去做一件事，必须要有足够的利益驱动力，我们就来看看其中的利弊。
如果政府维持了高房价，利益何在呢？最多多收点营业税和交易税，大部分的溢价其实都被开发商拿去了，政府得到的“溢价收益”乃是小头。成本呢，非常高昂！涸泽而渔，破坏了行业长期健康发展的基础，积累了崩盘的危险，而且导致民怨四起，破坏了社会稳定的基础，动摇安定团结的大好局面，还难免背上个历史骂名。可以说收益、成本根本不对称，政府有何动机去维持高房价呢？
说个非常粗俗的例子，很多人都有能力实施强奸，但真正实施的总是少数极不理智的人，为何？因为这样做只能痛快一时，但后面却要痛苦一世，付出高昂的代价，成本太高了，所以理智的人是不会做的。话糙理不糙，原是同一个道理。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 23:46上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第六段）
误区之二：政府关心的到底是高房价，还是高投资？
既然我们分析了高房价的利弊关系，认为政府没有足够的动机去维护高房价。那么房价为何还一直这么高呢？这就是另一个问题了。要知道中国经济的增长模式是“投资拉动型”，严重依赖固定资产投资，投资中房地产投资占了 25%的比例，所以中国经济又严重依赖房地产的行业投资，这就造成了房地产行业的“尊贵”地位，举足轻重，自 98 年以来多年坐大，以致尾大不掉了。过去房地产投资年度增速一直保持在 25%以上，这样才能拉动经济快速增长，才能提高就业率。可以说，97 年亚洲金融危机之后，中国经济自 2000年以来的这一波长期高增长，房地产行业确实是功不可没。
所以，我们看中央的文件，屡次提及房地产的“支柱地位”，不管网友多么反对这个提法，但这确实是大实话，无可否认。中央也多次提出要保持“房地产行业长期稳定健康发展”，很多人理解为，这就说明了中央是在保高房价，其实大谬不然也。房价的高低并不是主要问题，高点、低点都无关宏旨，中央要保住的，乃是“房地产投资增速”，是开发商愿意往里头大把地投资，这样才能消化钢铁、水泥、建材等大宗商品，才能带动下游的几十个行业，也才能符合中
国经济的增长思路。
所以，今年一季度，全国房地产投资增速锐降为 4.1%（去年同期增速为 32.3%），可以说行业投资几乎停滞了，上头见此数字，大惊失色，于是国务院果断出台政策，降低开发商的项目资本金比例，从原来的 35%大降至 20%。这个比例可是坚持了 13 年都未动过，为什么今年说动就动了？因为投资增速大降，这可是天大的事，是关系到金融危机中中国经济能否保持增长的大事，丝毫马虎不得也。
说到底，经过 10 年多的发展，房地产已经成为中国经济的重要“引擎”了，政府高度关注的，是这个行业的投资情况，不能让投资掉下来，投资下来了牵一发动全身，很多行业都不好过。但问题也来了，既然政府关注的是行业投资，不是房价高低，那为何房价还弄得这么高呢？我觉得个中原因主要有三个：（1）中国的房地产市场极不规范，是个供应渠道单一的“单元市场”（不是多层次、多渠道的），也是个投资和投机盛行的市场，只有暴利驱使才能让开发商拼命开发，扩大行业投资，只有暴利驱动才能满足各级投资/机者的胃口，而达到暴利就要共同维护高房价水平；（2）二个是，地方政府普遍都是“土地财政”，财政收入高度依赖土地出让，为了保持土地好卖，就要维持房价高，吸引更多的开发商来竞相买地开发，买地踊跃了，土地价值
和收益才能得以最大化；（3）也是个让人很悲哀和无奈的原因。中国的很多消费者，实在是太傻了，只会“追涨杀跌”，不会理性判断，涨到天上他敢追，跌到地下他不买。当前的疯狂行情就是这种现象的最好诠释，涨得越凶，投资风险越大，冒死进场的人反而越多。你说这是个什么怪道理？！政府就想了，这个好办啊，既然降价你不买，那我们就索性涨价吧，果然是一涨就灵，买房子的蜂拥而入了！
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 23:59
作者：猪是的读来过倒 回复日期：2009-06-25 23:49:52请教一下楼主，楼主认为：2、以往的全球化过程和未来 1-3 年的全球化过程对中国楼市是什么影响。
------------------------------------------------------------------------------------------------------你这个 ID 很不厚道的，俺不大喜欢。
你第二个问题，恕我直言，我觉得不大靠谱，这好比问“全球气候变暖对中国互联网发展的影响”一样。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 00:59
作者：猪是的读来过倒 回复日期：2009-06-26 00:22:07
第一个问题是说，近些年中国楼市价格和美元指数、人民币对美汇率还是有那么一点点相关性的。引申出来的是，美元接下来如何走，人民币如何反映。
第二个问题换个角度吧。所谓租售比，是指静态地以历史成本的计价方式看待，那么在其他条件不变的情况下，租金受不受通货膨胀或者说是货币单边贬值的影响。楼主认为什么条件下会变？
--------------------------------------------------------------------------------------------------（1）在沿海的大城市如上海等地，外资进来比较多的地方，汇率变化和楼市行情有一定相关性。人民币汇率走强，外资进来套利的多了，对楼市行情有些推动作用，反之，外币走强，则是负作用。但和中国庞大而混乱的楼市相比，这种影响因素仅在小范围内发生，对全国市场来说，基本可以忽略不计。况且，这种影响和国家资本账户管制措施、和外资投资政策密切相关，并不全是市场化的，也不存在一个清晰的传导机制。至于美元和人民币的走势，不在本帖的讨论范围之内，故略去。
（2）你原来问的问题是“全球化过程对中国楼市有什么影响”，换了个角度，就成了“租售比”的问题了，我有点晕乎，不知道你这个角度是如何转换过来的，看起来颇为神奇。说实话，你这个问题我看不懂，没法确切回答你。只
能说，房屋租金会随着通货膨胀而升高，正相关；租金和货币单边贬值基本没有什么关系。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 01:29上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第七段）
误区之三：天下政府是不是一家，它们是不是在合谋？
很多人都会有这么一个顽固的印象，天下政府是一家，正是它们的合谋和联合干预，才维护了当前的高房价水平。
这个观点不太好，比较草率，而且把人一棍子打死，看法也不科学。政府这么多的层级，各级的，各地的，各有各的考虑，各有各的利益，并不是铁板一块，它们怎么会有完全一致的利益诉求呢？又怎么会成为“一致行动人”呢？
最起码来说，政府要分中央和地方两个层次来看，分两个层面来考察分析。事实上，中央和地方在很多领域都存在着利益冲突，最有名的就是税收，94 年朱总推行“分税制”
以来，区分开了地税和国税，最大的一块流转税被国税拿走了，地方财力被削弱了，这才为之后的“土地财政”打下了基础，可以说，土地财政是被逼出来的。
如果以“利益”作为基本衡量标准，那么中央和地方的考虑侧重点是不同的。中央考虑的利益是战略性的，全局性的，大体有三个方面：GDP 和税收、经济增长方式和经济结构健康度、就业和社会安定。所以从这个角度出发去解读，
就可以理解中央的一系列决策和政策态度了。比如，中央非常看重房地产投资总额和投资增速，因为这关系到 GDP 增速，关系到这个行业的税收；中央倚重房地产同时又深具戒心，随时准备与之撇清关系，因为如果房地产一家独大，那也不好，这关系到经济增长方式的转变，关系到中国三次产业结构的升级，毕竟，庞大的中国经济不能长期依赖一个没有任何技术含量的行业；比如，中央还非常关心房地产的开工量、每年施工量的稳定增长，因为这关系到下游各大产业的带动，关系到亿万农民工的就业和吃饭问题；中央还关注房价的涨势，缓涨可以容忍，但不能离谱，不能恶炒，要在可以忍受的限度内，因为这关系到民心相背，关系到民生问题和社会安定团结，不是小事，当然不能坐视不管。
再来看地方政府，地方政府为官一方，掌握一方命运，而且“任期制”和“经济指标考核制”决定了其考虑问题的短期效应，五年任期之后的很少考虑。所以地方所考虑的利益，往往都是区域利益、是战术性利益，是短期利益，和中央的不在一个层次上，主要有这么几个方面：GDP 和政绩工程、税收和地方财政收入、招商引资环境的优化、巩固利益联盟和谋取私利。所以地方非常关注房地产开发，往往城区大拆大建，郊区规划建设“新城”，都是大手笔大投资，因为这些都能体现为 GDP 数据，还容易出形象工程，出个最高楼、标志性建筑什么的；比如地方喜欢高房价，因为高房价
可以吸引大开发商纷至沓来，当然地方税收、就业都受益了，最受益的是土地市场火了，地价上去了，财政就会充实了；比如地方老是为房地产商说好话，形势稍微有点不好，就急着出台刺激政策，提供全方位的呵护，这是因为房产商的贡献巨大，是地方上的大爷，而且这里头还往往有千丝万缕的复杂关系，帮别人就是帮自己。还有很多现象，不能一一细说了。
总起来说，中央和地方对待房地产，考虑问题的层次不同，出发点不同，利益诉求不同，因而眼界也不同，态度也不同，政策侧重点也不同，差别很大。中央着眼行业的长期发展，地方着眼行业的短期繁荣；中央忙着使劲向这个行业投资，地方忙着起劲从这个行业收钱；中央严令要死保 18亿亩红线，地方就想着如何在城郊区多收储点好地；中央偏重看“量”，地方偏重看“价”；中央老是想摆脱这个行业的束缚，地方甘心情愿被它绑架；中央一直谋求一个替代行业取而代之，地方一直在谋划着加强和这个行业的关系；中央对高房价保持着政治性警惕，地方对高房价保持着经济性依赖；中央心里有个房价容忍的上限，地方手中有个房价托底的下限；中央的策略是增加供地，用较低的地价去拉低平均房价，地方的办法是“饥渴供地”，用高房价去反推高地价。………
总而言之，言而总之，一言以蔽之，中央和地方并非铁
板一块，对于房地产行业，有着太多的不同，这两级也在进行着复杂的利益博弈。所以我们才会看到“有令不行、有禁不止”的现象，我们才会常说，“上头的政策是好的，到了下头就变了味，”这其实就是利益诉求不同的结果。所以，我们在分析政府决策和政府行为对房地产的影响时，一定要区分这种种不同，一定要特别注意这种纵向的利益博弈。如果简单化地去理解，或者情绪化地去判断，那我们是无法看清楚的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 01:45上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第七段）
误区之三：天下政府是不是一家，它们是不是在合谋？
很多人都会有这么一个顽固的印象，天下政府是一家，正是它们的合谋和联合干预，才维护了当前的高房价水平。
这个观点不太好，比较草率，而且把人一棍子打死，看法也不科学。政府这么多的层级，各级的，各地的，各有各的考虑，各有各的利益，并不是铁板一块，它们怎么会有完全一致的利益诉求呢？又怎么会成为“一致行动人”呢？
最起码来说，政府要分中央和地方两个层次来看，分两个层面来考察分析。事实上，中央和地方在很多领域都存在着利益冲突，最有名的就是税收，94 年朱总推行“分税制”
以来，区分开了地税和国税，最大的一块流转税被国税拿走
了，地方财力被削弱了，这才为之后的“土地财政”打下了基础，可以说，土地财政是被逼出来的。
如果以“利益”作为基本衡量标准，那么中央和地方的考虑侧重点是不同的。中央考虑的利益是战略性的，全局性的，大体有三个方面：GDP 和税收、经济增长方式和经济结构健康度、就业和社会安定。所以从这个角度出发去解读，就可以理解中央的一系列决策和政策态度了。比如，中央非常看重房地产投资总额和投资增速，因为这关系到 GDP 增速，关系到这个行业的税收；中央倚重房地产同时又深具戒心，随时准备与之撇清关系，因为如果房地产一家独大，那也不好，这关系到经济增长方式的转变，关系到中国三次产业结构的升级，毕竟，庞大的中国经济不能长期依赖一个没有任何技术含量的行业；比如，中央还非常关心房地产的开工量、每年施工量的稳定增长，因为这关系到下游各大产业的带动，关系到亿万农民工的就业和吃饭问题；中央还关注房价的涨势，缓涨可以容忍，但不能离谱，不能恶炒，要在可以忍受的限度内，因为这关系到民心相背，关系到民生问题和社会安定团结，不是小事，当然不能坐视不管。
再来看地方政府，地方政府为官一方，掌握一方命运，而且“任期制”和“经济指标考核制”决定了其考虑问题的短期效应，五年任期之后的很少考虑。所以地方所考虑的利益，往往都是区域利益、是战术性利益，是短期利益，和中
央的不在一个层次上，主要有这么几个方面：GDP 和政绩工程、税收和地方财政收入、招商引资环境的优化、巩固利益联盟和谋取私利。所以地方非常关注房地产开发，往往城区大拆大建，郊区规划建设“新城”，都是大手笔大投资，因为这些都能体现为 GDP 数据，还容易出形象工程，出个最高楼、标志性建筑什么的；比如地方喜欢高房价，因为高房价可以吸引大开发商纷至沓来，当然地方税收、就业都受益了，最受益的是土地市场火了，地价上去了，财政就会充实了；比如地方老是为房地产商说好话，形势稍微有点不好，就急着出台刺激政策，提供全方位的呵护，这是因为房产商的贡献巨大，是地方上的大爷，而且这里头还往往有千丝万缕的复杂关系，帮别人就是帮自己。还有很多现象，不能一一细说了。
总起来说，中央和地方对待房地产，考虑问题的层次不同，出发点不同，利益诉求不同，因而眼界也不同，态度也不同，政策侧重点也不同，差别很大。中央着眼行业的长期发展，地方着眼行业的短期繁荣；中央忙着使劲向这个行业投资，地方忙着起劲从这个行业收钱；中央严令要死保 18亿亩红线，地方就想着如何在城郊区多收储点好地；中央偏重看“量”，地方偏重看“价”；中央老是想摆脱这个行业的束缚，地方甘心情愿被它绑架；中央一直谋求一个替代行业取而代之，地方一直在谋划着加强和这个行业的关系；中央
对高房价保持着政治性警惕，地方对高房价保持着经济性依赖；中央心里有个房价容忍的上限，地方手中有个房价托底的下限；中央的策略是增加供地，用较低的地价去拉低平均房价，地方的办法是“饥渴供地”，用高房价去反推高地价。………
总而言之，言而总之，一言以蔽之，中央和地方并非铁板一块，对于房地产行业，有着太多的不同，这两级也在进行着复杂的利益博弈。所以我们才会看到“有令不行、有禁不止”的现象，我们才会常说，“上头的政策是好的，到了下头就变了味，”这其实就是利益诉求不同的结果。所以，我们在分析政府决策和政府行为对房地产的影响时，一定要区分这种种不同，一定要特别注意这种纵向的利益博弈。如果简单化地去理解，或者情绪化地去判断，那我们是无法看清楚的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 01:51这个（第七段）发得好艰难啊，发了 N 次才发上来，是不是话说得比较敏感了，还是我的网络有问题？
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 02:33上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第八段）
如果弄清楚了你的两个结论，也搞明白了这里头的认识误区，我想到这里，基本可以作个最简单的结论了：政府完
全“有能力”保持房价的高位运行，但政府并没有充分的动机这么做，中央和地方有区别、有博弈，这让局势变得极其复杂，但有一点是可以肯定的，两者都希望房地产行业保持稳定，都不希望这个行业出大事，这个基本目标是高度一致的。
基于这个最终结论，再来回答小木最后提出的三个问题，貌似就水到渠成了。
问（1）政府不支撑房价，对政府有什么好处，有什么坏处，他们的选择会是什么？
答：政府不会盲目支撑高房价，超出社会承受能力的房价也得不到支撑，即使现在维持住了，也很难坚持下去。高房价对地方政府确实有诸多好处，我在前面已经详细说过了，但高房价却不是中央希望看到的，对此上头应该有非常清醒的判断，不会长期放任自流。
至于政府现在的选择，地方还在努力地维持下去，保持“利益联盟”不瓦解；中央则是在经济下滑、消费不振的特殊情况下，苦无良策，而选择了默许房价继续走高。大伙试想，当前的形势是，外贸不行，投资乏力，最大的希望寄托在内需上，内需最大的希望寄托在“房子”和“车子”两个大件商品上，所以需要找到住房新的消费热点，这就是忽悠“中产阶级”和“城市白领”阶层继续买房，手法就是利用普遍的“追涨杀跌”心理，制造楼市疯狂气氛，施加心理压
力，利用夸张的通胀宣传来逼迫消费，再加上银行信贷资金流入的大力推动，从而形成二季度这一波住房消费高潮，为拉动内需立了大功。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 02:39上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第九段）
问（2）政府能不能支撑目前的房价？能支撑多久？
答：前面已经回答过了，从控制能力上讲，政府完全可以支撑高房价；从动机上讲，政府不会步调一致地支撑高房价；从现实需要上讲，目前处于宏观经济回暖、拉动消费的关键时期，这个节骨眼上不能掉链子，所以估计还会支撑一阵子。
至于这种情况还需要坚持多久，我认为可能是半年到一年左右的时间。为什么这么说，因为这是当前中国经济走向复苏需要的时间，也是修复经济引擎必需的时间。这几个月以来，大家有目共睹的是，政府正在全力恢复经济活力，力争中国经济早日走出谷底，早日企稳恢复。政府在不停地提高出口退税比例，尽最大努力修复外贸，开拓新的外需，努力扩大国内投资，提高国家投资的拉动效果，快速推进社保体系改革，完善社会基本保障措施（如最近的给全国社保基金会注资、如启动农村养老险推广等等）等等……，这一系列的组合动作，都是在不同方面启动经济，都是在尽快给房
地产这台引擎“减压”，因为这台引擎负重运转，目前已经快被使用到极致了，再不尽快给它减压，可能突然会熄火罢工，造成机器瞬时停转，这是非常危险的。
我们从外表来看，房地产行业这几个月的表现很疯狂，拿地疯了，贷款疯了，投资疯了，开工疯了，买楼疯了，一切都是疯狂状态，真有点不可理喻了。其实政策一点也没疯，在这疯狂的背后，是这台引擎在超负荷运转，拉着疲弱无力的中国经济艰难爬坡。所以，要问还要疯狂多久，要疯狂到其他引擎能够“顶班”的时候。别的引擎顶上来了，房地产就可以歇歇了，功成身退，可以好好休整休整了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 02:45上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第十段）
问（3）政府在什么情况下，会放弃对房价的控制？
答：更准确地说，政府不是在控制“房价”，而是在控制房地产这个行业。控制的目的，就是让它保持高增速的行业投资，保持稳定增长的开工量，保持稳定的库存消化速度，这才是政府对房地产的真实态度。因为只有这样才能让房地产这台引擎发挥最大的效能，拉动危难中的中国经济走出泥淖。但达到如上目的的办法不是行政命令，也不是劝导，这些都没多大用。那什么办法有用呢？
答案是“利益引诱”。暂时保持住高房价水平（起码不
进行政策面上的打击，或者装傻，采取默许态度），保持住这个行业的暴利，可以诱导开发商积极拿地建房，大笔投资，可以诱导地方政府大力配合支持，扶持这个行业迅速恢复活力，可以诱导广大刚需们发挥爱国主义精神，果断进场接棒买单，还可以诱导投资者和投机分子进去炒作，把这个市场搞得热火朝天，一派繁荣景象。
于是，你看吧，投资上去了，消费也上去了，行业景气度上去了，行业活力恢复了，一举多得，从投资和消费两大领域为经济复苏做出了巨大贡献。这是多么巧妙的安排啊，是多么爱国的举动啊，多么具有自我牺牲精神啊！牺牲的是谁呢？——当然是买房自住的所谓“刚需”。他们成了房地产引擎高速超负荷运行的“高能燃料”，燃烧了自己，成就了中国经济的“最早”复苏，看来董藩叫兽说得还真是大实话，现在买房，就是爱国，应该给刚需们每人颁发一枚爱国勋章啊。
但是千万要注意的是，当前是非常时期，非常时期就用非常之计策。深入挖掘房地产的最大潜力，超负荷使用这台引擎，也是万般无奈的权宜之计。连续十年高速发展的中国房地产业，如果想在经济危机中实现“软着陆”，而不是把这张弦崩断，就决不能这么狂飙下去，物极必反，这是基本常识。等过一阵子（起码在今年四季度），中国经济触底企稳，走上复苏之路，其他引擎也部分地修复，来了“顶班”
的，狂飙之后的房地产就该去大修车间好好大修了，该好好地经历一个调整期了，也可以比较平稳地实现“软着陆”。
（这篇文章连载完）
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 02:50文章贴完，三更漏残。功成身退，洗洗就睡。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 11:12※※※※※※※※※※ 放宽外资投资房地产实乃商务部一大昏招 ※※※※※※※※※※
作者：xl233 回复日期：2009-06-21 11:53:52楼主再看看这个新闻，给解读下？呵呵。我看现在房地产在政府看来，真的是有着非常高的优先级啊，真就靠这个给 GDP 打鸡血了……
新闻是：《商务部上书国务院：建议松绑外商投资房地产》外商直接投资(FDI)已经连续 7 个月负增长了。《华夏时报》记者从商务部独家获悉，一份关于稳定外商投资的包含42 条具体建议的建议书已经由商务部提交至国务院。其中较大的调整政策包括将对外商投资中国房地产业松绑，商务部建议联合外管局，对外商投资房地产企业外汇登记手续进行简化和适当放宽。如果这项意见得以实施，外商投资房地产将获更多便利。
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--------------------------------------------------------过了好几天了，回头再说说这条旧新闻，因为它确实非常有意思，值得解读下。
房地产在当前中国经济走向复苏中的优先地位，我在上面“答小木问兼谈政府与房价关系”的文章中已经详细说过了，不再赘述，房地产行业暂时还是难以替代的，颇有点危难救主的意味。所以为了经济复苏的宏伟大业，不惜让房地产继续末路狂飙，为了让房地产市场活络起来，不惜再次打开外资进入的大门，哪怕这些外资都是短期炒作资金。看了这个新闻，我的第一感觉是，当前为了保八，有点不择手段了，只要止渴，饮鸩也行。
先要说的是，为何商务部匆匆祭出这一招？为何要放宽外资投资房地产的限制条件？在我们的印象中，商务部不是一直反对外资投资房地产的吗？以前的“限外令”不就是出自商务部之手吗？怎么脸色突然就变了。其实，变脸并不奇怪，因为天气变了，时移世易，此时非彼时了。想想 08 年之前，中国经济出现过热苗头，国内资产投资大盛，人民币三年累计升值 21%，外资大量涌入中国套利，热钱涌动，监管困难，巨额的外汇净流入无法用顺差来解释。这让几个主管部门头疼不已，商务部作为外商投资的最高主管部门，压力巨大，所以那会最恨的就是“热钱”，提到热钱牙根痒，“限
外令”当然要接二连三地发，商务部恨不得把热钱全掐死。
但形势变化太快了，全球金融危机一来，大部分的热钱撤回发达市场堵自家窟窿去了，市场上的热钱顿时大量缩减。
不仅是热钱，正常的外商直接投资（FDI）也因为危机影响而缩减了，也就是说，外商来中国投资兴业的少了，受了危机重创，没钱的来不了了，有钱的，也变得异常谨慎了。结果呢，中国的 FDI 自 08 年 10 月份金融危机爆发开始，已经连续 8 个月大幅下降，这可是以前从来没遇到的糟糕情况，是以前连想也不用想的恶劣变化。而且更糟的是坏消息在延续，08 年全球 FDI 整体下降了 20%以上，09 年预计要超过08 年的下滑幅度，形势还在恶化，看来中国 FDI 月度下滑的趋势还要持续一段时间。不出意外的话，今年三季度还要下滑。